Khóa luận đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã mỹ hưng, huyện thanh oai, TP hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (803.97 KB, 67 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------
PẢO THỊ SÂM
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MỸ HƯNG,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Quản lý Đất đai
Khoa:
Quản lý Tài nguyên
Khóa:
2015 - 2019
THÁI NGUYÊN – 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------
PẢO THỊ SÂM
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MỸ HƯNG,
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Quản lý Đất đai
Khoa:
Quản lý Tài nguyên
Lớp:
K47 - QLĐĐ - N03
Khóa:
2015 - 2019
Giảng viên hướng dẫn: TS. NÔNG THỊ THU HUYỀN
THÁI NGUYÊN - 2019
i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và được rèn luyện tại Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên dưới sự dạy dỗ và giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cơ
trong trường nói chung và khoa Quản lí Tài nguyên nói riêng em đã được
trang bị kiến thức cơ bản và chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em một
hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này. Đây là khoảng thời gian quý
báu nhất, bổ ích và có ý nghĩa vơ cùng lớn đối với bản thân em.
Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này trước hết em xin gửi đến
quý thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên lời cảm ơn chân thành. Đặc biệt, em xin gửi đến cô TS. Nông
Thị Thu Huyền người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hồn thành chun
đề báo cáo thực tập này lời cảm ơn sâu sắc nhất.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo, các Phòng ban của Công ty
Cổ Phần Tài Nguyên Môi Trường Biển đã tạo điều kiện thuận lợi cho em
được tìm hiểu thực tiễn trong suốt q trình thực tập tại cơng ty.
Cuối cùng em xin cảm ơn các anh, chị tại Công ty cổ phần tài nguyên
môi trường biển, cán bộ địa chính tại xã Mỹ Hưng đã giúp đỡ, cung cấp
những số liệu thực tế để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Trong quá trình thực tập và làm báo cáo em đã cố gắng hết sức mình
nhưng do kinh nghiệm cịn thiếu và kiến thức cịn hạn chế nên báo cáo này
khơng tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp
của các thầy, cơ giáo cùng tồn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được
hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Sinh viên
Pảo Thị Sâm
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Mỹ Hưng năm 2018 ............................. 32
Bảng 4.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2016 .......... 34
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2017 .......... 35
Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2018 .......... 36
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
xã Mỹ Hưng giai đoạn 2016-2018 .................................................. 36
Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở của xã
Mỹ Hưng giai đoạn 2016 – 2018 .................................................... 38
Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nông
nghiệp của xã Mỹ Hưng giai đoạn 2016 – 2018 ............................. 40
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn
2016 – 2018 của xã Mỹ Hưng theo loại đất .................................... 42
Bảng 4.9. Kết quả điều tra mức độ hiểu biết của các hộ gia đình về cơng tác
cấp GCNQSD đất............................................................................ 45
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT
Từ viết tắt
Viết đầy đủ
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
CT – TTg
Chỉ thị thủ tướng
NĐ – CP
Nghị định chính phủ
QĐ – UBND
Quyết định Ủy ban nhân dân
TT – BTNMT
Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phịng đăng kí
NQ-UBTVQH
Nghị Quyết Ủy ban thường vụ Quốc hội
TT-BTC
Thơng Tư Bộ Tài chính
GCN
Giấy chứng nhận
HĐND
Hội đồng nhân dân
iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT ........................................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 5
2.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................. 5
2.1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 5
2.1.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................... 5
2.1.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................... 8
2.1.4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 8
2.1.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................. 11
2.1.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 14
2.1.7. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
......................................................................................................................... 15
2.1.8. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................ 15
2.1.9. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 17
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 18
v
2.3. Cơ sở khoa học trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20
2.3.1. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý Nhà nước
về đất đai ......................................................................................................... 20
2.3.2. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đối với người sử dụng đất ............ 21
2.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 22
2.4.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nước năm
2018 ................................................................................................................. 22
2.4.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
......................................................................................................................... 23
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 25
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài .................................. 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội trên địa bàn xã Mỹ Hưng. ............ 25
3.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Mỹ
Hưng giai đoạn 2016-2018.............................................................................. 25
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. .......................................................................................... 25
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Mỹ Hưng giai đoạn 2016-2018
......................................................................................................................... 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 26
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 26
vi
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................... 26
3.4.4. Phương pháp phân tích số liệu ............................................................. 26
3.4.5. Phương pháp so sánh và đánh giá kết quả đạt được ............................. 26
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Mỹ Hưng, huyện Thanh Oai,
TP. Hà Nội....................................................................................................... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 27
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 28
4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất của xã Mỹ Hưng.............................. 31
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
sử dụng đất ...................................................................................................... 33
4.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Mỹ
Hưng trong giai đoạn 2016-2018 .................................................................... 34
4.2.1. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Mỹ
Hưng theo giai đoạn 2016-2018 ...................................................................... 34
4.2.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các loại
đất tại xã Mỹ Hưng giai đoạn 2016-2018 ....................................................... 37
4.2.3. Tổng hợp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai
đoạn 2016 – 2018 của 05 thôn trong xã Mỹ Hưng ......................................... 43
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 44
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục những khó khăn nhằm
nâng cao hiệu quả cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 46
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 46
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 47
4.4.3. Một số giải pháp nhằm thúc đẩy công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn xã Mỹ Hưng ............................................................. 47
vii
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 49
5.1.Kết luận ..................................................................................................... 49
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52
PHỤ LỤC
vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất ............................................... 7
Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất...................................................... 7
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Điều này đã thể hiện rõ vai trò và tầm quan
trọng của đất đai trong đời sống kinh tế, xã hội. Do nhiều yếu tố khách quan
và chủ quan chúng ta chưa làm tốt công tác quản lý đất đai, buông lỏng công
tác này đã tạo khe hở cho các tiêu cực trong xã hội phát triển mạnh. Trong khi
đó nước ta là một nước đơng dân, mà diện tích tự nhiên có hạn. Do vậy, nhu
cầu về đất trở nên cấp thiết hơn khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị
trường. Vấn đề đặt ra là chúng ta cần phải quản lý, sử dụng và bảo vệ đất như
thế nào để đáp ứng được yêu cầu cho sự phát triển của nền kinh tế xã hội của
đất nước.
Đất đai có vai trị quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không
tái tạo, hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích. Vì vậy, chúng ta phải
quản lý và sử dụng đất đai sao cho hợp lý và có hiệu quả cao nhất.
Để làm được điều đó, thì cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có vai trị hết sức quan trọng nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước
và người sử dụng trên cơ sở đó Nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất
đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai, quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai
được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Mặt khác, nó cịn tạo điều
kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất ổn định lâu dài đạt hiệu quả kinh tế
cao nhất, điều đó góp phần ổn định kinh tế chính trị, xã hội, người dân yên
tâm sản xuất đầu tư, tạo được niềm tin cho nhân dân vào đảng và nhà nước ta.
2
Trên thực tế hiện nay công tác này, ở một số địa phương, diễn ra rất
chậm, hiệu quả công việc chưa cao, tình trạng quản lý lỏng lẻo, tài liệu chưa
chính xác, việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thơng qua
cơ quan nhà nước, tình hình lấn chiếm, tranh chấp đất đai vẫn còn xảy ra nhiều.
Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Mỹ
Hưng đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp
nhiều những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động.
Từ thực tiễn trên và nhận thức rõ yêu cầu cần thiết phải thực hiện công
tác cấp GCN, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên
cùng sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nông Thị Thu Huyền, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn xã Mỹ Hưng, huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội giai đoạn
2016 - 2018”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất của xã Mỹ Hưng, huyện Thanh
Oai, TP. Hà Nội giai đoạn 2016-2018, để tìm ra những thành tựu đạt được và
những hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác cấp GCNQSD đất tại xã và đề xuất
các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận tại xã
trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Mỹ Hưng, huyện Thanh Oai, TP.
Hà Nội.
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã trong mối liên
hệ với công tác cấp GCNQSD đất ở xã Mỹ Hưng.
3
- Xác định và đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình triển
khai thống kê, kiểm kê, kết quả cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của xã Mỹ Hưng, huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội.
- Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về công tác cấp
GCNQSD đất.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chứng nhận tại xã Mỹ Hưng trong thời gian tới
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu điều tra, thu thập phải có độ tin cậy cao, phản
ánh trung thực, khách quan, chính xác và đầy đủ, sát với thực tế về tình hình
cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Mỹ Hưng
- Nắm vững và vận dụng những quy trình trong luật đất đai 2013, các
văn bản dưới luật về công tác cấp GCNQSD đất, các văn bản của xã Mỹ
Hưng về công tác cấp GCNQSD đất.
- Đề ra một số giải pháp phải rõ ràng, có tính khả thi phù hợp với thực
trạng ở địa phương liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ đất.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa Trong học tập và nghiên cứu khoa học:
+ Củng cố những kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngồi thực tiễn và phục vụ u cầu
cơng việc sau khi ra trường.
+ Rèn luyện kỹ năng làm việc chun mơn nhằm hồn thiện bản thân
đáp ứng nhu cầu của xã hội.
+ Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSD đất sẽ thấy được những việc
đã làm được và chưa làm được trong q trình thực hiện cơng tác này.
4
- Ý nhĩa trong thực tiễn:
Đề tài nghiên cứu đánh giá, phân tích những thuận lợi và khó khăn, kết
quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Mỹ Hưng, từ
đó đưa ra kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp với công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và cơng tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
5
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, nhà nước là chủ sở hữu duy nhất của đất đai nhưng không
trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
Nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận là
quyền sử đất.
GCNQSD đất là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ thực hiện các quyền mà pháp luật
đã trao cho người sử dụng đất (Luật đất đai 2013)[4]
2.1.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014
quy định về mẫu Giấy chứng nhận như sau:[1]
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo
một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái
6
tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ
Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành
lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng
nhận đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các
Điểm a, b, c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm
theo Cơ sở pháp lý về việc cấp Giấy chứng nhận.
7
Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất
Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất
8
2.1.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Luật Đất
đai 2013 như sau:[4]
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo+ lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.
3. Người nhận quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cở quan Nhà Nước có
thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân, quyết định của cơ thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền đã được thi hành.
2.1.4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Trình tự, thủ
tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và
đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:[2]
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục
đăng ký.
2.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
9
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so
với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc
và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài
sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có
giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây dựng
thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải
cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách
pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các
công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho
Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình
trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân
dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung cơng khai và gửi hồ
sơ đến Văn phịng đăng ký đất đai.
3.Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại
Văn phịng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
10
* Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi
chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh
giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);
* Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức
trong nước, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có
xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;
* Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần
thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ
hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32,
33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước
đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan
quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng
văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
* Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính,
trừ trường hợp khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và
11
mơi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được
cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng th đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
2.1.5. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được cấp GCNQSD đất khi:
* Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được
UBND xã nơi có đất xác nhận.Những giấy tờ hợp pháp gồm:
12
- Giấy tờ do chính quyền Cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất
mà chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay.
- Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt thuộc các thời kì Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hồ,
Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nước
Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện sai các
chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay.
- Những giấy tờ chuyển nhượng đất từ năm 1980 trở về trước của chủ
sử dụng đất hợp pháp đã được chính quyền địa phương xác nhận.
- Những giấy tờ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất
sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận.
- Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền quy định theo pháp luật đất đai.
- Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất mà người sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến
nay mà khơng có tranh chấp.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
- GCNQSD đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc
có trong sổ địa chính mà khơng có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của Toà Án nhân dân có hiệu lực pháp luật
hoặc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có
hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nơng nghiệp cấp đất cho hộ gia đình,
xã viên của Hợp tác xã trước ngày 28/06/1975 (trước ngày ban hành Nghị
định 125/CP).
- Giấy tờ về thanh lí hố giá nhà theo quy định của pháp luật.
13
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó
khơng có tranh chấp và được UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của
UBND xã.
* Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói
trên, mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy
hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng các quy
định về xây dựng.
* Trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên,
mà đất đó nằm trong vi phạm bảo vệ an tồn cơng trình nhưng chưa có quyết
định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng
quy định về bảo vệ an tồn cơng trình theo quy định của pháp luật.
* Người sử dụng đất ổn định nhưng khơng có giấy tờ hợp pháp, thì phải
được UBND cấp xã xác nhận một trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có
chỉnh lí trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc Hội đồng đăng kí đất
đai cấp xã xác nhận.
- Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ.
- Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử
dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
- Người tự khai hoang từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng
đất phù hợp với quy hoạch.
* Trường hợp đất có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng đất ổn
định, phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà
nước trong quá trình sử dụng. [3]
14
2.1.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013 [6]
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất
đai 2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất
hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách,
hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
15
2.1.7. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp
không được cấp GCN như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật Đất đai 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích
của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế.’
- Người nhận khốn đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCN.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN nhưng đã có thơng báo
hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng
gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây
truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa
trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh. [2]
2.1.8. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nguyên tắc cấp GCNQSD đất được quy định tại điều 98 Luật đất đai
2013 [6]như sau:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
