Đất đai - Nguồn lực chính để phát triển

ĐẤT ĐAI - NGUỒN LỰC CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ
Đại học Quốc gia Hà Nội

I. Giới thiệu vấn đề
Ở tất cả các nước phát triển nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất
luôn chiếm 50 - 90% tổng thu cho ngân sách địa phương. Nguồn thu này là nguồn lực
chính cho phát triển địa phương, nhất là các đô thị. Mặt khác, thuế có liên quan đến đất
đai khơng chỉ có chức năng tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn là một cơng cụ tài chính
để điều tiết thị trường bất động sản (BĐS), cũng như là một chính sách điều tiết phát triển
đô thị. Đây là những công cụ rất hữu hiệu để điều chỉnh trong trường hợp sốt giá đất,
chống đầu cơ tích trữ đất đai và kiểm sốt dịng người di cư tự phát vào các đô thị.
Trong quá trình cơng nghiệp hóa, để thực hiện giai đoạn ban đầu cần tới một giải
pháp tích lũy vốn đầu tư rất lớn. Trong kinh tế học, người ta gọi đây là giai đoạn tích lũy
vốn ban đầu hay tích lũy tư bản ban đầu. Nguồn vốn này được tích lũy nhờ việc đưa đất
công thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường cho khu vực sở hữu tư nhân để sử dụng. Sau
đó, nhà nước đánh thuế BĐS, bao gồm cả đất đai thuộc sở hữu tư nhân để tăng thêm vốn
cho khu vực công nhằm phát triển ở các giai đoạn tiếp theo. Tất cả những nước biết tận
dụng nguồn vốn từ đất đai đều đã thành công trong q trình cơng nghiệp hóa, cụ thể là
7 nước cơng nghiệp phát triển hiện nay (G7). Đây chính là lý thuyết kinh tế chính trị học
cơ bản về đất đai của trường phái kinh tế học cổ điển từ cuối Thế kỷ 18 với đại diện là
Adam Smith [1] và David Ricardo [2], đất đai được coi là bản chất và nguyên nhân tạo
nên sự thịnh vượng của các quốc gia, được thể hiện thông qua việc sử dụng giá trị đất
công và thuế đất.
Như vậy, vốn từ đất đai trong giai đoạn đầu của cơng nghiệp hóa là giá trị đất cơng
(public land value) thu được trong q trình chuyển đất công vào thị trường để sử dụng
trong khu vực tư nhân. Thuế đối với đất đai và tài sản trên đất (thuế tài sản BĐS property tax) thuộc khu vực tư nhân sử dụng là nguồn vốn từ đất đai để tiếp tục quá trình
đầu tư phát triển. Bên cạnh thuế thu từ sử dụng đất trong khu vực tư nhân, còn một khoản
thu về đất đai là thu từ các loại phí liên quan đến quản lý đất đai như phí đăng ký đất đai,
phí đo đạc địa chính, v.v.
Từ lý thuyết chung của trường phái kinh tế học cổ điển, sau này còn nhiều lý luận khác

về thuế đất mang lại hiệu quả cao hơn trong kích thích phát triển. Có thể lấy ví dụ như lý
thuyết về nhất thể hóa thuế dựa trên đất đai do nhà kinh tế - chính trị học Hoa Kỳ Henry
George [3] đề xuất đã được áp dụng ở Hoa Kỳ và một số nước thuộc các lục địa khác.

17


Trước năm 2000, nhà kinh tế - chính trị học đại diện cho các nước đang phát triển
Hernando De Soto [4] (Peru) đã đưa ra các phương thức làm tăng giá trị đất đai trong quá
trình đầu tư phát triển như hồn thiện tính pháp lý của thửa đất, đơn giản hóa thủ tục hành
chính về đất đai, phương án quy hoạch tạo được giá trị tăng thêm của đất, phát triển hạ
tầng và dịch vụ công cộng liên quan đến đất đai, làm cho giá trị đất công cũng như thuế
đối với sử dụng đất trong khu vực tư nhân tăng lên. Đây là quá trình thu giá trị đất đai
tăng thêm (betterment levies capture) không phải do đầu tư của người giữ đất mang lại.
Có thể khái quát đó là việc khai thác giá trị đất đai hay thực hiện vốn hóa đất đai để tạo
lập nguồn vốn tài chính cho đầu tư phát triển tại các nước đang phát triển. Hernando De
Soto gọi đó là sự bí ẩn của nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai. Lý thuyết này là chỗ dựa để
nhiều nước công nghiệp mới đã thành cơng trong q trình cơng nghiệp hóa vì sử dụng
được nguồn vốn ẩn trong đất, Hàn Quốc là một ví dụ điển hình.
Như vậy, thu từ đất đai bao gồm 3 nguồn thu: (1) thu từ giá trị đất công khi đưa vào
thị trường để sử dụng trong khu vực tư nhân; (2) thu từ thuế và phí liên quan đến quản lý
và sử dụng đất đai; và (3) thu từ giá trị đất đai tăng thêm mà khơng do đầu tư của người
có đất thực hiện (xin xem sơ đồ dưới đây). Tất cả các nguồn thu này đều phụ thuộc vào
công cụ định giá đất. Yêu cầu của công cụ này là xác định giá đất sao cho phù hợp với
giá trị thị trường. Xác định giá đất cao hơn sẽ kìm hãm đầu tư trên đất vì nghĩa vụ tài
chính q lớn; ngược lại, xác định giá đất thấp hơn sẽ làm thất thoát nguồn thu cho ngân
sách nhà nước.
CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI

THU GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

TĂNG THÊM KHÔNG DO
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐẦU
TƯ

THU THUẾ VÀ PHÍ LIÊN
QUAN ĐẾN QUẢN LÝ VÀ SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI

THU GIÁ TRỊ ĐẤT CÔNG
KHI ĐƯA VÀO THỊ
TRƯỜNG

CÔNG CỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ XÁC ĐỊNH
ĐÚNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

Sơ đồ mô tả các nguồn thu từ đất đai
Đối với Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai đã xác định 3 nguồn thu tương tự như
đã chỉ ra ở trên dựa vào lý luận của các lý thuyết kinh tế chính trị học về đất đai. Nguồn
18


thu từ thuế và phí được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các Luật thuế, phí liên quan
đến đất đai và được ngành tài chính thống kê theo các hạng mục rất rõ ràng. Nguồn thu
từ giá trị đất công cũng được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, nhưng các hạng mục thu
chưa được thống kê đầy đủ. Cụ thể như trong các dự án đầu tư theo phương thức BT (đổi
đất lấy hạ tầng), giá trị đất đai đem đổi không được ghi vào thu cho ngân sách từ đất.
Nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm được quy định trong Luật Đất đai như một quy định
chung, thiếu các cơ chế thu cụ thể và không được thống kê trong các hạng mục thu riêng
cho ngân sách nhà nước.
Xét về tổng thể, nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với giá trị đất đai trên thị trường.

Theo số liệu của Bộ Tài chính [5] và [6], tổng thu từ đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng thu ngân
sách nhà nước, chiếm khoảng 20% tổng thu ngân sách nhà nước địa phương. Trong tổng thu
từ đất tính theo các hạng mục thu hiện nay thì thu từ giá trị đất cơng chiếm tới khoảng 85%
tổng thu từ đất, thu từ thuế và phí chỉ chiếm khoảng 15%. Theo quy luật, thu từ giá trị đất
công chiếm tỷ trọng cao hơn thu từ thuế và phí trong giai đoạn đầu của cơng nghiệp hóa là
phù hợp, nhưng mức chênh lệch theo tỷ lệ 85/15 là quá cao. Có thể dự báo nguồn thu từ đất
sẽ giảm nhanh trong giai đoạn tiếp theo của công nghiệp hóa.
Từ phía thứ hai của vấn đề, nguồn thu từ thuế và phí liên quan đến đất đai hiện nay
là quá thấp so với thông lệ quốc tế. Tỷ suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
của ta chỉ ở mức 0,03%, quá thấp hơn so với các nước cơng nghiệp có tỷ suất này ở mức
1 - 1,5%. Trong tương lai, tỷ suất thuế thấp như vậy khơng đảm bảo tính hiệu quả của
nguồn thu từ thuế. Hơn nữa, cách thu này khơng có tác dụng điều tiết nhằm làm giảm các
tiêu cực đang diễn ra trên thị trường BĐS như đầu cơ, di dân tự do, giải quyết nhà ở cho
người có thu nhập thấp, v.v.
Trên thực tế giá trị đất công, cũng như thuế và phí liên quan đến đất đai được tính
theo giá đất thấp hơn giá đất phù hợp thị trường, làm cho nguồn thu giảm đi đáng kể, tức
là làm thất thốt ngân sách nhà nước. Nhìn lại Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá
đất của tất cả các địa phương cấp tỉnh, giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 25
- 70% giá đất trên thị trường (tại các đô thị, tỷ lệ thấp và ở nông thôn, tỷ lệ cao hơn). Theo
Luật đất đai 2013, các loại thuế và phí liên quan đến đất đai đều được tính theo giá đất do
nhà nước quy định như nói trên, tức là chỉ thu được khoảng 40% giá trị cần thu theo quy
định của pháp luật. Đối với thu từ đất công khi đưa vào thị trường, mặc dù pháp luật đất
đai đã quy định là phải định giá đất trong từng trường hợp cụ thể, nhưng Chính phủ lại
cho phép áp dụng phương pháp giá đất trên Bảng giá đất nhân với một hệ số do Ủy ban
nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định (phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ
quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014). Trên thực tế, hệ số này chỉ
được xác định khoảng 1,5 - 2,0, tức là chỉ thu được khoảng 40 - 50% giá trị đất công theo
thị trường.
19

Trên thực tế, Đà Nẵng đã xây dựng được một thành phố hiện đại, vẫn được gọi là
một thành phố đáng sống, chỉ từ nguồn lực đất công tại chỗ theo một quy hoạch phát triển
phù hợp. Ngược lại, Hà Nội lại luôn luôn in tạo ra những con đường đắt nhất hành tinh
gắn với cất nhà siêu mỏng, siêu méo hai bên đường.
Vấn đề được đặt ra là phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Mặt khác,
việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai cũng có liên quan đến hồn
thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của Nhà nước.
Việt Nam không chỉ là một nước đang phát triển mà là một nước có nền kinh tế chuyển
đổi từ bao cấp sang thị trường. Điều này có nghĩa là đất công và tài sản công gắn liền với đất
có giá trị rất lớn. Nếu thực hiện chuyển đổi tốt, giá trị đất cơng có thể tạo nên lượng vốn nhà
nước được tích lũy khá lớn. Rất tiếc là Việt Nam cũng như nhiều nước khác thuộc phe xã hội
chủ nghĩa cũ không tận dụng được giá trị đất công và tài sản công trên đất.
Theo pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam, đất công và đất do tư nhân sử dụng
không được định nghĩa cụ thể. Điều này là một trong những nguyên nhân làm cho nguồn
thu từ đất đai bị hạn chế do khái niệm không rõ, nên xác định nguồn thu cũng không rõ.
Nguyên nhân là do không làm rõ được cách thức vận hành chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trong cơ chế thị trường.
Như vậy, 4 vấn đề về nguồn thu từ đất tại Việt Nam cần xem xét để tiếp tục đổi mới
bao gồm: (1) hoàn thiện hệ thống định giá đất; (2) phân loại và cụ thể hóa các cơ chế thu
giá trị đất công khi đưa vào thị trường; (3) đổi mới hệ thống thuế và phí liên quan đến đất
đai; (4) xác định rõ cơ chế thu giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử
dụng đất tạo nên.
II. Hoàn thiện hệ thống định giá đất và Nhà nước quy định, quyết định giá đất
Quản lý giá đất và định giá đất là yếu tố được đổi mới khá chậm trong quá trình xây
dựng pháp luật đất đai ở Việt Nam. Trước hết, việc ít sử dụng dịch vụ định giá đất độc
lập vẫn được cho rằng làm cho chi phí cao hơn trong quản lý đất đai. Đây chính là quan
niệm khơng đúng vì tốn kém hơn một đồng hơm nay nhưng thu về mười đồng nhiều hơn
vào ngày mai, kinh nghiệm quốc tế đã chỉ ra như vậy. Tiếp theo, nhiều cán bộ nhà nước
có tư duy khơng tin vào hoạt động của khu vực ngoài nhà nước nên muốn thu lại quyền

quyết định độc lập cho mình. Tư duy này có hậu quả là những rủi ro tham nhũng khá cao
trong việc nhà nước quy định và quyết định về giá đất.
Luật Đất đai 2013 đã đạt được một bước tiến mới trong quản lý giá đất, trong đó
Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ được sử dụng để
tính thuế, phí về đất đai và một số trường cần ưu đãi về giá đất. Các trường hợp khác đều
phải định giá đất cho từng trường hợp cụ thể với quy trình quyết định giá đất gồm 3 bước:
Bước 1 - Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất giá đất, Sở có thể thuê các tổ chức cung
20


cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện; Bước 2 - Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực
hiện thẩm định, Hội đồng do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập, với vai trò thường trực
của Sở Tài chính và phải có thành viên là chun gia định giá độc lập; Bước 3 - Chủ tịch
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Đây là mơ hình dựa theo kinh nghiệm của Đài Loan (Trung Hoa), nhưng có 2 điều
quan trọng nhất lại chưa được áp dụng. Theo mơ hình gốc của Đài Loan, việc đề xuất giá
đất ở Bước 1 chỉ do tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và Hội đồng
thẩm định giá đất cấp tỉnh phải có trên 50% số lượng thành viên là các chuyên gia định
giá ngoài khu vực nhà nước. Với sự khác biệt này, mơ hình của Đài Loan mang tính độc
lập và khách quan hơn nhiều so với mơ hình của Việt Nam.
Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định Bước 1 là đề xuất giá đất chỉ do tổ chức cung
cấp dịch vụ định giá đất độc lập thực hiện và trên 50% số lượng thành viên Hội đồng
thẩm định giá đất là các chuyên gia định giá đất độc lập (các thành viên là quan chức
nhà nước khơng vượt q 50%).
Một trong những khó khăn nhất hiện nay là không thể thiết lập được cơ sở dữ liệu
giá đất thị trường vì giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch về đất
đai, trong khi Luật Đất đai 2013 đã quy định thuế đất được xác định theo Bảng giá đất
của UBND cấp tỉnh. Theo cách thức này, Việt Nam khó có thể xây dựng được một hệ
thống quản lý giá đất chuyên nghiệp, không khắc phục được rủi ro do giá đất không thực
ghi trên các hợp đồng giao dịch.

Sửa đổi Luật Đất đai cần quy định rõ các loại thuế liên quan đến đất đai được tính
theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá đất ghi trên các hợp
đồng giao dịch và giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện. Các cơ quan quản lý, báo
chí cần nâng cao nhận thức của người dân về việc ghi đúng giá trị đất đai trên hợp đồng
để không gặp phải các rủi ro pháp lý như khi hợp đồng bị tòa án tuyên là vô hiệu và bên
đã nhận tiền chỉ trả lại bên đã trả tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng hoặc cơ quan quản lý
lấy giá đất theo hợp đồng làm căn cứ để tính giá trị bồi thường khi đất đai bị Nhà nước
thu hồi.
Mặt khác, Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn
thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể, mặc dù Luật Đất đai luôn quy định giá
đất của nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là các
địa phương vẫn lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ cao vượt quá khả năng chi trả của dân.
Cách tiếp cận này cần phải thay đổi để mọi quy định pháp luật trở nên chân thực hơn.
Nếu thực sự mức thuế, phí về đất đai là cao thì giảm tỷ suất thuế, phí chứ khơng phải là
giảm giá đất.

21


Khung giá đất của Chính phủ cũng khơng có vai trị tích cực gì trong quản lý giá
đất trong suốt thời gian qua. Vai trò của Khung giá đất cần được thay thế bằng Cơ quan
định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia. Cơ quan trung ương này
có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải
quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.
Luật Đất đai cần bãi bỏ Khung giá đất của Chính phủ và thay thế bằng Cơ quan
định giá đất quốc gia hoặc Hội đồng thẩm định giá đất quốc gia; quy định chế tài xử lý
mạnh đối với các địa phương cấp tỉnh quy định giá đất trên Bảng giá đất thấp hơn giá
đất trung bình trên thị trường. Trên thực tế, cần kiểm soát chặt chẽ việc ban hành Bảng
giá đất của các địa phương và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể về
các phương pháp định giá hàng loạt trong xây dựng Bảng giá đất.

Như trên đã nói, cần xem xét lại 5 phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định,
phương pháp định giá đất thứ 5 là không phù hợp, cần bãi bỏ. Phương pháp này khơng
có cơ sở khoa học vì khơng thể định giá đất cụ thể dựa vào kết quả định giá đất hàng loạt;
phương pháp này cũng không xuất hiện trong bất kỳ cuốn sách nào viết về các phương
pháp định giá đất và cũng khơng có trong quy chuẩn kỹ thuật định giá của thế giới, khu
vực và Việt Nam. Hơn nữa, cách định giá này đang kéo chúng ta quay về quá khứ 20 năm
trước, khi thực hiện Luật Đất đai 1993.
Đề xuất ở đây là loại bỏ phương pháp định giá đất thứ 5 được quy định tại Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. Đồng thời, Luật Đất đai
cần có quy định cụ thể việc giao cho Chính phủ quy định các phương pháp định giá đất
nhưng phải phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật định giá đất quốc gia đã được ban hành.
III. Cải cách hệ thống thuế đất
Hệ thống thuế về đất đai và BĐS ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu
quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường.
Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao
trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch
vụ công cộng, phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền BĐS lại phải thu
ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức.
Thuế về đất đai và BĐS cần được đổi mới theo xu hướng này. Ngoài ra, hệ thống
thuế cịn phải đóng vai trị các chính sách điều tiết quá trình phát triển, cụ thể bao gồm:
1. Ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ BĐS (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có đất nhưng
khơng sử dụng, để hoang hóa đất đai, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không
hiệu quả;

22


2. Phân bố hợp lý dân cư theo thu nhập phù hợp với mức thuế phải nộp, điều tiết
được dòng lao động di cư vào các đô thị;
3. Thuế BĐS ở mức cao sẽ làm giảm giá BĐS, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh

tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình
và thu nhập thấp;
4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải đảm bảo chức năng thu giá trị đất đai
tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua thuế đánh vào phần
giá trị đất đai tăng thêm;
5. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo chức năng ngăn chặn tình
trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong q trình đơ thị hóa như thành lập các khu kinh tế
mới, chuyển từ huyện thành quận, v.v. thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những
trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn;
6. Khi đã đánh thuế vào mua bán BĐS gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì cần
xem xét miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng đối với hàng hóa BĐS để loại bỏ tình trạng
thuế chồng thuế;
7. Cần xem xét giảm mức thuế và phí đối với mọi giao dịch BĐS tại khu vực nông
thôn, nhất là thuế và phí gắn với chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp nhằm tăng tỷ
trọng giao dịch chính thức đối với BĐS tại nơng thơn và khuyến khích q trình tích tụ,
tập trung đất đai nông nghiệp;
8. Tạo điều kiện thuận lợi để tăng thu ngân sách làm cho các đô thị tự nâng cấp đơ
thị mình bằng nguồn lực tại chỗ và định hướng đơ thị hóa nhanh hơn, hiệu quả hơn.
Cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo định
hướng:
1. Nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên
giá trị đất tính theo giá đất của nhà nước phù hợp giá thị trường theo một lộ trình xác
định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội;
2. Có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân;
3. Thuế sử dụng đất cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các
trường hợp có đất nhưng khơng đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử
dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, mua bán BĐS cần đổi mới

theo hướng:
23


1. Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối
với khu vực nông thôn;
2. Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi
tiếp tục chuyển nhượng trong thời gian ngắn.
IV. Thu từ giá trị đất công khi đưa đất công vào thị trường
Như trên đã nói, thu từ giá trị đất cơng khi đưa đất cơng vào thị trường có tầm quan
trọng đặc biệt trong tích lũy vốn ban đầu trong giai đoạn đầu thực hiện cơng nghiệp hóa.
Vì vậy, việc thu từ đất cơng cần phải xem xét như một yếu tố quan trọng trong giai đoạn
cơng nghiệp hóa ở Việt Nam hiện nay. Theo pháp luật đất đai Việt Nam, việc thu từ giá
trị đất công bao gồm các hạng mục thu cụ thể như sau:
1. Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền và thu tiền thuê đất khi
nhà nước cho thuê đất;
2. Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải được phép;
3. Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
4. Sử dụng giá trị đất đai để đầu tư hạ tầng theo phương thức BT (xây dựng - chuyển
giao) mà nhà nước trả nhà đầu tư hạ tầng bằng đất;
5. Giá trị tăng thêm đối với đất đai do các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng khi
thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Theo số liệu của Bộ Tài chính, việc giao đất cơng có thu tiền hoặc cho thuê đất công
trả tiền một lần ở Việt Nam đang chiếm tới 85% nguồn thu từ đất, có ý nghĩa rất quan trọng
đối với ngân sách địa phương. Mặc dù vậy, hệ thống thu từ giá trị đất cơng như vậy vẫn được
coi là cịn nhiều nhược điểm, mà chủ yếu là không thu đủ giá trị đất đai, thể hiện ở cả 5 dạng
thức thu từ giá trị đất cơng nói trên. Dựa trên các nhược điểm này, có thể đề xuất các giải
pháp khắc phục, tức là các giải pháp đổi mới các quy định pháp luật đất đai.

Trước khi đi vào xem xét cụ thể những vấn đề liên quan đến thu từ giá trị đất công,
cần bàn tới một số vấn đề được coi như các điều kiện để thực hiện việc thu từ đất công,
cụ thể bao gồm:
1. Pháp luật đất đai phải quy định rõ thế nào là đất công và đất sử dụng trong khu
vực tư nhân. Cho Việt Nam, đất cơng có thể định nghĩa bao gồm đất chưa sử dụng; đất
Nhà nước chưa giao, chưa cho thuê; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng và đất do các
tổ chức của Nhà nước sử dụng. Ngược lại, đất sử dụng vào mục đích tư có thể coi là đất
do các tổ chức kinh tế ngoài nhà nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.
24


Nếu muốn tăng thu từ đất và phòng tham nhũng về đất đai, việc sửa đổi Luật Đất đai
2013 cần quy định rõ khái niệm pháp luật gồm “đất công” và “đất sử dụng vào mục đích
tư”. Đây cũng là nội dung cần làm để vận hành nhuần nhuyễn hơn chế độ công hữu về
đất đai trong cơ chế thị trường.
2. Trong pháp luật đất đai của Việt Nam, luôn có các quy định về sử dụng đất khơng
hiệu quả nhằm đưa ra các chế tài để nâng cao hiệu suất sử dụng đất. Đánh thuế lũy tiến vào
các trường hợp có đất nhưng khơng sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ, sử dụng đất
không hiệu quả là một chế tài có mục đích nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất. Quy
định pháp luật là như vậy, nhưng vẫn chưa có các tiêu chí đánh giá cụ thể để xác định hiệu
quả sử dụng đất đối với từng loại đất. Như vậy, cần đưa ra những quy định cụ thể về đánh
giá hiệu quả sử dụng đất làm cơ sở cho quy hoạch sử dụng đất, cho các quyết định sắp xếp
lại hiện trạng sử dụng đất và các chế tài xử lý trong những trường hợp cụ thể.
Tiếp tục xem xét về nội dung nâng cao nguồn thu từ đất công khi đưa vào thị trường
để sử dụng vào các mục đích tư theo các nội dung sau đây:
1. Việc Nhà nước giao đất công, cho thuê đất công trực tiếp cho nhà đầu tư tư nhân
đã được chỉ định với các quyết định hành chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được
đánh giá là chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng. Phương thức nhà nước giao đất, cho thuê
đất như vậy đã được áp dụng phổ biến từ khi có các luật đất đai cho đến nay, mặc dù kể
từ Luật Đất đai 2003 đã có quy định về đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Từ

thực tế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định chỉ bằng khoảng 40 - 50% giá trị
thị trường. Như vậy, có thể tính được con số thất thu ngân sách nhà nước từ việc nhà nước
giao đất công, cho thuê đất công hàng năm khoảng 55% X 85% X 10% của tổng thu ngân
sách nhà nước (55% là tỷ lệ thất thoát do chỉ thu được 40-50% từ giao đất, cho thuê đất
của nhà nước; 85% là tỷ lệ nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất công trên tổng thu từ đất;
10% là tỷ lệ nguồn thu từ đất trên tổng nguồn thu ngân sách). Theo con số sơ bộ về thu
ngân sách nhà nước năm 2018 là 1.420 nghìn tỷ đồng (con số do Bộ trưởng Bộ Tài chính
báo cáo trước Quốc hội), như vậy tổng con số thất thu từ giá đất không phù hợp thị trường
theo cơ chế thu hiện tại là khoảng 66 nghìn tỷ đồng.
Giải pháp ở đây là cần hoàn thiện các quy định về định giá đất để xác định giá đất
trong các trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp giá đất trung bình
trên thị trường để thu đủ cho ngân sách nhà nước.
Luật Đất đai 2013 đã có quy định về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất được thực
hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Mặc dù vậy, việc đấu giá đất chưa
được áp dụng phổ biến trên thực tế ở các địa phương, nhất là tại các đô thị mà đất đai có
giá trị rất cao. Mặt khác, việc đấu giá đất cũng chỉ có các quy định chung mà chưa có các
quy định cụ thể gắn quy trình cụ thể về đấu giá đất, trong đó có nội dung lựa chọn nhà
25


đầu tư cũng như dự án đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Đấu thầu 2013 cịn quy định hình thức
đấu thầu dự án có sử dụng đất, được Chính phủ hướng dẫn áp dụng cho cả các dự án đầu
tư tư. Về nguyên tắc, phương thức đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án đầu tư công và
phương thức đấu giá đất áp dụng cho các dự án đầu tư tư. Đây là các quy định làm phát
sinh xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
Đấu thầu 2013.
Luật Đất đai cần quy định đầy đủ cả trường hợp đấu giá đất áp dụng cho các dự
án đầu tư tư và đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng cho các dự án đầu tư công kể cả
trường hợp đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư (PPP). Chính phủ cần ban hành một
nghị định riêng quy định về quy trình trình đấu giá đất gắn với việc lựa chọn chủ đầu tư

và đấu đấu thầu dự án có sử dụng đất với yêu cầu về sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
2. Việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất gắn với việc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền là chính sách đất đai trọng tâm, được thực hiện từ 1993 và phải hoàn thành
vào năm 2013 theo Nghị quyết của Quốc hội. Chính sách này không thiên về mục tiêu tăng
nguồn thu từ đất, mà thiên về mục tiêu tạo điều kiện bảo vệ quyền và lợi ích của người đang
sử dụng đất. Mặt khác, tính pháp lý được bảo đảm đã làm cho giá trị đất đai đang sử dụng
tăng lên. Về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, có thể đánh giá là phù hợp với
hồn cảnh và thu nhập của người dân. Mức thu không cao và chỉ áp dụng cho những người
bắt đầu sử dụng đất sau ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành (15/10/1993) mà chưa
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người chưa có tiền có thể ghi nợ trên Giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất. Sự chậm chạp triển khai trên thực tế có nguyên nhân từ con người thực
hiện, không do sự bất cập của pháp luật đất đai. Nguy cơ tham nhũng vặt là một trong những
nguyên nhân là cho triển khai không đúng tiến độ theo yêu cầu.
3. Việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đã có
quy định pháp luật khá rõ ràng. Nghĩa vụ tài chính được quy định bằng giá trị đất giao
hay đất thuê của mục đích sử dụng đất cần chuyển đến trừ đi giá trị đất giao hay đất thuê
của mục đích sử dụng đất theo hiện trạng. Mục đích sử dụng đất cần chuyển đến phải phù
hợp quy hoạch sử dụng đất và được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện. Giá trị đất được tính theo giá đất phù hợp thị trường. Về nguyên tắc, quy định
của pháp luật là hợp lý và không có gì vướng mắc trong thực hiện. Bất cập hiện nay là
việc thực hiện khi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển đất nông nghiệp sang làm đất ở hoặc
đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp trong hồn cảnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất không thể hiện cụ thể thửa đất đang xem xét.
4. Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước gắn với tài sản của doanh nghiệp là quyền
sử dụng đất chưa đạt được chuẩn mực giá trị thực của đất đai. Trên thực tế, hàng loạt
trường hợp các doanh nghiệp tư nhân tìm kiếm cổ phần chi phối chỉ với mục đích làm
26

chủ diện tích đất do doanh nghiệp cổ phần hóa đang sử dụng, kể cả trường hợp cấu thành
tài sản doanh nghiệp và cả trường hợp chỉ là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Trên
thực tế rất nhiều doanh nghiệp nhà nước được nhà nước giao đất từ thời bao cấp nhưng
đến nay chưa thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào về đất đai. Kể từ năm 1996 tới nay,
Chính phủ đã ban hành tới 8 Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nhưng
vấn đề xác định giá trị đất đai trong cổ phần hóa vẫn chưa có lời giải thỏa đáng. Luật Đất
đai cũng mới chỉ có quy định việc xác định giá trị đất đai trong cổ phần hóa phải thơng
qua định giá đất cho từng trường hợp cụ thể. Khá nhiều doanh nghiệp cổ phần hóa đã biến
mất trước khi đưa lên sàn chứng khốn, chỉ có đất đai được sử dụng vào mục đích phát
triển nhà ở để bán.
Luật Đất đai cần quan tâm tới đổi mới quy trình xác định giá trị đất đai trong cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phải được kiểm soát chặt chẽ theo đúng yêu cầu định
giá đất đối với các trường hợp cụ thể. Kết quả định giá đất phải được Hội đồng thẩm
định giá đất cấp quốc gia (hoặc Cơ quan định giá đất quốc gia) thẩm định và công khai
kết quả định giá đất trên cổng thông tin điện tử của Chính phủ. Việc doanh nghiệp cổ
phần hóa xin chuyển mục đích sử dụng đất so với hiện trạng cũng phải được kiểm sốt
chặt chẽ gắn với q trình tái cơ cấu doanh nghiệp.
5. Phương thức đổi đất lấy hạ tầng thông qua các dự án xây dựng - chuyển giao
(BT) đang gây bức xúc lớn trên công luận. Tất cả mọi dự án BT đã được thanh tra hoặc
kiểm tốn đều có sai phạm. Sự mất mát giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng thể hiện ở
chỗ hạ tầng đã hồn thành nhưng khơng được định giá và đất đai đem đổi cũng không
được định giá. Giá trị đem đổi chỉ dựa hồn tồn vào dự tốn của dự án BT, được sử dụng
làm căn cứ để ký kết hợp đồng BT giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư tư nhân. Sự thiếu
minh bạch này gắn với nguy cơ tham nhũng rất cao. Luật Đất đai 2013 chỉ có một điều
quy định về đất đai giao cho các dự án công tư đối tác (PPP), trong đó có BT, nhưng chỉ
đề cập tới việc giao đất mà không quan tâm tới giá trị đất đai.
Luật Đất đai cần bổ sung một điều quy định riêng về phạm vi được áp dụng phương
thức BT, trong đó quy định về điều kiện áp dụng; phạm vi áp dụng; nội dung hợp đồng
BT; quy trình đánh giá chất lượng hạ tầng và định giá hạ tầng, yêu cầu về định giá khu
vực đất và tài sản gắn liền đem đổi lấy hạ tầng (áp dụng cho trường hợp đấu thầu dự án

BT không thành công). Về phạm vi áp dụng, chỉ được áp dụng đối với những công trình
hạ tầng quan trọng, cần xây dựng sớm mới có thể mở hướng phát triển mà không thể thu
xếp được nguồn vốn đầu tư công. Về điều kiện áp dụng, phải có phân tích chi phí - lợi ích
của phương án BT và phương án Nhà nước đấu giá đất lấy tiền xây dựng hạ tầng, bảo
đảm hiệu lợi ích trừ chi phí của phương án BT cao hơn. Đối với đấu thầu dự án BT, hồ
sơ đấu thầu phải được Hội đồng thẩm định giá đất cấp quốc gia (hoặc Cơ quan định giá
đất quốc gia) thẩm định về phần giá trị đất công đem đổi lấy hạ tầng.
27


V. Thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại
Kể từ Luật Đất đai 2003 đến nay, việc thu từ giá trị đất đai tăng thêm không do đầu
tư của người sử dụng đất mang lại chỉ được quy định như một khẩu hiệu mà khơng có bất
kỳ giải pháp cụ thể nào. Như phần trên đã giới thiệu nội dung này bao gồm: (1) việc thu
giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng và dịch vụ công cộng mang lại; (2) việc thu đất
đai tăng thêm do lợi nhuận kỳ vọng cao từ một bản quy hoạch sử dụng đất hợp lý mang
lại; (3) việc sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất đai, trong đó có đất cơng do các cơ quan
nhà nước sử dụng để có đất dơi dư sử dụng vào mục đích khác. Đây chính là nội dung
chủ yếu của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải quan tâm để tạo dựng các cơ chế thu
hữu hiệu nhằm nâng cao nguồn thu từ đất đai.
1. Việc thu lại giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng được đầu tư bằng nguồn ngân
sách nhà nước mang lại đã được đưa vào quy định của pháp luật đất đai nhưng chỉ như
một chủ trương mà chưa có bất kỳ một quy định nào về giải pháp thực hiện. Trên thực tế,
Tp. Đà Nẵng đã làm rất tốt việc này để xây dựng lại thành phố phố bằng chính nguồn đất
đai tại đây sau khi quy hoạch lại. Cách làm của Đà Nẵng cũng chỉ dựa trên việc thu hồi
đất hai bên đường mở rộng hoặc đường mới để thực hiện đấu giá đất đó tạo kinh phí để
làm đường và để phát triển đơ thị. Tp. Hồ Chí Minh đã áp dụng một phương pháp khác
là thu hồi đất thuộc dải đất ven đường mới và tái định cư cho những người sinh sống ven
đường cũ vào vị trí ven đường mới; từ đó chi phí của việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
giảm đi rất nhiều. Hà Nội thì chưa thực hiện bất kỳ giải pháp nào, chi phí phát triển hạ

tầng quá cao đã tạo nên những con đường đắt nhất hành tinh, những nhà siêu mỏng, siêu
méo giáp với mặt đường. Ở các quốc gia khác, người ta còn nhiều phương thức khác nhau
như sử dụng công cụ thuế để thu giá trị đất đai tăng thêm đối với đất ven đường mới mở
rộng hoặc giải pháp góp đất và điều chỉnh lại đất đai dựa trên sự đồng thuận cộng đồng
(Land Pooling/Readjustment).
Luật Đất đai phải tập trung vào phát triển hạ tầng phải gắn với quy hoạch sử dụng
đất đai kề bên hạ tầng nhằm thu được phần giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng mang lại
để sử dụng vào chi trả cho phát triển hạ tầng, đồng thời khắc phục tình trạng khơng đảm
bảo cảnh quan đơ thị, tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Cho mục tiêu này, có thể áp
dụng cơ chế: (a) Nhà nước thu hồi đất cho phát triển hạ tầng và đất đai kề bên gắn với
giải quyết tái định cư tại chỗ; (b) Thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai để
sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất tạo kinh phí cho phát triển; (c) Áp dụng cơ chế cho thuê
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các dự án hạ tầng vì mục tiêu lợi nhuận.
2. Cơng cụ quy hoạch làm tăng giá trị đất đai gắn với cơ chế đóng góp tài chính từ
các nhà đầu tư hạ tầng, từ các tổ chức kinh tế, người dân để thực hiện quy hoạch và hưởng
lợi từ quy hoạch đã được áp dụng ở nhiều nước. Theo kinh nghiệm của nhiều nước công
nghiệp phát triển, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra một kịch bản phát
28


triển làm cho giá trị đất đai tăng lên. Đây chính là tính hấp dẫn làm nhiều nhà đầu tư
vào đất quan tâm. Các cơ quan quản lý có thể phát hành Giấy chứng nhận quyền phát
triển cho các nhà đầu tư để tạo vốn tài chính cho thực hiện quy hoạch. Giấy chứng
nhận này được coi là giấy tờ có giá và được giao dịch trên thị trường, quy hoạch càng
hợp lý thì giá trị của Giấy chứng nhận quyền phát triển ngày càng cao trên thị trường
chuyển nhượng.
Luật Đất đai cần quan tâm tới việc hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch sử dụng đất
và quy hoạch đô thị sao cho quy hoạch phải mang lại giá trị đất đai cao hơn. Từ đó,
việc phát hành Giấy chứng nhận quyền phát triển dưới dạng bán quyền phát triển cần
được luật hóa theo một số thể chế phù hợp tại Việt Nam, nhất là tại các đơ thị có sức

hút đầu tư lớn.
3. Việc sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất công tại các đô thị khi chuyển một số đơn
vị sự nghiệp đông người, các cơ sở sản xuất gây ơ nhiễm ra ngồi đơ thị, bố trí lại trụ sở
các cơ quan nhà nước đã trở thành chủ trương lớn, nhưng việc thực hiện chưa bảo đảm
minh bạch về giá trị. Đất công của cơ sở cũ được chuyển nhượng cho các dự án đầu tư
đều không thông qua đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Luật Đất đai 2013
cũng khơng có quy định nào liên quan đến việc xác định giá trị đất đai khi sắp xếp lại mặt
bằng sử dụng đất công tại các đô thị. Việc sử dụng đất của các cơ quan nhà nước, các đơn
vị sự nghiệp công được Nhà nước giao đất không thu tiền đang xảy ra hiện tượng vi phạm
pháp luật tại nhiều cơ sở dưới dạng chia ra từng phần để cho thuê, nhiều diện tích được
sử dụng sai mục đích. Sự thiếu minh bạch này cũng gắn với nguy cơ tham nhũng khá cao.
Pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản cơng đã có quy định cụ thể, nhưng chế tài xử lý
những trường hợp vi phạm lại không cụ thể và trên thực tế chưa xử lý được bao nhiêu.
Luật Đất đai cần quan tâm tới các cơ chế sắp xếp lại mặt bằng sử dụng đất để tạo
quỹ đất dôi dư. Thứ nhất, việc di dời các cơ sở gây ơ nhiễm, các tổ chức sự nghiệp có
đơng nhân viên ra khỏi khu trung tâm đơ thị cần có những quy định cụ thể về tiêu chí để
thuận tiện trong thực thi. Thứ hai, đối với đất công do các cơ quan nhà nước được giao
không thu tiền để sử dụng, cần áp dụng 3 nguyên tắc quản trị tốt để quản lý bao gồm: (1)
công khai danh sách đất công đã giao cho các cơ quan nhà nước sử dụng kèm theo địa
chỉ thửa đất, diện tích đất sử dụng, mục đích sử dụng, hiện trạng sử dụng trên cổng thông
tin điện tử của UBND cấp tỉnh; (2) tổ chức hệ thống tiếp nhận ý kiến giám sát của tổ
chức, công dân; (3) các cơ quan nhà nước đang sử dụng phải thực hiện trách nhiệm giải
trình trước các ý kiến giám sát của dân. Thứ ba, cần có chế tài để xử lý nghiêm các trường
hợp khơng thực thi pháp luật, vi phạm pháp luật để sao cho pháp luật phải được thực thi
nghiêm nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và có quỹ đất dơi dư sử dụng vào các mục
đích phù hợp quy hoạch.

29

V. Lời kết
Trong sửa đổi Luật Đất đai 2013, các quy định về tài chính đất đai gồm quản lý giá
đất, tạo nguồn lực tài chính từ thu thuế và phí về đất đai; thu giá trị đất cơng và thu giá trị
đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất mang lại đóng vai trị quan trọng
hàng đầu đối với vận hành đất đai trong cơ chế thị trường. Các nước công nghiệp phát
triển đã trở thành các cường quốc tài chính ngày nay là nhờ nguồn lực từ đất đai thông
qua thuế đất và giá trị đất cơng trong giai đoạn tích lũy vốn ban đầu. Hiện nay, các nước
đang phát triển đã trở thành các nước công nghiệp mới cũng bắt đầu từ nguồn lực đất đai
thông qua các phương thức làm tăng giá trị đất đai đang sử dụng.
Ở Việt Nam, một đất nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường,
nguồn lực đất công, tài sản công vô cùng lớn tạo nên cơ hội thuận lợi cho tăng vốn đầu
tư phát triển nếu biết cách thu từ đất cơng. Thách thức chủ yếu là thất thốt quỹ đất cơng
do tham nhũng. Hiện nay, thuế đất thì thấp và giá trị đất cơng bị thất thốt dưới nhiều
hình thức khác nhau mà chủ yếu gắn với rủi ro tham nhũng. Vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai
lần này cần đặt nhiệm vụ cải cách thực chất hệ thống tài chính đất đai, vượt qua mọi thách
thức, rào cản về tư duy nhằm tạo cơ hội cho phát triển đất nước.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Adam Smith, 1776, An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations
(Xem xét về bản chất và nguyên nhân của sự thịnh vượng của các quốc gia, Tủ sách
điện tử các tác phẩm kinh điển.

2.

David Ricardo, 1852, Principles of Political Economy and Taxation (Nguyên tắc
của kinh tế chính trị và thuế), Tủ sách điện tử các tác phẩm kinh điển.

3.

Henry George, 1879, Progress and Poverty (Sự tiến bộ và nghèo đói), Tủ sách điện
tử các tác phẩm kinh điển.

4.

Hernando De Soto, 2000, Sự bí ẩn của vốn (The Mystery of Capital), Nhà Xuất bản
Chính trị Quốc gia.

5.

Lê Thị Loan, 2018, Nghiên cứu xây dựng chính sách thuế tài sản tại Việt Nam, đề
tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ năm 2017 mã số 2017-02, Bộ Tài chính.

6.

Nguyễn Hồ Phi Hà, Nguyễn Thị Hà, 2019, Vấn đề khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai ở Việt Nam hiện nay, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ năm 2018 mã số
2018-02, Bộ Tài chính.

7.

Thư viện pháp luật tại trang thơng tin điện tử “ />hệ thống pháp luật Việt Nam.

30