Tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về giá đất - Kinh nghiệm Hàn Quốc và vận dụng vào Việt Nam

TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ VÀ THIẾT LẬP HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ
GIÁ ĐẤT - KINH NGHIỆM HÀN QUỐC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM
TS. Chu Thị Quỳnh Diệp
Bộ Tài nguyên và Môi trường

I. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về
giá đất
1. Tổ chức định giá đất
1.1. Khái niệm về hệ thống giá đất được công bố
Hệ thống giá đất được công bố nhằm cung cấp thông tin về giá đất cho thị trường
bất động sản bằng cách điều tra và đánh giá giá đất phù hợp mà Chính phủ cho rằng là
đúng đắn, nó trở thành tiêu chuẩn cho các giao dịch đất nói chung và là hệ thống được áp
dụng cho các mục đích hành chính khác nhau như bồi thường đất đai, thuế và tiền thuế.
1.2. Quá trình hình thành và phát triển của tổ chức định giá Hàn Quốc
Cựu Tổng cục (nay là Bộ hành chính tự trị) đã tích hợp hệ thống thẩm định đánh
giá vào “ Luật quản lý sử dụng đất” , chuẩn bị kế hoạch để cải tiến những điểm cốt yếu
ban hành một luật mới và yêu cầu việc ban hành đến Bộ Kế hoạch Kinh tế (nay là Bộ Kế
hoạch Tài chính). Cơ quan hoạch định kinh tế (nay là Bộ Kế hoạch Tài chính) đã tổ chức
một nhóm nghiên cứu cải tiến hệ thống liên quan đến đất đai bao gồm các học giả và
chuyên gia để thúc đẩy việc thống nhất hệ thống giá đất nhằm điều phối ý kiến của các tổ
chức liên quan. Bộ Kế hoạch Tài chính vào ngày 26 tháng 12 năm 1986 đã đệ trình kết
quả của nhóm nghiên cứu đến Ủy ban chấp hành đối sách bất động sản, giới thiệu hệ
thống cơng bố giá đất để đồng nhất hóa hệ thống giá và Bộ Giao thông và Đất đai (trước
đây là Bộ Xây dựng) đã quyết định quản lý. Theo đó vào 1 tháng 4 năm 1989 đã ban hành
luật liên quan về giá đất và thông báo giá đất (Luật số 4120) (Ngày nay là Luật Công bố
giá bất động sản) và hệ thống giá đất công đã được hợp nhất với giá đất. Cho đến nay vào
ngày 1 tháng 1 hàng năm giá đất chuẩn sẽ được công bố và điều tra về giá đất cụ thể, giá
công bố theo đất chuẩn.
2. Thiết lập hệ thống thông tin về giá đất
2.1. Giá đất chuẩn
2.1.1. Khái niệm giá đất chuẩn được công bố

“Giá đất tiêu chuẩn được công bố” là giá phù hợp tương ứng với mỗi đơn vị diện
tích (m2) của đất tiêu chuẩn đã được công bố dựa trên điều tra đánh giá của Bộ trưởng Bộ
Giao thông và Đất đai tiến hành theo trình tự quy định (Luật công khai bất động sản).
“Giá phù hợp” là giá được nhận định có khả năng được thiết lập cao nhất khi thực
hiện các giao dịch chung về đất trên thị trường thương mại.
145


2.1.2. Đánh giá, điều tra giá đất chuẩn
a) Căn cứ đánh giá, điều tra
Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai tiến hành đánh giá và điều tra mức giá phù hợp
tương ứng với mỗi đơn vị diện tích kể từ ngày công bố hàng năm dựa trên đất tiêu chuẩn
được chọn từ một nhóm đất mà được nhận định có sự tương đồng về mặt tự nhiên, xã hội,
điều kiện sử dụng đất, môi trường xung quanh so với các khu vực lân cận và sẽ thông báo
sau quá trình cân nhắc, xem xét của Ủy ban cơng bố giá bất động sản trung ương.
b) Trình tự đánh giá, điều tra
Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai khi tiến hành đánh giá điều tra giá phù hợp
của thửa đất chuẩn thì phải yêu cầu ủy thác đối với các thẩm định viên. Thẩm định viên
khi nhận được yêu cầu ủy thác điều tra và đánh giá giá đất chuẩn thì sẽ thực hiện thẩm
định giá phù hợp với đất chuẩn, sau đó trình báo cáo đến Bộ trưởng Bộ Giao thông và
Đất đai .
Thẩm định viên khi nộp báo cáo đánh giá điều tra đất chuẩn thì phải lắng nghe ý
kiến của quận trưởng hoặc thị trưởng, chủ tịch chính quyền địa phương liên quan đến đất
và giá đất chuẩn, lúc này sau quá trình cân nhắc xem xét của Ủy ban đánh giá bất động
sản quận, thành phố thì Quận trưởng, thị trưởng, chủ tịch chính quyền địa phương sẽ đề
xuất ý kiến. Chủ sở hữu đất, người sử dụng hoặc các bên liên quan hợp pháp khác phản
đối giá đất được cơng bố, thì có thể nộp đơn khiếu nại trong vòng 30 ngày kể từ ngày
thông báo.
2.2. Quyết định và công bố giá đất cụ thể
2.2.1. Khái niệm giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được khảo sát và công bố hàng năm từ năm 1990. Dựa trên giá đất
chuẩn được công bố hàng năm bởi Bộ trưởng Bộ Giao thơng và Đất đai thì giá đất cụ thể
được so sánh đặc tính đất chuẩn với đặc tính của đất cụ thể đã được khảo sát bởi Thị
trưởng, Quận trưởng. Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai ước tính tỷ lệ giá theo sự chênh
lệch đặc tính đất trong bảng so sánh tiêu chuẩn liên quan đến các yếu tố hình thành giá
của đất nằm trong vùng đất tiêu chuẩn, đất thuộc vùng được định giá đất (Bảng tiêu chuẩn
giá đất) và sau khi thu thập ý kiến từ chủ sở hữu đất và sự cân nhắc của ủy ban đánh giá
bất động sản tỉnh, quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ đưa ra giá phù hợp với
đơn vị diện tích của từng loại đất riêng đã được phê duyệt và công bố, Đối với giá đất cụ
thể theo từng loại đã được phê duyệt, cơng bố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ áp dụng
những tài liệu cơ bản như thuế liên quan đến đất đai.
2.2.2. Phương pháp định giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể đầu tiên là khảo sát đặc tính đất ảnh hưởng đến sự hình thành đất của
đất thuộc đối tượng điều tra và chọn đất chuẩn để so sánh với đất ấy, thực hiện so sánh
146


đặc tính đất của đất thuộc đối tượng điều tra với đất chuẩn, sau đó đưa ra tỷ lệ giá theo
chênh lệch đặc tính đất, được tính bằng cách nhân tỷ lệ này với giá đất tiêu chuẩn được
công khai.
Bảng 1. Phương pháp tính giá đất cụ thể
Giá đất chuẩn
so sánh

Phân tích so sánh đặc tính đất

Tính giá đất cụ thể

Giá đất cơng khai Phân tích so sánh đặc tính đất của Giá đất chuẩn so sánh đã
từng loại đất với đất chuẩn so sánh cơng bố × Tỷ lệ giá = giá đất

(won/m2)
và đưa ra tỷ lệ giá
cụ thể (won/m2)
Giá đất tính theo cách này được xác minh bởi người thẩm định và tham khảo chủ
sở hữu đất, sau khi tiếp nhận ý kiến và sự xem xét của Ủy ban Định giá Bất động sản tỉnh,
quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ cơng bố quyết định.
Hình 1. Trình tự tính giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể được tính dựa trên phương thức so sánh. Quy trình tính giá của đất
theo phương thức so sánh thì trước tiên sẽ chọn đất ( đất tiêu chuẩn so sánh) làm cơ sở
tính tốn và so sánh đặc tính đất của khu đất được chọn với đất tiêu chuẩn so sánh, sau
đó tìm ra đặc tính khác biệt, đồng thời sau khi lựa chọn tỷ lệ khuếch đại giá đối với đặc
tính đất khác nhau trong bảng tiêu chuẩn giá đất, tính hóa đất cơng bố riêng bằng cách
nhân tỷ lệ khuếch đại giá với giá đất (giá đất công khai) tiêu chuẩn so sánh.
Lựa chọn thửa đất chuẩn so
sánh

Giá đất chuẩn cơng khai

Đất khảo sát

Đặc tính đất

Đặc tính đất

Hạng mục đặc tính đất
Bảng phê chuẩn
Lựa chọn tỷ lệ khuếch
đại giá

Giá đất chuẩn công khai x tỷ lệ giá

147

Giá đất cụ thể
công khai


2.3. Đánh giá chế độ định giá đất của Hàn Quốc
Chế độ định giá đất của Hàn Quốc được liên tục cải thiện và phát triển để đáp ứng sự
thay đổi mơi trường mang tính thời đại một cách nhanh chóng như từ xã hội cơng nghiệp
sang xã hội thơng tin hóa sang xã hội thơng minh. Năm 1989, thời điểm đưa ra chế độ tính
tốn giá trị đất vẫn cịn thiếu thơng tin giao dịch thực tế vì thế đã chọn ra bảng tiêu chuẩn để
tính tốn giá cả, thơng tin cần thiết về đất đai để ước tính giá trị đất còn thiếu nên đã chuẩn bị
bảng khảo sát đặc tính khu đất để xây dựng lên mẫu ước tính giá trị đất.
Với sự du nhập của thời đại thơng tin hóa và với mắt xích thơng tin điện tử, việc
điện tốn hóa các bản đồ hiện trạng giá đấy và hệ thống thông tin giá đất (ALPHA) được
lưu hành rộng rãi hơn thúc đẩy cho nỗ lực thay đổi và cải thiện chế độ. Hiện tại, việc nhận
thông báo về giá đất và khảo sát đặc trưng khu đất thông qua điện thoại di động cũng rất
được ưa chuộng, và đang trong quá trình xây dựng hệ thống tiên tiến có thể nhận được
xác nhận. Đây khơng phải là việc sẽ thực hiện được trong khoảng thời gian ngắn tuy nhiên
đây là việc có thể thực hiện được nhờ vào thử nghiệp và nỗ lực của các nhân viên chuyên
ước tính giá trị đất của Hàn Quốc.
Việc xây dựng hình mẫu ước tính giá trị đất của Việt nam cũng có thể xây dựng
được nhờ và các phương pháp sử dụng hiện tại như chính sách, xã hội, kinh tế, văn hóa,
kỹ thuật và nền tảng thơng tin. Việt Nam và Hàn Quốc đều có điểm tương đồng về văn
hóa cũng như chế độ địa tịch trong suốt khoảng thời gian qua do đó khả năng áp dụng chế
độ ước tính giá đất Hàn Quốc, kinh nghiệm về giải pháp và kiến thức là khá cao và việc
phát hiện hình mẫu ước tính giá đất hữu dụng cho Việt Nam là rất cần thiết.
II. Vận dụng kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá và thiết lập hệ thống
thông tin về giá đất vào Việt Nam

1. Vận dụng tổ chức định giá đất ở Việt Nam
1.1. Cải thiện Hệ thống pháp luật về giá đất
1.1.1. Xố bỏ khung giá đất của Chính phủ
Nghiên cứu này đề xuất bỏ khung giá. Nếu bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ quy
định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
theo cơ chế thị trường), quy trình định giá đất và những trường hợp phải điều chỉnh giá
đất, không quy định khung giá đất. Trường hợp bảng giá không sát với giá thị trường,
UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó
đưa ra Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định.
Trong trường hợp bảng giá đất và giá thị trường có sự chênh lệch lớn, UBND cấp
tỉnh có thể thơng qua tư vấn quyết định lại chi tiết giá cả và báo cáo cho UBND cấp xã.
1.1.2. Khai báo giá giao dịch thực tế bất động sản
Ở Hàn Quốc, trong trường hợp không thông báo giá giao dịch thực tế hoặc thông
báo giá không đúng sự thật, người mua – người bán và người môi giới sẽ bị xử lý phạt tối
đa 3 lần thuế thu nhập và trong trường hợp người tham gia vào giao dịch không thể thông
148


báo với doanh nghiệp môi giới hoặc yêu cầu báo cáo sai nội dung sẽ bị xử lý phạt tối đa
5 triệu won. Trong trường hợp doanh nghiệp môi giới soạn thảo nội dung hợp đồng giao
dịch sai sự thật hoặc làm hai loại hợp đồng sẽ bị xử lý hủy đăng ký doanh nghiệp hoặc
đình chỉ tư cách trong 6 tháng. Ngoài ra, sau này theo luật xử lý vi phạm thuế, trong
trường hợp bị khởi tố do nghi ngờ thơng tin thuế có thể bị xử lý dưới hình thức phạt tiền
tương ứng gấp 3 lần số thuế bị mất hoặc phạt tù dưới 3 năm. Nếu đưa vào Việt Nam hệ
thống thông báo giá giao dịch bất động sản thực tế của Hàn Quốc như trên, thì giá thị
trước sẽ được xác định chính xác, việc xác định giá trị với từng loại đất sẽ có giúp đỡ cho
nghiệp vụ thuế có liên quan đến đất đai rất nhiều.
1.2. Tăng cường năng lực của cơ quan, tổ chức, chuyên gia định giá đất
1.2.1. Nâng cao vai trò của cơ quan định giá đất
Để khắc phục trường hợp mua bán bất động sản thông qua giá mà công ty bất động

sản đưa ra chứ không phải giá giao dịch thực tế, việc thiết lập cơ quan chuyên môn tính
tốn giá cả tạm gọi là “Viện định giá, giám định bất động sản Việt Nam” tại Chính phủ
và chính quyền địa phương để quyết định bảng giá đất phù hợp với giá cả thị trường là
rất cần thiết.
1.2.2. Đào tạo nhân lực chuyên môn liên quan đến định giá đất
Phải có các chun gia định giá đất thì việc định giá đất mới có hiệu quả. Tuy chỉ
là định giá đất nhưng lại rát cần các kiến thức chuyên môn tổng hợp từ nhiều lĩnh vực
như kinh tế xã hội và kiến thức chuyên môn về bất động sản. Vì thế Chính phủ cần đào
tạo nhân lực trọng tâm chuyên môn trong việc định giá đất.
1.3. Phương hướng sửa đổi Tổ chức hệ thống định giá đất của Nhà nước
1.3.1. Chỉnh đốn hệ thống hành chính tính tốn giá đất quốc gia
- Ở Trung ương:
Giao Bộ TNMT trong việc hướng dẫn phương pháp xác định giá đất, quy định trình
tự thủ tục nội dung xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể, hướng dẫn lập bản đồ
giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Tổng cục Quản lý đất đai có đơn vị sự nghiệp có chức năng, nhiệm vụ thực hiện
định giá đất đối với các nhiệm vụ giao Nhà nước giao, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
quốc gia trên cơ sở dữ liệu giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Ở địa phương:
Kiện toàn tổ chức và bộ máy làm công tác định giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ cho Sở TNMT trong
việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể, lập bản đồ giá đất và xây dựng cơ sở
dữ liệu về giá đất tại địa phương.
Bổ sung chức năng, nhiệm vụ cho phòng TNMT trực thuộc UBND quận, huyện,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn trong việc tham gia xây
149


dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và theo dõi, cập nhật thông tin giá đất thị trường,
lập bản đồ giá đất và xây dựng dữ liệu về giá đất.

1.3.2. Nâng cao năng lực tổ chức tư vấn giá đất
Xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ để các tổ chức có chức năng tư vấn
giá đất hoạt động, gồm điều kiện hành nghề tư vấn giá đất và hoạt động tư vấn giá đất;
quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất trong hoạt động tư vấn giá đất.
1.3.3. Công tác định giá
Cần nghiên cứu việc định giá đất để giải quyết thỏa đáng các vấn đề liên quan đến
quản lý đất đai, đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.
Giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với
quan hệ đất đai có áp dụng giá đất.
Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể
phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô và cần bổ sung
hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi.
Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục
những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển
nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy
phát triển thị trường BĐS.
Việc xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương cần có sự giám sát của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất nhằm giảm
khiếu kiện của người dân về giá đất giáp ranh khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo
tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.
1.3.4. Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai
Tại Việt Nam, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai bao
gồm xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, bản đồ giá đất; từng bước xây dựng bảng giá đất
theo vùng giá trị trên cơ sở giá đất chuẩn của từng vùng giá trị; ứng dụng công nghệ thông
tin hỗ trợ định giá đất trong việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể.
1.3.5. Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất
Bảng giá đất hiện tại chỉ quy định chi tiết về đất đai chủ yếu về đường lớn, không
quy định chi tiết về các loại đất khác và quy đinh có tính hình thức. Vì thế cần xây dựng

hệ thống dữ liệu để tính tốn giá đất dựa vào việc đăng ký đất để có thể tính tốn được
giá trị đất đai với từng loại đất theo đề án; thông qua các loại thông tin về các loại đất
khác, cần phải xây dựng hệ thống tính giá đất.
150


2. Vận dụng thiết lập hệ thống thông tin về giá đất ở Việt Nam
2.1. Quy trình xây dựng hệ thống thơng tin về giá đất
2.1.1. Bổ sung hồn chỉnh quy định về giá đất của từng bộ ngành chính phủ
Chính phủ hồn thiện các văn bản pháp quy về xây dựng khung giá và giá đất ở phù
hợp với thực tế tại địa phương.
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức
giá đất cụ thể tại địa phương, trên cơ sở ban hành các quy định chi tiết hơn về phương
pháp, căn cứ xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý giữa lợi ích của người dân, của Nhà
nước và của nhà đầu tư. Nghiên cứu xây dựng và thực hiện chính sách kiểm sốt giá đất
và giá bất động sản thông qua các biện pháp điều chỉnh vĩ mô như phát triển thị trường,
chống đầu cơ phá giá.
2.1.2. Tăng cường tổ chức của cơ quan có liên quan đến tư vấn giá đất
Việc đào tạo nguồn nhân lực bổ sung vào đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc
Sở TNMT cũng như định giá viên hành nghề trong các tổ chức có chức năng tư vấn giá
đất là việc làm hết sức quan trọng và có tính chiến lược lâu dài. Giao các trường Đại học
nghiên cứu, hồn thiện bộ giáo trình chuẩn để đào tạo đại học, sau đại học chuyên ngành
Quản lý đất đai, kinh doanh BĐS, Kinh tế đất về lý thuyết và thực hành nhằm đáp ứng
yêu cầu thực hiện nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất nói chung và định giá đất nói riêng.
Giao Bộ TNMT xây dựng khung đào tạo về định giá đất, việc cấp Thẻ định giá
viên về giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất và điều kiện hoạt động của Tổ chức
tư vấn giá đất nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động của các tổ chức này; xây dựng chuẩn
đạo đức nghề nghiệp đối với định giá viên về giá đất để nâng cao chất lượng của công
tác định giá đất.
Tổng cục Quản lý đất đai thường xuyên tập huấn, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức

mới về định giá đất nói chung, xây dựng bảng giá đất nói riêng; chia sẻ thơng tin, kinh
nghiệm về định giá đất ở trong nước cũng như ở các nước trên thế giới.
2.1.3. Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai
Xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin
cậy về các giao dịch trên BĐS nói chung và thị trường quyền SDĐ nói riêng tại địa
phương.
Từng bước áp dụng cơng nghệ thông tin hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất theo
vùng giá trị đất tại các đô thị lớn, đồng thời gắn với xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác
cơ sở dữ liệu về giá đất. Tại mỗi địa phương, xây dựng thí điểm vùng giá trị đất tại địa
bàn 1-2 quận, huyện để vận hành, tổng kết, rút kinh nghiệm trước khi nhân rộng trên địa
bàn toàn Thành phố, tồn tỉnh.
2.2. Xây dựng hình mẫu hệ thống thơng tin về giá đất
2.2.1. Phát triển mơ hình chế độ định giá đất
Tham khảo hệ thống tính giá đất của Hàn Quốc và thiện hiện khảo sát đặc trưng của
đất và phân tích khu vực tỷ mỉ. Với nền móng này, việc xây dựng mơ hình tính giá đất
được tiếp nối bởi “đánh giá khảo sát bảng tiêu chuẩn => soạn thảo bảng phê chuẩn =>
tính giá đất riêng biệt” là vơ bản cho quyền giá tương tự; phải nâng cao sự phân biệt cơng
đoạn, tính hiệu suất, tính khách quan, tính chính xác và tính cơng bằng.

151


Hình 2. Xây dựng mơ hình tính giá đất Việt Nam
Để xây dựng mơ hình tính giá đất cơ bản theo quyền giá tương tự, tính phù hợp của
quyền giá tương tượng phải được kiểm tra qua hai giai đoạn. Giai đoạn 1 phân tích sự
phân bố các yếu tố tạo thành giá đất và tiêu chuẩn giá đất; thiết lập lĩnh vực giá và thông
qua hệ số biến động20 (CV: Coeficient of Variation) của giá đất bao gồm từ lĩnh vực riêng
biệt thì tính cân bằng cần phải được kiểm chứng. Dựa vào kết quả này, quyền giá tương
tự thực hiện giai đạn thứ 2 là thực hiện quá trình thu thập ý kiến từ các chuyên gia trong
khu vực (nhân viên Việt Nam, doanh nghiệp tư vấn giá đất) và hiểu các mối quan hệ, sau

đó trường hợp cần q trình hình thành thỏa thuận mang tính xã hội dựa vào việc áp dụng
quyền giá tương tự, buổi thuyết trình và buổi trưng cầu cần thúc đẩy thực hiện.

Hình 3. Phương pháp phân loại quyền giá tương tự

20

CV hệ số biến động là biểu mẫu kiểm tra tính can bằng của giá đất đã được công bố đang được đưa
ra tại hiệp hội đánh giá đánh thuế quốc tế (international Association of Assessing Officers). Theo đó
trong quyền giá tương tự có bao gồm việc phán đốn quyền giá tương tự có phù hợp hay khơng thơng
qua tính cân bằng của giá đất.

152


2.2.2. Cải tổ thủ tục nghiệp vụ định giá đất
Vào năm 2013, thơng qua phân tích các Luật như Luật Đất đai của Việt Nam
được ban hành và văn bản pháp luật có liên quan, cuộc thảo luật như phỏng vấn nhóm
chun gia, đưa ra thủ tục nghiệp vụ tính giá đất. Thơng qua phân tích so sánh giữa
thủ tục nghiệp vụ giá đất Hàn Quốc và pháp chế, đưa ra tỉnh hiệu suất của nghiệp vụ
trong chế độ giá đất.
Thủ tục xây dựng giá đất cơ bản

Thủ tục xây dựng bảng giá

Thao tác chuẩn bị

Công bố bảng giá

Khảo sát thơng tin liên quan đến đơ thị/

từng loại hình đất

Báo cáo lên UBND cấp tỉnh

Phân tích tổng hợp thơng tin có liên quan

Soạn dự thảo bảng giá đất

Dự báo trước giá theo từng loại đất

Tổng hợp và xử lý ý kiến đánh giá

Tổng hợp và thu gom ý kiến có liên quan

Tính giá theo từng loại đất, thu thập
ý kiến

Soạn thảo dự thảo giá cơ bản theo từng
loại đất

Phân tích tổng hợp kết quả khảo sát

Tính giá đất cơ bản theo từng loại đất

Thu thập thông tin khảo sát

Công bố giá đất cơ bản

Thành lập dự án xây dựng bảng giá

Thứ tự tính giá đất chuẩn
Phân tích luật – chế độ
Việt Nam

Phân tích chế độ giá đất ở Việt Nam
Áp
dụng
cách
so
sánh
với
Hàn
Quốc

Quy định về giá đất
Quy định về giá đất cơ bản

Hàn Quốc

Giá đất chuẩn
Kế hoạch khảo sát
Bảng giá đất

Soạn guideline
Tiến hành FGI

Quy định về đánh giá khảo sát đất

Giải mã

Phân tích chế độ giá đất ở
Hàn

Phân tích

Hình 4. Chiến lược thúc đẩy cải thiện q trình tính giá đất ở Việt Nam
FGI (Focus Group interview). FGD (Focus Group Discussion)

153


2.2.5. Xây dựng hệ thống tổ chức định giá đất theo từng giai đoạn
Biểu đồ phát triển có thể được chia làm thời kỳ du nhập, thời kỳ trưởng thành và
thời kỳ thuần thục.
Thời kỳ du nhập là thời điểm cần nỗ lực để minh bạch hóa thị trường đất và nâng
cao tính cần bằng trong việc đánh thuế.
Thời kỳ trưởng thành là thời kỳ xây dựng hệ thống thông tin tổng hợp đất sau đó
nâng cao tính cơng bằng trong đánh thuế bất động sản.
Cuối cùng là thời kỳ thuần thục. Là thời kỳ xây dựng hệ thống thông tin giá bất
động sản tổng hợp và cụ thể hóa chế độ thông báo giá bất đổng sản để hiệu suất hóa việc
quản lý tổng hợp bất động sản như đất đai và nhà ở, đồng thời xây dựng hệ thống thông
tin giá giao dịch thực tế. Thông qua hệ biểu đồ phát triển trong hệ thống tính giá đất nói
trên, dư định hệ thống được xây dựng sẽ đạt đến sự chuyển hóa của việc phát triển kinh
tế Việt Nam và mở rộng chế độ quản lý đất.
Thời kỳ du nhập

Xây dựng hệ thống thông báo giá đất
và cụ thể hóa hệ thống thơng tin

Thời kỳ du nhập

Minh bạch hóa thị trường đất đai và
nâng cao tính cơng bằng trong tính thuế

Thời kỳ trưởng thành

Thời kỳ thành thục

Cụ thể hóa chế độ thơng báo giá bất động
sản
Xây dựng hệ thống thông báo giá BĐS
tổng hợp
Xây dựng hệ thống thông tin giá giao
Chuẩn bị cơ bản chế độ thông báo giá nhà ở dịch thực tế
Chuẩn bị phương án xây dựng hệ thống
thông tin giá nhà ở
Thiết kế chế độ thông báo giao dịch thực tế

Thời kỳ trưởng thành

Thời kỳ thành thục

Xây dựng hệ thống thông tin đất tổng hợp
Nâng cao tính cơng bằng trong tính thuế
BĐS

Hiệu suất hóa quản lý BĐS tổng hợp
như đất đai hay nhà ở

Hình 5. Biểu đồ phát triển hệ thống định giá đất Việt Nam

154


CƠ SỞ KINH TẾ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁCH MẠNG CÔNG NGHỆ 4.0 ĐẾN
PHÂN PHỐI TÀI NGUYÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ PHÚC LỢI XÃ HỘI
(ECONOMIC BASIS OF THE APPLIED FOURTH INDUSTRIAL REVOLUTION ON
AGRICULTURAL LAND ALLOCATION AND SOCIAL WELFARE)
GS.TS. Nguyễn Văn Song
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Email:

Abstract
The Fourth Industrial Revolution will change the production, consumption, as well
as all aspects of the lives of producers, consumers, and other organizations in the society.
Based on theoretical economical and mathematical models, the paper demonstrates the
impacts of the application of the Fourth Industrial Revolution on farm production,
agricultural sector, distribution land resources, and social welfare. The results show that
the value of marginal products (VMP) will be increased. The Fourth Industrial
Revolution, will help to attract more lands for production, thereby the land price will
go up at a slower rate than that of the farm's marginal product value; as a result, social
welfare will also be improved./.
Keywords: application, the Fourth Industrial Revolution, value of marginal product,
land, social welfare
Tóm tắt
Cuộc cách mạng công nghệ 4.0 sẽ làm thay đổi lớn trong sản xuất, tiêu dùng, mọi
mặt đời sống con người và các tổ chức khác trong xã hội. Dựa trên các mơ hình lý thuyết
về kinh tế và tốn học, bài viết đã chứng minh và chỉ rõ ảnh hưởng của ứng dụng công
nghệ 4.0 tới sản xuất của doanh nghiệp (trang trại), ngành nông nghiệp, ảnh hưởng tới
phân phối nguồn lực đất đai, và ảnh hưởng tới phúc lợi xã hội của mọi người trong xã
hội. Kết quả cho thấy, giá trị sản phẩm biên trên một đơn vị đầu vào sẽ tăng. Những sản

phẩm của ngành ứng dụng công nghệ 4.0 sẽ thu hút nhiều đất đai vào sản xuất, tốc độ
tăng giá đất chậm hơn giá trị sản phẩm biên của trang trại, và kết quả là phúc lợi xã hội
sẽ tăng./.
Từ khố: ứng dụng, cách mạng cơng nghệ 4.0, giá trị sản phẩm biên, đất đai, phúc
lợi xã hội.
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tăng sản phẩm của khu vực sản xuất không chỉ tăng nguồn lực đầu tư đầu vào mà
trong thực tế có 3 cách tăng đường năng lực sản xuất của một doanh nghiệp (ví dụ: một
trang trại trong nơng nghiệp), một ngành, một nền kinh tế đó là: thứ nhất, vay đầu tư them
155


nguồn lực cho sản xuất; thứ hai, cải tiến khoa học công nghệ, áp dụng khoa học công
nghệ mới; thứ ba, tang cường hợp tác sản xuất, tiêu thụ sản phẩm giữa các đơn vị sản
xuất, giữa tổ chức kinh doanh, giữa các ngành; Trong 3 phương cách tăng năng lực sản
xuất như trên cho một doanh nghiệp, một ngành, một quốc gia thì chỉ có cách thứ 2 đó là
cải tiến khoa học công nghệ sẽ hiệu quả và có tính bền vững.
Trong tương lai, đổi mới cơng nghệ sẽ dẫn đến một bước nhảy nhảy vọt phía cung
sản phẩm, đảm bảo lợi ích lâu dài về hiệu quả và năng suất. Chi phí vận chuyển và truyền
thơng sẽ giảm, chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ trở nên hiệu quả hơn, chi phí thương mại sẽ
giảm đi, tất cả sẽ mở ra thị trường mới và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế (Klaus Schwab
2016). Trong cuộc cách mạng thứ tư này, chúng ta đang hưởng lợi, với một loạt các công
nghệ mới kết nối vạn vật, kỹ thuật số và sinh học. Những công nghệ mới này sẽ tác động
đến tất cả các ngành, nền kinh tế và công nghiệp, kết nối hàng tỷ người với website, cải
thiện đáng kể hiệu quả của doanh nghiệp (Marr, Bernard, 2016).
Mục tiêu của bài viết nhằm chứng minh, phân tích dưới góc độ mơ hình kinh tế
nhằm chỉ rõ cơ sở dưới góc độ kinh tế ảnh hưởng của ứng dụng cơng nghệ 4.0 đến sản
lượng một trang trại, một ngành, một quốc gia, tác động của ứng dụng công nghệ 4.0 tới
tái phân phối nguồn lực đất đai trong nông nghiệp, và ảnh hưởng của ứng dụng công
nghệ 4.0 đến phúc lợi xã hội.

I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA THAY THẾ ĐẦU VÀO
1.1 Cơ sở lý thuyết của sự tiến bộ khoa học công nghệ và sự thay thế đầu vào
Theo Mas-Colell, Andreu (1995), “Tỉ lệ thay thế biên kỹ thuật (Marginal Rate of
Technical Substitution (MRTS) là lượng một đầu vào này (ví dụ: đầu vào lao động - L)
K) trong khi đó mức sản lượng
được khơng thay đổi”. Tỉ lệ này sẽ mang lại sự thay thế hiệu quả nhất giữa các đầu vào
cho quá trình sản xuất.
Nghiên cứu sự thay thế đầu vào, hiệu suất năng suất và quy mô trang trại, Yu
Sheng, Alistair Davidson, Keith Fuglie và Dandan Zhang (2016) tìm ra mối quan hệ giữa
mật thiết sự thay thế đầu vào, hiệu quả quy mô của các trang trại đó là: khi có sự hiện
diện của quá trình ứng dụng kỹ thuật cao (cơng nghệ 4.0) vào sản xuất, các trang trại sẽ
tăng hiệu quả sản xuất thơng qua tiết kiệm chi phí đầu vào, mở rộng quy mơ sản xuất.
Nhóm tác giả giả Stefanie Haller , Marie Hyland (2014) đã sử dụng hàm chi phí
translog để xây dựng mơ hình phân tích trong lĩnh vực sản xuất cho Ailen, từ năm 1991
đến 2009; kết quả ước tính độ co giãn giá, giá chéo và độ co giãn thay thế giữa các đầu
vào là vốn, lao động, vật liệu và năng lượng cho kết luận rằng: vốn và năng lượng là
những đầu vào thay thế trong quá trình sản xuất mạnh nhất; khi giá năng lượng tăng 1%
sẽ gia tăng 0,1% trong nhu cầu vốn. Trong các yếu tố này, độ co giãn giá phản ánh tiềm
năng thay thế công nghệ, sự gia tăng 1% giá năng lượng làm cho tỷ lệ đầu vào vốn/năng
lượng tăng 1,58%. Nhưng những cơng ty lớn hoặc có vốn đầu tư của nước ngồi chiếm
phần lớn thì phản ứng ít hơn so với các công ty trong nước hoặc các công ty nhỏ.
156


Tác giả Ruth M., Hannon B. (1997) đã sử dụng mơ hình động phân tích sự thay thế
các loại đầu vào và cho kết luận kỹ năng, kỹ sảo khi thao tác các công việc là một yếu tố
quan trọng thay thế cho đầu vào thời gian.
Nghiên cứu về, chi phí, nhu cầu yếu tố và tăng trưởng năng suất được xem xét trong
ngành tiểu thủ công nghiệp giai 1958-1987. Các tác giả kết luận rằng: các yếu tố được
lao động, vốn và vật liệu đều có thể được thay thế lẫn nhau trong quá trình sản xuất; lao

động sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng nhất của các đầu vào. Tuy nhiên, lợi thế so sánh
khu vực không chỉ liên quan đến lao động mà các chính sách thu hút sự tiến bộ về khoa
học kỹ thuật hoặc giữa lại ngành các yếu tố này cũng phải được xem xét và tính tới (Barry
J. Seldon & Steven H. Bullard. 1992).
Các nghiên cứu về thay thế đầu vào trong ngành thủy sản có xu hướng tập trung
vào sự thay thế giữa đầu vào vật lý hoặc thời gian đánh bắt. Kết quả cho thấy sự thay thế
đầu vào rõ ràng là phù hợp với hành vi hướng tới tối đa hóa lợi nhuận của người sản xuất
(Sean Pascoe & Catherine Robinson. 2008).
Yu Sheng và các cộng sự (2016), đã phát triển một mơ hình lý thuyết để kiểm tra
mối quan hệ giữa thay thế (kỹ thuật) và năng suất, quy mô; Các tác giả kết luận rằng, đối
với các trang trại có quy mơ lớn hơn thì hiệu suất thay thế đầu vào ảnh hưởng tới năng
suất lao động cao hơn; J.M. Gates, 2000 đã kết luận rằng “Phân tích số là phù hợp với lý
thuyết thể hiện chi phí vận hành có thể được giảm mà khơng có sự thay thế giữa đánh bắt
bằng phương pháp sử dụng nhiều bẫy hơn và thời gian ngâm lâu hơn”.
Các tác giả KangShi, JuanyiXu, and Xiaopeng Yin (2015) đã phát triển một mơ
hình kinh tế mở nghiên cứu lý do tại sao một chính sách tỷ giá hối đối thả nổi là không
hiệu quả ở các nền kinh tế thị trường mới nổi Đông Á; các tác giả cho rằng, sự thay thế
đầu vào không lớn giữa lao động địa phương và trung gian nhập khẩu trong sản xuất kinh
doanh tốt và sử dụng rộng rãi ngoại tệ trong giá xuất khẩu ở các nền kinh tế Đông Á; tỉ
giá hối đoái cố định trong hầu hết các trường hợp mang lại phúc lợi cao hơn.
Trong một nghiên cứu nghiên cứu nhóm tác giả đã ước tính chi phí sản xuất và độ
co giãn của sự thay thế nhân tố đầu vào cho các hộ sản xuất nhỏ ở Zimbabwe, sử dụng
phương pháp kép (hàm chi phí) với dữ liệu chi tiết về giá, kết quả điều tra 65 trang trại
trên sáu địa điểm khảo sát trong vòng hai năm tại Zimbabwe; nhóm tác giả Timothy
J.Dalton, William A.Masters, and Kenneth A.Foster (1997) kết luận rằng 95% các lựa
chọn nông trại ứng xử phù hợp với nguyên lý sử dụng đầu vào tối ưu, có sự thay thế vừa
phải giữa lao động, đầu vào sinh hóa và vốn. Những kết quả này chỉ ra rằng nơng dân có
thể thay thế giữa các yếu tố đầu vào khi giá các loại đầu vào thay đổi, đặc biệt là để tăng
sử dụng lao động khi dân số nông thôn tăng lên.
Ximing Cai, Claudia Ringler, Jiing-Yun (2008), đã nghiên cứu sự thay thế đầu vào

trong nông nghiệp nhằm bảo tồn nguồn nước, các tác giả đã kết luận rằng: việc thay thế
nước tưới với các đầu vào nông nghiệp khác là một phương thức quan trọng để bảo tồn
nước khi người sản xuất đối mặt với áp lực ngày càng tăng về tài nguyên nước từ cả nhu
157


cầu nước phi nông nghiệp và yêu cầu môi trường nước. Tiềm năng của sự thay thế sử
dụng nước được các tác giả thơng qua một phân tích thực nghiệm dựa trên chức năng sản
xuất cây trồng đa đầu vào ở quy mô ruộng và trang trại. Kết quả từ phân tích chức năng
sản xuất cây trồng cho thấy cả năng suất cây trồng và tối đa hóa lợi nhuận ròng.
1.2 Cơ sở lý thuyết của mức độ co giãn giá đầu vào tới thay thế đầu vào
G. Boyle (1981) đã nghiên cứu, cấu trúc tài nguyên thay đổi của nông nghiệp trong
25 năm, bằng cách sử dụng khung lý thuyết sản xuất tân cổ điển. Hàm translog được sử
dụng để ước lượng độ co giãn của hệ số thay thế. Phân tích của tác giả so sánh hai
khoảng thời gian, 1953-1970 và 1953-1977; Kết quả chỉ ra rằng: lao động và máy móc
được thay thế bằng độ co giãn thấp (ít có giãn) trong giai đoạn 1953-1970. Ngược
lại, lao động và vật liệu được thay thế với độ co giãn cao hơn (co giãn). Sự áp dụng
các tiến bộ kỹ thuật như máy móc, vật liệu sử dụng sẽ dẫn tới tiết kiệm lao động.
Tác giả Olivier de La Grandville (1997) đã chứng minh sự thay thế đầu vào trong
quá trình sản xuất phụ thuộc vào độ cong của đường đồng lượng (isoquant), các tác giả
cũng nghiên cứu và kết luận rằng độ co giãn của sự thay thế đầu vào là một thông số phản
ánh hiệu quả của sự thay thế đầu vào theo hướng sẽ sử dụng các đầu vào tối ưu.
Sử dụng số liệu trong 75 năm của nền kinh tế Mỹ, Robert S.Chirinko (2007) tính
co giãn của thay thế giữa vốn và lao động và cho kết luận mức có giãn giao động từ 0,40,6 (ít có giãn). Dữ liệu từ nghề cá hồi của British Columbia cung cấp bằng chứng về
khả năng thay thế đầu vào cho hai loại tàu. Kết quả này đặt câu hỏi về tính hữu ích của
cách chọn lựa sự thay thế đầu vào (Diane P. Dupont. 1991).
Nghiên cứu của nhóm tác giả, do Darold Barnum (2016) đứng đầu chỉ ra rằng, khi
sử dụng số liệu tổng thể phân tích việc ra quyết định quản lý cần quan tâm tới việc thay
thế các đầu vào. Rao V Nagubadi, and Daowei Zhang (2006) sử dụng mơ hình chi phí
để phân tích sự thay thế đầu vào trong ngành công nghiệp bảo quản gỗ ở Canada từ năm

1958 đến năm 2003; Kết quả nghiên cứu của nhóm cho thấy khả năng thay thế đáng kể
tồn tại giữa các loại đầu vào. Trong đó thay thế lao động bằng các đầu vào khác dễ dàng
hơn thay thế các đầu vào khác bằng lao động, và thay thế các đầu vào khác bằng vật liệu
dễ dàng hơn việc thay thế vật liệu bằng các đầu vào khác.
Nghiên cứu của Regier, Gregory K.; Dalton, Timothy J (2013) về tác động của ngô
biến đổi gen đối với lao động, chi phí và khả năng thay thế đầu vào cho các hộ sản xuất
nhỏ ở Nam Phi; kết quả nghiên cứu cho thấy, độ co giãn của sự thay thế yếu tố đầu vảo
thể hiên khả năng thay thế mạnh mẽ giữa các yếu tố đầu vào.
Trong hầu hết các mơ hình năng lượng, hiệu quả của các cơng cụ chính sách năng
lượng phụ thuộc chủ yếu vào cả giá và độ co giãn thay thế giữa các đầu vào khác nhau
và tỷ lệ thuận với tiến bộ công nghệ (Gerard H.Kuper a Daan P.van Soest. 2003).
Sử dụng hàm chi phí chuyển đổi các tác giả Mỹ nghiên cứu cấu trúc cầu đầu vào
cho các tiện ích nước của Mỹ; kết quả cho thấy rằng: vốn là một đầu vào thay thế cho
158


cả năng lượng và lao động, nhưng khơng có khả năng thay thế mạnh nào tồn tại giữa
năng lượng và lao động. Năng lượng là một đầu vào đòi hỏi sử dụng chun sâu trong
sản xuất nước vì vậy ít co giãn hơn (Kim, H. Youn; Clark, Robert M .1987.).
II. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp mơ hình hóa, tốn học, phương pháp phân tích, so sánh thể chế cũng
được sử dụng trong bài viết này, các phương pháp này có khả năng cho thấy các hình
thức tổ chức kinh tế, xã hội khác nhau đã được thiết lập, và thay đổi như thế nào trong
các nền kinh tế khác nhau. Phương pháp này tập trung vào các thể chế xã hội vĩ mô, đặc
biệt là những cơ chế chi phối 'tiếp cận các nguồn lực quan trọng, đặc biệt là hai đầu vào
quan trọng lao động và vốn (Whitley, 1999).
Phân tích hệ thống về các thể chế, sự tương tác giữa các thể chế và ứng xử hoạt
động của các tổ chức kinh doanh đã được thực hiện theo các quan hệ, ứng xử kinh tế.
(Maurice et al., 1986; Hollingsworth và Boyer, 1997; Herrigel, 1996; Lane, 1992).
III. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Sự thay thế giữa hai đầu vào đảm bảo hiệu quả trong sử dụng nguồn lực
Trong mọi quá trình sản xuất, đất đai, lao động và vốn là ba đầu vào chính. Trong
sản xuất nơng nghiệp, hai yếu tố đầu vào quan trọng đó là lao động và đất đai. Hai đầu
vào trong ngắn hạn có thể được xem như là một giới hạn về nguồn lực trong quá trình
sản xuất của một trang trại, của một địa phương, của một ngành, cũng như của một quốc
gia. Sử dụng hiệu quả hai nguồn lực cơ bản này trong sản xuất đòi hỏi thỏa mãn các điều
kiện về kinh tế nhất định. Để làm rõ được vấn đề này chúng ta giả sử trong nền kinh tế
sản xuất hai (2) loại hàng hoá X (hoa) và Y (lúa); nếu chúng ta cố định lượng hàng hoá
X (hoa) ở lượng sản xuất X0 và tìm cách tối đa sản sản lượng hàng hoá Y, trong các điều
kiện ràng buộc về hai nguồn lực cơ bản là lao động và đất đai, ta có:
Hàm mục đích: Max Y

= F(Ly,Ldy)

Ràng buộc:
X0

= G(Lx,Ldx)

Lràng buộc = Lx + Ly
Ldràng buộc = Ldx + Ldy
Trong đó: Ly, Lx là lao động (bao gồm chất lượng và số lượng lao động của một
trang trại hoặc của nền kinh tế) để sản xuất hàng hoá X và hàng hoá Y; và Ldy, Ldx là
đất đai, để sản xuất hàng hoá X và Y. Lràng buộc (Lrb) và Ldràng buộc (Ldrb) là ràng
buộc về nguồn lao động và ràng buộc về diện tích đất của một trang trại hoặc của một
nền kinh tế. G(Lx, Ldx) và F(Ly, Ldy) là hai hàm sản xuất hàng hoá X và hàng hoá Y sử
dụng hai đầu vào lao động và đất.
Sử dụng thuật tốn Lagrangian () ta có:
159

 = F(Ly, Ldy) + {X0 – G(Lx, Ldx) + L[Lrb – Lx – Ly] + Ld[Ldrb - Ldx – Ldy]
Tìm điều kiện cần (FOC)
∂/∂Ldy = MPLdY - Ld = 0
∂/∂Ly = MPLY - L = 0
∂/∂Lx = - MPLX - L = 0
∂/∂Ldx = - MPLdX - Ld = 0
Từ (1), (2), (3) và (4) ta có:
MPLdY
Ld
Y
MRTSLd L = ------------ = ------- đối với hàng sản phẩm Y
MPLY
L
X
MPLd
Ld
X
MRTSLdL = ------------ = ------- đối với hàng sản phẩm X
MPLX
L

(1)
(2)
(3)
(4)

(5)

(6)

Từ (5) và (6) ta có:
Ld

giá đất

MRTSLdLY = MRTSLdLX = ----- = -------

(7)

L giá lao động
Trong đó: MP là sản phẩm biên; MRTSLdL là tỉ lệ thay thế biên kỹ thuật giữa đất đai và
lao động; L & Ld là chi phí của một đơn vị đầu vào lao động và đất đai, nếu tính bằng 1 đơn
vị lao động hoặc đất thì đây chính là tiền lương và giá một đơn vị đất đưa vào sản xuất.
Như vậy, phương trình (7) cho kết luận đó là : để đạt được hiệu quả trong q trình
sản xuất địi hỏi tỉ lệ thay thế biên kỹ thuật (marginal rate technologycal substitution)
giữa đất đai cho lao động để sản xuất hàng hoá X bằng với tỉ lệ thay thế biên giữa đất đai
cho lao động để sản xuất hàng hoá Y đồng thời bằng với tỉ lệ giữa giá một đơn vị đất và
giá một đơn vị lao động.
3.2 Sự phân phối và dịch chuyển nguồn lực đất đai khi ứng dụng công nghệ 4.0
3.2.1 Sự phân phối nguồn lực đất đai trước khi ứng dụng cách mạng 4.0
Trong một quốc gia, tổng cung về diện tích đất là hồn tồn khơng co giãn (đường
cung thẳng đứng), trong ngắn hạn lượng cung đất cho các ngành là cố định, nhưng trong
dài hạn thì lượng cung đất cho các ngành có thể thay đổi tuỳ thuộc vào mức độ lợi nhuận
mà diện tích đất đó mang lại. Sự chuyển dịch này không chỉ diễn ra giữa các ngành (công
nghiệp, nông nghiệp, ngư nghiệp, lâm nghiệp, dịch vụ du lịch…) trong một nền kinh tế,
mà nó cịn diễn ra ở chính nội bộ một trang trại, nội bộ của ngành nông nghiệp tuỳ thuộc
vào mức độ sinh lời của các loại sản phẩm đang được sản xuất trong một trong trại, trong
nội bộ ngành nông nghiệp. Chúng ta biết rằng lượng cung đất trong ngành nông nghiệp
cố định là (Ld), trong đó: đất dành cho sản xuất lúa gạo (Ld-rice) và đất canh tác dành cho

sản xuất hoa (Ld- flower). Trong trường hợp để đơn giản, chúng ta giả sử trang trại hoặc
ngành sản xuất chỉ 2 sản phẩm.
160