Hệ thống thông tin kinh tế đất trong quản lý đất đai ở Việt Nam

HỆ THỐNG THÔNG TIN KINH TẾ ĐẤT TRONG
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
TS. Nguyễn Văn Hoàng
ThS. Nguyễn Thị Hiền
Sở Tài ngun và Mơi trường Hà Nội

Tóm tắt
Như chúng ta đều biết q trình khai thác sử dụng đất ln gắn liền với quá trình
phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao. Định
hướng sử dụng hợp lý tài nguyên đất thông qua quy hoạch và chiến lược phát triển, với
mục tiêu hướng đến là sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững đang và sẽ đặt ra
nhiệm vụ, nhu cầu quan trọng, cấp thiết nhằm cân nhắc, xác định kỹ càng và hoạch định
khoa học hơn các chỉ tiêu phân bổ sử dụng nguồn đất đai cho phù hợp và hiệu quả với
sự phát triển kinh tế - xã hội. Xuất phát từ mục tiêu đó yêu cầu đặt ra đối với Việt Nam
là phải xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, xuyên suốt. Hệ thống
thông tin kinh tế đất là một bộ phận cấu thành nên hệ thống thông tin đất đai, hệ thống
thông tin kinh tế đất cung cấp các thông tin liên quan đến hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ
đất đai quốc gia, các nguyên lý điều chỉnh nhà nước về mối quan hệ đất đai, các vấn đề
về giá trị và đề xuất phương pháp đánh giá giá trị kinh tế đất đai, mối quan hệ giữa giá
trị và giá trị sử dụng đất đai, giữa giá trị và đầu tư phát triển quỹ đất đai.
1. Những quy định của pháp luật về hệ thống thông tin kinh tế đất
Luật đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013. So với Luật
Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và
66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình
thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến
chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng
đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá
đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho
việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ
quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định

giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Điểm đặc biệt
trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung các quy định mới về hệ thống
thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm
bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương để
quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo
quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
205


Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nước định giá;
những bất cập nêu trên đã được Luật Ðất đai năm 2013 thay thế Luật Ðất đai năm 2003
xử lý có tính chất căn bản để đi theo hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc,
phương pháp, cơ chế định giá. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã thừa nhận
sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách quan trên thị trường
tác động.
Triển khai thực hiện những nội dung về giá đất theo quy định của Luật Ðất đai năm
2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NÐ-CP quy định về giá đất và Nghị
định số 45/2014/NÐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư 36/2014/TT-BTNM
ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp xác định giá đất, xây dựng điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất..
Từ năm 1993 đến nay Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy định về
thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai trong đó phải kể đến:
- Luật Quản lý thuế ngày 29 tháng 11 năm 2006; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Quản lý thuế ngày 20 tháng 11 năm 2012;
- Luật Giá ngày 20 tháng 6 năm 2012;
- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ngày 01 tháng 01 năm 2012;
- Nghị định 94/CP ngày 25-8-1994 "về thi hành Pháp lệnh về thuế nhà đất và Pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất".
- Nghị định 114/CP ngày 05-9-1994 "về thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất".
- Nghị định 89/CP ngày 17-8-1994 "về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính".

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
2. Thực trạng xây dựng và quản lý hệ thống thông tin kinh tế đất ở Việt Nam hiện nay
2.1. Thực trạng xây dựng và quản lý hệ thống thông tin giá đất:
Việt Nam được đánh giá là một quốc gia có tốc độ đơ thị hóa phát triển nhanh chóng
(theo cách tính tổng số đất /tổng dân số đơ thị). Tỷ lệ đơ thị hóa tăng từ 19,6% với 629
đô thị năm 2009 lên khoảng 36,6% với 802 đô thị năm 2016 và 37,5% với 813 đô thị năm
2017. Trong đó nhiều thành phố có tốc độ đơ thị hóa khá cao như: TP.Hồ Chí Minh:
82,13%, Đà Nẵng 87,29%, Hà Nội 48,61%, Bình Dương: 77%, Hải phịng: 46,3%, Cần
Thơ: 68,05%... với tốc độ đơ thị hóa tăng nhanh dẫn đến không gian đô thị và dân số tại
các đô thị tăng nhanh (hiện dân số tại các đô thị đã chiếm 35,2% dân số cả nước)... do đó
nhu cầu về đất ở, đất để xây dựng các cơng trình giao thơng, cơng trình cơng cộng, hạ
tầng đơ thị, nhà hàng, khách sạn, văn phòng làm việc… tăng cao, trong khi nguồn cung
206


chưa đáp ứng đủ hệ quả là thị trường luôn tiềm ẩn sức ép đẩy giá đất có những biến động
khó lường, tạo ra những thách thức đối với cơng tác thẩm định giá đất.
2.2. Thực trạng xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về thuế đất:
Đánh thuế dựa trên giá trị đất là một trong những cách hiệu quả nhất để tăng thu
ngân sách cho chính phủ một cách đáng kể. Nếu được quản lý tốt, thì không giống như
hầu hết các nguồn thu ngân sách khác, thuế đất đai không tạo ra vấn đề về thiếu hiệu quả
hay “gánh nặng quá tải” cho nền kinh tế.
Về lý thuyết, thuế đánh vào Bất động sản có khả năng mang lại nguồn thu tương
đối ổn định cho ngân sách địa phương và có độ nổi cao do sự tăng giá của nhà, đất cùng
với sự phát triển của nền kinh tế. Song, khác với thông lệ quốc tế, Việt Nam chỉ đánh thuế
đất nguyên thổ mà không đánh thuế cơng trình trên đất. So với các nước khác trong khu

vực, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam có cơ sở thuế hẹp và thuế suất thấp.
Điều này ngược với lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất thấp, cơ sở thuế ruộng).
Giá đất tính thuế được giữ ổn định theo chu kỳ 05 năm chứ không phải điều chỉnh hàng
năm theo giá thị trường.
3. Phương hướng phát triển hệ thống thông tin kinh tế đất và giải pháp hồn thiện
cơng tác quản lý hệ thống thông tin kinh tế đất
3.1. Phương hướng phát triển các thông tin kinh tế đất trong hệ thống thông tin đất đai
- Xây dựng hệ thống dữ liệu số về kinh tế đất: Với xu hướng phát triển bùng nổ của
cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 như hiện nay, các địa phương, đặc biệt là các TP lớn cần
đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai để đáp ứng với nhu cầu quản lý đơ thị
nói chung, trong đó có nhu cầu về quản lý đất đai trong q trình phát triển đơ thị.
Dữ liệu thông tin về kinh tế đất trong hệ thống thông tin đất đai như thông tin về
xác định giá tính thuế, thơng tin về người nộp thuế, thơng tin và khung giá đất, cách tính
giá đất....cần phải được tích hợp trong cơ sở dữ liệu số, việc xây dựng tiêu chí về dữ liệu
số sẽ đáp ứng được yêu cầu lâu dài về quản lý đô thị thông minh, cung cấp dịch vụ công
để tổ chức, DN và người dân có thể tra cứu thơng tin, dịch vụ xã hội qua internet, thiết bị
điện thoại thơng minh…
- Hồn thiện chính sách tài chính về đất đai:
Các CSTC đất đai được chú trọng triển khai trong thực tiễn hiện nay chủ yếu gồm:
thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế nhà đất; khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, các khoản thuế, phí, lệ phí trong quá trình
sử dụng đất và định giá đất. Thực tiễn cho thấy, nếu CSTC đất đai nói chung và chính
sách về giá đất phù hợp, minh bạch, đảm bảo lợi ích của các chủ thể: Nhà nước - doanh
nghiệp - cá nhân sẽ thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh và đáp ứng được yêu của phát
triển kinh tế xã hội.

207


3.2. Cơ chế thiết lập và đăng ký các thông tin kinh tế đất

Quản lý thông tin kinh tế đất

Các nguồn dữ liệu
đầu vào

Nhập và xây dựng
csdl

Cơ sở dữ liệu kinh tế
đất

Quản lý dữ liệu kinh tế đất

208

Thông tin kinh tế đất


Các nguồn dữ liệu đầu vào:
- Hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến kinh tế đất (Luật đất đai, Nghị định
Chính phủ, thơng tư hướng dấn của Bộ...)
- Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội;
- Bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chính;
Nhập và xây dựng cơ sở dữ liệu:
- Nhập dữ liệu vào hệ thống thông qua các công cụ nhập liệu của hệ thống thông
tin kinh tế đất
- Xây dựng, quản lý, lưu trữ, sử dụng và cập nhật các thông tin về vị trí thửa đất,
loại đất, mục đích sử dụng đất...
- Xây dựng, quản lý, lưu trữ, sử dụng và cập nhật các thông tin về bảng giá các loại

đất, giá thu thuế các loại đất;
- Cung cấp các thông tin cho công tác định giá đất phục vụ quản lý kinh tế đất
Quản lý dữ liệu và thông tin kinh tế đất:
Thơng tin có thể được lưu trữ một cách an toàn hạn chế thấp nhất sự cố làm cho
thông tin bị thay đổi do hỏng thiết bị kỹ thuật gây ra hoặc do sự cạnh tranh không lành
mạnh của con người, hay do thời gian gây nên.
- An toàn dữ liệu: Hệ thống được xây dựng phải đạt mức độ an tồn cao nhất do
đặc tính tập trung của dữ liệu, tính sẵn sàng của hệ thống. Do vậy phải giảm thiểu các sự
cố, trong trường hợp có sự cố xảy ra phải đảm bảo khắc phục các sự cố về dữ liệu ứng
dụng cũng như hệ điều hành.
- Bảo mật dữ liệu: bao gồm các cơ chế kiểm soát các quyền truy cập và sử dụng cơ
sở dữ liệu ở mức hệ thống như kiểm tra hợp đồng người sử dụng/ mật khẩu, giới hạn tài
nguyên cho một người sử dụng.
Cung cấp thông tin kinh tế đất:
Cơng tác quản lý thơng tin kinh tế đất cịn cung cấp đầy đủ, chính xác các thơng
tin kinh tế đất để giúp các nhà quản lý ra quyết định phục vụ cho công tác quản lý
kinh tế đất. Chất lượng của các quyết định phụ thuộc vào chất lượng thông tin, dữ liệu
được cung cấp.
+ Trợ giúp công tác thu thuế đất, giá trị đất
+ Trợ giúp công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
+ Bảo tồn tài sản.
3.3. Cơ chế quản lý hệ thống thông tin kinh tế đất
- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lý hệ thống thông tin đất đai:
+ Được quy định cụ thể tại Điều 8 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
- Khai thác hệ thống thông tin kinh tế đất phục vụ quản lý kinh tế đất:
209


Hệ thống thông tin kinh tế đất gồm các nội dung thông tin sau:
(1) Thông tin mô tả về thông tin, dữ liệu về kinh tế đất gồm tài chính đất đai (thu,

chi, giá đất); chính sách về thuế đất,....
(2) Các thông tin nghiệp vụ chuyên môn phục vụ lưu trữ, bảo quản, khai thác thông
tin, dữ liệu kinh tế đất;
(3) Các thông tin khác liên quan đến kinh tế đất.
Việc khai thác hệ thống thông tin kinh tế đất cần tuân thủ các nguyên tắc:
(1) Phục vụ kịp thời công tác quản lý nhà nước và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội, bảo đảm quốc phịng, an ninh;
(2) Bảo đảm tính chính xác, trung thực, khách quan;
(3) Bảo đảm tính khoa học, thuận tiện cho khai thác và sử dụng;
(4) Bảo đảm tính cập nhật, đầy đủ và có hệ thống;
(5) Sử dụng dữ liệu đúng mục đích;
(6) Khai thác và sử dụng dữ liệu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
(7) Tuân theo các quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật nhà nước.
3.4. Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý hệ thống thông tin kinh tế đất ở Việt Nam
Thực hiện minh bạch hóa thị trường đất đai thơng qua các cơ chế bắt buộc các cơ
quan có thẩm quyền phải công bố công khai, rộng rãi các thông tin bằng các hình thức
thích hợp về: các chính sách, pháp luật về đất đai; các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất;
các chỉ số đánh giá thị trường; các hoạt động và kết quả giao dịch trên thị trường; kết quả
đăng ký đất đai; hệ thống tư vấn về đất đai; tổ chức xây dựng ngân hàng dữ liệu về giá
đất thị trường; công khai việc xác định giá của Nhà nước...
Hồn thiện chính sách thuế và thu khác đánh vào đất đai, đặc biệt là xác định mức
thu hợp lý nhằm tăng cường vai trị kiểm sốt của các cơ quan quản lý nhà nước đối với
đất đai, góp phần đảm bảo SDĐĐ có hiệu quả.
Xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai, tạo lập hồ sơ đất đai thống nhất trên tồn quốc.
Ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào công tác thu thập thông tin để xây dựng hệ thống
định giá đất, công bố giá đất.
Xây dựng đội ngũ nhân lực có đủ năng lực, phẩm chất, được đào tạo đúng chuyên
ngành về kinh tế đất như: thẩm định giá, quản lý đất đai...
4. Kết luận
Xây dựng hệ thống thông tin kinh tế đất đồng bộ, hiệu quả, khoa học là nhiệm vụ

cấp bách trong giai đoạn phát triển của Việt Nam hiện nay góp phần quan trọng vào quá
trình đơn giản và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Nhưng để thực
hiện được việc này, không chỉ là sự vào cuộc của riêng các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh,
210


thành phố, mà cần sự triển khai mạnh mẽ, minh bạch, thực tế của cả các cấp chính quyền
cơ sở, từ cấp xã - phường, thị trấn. Xây dựng được hệ thống dữ liệu số về quản lý đất
đai nói chung và kinh tế đất nói riêng là cơ sở để thúc đẩy q trình phát triển các đơ
thị thơng minh

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tài liệu tiếng việt
1.

Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.

2.

Chính phủ (2017), Nghị định số 73/2017/NĐ-CP ngày 14/6/2017 về thu thập, quản
lý, khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu Tài ngun và Mơi trường, Hà Nội.

3.

Chính phủ (2012), Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/01/2012 về quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,
Hà Nội.

4.

Bộ Tài chính (2011), Thơng tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2012 hướng dẫn
về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội.

5.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014
quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thơng tin đất đai, Hà Nội.

6.

Chính Phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết
thi hành Luật đất đai, Hà Nội.

7.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, Hà Nội.

8.

Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về
khung giá đất, Hà Nội.

9.

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Thông tư 05/2017/TT-BTNMT ngày
25/4/2017 quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Hà Nội.

10.

Quốc hội (2010), Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, Hà Nội.

11.

Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013, Hà Nội.

12.

Rosengard (2010), Bài giảng 22 Thuế Bất động sản Môn kinh tế học khu vực cơng
MPP2, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright.

13.

Rosengard (2010), Bài giảng 23 Cải cách thuế nhà, đất ở Việt Nam Bất động sản
Môn kinh tế học khu vực công MPP2, chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright.

Tài liệu tiếng Anh
14. Wikipedia, (truy cập 18:25 ngày
211


21/10/2019).
Trang điện tử
15. Báo Dân trí, (truy cập 10AM, ngày 14/10/2019).
16. Báo Tài nguyên và Môi trường, (truy cập 10h30AM, ngày 14/10/2019).
17. Tạp chí tài chính, />(truy cập 14h00 PM, ngày 19/10/2019).

212