Khuyến nghị về quy định chế độ sử dụng đất đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch (Condotel)

KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI
VỚI LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ DU LỊCH
(CONDOTEL)
Nguyễn Mạnh Khởi
Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Trong vài năm trở lại đây, loại hình bất động sản mới là căn hộ du lịch (condotel)
được một số địa phương cấp phép xây dựng theo hình thức căn hộ lưu trú và phát triển
rất nhanh chóng.
1. Định nghĩa condotel
Về định nghĩa loại hình bất động sản này, Condotel (viết tắt của hai từ
condominimum và hotel) là thuật ngữ được hiểu là dạng khách sạn chung cư hoặc khách
sạn căn hộ; mỗi căn hộ (đơn vị nhà ở) có thể thuộc các chủ sở hữu riêng. Chủ sở hữu căn
hộ trong condotel có quyền ở, bán hoặc cho thuê. Như vậy, condotel có cả hai chức năng
sử dụng là nhà ở và khách sạn. Các dự án condotel hiện được đầu tư xây dựng tập trung
tại các đô thị du lịch, ven biển và được quản lý, vận hành, khai thác với chức năng chính
là khách sạn (lưu trú ngắn hạn và khơng hình thành đơn vị ở).
2. Căn cứ pháp lý
- Căn hộ du lịch (condotel) thuộc 1 trong các loại cơ sở lưu trú du lịch theo pháp
luật về du lịch (Luật Du lịch năm 2005 cũng như Luật Du lịch năm 2017 đã có quy định
rõ về các loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó căn hộ du lịch) là để phục vụ khách du lịch
lưu trú.
- Mục đích sử dụng của căn hộ du lịch (condotel) về cơ bản giống như khách sạn
(hotel). Điều khác biệt cơ bản là căn hộ du lịch (condotel) được thiết kế có phịng ngủ,
phịng khách, bếp, cơng trình phụ riêng để phục vụ khách du lịch (lưu trú ngắn hạn); đối
với khách sạn (hotel) thì phần lớn đều khơng có phịng khách, phịng ngủ và bếp riêng.
Ngồi ra, pháp nhân quản lý, kinh doanh khách sạn (hotel) thường do doanh nghiệp có
đăng ký kinh doanh điều hành (chủ đầu tư dự án khơng bán riêng từng phịng khách sạn
(hotel) cho các tổ chức, cá nhân khác). Trong khi đó, chủ đầu tư có thể bán các căn hộ du
lịch (condotel) cho các tổ chức, cá nhân khác và người mua căn hộ du lịch có thể tự quản
lý, vận hành cho khách du lịch thuê (nếu có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp

luật về du lịch).
- Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì căn hộ du lịch (condotel)
cũng là một loại “nhà, công trình xây dựng” và chủ đầu tư dự án được phép bán các căn
hộ này cho các tổ chức, cá nhân theo quy định.
- Về quy hoạch, đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia về xếp
hạng cơ sở lưu trú du lịch từ 1 sao đến 5 sao theo quy định tại Điều 50 của Luật Du lịch.
- Theo quy định của Luật Đất đai thì đất xây dựng các loại cơ sở lưu trú du lịch (căn
245


hộ du lịch, biệt thự du lịch…) được phân loại là “đất thương mại, dịch vụ”. Do đó, về chế
độ sử dụng đất để thực hiện dự án có các loại cơng trình này phải tn thủ quy định của
pháp luật về đất đai - là đất thương mại, dịch vụ, cho thuê có thời hạn.
3. Thực trạng thị trường căn hộ khách sạn du lịch (condotel)
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2018, chỉ tính riêng 8 địa phương
(gồm: Hà Nội, Tp HCM, Hải Phòng, Khánh Hịa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng
Tàu, Đồng Nai) đã có 189 dự án du lịch nghỉ dưỡng được phê duyệt, với tổng diện tích
đất khoảng 10.165,9 ha và tổng mức đầu tư khoảng 107.466 tỷ đồng (nhiều nhất là Khánh
Hịa có 46 dự án, tổng diện tích đất 3.365ha, tổng mức đầu tư ước tính 46.497 tỷ đồng,
Bà Rịa –Vũng Tàu có 79 dự án, diện tích đất là 2.353 ha, tổng mức đầu tư ước tính 24.108
tỷ đồng). Theo tính tốn sơ bộ, sẽ có khoảng 82.551 căn biệt thự1 được xây dựng trên
tổng diện tích khoảng 10.165,9 ha.
Tại một số địa phương có hiện tượng người mua căn hộ du lịch (condotel) cho rằng
không nhất thiết phải ủy quyền cho chủ đầu tư dự án quản lý vận hành, cho khách du lịch
thuê,... mà có thể tự cho thuê hoặc được vào sử dụng để ở, khi đó sẽ kéo theo hệ lụy là
các dự án này khơng cịn là khu du lịch nghỉ dưỡng, cơ sở lưu trú du lịch mà sẽ “biến
tướng” thành nhà ở, sẽ phát sinh các nhu cầu về cơ sở hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường
học, chợ, ...mà dự án được đầu tư ban đầu không đáp ứng được, dẫn đến tình trạng xảy ra
tranh chấp, khiếu kiện.
Trong năm 2017, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được nhiều chủ đầu tư

giới thiệu sản phẩm và có sự quan tâm lớn của thị trường. Lượng giao dịch loại hình bất
động sản du lịch nghỉ dưỡng này lớn, đặc biệt đối với loại hình condotel tại khu vực các
tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang - Khánh Hòa. Theo số liệu thống kê của Hội Môi
giới bất động sản Việt Nam, tại Đà Nẵng: trong năm 2017 có trên 3.000 giao dịch căn hộ
condotel, tại Khánh Hịa: có khoảng trên 8.000 giao dịch.
+ Loại hình căn hộ condotel được xây dựng tại các khu vực phát triển về dịch vụ
du lịch và tâm lý nhiều người có tiền muốn sở hữu căn nhà thứ hai ở khu du lịch vừa cho
thuê vừa sử dụng;
+ Chủ đầu tư dự án cam kết lợi nhuận đầu tư cao (8-12%/năm), cao hơn so với gửi
ngân hàng và cho thuê nhà ở nên đã thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ có kỳ vọng
về sinh lợi cao;
+ Đồng thời, chủ đầu tư cũng cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở lâu dài khơng hình thành đơn vị ở, làm cho
người mua n tâm về tính pháp lý của loại bất động sản này.
- Trong năm 2018, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có xu hướng chững

Theo số liệu của 71 dự án bất động sản do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến năm 2018 thì
đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel, officetel, trong đó: Số lượng căn hộ condotel là 15.010 căn (Hà Nội là 4.414 căn;
Tp. HCM là 208 căn; Tp. Đà Nẵng là 4.565 căn; các tỉnh khác là 5.823 căn); Số lượng căn hộ officetel 10.629 căn (Hà
Nội là 3.726 căn; Tp. HCM là 6.424 căn; các tỉnh khác là 479 căn)
1

246


lại. Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I năm 2018
tại Đà Nẵng có khoảng trên 500 giao dịch căn hộ condotel; tại Khánh Hịa: có khoảng
5.000 căn hộ condotel được mở bán tuy nhiên lượng giao dịch thành công được ghi nhận
thấp, giá bán một số dự án giảm trung bình khoảng 5% so với năm 2017, tính thanh khoản
kém. Loại hình bất động sản du lịch này khơng sơi động như năm 2017 là do một số

nguyên nhân sau:
+ Số lượng biệt thự và căn hộ du lịch đang chào bán khá nhiều, nguồn cung lớn
(theo Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh số lượng căn hộ condotel đang được chào
bán trên thị trường khoảng từ 30.000 đến 40.000 căn);
+ Tính pháp lý của loại hình bất động sản này là chưa rõ ràng (các căn hộ condotel
không được cấp giấy chứng nhận là nhà ở, đất ở như quảng cáo của các chủ đầu tư);
+ Tâm lý nghi ngờ của người mua, nhà đầu tư đối với khả năng thực hiện các cam
kết về lợi nhuận của chủ đầu tư.
4. Tồn tại thực tế
- Hiện nay, hầu hết các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã và đang được triển
khai, kinh doanh trên thị trường có loại hình bất động sản căn hộ du lịch (condotel) đều
được chủ đầu tư dự án giới thiệu, bán cho các nhà đầu tư với cam kết về việc cấp giấy
chứng nhận sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, trên thực tế, theo quy định pháp luật về đất đai
hiện hành, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được Nhà
nước cho th đất có thời hạn (khơng được phép giao đất thương mại, dịch vụ lâu dài như
đất ở); người mua căn hộ du lịch, biệt thự du lịch được cấp Giấy chứng nhận sở hữu có
thời hạn (không được cấp lâu dài như nhà ở); Các dự án đầu tư xây dựng căn hộ khách
sạn - condotel, biệt thự nghỉ dưỡng - resort chưa được quy định rõ về chế độ sử dụng đất,
thời hạn sở hữu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất; còn thiếu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; quy chế quản lý vận hành, kinh
doanh với các bất động sản mới (căn hộ du lịch, văn phịng kết hợp lưu trú...).
Do vậy, cơng tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý vận hành khai thác đối với các
loại hình bất động sản này, đặc biệt là việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn để lập quy
hoạch, thiết kế đối với các dự án của cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương gặp
khó khăn, lúng túng vì khơng có cơ sở áp dụng theo loại hình cơng trình nào (nhà ở hay
khách sạn) cho phù hợp: Nếu sử dụng ở lâu dài (hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch phải
gắn với cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại...; Nếu sử dụng lưu
trú ngắn hạn (khơng hình thành đơn vị ở) thì quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành như
cơng trình khách sạn.
5. Khuyến nghị

Trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai hiện hành, nhằm hoàn thiện các
quy định về chế độ sử dụng đất nhằm phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường, giải
quyết được những vấn đề tồn tại phát sinh trên thị trường cần thiết phải nghiên cứu, bổ
sung quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với đất phát triển loại hình bất động sản
247


căn hộ du lịch (condotel), cụ thể là:
- Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định quỹ đất phát triển loại
hình bất động sản này là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là
50-70 năm theo quy định; chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời
hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án nhưng bổ
sung thêm nội dung khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án, nếu có nhu cầu thì được xem
xét, gia hạn. Tuy nhiên chỉ được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch (sử dụng cho
mục đích du lịch, nghỉ dưỡng không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia
đình để tránh làm quá tải hệ thốdng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực).
- Về tài chính đất đai:
+ Luật Đất đai 2013 cần phải được xem xét điều chỉnh, Bổ sung việc tính tiền sử
dụng đất đối với đất du lịch dùng để phát triển condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và
khơng bị thất thốt nguồn thu ngân sách nhà nước.
+ Cần xem xét, sửa đổi bổ sung các quy định về nộp tiền sử dụng đất, về công tác
thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án bất động sản hiện nay để tạo
điều kiện cho chủ đầu tư có đủ vốn triển khai dự án và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng các dự án bất động sản.

248