Định giá đất khu vực nông thôn khi nhà nước thu hồi - Những vấn đề đặt ra cần giải quyết

ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHU VỰC NÔNG THÔN KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI- NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN GIẢI QUYẾT
ThS Trần Thị Minh Thư
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt
Để phục vụ cho q trình đơ thị hóa, tại các khu vực nông thôn trong cả nước, nhà
nước cần tiến hành thu hồi đất, bao gồm cả đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp… phục vụ cho việc phát triển các dự án kinh tế xã hội,
xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình cơng cộng… Đi kèm với q trình thu hồi đất là cơng
tác bồi thường cho những người dân có đất bị thu hồi. Muốn bồi thường được thỏa đáng
thì việc định giá đất để tính tiền bồi thường một cách chính xác, đúng quy định pháp luật
là yêu cầu tất yếu. Bài viết đề cập đến các quy định pháp lý hiện hành về định giá đất
phục vụ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, và tình hình thực tế của cơng tác định giá
đất để tính tiền bồi thường tại khu vực nông thôn ở nước ta, những vấn đề còn tồn tại và
đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục các vấn đề đó.
Từ khóa: Định giá đất, nông thôn, bồi thường, thu hồi đất
1. Đặt vấn đề
Song song với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là q trình đơ thị
hóa cũng đang diễn ra nhanh chóng. Việc biến các khu vực nông thôn trở thành thành thị
dẫn tới việc nhà nước phải thu hồi đất tại khu vực nông thôn phục vụ cho các mục đích
như xây dựng cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, phát triển đô thị mới …
Để đảm bảo cho quá trình thu hồi đất diễn ra thuận lợi, nhanh chóng thì định giá đất phục
vụ bồi thường chính xác, theo đúng pháp luật nhằm đảm bảo hài hòa các lợi ích cho người
dân có đất bị thu hồi, cho nhà nước và cho doanh nghiệp là vô cùng cần thiết. Tuy nhiên
thực tế hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề chưa thực sự thỏa đáng diễn ra xung quanh công
tác xác định giá đất khu vực nông thôn khu nhà nước thu hồi cần phải được nghiên cứu
và giải quyết.
2. Những quy định của Nhà nước về định giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi tại khu vực nông thôn
Nghị định 69/2009/NĐ- CP “Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,

thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, Nhà nước đã quy định khi thu hồi đất thì
giá đất phải được xác định sát với giá thị trường. Luật Đất đai 2013 quy định, giá đất của
nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Theo Điều 74 Luật đất đai
2013 thì trong trường hợp tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà đủ điều kiện được bồi
thường thì sẽ được Nhà nước bồi thường. Nếu khơng có đất để bồi thường thì sẽ được bồi
thường bằng tiền theo “giá đất cụ thể” của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 “Ủy ban nhân dân cấp
441


tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để
tư vấn xác định giá đất cụ thể.” Bên cạnh đó, “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên
cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất
trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả
tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.”
Nguyên tắc xác định giá đất là “Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm
định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại
đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những
nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa
đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng
đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” (điều 112 Luật đất đai 2013).
Theo nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính Phủ quy định về giá
đất, thơng tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30-6-2014 quy định chi tiết phương pháp định
giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
quy định có 5 phương pháp xác định giá đất như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả

năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng
đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác
định giá của thửa đất cần định giá. Để áp dụng phương pháp so sánh địi hỏi phải có dữ
liệu từ các cơ quan hữu quan về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính
chất tương đồng, đã thành công.
- Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị
bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ
được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ
số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần
định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập rịng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối
với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
- Phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển
mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước
442


tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng dư
được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định
và tổng chi phí ước tính. Phương pháp này không được sử dụng để xác định giá bồi thường
về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì phương pháp này áp dụng để xác định giá đất sau khi
đã chuyển đổi mục đích sử dụng, trong khi định giá đất để bồi thương cần xác định giá
đất với mục đích đang sử dụng tại thời điểm thu hồi đất.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất áp dụng trong các trường hợp xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá
đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới
10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh cịn lại;
xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; Đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau,
có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp
dụng các phương pháp định giá đất khác để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.
3. Thực trạng định giá đất nông thôn khi nhà nước thu hồi và các vấn đề đặt ra
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, các địa phương trên cả nước đều đã ban hành các quy
định tại địa phương mình về định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi, cho phù hợp
với quy định mới của pháp luật. Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 28/2018/QĐUBND; Hà Nội ban hành Quyết định 10/2017/QĐ-UBND; An Giang ban hành Quyết định
33/2018/QĐ-UBND; Bà Rịa Vũng Tàu ban hành Quyết định 52/2014/QĐ-UBND và Quyết
định 25/2016/QĐ-UBND; Bắc Giang ban hành Quyết định 07/2018/QĐ-UBND và Quyết
định 869/2014/QĐ-UBND; Hải Phòng ban hành Quyết định 2680/2014/QĐ-UBND… Các
văn bản của các tỉnh, thành phố đều có quy định là xác định giá đất bồi thường dựa trên các
thông tin thị trường và các phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định
44/2014/NĐ-CP; từ đó xác định hệ số điều chỉnh so với bảng giá đất tại địa phương để trình
UBND tỉnh xác định mức giá bồi thường về đất.
Ở hầu hết các địa phương, do chưa có trung tâm định giá đất chuyên nghiệp, nên
cơng việc định giá đất cho bồi thường giải phóng mặt bằng, thường do một bộ phận thuộc
Sở tài nguyên môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc ban giải phóng mặt bằng
thực hiện. Do thiếu chuyên nghiệp và làm thường xun nên thường xảy ra tình trạng

thiếu thơng tin để phục vụ cho việc định giá đất, hoặc là thơng tin khơng có tính hệ thống
và hạn chế về việc cập nhật thông tin.
Trong thực tế, việc định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi ở khu vực nông
443


thơn khá khó khăn. Nhiều địa phương do khó khăn về nhân sự, trình độ, chỉ tiến hành
định giá đất dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Trong khi bảng giá đất tại nhiều
tỉnh thấp hơn rất nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Tại các tỉnh Bắc Bộ, Trung
Bộ, mức giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất phổ biến là không quá 200.000đ/m2, thậm
chí có nơi giá đất nơng nghiệp cao nhất là 20.000đ/m2… Tại các địa phương khác, điều
này cũng diễn ra tương tự, ví dụ như giá đất trong bảng giá đất tại đồng bằng Sông Cửu
Long tối đa là 210.000đ/m2 với đất trồng cây hàng năm, và 250.000đ/m2 với đất trồng
cây lâu năm. Vì vậy, với hệ số điều chỉnh giá đất như hiện nay, số tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất tại nhiều khu vực nông thôn tại các địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá
tối đa trong khung giá đất, như vậy là thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường,
khiến cho người dân thiệt thòi. Hậu quả của điều này là người dân khơng chịu di dời để
giải phóng mặt bằng, gây chậm trễ cho quá trình thu hồi đất và triển khai thực hiện các
dự án, thậm chí có những địa phương cịn xảy ra tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Đối với nhóm đất nơng nghiệp có giao dịch, hoặc đất ở khu vực nông thôn, phương
pháp định giá phù hợp là phương pháp so sánh, sử dụng giá đất đã giao dịch tại địa phương
của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng để rút ra giá thị trường của mảnh đất cần định
giá. Với các mảnh đất có cơng trình trên đất, phương pháp chiết trừ thường được sử dụng
để xác định giá đất, bằng cách trừ giá trị cơng trình đi khỏi giá bán bất động sản để nhận
được giá thị trường của mảnh đất. Tuy nhiên việc điều tra về giá giao dịch cũng mang
tính chính xác thấp, do giá giao dịch thường được xác định là giá ghi trên hợp đồng, mà
mức giá này người dân thường khai thấp hơn so với giá thực tế.
Tại khu vực nơng thơn, nhóm đất bị thu hồi cịn bao gồm các mảnh đất khơng có
giao dịch trên thị trường như đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trông thủy sản, làm muối,
đất rừng…Đối với các trường hợp này, không sử dụng được phương pháp so sánh để định

giá mà phương pháp phù hợp là phương pháp thu nhập, do đây là nhóm đất tạo thu nhập.
Tuy nhiên, để áp dụng được phương pháp thu nhập, cần xác định được chính xác thu nhập
tạo ra từ đất, chi phí đầu tư sản xuất của các hộ gia đình, và tỉ lệ vốn hóa phù hợp. Việc
xác định thu nhập và chi phí trong thực tế đều khó khăn do có nhiều loại sản phẩm được
sản xuất trên cùng một thửa đất, thời vụ sản xuất khác nhau, chi phí sản xuất lại bao gồm
cả nhân cơng th ngồi và lao động của hộ gia đình nên khó xác định. Tỉ lệ vốn hóa
thường được sử dụng là lãi suất tiền gửi ngân hàng bình quân hàng năm cao nhất tại địa
phương. Vì vậy khi lãi suất tiền gửi ngân hàng cao sẽ dẫn tới giá đất được xác định ra
thấp. Nếu định giá đất để bồi thường vào thời điểm đó, thì số tiền người dân nhận được
do bồi thường về đất thấp, khiến người dân phản đối chính sách bồi thường.
Tại các khu vực nơng thơn, diện tích đất cần được thu hồi để thực hiện các dự án
phát triển kinh tế xã hội là rất nhiều, có những khu đất thu hồi rộng tới hàng trăm ha. Tuy
nhiên giá đất được xác định để bồi thường được tính dựa trên hiện trạng sử dụng đất là
đất nông thôn, nhất là những mảnh đất bị thu hồi phục vụ cho các mục đích cơng cộng,
an ninh quốc phịng thường có giá bồi thường thấp hơn so với giá bồi thường đất phục vụ
cho các mục đích kinh doanh. Nhưng vì lợi ích của tồn xã hội người dân vẫn chấp nhận
mức giá thấp. Ví dụ, có diện tích đất khi thu hồi thơng báo sẽ được sử dụng để xây dựng
444


cơng trình phục vụ xã hội nhưng sau khi thu hồi đất lại giao cho doanh nghiệp xây dựng
các công trình mang tính kinh doanh như trung tâm thương mại, các cơng trình nhà ở.
Điều này dẫn tới người dân cảm thấy bị thiệt thòi, nhiều trường hợp quay ra phản đối chủ
đầu tư, gây khó khăn cho q trình thực hiện các dự án.
Giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật được
xác định là “giá đất cụ thể” tại “thời điểm quyết định thu hồi đất”, rất nhiều trường hợp
thấp hơn nhiều so với số tiền mà người dân phải bỏ ra để nộp tiền sử dụng đất tại nơi tái
định cư - là giá do UBND cấp tỉnh quyết định. Điều này gây khó khăn cho người dân
trong việc ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Ngoài ra, do giá đất có tính thời điểm, vì vậy thời gian định giá là ngày nào hồn

tồn có thể ảnh hưởng tới mức giá được xác định cho việc tính giá bồi thường về đất cho
người dân. Tuy nhiên việc lấy thời điểm “quyết định thu hồi đất” để làm căn cứ xác định
thời điểm định giá trong thực tế vận dụng lại nảy sinh vấn đề. Theo Điều 69, Luật đất đai
2013, ngày ban hành quyết đinh thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là cùng một ngày, trong đó có ghi “mức bổi thường” và thơng
báo cho người dân. Như vậy là thực tế công việc định giá đất để phục vụ bồi thường phải
tiến hành trước đó. Với quy định không rõ ràng về thời điểm định giá, có thể dẫn tới giá
đất được xác định chênh lệch so với giá đất phổ biến trên thị trường vào thời điểm ban
hành quyết định thu hồi đất.
4. Kết luận và khuyến nghị
Để khắc phục các vấn đề còn tồn tại trong thực tế của công tác định giá đất để bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất ở khu vực nông thôn, nhằm giúp xác định số tiền bồi
thường hợp lý, vừa đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật, vừa đảm bảo kết hợp hài
hòa các quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, của Nhà nước và của các doanh nghiệp
cần thực hiện một số giải pháp sau:
- Mặc dù Luật đất đai cho phép người dân thuộc diện bị thu hồi đất được quyền
tham gia đóng góp ý kiến vào phương án đền bù, tuy nhiên cần bổ sung thêm quy định về
việc cơ quan xây dựng và thực hiện phương án bồi thường cần phải điều chỉnh phương
án khi có bao nhiêu % ý kiến phản đối của người dân, nhằm đảo bảo quyền lợi hợp pháp
cho người dân.
- Tại các địa phương cần thành lập các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, vừa
phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất, định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất, và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc thành lập được cơ quan chuyên
môn về định giá đất, với nhân sự có chun mơn về nghiệp vụ định giá sẽ giúp công tác
định giá chính xác hơn, đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường. Có vậy mới hạn chế
được tình trạng định giá khơng chính xác, gây thiệt hại cho người dân có đất bị thu hồi.
Song song với việc thành lập các tổ chức định giá chuyên nghiệp là xây dựng hệ
thống thông tin về các giao dịch đất đai và bất động sản phục vụ cơng tác định giá được
chính xác. Đồng thời hệ thống thông tin phải đảm bảo thường xuyên cập nhật để bắt kịp
với tình hình biến động giá đất và giá bất động sản trên thị trường.

445


- Cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá đất cho phù hợp. Muốn vậy,
người định giá cần có kiến thức chun mơn và hiểu biết về thị trường để lựa chọn phương
pháp định giá tương ứng với từng loại đất vị thu hồi với những mục đích chuyển đổi sử
dụng cụ thể. Riêng với phương pháp thu nhập, cần sửa đổi việc sử dụng lãi suất tiền gửi
ngân hàng cao nhất hàng năm làm tỉ lệ vốn hóa mà thay bằng lãi suất của trái phiếu chính
phủ, do đây là lãi suất khơng có rủi ro, phù hợp với hình thức đầu tư ít rủi ro là đầu tư vào
đất đai, và phù hợp với thông lệ của nhiều nước trên thế giới.
- Cần bổ sung quy định rõ ràng hơn về thời điểm định giá đất để tính tiền bồi thường
về đất khi nhà nước thu hồi, vừa tránh được việc người dân thắc mắc, khiếu kiện, vừa
đảm bảo giá đất được xác định là sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất nhất.
- Trong trường hợp mục đích thu hồi đất có thay đổi từ việc sử dụng vào mục đích
cơng cộng sang sử dụng vào mục đích kinh doanh cần có sự điều chỉnh về giá bồi thường
về đất cho dù giữa thời điểm thu hồi và thời điểm thay đổi mục đích là khác nhau hoặc
có chính sách ưu đãi như được mua hoặc thuê diện tích kinh doanh trong khu vực phát
triển với giá ưu đãi cho những người có đất bị thu hồi để bảo đảm cho họ có sinh kế mới.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014): Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 306-2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
2. Chính Phủ (2009): Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13-8-2009 của Chính Phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư.
3. Chính Phủ (2014): Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính Phủ
về giá đất
4. Phan Trung Hiền, 2017, “Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất”, tuphaptamky.gov.vn
5. Luật Đất đai 2013
6. Nguyễn Văn Xa, 2019, “Những bất cập trong giá đất và hệ lụy”, dantri.com.vn

7. Tào Minh, 2019, “Giá đất bồi thường không sát thị trường: Dân thiệt thòi, chủ
đầu tư cũng mang tiếng”, bsc.com.vn
8. UBND Thành phố Hà Nội (2014): Quyết định 23/2014/QĐ-UBND thành phố
Hà Nội ngày 20-6-2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
9. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2015): Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND TP
Hồ Chí Minh ngày 15-5-2015 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố hồ Chí Minh

446