đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã phúc yên, tỉnh vĩnh phúc”

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 3
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở lý luận 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý 10
1.2. Một số khái niệm liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 14
1.3. Các nghiên cứu và kết quả về thu hồi đất của một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 16
1.3.1. Các nghiên cứu và kết quả về thu hồi đất của một số nước trên thế giới 16
1.3.2. Tình hình về thu hồi đất ở Việt Nam 22
1.3.3. Tình hinh về công tác thu hồi đất ở tỉnh Vĩnh Phúc 24
Chương 2
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Thời gian và địa điểm tiến hành nghiên cứu 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 28
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 28
2.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28
2.4.3. Phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia 29
2.4.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu sẵn có 29
2.4.5. Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích, so sánh và xử lý số liệu 29
Chương 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
3.1. Về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 30

3.1.1. Về điều kiện tự nhiên [23] 30
3.1.2. Về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội [22, 24] 33
3.2. Tình hình về quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Phúc Yên 38
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 38
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai [21] 38
3.3. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của 2 dự
án nghiên cứu 41
3.3.1. Khái quát chung về 2 dự án nghiên cứu 42
3.3.2. Đánh giá quy trình giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 44
3.3.3. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 47
3.3.4. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
của 2 dự án 54
3.3.5. Giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo của công dân liên quan đến thực hiện 2 dự án 63
i
3.4. Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ
tại 2 dự án 64
3.4.1. Tình hình sử dụng quỹ đất nông nghiệp trước và sau khi thu hồi đất của 2 dự án và số tiền bồi
thường, hỗ trợ của các hộ dân 64
3.4.2. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 65
3.4.3. Tình hình thu nhập của các hộ dân sau khi thu hồi đất 66
3.4.4. Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất của các hộ dân được phỏng vấn, điều tra68
3.4.5. Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất
69
3.4.6. Đánh giá về cảnh quan và môi trường tại 2 dự án thực hiện 70
3.5. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của 2 dự án nghiên cứu nói riêng và trên địa bàn thị xã Phúc Yên nói chung 70
3.5.1. Những thuận lợi, khó khăn tại 2 dự án nghiên cứu 70
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
của 2 dự án nghiên cứu nói riêng và trên địa bàn thị xã Phúc Yên nói chung 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

I. Kết luận 76
II. Kiến nghị 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
ii
DANH MỤC BẢNG
TT Tên bảng Trang
Bảng 3.1: Diện tích, dân số, mật độ dân số của các xã, phường
trên địa bàn thị xã Phúc Yên (tính đến ngày 31/12/ 2012) 35
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phúc Yên 38
Bảng 3.3: Thống kê diện tích đất thu hồi của 2 dự án 42
Bảng 3.4: Diện tích các loại đất đai của khu đô thị mới phường Xuân Hoà 42
Bảng 3.5: Đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ (dự án 1) 48
Bảng 3.6: Đối tượng và điều kiện bồi thường, hỗ trợ (dự án 2) 48
Bảng 3.7: Bảng tổng hợp các hộ được cấp đất dịch vụ, tái định cư của 2 dự án 54
Bảng 3.8: Thống kê diện tích, kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 1 theo phương án bồi
thường đã được phê duyệt 55
Bảng 3.9: Thống kê diện tích, kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án 2 theo phương án bồi
thường đã được phê duyệt 58
Bảng 3.10: Kết quả điều tra tình hình sử dụng đất nông nghiệp trước và sau thu hồi đất và
tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân 64
Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 65
Bảng 3.12: Thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 67
Bảng 3.13: Tài sản sở hữu của các hộ trước và sau khi thu hồi đất 68
iii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, là nơi duy
trì sự sống của con người, mọi sinh vật và sự tồn tại của mỗi dân tộc. Đất đai có

những đặc điểm riêng khác biệt với những tư liệu sản xuất khác, nó giới hạn về số
lượng, vị trí cố định trong không gian và một đặc trưng cơ bản khác nữa là nó gắn
liền với tình cảm, lối sống và phong tục tập quán của con người. Từ những đặc
điểm đó mà ngày nay đất đai trở nên có giá trị và dần dần trở thành một loại hàng
hoá đặc biệt; là nguồn vốn, nguồn nội lực để thu hút đầu tư phát triển.
Những năm gần đây quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá diễn ra hết sức
mạnh mẽ đặc biệt là ở các khu đô thị có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi,
theo đó đất đai và các cơ sở hạ tầng phục vụ cho “cơn lốc” công nghiệp hoá, đô thị
hoá ngày càng trở nên quan trọng và không thể thiếu được. Để đưa đất đai thực sự
trở thành nguồn vốn, nguồn thu hút các đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị tập trung, khu
du lịch sinh thái nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế là cần thiết.
Thị xã Phúc Yên là trung tâm kinh tế công nghiệp-du lịch-dịch vụ quan trọng
của tỉnh Vĩnh Phúc và là một đầu mối giao thông của vùng phía Bắc và quốc gia:
gần sân bay quốc tế Nội Bài, có đường cao tốc Nội Bài–Lào Cai chạy qua, là thị
trường rộng lớn để giao lưu hàng hoá. Trong xu thế phát triển hiện nay, vị trí của thị
xã Phúc Yên có nhiều tiềm năng, lợi thế phát triển kinh tế-xã hội và hội nhập. Với
vị trí thuận lợi như trên đã tạo cho thị xã Phúc Yên những điều kiện lý tưởng để thu
hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc công nghiệp hoá.
Từ năm 1996 đến nay thị xã Phúc Yên đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn để có được quỹ đất triển khai các
1
dự án trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh
tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực.
Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách pháp luật của
địa phương chưa thực sự thoả đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý;
nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người kéo dài tạo ra những điểm nóng
về chính trị, xã hội. Đòi hỏi Nhà nước cần phải đưa ra một chính sách hợp lý; một
chính sách hợp lý phải đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư
và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những

người có tư tưởng cơ hội lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những
đòi hỏi bất hợp lý. Trong nhiều năm qua, Nhà nước không ngừng xây dựng và hoàn
thiện ban hành, triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư cho người có đất bị thu hồi như: Nghị định số 197/NĐ-CP ngày
03/12/2004, Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Nghị định số 69/NĐ-CP ngày
13/8/2009. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng
được những đòi hỏi của thực tế. Công tác thu hồi đất đã có nhiều tiến bộ hơn, đáp
ứng được yêu cầu của Nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của nhân dân, khắc
phục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên trong quá trình giải
phóng mặt bằng vẫn còn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một số hộ gia đình, cá nhân
bị mất đất chưa thoả mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường
thiệt hại như hiện nay; công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người
có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội.
Để góp phần tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có đất bị thu hồi trong quá trình triển khai các dự án thực tế đang đặt ra
nhiều vấn đề phải nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía
cạnh khác nhau của vấn đề, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nắm rõ bản chất của các vấn đề bất cập. Từ
đó có thể đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
2
Chính vì tầm quan trọng của vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và cũng là một vấn đề có tính “thời sự”. Vì vậy, việc thực hiện đề
tài: “Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” là cần
thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu
*/. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra được những giải
pháp, góp phần thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất của các dự án khác trên địa bàn thi xã Phúc Yên đúng pháp luật, nhanh
chóng và hiệu quả nhất.
*/. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất của 2 dự án: Dự án khu đô thị mới phường Xuân
Hoà, dự án hồ chứa nước Lập Đinh.
- Đánh giá được các tác động của việc thu hồi đất đến người dân có đất bị
thu hồi để thực hiện các dự án.
- Thấy được ý kiến của người dân về chế độ, chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và những kiến nghị của họ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư tại 2 dự án: Dự án khu đô thị mới phường Xuân Hoà, dự án hồ chứa nước
Lập Đinh và đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .
*/. Yêu cầu
- Nguồn tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải phản ánh đúng tình hình thực
tế tại địa phương; phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại,
khó khăn trong quá trình thực hiện và nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên
địa bàn.
- Các giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với thực tế, đảm bảo tôn
trọng và đúng pháp luật hiện hành.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Quá trình giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các
công trình công cộng, an ninh quốc phòng, các dự án phát triển kinh tế mang tính đa

dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực
tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất của
mỗi địa phương khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau.
Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do đó khi bồi thường giải phóng mặt bằng được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ
cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc
hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [8].
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
4
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, Chính phủ đã hai lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 và ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp
với yêu cầu thực tế trong quá trình triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất
đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đạt được những kết quả
đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng sạch để giao đất cho các
dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ cho nên công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn
đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất [9].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy,
nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở
địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa
đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp
dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính
là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật
tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước
mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
5
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ

chức việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực sự trở thành
sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nào đều dựa trên một quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo
cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu
chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà
nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch
còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch cho tương lai, dự báo chưa sát tình hình thực tế tại từng
địa phương, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan, áp đặt, nhiều trường hợp quy
hoạch theo phong trào, theo nhiệm kỳ của người lãnh đạo. Đây chính là nguyên
nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch "treo", dự án "treo".
+ Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
6
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc giao đất, cho thuê
đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đây là điều kiện bắt buộc
nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao
và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu

chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
+ Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính là cơ sở xác định tính pháp
lý của đất đai. Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành, rất nhiều địa phương
chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn
chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa
phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ năm 2007 đến nay, việc lập hồ sơ địa chính phải được thực hiện theo quy
định tại Thông tư 29/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Tuy nhiên vẫn
còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã). Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này
có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất
đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để
thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại hồ sơ địa chính là rất cần thiết.
+ Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ
thể là: Chủ sử dụng đất là tổ chức đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp tỉnh; Chủ sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đăng ký tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất cấp huyện) và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ
thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết
7
các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác giải phóng mặt
bằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo từng loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện

nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất
theo Chỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy mà công tác giải
phóng mặt bằng đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn.
+ Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một
việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi
vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hội
đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường
xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử
lý tạo niềm tin trong nhân dân.
+ Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác giải phóng mặt bằng
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp luật đất đai hiện hành năm 2003 thì giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây quy định tại Điều 55:
- Giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
- Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Đây là trường hợp phản ánh chính xác giá trị thực của đất, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
8
- Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận về giá với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ
yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện,
đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy trong
17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là
khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng (chiếm 70,64%). Trong các trường
hợp khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng thì có tới 70% là khiếu nại về giá
đất nông nghiệp, giá đất ở bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực
tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá
đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi [1].
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng không
được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới không có mặt
bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
9
+ Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, giải phóng mặt

bằng trên một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch
trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường
và tái định cư.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.1.3. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 1993 được ban hành, thay thế cho Luật Đất đai năm 1988 và thể
chế hoá các quy định của Hiếp pháp năm 1992 về đất đai thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng
mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho
thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân. Tại điều 12 quy định: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ
quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian" [12].
Thông qua Luật Đất đai năm 1993 người sử dụng đất đã được làm chủ về
ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận động
theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành
động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút đầu tư
trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 02/12/1998, ngày
29/6/2001 đã quy định quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
10
thuê đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác. Quy định cụ thể hơn về bồi

thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường, hỗ trợ
được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Nhà nước có chính sách để ổn định
đời sống cho người có đất bị thu hồi [13, 14].
Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chinh phủ quy định cụ thể
các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp
pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện
cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất. Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực
hiện giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là
những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Tình
trạng thất nghiệp trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ
biến ở hầu hết các địa phương, từ đó nảy sinh vấn đề khiếu nại về bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước
quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa với giá thực tế. Với giá trị được bồi
thường người có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không
có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu.
Như vậy dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công
tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở
nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ
chế, năng lực thể chế trong công tác này [7].
Sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành
các văn bản pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong giai đoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
ban hành đã đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nhiều quy định,
chế định đã và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng
11

và Nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng đất đai đối với quyền, lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ đổi mới:
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này quy định về
thẩm quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về
nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và về nguồn vốn đầu
tư xây dựng khu tái định cư [9].
Về phạm vi điều chỉnh:
Nghị định này quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA),
nếu việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của nhà tài trợ khác với quy
định tại Nghị định này thì trước khi ký Điều ước quốc tế, cơ quan chủ quản dự án
đầu tư phát triển báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Trong trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập có
quy định khác với quy định tại Nghị định này thì áp dụng theo quy định tại Điều
ước quốc tế đó.
Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng Nghị định này: Cộng đồng
dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng
bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ.
Như vậy nếu như các Nghị định trước đây chủ yếu quan tâm đến việc bồi
thường đất bị thu hồi và tài sản đất đó thì Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã có thêm
một số chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái định cư
cho các hộ phải di chuyển.
Về tổ chức thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định trách nhiệm
của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt phương
án bồi thường, chỉ đạo thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cấp huyện trong
12

việc lập phương án bồi thường thiệt hại, xác định bồi thường, trợ cấp cho từng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bồi thường theo phương án được duyệt.
Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP. Thông tư này hướng dẫn cụ thể và có
thêm một số nội dung về bồi thường đất, bồi thường tài sản; chính sách hỗ trợ, tái
định cư và tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất đối với các trường hợp quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP [2]
- Hướng dẫn cách xác định cho phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại
khoản 3 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Phân loại cụ thể đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước
thu hồi đất. Việc phân loại cụ thể này để xác định mức bồi thường, hỗ trợ hợp lý, sát
thực với từng loại đất và giải quyết trường hợp chênh lệch giữa giá đất mới được
giao và giá đất bị thu hồi.
- Về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi: Thông tư xác định, hướng dẫn
cụ thể việc phân chia từng loại cây trồng lâu năm (cây lâu năm thu hoạch một lần,
cây lâu năm thu hoạch nhiều lần, cây lâu năm đã đến thời hạn thanh lý) và xác định
giá trị hiện có của vườn cây lâu năm để tính bồi thường. Quy định thêm về bồi
thường đối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích đất lâm nghiệp do Nhà
nước giao mà khi giao là đất trống, đồi núi trọc.
Thông tư số 69/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 02/8/2006 về sửa đổi
bổ sung cho Thông tư số 116/2004/TT-BTC cụ thể là sửa đổi, bổ sung một số điều
khoản: điểm 3 mục 3 phần I về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; điểm 3.1
mục 3 phần II về giá đất để tính bồi thường, chi phí đầu tư vào đất còn lại; mục 2
phần IV về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; mục 3 và mục 4 phần
VII về mức chi cho công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án.
Ngày 25/5/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định bổ sung mới về lập phương

13
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm có phương án tổng thể và phương án chi
tiết, quy định cụ thể thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng khâu kê khai, kiểm kê và
xác định nguồn gốc đất đai được tiến hành trước khi lập phương án bồi thường
nhằm xác định giá bồi thường và chính sách hỗ trợ một cách khách quan [10].
Thông tư 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên
và Môi trường ngày 31/01/2008 về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP: hướng dẫn về hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân
cư, đất vườn, đất ao xen kẽ với đất ở trong khu dân cư; hướng dẫn kinh phí chuẩn bị
hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi bao gồm kinh phí do Nhà đầu tư trả sẽ được
quyết toán vào nguồn vốn đầu tư của dự án, kinh phí do Nhà nước trả sẽ được quyết
toán vào nguồn kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan Tài
nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [5].
Nghị định 84/2007/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định
197/2004/NĐ-CP. Tuy nghiên, để tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc
trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, ngày 13/8/2009 Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 69/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định số 69/2009/ NĐ-CP là đảm bảo quyền
và lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hoà 3 lợi ích: Người sử dụng đất,
nhà đầu tư và quyền của Nhà nước theo quy định của pháp luật [11].
1.2. Một số khái niệm liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
*/. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức; Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật [15].
*/. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng

với giá trị hoặc công lao động.
14
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [15].
Như vậy, "Bồi thường" có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Nguyên tắc của việc bồi thường là:
+ Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi
thường thì được bồi thường;
+ Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được
bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại
thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì
phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định:
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch.
- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch vào ngân sách
Nhà nước.
*/. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [15].
*/. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển chỗ ở đến một nơi khác với nơi ở trước đây.
Tái định cư còn được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập,
cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự

phát triển chung.
15
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng. Các dự án tái định cư cũng được coi là các
dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.3. Các nghiên cứu và kết quả về thu hồi đất của một số nước trên thế giới và
ở Việt Nam
1.3.1. Các nghiên cứu và kết quả về thu hồi đất của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Nhật Bản
Về thu hồi đất: Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951
quy định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng
yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch
đô thị, đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…
Trình tự trưng dụng như sau:
1/ Xin phép trưng dụng;
2/ Đăng ký đất đai và công trình trong diện trưng dụng;
3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận;
4/ Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định;
5/ Ra quyết định trưng dụng;
6/ Hoàn tất trưng dụng.
Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và
được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công
cộng và hội đủ điều kiện cần thiết.
Việc bồi thường thực hiện bằng tiền. Mức bồi thường tính toán tại thời điểm
công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết

định trưng dụng.
16
Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất:
Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt đầu bằng thời gian dài tăng
trưởng trong nông nghiệp. Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao
động trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá đã cơ bản giải quyết được vấn
đề việc làm cho lao động nông nghiệp, mặc dù diện tích đất canh tác ngày càng giảm.
Sau khi công nghệ hiện đại thu hút nhiều vốn đã phát triển, các công nghệ thu hút lao
động vẫn được coi trọng. Ngoài ra Nhật Bản còn phân bố các ngành công nghiệp, các
nhà máy về nông thôn để tạo việc làm phi nông nghiệp cho lao động nông thôn.
Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước
với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh
nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những sự lựa
chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình. Chính phủ cũng bồi thường những
công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực,
nâng cao chất lượng các tổ chức giáo dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng,
phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới
hoặc đang phát triển.
Hoạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá bỏ
những bất cân đối về việc làm do tuổi tác. Luật về ổn định việc làm của người lao
động cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và thuê
mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện đại
hoặc từ các công ty chi nhánh. Nhiều chính sách được đưa ra như các chính sách về
đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên. Các loại hình tuyển dụng và
thuê mướn được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức
như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường. Chế độ tuyển dụng thay đổi theo
khu vực, không tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như trước kia mà chuyển sang
các khu vực lân cận và các địa phương.
Trong những năm 1960, 1970 các lĩnh vực như phúc lợi y tế, công nghệ tin
học và môi trường đang giữ một vai trò quan trọng then chốt trong việc mở ra

những thị trường mới ở Nhật Bản. Đồng thời, các ngành công nghiệp mới và các
dịch vụ liên quan được khuyến khích phát triển. Việc phát triển khoa học và công
17
nghệ địa phương được đẩy mạnh thông qua việc tận dụng đặc thù mỗi vùng. Chính
phủ Nhật Bản đã có những bước đi thích hợp nhằm ổn định chính thị trường lao
động ở tầm vĩ mô, nhưng để có thể tham gia được vào thị trường lao động thì bản
thân mỗi người lao động cũng phải tự phát triển năng lực nghề nghiệp của mình
thông qua việc tự đào tạo lại; các công ty, tổ chức cũng phải ủng hộ điều này một
cách tích cực.
1.3.1.2 Trung Quốc
Về thu hồi đất: Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế
độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ
công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi
mới nhất năm 2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể
căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các
nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do
phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất
thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào
mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ
chức tái định cư cho người bị thu hồi đất .Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu
hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền

trợ cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất
đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với
18
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời
điểm thu hồi đất.
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được
hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khu thu hồi đất. Khi Nhà nước
thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng
vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như
được bồi thường một cách hợp lý. Một vấn đề rất quan trọng đó là gắn công tác bồi
thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Thông thường khi bị thu hồi đất,
người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải
quyết vấn đề này, Trung Quốc đã thực hiện chế độ dưỡng lão đối với người già
(phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người
đang trong độ tuổi lao động để các đối tượng này tự tìm việc làm mới. Tiền dưỡng
lão được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và
Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người
thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 - 120.000 nhân dân tệ/người.
Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất:
Trong thời kỳ đầu cải cách và mở cửa, xây dựng nền kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa, tốc độ đô thị hoá của Trung Quốc diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích
đất canh tác ngày càng bị thu hẹp do tác động của quá trình đô thị hoá, trong khi
dân số tăng nhanh làm cho tỷ lệ thất nghiệp ở các vùng nông thôn ngày càng tăng.
Trong những năm 1990, Trung Quốc có khoảng từ 100 - 120 triệu lao động nông
thôn thiếu việc làm, hàng năm con số này lại tăng thêm từ 6 - 7 triệu người.
Với lực lượng lao động nông thôn dư thừa này, hàng năm có đến hàng triệu
người nhập cư vào các vùng thành thị. Thực trạng này cũng gây rất nhiều khó khăn
cho công tác quản lý đô thị về các mặt như quản lý dân cư, lao động việc làm, an
ninh, sức khoẻ, kế hoạch hoá gia đình, giáo dục và rất nhiều các vấn đề xã hội khác.

Để giải quyết vấn đề lao động, việc làm trong quá trình đô thị hoá, Trung Quốc đã
tập trung thực hiện một số biện pháp sau:
- Phát triển các xí nghiệp địa phương để thu hút lao động:
Công cuộc cải cách và mở cửa của nền kinh tế thị trường ở nông thôn Trung
19
Quốc được tiến hành từ cuối những năm 1970. Các chính sách khuyến khích phát
triển các xí nghiệp địa phương đã làm cho công cuộc cải cách và mở cửa của Trung
Quốc diễn ra sâu rộng hơn.
Các doanh nghiệp địa phương đóng vai trò chính trong việc thu hút lực lượng
lao động dư thừa ở nông thôn trong quá trình đô thị hoá. Trong những năm đầu đã
có đến 20% tổng thu nhập của người dân nông thôn là từ các doanh nghiệp địa
phương. Ở những vùng phát triển hơn, tỷ lệ này lên tới 50%. Đây là dấu hiệu cất
cánh của CNH - HĐH nông thôn Trung Quốc mà ưu tiên hàng đầu là tạo ra cơ hội
việc làm cho lao động dư thừa trong quá trình đô thị hoá.
Tốc độ tăng trưởng cao của các doanh nghiệp địa phương đã tạo ra rất nhiều
cơ hội việc làm cho lực lượng lao động dư thừa khu vực nông thôn. Ở Trung Quốc
đã xuất hiện hai mô hình công nghiệp hoá nông thôn đó là mô hình doanh nghiệp
tập thể ở thành phố Văn Châu. Mô hình doanh nghiệp tư nhân đóng vai trò quan
trọng trong việc phát triển công nghiệp ở nông thôn, nhưng còn thiếu sự tích luỹ
vốn ban đầu. Mô hình doanh nghiệp tập thể được hình thành trong thời kỳ đầu của
công nghiệp hoá.
- Xây dựng các đô thị vừa và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư vào các
thành phố:
Chính phủ Trung Quốc chủ trương tạo điều kiện để hình thành hơn 19.000
đô thị nhỏ. Trong những năm 1990, các đô thị nhỏ đã thu hút trên 30 triệu lao động
nông nghiệp dư thừa, chiếm hơn 30% tổng số lao động nông thôn dư thừa. Tuy
nhiên, khả năng thu hút lao động dư thừa hiện nay của mỗi đô thị nhỏ ở Trung Quốc
chỉ là 1.600 người. Nếu số đô thị nhỏ được tăng lên gấp đôi thì sẽ thu hút được
thêm 30 triệu lao động.
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp địa

phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng nông
thôn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và
nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong
quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một mô hình phát triển đô
thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị giữa các thành phố có quy
mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc Kinh
20
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều
nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực
hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của Trung
Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông “đã đáp ứng đầy
đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư” [25].
1.3.1.3. Thái Lan
Ở Thái Lan cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân, định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường.
Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù
với mức cao hơn giá thị trường.
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước,
phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị
trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt
hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người
chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các
ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát

triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông
nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định
những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài
sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự
tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán
bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền
21
khởi kiện đưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan
là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách
riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt
hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu
cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần
thu hồi đất trong nhiều dự án [26].
1.3.2. Tình hình về thu hồi đất ở Việt Nam
Nhìn chung công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở nước ta tương đối
chặt chẽ, tuân thủ theo đúng pháp luật tạo điều kiện cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển công nghiệp được nhân dân đồng tình, ủng hộ.
Trên cơ sở hướng dẫn chung của Chính phủ và các Bộ, Ban ngành (thông
qua các văn bản dưới luật) các địa phương đã ban hành văn bản hướng dẫn bồi
thường, giải phóng mặt bằng, khung giá các loại đất áp dụng cho địa phương mình.
Bên cạnh đó ở một số địa phương vẫn còn những tồn tại cần khắc phục như ban
hành các văn bản dưới luật chậm, giá đất chênh lệch lớn đặc biệt là công tác tuyên
truyền, vận động về bồi thường, giải phóng mặt bằng đến người dân còn hạn chế.
1.3.2.1. Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng
Theo số liệu điều tra của Bộ NN&PTNT trong 5 năm, từ năm 2001- 2005,
tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4% tổng
diện tích đất nông nghiệp của cả nước). Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu

hồi để xây dựng đô thị là 70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17
nghìn ha.
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu hồi
lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những địa phương
có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308ha), Đồng Nai (19.752 ha), Bình
Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà Mau (13.242 ha), Hà Nội (7.776
ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh Phúc (5.573 ha). Tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi
đất, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ cư
22