Giải pháp tự động hóa công tác định giá đất cụ thể phục vụ quản lý nhà nước về đất đai

GIẢI PHÁP TỰ ĐỘNG HĨA CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
PHỤC VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
(Ứng dụng tại phường Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội)
Nguyễn Thị Hồng Hạnh
Bùi Thị Cẩm Ngọc
Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Hà Nội

Tóm tắt
Với mục tiêu đặt ra cần giải quyết là đánh giá các quy định, phương pháp, nguyên
tắc về định giá đất theo luật đất đai 2013 nhằm xây dựng phần mềm định giá đất phục vụ
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Nhóm tác giả đã tiến hành xây dựng phần mềm
định giá đất LandValue và được thử nghiệm trên địa bàn phường Xuân Phương, quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Kết quả thử nghiệm cho thấy, giá đất thử nghiệm trong
phần mềm hoàn toàn phù hợp với giá đất đã điều tra tại thực địa, các kết quả thu được
đã tiến hành theo đúng các quy định, công thức của thông tư 36/2014/TT-BTNMT về
nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Nhóm nghiên cứu đã tiến hành xây dựng phần
mềm định giá đất theo 3 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ và
phương pháp hệ số điều chỉnh. Các phương pháp này là những phương pháp thường
xuyên được sử dụng trong công tác định giá đất nhưng hiện nay vẫn được tính bằng
phương pháp thủ cơng mà chưa được áp dụng cơng nghệ thơng tin. Vì vậy, phần mềm
LandValue ra đời sẽ giúp cho các nhà quản lý cũng như người sử dụng có thể thực hiện
các phương pháp trên một cách dễ dàng, nhanh chóng và chính xác.
Từ khóa: Định giá đất, giá đất, phường Xuân Phương.
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, nhu cầu định giá đất đến từng thửa đất đang là một vấn đề khá bức bách.
Việc ứng dụng các phương pháp truyền thống vào định giá đất vẫn được tiến hành một
cách thủ cơng. Đây cũng là ngun nhân gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai của chính quyền các cấp. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cơng nghệ
thơng tin thì sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế- xã hội
và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng như
vậy. Trong đó cơng nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai

và khả năng liên kết với các hệ thống thơng tin liên quan từ đó có thể dễ dàng kết hợp bản
đồ vùng giá trị và công tác định giá đất. Hệ thống này vừa giúp nhà quản lý, người sử dụng
có thể tra cứu các thông tin cần thiết với cho việc định giá đất đúng, nhanh và chính xác.
Cùng với đó, phần mềm định giá đất sẽ được tiến hành xây dựng dựa trên những nguyên tắc
và phương pháp xác định giá đất theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, phần mềm này sẽ góp phần trong việc giúp cơng tác định giá đất tiết kiệm cả về
mặt thời gian và kinh phí trong việc đưa ra những giá đất phù hợp.

461


2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp
Ngồi tìm hiểu số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng
giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu cần thu thập các thông
tin khác thông qua 2 nguồn: Ngoại nghiệp và nội nghiệp: Nội nghiệp: thu thập thông tin
dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội,
các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai…), nguồn
tư liệu thống kê đất của phường, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ các cơ quan
chun mơn kết hợp kế thừa có chọn lọc. Thông tin ngoại nghiệp là thông tin thu được từ
thực địa giúp cập nhật và xây dựng bổ sung các thơng tin như tên ngõ, độ rộng ngõ, tình
trạng ngõ, giá đất thị trường v.v. Gồm phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân,
phương pháp khảo sát thực địa
2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu
Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng
số và số liệu dạng chữ.
Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,v.v. dưới dạng bảng dễ hiểu và tiến
hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ Phương pháp thực nghiệm: thử nghiệm lấy
các số liệu thực tế làm sáng tỏ cơ sở lý thuyết đưa ra.
2.3. Phương pháp bản đồ

- Tiến hành chỉnh sửa, ghép các mảnh bản đồ địa chính lại với nhau; đồng thời bật
tắt các lớp thơng tin để có bản đồ địa chính hồn chỉnh.
- Sử dụng bản đồ giấy trong điều tra thực địa, cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung những
thông tin biến động trên bản đồ.
- Cập nhật chỉnh sửa, bổ sung bản đồ trên file số để có được bản đồ đúng như thực
trạng của địa bàn nghiên cứu.
2.4. Phương pháp ứng dụng công nghệ thông tin:
Ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng modun định giá đất, ngôn ngữ sử dụng lập
trình là ngơn ngữ Visual Basic, cơ sở dữ liệu được xây dựng trên nền Microsoft Access,
thư viện lập trình bản đồ là MapObject
2.5. Phương pháp định giá đất hàng loạt (CAMA)
Ứng dụng kỹ thuật CAMA trong định giá đất hàng loạt, góp phần định hướng giá
đất của khu vực nghiên cứu [2,4]
2.6. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu, tham khảo các tài
liệu, nghiên cứu, báo cáo khoa học đã được công bố.

3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
462


3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
Xuân Phương là một phường thuộc quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Phường được
thành lập ngày 01 tháng 4 năm 2014 trên cơ sở chia tách xã Xuân Phương cũ thành hai
phường: Xuân Phương và Phương Canh, phường có vị trí tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp phường Phương Canh và quận Bắc Từ Liêm;
- Phía Nam giáp phường Tây Mỗ;
- Phía Đơng giáp phường Cầu Diễn và Mỹ Đình 1 (bên kia sơng Nhuệ);
- Phía Tây giáp xã Vân Canh, thuộc huyện Hoài Đức.
3.2. Thiết kế cơ sở dữ liệu định giá đất

Cơ sở dữ liệu định giá đất được thiết kế gồm các bảng biểu như sau: bảng thửa đất,
bảng định giá, bảng đơn vị hành chính, bảng báo cáo chứng thư, bảng mục đích sử dụng
đất,…Các bảng này có mỗi quan hệ chặt chẽ với nhau, được thiết kế và thể hiện như hình 1

Hình 1. Mơ hình quan hệ cơ sở dữ liệu định giá đất
3.3. Quy trình thành lập phần mềm định giá đất LandValue và kết quả định giá
Để thành lập phần mềm định giá đất LandValue, nhóm tác giả đề xuất quy trình
gồm các bước như hình 2

463


Hình 2. Quy trình ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong xây dựng phần mềm
định giá đất
Bước 1. Thu thập dữ liệu
Dữ liệu thu thập được tại nơi nghiên cứu gồm có: bản đồ địa chính phường Xn
Phương, giá đất điều tra được 120 thửa, bảng giá đất nhà nước quy định tại phường Xuân
Phương.
Bước 2. Chuẩn hóa dữ liệu khơng gian
Bản đồ địa chính phường Xn Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội thu
thập được gồm 24 mảnh bản đồ tỷ lệ 1/1000
Việc chuẩn hóa các lớp dữ liệu bản đồ địa chính dựa trên Thơng tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính.

Hình 3. Bản đồ địa chính đã được chuẩn hóa
464


Bước 3. Xử lý dữ liệu điều tra về giá đất
Trong q trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã tiến hành điều tra 120 thửa đất, dữ liệu
giá đất này được dùng để tiến hành định giá các thửa đất theo các phương pháp so sánh

trực tiếp, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh
Để định giá một thửa đất theo phương pháp so sánh ta cần ít nhất là 3 thửa đất có điều
kiện gần tương đồng về các điều kiện và đã được giao dịch thành cơng trên thị trường.[1,3] Ví
dụ thơng tin về 1 thửa đất cần định giá và 3 thửa đất so sánh được thể hiện tại bảng 1:
Bảng 1. Thông tin về thửa đất cần định giá và 3 thửa đất so sánh

SH bản đồ
SH thửa
Giá
Tên chủ
Địa chỉ

Thửa đất định
giá 1
11
379
?
Nguyễn Tiến
Chiến
Số 21, ngõ 303,
đường Xuân
Phương

3 thửa đất so sánh
Thửa đất 1
Thửa đất 2
Thửa đất 3
14
14
14

381
384
389
2
2
25,45tr/m
24,07tr/m
25,5tr/m2
Nguyễn Văn
Nguyễn Thị
Trần Thị Vân
Thanh
Hiền
Số 25, ngõ 303, Số 2, ngõ 289, Số 30, ngõ 289,
đường Xuân
đường Xuân
đường Xuân
Phương
Phương
Phương

Bước 4. Định giá thửa đất theo phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chiết trừ
Để định giá thửa đất trên ta cần nhập đầy đủ thông tin vào form nhập liệu như sau

Hình 4. Thơng số của các thửa đất so sánh
* Nhập dữ liệu về giá
+ Phần thông tin về tài sản định giá dữ liệu được lấy từ thửa đất như diện tích, tổng
diện tích xây dựng
+ Phần dữ liệu về 3 tài sản so sánh nhập giá bán; diện tích đất, căn hộ chương trình
tự tính ra đơn giá đất. Nếu có khấu hao tài sản nhập thêm đơn giá xây dựng; tổng diện

tích xây dựng; tỷ lệ chất lượng cịn lại thì chương trình tự tính ra giá trị cơng trình xây
465


dựng [1]
* Nhập dữ liệu về các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh như: Pháp lý, giao thông, mặt tiền, diện tích, hình dạng, hạ tầng
kỹ thuật, mơi trường, giáo dục, y tế, an ninh, dân trí, phong thủy. Các thông số của các
yếu tố so sánh được đi điều tra trên thực tế sau đó dùng tính tỷ lệ điều chỉnh.
Cơng thức tính tỷ lệ điều chỉnh như sau [1]
Tỷ lệ điều chỉnh

=

Tỷ lệ% của TĐ cần định giá – Tỷ lệ % của TĐ so sánh
Tỷ lệ % TĐ so sánh

Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh(%) * Đơn giá đất

(2)

Các yếu tố so sánh ta nhập các giá trị hoặc chọn các giá trị theo danh mục đã được
định nghĩa của tài sản định giá và tài sản so sánh. Sau khi nhập hoặc chọn các giá trị thì
chương trình tự tính ra tỷ lệ %, tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh của tài sản so sánh và
định giá.[1]
- Sau khi nhập, chọn xong các yếu tố so sánh phần mềm tính ra mức giá chỉ dẫn, số
lần điều chỉnh, số lần điều chỉnh tuyệt đối, số lần điều chỉnh thuần của các tài sản so sánh
1,2,3 như hình dưới.

- Lúc này ta chọn lại thông tin so sánh của tài sản 1. Nếu tất cả tài sản so sánh hợp

lệ ta được kết quả định giá như sau:

Kiểm tra giá của thửa đất cần định giá: bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước
466


tính khơng q 10% thì được chấp nhận nếu khơng thì phải tìm các thửa đất so sánh tương
đồng khác để định giá lại.
Bảng 2. Kết quả so sánh thửa đất cần định giá và 3 thửa so sánh
Thửa đất
định giá 1

3 thửa đất so sánh
Thửa đất 1

Thửa đất 2

Tỷ lệ
(%)

SH bản
đồ

11

11

SH thửa

379

381

Giá

23,06tr/m2

25,45tr/m2

Thửa đất 3

Tỷ lệ
(%)

11

11

384

389

24,07tr/m2

9,4%

Tỷ lệ
(%)

25,5tr/m2

4.2%

9,5%

Vậy giá đất của thửa đất cần định giá là: 23.06 triệu đồng/m2
Tương tự như cách thực hiện ở trên, đề tài tiến hành thử nghiệm 120 thửa đất đã đi
điều tra giá đất để thực hiện định giá 40 thửa đất còn lại. Sau đây là kết quả một số thửa
được tiến hành định giá theo phần mềm LandValue
Bảng 3. Kết quả định giá đất của một số thửa
Thửa đất định giá

3 thửa đất so sánh
Thửa đất 1

Số
tờ

Số
Giá
Số
thửa (Tr/m2) tờ

Số
thửa

16

334

26.03

16

14

250

28.02

14

212

11

Thửa đất 2

Giá
(Tr/m2)

Số
tờ

Số
thửa

365

25.26

16

11

195

27.34

25.77

14

242

137

29.72

11

14

25

27.05

15

266

15

Thửa đất 3

Giá
(Tr/m2)

Số
tờ

Số
thửa

143

25.26

16

145

27.59

11

388

27.34

11

247

27.94

28.12

14

250

28.12

14

222

26.20

136

29.15

11

133

29.15

11

140

30.78

14

33

26.99

14

38

26.99

14

42

26.21

28.93

15

226

29.20

15

274

29.20

15

355

27.88

133

26.50

15

358

26.45

15

134

26.45

15

97

26.87

14

34

29.01

17

18

28.44

17

22

28.44

14

30

27.30

14

132

26.43

14

150

24.11

14

147

24.11

14

164

25.98

4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
467

Giá
(Tr/m2)

4.1. Kết luận
Với mục tiêu đặt ra cần giải quyết trong đề tài này là đánh giá các quy định, phương
pháp, nguyên tắc về định giá đất theo luật đất đai 2013 nhằm xây dựng phần mềm định
giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Nghiên cứu đã tiến hành xây dựng
phần mềm định giá đất LandValue và được thử nghiệm trên địa bàn phường Xuân
Phương, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Kết quả thử nghiệm cho thấy, nghiên
cứu hoàn toàn phù hợp với giá đất đi điều tra ngoài thực địa, các kết quả thu được đã được
tiến hành theo đúng các quy định, công thức của thông tư 36/2014/TT-BTNMT về nguyên
tắc và phương pháp định giá đất. Trong khuôn khổ của đề tài, nhóm tác giả đã tiến hành
xây dựng phần mềm định giá đất theo 3 phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp
chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh. Các phương pháp này là những phương pháp
thường xuyên được sử dụng trong công tác định giá đất hiện nay nhưng vẫn được tính
bằng cách thủ cơng mà chưa được áp dụng cơng nghệ thơng tin. Vì vậy, phần mềm
LandValue ra đời sẽ giúp cho các nhà quản lý cũng như người sử dụng có thể thực hiện
các phương pháp trên một cách dễ dàng, nhanh chóng và chính xác hơn. Từ đó giúp cho
cơng tác định giá đất ngày càng phát triển và thị trường ngày càng minh bạch hơn.
4.2. Kiến nghị
Trong q trình nghiên cứu, nhóm tác giả bước đầu đã giải quyết được là xây dựng
phần mềm định giá đất LandValue, tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở 3 phương pháp định giá
đất là phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh. Vì
vậy nhóm tác giả kiến nghị cần phải mở rộng nghiên cứu, xây dựng thêm các phương
pháp khác như: phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập,… nhằm hồn thiện hơn
phần mềm phục vụ cơng tác định giá đất tự động từng thửa riêng biệt.
Ngoài ra cần ứng dụng công nghệ thông tin trong việc vừa áp dụng định giá đất
hàng loạt và kết hợp với các phương pháp truyền thống. Đồng thời, có thể xây dựng một
cơ sở dữ liệu giá đất dùng chung và công khai trên mạng Internet nhằm giúp cho công tác
định giá đất ngày càng minh bạch và phát triển hơn nữa.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường Hà Nội. Thông tư 36/TT-BTNMT quy định chi tiết
phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư
vấn xác định giá đất, ngày 30/6/2014.
2. TS. Trần Thanh Hùng. Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên và Mơi
trường Thành phố Hồ Chí Minh “Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định
giá đất ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở”, 2016
3. TS. Trịnh Hữu Liên. Đề tài khoa học cấp Bộ - Viện Khoa học đo đạc và Bản đồ “Nghiên
cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai ”. Tháng 12/2009
4. TS. Phạm Anh Tuấn. Đề tài khoa học cấp Bộ - Trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội. “Nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên ứng dụng
kỹ thuật CAMA và cơ sở dữ liệu địa chính tại Việt Nam”. 2016

468