Khuyến nghị về quy định chế độ sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

KHUYẾN NGHỊ VỀ QUY ĐỊNH CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI,
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
ThS. Vương Thanh Tùng
TS. Nguyễn Hồng Phú
Cục Quản Lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

1. Một số số liệu thống kê và nhận định về đầu tư nước ngoài vào bất động sản, sở
hữu bất động sản nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư
tại nước ngoài ở Việt Nam
a) Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
- Trong 8 tháng đầu năm 2019, nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19/21 ngành
trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân, trong đó lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất
động sản đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư với tổng vốn đầu tư 2,31 tỷ USD,
chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.
- Trong những năm gần đây, tình hình chính trị - kinh tế của Việt Nam ln ổn định.
Tình hình kinh tế - xã hội tiếp tục chuyển biến tích cực, tồn diện; Kinh tế vĩ mơ ổn định,
các cân đối lớn được bảo đảm; chỉ số lạm phát (CPI) được kiểm soát ở mức hợp lý; Tăng
trưởng GDP luôn ở mức cao xấp xỉ 7%, quy mô nền kinh tế tăng nhanh, đời sống vật chất
– tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện; Trật tự an toàn xã hội được bảo đảm;
Đối ngoại và hội nhập quốc tế được đẩy mạnh ngày càng sâu rộng với các nước; Vị thế
và uy tín của Việt Nam trên trường quốc tế được nâng cao. Những kết quả trên là các yếu
tố quan trọng và hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong thời
gian qua, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
- Tính đến nay, hệ thống pháp luật của Việt Nam liên quan đến thị trường bất động
sản về cơ bản đã đầy đủ, đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập kinh tế quốc
tế và thu hút vốn đầu tư nước ngồi, theo đó đã có nhiều quy định mới tạo điều kiện thuận
lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại
Việt Nam như: mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân
người nước ngoài; cho phép người nước ngồi khi nhập cảnh vào Việt Nam, nếu có nhu
cầu thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam...

- Việc các hiệp định thương mại tự do (FTA) song phương, đa phương liên tục được
ký kết nên Việt Nam đã trở thành môi trường thu hút đầu tư thuận lợi đối với các nhà đầu
tư nước ngoài trong nhiều lĩnh vực trong đó có bất động sản. Đặc biệt, đối với Hiệp định
Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (gọi tắt là Hiệp định CPTPP). Mặc
dù CPTPP không tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam như các ngành
dệt may, thủy sản, nơng nghiệp, nhưng vẫn có ảnh hưởng lớn tới sự phát triển của các
557


phân khúc bất động sản như: bất động sản khu cơng nghiệp; bất động sản văn phịng và
bất động sản nhà ở.
- Bên cạnh đó, cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc hiện nay cũng
có tác động khơng nhỏ tới Việt Nam do: Việt Nam có quan hệ chặt chẽ về thương mại và
đầu tư với Mỹ và Trung Quốc. Theo đánh giá của một số chuyên gia, trong thời gian tới,
nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản sẽ tăng cao do tranh chấp thương mại Mỹ Trung tiếp tục căng thẳng, Việt Nam sẽ là một trong những nền kinh tế hưởng lợi do nhiều
doanh nghiệp nước ngoài dự báo sẽ chuyển dịch dây chuyền nhà máy từ Trung Quốc sang
Việt Nam (Việt Nam có nhiều lợi thế như chi phí sản xuất thấp hơn, giá lao động rẻ, môi
trường kinh doanh hấp dẫn đối với FDI). Dự báo, trong những năm tới, thị trường bất
động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và tập trung vào các tỉnh vùng ven Hà Nội và
Tp. Hồ Chí Minh, hình thành các khu đơ thị cơng nghiệp vệ tinh. Giá trị đất công nghiệp,
kho, bến bãi sẽ tăng, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp sẽ ngày càng cao.
b) Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài tại Việt Nam
- Theo số liệu tổng hợp từ Sở Xây dựng các địa phương, tính đến cuối năm 2018,
tổng số tổ chức, cá nhân nước ngoài và việt kiều có sở hữu nhà ở tại Việt Nam là trên 4.600
trường hợp. Việc sở hữu nhà ở của nhóm đối tượng này đều được thực hiện theo quy định
của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
- Ngoài ra, bên cạnh những tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại
nước ngoài sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, trong thời gian qua cịn có xuất hiện hiện
tượng cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

nhằm sở hữu đất đai, nhà ở tại Việt Nam thơng qua các hình thức đầu tư gián tiếp gây khó
khăn trong cơng tác quản lý và thống kê, cụ thể như:
+ Đầu tư thông qua cá nhân người Việt Nam để thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh
doanh bất động sản dưới (Tổ chức, cá nhân nước ngồi góp 49% vốn điều lệ trở xuống,
cá nhân Việt Nam góp 51% vốn điều lệ trở lên). Tại một số địa phương, trong thời gian
vừa qua, có xuất hiện xu hướng một bộ phận nhà đầu tư nước ngoài nhập cảnh vào Việt
Nam với hộ chiếu du lịch, khơng có nhu cầu đầu tư, kinh doanh nhưng tham gia các hoạt
động thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các
quy định có liên quan để được cư trú dài hạn, hợp pháp tại Việt Nam;
+ Một số tổ chức, cá nhân nước ngồi thơng qua các tổ chức, cá nhân Việt Nam để
đầu tư tại các lô đất thuộc khu vực, vị trí liên quan tới an ninh quốc phịng, có thời hạn sử
dụng đất lâu dài sau đó mua lại phần vốn góp của bên Việt Nam (để lách Luật Đầu tư,
Luật Đất đai). (một số tổ chức trong nước sau khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền
với đất để tiếp tục thực hiện dự án đầu tư đã tiến hành đổi tên doanh nghiệp, tăng vốn
đầu tư bổ sung cổ đơng (trong đó có đối tượng là người nước ngồi))
+ Hình thức nhà đầu tư nước ngồi đầu tư thơng qua hình thức cho các cá nhân
người Việt Nam vay tiền để thành lập doanh nghiệp và thế chấp bằng toàn bộ cổ phần,
558


phần vốn góp tại doanh nghiệp; mọi quyết định hoạt động của doanh nghiệp đều phải
thông qua và chịu sự chỉ đạo của bên cho vay.
+ Đầu tư thông qua việc kết hôn với người Việt Nam, thành lập doanh nghiệp do
người Việt Nam đứng tên. Tuy nhiên mọi hoạt động của doanh nghiệp đều do phía nước
ngồi điều hành. Các doanh nghiệp này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà
hàng ăn uống, khách sạn quy mô nhỏ, các dịch vụ giải trí...
2. Thực trạng quy định pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Pháp luật về nhà ở hiện hành (Luật nhà ở 2014; Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 của Chính phủ; Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Của Bộ

Xây dựng) đã có các quy định cụ thể về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngồi. Theo đó, nhóm đối tượng này được
quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam (pháp luật về nhà ở quy định về đối tượng
được phép sở hữu; hình thức sở hữu; điều kiện sở hữu và khu vực được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam, ...) trong các dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an
ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Pháp luật về kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Nghị
định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ) cũng có những quy định cụ thể
về điều kiện, đối tượng, ... Được kinh doanh nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung.
Với việc kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây phát triển mạnh, các hiệp định
thương mại tự do song phương và đa phương được ký kết thành cơng nhiều thì Việt Nam
dự báo sẽ là môi trường thu hút đầu tư của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Cùng với việc thu
hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thì cũng sẽ có một lượng lớn chun
gia, người nước ngồi tới định cư, làm việc và có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy
nhiên đối chiếu quy định pháp luật về đất đai hiện hành lại chưa có quy định về chế độ
sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
3. Khuyến nghị về việc nghiên cứu, bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất đối với
tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài
Do quy định pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản đối với việc sở hữu nhà
ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài đã được quy
định nên số lượng người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong những năm vừa qua
ngày một tăng lên. Tuy nhiên, do quy định về chế độ sử dụng đất đối với nhóm đối tượng
này cịn thiếu do đó việc kiểm sốt, quản lý sở hữu nhà ở, đất ở của đối tượng này cịn
khó khăn. Nhiều tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhu cầu sở hữu nhà ở, bất động sản tại
Việt Nam tuy nhiên chưa có đủ cơ sở pháp lý dẫn tới hạn chế thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển, thu hút vốn đầu tư. Bên cạnh đó, việc này dẫn tới xuất hiện hiện tượng một
số tổ chức, cá nhân nước ngoài lách luật, vận dụng sự chưa đồng bộ của pháp luật để đầu
559

tư gián tiếp nhằm sở hữu đất đai tại những khu vực bị hạn chế, không được giao cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài sử dụng.
Để hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai đồng bộ với quy định pháp luật về
nhà ở, kinh doanh bất động sản và điều kiện thực tế của thị trường, giải quyết vấn đề về
sở hữu bất động sản của nhóm đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, đặc biệt là quy định về sở hữu đất ở, nhà ở thì cần thiết nghiên cứu,
sửa đổi bổ sung luật đất đai và các văn bản hướng dẫn về quy định sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài../.

560