Tài liệu Luận văn “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” pptx

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
Nghiên cứu một số loại hình môi
giới giao dịch bất động sản tại
thành phố Buôn Ma Thuột -
Đắk Lắk
1
MỤC LỤC
L I C MỜ Ả NƠ 3
DANH M C CÁCỤ B NG BI UẢ Ể Trang 5
PH N 1 Ầ 5
MỞ UĐẦ 5
1.1 t v nĐặ ấ đề 6
PH N 2Ầ 8
T NG QUAN V NỔ Ấ NGHIÊN C UĐỀ Ứ 8
2.1. C s khoa h c, c s pháp lý v ho t ng môi gi i giao d ch b tơ ở ọ ơ ở ề ạ độ ớ ị ấ
ng s nđộ ả 8
2.1.1. M t s khái ni mộ ố ệ 8
PH N 3Ầ 22
N I DUNG VÀỘ PH NG PHÁP NGHIÊN C UƯƠ Ứ 22
3.1. M c tiêu nghiên c uụ ứ 22
PH N 4Ầ 25
K T Q A NGHIÊN C U VÀ TH O LU NẾ Ủ Ứ Ả Ậ 25
4.1 c i m tĐặ đ ể ự nhiên, kinh tế xã h i trênộ a b n th nh phđị à à ố Buôn Ma
Thu tộ 25
4.1.1. i u ki n tĐ ề ệ ự nhiên 25
Nh n xét: ậ 49
4.3.3. xu t m t sĐề ấ ộ ố gi i pháp nh m phát tri n các lo i môả ằ ể ạ hình môi gi iớ

giao d ch B S trên a th nh ph Buôn Ma Thu t - cl cị Đ đị à ố ộ Đắ ắ 58
PH N 5Ầ 62
K T LU N VÀ KI N NGHẾ Ậ Ế Ị 62
5.1. K t lu nế ậ 62
5.1.1. Th c tr ng môi gi i b tự ạ ớ ấ ng s nđộ ả 62
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 65
PHỤ L CỤ 66
2
LỜI CẢM ƠN
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam
Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản
lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang
bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốt
quá trình học tập.
Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp
Việt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trình
học tập và hoàn thành chuyên đề này
Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi.
Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm
dịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn Ma
Thuột đã hợp tác giúp đỡ.
Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ,
động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài.
Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phải
những khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc. Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy
cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệt
mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xong
công việc. Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc

nhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chào
thân thiện nhất
Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./.
Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009
Sv. Nguyễn Thị Như
Phạm Thị Bích Phượng
3

4
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang
DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH TRA
NG
Sơ đồ 2.1 Tam giác môi giới BĐS 26
Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34
Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35
Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm
2007
23
Bảng biểu 4.2. Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24
Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31
Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành
phố từ 2005-2008
32
Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34
Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34
Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39
Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40
Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất của trung tâm 44
Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45
Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49

Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41
Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42
Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48
Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
5
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã
hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệu
sản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh
và phát triển.
Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngày
càng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thể
thiếu được.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất
động sản (BĐS). Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản được
hiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, cho
thuê, thế chấp bất động sản. Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất động
sản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và
các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đóng
góp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia. Trên thế giới các hoạt
động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa năm
đầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9]. Đặc biệt thị trường bất động
sản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triển

mạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản,
Anh, Pháp Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏng
không kém. Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từ
khi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về
số lượng và chất lượng. Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơn
rất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây.
Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trung
tâm và các văn phòng môi giới bất động sản. Từ khi bắt đầu hình thành thị trường
bất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạt
6
động. Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếp
xúc giao thiệp với nhau. Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu
cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà
môi giới. Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ cho
thành công của những giao dịch trên. Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làm
cho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bất
động sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bị
đóng băng. Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũng
không tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó. Trước tình trạng của thị trường như vậy
thì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồn
tại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng
tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất
động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk”. Nhằm đánh giá, phân tích
được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đề
xuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địa
nghiên cứu.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề
- Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môi
giới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó có
những bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thị
trường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giao
dịch BĐS.





7
PHẦN 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch
bất động sản
2.1.1. Một số khái niệm
- Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luật
Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174).
[3 ]
- Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơi
diễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS.
Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như là
một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt
động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. [11]
- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi. [16]
- Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường
BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư
vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.

- Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa
tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch
vụ cho kinh doanh BĐS.
- Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một
khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.
8
Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộc
vào giá của giao dịch mua bán.
- Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một
khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới
BĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa
giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các
bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.
- Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,
thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết
những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là công việc
với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện
giữ hai bên.
- Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác
mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách
hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới .
Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của
bất động sản. [12 ]

Người
môi giới BĐS

Thị trường
BĐS
Người Người
bán BĐS mua BĐS
9
S ơ đ ồ 1.1. Tam giác môi giới BĐS.
- Nhà môi giới BĐS là cách gọi thông thường để chỉ những người hoạt động
trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu một cách
đơn giản và gọi những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là
“nhà môi giới bất động sản”. Thực ra để chỉ đúng bản chất cũng như để khái quát
đầy đủ chức năng và nhiệm vụ của họ thì nên hiểu và gọi họ là ”nhà môi giới
trong vòng quay của bất động sản”. Để một BĐS được hình thành trên đất, hoạt
động, quay vòng cho đến khi phá dỡ (vòng đời của một bất động sản) thì nhà môi
giới phải là ”dầu bôi trơn” cho quá trình đó.
- Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động
sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
2.1.2. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản.
2.1.2.1. Nhà nước
Người đại diện sở hữu toàn dân;
Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường
bất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thế
chấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công.
2.1.2.2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS
- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh
BĐS 2006, khoản 2, điều 4). [5 ]
- Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản
+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi
sau đây:
Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng
để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công
trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ
tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9). [5 ]
10
+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã
có hạ tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10). [5 ]
2.1.2.3. Tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS, gồm:
- Các tổ chức, cá nhân trong nước, các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế.
- Các tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sử
dụng đất sản xuất, kinh doanh, công trình, văn phòng). [8 ]
- Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở ). [6 ]
2.1.2.4. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, gồm:
Các tổ chức, cá nhân trong nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi:
- Dịch vụ môi giới BĐS
- Dịch vụ định giá BĐS
- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS
- Dịch vụ tư vấn, đấu giá BĐS
2.1.2.5. Các tổ chức khác
Tổ chức xã hội ( hiệp hội BĐS); Tổ chức hữu quan ( tài chính, ngân hàng,
bảo hiểm).
2.1.3. Nội dung môi giới BĐS
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán ký hợp đồng.
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động

kinh doanh BĐS.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
2.1.4. Vai trò của môi giới BĐS
11
- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của
thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm
năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn.
- Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu
tư kinh doanh nhà.
- Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển các hạng
mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận.
- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện
tích, đặc điểm kiến trúc hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu
xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thông tin, tổ
chức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích.
- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS. Vì hiếm khi có thị trường
BĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho
đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thanh công, nhờ
đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả.
2.1.5. Nguyên tắc hoạt động của môi giới
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán,
ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng
môi giới BĐS.
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi
giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
2.1.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS
2.1.6.1. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

- Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của luật kinh doanh BĐS
năm 2006.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS.
- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới
BĐS đó ký với khách hàng.
12
- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐS
trong phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm
trước khách hàng về kết quả môi giới.
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS.
- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai
bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS.
- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.6.2. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS
- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký.
- Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm
về thông tin do môi giới cung cấp.
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra,
thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của môi giới gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của
pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2.1.7. Chứng chỉ môi giới BĐS
+ Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
- Được đào tạo về môi giới BĐS.
- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS.
+ Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS bao gồm:
- Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có xác nhận của Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, có kèm theo ảnh.
13
- Bản sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về môi giới BĐS
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức
việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS.
+ Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới BĐS; cấp, thu hồi
chứng chỉ môi giới BĐS và việc quản lý hành nghề môi giới BĐS
2.1.8. Hợp đồng môi giới BĐS
Nội dung gồm:
- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới
- Đối tượng và nội dung môi giới
- Thời hạn và tiến độ thực hiện
- Giá dịch vụ định giá
- Phương thức, thời hạn thanh toán
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Giải quyết tranh chấp
- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định
2.1.9. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựa
trên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải có các
bổn phận sau:
- Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được những
người cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường
- Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên bán
hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm.

- Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song trùng phải nói rõ cho hai bên
mua và bán biết rõ việc này.
- Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng
- Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán của
khách hàng.
2.2. Tình hình môi giới giao dịch bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam
2.2.1. Tình hình môi giới bất động sản trên thế giới
14
Trong nửa năm đầu 2006, các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản
trên toàn thế giới đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm
ngoái. Điều đó đã làm cho các hoạt động về môi giới cũng tăng đáng kể.
Tại Mỹ lĩnh vực môi giới B ĐS đã hình thành cách đây 60 năm với hiệp hội
quốc gia các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản. [15] Còn tại
các nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS,
theo thống kê năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới ( trong đó khoảng
100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp. 50.000 người hành nghề tự do)
EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người sẽ có 1 nhà môi giới. Ước tính nhà
môi giới tham gia khoảng 30-60% các thương vụ có liên quan đến BĐS, chất
lượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp.
Tại Ba Lan tính đến ngày 22/7/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch
vụ môi giới BĐS, trong đó định giá BĐS 4.276; môi giới BĐS 4.638; quản trị và
kinh doanh 13.794. [11]
Tại cộng hoà liên bang Đức nghề môi giới có từ lâu đời, được pháp luật bảo
hộ (Hiến pháp phổ 1990) tồn tại 2 hình thức môi giới tự do và hiệp hội. Để trở
thành thành viên của hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề. Ước tính các thương
vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%,
môi giới tự do khoảng 30% và không qua môi giới 20%.
Tại cộng hoà Séc Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của
hiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN). Hiệp hội có văn phòng tại Praha và
chi nhánh tại 7 vùng. Ước tính cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS thực

hiện thông qua môi giới ( không phân biệt môi giới có tổ chức hay môi giới tự do)
là 40%, không qua môi giới 30%. [13]
Tại Trung Quốc thì thị trường bất động sản được hình thành từ khi thị thực
hiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường. Năm 1980 cả nước
mới có 10 công ty BĐS với 1100 thành viên, đến năm 1988 đã phát triển thành
3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng gần 20 tỷ nhân dân tệ
(NDT). Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty với 2,4 triệu nhân viên,
sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho nhà nước chiếm 2,3% thu ngân
15
sách, đóng góp vào đó có 1500 sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên
cả nước). Do nhu cầu cải cách cuối những năm 80 đã xuất hiện nhiều tổ chức giao
dịch BĐS tại các thành phố mang tên sở giao dịch, trung tâm, thị trường giao dịch.
Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch về
BĐS phải được tiến hành tại đây. Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rất
nhiều các loại hình môi giới hình thành và đi vào hoat động. Trước sự cạnh tranh
khốc liệt của thị trường như hiện nay liệu các loại hình này có thể đứng vững và
phát triển mạnh được hay không điều đó còn phụ thuộc vào khả năng cạnh tranh
của họ và tài năng lãnh đạo của người đứng đầu nữa.
2.2.2. Tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam
Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trong các
chế độ nhà nước. Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng.
Dưới thời kì vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và
các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai. Chính vì vậy mà
thị trường BĐS chưa phát triển mạnh. Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giới
BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất,
đất đai được chia đều cho người dân.
2.2.2.1. Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980
Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu
của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịch
mua bán, thê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường. Sau cải

cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai,
BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn vẫn
diễn ra nhưng không phổ biến. Các hình thức, thủ tục được thực hiện theo truyền
thống tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và
tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật về
giao dịch BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ
giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở
hữu nhà đất. Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổ
chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS.
16
2.2.2 2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003
Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời,
thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển. Tuy nhiên
thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng. Thị trường BĐS có nhiều
diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều
cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng. Những biến động phức tạp trên thị trường BĐS
không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của
nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản
lý nhà nước.
Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất. Lần thứ nhất vào những
năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanh
toán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm được
nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác. Tiếp theo, đó là vào những năm 2000 -
2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất
hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những
thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là
thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lại
giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ
trên thị trường nhà đất.
Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian

từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên
tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua
không cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BĐS. Giá đất ở Hà Nội
vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới
11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10
lần.
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiện
theo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý
và không làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Một thị trường BĐS “ngầm” được
hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà”. đến nay các “cò”
17
đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng
cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ
chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa
hồng (1 - 2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà đó).
Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” được chia thành nhiều đẳng cấp.
Cao nhất là các công ty có chức năng kinh doanh BĐS. Hoạt động của các công ty
này khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy. Tiếp đến là các văn
phòng môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch.
Hạng bét là dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọi
hang cùng ngõ hẻm.
Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan
và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát
của nhà nước. Hoạt động của lực lượng này là một nhân tố góp phần tạo ra các
yếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trong
việc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS. Trong điều kiện hiện nay, “cò nhà đất”
càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng
pháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai.
2.2.2.3. Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO
Trong giai đoạn này thị trường BĐS có vẻ chững lại, sự sôi động cũng đến

hồi kết thúc do giá thì cao, cung đã vượt cầu và luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ hở ít đi,
tính công khai, minh bạch tăng lên, làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm.
Hầu hết các công ty, trung tâm mua bán nhà đất mở ra để đấy, có quá ít khách
hàng đến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ đếm trên đầu ngón
tay. Chính vì thế, để duy trì hoạt động của mình các tổ chức môi giới chuyển dần
sang kinh doanh lĩnh vực khác. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến
“diện mạo” thị trường BĐS èo ợt, gây nên tâm lý nghi ngại cho khách hàng.
Thực tế cho thấy hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở Việt Nam hiện nay
đang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà môi giới có tính chuyên nghiệp,
có trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạo
18
được sự tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới có khả năng
thành công trong giao dịch.
Tuy nhiên trong giai đoạn này dư âm của những cơn sốt đất tại các thành
phố lớn đã lan tỏa đến các đô thị vừa và nhỏ, thị trường “đóng băng” đối với các
BĐS có giá trị lớn nhưng vẫn diễn ra bình thường ở lĩnh vực BĐS có giá trị thấp
hơn.
19
2.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 1998 và năm 2003.
- Luật xây dựng 2003.
- Luật dân sự 2005.
- Luật đầu tư 2005.
- Luật nhà ở 2006.
- Luật doanh nghiệp 2005.
- Luật thương mại 2005.
- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công
trình xây dựng.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng.

- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình.
- Luật kinh doanh bất động sản 2006.
- Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành luật nhà ở.
- Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành luật nhà ở.
Điều 450- hợp đồng mua bán nhà; Điều 467- Hợp đồng tặng cho tài sản;
Điều 492- Hình thức hợp đồng thuê nhà ở; Điều 693- Hợp đồng chuyển đổi quyền
sử dụng đất; Điều 697- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Điều 703-
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; Điều 714- Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng
đất; Điều 715- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đai; Điều 722- Hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 727- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Các điều luật trên được lấy từ Bộ Luật dân sự.
- Nghị định 108/2006/NĐ- CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.
20
- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi một số điều của Nghị
định 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.
- Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 quy định chi tiết luật thương
mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều
kiện.
- Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới,
định giá BĐS.
- Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
- Quyết định 29/2007/QĐ- BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình
khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động

sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP 25/5/2007 quy định bổ xung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
21
PHẦN 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
+ Mục tiêu tổng quát: Phân tích, đánh giá một số loại hình môi giới giao
dịch bất động sản nhằm đề xuất một số giải pháp phát triển các loại hình môi giới
giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk một cách chuyên
nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật.
+ Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá được một số cơ sở lý luận về môi giới bất động
sản.
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới giao
dịch bất động sản tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của loại hình môi giới
BĐS một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật, góp phần
phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
3.2. Nội dung
- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch BĐS
- Tìm hiểu tình hình môi giới giao dịch BĐS trên thế giới và ở Việt Nam
- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thị trường bất BĐS tại
địa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây.
- Tìm hiểu tình hình các loại hình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiên
cứu. Cụ thể nghiên cứu 3 loại hình môi giới giao dịch BĐS là:
+ Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình công ty.
+ Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình trung

tâm.
+ Loại hình môi giới giao dịch BĐS là các cá nhân.
Nội dung nghiên cứu mỗi loại hình bao gồm:
1. Tên loại hình môi giới giao dịch BĐS.
2. Địa chỉ trụ sở làm việc
22
3. Thời điểm thành lập
4. Cơ cấu tổ chức (Giám đốc, chuyên viên môi giới, nhân viên kế toán,
chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị
trường, thành viên khác).
5. Trình độ cán bộ, nhân viên? (chuyên ngành đào tạo, sự hiểu biết về chính
sách đất đai, về các vấn đề liên quan đến khu vực môi giới).
6. Phạm vi hoạt động (trong thành phố, tỉnh – liên tỉnh)
7. Đối tượng phục vụ (người trong nước, việt kiều hay người nước ngoài)

8. Hình thức giao dịch: Môi giới mua bán, cho thuê hay tư vấn ?
9. Loại hình BĐS được môi giới BĐS: Nhà ở, đất, cửa hàng, văn phòng, nhà
xưởng, kho
10. Nguồn cung BĐS.
11. Các khoản phí, lệ phí môi giới (Trước 2003, 2003-2006, sau khi Việt
Nam gia nhập WTO: Phí môi giới mua bán BĐS; Phí môi giới thuê, cho thuê
BĐS ).
12. Các hình thức quảng cáo.
13. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công (Trước 2003, 2003-2006, sau khi
Việt Nam gia nhập WTO).
14 Doanh thu hàng tháng (Trước 2003, 2003-2006, sau khi Việt Nam gia
nhập WTO).
15. Thuế phải nộp.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển và nâng cao hoạt động của các
loại hình môi giới giao dịch BĐS tại Thành phố Buôn Ma Thuột - Đắklắk một

cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật, góp phần phát triển
lành mạnh thị trường BĐS.
23
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu
- Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp
Chuyên đề tiến hành thu thập các tài liệu, các văn bản, tạp chí, báo, báo cáo
khoa học,… các số liệu thống kê, các báo cáo đã công bố của địa phương về vấn
đề nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Đây là phương pháp đòi hỏi người nghiên cứu có khả năng giao tiếp tốt có
thể thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn: Nói chuyện trực tiếp với cán bộ địa
phương, các công ty, văn phòng, cá nhân làm công tác môi giới hoặc phỏng vấn
thông qua các phiếu điều tra đã lập sẵn.
3.3.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được chúng tôi tiến hành tổng
hợp, phân tích, đánh giá và so sánh những điểm giống và khác nhau giữa các loại
hình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiên cứu.
3.3.3 Phương pháp chuyên gia
Tham khảo, trao đổi ý kiến với các nhà khoa học, các chuyên gia về vấn đề
thị trường BĐS nói chung và dịch vụ môi giới BĐS nói riêng.
3.3.4.Phương pháp thống kê
Thống kê tình hình dân số, lao động, y tế, diện tích, số lượng của loại hình
môi giới
3.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Một số trung tâm, văn phòng, công ty, sàn giao dịch
hay cá nhân môi giới giao dịch bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: chuyên đề nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột
Đắk Lắk.

24
PHẦN 4
KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố
Buôn Ma Thuột
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Buôn Ma Thuột ở giữa vùng đông dân nhất Tây Nguyên, độ cao 536 m
(1.608 ft). Buôn Ma Thuột cách Hà Nội 1.410 km, cách Thành phố Hồ Chí Minh
350 km. Là một thành phố có vị trí chiến lược, đặc biệt quan trọng về an ninh
quốc phòng.
+ Phía Bắc giáp huyện Cư M’gar.
+ Phía Nam giáp huyện Krông Ana.
+ Phía Đông giáp huyện Krông Pắc.
+ Phía Tây giáp huyện Buôn Đôn và Cư Jút (tỉnh Đắk Nông).
Có diện tích tự nhiên của thành phố: 37.718 ha, trong đó:
Khu vực nội thành (13 phường): 10.150ha
Khu vực ngoại thành (8 xã) :27.568ha.
Thành phố Buôn Ma Thuột có 13 phường, 8 xã. Đặc biệt có 7 buôn (làng)
nội thành với gần chục nghìn người Êđê, họ vẫn giữ kiến trúc nhà ở và lối sản
xuất riêng ngay trong lòng thành phố.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trên cao nguyên Đắk Lắk rộng lớn ở phía
Tây dãy Trường Sơn, có địa hình dốc thoải (0,5% - 10%), bị chia cắt bởi các dòng
suối thượng nguồn sông Sêrêpôk.
Nhìn chung địa hình đặc trưng bởi 3 dạng sau đây:
- Địa hình đồi núi độ dốc lớn: độ dốc đặc trưng là cấp III và IV.

- Địa hình chân đồi và ven suối: độ dốc đặc trưng là cấp II.
- Địa hình tương đối bằng phẳng: độ dốc đặc trưng là cấp I.
25