Phân tích tài chính tổng công ty phát triển đô thị kinh bắc CTCP

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

Môn: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Thành viên nhóm

: Phạm Thành Đạt
Nguyễn Thị Du Mỹ
Phạm Kim Oanh
Trịnh Đức Thành
Phạm Kim Yên

Giảng viên

: TS. Vũ Thị Loan

Hà Nội – 2021


Giới thiệu chung về công ty
1.1. Tổng quan về công ty
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển cơng ty
1.3. Lĩnh vực kinh doanh
1.4. Phân tích ngành
1.5. Mơ hình SWOT

3
3
4
5

5
9

II. Phân tích tài chính
2.1. Phân tích tỷ trọng
2.2. Phân tích xu thế
2.3. Phân tích chỉ số tài chính

14
14
20
26

III. Phân tích hoạt động đầu tư của cơng ty
3.1. Phân tích hoạt động đầu tư ngắn hạn
3.1.1. Phân tích tiền và các khoản tương đương tiền:
3.1.2. Phân tích các khoản phải thu:
3.1.3. Phân tích hàng tồn kho:
3.2. Phân tích hoạt động đầu tư dài hạn:
3.2.1. Tài sản cố định hữu hình:
3.3. Phân tích hoạt động đầu tư tài sản tài chính
3.3.1. Kế tốn chứng khốn vốn

34
34
34
35
37
38
38

41
41

IV. Phân tích hoạt động tài chính
4.1. Tổng quan về cơ cấu vốn
4.2. Địn bẩy tài chính
4.3. Chi phí vốn

42
42
43
43

V. Phân tích dịng tiền
5.1. Tính OCF
5.2. Tính FCFF

47
47
47

VI. Dự báo và định giá
6.1. Dự báo
6.1.1. Dự báo bảng CĐKT
6.1.2. Dự báo bảng KQKD
6.1.3. Dự báo lưu chuyển tiền tệ
6.2. Định giá

48
48

48
52
54
56

VII. Đánh giá và nhận xét:

59


I.

Giới thiệu chung về công ty

1.1. Tổng quan về công ty
-

Tên đầy đủ: Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc - CTCP

-

Tên viết tắt: KINHBAC CITY GROUP

-

Tên quốc tế: Kinh Bac City Development Holding Corporation

-

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 2103000012 do Sở Kế hoạch và Đầu

tư tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 27 tháng 3 năm 2002. Lần điều chỉnh gần nhất là lần
thứ 16 vào ngày 25 tháng 6 năm 2019.

-

Ngành: Xây dựng và Bất động sản/ Bất động sản/ Cho thuê bất động sản.

-

Vốn điều lệ: 5.757.111.670.000 đồng

-

Vốn chủ sở hữu tại ngày 31/12/2020: 10.652.995.127.729 đồng

-

Địa chỉ: Lô B7, Khu Công nghiệp Quế Võ, Xã Phương Liễu, Huyện Quế Võ,
tỉnh Bắc Ninh

-

Điện thoại: +84 (222) 363-4034

-

Fax: +84 (222) 363-4035

-

Website: />
-

Email:

-

Mã cổ phiếu: KBC

1.2. Lịch sử hình thành và phát triển cơng ty
-

Ngày 27/3/2002, CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc được thành lập. Cơng Ty
chính thức đi vào hoạt động từ tháng 4/2003. Cơng ty là thành viên của Tập
đồn Saigon Invest (SGI)-Tập đồn đầu tư tài chính, bất động sản, chun
nghiệp về xây dựng, kinh doanh và quản lý các khu đô thị, khu công nghiệp tại
Việt Nam.

-

Dự án đầu tiên của công ty là quần thể Khu đô thị - KCN – Dịch Vụ Kinh Bắc
với tổng diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Bắc Ninh. Tính đến thời điểm hiện tại,
Công ty đã triển khai các hoạt động kinh doanh đa dạng như xây dựng, kinh


doanh khu đô thị, kinh doanh bất động sản, cho thuê, thuê mua nhà xưởng hoặc
bán nhà do công ty xây dựng.
-

Năm 2002 với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng, sau 7 năm hoạt động và phát triển

đến năm 2009 vốn điều lệ đã lên tới 1991,2 tỷ đồng. Dự kiến năm 2010 vốn
điều lệ tiếp tục tăng và lên tới 3000 tỷ đồng.

-

Ngày 18/12/2007, 88 triệu cổ phiếu KBC của cơng ty chính thức giao dịch lần
đầu tại Trung tâm GDCK Hà Nội.

-

Năm 2009, Đổi tên thành Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP;
Chuyển niêm yết tại sàn HOSE 2009

-

Ngày 29/04/2014, Đổi giấy ĐKKD lần thứ 14, Vốn điều lệ của Công ty là
2957111670000 VND.

-

Ngày 17/4/2014 phát hành chào bán riêng lẻ tăng vốn điều lệ lên
395.7111.670.000 đồng.

-

Ngày 23/1/2015, VĐL nâng lên 4.757.111.670.000 đồng.

-

Năm 2017, lần đầu tiên KBC mở bán dự án khu đô thị Phúc Ninh - Bắc Ninh

trong phạm vi tiểu khu 6.27ha và 22ha; lần đầu tiên trái phiếu doanh nghiệp
được niêm yết trên HOSE.

1.3. Lĩnh vực kinh doanh
-

-

Khu công nghiệp:
-

KCN Tân Phú

-

KCN Quế Võ

-

KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh

-

KCN Quang Châu

-

KCN Đại Đồng - Hoàn Sơn

-

KCN Phương Nam

-

KCN Tràng Duệ

-

KCN - Đô thị Tràng Cát

Đô thị - Khách sạn - Trung tâm thương mại
-

Khu đô thị Phúc Ninh

-

Khách sạn Diamond Rice


-

Tổ hợp đa năng TP. Hà Nội

-

Khu đô thị Tây Bắc

-

Tài chính - Ngân hàng

-

Năng lượng

-

Khai khống

-

Giáo dục - Đào tạo

1.4. Phân tích ngành
Tổng cơng ty Phát triển Đơ thị Kinh Bắc có hoạt động chính trong lĩnh vực đầu
tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong và ngồi khu cơng nghiệp, cho th,
th mua nhà xưởng hoặc bán nhà xưởng do Công ty xây dựng cho khu công nghiệp,
khu dân cư - đô thị, đầu tư tài chính và các hoạt động khác được đăng ký theo Giấy
Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp.
2016

2017

2018

2019

2020

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

Doanh thu cho thuê đất
và cơ sở hạ tầng(*)

82,75%

56,87%

81,02%

71,29%

71,47%

Doanh thu chuyển
nhượng dự án

11,09%

18,48%

7,18%

16,83%

9,12%

Doanh thu cung cấp
nước sạch, điện, phí dịch
vụ và xử lý nước thải

5,71%

10,87%

6,58%

6,98%

12,88%

Doanh thu cho thuê kho,
nhà xưởng và văn phòng

0,46%

10,88%

3,74%

3,12%

1,54%

Doanh thu bán nhà
xưởng

0,00%

2,90%

1,48%

1,50%

4,98%

Doanh thu khác

0,00%

0,00%

0,00%

0,28%

0,00%

Tổng doanh thu

(*) Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có cơ sở hạ tầng tại các khu cơng nghiệp
Dựa theo hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp trong Giấy Chứng
nhận Kinh doanh, cũng như tỷ trọng doanh thu từ hoạt động cho thuê đất có cơ sở hạ
tầng tại các khu cơng nghiệp chiếm trên 50% năm 2017 và trên 70% trong giai đoạn


2016 -2020, có thể nói lĩnh vực kinh doanh chính của KBC là bất động sản khu công
nghiệp.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tăng cao. Điều này được lý giải qua các
lý do: Thứ nhất, là sự ổn định về kinh tế, với tốc độ tăng trưởng GDP của nền kinh tế
Việt Nam từ 6.5% đến 6.8% và tăng trưởng đều trong nhiều năm. Thứ hai, chiến tranh
thương mại Mỹ- Trung và đại dịch COVID 19 đã đẩy mạnh sự chuyển dịch cơ cấu
FDI ra khỏi Trung Quốc và đầu tư vào Việt Nam như Samsung, LG, Google,
Microsoft,... Thứ ba, tốc độ đơ thị hóa của Việt Nam tương đối lớn với hệ thống giao
thông phát triển, đặc biệt là lực lượng lao động dồi dào với giá nhân công tương đối rẻ
hơn so với các nước trong khu vực. Đặc biệt, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có
thể chế chính trị ổn định nhất thế giới tính đến thời điểm hiện tại. Do đó, các nhà đầu
tư đây là điểm đến lý tưởng để có thể xúc tiến nhanh việc tìm kiếm cơ hội tại các khu
cơng nghiệp, nhà máy, trung tâm chế xuất,...
Tuy nhiên, dịch bệnh vẫn là rào cản lớn nhất dẫn đến sự đình trệ trong tiến độ
giao dịch của khu công nghiệp trong bối cảnh nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Dịch
bệnh làm ảnh hưởng đến tiến độ đàm phán, thực địa của các doanh nghiệp nước ngoài.
Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao là trên 74% đối với miền Bắc và 85% đối với khu
vực miền Nam.
Hình 1: Tổng vốn đăng ký, Vốn thực hiện và Số dự án của nguồn FDI vào Việt Nam
giai đoạn 2016 - 2020

Nguồn: Bộ kế hoạch và đầu tư
Ở miền Bắc, Hải Phòng và Bắc Ninh là hai thị trường lớn, nhu cầu đất khu
cơng nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo JLL, giá đất trung bình quý I/2021 vào
khoảng 107USD/m2 với mỗi chu kỳ thuê, tăng 8% cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên,
COVID 19 bùng phát, chuỗi cung ứng bị gián đoạn khiến nhiều nhà đầu tư, đặc biệt
nhà đầu tư nước ngồi, khó có thể tiến hành giám sát hoặc làm việc trực tiếp với nhà
thầu KCN.
Hình 2: Tổng nguồn cung và cơng suất th miền Bắc

Hình 3: Giá thuê đất và nhà xưởng miền Bắc

Quỹ đất mở rộng có thể sử dụng cho KCN trong quý II/2020 là 1890ha, phần
lớn ở các tỉnh miền Nam như Bình Dương (do vùng sắp cạn kiệt nguồn đất). Giá thành
cao và thiếu quỹ đất sẵn sàng cho thuê ở một số tỉnh dẫn đến tỷ lệ hấp thụ thấp trong
một vài tháng gần đây, do khó khăn trong việc giải quyết đền bù mặt bằng ở các KCN
Đồng Nai và TP HCM. Giao thông vận tải và cơ sở hạ tầng còn chưa đáp ứng được
nhu cầu của nhà đầu tư mới. Ngoài ra, giá thành cao ở một số tỉnh khiến nhà đầu tư
chuyển sang các vùng lân cận. Theo như JLL, giá đất trung bình đạt 111USD/1m2 cho
từng chu kỳ thuê, tăng 8% cùng kỳ so với quý I/2021.1
Hình 4: Tổng nguồn cung và cơng suất th miền Nam

1

Nguồn: />
Hình 5: Giá thuê đất và nhà xưởng miền Nam


KBC là doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ 2 tồn ngành sau Tổng cơng ty Đầu tư
và Phát triển Công nghiệp (BCM) với 4.713 ha đất cho phát triển KCN. Quỹ đất chủ
yếu ở miền Bắc Việt Nam với nhiều lợi thế cạnh tranh thu hút các nhà sản xuất nước

ngoài như: Quế Võ (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phịng),... Với nhiều KCN có vị trí
đắc địa và KBC sẽ được hưởng lợi từ hoạt động sản xuất công nghiệp tăng cao ở Việt
Nam, kỳ vọng rằng KBC sẽ được hưởng lợi từ nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Bảng 1: Dự án và giá cho thuê đất năm 2019

Nguồn: Cơng ty Cổ phần Chứng khốn MB
1.5. Mơ hình SWOT
a) Strength - Điểm mạnh:


- Ý tưởng độc đáo kết hợp giữa KCN và đô thị dịch vụ mang lại giá trị kinh tế
cho đất nước và thể hiện giá trị xã hội sâu sắc.
-

Thành lập vào thời gian phù hợp đón đầu làn sóng FDI vào Việt Nam

-

Cơ sở hạ tầng đồng bộ, đạt đầy đủ các tiêu chí hoạt động của KCN

-

Vị trí giao thơng thuận tiện: các KCN của KBC đều nằm trên các trục đường
quốc lộ quan trọng, lưu thông thuận tiện đến các cảng biển và sân bay

-

Lợi thế về thương hiệu: qua các chương trình xúc tiến đầu tư trong và ngoài
nước, nhà đầu tư đã biết đến KBC như 1 công ty phát triển hạ tầng KCN lớn
nhất tại Việt Nam

-

Sản phẩm của Canon và Foxconn sản xuất tại KCN Quế Võ của KBC được
Chính phủ Việt Nam đánh giá là sản phẩm công nghệ cao nhất ở Việt Nam hiện
nay.

-

Tập trung nhiều Tập đoàn lớn trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao đầu tư vào
các KCN của KBC, từ đó thu hút được nhiều doanh nghiệp vệ tinh tới đầu tư

-

Dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư: KBC cung cấp các dịch vụ hỗ trợ nhà đầu tư trong
việc thực hiện các thủ tục trước và sau đầu tư

-

Dịch vụ tiện ích trong KCN: trong KCN có các dịch vụ tiện ích cho nhà đầu tư
như Văn phòng Hải quan, kho bãi, ngân hàng

-

Riêng KCN, KĐT tại Hải Phòng nằm trên “Hai hành lang, một vành đai kinh
tế” giữa Việt Nam và Trung Quốc; Nằm trong Khu kinh tế Đình Vũ- Cát Hải
với rất nhiều ưu đãi về thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập cá nhân, thuế xuất nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt….

-

Nhân sự: Bộ phận Kinh doanh hội tụ đội ngũ nhân viên thành thạo các ngoại
ngữ tiếng anh, tiếng trung, tiếng hàn, tiếng nhật,..., thuận tiện trong việc giao
tiếp và xử lý tình huống, tạo thiện cảm với nhà đầu tư.ư

-

Có uy tín với các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương, được nhiều tỉnh
thành đặt niềm tin vào khả năng thu hút các doanh nghiệp FDI để mời phát
triển KCN.

b) Weaknesses - Điểm yếu
-

Sản phẩm chưa phù hợp với tất cả nhà đầu tư: các lơ đất trong KCN đều có
diện tích khá lớn, là hạn chế đối với các dự án có nhu cầu sử dụng diện tích đất


nhỏ (dưới 1.000 m2). Nhà xưởng diện tích lớn khơng phù hợp với các dự án
vừa và nhỏ, đã làm mất cơ hội tại thị phần này.
-

Hạn chế về ngành nghề thu hút vào KCN: tại các KCN đều hạn chế các ngành
nghề có nguồn thải có khả năng gây ô nhiễm.

-

Lao động: lao động có tay nghề phù hợp vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu sử dụng
của doanh nghiệp.

-

Ưu đãi thuế: ngoại trừ KCN Tràng Duệ thuộc khu kinh tế, các KCN của KBC
đã nằm trong khu vực kinh tế phát triển, vì vậy khơng được hưởng chính sách
ưu đãi thuế theo luật mới.

-

04 KCN của KBC có tổng diện tích 1.013ha đã được lấp đầy, hạn chế nguồn
cung để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư đặc biệt là trong năm 2020

-

Thủ tục phê duyệt các KCN có quy mơ lớn như KBC khá lâu có thể mất từ 2
năm trở lên,...

- Nợ vay của KBC chiếm tỷ trọng lớn
- Chất lượng tài sản không tốt khi nợ phải thu và hàng tồn không được giải quyết
trong thời gian dài
c) Opportunities - Cơ hội
-

Kế hoạch mở rộng quy mô của các doanh nghiệp đã đầu tư vào các KCN của
KBC

-

Quy hoạch lại các lô đất, nhà xưởng với các diện tích phù hợp với nhu cầu sử
dụng của nhà đầu tư.

- Kết hợp nhà ở vào khu cơng nghiệp có thể tận dụng được giá trị gia tăng của
bất động sản (nhà) cạnh một bất động sản khác (Khu công nghiệp) đã đi vào
hoạt động, do đó có thể rút ngắn thời gian thu hồi vốn
-

KBC luôn được xem là lựa chọn đầu tiên của các cơng ty vệ tinh của các tập
đồn lớn như Foxconn, LG, SamSung, JA Solar, Goertek, Fuyu v.v.

-

Đón đầu làn sóng dịch chuyển dịng vốn FDI từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng
Kông, Đài Loan vào Việt Nam

-

Hưởng lợi về chính sách, định hướng thu hút FDI của Nhà Nước, thu hút FDI
được khẳng định là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, được khuyến


khích phát triển lâu dài. Thu hút FDI có chọn lọc, khuyến khích gắn kết với
doanh nghiệp trong nước, nâng cao vị trí của Việt Nam trong chuỗi giá trị tồn
cầu trên ngun tắc đa phương hố, đa dạng hóa, bảo đảm tính độc lập của nền
kinh tế, đảm bảo tính an ninh quốc gia. Bộ chính trị đã ban hành Nghị quyết số
50-NQ/TW ngày 20/8/2019 của Bộ Chính trị về định hướng hồn thiện thể chế,
chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm
2030. Nghị quyết này tiếp tục mở ra những cơ hội lớn trong dài hạn cho các
doanh nghiệp như KBC phát triển.
-

Luật đầu tư sửa đổi (2020) chính thức có hiệu lực đã bổ sung quy định cho

phép Thủ tướng Chính phủ áp dụng ưu đãi đặc biệt để tạo cơ chế, chính sách
đủ sức hấp dẫn, kịp thời thu hút dịng vốn FDI đang dịch chuyển nhanh chóng
trong bối cảnh hiện nay. Theo đó, cho phép áp dụng ưu đãi tối đa thêm 50% so
với mức cao nhất theo quy định của Luật hiện hành. Luật cũng sửa đổi, bổ sung
các ngành, nghề ưu đãi đầu tư nhằm bảo đảm thu hút đầu tư nước ngồi có
chọn lọc và chất lượng. Định hướng của Chính Phủ cũng đã đặt ra rõ ràng rằng:
Đây là chính sách ưu đãi đặc thù, Việt Nam sẽ nỗ lực tận dụng lợi thế này để
đón được dịng vốn đầu tư đang dịch chuyển, đóng góp quan trọng vào thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 và những năm tiếp theo.

-

Trong những năm gần đây, đặc biệt trong năm 2020 Việt Nam đã được thế giới
đánh giá rất cao về nhiều mặt: Là quốc gia Đông Nam Á duy nhất đạt 5 mục
tiêu hành động của Liên Hợp Quốc đảm bảo phát triển bền vững; Theo kết quả
đánh giá chỉ số quyền lực Châu Á, Việt Nam cũng được đánh giá là quốc gia có
sự tăng thứ hạng mạnh nhất với 1,3 điểm. Trong đó, chỉ số ảnh hưởng ngoại
giao tăng 3 bậc do xử lý tốt đại dịch. Bên cạnh đó các chỉ số về cạnh tranh kinh
tế và mạng lưới quốc phòng của Việt Nam cũng đều gia tăng; Theo Brand
Finance (Anh), hãng chuyên định giá thương hiệu quốc tế, trong năm 2020, giá
trị thương hiệu quốc gia Việt Nam đạt 319 tỷ USD, tăng 29% so với năm 2019
- mức tăng nhanh nhất thế giới. Với thương hiệu quốc gia đang mạnh lên, Việt
Nam càng khẳng định vị thế của mình đối với nhà đầu tư nước ngoài; được các
nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là “thỏi nam châm” – có chính sách đầu tư tốt,


đầu tư giáo dục ngày một chất lượng và đa dạng, người lao động có nghề ở Việt
Nam ngày càng gia tăng;
-

Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á về sản xuất và
nơi hấp dẫn các tập đoàn đa quốc gia, nhất là từ Mỹ đặt nhà máy sản xuất để tái
định vị nguồn cung trong bối cảnh cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung. Đồng
thời, sự hội nhập ngày càng sâu rộng và hiệu quả của Việt Nam với kinh tế thế
giới thông qua các hiệp định thương mại quan trọng cũng là điểm cộng cho giá
trị thương hiệu nước ta.

-

Hiện tại, Việt Nam đã ký kết 15 hiệp định thương mại tự do và 2 hiệp định
đang đàm phán. Riêng trong năm 2020 Việt Nam đảm nhận "trọng trách kép"
khi đồng thời là Ủy viên không thường trực của Hội đồng Bảo an Liên hợp
quốc và Chủ tịch ASEAN. Việt Nam đã trở thành sáng lập viên của khu vực
thương mại tự do lớn nhất thế giới “ RCEP” được ký kết vào 15/11/2020; Hiệp
định EVFTA sau một thập kỷ đàm phán đã được Hội đồng Châu Âu thông qua
30/3/2020, được Quốc hội Việt Nam thơng qua ngày 08/06/2020, có hiệu lực
ngày 1/8/2020; Hiệp định EVFTA ký ngày 29/12/2020 có hiệu lực tạm thời từ
1/1/2021 giữa Việt Nam và Vương Quốc Anh. Đó là cơ hội vơ cùng lớn đối với
Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp như KBC nói riêng trong chặng
đường cịn rất dài phía trước.

d) Threats - Thách thức
-

Chi phí đầu tư tăng cao dẫn đến đơn giá cho thuê cao sẽ khó thu hút các dự án
đầu tư đặc thù.

- Thị trường tồn cầu có xu hướng suy giảm và bão hịa
-

Khó khăn trong thu hút đầu tư khi khơng có ưu đãi thuế

-

Thay đổi chính sách vĩ mơ trong quá trình điều hành quản lý phát triển các
KCN.

-

Lựa chọn nhà đầu tư không gây ô nhiễm môi trường, không sử dụng công nghệ
lạc hậu, chậm triển khai…

-

Quỹ đất sẵn sàng để bán của KBC bị giảm đi do 4 KCN ở Bắc Ninh và Hải
Phòng tương ứng với 1.013 ha đã lấp đầy 100%, đó là thách thức với KBC
trong ngắn hạn.


-

Trong năm 2020 mặc dù có nhiều Biên bản ghi nhớ (MOU) với các nhà đầu tư
lớn. Tuy nhiên, các KCN của KBC vừa phải hoàn thành thủ tục pháp lý, vừa
phải tiến hành đầu tư hạ tầng, không đủ sản phẩm sẵn có để bàn giao cho khách
hàng. Mặc dù mọi thủ tục pháp lý đã hoàn tất cuối năm 2020, đủ điều kiện có
thể bàn giao đất cho khách hàng đã ký Biên bản ghi nhớ, nhưng tổng diện tích
sẵn sàng dự kiến sẽ khơng đáp ứng hết nhu cầu của khách hàng mới trong năm
2021. Trong khi quá trình lập và phát triển một dự án mới kéo dài từ 2 -3 năm
trở lên.

-

Sự chuyển đổi trong cơ cấu đầu tư của các doanh nghiệp FDI đang diễn ra
mạnh mẽ; Quan điểm của Chính phủ thu hút FDI có chọn lọc về cơng nghệ,
chọn lọc về bảo vệ môi trường, chọn lọc những nhà đầu tư sẵn sàng kết nối với
các doanh nghiệp trong nước… Đó cũng là một thách thức với KBC.

II. Phân tích tài chính
2.1. Phân tích tỷ trọng
2.1.1. Bảng kết quả hoạt động kinh doanh
CHỈ TIÊU

2016

2017

2018

2019

2020

1. Doanh thu bán hàng và cung cấp
dịch vụ

100%

100%

100%

100%

100%

3. Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ

100%

100%

100%

100%

100%

4. Giá vốn hàng bán và dịch vụ cung
cấp

43,86%

48,45%

41,04%

42,47%

67,97%

5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ

56,14%

51,55%

58,96%

57,53%

32,03%

6. Doanh thu hoạt động tài chính

1,98%

34,23%

3,68%

2,49%

14,58%

7. Chi phí tài chính

5,03%

8,69%

7,78%

6,94%

10,70%

Trong đó: Chi phí lãi vay

4,14%

8,49%

8,06%

6,10%

9,08%

8. Phần lãi cơng ty liên doanh, liên
kết

1,09%

1,49%

0,56%

0,01%

0,12%

9. Chi phí bán hàng

1,68%

1,76%

5,70%

4,42%

2,43%

10. Chi phí quản lý doanh nghiệp

6,13%

12,28%

6,62%

5,35%

12,59%


Qua phân tích tỷ trọng ta thấy trong 100 đồng doanh thu thuần năm 2016 thì có
43,86 đồng giá vốn hàng bán và 56,14 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung

cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt động kinh doanh là 46,37 đồng.
Năm 2017, 100 đồng doanh thu thuần thì có 48,45 đồng giá vốn hàng bán và
52,55 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 64,55 đồng.
Năm 2018, 100 đồng doanh thu thuần thì có 41,04 đồng giá vốn hàng bán và
528,95 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 43,09 đồng.
Năm 2019, 100 đồng doanh thu thuần thì có 42,47 đồng giá vốn hàng bán và
57,53 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 43,32 đồng.
Năm 2020, 100 đồng doanh thu thuần thì có 67,97 đồng giá vốn hàng bán và
32,03 đồng lãi gộp từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ và lãi thuần từ hoạt
động kinh doanh là 21,02 đồng.
Về mặt kết cấu thì năm 2017 với 100 đồng doanh thu, giá vốn hàng bán tăng
4,59 đồng dẫn đến lợi nhuận gộp giảm 4,59 đồng. Tuy nhiên lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh tăng 18,18 đồng do doanh thu tài chính tăng 32,25 đồng dù chi phí
tài chính tăng 3,66 đồng và chi phí doanh nghiệp tăng 6.15 đồng. Chi phí quản lý
doanh nghiệp, chi phí bán hàng và chi phí tài chính đều tăng nhưng tăng chậm hơn so
với doanh thu tài chính nên lợi nhuận thuần của cơng ty vẫn tăng. Bên cạnh đó, vẫn
cần xem xét nguyên nhân làm tăng giá vốn hàng bán có thể là do nguyên vật liệu đầu
vào, phương pháp xuất kho, đồng thời cần giảm chi phí quản lý doanh nghiệp.
Năm 2020 với 100 đồng doanh thu thì giá vốn hàng bán tăng 25,5 đồng so với
2019, làm cho lợi nhuận gộp giảm 25,5 đồng do dịch bệnh làm cản trở người đi thuê
tiềm năng đến thăm KCN và quả trình xử lý hồ sơ diễn ra chậm trong thời gian giãn
cách xã hội. Doanh thu từ hoạt động tài chính tăng 12.09 đồng. Song song với việc đạt
được doanh thu tài chính cao thì chi phí tài chính và chi phí lãi vay cũng tăng. Chi phí
quản lý doanh nghiệp tăng 7,24 đồng. Nhìn chung năm 2020, sự tăng cao về các loại
chi phí như giá vốn hàng bán, quản lý doanh nghiệp, bán hàng đã làm ảnh hưởng đến

lợi nhuận cơng ty. Do đó, cơng ty cần tìm phương án tối ưu hơn trong việc cắt giảm
các chi phí này.
2.1.2. Bảng cân đối kế tốn
Phân tích cơ cấu tài sản
Để đánh giá khái qt tình hình tài chính của cơng ty trong năm, ta phân tích số
liệu phản ánh về vốn, nguồn vốn của công ty trong bảng cân đối kế toán trên cơ sở xác
định những biến động quy mô, kết cấu vốn và nguồn vốn của cơng ty.
Vốn doanh nghiệp là tồn bộ tài sản hiện có của cơng ty đang tồn tại trong giai
đoạn, các khâu của quá trình sản xuất và kinh doanh. Trên bảng cân đối kế tốn có hai
loại:
-

Tài sản lưu động và đầu tư tài chính ngắn hạn

-

Tài sản cố định và đầu tư tài chính dài hạn
Trong cơ cấu tài sản của KBC, tài sản ngắn hạn chiếm phần lớn tỷ trọng, hơn

80% tổng tài sản. Để phân tích ta so sánh tổng số vốn cuối năm và đầu năm để đánh
giá tình hình biến động về quy mơ của công ty, đồng thời so sánh giá trị của tỷ trọng
toàn bộ vốn:
TÀI SẢN

2016

2017

2018

2019

2020

A. TÀI SẢN NGẮN HẠN

89%

87%

88%

85%

90%

I. Tiền và các khoản tương đương
tiền

2,01%

3,20%

1,33%

3,97%

4,41%

II. Đầu tư tài chính ngắn hạn

0,01%

0,01%

0,02%

0,02%

8,15%

III. Các khoản phải thu ngắn hạn

29,89%

30,25%

34,55%

33,43%

27,91%

IV. Hàng tồn kho

56,24%

52,74%

50,82%

45,93%

48,49%

V. Tài sản ngắn hạn khác

0,61%

1,00%

1,18%

1,32%

1,02%

B. TÀI SẢN DÀI HẠN

11,24%

12,99%

12,11%

15,34%

10,02%

I. Các khoản phải thu dài hạn

2,07%

4,59%

3,55%

0,78%

0,76%

II. Tài sản cố định

0,85%

0,75%

0,93%

1,54%

1,08%

III. Bất động sản đầu tư

0,59%

0,85%

0,79%

2,63%

1,66%

IV. Tài sản dở dang dài hạn

1,60%

0,96%

1,15%

5,00%

3,65%

V. Đầu tư tài chính dài hạn

6,09%

5,78%

5,60%

5,24%

2,78%

VI. Tài sản dài hạn khác

0,03%

0,06%

0,08%

0,14%

0,09%

TỔNG CỘNG TÀI SẢN

100%

100%

100%

100%

100%

Năm 2016


Năm 2016, tổng cộng tài sản của công ty là 14.657 tỷ đồng, trong đó tài sản
ngắn hạn là 13.010 tỷ đồng, chiếm khoảng 89%. Tỷ trọng hàng tồn kho chiếm 56,24%
tuy nhiên tỷ lệ này khơng có sự biến động nhiều qua các năm, trung bình là 50,84%.
Do cơng ty đang trong quá trình phát triển và mở rộng nên phải sử dụng nhiều loại chi

phí như: giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và
các chi phí phân bổ khác trong quá trình xây dựng các KCN và các dự án khác (Quế
Võ hiện hữu, Quế Võ mở rộng, Tân Phú Trung,...).
Tài sản dài hạn (1,647 tỷ) chiếm 11,2% chủ yếu là các khoản đầu tư tài chính
dài hạn (893,138 triệu). Ngoài ra các khoản phải thu dài hạn là 303 triệu, tài sản cố
định là 124 triệu, bất động sản đầu tư là 86 triệu và một khoản không nhỏ tài sản dở
dang dài hạn là 234,360 triệu đồng.

Năm 2017
Cuối năm, công ty nắm giữ tổng số tài sản là 15.779,8 tỷ đồng. Trong đó, tài
sản lưu động và đầu tư ngắn hạn là 13.730tỷ đồng, tăng 5,53% so với đầu năm, chủ
yếu là do tăng lượng tiền lên 70,99%, đầu tư tài chính ngắn hạn giảm 227,9 triệu, các
khoản phải thu tăng 392,59 tỷ, hàng tồn kho tăng 78 tỷ và tài sản ngắn hạn khác tăng
77,23%.
Tổng tài sản dài hạn tăng 402 tỷ đồng. Trong đó, các khoản phải thu dài hạn
chiếm tỷ trọng lớn, tăng 420 tỷ so với năm trước. Tuy nhiên, tài sản cố định giảm 6 tỷ
và tài sản dở dang dài hạn giảm 83,037 tỷ. Bên cạnh đó, các khoản đầu tư dài hạn
tăng 18 tỷ và tài sản khác tăng 4 tỷ. Qua đó, ta thấy cơng ty cũng đang chú ý đến
khoản đầu tư về dài hạn, các khoản chi phí xây dựng được giảm bớt, cho thấy tình
hình sản xuất của cơng ty có xu hướng tốt về dài hạn.


Xét cơ cấu tỷ trọng của tài sản thì tài sản ngắn hạn giảm từ 89% xuống 87%,
khoản giảm này là không đáng kể. Tỷ trọng của tài sản dài hạn tăng từ 11,24% lên
12,99%, tỷ trọng các khoản đầu tư thay đổi không đáng kể.

Năm 2018:
Tổng tài sản vào cuối năm của công ty là 16.909,73 tỷ đồng chiếm tỷ trọng
88% là tài sản ngắn hạn. Sự gia tăng hàng tồn kho là 56,24% và các khoản phải thu
ngắn hạn là 29,89% là nguyên nhân khiến tài sản ngắn hạn tăng 8,25%. Tiền và các

khoản tương đương tiền giảm 280 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, tài sản dài hạn giảm 2 tỷ đồng. Do các khoản thu dài hạn giảm
123,54 tỷ và bất động sản đầu tư giảm 723 triệu,, tuy nhiên tài sản cố định tăng 38 tỷ,
tài sản dài hạn khác tăng 47,5%.

Năm 2019


Đến cuối năm, số tài sản của công ty là 16.432,99 tỷ đồng, trong đó tài sản
ngắn hạn là 13.912 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 85%, so với đầu năm, tài sản ngắn hạn tuy
bị giảm không đáng kể, khoảng 6.39%. Tuy có sự sụt giảm trong đầu tư tài chính ngắn
hay hàng tồn kho và các khoản phải thu thì cũng chỉ từ hơn 2 đến 12,16%, nhưng bù
lại tiền và các khoản tương đương tiền tăng mạnh (190,97%) nên nhìn chung tài sản
lưu động và đầu tư ngắn hạn vẫn tăng.
Cùng với đó, tài sản ngắn hạn tăng 23,12% theo đó tỷ trọng tăng từ 12,11% lên
15,34%, nguyên nhân là do sự tăng mạnh mẽ từ bất động sản đầu tư và tài sản dở dang
dài hơn lần lượt là 298 tỷ và 602 tỷ đồng nhưng khoản phải thu dài hạn lại giảm tới
78,73%.

Năm 2020
Tính đến cuối năm 2020, tổng số tài sản của công ty là 23.785,88 tỷ đồng, tăng
44,74% so với cùng kỳ năm ngoái. Lý giải cho sự tăng tổng tài sản bởi khoản đầu tư
tài chính ngắn hạn tăng 67.387,43% do cơng ty đã mua 100% vốn góp của cơng ty
TNHH MTV Phát triển Khách sạn Hoa Sen và có kế hoạch chuyển nhượng khoản đầu
tư vào công ty này trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, hàng tồn kho cũng tăng từ lên
52,81% do ảnh hưởng của COVID 19 nên hoạt động kinh doanh của cơng ty bị hạn
chế.
Cùng với đó, tài sản dài hạn giảm 138,216 tỷ đồng. Chủ yếu là do sự sụt giảm
của các khoản đầu tư tài chính dài hạn, khoảng 200,479 tỷ đồng, các khoản phải thu
khác giảm 126,852 tỷ và bất động sản đầu tư giảm 38 tỷ.

Phân tích cơ cấu vốn
Nguồn vốn của cơng ty bao gồm nợ phải trả và nguồn vốn chủ sở hữu. Tỷ lệ
kết cấu trong tổng số nguồn vốn hiện có của cơng ty phản ánh tính chất hoạt động
kinh doanh. Nguồn vốn thể hiện nguồn hình thành nên tài sản của doanh nghiệp, tài
sản biến động tương ứng với nguồn vốn. Vì thế phân tích tài sản phải đi đơi với phân
tích nguồn vốn.
NGUỒN VỐN

2016

2017

2018

2019

2020

C. NỢ PHẢI TRẢ

41,18%

42,72%

41,82%

36,83%

55,21%

I. Nợ ngắn hạn

23,01%

21,08%

23,26%

24,75%

29,27%

II. Nợ dài hạn

18,17%

21,65%

18,57%

12,08%

25,94%

D. VỐN CHỦ SỞ HỮU

58,82%

57,28%

58,18%

63,17%

44,79%

I. Vốn chủ sở hữu

58,82%

57,28%

58,18%

63,17%

44,79%

100%

100%

100%

100%

100%

TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN

Năm 2016, nợ phải trả chiếm tỷ trọng 41,18%, tỷ lệ giữa nợ ngắn hạn và nợ dài
hạn là 1,26 lần. Nguồn vốn chủ sở hữu là 58,82% lớn hơn so với nợ phải trả, cho thấy
công ty đã chủ động hơn về vốn, độc lập về tài chính và độc lập với các chủ nợ.
Năm 2017, nguồn vốn và tỷ trọng nợ biến động không nhiều, tuy nhiên nợ tăng
1,54% và nguồn vốn giảm tương ứng.
Năm 2018, nguồn vốn trong năm chỉ tăng rất chậm, chưa đầy 1% nhưng lúc
này nguồn nợ cũng giảm chưa đầy 1%.


Năm 2019, cơ cấu này có sự tăng mạnh hơn so với các năm, cụ thể, nguồn vốn
tăng thêm xấp xỉ 5% và nợ giảm từ 41,82% xuống còn 36,83%.
Tuy nhiên, năm 2020, tỷ lệ nợ lại lớn hơn so với vốn chủ sở hữu. Nợ tăng
18,38% trong khi vốn chủ sở hữu lại giảm xuống 44,79%. Cho thấy doanh nghiệp
đang gặp vấn đề về sử dụng và quản lý nợ. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp đang
trong quá trình mở rộng thì việc sử dụng khéo léo địn bẩy tài chính sẽ giúp doanh
nghiệp tiết kiệm được 1 khoản chi phí và gia tăng lợi nhuận.
2.2. Phân tích xu thế
2.2.1. Bảng kết quả kinh doanh
Đơn vị: Triệu đồng
CHỈ TIÊU

2.017
Tuyệt
đối

1. Doanh thu bán hàng và cung
cấp dịch vụ
2. Các khoản giảm trừ doanh thu

2.018

Tương
đối

Tương
Tuyệt đối đối

-712.260 -36,11% 1.230.980
0

2.019

0

0

Tuyệt
đối

Tương
đối

97,68% 718.727
0

2.020

0

Tương
Tuyệt đối đối

28,85% -1.058.943 -32,99%
0

0

0

3. Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ
-712.260 -36,11% 1.230.980

97,68% 718.727

28,85% -1.058.943 -32,99%

4. Giá vốn hàng bán và dịch vụ
cung cấp

67,45% 340.812

33,34%

-254.537 -29,42%

5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ

-457.723 -41,33%

411.815

819.164 126,09% 377.914

98.776

7,25%

25,73% -1.157.720 -62,69%

392.321

1004,90
%

-339.794

-78,77%

7. Chi phí tài chính

10.261

10,34%

84.436

77,14%

28.726

14,82%

7.621

3,42%

Trong đó: Chi phí lãi vay

25.306

30,99%

93.788

87,68%

-5.0659

-2,52%

-298

-0,15%

8. Phần lãi công ty liên doanh, liên
kết

-2.826. -13,11%

-4.882

-26,06%

9. Chi phí bán hàng

-11.090 -33,39%

10. Chi phí quản lý doanh nghiệp

33.813

6. Doanh thu hoạt động tài chính

11. Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh

27,96%

119.891 541,92%
10.100

-101.212 -11,07%

260.059

12. Thu nhập khác

-3.886 -53,62%

10

13. Chi phí khác

4.722. 891,74%

24.382

-11.636.
7 -12,71%

-13.433 -96,96%

233.7733 292,47%

2.254 536,05%

-104

-0,07%

7.021

4,26%

31,97% 317.201

29,55%

-938.460 -67,48%

5.059 150,03%

-4.956 -58,78%

6,53%

0,32%
464,27%

5.313

17,93%

-89.693 -63,20%
98.840

57,51%

-32.4143 -92,75%


14. Lỗ khác

-8.609.

-128,14
%

15. Tổng lợi nhuận kế toán trước
thuế
-109.821 -11,92%
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành

-72.276

68,86%

17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại

-89.590. -85,23%

18. Lợi nhuận sau thuế TNDN

-92.507 -13,01%

24.371.
235.687
16.188
-29.370
190.129

1289,20%

253

0,97%

29,04% 316.947

30,27%

9,13%

-26.301 -13,60%

189,14% -111.396 248,11%
30,73% 231.852

28,66%

-27.458

-911.006 -66,78%
-10.221

6,12%

-200.279

-128,14
%

-720.944 -69,27%

Trong giai đoạn năm 2016 - 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
bình quân qua các năm là hơn 2.216 tỷ đồng. Trong đó:
-

Năm 2017 doanh thu giảm 712,26 tỷ đồng (tương ứng 36,11%) so với năm
2016.

-

Năm 2018 doanh thu 2.491,18 tỷ đồng tăng 1.230,98 tỷ (tương ứng 97,68%) so
với 2017.

-

Năm 2019 doanh thu 3.209,9 tỷ đồng tăng 718,73 triệu đồng (tương ứng
28,85%) so với 2018.

-

Năm 2020 doanh thu 2.150,963 tỷ đồng giảm 1.059 tỷ đồng (tương ứng
32,99%) so với năm 2019.
Nhìn chung doanh thu có sự biến động thất thường qua các năm, nhất là trong

năm 2017 và 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm hơn 30% mặc dù có
sự tăng lên ở những năm trước đó. Tuy nhiên, cơng ty lại khơng có khoản giảm trừ
doanh thu nào, dù ở những năm đầu hoạt động đều có.
Giá vốn hàng bán có sự biến động lớn qua các năm, nhìn chung là có xu hướng
tăng. Đặc biệt, năm 2018 giá vốn hàng bán tăng 67,45% (tương đương 411 triệu đồng)
so với năm 2017. Ở năm 2020, tuy giá vốn hàng bán tăng 7,25% nhưng doanh thu lại
giảm 32,99%. Do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi COVID 19 nên hàng tồn
kho nhiều cũng làm ảnh hưởng đến doanh thu của cơng ty do tốn chi phí vào việc bảo
quản hàng tồn kho và chi phí bảo hiểm kho.
Doanh thu hoạt động tài chính giảm năm 2018 và 2019, tăng mạnh ở năm 2017

và 2020:

-103,55
%


-

Năm 2017 doanh thu tài chính tăng 1004,9% tương ứng 392,32 tỷ đồng so với
2016. Chủ yếu bao gồm khoản thanh tốn chậm của Cơng ty Cổ phần Dịch vụ
Kinh Bắc theo các hợp đồng cho thuê đất và nhà xưởng.

-

Năm 2018 doanh thu giảm 78,77% tương ứng 339,79 tỷ đồng so với 2017.

-

Năm 2019 doanh thu tài chính giảm 12,71% tương ứng 11,636 tỷ đồng so với
năm 2018.

-

Năm 2020 doanh thu tài chính tăng 292,47% tương ứng 233,773 tỷ đồng so với
năm 2019.
Chi phí tài chính có sự tăng lên qua các năm:

-

Năm 2017 chi phí tài chính tăng 10,34% tương đương hơn 10 tỷ đồng so với

năm 2016.

-

Năm 2018 chi phí tài chính tăng 77,14% tương đương 84,496 tỷ đồng so với
năm 2017.

-

Năm 2019 chi phí tài chính tăng 14,82% tương đương 28,726 tỷ đồng so với
năm 2018.

-

Năm 2020 chi phí tài chính tăng 3,42% tương đương 7,621 tỷ đồng so với năm
2019.
Chi phí lãi vay tăng mạnh ở năm 2017 và 2018 lần lượt là 30,99% và 87,66%.

Giảm nhẹ ở năm 2019 (2,52%) và năm 2020 (0,15%)
Chi phí bán hàng có sự giảm dần qua các năm, nhưng 2018 tăng đột biến lên
đến 541,92% tương ứng 119,891 tỷ đồng so với năm 2017.
Chi phí quản lý doanh nghiệp có sự tăng dần qua các năm, tăng cao ở năm
2020 (57,51%).
Lợi nhuận thuần về hoạt động kinh doanh giảm ở năm 2017 và 2020 lần lượt
giảm 101,212 tỷ đồng và 938,460 tỷ đồng. Dù giá vốn hàng bán tăng nhưng do ảnh
hưởng của dịch bệnh, hoạt động kinh doanh của công ty bị hạn chế, làm cho lợi nhuận
giảm.
Thu nhập và chi phí khác có sự biến động khơng đều qua các năm. Đối với
những năm có chi phí cao hoặc tăng thì thu nhập sẽ thấp hoặc giảm và ngược lại.

Chi phí thuế TNDN và lợi nhuận sau thuế TNDN có sự thay đổi tương đương
với lợi nhuận kế tốn. Ngồi ra điều chỉnh lại thuế suất các khu cơng nghiệp mà công
ty đang đầu tư.
2.2.2. Bảng cân đối kế tốn
Phân tích xu thế tài sản
Đơn vị tính: Triệu đồng
TÀI SẢN

2017

2018

Tương
Tuyệt đối đối

2019

Tương Tuyệt
Tuyệt đối đối

đối

2020

Tương

Tuyệt

Tương

đối

đối

đối

A. TÀI SẢN NGẮN
HẠN

719.479

5,53%

209.482

70,99%

-227

-18,44%

392.588

8,96%

1.132.280

8,25% -950.116

-6,39% 7.491.104

53,85%

I. Tiền và các khoản
tương đương tiền

-280.486 -55,59% 427.924.

190,97%

397.752.

61,00%

II. Đầu tư tài chính ngắn
hạn

1.947 193,27%

-81

-2,75% 1.936.779 67387,43%

III. Các khoản phải thu
ngắn hạn

1.068.238

22,38% -349.187

-5,98% 1.144.573

20,84%

-12,16% 3.986.102

52,81%

-1.045.07
IV. Hàng tồn kho

78.928.

0,96%

270.206.

3,25%

2

khác

68.708.

77,23%

42.373

26,88%

16.301

B. TÀI SẢN DÀI HẠN

402.739

24,45%

-2.315

II. Tài sản cố định

-6.0845

-4,90%

38.987

III. Bất động sản đầu tư

48.259.

55,71%

-723

-83.037

-35,43%

18.736

V. Tài sản ngắn hạn
8,15%

25.896

11,97%

-0,11% 473.373.

23,12% -138.216

-5,48%

33,02%

96.654

61,53%

2.550

1,01%

-0,54% 298.557.

222,54%

-38.876

-8,98%

42.785

28,27%

627.925

323,49%

47.310

5,76%

2,10%

35.858

3,93%

-86.652

-9,14% -200.479

-23,28%

4.116

82,89%

4.314

47,50%

10.004

74,68%

-2.624

-11,21%

1.122.219

7,66%

1.129.964

-2,82% 7.352.888

44,74%

IV. Tài sản dở dang dài
hạn
V. Đầu tư tài chính dài
hạn
VI. Tài sản dài hạn khác

TỔNG
SẢN

CỘNG TÀI
7,16% -476.742


Trong giai đoạn 2016 - 2020, tài sản ngắn hạn của cơng ty có xu hướng tăng
qua các năm, cụ thể: năm 2017 tăng 5,53% so với 2016, so với 2017 thì 2018 tăng
8,25% và đặc biệt năm 2020 tăng 53,85% so với 2019. Tuy nhiên, 2019 tài sản ngắn
hạn lại giảm 6,39% so với năm ngoái.
-

Tiền và các khoản tương đương tiền tăng mạnh ở 2019 lên đến 190,97%
(397,75 triệu đồng) tuy giảm ở 2018 (55,59%) nhưng ở các năm khác vẫn có xu
hướng tăng trung bình 65,45%, giúp doanh nghiệp đáp ứng được các yêu cầu
thanh toán, khả năng thanh khoản cao. Doanh nghiệp nên hạn chế giữ tiền
mạnh, vì nó sẽ làm mất đi khoản lợi nhuận để đầu tư hay gửi tiết kiệm mà
doanh nghiệp có thể kiếm được.

-

Đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 193,27% trong năm 2018 và tăng 67.387,43%
năm 2020. Và có sự giảm nhẹ ở năm 2017 và 2019 lần lượt là 18,44% và
2,75%.

-

Các khoản phải thu ngắn hạn tăng ở năm 2017, 2018 và 2020 với tỷ lệ tương
ứng là: 8,96%, 22,38% và 20,84%. Giảm 5,98% tương đương với khoản giảm

349,187 triệu. Giảm khoản phải thu sẽ giúp hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp phát triển tốt hơn, để làm được điều đó, doanh nghiệp cần: thắt chặt
chính sách bán chịu; dùng cơng cụ chiết khấu thanh tốn để thu hồi tranh tránh
tình trạng doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn.

-

Hàng tồn kho tăng 52,81% năm 2020 tương ứng với 3,986 tỷ đồng. Do ảnh
hưởng của dịch bệnh COVID 19, trong những năm tới doanh nghiệp cần đẩy
mạnh việc tiêu thụ hàng tồn kho để khơng bị mất nhiều loại chi phí cho khoản
mục này. Và chi phí dự án KCN và KĐT Tràng Cát gần 7,012 tỷ đồng, gấp 2
lần so với đầu năm.
Tài sản dài hạn tăng ở năm 2017 (24,45%) và năm 2019 (23,12%) và giảm

0,11% năm 2018, 5,48% năm 2020.
-

Các khoản phải thu dài hạn năm 2017 tăng 138,51% so với 2016, trong đó phải
thu về dài hạn tăng 1529,29%. Năm 2020, khoản phải thu về cho vay dài hạn
tăng 3984,59%.


-

Bất động sản đầu tư tăng 222,54% năm 2019 với khoản tăng cụ thể là 298,557
tỷ đồng.

-

Tài sản dài hạn dở dang tăng 627,926 tỷ đồng (323,49%) so với 2018.

Phân tích xu thế nguồn vốn
Đơn vị tính: Triệu đồng
2017

NGUỒN VỐN

2018

2019

Tuyệt

Tương Tuyệt

Tương

đối

đối

đối

đối

2020

Tương
Tuyệt đối đối

Tuyệt

Tương

đối

đối

C. NỢ PHẢI TRẢ

705.202 11,68%

330.714. 4,91% -1.020.515 -14,43% 7.081.024 117,01%

I. Nợ ngắn hạn

-46.919

606.992. 18,25%

II. Nợ dài hạn

752.121 28,24%

D. VỐN CHỦ SỞ HỮU

417.017

4,84%

799.250 8,84%

543.773

5,53%

271.864

2,62%

I. Vốn chủ sở hữu

417.017

4,84%

799.250

8,84%

543.773

5,53%

271.864

2,62%

7,66% 1.129.964 7,16%

-476.742

TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 1.122.219

-1,39%

134.580.

3,42% 2.894.738

-276.278 -8,09% -1.155.096 -36,79% 4.186.286 210,96%

-2,82% 7.352.888 44,74%

Trong giai đoạn 2017 - 2019, nợ phải trả có xu hướng giảm qua các năm. Năm
2018 giảm 4,91% so với 2017, và 2019 giảm 14,43% so với 2018. Do sự sụt giảm của
nợ dài hạn: năm 2018 giảm 276,28 triệu và 2019 giảm 1,155 tỷ đồng.
Năm 2020, khoản nợ phải trả lại tăng đến 117,01% tương ứng với 7,081 tỷ
đồng, do nợ dài hạn tăng 210,96% có nghĩa là công ty phải đối mặt với áp lực chi trả
nợ và lãi vay các khoản nợ trong các năm tới. Để đảm bảo khoản nợ đã vay và thanh
toán các khoản nợ trong thời gian tới, KBC cần: có chiến lược sử dụng vốn vay cụ thể,
vay đầu tư đúng mục đích và thanh tốn các khoản nợ khi đến hạn; xem xét chi phí sử
dụng vốn.
Vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng khơng đều. Năm 2017 tăng 4,84% do sự
tăng của lợi nhuận chưa phân phối trung bình 28,5%. Năm 2018 tăng gần như gấp đơi
lên 8,48% chủ yếu là do sự tăng của lợi ích cổ đơng khơng kiểm sốt (9899,99%).
2.3. Phân tích chỉ số tài chính
2.3.1. Chỉ tiêu khả năng thanh tốn

71,17%