Báo cáo cuối kỳ môn học ĐẦU TƯ QUỐC TẾ Dự án HOMESTAY THINKER DREAMER ĐÀ LẠT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ & QUẢN TRỊ

Báo cáo cuối kỳ môn học

ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Dự án

HOMESTAY THINKER DREAMER ĐÀ LẠT
Lớp: NT 301DV02 - 0200
Giảng viên: PGS.TS Hà Thị Ngọc Oanh
Nhóm sinh viên thực hiện:
Họ và tên

MSSV

1. Nguyễn Lê Mỹ Linh

2161756

2. Nguyễn Thị Mỹ Linh

2161754

3. Trần Thị Bảo Ngân

2161723

4. Thái Khánh Hà

2163031

5. Nguyễn Viết Hiếu

2161693

6. Hồ Thanh Phong

2151436

7. Chung Phối Phối

2151438

8. Hoàng Thị Hồng Nhung

2151444

9. Nguyễn Thị Minh Châu

2161628

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12/2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN
KHOA KINH TẾ & QUẢN TRỊ

Báo cáo cuối kỳ môn học

ĐẦU TƯ QUỐC TẾ
Dự án

HOMESTAY THINKER DREAMER ĐÀ LẠT
Lớp: NT 301DV02 - 0200
Giảng viên: PGS.TS Hà Thị Ngọc Oanh
Nhóm sinh viên thực hiện:
Họ và tên

MSSV

Mức độ hoàn thành

1. Nguyễn Lê Mỹ Linh

2161756

100%

2. Nguyễn Thị Mỹ Linh

2161754

100%

3. Trần Thị Bảo Ngân

2161723

100%

4. Thái Thị Khánh Hà

2163031

100%

5. Nguyễn Viết Hiếu

2161693

100%

6. Hồ Thanh Phong

2151436

100%

7. Chung Phối Phối

2151438

100%

8. Hoàng Thị Hồng Nhung

2151444

100%

9. Nguyễn Thị Minh Châu

2161628

100%

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12/2018
3



NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

(Xác nhận và ký tên)



LỜI MỞ ĐẦU
Ngành du lịch ở Việt Nam là ngành có tiềm năng đa dạng, phong phú và
ngày càng được biết đến nhiều hơn trên thế giới. Trong những năm gần đây, du
lịch Việt Nam được nhận xét là đang phát triển khi lượng khách du lịch quốc tế
cũng như nội địa tăng đột biến. Trong năm 2018, Việt Nam đã đón nhận hơn 14
triệu du khách quốc tế, con số này tăng 30% so với năm 2017. Chính vì vậy, du
lịch Việt Nam được đánh giá là có xu thế trở thành ngành kinh tế mũi nhọn tại
đất nước này.
Việt Nam là đất nước có nhiều danh lam thắng cảnh, các thành phố du lịch
nổi tiếng được bình chọn là địa điểm du lịch của du khách trong và ngoài nước
như: thành phố HCM, Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, Đà Lạt, Nha Trang, Hội An,
Động Phong Nha, Vịnh Hạ Long,...
Đà Lạt hiện đang trở thành đia điểm du lịch lớn thu hút khách du lịch
trong và ngoài nước khi có một lợi thế thiên nhiên thơ mộng, hữu tình thu hút
đầu tư. Dịch vụ lưu trú hình thức homestay đang ngày càng được biết đến nhiều
hơn bởi các yếu tố mà dịch vụ lưu trú khác không đáp ứng. Khách du lịch có xu
hướng lựa chọn dịch vụ homestay ngày càng cao bởi giá cả, tiện ích, và khi chọn
dịch vụ homestay khách du lịch sẽ có những trải nghiệm tốt nhất về dịch vụ đem
lại, khách du lịch được giao lưu, gặp gỡ và tìm hiểu hơn về nền văn hóa địa

phương.
Với những đặc điểm thuận lợi cùng với tầm nhìn phát triển mới ở thành
phố sương mù Đà Lạt, kéo theo đó ngành du lịch tại Đà Lạt ngày một phát triển.
Đó là những lý do mà chúng tôi lập dự án kinh doanh Homestay Thinker
Dreamer với hình thức lưu trú dài hạn và ngắn hạn tại Đà Lạt. Dự án với các nhà
đầu tư góp vốn nhằm đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư.



DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
Hình 1: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam từ 2013-2017................................27
Hình 2: Vị trí Homestay......................................................................................39
Hình 3: Thiên nhiên Đà Lạt.................................................................................41
Hình 4: Minh họa dự án......................................................................................45
Bảng biểu 1: Sự phát triển ngành du lịch năm 2018 của Việt Nam.....................29
Bảng biểu 2: Sự phát triển ngành du lịch năm 2017 của Việt Nam....................29
Bảng biểu 3: Dự trù kinh phí cho việc Marketing...............................................48
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức nhân sự của Homestay.................................................42
Sơ đồ 2: Biểu thị điểm hòa vốn của dự án...........................................................62



MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................7
DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU.....................................................9
MỤC LỤC.........................................................................................................11
NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN.................................................................................17
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ................................................17
1.1.

Giới thiệu chủ đầu tư...........................................................................17

1.1.1.

Công ty Thương mại Cổ phần Thinker Dreamer..........................17

1.1.2.

Hình thức đầu tư............................................................................17

1.1.3.

Giới thiệu chủ đầu tư và các khoản vay........................................17

1.2.

Sản phẩm của dự án............................................................................18

1.3.

Tiềm năng của dự án...........................................................................18

1.4.

Xác định mục tiêu của dự án...............................................................19

1.4.1.

Mục tiêu vi mô................................................................................19

1.4.2.

Mục tiêu vĩ mô................................................................................19

1.5.

Căn cứ đầu tư lập dự án......................................................................19

1.5.1.

Văn bản pháp luật và kế hoạch quy hoạch...................................19

1.5.2.

Xác định địa điểm xây dựng..........................................................22

1.5.3.

Định hướng của dự án...................................................................22

1.5.4.

Phân khúc khách hàng..................................................................23

1.6.

Nhóm khách hàng mà dự án nhắm đến.............................................23

1.6.1.

Các tiêu chuẩn và quy mô của dự án............................................23

1.6.2.

Kế hoạch thu mua đất và phát triển dự án homestay....................25

1.6.3.

Căn cứ điều kiện tự nhiên - tài nguyên.........................................25

1.6.4.

Căn cứ điều kiện kinh tế- xã hội....................................................26

CHƯƠNG 2. SẢN PHẨM VÀ THỊ TRƯỜNG...............................................28
2.1.

Sản phẩm của dự án............................................................................28

2.2.

Nhu cầu thị trường hiện tại và tương lai............................................28

2.3.

Khả năng cạnh tranh...........................................................................30

CHƯƠNG 3. CHƯƠNG TRÌNH SẢN XUẤT-KINH DOANH.....................33
3.1.

Lựa chọn cơng suất..............................................................................33

3.1.1

Chỉ tiêu lượng khách.....................................................................33


3.1.2. Công suất...........................................................................................33
3.2.

Mức tiêu hao nhiên liệu điện nước.....................................................34

3.2.1.

Điện................................................................................................34

3.2.2.

Nước...............................................................................................36

3.3.

Công nghệ và thiết bị (Đơn vị tính: triệu đồng).................................38

CHƯƠNG 4. ĐỊA ĐIỂM, MẶT BẰNG VÀ TỔ CHỨC XÂY DỰNG..........39
4.1.

Địa điểm và mặt bằng xây dựng.........................................................39

4.2.

Địa hình và khí hậu..............................................................................40

CHƯƠNG 5. CƠ CẤU TỔ CHỨC, NHÂN VIÊN VÀ TIỀN LƯƠNG.........42
5.1.

Cơ cấu tổ chức (sơ đồ tổ chức)............................................................42

5.1.1.

Sơ đồ...............................................................................................42

5.1.2.

Công việc cụ thể của từng bộ phận...............................................42

5.2.

Dự kiến nhân viên và tiền lương.........................................................44

CHƯƠNG 6. CHIẾN LƯỢC MARKETING.................................................45
6.1.

Tầm nhìn của dự án.............................................................................45

6.2.

Sứ mệnh................................................................................................45

6.3.

Mục tiêu Marketing.............................................................................46

6.3.1.

Thơng điệp định vị.........................................................................46

6.3.2.

Thông điệp truyền thông................................................................46

6.3.3.

Nhân khẩu học của khách hàng mục tiêu....................................46

6.3.4.

Các loại hình marketing................................................................46

CHƯƠNG 7. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN...........................................49
7.1.

Vốn vay và kế hoạch trả nợ.................................................................49

7.1.1

Phương án 1: trả góp hàng năm, gốc + lãi (đơn vị: đồng)..........49

7.1.2

Phương án 2: (đơn vị: đồng).........................................................49

7.1.3

Phương án 3: (đơn vị: đồng).........................................................51

7.1.4

Phương án 4: (đơn vị: đồng).........................................................53

7.1.5

Phương án 5: (đơn vị: đồng)........................................................54

7.2.

Khấu hao tài sản cố định.....................................................................56

7.2.1.

Khấu hao trung bình......................................................................56

7.2.2.

Khấu hao nhanh............................................................................57

7.2.3.

Khấu hao theo tổng các năm (SYD)..............................................57

7.2.4.

So sánh các phương án..................................................................58


7.3.

Thời gian hồn vốn..............................................................................59

7.4.

Dự tính hiệu quả của dự án.................................................................59

7.5.

Điểm hịa vốn........................................................................................59

7.5.1.

Doanh thu.......................................................................................59

7.5.2.

Chi phí............................................................................................60

7.5.3.

Điểm hịa vốn.................................................................................61

7.6.

Net present value - giá trị hiện tại thuần............................................62

7.7.

Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án..........................................................63

7.7.1.

Hiệu quả Tài chính của dự án.......................................................63

7.7.2.

Hiệu quả Kinh tế - Xã hội..............................................................64

KẾT LUẬN........................................................................................................66



CƠ CẤU BẢNG ĐIỂM

STT
1

Điểm tối đa
Giới thiệu dự án (Chủ ĐT, Loại

5

hình DN, Hình thức ĐT, Căn cứ

lập dự án, Mục tiêu của D.Á….)
2

Sản phẩm và thị trường

5

3

Chương trình SX – KD

5

Xác định công suất dự án
4

Chiến lược marketing

5

5

Địa điểm và mặt bằng

5

6

Nhân viên và tiền lương

5

Phân tích tài chính dự án

70

1. Vốn vay và kế hoạch trả nợ

15

2. Khấu hao TSCĐ

10

3. Thời gian hồn vốn

10

4. Điểm hịa vốn

10

5. NPV

10

6. IRR

10

7. Các chỉ tiêu hiệu quả KT - XH

5

7

Điểm GV chấm



NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.

Giới thiệu chủ đầu tư

1.1.1. Công ty Thương mại Cổ phần Thinker Dreamer
Địa chỉ: 86 Lê Lai, phường Bến Nghé, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Số điện thoại: 38 637712- 38 737798
Mã số thuế: 4604627526
1.1.2. Hình thức đầu tư
Đầu tư góp vốn từ các chủ đầu tư.
1.1.3. Giới thiệu chủ đầu tư và các khoản vay
Các nhà đầu tư với vốn đầu tư: 6 tỷ 300 triệu đồng, chiếm 70% tổng số
vốn. Vay ngân hàng: 2 tỷ 700 triệu đồng, chiếm 30% tổng số vốn.
Stt

Họ và tên

Trách nhiệm

Vốn góp

1

Hồ Thanh Phong

Tổng giám đốc

2 tỷ đồng (22,22%)

2

Chung Phối Phối

Phó giám đốc

1 tỷ đồng (11,11%)

3

Hồng Thị Hồng Nhung

Kế tốn-tài chính

4

Nguyễn Lê Mỹ Linh

Nhà đầu tư

5

Nguyễn Thị Mỹ Linh

Nhà đầu tư

6

Trần Thị Bảo Ngân

Nhà đầu tư

7

Thái Khánh Hà

Nhà đầu tư

8

Nguyễn Viết Hiếu

Nhà đầu tư

600 triệu đồng
(6.67%)
600 triệu đồng
(6.67%)
600 triệu đồng

(6.67%)
600 triệu đồng
(6.67%)
300 triệu đồng
(3,33%)
300 triệu đồng
(3,33%)


9

Nguyễn Thị Minh Châu
Tổng cộng

1.2.

300 triệu đồng

Nhà đầu tư

(3,33%)
70%

Sản phẩm của dự án
Dự án đầu tư Homestay Thinker Dreamer của công ty chúng tôi tại Đà Lạt

là dự án cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn và dài hạn cho khách du lịch với tiêu
chuẩn chất lượng cao. Gồm các phịng nghỉ dưỡng đa dạng phù hợp với từng
nhóm đối tượng.
Sản phẩm của dự án hướng tới nhiều nhóm đối tượng khách du lịch, cả

trong nước và ngoài nước.
Dự án với chất lượng dịch vụ cao, giúp khách du lịch có thể giao lưu văn
hóa, đời sống với người dân bản địa, tạo cảm giác thoải mái cho khách du lịch
khi lựa chon dịch vụ của dự án.
Dự án với nhiều dịch vụ đi kèm du lịch bao gồm cho thuê xe máy, hướng
dẫn tour du lịch, tiệc nướng ngoài trời, vui chơi cùng người dân bản địa giúp
khách du lịch cảm nhận sự trọn vẹn khi du lịch đến Đà Lạt và sử dụng dịch vụ
Thinker Dreamer.
1.3.

Tiềm năng của dự án
Mơ hình homestay đang ngày càng được phát triển trong ngành du lịch,

đặc biệt là ở khu vực tây nguyên. Tuy nhiên, ở Đà Lạt hình thức du lịch nghỉ
dưỡng lưu trú đa phần là những resort, khách sạn lớn nhỏ với đầy đủ tiện nghi.
Do đó, dự án mơ hình homestay dreamland sẽ là mơ hình du lịch mới mẻ tại Đà
Lạt sẽ khiến khách du lịch thích thú với sự khác biệt mà dự án đem lại.
Lượng khách du lịch quốc tế chọn địa điểm du lịch Đà Lạt là điểm dừng
chân, nghỉ dưỡng mỗi năm càng tăng. Với khách du lịch quốc tế, hình thức
homestay khơng cịn xa lạ. Vì vậy, dự án sẽ đem lại cho khách du lịch những trải
nghiệm về văn hóa, cuộc sống, giao lưu với người dân bản địa, dự án luôn tạo
cảm giác thoải mái, đề cao sự khác biệt trong ngành du lịch lưu trú và qua đó thu
hút khách du lịch trong và ngoài nước.


Khách du lịch trẻ tuổi đang có xu hướng chọn homestay là nơi lưu trú
đang ngày càng tăng lên. Các thành phố du lịch phú quốc, nha trang, sapa hiện có
một lượng lớn dự án homestay đã được hình thành nên góp phần định hình và
kéo theo sự phát triển dự án homestay ở Đà Lạt.
1.4.

Xác định mục tiêu của dự án

1.4.1. Mục tiêu vi mô
- Mang lại nguồn thu nhập và lợi nhuận nhất định cho các nhà đầu tư.
- Mở rộng phạm vi kinh doanh của dự án, từng bước phát triển các loại
du lịch khác: dẫn tour cho khách du lịch quốc tế, tổ chức ẩm thực đặc sản, các tiết
mục vui chơi cùng với người bản địa sống tại các vùng cao,…
- Phát triển thương hiệu thinker dreamer là một dịch vụ lưu trú du lịch
chất lượng cao.
- Nắm bắt được nhu cầu sử dụng dịch vụ lưu trú, cụ thể là homestay mà
dự án đem lại.
- Dự đốn tính khả thi của dự án đem lại.
1.4.2. Mục tiêu vĩ mô
- Giúp cho người lao động sống trong khu vực này có việc làm ổn định.
- Phát triển ngân sách của nhà nước thông qua thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Phát triển ngành du lịch cả nước nói chung và du lịch ở Đà Lạt nói riêng
- Phát triển các ngành đi kèm với du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Lạt
- Đóng góp vào GDP của địa phương
- Thu hút nguồn ngoại tệ từ khách du lịch quốc tế
1.5.

Căn cứ đầu tư lập dự án

1.5.1. Văn bản pháp luật và kế hoạch quy hoạch
Văn bản pháp luật xấy dựng dự án
- Luật đầu tư số 67/2014/QH13 của Quốc hội
- Luật đất đai số 45/2014/QH13 của Quốc hội
- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội
- Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 của Quốc hội

- Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 của Quốc hội


- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 của Quốc hội
- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 của Quốc hội
- Luật nhà ở số 56/2006/QH11 của Quốc hội
- Luật bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của
Quốc
hội

- Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội
- Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc

hội

- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu

tư xây dựng
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một
số nội dung về quy hoạch xây dựng
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý dự án đầu
tư xây dựng
- Nghị định số 119/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định bảo hiểm
bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng
- Nghị định số 53/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định các loại giấy
tờ hợp pháp về đất đai để ấp giấy phép xây dựng
- Nghị định số 168/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều của luật du lịch
- Nghị định số 96/2016/NĐ-CP của Chính phủ quy định điều kiện về
an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

- Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về phân
cấp cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư
xây dựng
- Thông tư số 06/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về hướng dẫn xác
định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng.
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình


- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài
nguyên và môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá
tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường
- Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về
việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - phần lắp đặt hệ thống điện
trong cơng trình, ống và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị
khai thác nước ngầm
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về
việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - phần khảo sát xây dựng
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm
theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng
- Các văn bản khác của nhà nước liên quan đến lập tổng mức đầu tư,
tổng dự tốn và dự tốn cơng trình
Kế hoạch quy hoạch đất ở Đà Lạt
Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kì
cuối giai đoạn 2016-2020 tỉnh Lâm Đồng do Viện quy hoạch thiết kế nông
nghiệp Miền Nam thực hiện đã được UBND tỉnh Lâm Đồng phê duyệt tập trung

vào các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất ở đơ thị,
trong đó theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 thì diện tích đất nơng nghiệp
tồn tỉnh sẽ đạt trên 896.000 ha, đất phi nông nghiệp trên 74.900 ha, đất ở đô thị
trên 81.400 và đất chưa sử dụng trên 6.500 ha, việc chuyển đổi mục đích sử dụng
đất sẽ được phân bổ cụ thể theo kế hoạch từng năm.
Bên cạnh đó cơng tác tổ chức thực hiện phải chú trọng đến việc điều
chỉnh quy hoạch của các ngành, lĩnh vực, địa phương trong tỉnh và có sự thống
nhất với điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, xác định ranh giới,
công khai diện tích các loại đất, hạn chế tối đa việc chuyển đổi mục đích sử dụng
đất rừng, tăng cường cơng tác tuyên truyền phát luật đất đai để người dân và các
tổ chức nắm bắt và thực hiện.. Các huyện, thành phố cần phải bám sát vào việc
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kì


cuối giai


đoạn 2016 -2020 tỉnh Lâm Đồng để chủ động thực hiện việc quy hoạch sử dụng
đất tại các địa phương một cách phù hợp để báo cáo UBND tỉnh Lâm Đồng tổng
hợp trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Quy mơ dân số Đà Lạt theo kế hoạch quy hoạch đến năm 2030
Đến năm 2020, dự báo dân số khoảng 600.000 – 650.000 người, trong
đó khoảng 40.000 – 50.000 người quy đổi từ khách du lịch. Dân số đô thị khoảng
350.000 – 400.000 người, trong đó khoảng 25.000 người quy đổi từ khách du
lịch. Tỷ lệ đơ thị hóa từ 55% đến 60%. Dự báo khách du lịch khoảng 5 đến 6
triệu người.
Đến năm 2030, dự báo dân số khoảng 700.000 – 750.000 người. Dân
số đô thị khoảng 450.000 – 500.000 người Tỷ lệ đơ thị hóa từ 60% đến 70%.
Dự báo khách du lịch đến Đà Lạt theo tầm nhìn đến năm 2030
Dự báo đến 2030, dân số khoảng 700.000 - 750.000 người, trong đó

70.000-80.000 người quy đổi từ khách du lịch. Dân số đô thị khoảng 450.000 500.000 người. Tỷ lệ đơ thị hóa từ 60% đến 70%. Dự báo khách du lịch khoảng 9
đến 10 triệu người.
1.5.2. Xác định địa điểm xây dựng
Lựa chọn địa điểm để lập dự án là một chiến lược rất quan trọng với dự án
homestay cần một vị trí đẹp để thu hút khách du lịch nên đây là chiến lượng ảnh
hưởng đến sự thành công của dự án nên dự án đã khảo sát nhiều địa điểm và đã
chọn được vị trí xây dựng theo mơ hình tuyến vành đai và các trục hướng tâm
theo hình nan quạt, kết nối với các trục cảnh quan mặt nước, cảnh quan rừng,
cảnh quan địa hình và hệ thống cơng viên cây xanh.
1.5.3. Định hướng của dự án
- Trở thành một homestay với thương hiệu Thinker Dreamer quen thuộc
với khách du lịch khi nhắc đến du lịch Đà Lạt.
- Từng bước mở rộng dự án về số lượng và chất lượng ở các địa điểm du
lịch nổi tiếng khác trong nước.
- Đem đến trải nghiệm mới cho khách hàng thuộc phân khúc trẻ tuổi, sự
thoải mái cho phân khúc khách hàng nhóm gia đình, giao lưu văn hóa với khách
du lịch quốc tế.


- Định hướng dự án Thinker Dreamer trở thành nơi lưu trú du lịch của
khách du lịch quốc tế khi dịch vụ homestay ngày càng được ưa chuộc và lượng
khách quốc tế chọn Đà Lạt là nơi nghĩ dưỡng tăng mỗi năm.
1.5.4. Phân khúc khách hàng
Nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng của hình thức du lịch homestay là
nhóm khách hàng trẻ tuổi từ khoảng 18 tuổi đến dưới 30 tuổi. Đây là phân khúc
khách hàng ln tìm đến sự mới mẻ và độc đáo.
Đây là phân khúc chính mà dự án homestay nhắm đến.
1.6.

Nhóm khách hàng mà dự án nhắm đến

Nhóm khách hàng quốc tế: Đây là nhóm phân khúc khách hàng ln

tìm sự mới mẻ trong văn hóa địa phương.
Nhóm phân khúc khách hàng theo cặp đơi: Đây là nhóm phân khúc
tìm kiếm sự riêng tư, thoải mái.
Nhóm đối tượng gia đình: Đây là phân khúc khách hàng cần sự thoải
mái để nghỉ dưỡng, du lịch.
Nhóm đối tượng khác: nhóm khách du lịch thích sự khám phá, tự túc
trong hành trình, nhóm khách muốn tìm hiểu về kiến trúc và ẩm thực,…
1.6.1. Các tiêu chuẩn và quy mô của dự án
Các tiêu chuẩn
Dự án homestay được đăng ký kinh doanh lưu trú du lịch. Đảm bảo
thực hiện đủ các biện pháp an tồn phịng cháy chữa cháy, trật tự, vệ sinh môi
trường theo quy định của luật đối với cơ sở lưu trú du lịch. Đảm bảo yêu cầu về
trang thiết bị và tiêu chuẩn phục vụ theo luật du lịch. Dựa trên những tiêu chuẩn
sau:
- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế
- TCVN 375-2006: Thiết kế cơng trình chống động đất
- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và cơng trình
- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt
và sử dụng
- TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật
- TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, cơng trình u cầu thiết kế


- TCXD 33-1985: Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và cơng trình - Tiêu
chuẩn thiết kế
- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - Quy phạm quản lý kỹ thuật
- TCXD 188-1996: Nước thải đô thị - Tiêu chuẩn thải
- TCVN 4473:1988: Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống cấp nước bên trong

- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt
- TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nước thải đô thị
- TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt
- TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thơng gió - điều tiết khơng khí sưởi ấm
- TCXDVN 175-2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép
- TCN 11-1984: Đường dây điện
- TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng
trình dân dụng
- TCVN 46-89: Chống sét cho các cơng trình xây dựng
EVN: u cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam)
Quy mơ dự án
Vị trí: 96 Bùi Thị Xn (cách chợ Đà Lạt 300 mét)
Diện tích đất: 150 m2
Diện tích xây dựng : 100m2
Diện tích vườn: 50m2
Tổng diện tích dự án: 300m2 với 8 phịng
Quy mơ phịng bao gồm:
Tầng trệt: Tổng diện tích 100m2 bao gồm
- Phịng tiếp khách, sảnh chờ cho khách du lịch
- Phòng bếp riêng biệt
- Phòng vệ sinh
- Khu vực để xe máy đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ thuê xe máy
Tầng 1: Tổng diện tích 100m2 bao gồm 4 phịng
- 1 phịng family
- 2 phòng deluxe


- Phịng vệ sinh riêng biệt
Tầng 2: Tổng diện tích 100m2 bao gồm 2 phòng
- 1 phòng dorm

- 1 phòng family
- 1 phòng deluxe
- Phòng vệ sinh riêng biệt
Khu vực sân trước, tiểu cảnh trang trí dùng để tổ chức các dịch vụ party,
đốt lửa trại cho nhóm khách du lịch
Các phịng ln có những phong cách thiết kế mới, nổi bật riêng biệt, phù
hợp với nhu cầu từng phân khúc khách hàng
Vị trí đẹp với các view hướng ra hồ Tuyền Lâm cũng như hướng về thiên
nhiên núi rừng cùng với các dịch vụ đi kèm với du lịch: cho thuê xe máy, hướng
dẫn khách du lịch tham quan đảo, tổ chức đêm party, đồ nướng hải sản cho khách
du lịch.
1.6.2. Kế hoạch thu mua đất và phát triển dự án homestay
Tổng vốn đầu tư dự án: 9 tỷ
Kế hoạch mua đất bao gồm:
- Đất nền thổ cư dùng để xây dựng homestay: 40 triệu đồng/m2
- Tổng tiền mua đất: 100m2 x 30 triệu đồng /m2 = 3 tỷ đồng
Quy mô xây dựng bao gồm:
- Dự án gồm 1 tầng trệt và 2 tầng lầu với mật độ xây dựng 80%, tạo cảnh
quan chuẩn homestay 20%.
- Tổng diện tích sàn: 3 x 80m2 = 240m2
- Chi phí xây dựng trọn gói: 5 triệu đồng/m2
- Tổng chi phí xây dựng: 240m2 x 5 triệu đồng = 1 tỷ 200 triệu đồng
- Chi phí thiết kế chuẩn homestay: 400 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo thương hiệu trong năm đầu (sẽ có kế hoạch điều
chỉnh theo doanh thu): 150 triệu đồng
- Các chi phí duy trì khác: 4 tỷ 250 triệu đồng
1.6.3. Căn cứ điều kiện tự nhiên - tài nguyên