PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BỊÊT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxd

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
----------

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU
BỊÊT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ

GVHD

:

Th.s VŨ THỊ KIM DUNG

SVTH

:

Đào Nguyệt Vy

MSSV

:

1700261

LỚP

:

61KT1

HÀ NỘI 2019

pg. 1


2

MỞ ĐẦU
1. Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
- Kinh tế đầu tư là một hoạt động quản lý kinh tế cơ bản của Nhà nước, một hoạt động
kinh doanh cơ bản của các doanh nghiệp, vì lĩnh vực này thể hiện cụ thể định hướng kinh tế chính trị của một đất nước, có tác dụng quyết định đối với sự phát triển của các doanh nghiệp
và của cả đất nước về mọi mặt kinh tế, kĩ thuật, văn hóa, xã hội.
ĐTXD sẽ tạo ra cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất xã hội mới gắn
liền với chun mơn hóa và phân cơng lao động xã hội mới, làm cho nền kinh tế phát triển
năng động và hiệu quả hơn.
- ĐTXD sẽ thúc đẩy phát triển khoa học cơng nghệ, phát triển cơng nghiệp hóa hiện đại
hóa đất nước, tăng năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện làm việc
cho người lao động.
- ĐTXD có ảnh hưởng đến sự phát triển đời sống vật chất và tinh thần của xã hội, vì
chính nhờ những dự án đầu tư mà các cơng trình cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội được phát
triển, thu nhập người lao động được tăng thêm, nạn thất nghiệp dần dần được giải quyết.
- Phần lớn DAĐT đều kèm theo các cơng trình xây dựng với các máy móc, thiết bị, cơng
nghệ tương ứng, mà mỗi cơng trình xây dựng như vậy thường là kết itnh của những thành quả
khao học, công nghệ, tổ chức sản xuất và nghệ thuật kiến trúc của cả một thời kỳ đang xét. Sau
khi xây dựng xong và đưa vào sử dụng các cơng trình xây dựng đó lại góp phần mở ra một
thời kỳ phát triển mới của đất nước.

- Hoạt động đầu tư chiếm một nguồn vốn lớn của Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội, có
liên quan đến việc sử dụng hợp lý hay lãng phí tài nguyên và các nguồn lực sản xuất, liên quan
đến bảo vệ môi trường, những sai lầm về xây dựng và lựa chọn cơng nghệ của dự án đầu tư có
thể gây nên các thiệt hại lớn tồn tại lâu dài và khó sửa chữa.
- Đối với các doanh nghiệp, đầu tư là một bộ phận quan trọng của chiến lược kinh doanh
nói chung, có quan hệ chặt chẽ với chiến lược sản phẩm và chiến lược đổi mới cơng nghệ nói
riêng, là một cơng việc sống cịn của người sản xuất kinh doanh.
2. Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là một tập hợp biện pháp có căn
cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật công nghệ, tổ chức sản xuất tài
chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết đinh bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính
đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất
có thể.
- Dự án đầu tư là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở
rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng
hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ, trong khoảng thời gian xác
định.
- Là cơ sở để cho chủ đầu tư biết phương án đầu tư có đáng giá hay không và lựa chọn các
phương án đáng giá nhất trong số các phương án đáng giá, là cơ sở để cấp có thẩm quyền phê
duyệt, huy động vốn đầu tư, thực hiện và vận hành dự án sau này.
3. Nội dung của dự án đầu tư
3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng


2

Chủ đầu tư hoặc cơ quan tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án quan trọng quốc gia,
dự án nhóm A tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để có cơ sở xem xét, quyết định chủ
trương đầu tư XD. Trường hợp các dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) đã có quy
hoạch được phê duyệt đảm bảo nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này thì khơng phải lập báo

cáo nghiên cứu tiền khả thi.
Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của
Luật XD năm 2014, trong đó phương án thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
gồm các nội dung sau:
a. Sơ bộ về địa điểm xây dựng, quy mô dự án, vị trí, loại và cấp cơng trình chính.
b. Bản vẽ thiết kế sơ bộ tổng mặt bằng dự án, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt cơng trình chính
của dự án.
c. Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ thiết kế nền móng được lựa chọn chính của cơng trình
chính.
d. Sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ nếu có.
3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng
1. Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật XD năm 2014
để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định dự án, quyết định đầu tư, trừ các trường hợp
quy định tại Khoản 4 Điều 52 Luật xây dựng năm 2014 và Khoản 2 Điều 5 của Nghị định này.
Riêng đố với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng do cơ quan, tổ
chức theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thực hiện. Nội dung
của Báo cáo nghiên cứu khả thi được lập theo quy định của nghị định này và nghị định của
Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng, sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo
nghiên cứu khả thi sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền theo quy
định Luật đầu tư công
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có trong quy hoạch nghành, quy hoạch XD thì chủ
đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ XD hoặc địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp
thuận, bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thông qua 45 ngày.
4. Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp tại khu vực
chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt thì chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định tại
Điều 47 Luật XD năm 2014 để lập cơ sở Báo cáo nghiên cứu khả thi.
5. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu về bồi thường giải phóng mặt
bằng và tái định cư thì khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người quyết định đầu tư

nghiên cứu điều kiện cụ thể của dự án có thể quyết định tách hợp phần cơng việc bồi thường
thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi
có dự án tổ chức thực hiện. Việc lập thẩm định phê duyệt đối với dự án này được thực hiện như
một dự án độc lập.
4. Nội dung phân tích tài chính tài chính,phân tích kinh tế xã hội dự án đẩu tư
4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư:
- Xác định mục tiêu.
- Thu thập dữ liệu.
- Xác định các yếu tố đầu vào:
+ Vốn đầu tư của dự án


2

+ Doanh thu hằng năm
+ Chi phí vận hành hằng năm
+ Kế hoạch khầu hao tài sản cố định của dự án
+ Lập kế hoạch trả nợ của dự án nếu có vay vốn đầu tư
+ Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành
- Xác định ngưỡng hiệu quả (lãi suất tối thiểu chấp nhận được).
- Phân tích lỗ lãi.
- Phân tích hiệu quả tài chính: sử dụng các chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá dự án có
đáng giá hay khơng.
- Phân tích an tồn tài chính.
4.1.1 Phân tích hiệu quả tài chính theo nhóm chỉ tiêu tĩnh
a. Chỉ tiêu chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm
Chỉ tiêu này dùng để so sánh phương án đầu tư có kết quả như nhau. Phương án tốt nhất
là phương án tính chi phí cho một đơn vị sản phẩm bé nhất.
Cđ = (KcVcRc+VlRl+Cn)→min
Trong đó:

- Cđ: chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
- N: năng suất năm hay công suất khai thác năm của phương án.
- Vc: vốn đầu tư tài sản cố định của phương án.
- Vl: vốn lưu động trung bình hằng năm của phương án.
- Rc: lãi suất đi vay vốn cố định hoặc lãi suất để tính thiệt hại do ứ đọng vốn (nếu là vốn tự có
của phương án).
- Rl: lãi suất vay vốn lưu động hoặc lãi suất thiệt hại đêt tính ứ đọng vốn (nếu là vốn tự có).
- K: hệ số chỉ mức vốn vay cho tài sản cố định phải chịu trung bình hằng năm.
+ Nếu áp dụng phương pháp khấu hao đều và tiền khấu hao thu được sẽ đem đưa vào
vòng quay kinh doanh với lãi suất cũng bằng Rc thì K=
+ Nếu số tiền khấu hao thu được cuối năm sẽ đem trả nợ thì: K=
b. Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm
Lđ=Gđ-Cđ →max
Trong đó:
- Lđ: lợi nhuận của một sản phẩm
- Gđ: giá bán một sản phẩm
- Cđ: giá thành một sản phẩm
c. Phương pháp đánh giá theo chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư
Ml = ≥ r → max
Trong đó:
- M1 mức doanh lợi đồng vốn đầu tư
- Lbq: lợi nhuận bình quân cho cả đời dự án hay có thể cho một năm đại diện
- V: tổng vốn đầu tư đã bỏ ra cho dự án ban đầu
- r: mức sinh lợi tối thiểu của đồng vốr:r đầu tư của doanh nghiệp
4.1.2 Phân tích hiệu quả tài chính theo nhóm chỉ tiêu động
a. Phương pháp phân tích sử dụng giá trị hiện tại của hiệu số thu chi
Hiện giá hiệu số thu chi được tính theo cơng thức tổng qt:
NPV = PB – PC = - =
Trong đó:
- PB: giá trị hiện tại của dịng lợi ích

- PC: giá trị hiện tại của dịng chi phí
- Bt: khoản thu ở năm t


2

- Ct: khoản chi ở năm t
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầu tư của
dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản H ở cuối thời
đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản
khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…) thì cơng thức tính NPV như sau:
NPV = -V + (Bt – Ct) × +
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dựa án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu khác ở cuối thời đoạn phân tích
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án như sau:
+ Nếu NPV ≥ 0 → dự án đáng giá
+ Nếu NPV < 0 → dự án khơng đáng giá
b. Phân tích sử dụng giá trị tương lai của hiệu số thu chi
Giá trị tương lai của hiệu số thu chi được tính theo cơng thức:
NFV = FB – FC =
Trong đó:
- FB: giá trị tương lai của dòng tiền thu
- FC: giá trị tương lai của dòng tiền chi
- Bt: khoản thu ở năm t

- Ct: khoản chi ở năm t
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng số vốn đầu tư
của dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra có khoản thu H ở cuối
thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị
tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án thì cơng thức tính NFV sẽ là:
NFV = -V.(1+r)n + = -V.(1+r)n + (Bt-Ct). + H
Trong đó
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm (t÷n)
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm (t÷n)
- H: khoản thu H ở cuối thời kỳ phân tích
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
Đánh giá dự án như sau:
+ Nếu NFV ≥ 0 → dự án đáng giá.
+ Nếu NFV < 0 → dự án khơng đáng giá.
c. Phương pháp phân tích sử dụng giá trị san đều hằng năm của dòng tiền
Dòng tiền thu san đều hằng năm được tính như sau:
AB = PB. = FB.
Dịng tiền chi san đều hằng năm được tính như sau:
AC = PC. = FC.
Dòng tiền hiệu số thu chi san đều hằng năm được tính theo cơng thức như sau:
NAV = NPV.= NFV. = AB - AC


2

Trong đó:
- FB: giá trị hiện tại của dịng tiền thu

- FC: giá trị tương lai của dòng tiền thu
- PC: giá trị hiện tại của dòng tiền chi
- FC: giá trị tương lai của dòng tiền chi
- NPV: giá trị hiện tại của dòng tiền hiệu số thu chi
- NFV: giá trị tương lai của dòng tiền hiệu số thu chi
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đàu tư
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Giả sử chọn mốc 0 là thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động và biết tổng vốn đầu tư của
dự án, có dịng tiền thu, chi hằng năm là dịng tiền đều, ngồi ra cịn có khoản thu H ở cuối thời
đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài
sản khơng bị hao mịn ở cuối đời của dự án…) thì cơng thức tính NAV sẽ là:
NAV = -V. + (Bt –Ct) + H.
Trong đó:
- V: tổng vốn đầu tư của dự án tính ở thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động
- Bt: dịng thu khơng đổi hằng năm
- Ct: dịng chi khơng đổi hằng năm
- H: khoản thu H ở cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi thanh lý tài sản, giá trị tài
sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn ở cuối đời dự án…)
- n: tuổi thọ của dự án
Đánh giá dự án:
+ Nếu NAV ≥ 0 → dự án đáng giá.
+ Nếu NAV < 0 → dự án không đáng giá.
d. Phương pháp phân tích phương án đầu tư sử dụng suất thu lợi nội tại
Suất thu lợi nội tại (IRR) của dự án là mức lãi suất do nội tại dự án sinh ra mà nếu dùng nó
để tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi của dự án thì có NPV=0 hay PB=PC
Suất thu lợi nội tại được định nghĩa là lãi suất tính trên phần nợ chưa được hồn trả sao cho
kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả bằng 0 khi thực hiện khoản trả nợ cuối cùng.
Cách tính:
=0
Trong đó:

- PB: giá trị hiện tại của dịng tiền thu
- PC: giá trị hiện tại của dòng tiền chi
- EUAV: giá trị san đều hằng năm của dòng tiền hiệu số thu chi
- EUAB: giá trị san đều hằng năm của dòng tiền thu
- EUAC: giá trị san đều hằng năm của dòng tiền chi
- IRR: suất thu lợi nội tại của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư
Đánh giá dự án:
+ Nếu IRR ≥ r → dự án đáng giá.
+ Nếu IRR < r → dự án không đáng giá.
e. Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi
Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) là chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án tính theo số tương
đối, được đo bằng tỷ số giữa tổng giá trị tương đương các khoản thu nhập so với tổng giá trị


2

tương đương các khoản chi phí được quy đổi về cùng một thời điểm chọn trước để phân tích
đánh giá
Cách tính:
BCR = =
Trong đó:
- PB, FB, AB: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hằng năm của
dòng tiền thu
- PC, FC, AC: lần lượt là giá trị hiện tại, giá trị tương lai, giá trị san đều hằng năm của
dòng tiền chi
- Bt, Ct: dòng tiền thu và dòng tiền chi của dự án
- n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư

- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
Đánh giá dự án:
+ Nếu BCR ≥ 1 → dự án đáng giá
+ Nếu BCR < 1 → dự án khơng đáng giá
4.1.3 Phân tích về độ an tồn tài chính và độ nhạy cho dự án
a. Phân tích an tồn nguồn vốn
- Các ngồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy động được của
nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn.
- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án.
- Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức môi giới trung gian.
- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần.
- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình thức ngoại
tệ và tỷ giá hối đối.
- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn đinh hay không ổn đinh, tình trạng lạm phát.
- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số vốn pháp định của dự án
- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn vay (tỷ lệ này thường > 50%), giữa giá
trị tài sản lưu động nợ (tỷ số này thường 2/1 đến 4/1).
b. Thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để lợi nhuận hay các lợi ích khác của dự án được bù
đắp chi phí đầu tư ban đầu của dự án.
Phương pháp tính chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn:
+ Theo chỉ tiêu tĩnh
0 = -V +
Trong đó:
- Thv: thời hạn hồn vốn (năm)
- V: vốn đầu tư ban đầu của dự án
- Bt: khoản thu ở năm t
- Ct: khoản chi ở năm t
+ Theo chỉ tiêu động
0 = -V +

Trong đó:
- Bt: dòng tiền thu của dự án
- Ct: dòng tiền chi của dự án
- r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án
c. Xác định điểm hịa vốn
Cơng thức xác định khối lượng hòa vốn:
Qbe =


2

Doanh thu hịa vốn:
Rbe = Qbe.r = =
Trong đó:
- r: doanh thu đơn vị tính cho một sản phẩm
- v: chi phí biến đổi tính cho một đơn vị sản phẩm
- Qbe: sản lượng hịa vốn
- FC: chi phí cố đinh
- VCbe: chi phí biến đổi tại điểm hịa vốn
d. Phân tích khả năng trả nợ
- Nguồn vốn để trả nợ:
+ Quỹ khấu hao tài sản cố định
+ Trích một phần từ lợi nhuận
+ Vốn vay trung và dài hạn
- Số vốn gốc để trả nợ:
+ Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn
V=
+ Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn
V=
+ Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn

V=
Trong đó:
- V: tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của
dự án
- nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i: lãi suất vay vốn của dự án
- n: thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
- Xác định số tiền trả nợ hằng năm
 Trả đều vốn gốc hằng năm theo một trị số không đổi.
Số tiền trả nợ hằng năm được tính theo cơng thức:
A=
Trong đó:
- A: số tiền vốn gốc trả nợ đều hằng năm.
- V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ
- i: lãi suất vay vốn
- Tn: thời gian trả nợ
- Chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ
Kn(t) =
Trong đó:
- Kn(t): hệ số khả năng trả nợ ở năm thứ t của dự án
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t của dự án, bao gồm lợi nhuận ròng ở năm thứ t,
khấu hao tài sản cố định ở năm thứ t, v.v.
- An(t): tổng số tiền phải trả nợ ở năm thứ t của dự án (bao gồm nợ gốc và tiền lãi vay)
Đánh giá khả năng trả nợ:
+ Nếu Kn(t)< 1: tại năm t dự án khơng có khả năng trả nợ.
+ Nếu 1 Kn(t) < 2: tại năm thứ t dự án có khả năng trả nợ.
+ Nếu Kn> 2: tại năm thứ t dự án có khả năng trả nợ vững chắc.
- Chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ

2

 Quan điểm tĩnh
Thời gian có khả năng trả nợ (Tkh) được tính tốn sử dụng phương pháp trừ dần. Sau đó được
so sánh với thời gian trả nợ Tn để đánh giá khả năng trả nợ của dự án
Thời gian khả năng trả nợ thỏa mãn phương trình sau:
V- =0
Trong đó:
- V: tổng số nợ dự án phải trả
- Tkn: thời hạn có khả năng trả nợ
- Nn(t): nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t
- Tn: thời gian trả nợ
Đánh giá dự án:
Nếu Tkn Tn → dự án ở khả năng trả nợ.
Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả năng trả nợ.
 Quan điểm động
Thời gian có khả năng trả nợ Tkn được tính theo phương trình sau:
V= =0
- r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
e. Phân tích độ nhạy cho dự án
- Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi
các yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi.
- Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với các nhân tố nào, hay nói
một cách khác, nhân tố nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc rủi ro để từ đó có biện pháp
quản lý chúng trong q trình thực hiện dự án.
- Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn được những dự án có độ an tồn cao.
 Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế
đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến
đổi về phía bất lợi 10-20% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính tốn mà vẫn

đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tư tăng ở mức 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành tăng ở mức 10%
4.2 . Phân tích về mặt kinh tế xã hội
Hiệu quả kinh tế -xã hội của dự án là những hiệu quả mà dự án mang lại cho cộng đồng
và quốc gia. Việc phân tích kinh tế -xã hội của dự án đầu tư là đánh giá lợi ích, tác động mà
dự án tạo ra đối với nền kinh tế và xã hội.
● Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
● Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
● Mức thu hút lao động vào làm việc.
● Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án.
● Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
● Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
● Các chỉ tiêu xã hội :
- Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết


2

thất nghiệp...
- Ngồi ra cón có một số chỉ tiêu ngồi dự án như : Bảo vệ mơi truờng sinh thái, nâng
cao trình độ văn hố giáo dục cho nhân dân...
5. Giới thiệu dự án
 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở biệt thự cho thuê Thành Đạt
Chủ đầu tư : Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị Long An
Địa điểm xây dựng : huyện Cần Đước – Long An
Quy mô của dự án:
+) Gồm 29 hạng mục chính: 9 nhà A, 7 nhà B, 7 nhà C, 6 nhà D.
Diện tích chiếm đất của từng cơng trình :

 Nhà A : Scđ =160,85 m2/nhà


Nhà B : Scđ =122,4 m2/nhà.



Nhà C : Scđ =126,1 m2/ nhà.



Nhà D: Scđ =800,2 m2/nhà.

Tổng diện tích chiếm đất là :
Scđ =9A + 7B + 7C + 6D = 9*160,85+ 7*122,4 + 7*126,1 + 6*800,2
= 7988 m2
Diện tích khu đất S = 20000 m2
=>

Mật độ xây dựng được tính theo TCXDVN 323-2004
*100%= 39,94%

Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm.
+ Một số hạng mục phụ khác:
* San lấp mặt bằng.
*Sân thể thao
* Đài nước.
* Bể bơi.
* Vỉa hè.
* Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.

* Hàng rào ,tường bao +Cổng ra vào.
*Hệ thống điều hành kỹ thuật
* Vườn hoa, thảm cỏ
*Khu vui chơi giải trí
* Nhà bảo vệ.
*Hệ thống cây xanh.


2

Bảng a. Quy mơ các hạng mục cơng trình

STT

Các hạng mục

Diện tích (m²)

1

Hạng mục cơng trình nhà A B C D

7988

39,94

2

Sân bãi đỗ xe

800

4

3

Vỉa hè

1700

8,5

4

Nhà bảo vệ+ Nhà điểu hành

100

0,5

5

Khu vui chơi, đài phun nước, vườn
hoa

2000

10

6

Bể bơi

580

2,9

7

Cây xanh

2484

12,42

8

Đường giao thong

3662

18,31

9

Sân chung, sân thể thao

940

4,7

10

Hệ thống cấp điện ngoài nhà

80

0,4

11

Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà

80

0,4

20000

100

Tổng

Tỉ lệ chiếm đất (%)

 Thời gian tính tốn, đánh giá dự án: nda = 17 năm
 Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán với đối tượng
cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi cơng (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể
hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế cơ sở)
+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích là: 39.94%
+) Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình: Cấp III- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất
lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * *)


2

Chương I : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I. Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT)
1. Xác định Tổng mức đầu tư của dự án (GTMĐT)
Nội dung của tổng mức đầu tư dự án được quy định rõ trong khoản 4 Điều 4 nghị định
32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được
xác định theo công thức (1) sau:
GTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + + GQL + GTV + GK + GDP (1)
Trong đó:
GBT,TĐC - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
GXD - Chi phí xây dựng
GTB - Chi phí thiết bị
GQLDA – Chi phí quản lý dự án
GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
GK - Chi phí khác
GDP - Chi phí dự phịng
1.1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Theo quy định tại điểm a khoản 4 điểm 4 của NĐ 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của
Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng :
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, cơng trình
trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho
phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;
a.Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư
Ở dự án này, ta sử dụng đất nơng nghiệp, khơng có tái định cư và chủ đầu tư thực hiện
ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng. Nên chi phí bồi thường gồm:
-

Chi phí bồi thường đất;

-Chi phí bồi thường tài sản trên đất (lúa);
-Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;
-Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp.
- Chi phí thuê đất.
b. Căn cứ xác định


2

+) Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 20/03/2018 quy định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long An
+) Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 về ban hành bảng giá các loại
đất định kỳ5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An.
+) Quyết định số 60/2018/QĐ-UBND bổ sung bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm
(2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An kèm theo quyết định 60/2014/QĐ-UBND.
+) Quyết định số 57/2016/QĐ-UBND ngày 18/10/2016 ban hành quy định đơn giá bồi
thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Long An
+) Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nông

nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành
ngày 15/05/2014
+) Thơng tư số 74/2015/TT-BTC hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết
tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Phương pháp xác định.
 Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sản
trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất, chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chi phí hỗ
trợ chuyển đổi việc làm.
 Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nơng nghiệp đang trồng lúa, nên khơng có
chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư.
 Xác định các chi phí bồi thường:
 Chi phí bồi thường đất.
Chi phí bồi thường đất được xác định bằng cơng thức :
GBTĐ = Gđ x S
Trong đó :
-

Gđ : giá bồi thường đất- đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn
của huyện Cần Đước, dựa vào phụ lục 1 Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày

-

19/12/2014 trên địa bàn tỉnh Long An : Gđ = 108.000 đồng / m2.
S : Tổng diện tích đất=20000 (m2)

GBTĐ = 0,108 * 20000 = 2160 (triệu đồng).
Chi phí bồi thường lúa.
Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

2

GBTL = Gl x S
Trong đó :
+ Gl: giá bồi thường lúa - lấy Gl= 7000 đồng ( tham khảo giá thị trường).
+ S : Tổng diện tích đất.
GBTL = 0.007*20000 = 140( triệu đồng).
 Chi phí hỗ trợ:
+ Chi phí ổn định đời sống:
Theo khoản 3, điều 19, Quyết định 47/2014/QĐ-UBND ban hành 15/05/2014 “Thu hồi
trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu
không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở ” ,” Mức
hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính bằng tiền tương đương 30 kg
gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương”. Giả thiết
có 300 nhân khẩu. Lấy giá tham khảo 11.800 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12 tháng
 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống = 300*30*0.0118*12=1274,4 triệu VNĐ
+ Chi phí hỡ trợ việc làm:
Theo điều 20 Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản suất nông
nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được “hỗ trợ không quá 5 lần giá đất nông nghiệp
cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với tồn bộ diện tích nơng nghiệp bị thu hồi”
bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 2 lần giá đất nông nghiệp quy định
với diện tích đất nơng nghiệp thực tế bị thu hồi.
Theo điều 14 Quyết định 09/2018/QĐ-UBND về việc ban hành qui định về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Long An qui định : Mức hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không quá 0,4 lần được áp
dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh.


GHTVL = 0.4*2160=864 (triệu đồng)

 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư: Theo khoản 1 điều 3 Thơng tư số
74/2015/TT/BTC quy định: Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư được trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư của dự án. Trong đó chủ đầu tư là Cơng ty đầu tư phát triển nhà và đô thị Long
An được phân bổ 2% (do khơng thể tìm được văn bản qui định cụ thể về nguồn kinh phí
bảo đảm cho việc tổ chức hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của tỉnh Long An, nên


2

trong đồ án lấy bằng 98% của 2%). Khi đó chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường được xác
định bằng công thức:
GCPTC =(1-0.02)* 2%*(GĐS + GCĐVL+GBTL+ GBTĐ)
=0. 98*2%* (1274,4+864+140+2160)
= 86,99(triệu đồng)
 Vậy tổng chi phí hỗ trợ, bồi thường, tái định cư:
GCPTC + GBTL + GBTĐ + GĐS+GCĐVL=86,99+140+2160+1274,4+864
=4598,39 (triệu đồng)
 Chi phí thuê đất:
Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức.
GCPTĐ 1 năm = GTĐ x S
Theo thông tư 94/2011TT-BTC tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất 1 năm G1N =1,5% giá 1 m2
đất theo mục đích sử dụng thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.
-Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê ở huyện Cần Đước, Long An là: 900
nghìn/m2/ năm căn cứ Quyết định số 60/2018/QĐ-UBND bổ sung bảng giá các loại
đất định kỳ 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An kèm theo quyết định
60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 và Quyết định số 61/2016/QĐ-UBND ngày
18/11/2016 của UBND tỉnh Long An:
Giá thuê đất được xác định bằng công thức:
GTĐ= F* G1N*TXD

-Trong đó:
F: Tổng diện tích mặt bằng, F = 20000 m2
TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm
G1N: Giá thuê đất 1 năm.G1N = 1,5% ×900.000 = 135.000 đồng/m2
Tiền thuê khu đất 1 năm là: 20000* 135000=270 triệu đồng
->Vậy tiền thuê đất của dự án trong 2 năm xây dựng là: 270 *2=540 triệu đồng
- Chi phí thuê đất trong 27 năm là :
G=270*27=7290(triệu đồng)
Chi phí thuê đất trong 1 năm là 270 triệu đồng. Chi phí bồi thường 4598,39 (triệu đồng). ->
dự án được khấu trừ số năm tiền thuê đất là:
n= 4598,39/270=16,76 < 27 năm nên tiền thuê đất của dự án được khấu trừ do doanh
nghiệp ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và tổ chức bồi thường giải phóng mặt
bằng là 16,76 năm, cịn lại phải trả tiền thuê đất là 10,24 năm tương ứng số tiền thuê đất là


2

Gthuê = 270*10,24 = 2764,8đồng/m2
Vậy dự án được không phải trả tiền thuê đất trong 2 năm xây dựng và 14,76 năm vận hành.
Bảng 1.Bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Đơn vị tính :triệu đồng
STT

Nội dung

Chi phí trước thuế

1

Chi phí bồi thường đất

2160

2

Chị phí bồi thường tài sản
trên đất(lúa)

140

3

Chi phí chuyển đổi nghề
nghiệp và tạo việc làm

864

4

Chi phí hỗ trợ ổn định đời
sống

1274,4

5

Chi phí tổ chức để hỗ trợ,
bồi thường và tái định cư

86,99

7

Tổng cộng

Thuế VAT

4598,39

0
0

0

0

0

0

Chi phí sau thuế
2160
140

864

1274,4

86,99

4598,39

I.2 Xác định chi phí xây dựng
a. Các căn cứ :
- Danh mục các cơng trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
- Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục (m2, md…)
- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành
Chi phí xây dựng được tính tốn theo cơng thức (2) sau:
Trong đó:
giXD - Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của cơng trình, hạng mục cơng trình thứ i
n – Số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án
Đối với những hạng mục thơng dụng thì giXD được tính như sau:
giXDCT = Si x Pi (3)
Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công
suất của hạng mục thứ i;
Si - diện tích hay cơng suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)


2

Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì g iXDCT tính như phương pháp lập dự tốn chi
tiết hạng mục.
-Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạng mục xây dựng thứ i.
b. Xác định diện tích xây dựng cơ bản:
- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngồi tường
bao có mái che, cụ thể là:
+ Diện tích phịng ăn;
+ Diện tích phịng ngủ;
+ Diện tích phịng tiếp khách, phịng học tập, phịng đọc sách, giải trí của gia đình

hoặc cá nhân;
+ Diện tích khu vệ sinh, nhà bếp, nhà kho;
+ Diện tích hành lang, ban công, cầu thang. Nếu ngôi nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ thì
-

diện tích sàn xây dựng nhà ở mới bằng tổng diện tích sàn sử dụng của các căn hộ
Diện tích xây dựng : là diện tích mà cơng trình phủ bóng xuống mặt đất
Bảng 1.2: Bảng tính diện tích sàn

STT

NHÀ

TẦNG
Tầng trệt
Tầng 1

1

2

3

4

A

B

C

D

Tầng 2
Tầng 3
Tầng
mái
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3
Tầng
mái
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3
Tầng
tum
Tầng
mái
Tầng 1
Tầng 2
Tầng 3
Tầng

CƠNG THỨC
11*23-0.75*10.75-5*8.125-1.25*11.65.5*2.25-1.75*1.825-2*5.25-3.25*2.43/2
16.4*8.35-1.75*1.2-1.1*(6.35+1.8)0.5*9.625-0.25*2.8
16.15*8.125-0.5*2.8-2.7*2.1-2.75*1.22.6*1
16.15*8.125-2.27*2.1-0.5*2.8
8.75*16.4-1*2.4

Tổng diện tích sàn 9 nhà A
7.5*16-1.29*1.7
7.5*14.21
7.5*13.69-0.4*4
7.5*13.29-2.5*3.2-7.5*1.5
Tổng diện tích sàn 7 nhà B
12*10.02-3.4*6.3+0.71*3.46
12*10.02-3.4*6.3+0.9*(6.62+4.3+6.82)
12*6.62+5.92*3.4
10.62*13.42-4.1*6.19
10.62*13.42-4*4.1-3.1*2.3
Tổng diện tích sàn 7 nhà C
31.78*24.56
15.26*21.36+5.43*18.56*2-1.39*2.7
25.79*19-2*1.2*7.83-4*1.39*2.7
26.21*18.63-4*4.03*1.4-15.48*10.36-

DT

TỔNG
DT

159.795
120.36
664.6
118.25
125.05
141.1
5981,4
117.807

106.575
101.075

405.9

80.425
2841,3
101.2766
114.786
99.568
117.1414

551.8

118.9904
780.5168
523.7622
456.206
254.5965

3862,6
2015.1


2
mái

2*3.95*7.83+2*2.135*2.6
Tổng diện tích sàn 6 nhà D
Tổng diện tích xây dựng: 9A+7B+7C+6D

12090,6
24775,9

c. Xác định suất chi phí xây dựng Si (chưa có VAT):
 Dự án bắt đầu thực hiện vào quý 1 năm 2019 nhưng bộ xây dựng chỉ mới ban hành
suất vốn đầu tư năm 2017 (theo Quyết định 1291/QĐ-BXD 2018 công bố suất vốn
đầu tư xây dựng, giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình 2017) với suất
chi phí xây dựng năm 2017 là 7,61 triệu đồng/m2. Do đó ta phải quy đổi về suất chi
phí xây dựng năm 2019 theo cơng thức:
PXD2019q1 =PXD2017*(I XDCTbq)6
Trong đó:
- PXD2019 q1: Suất chi phí xây dựng q I năm 2019
- PXD2017 quý4=7,61 triệu đồng: Suất chi phí xây dựng quý IV năm 2017.
- IXDCTBbqk: Mức độ trượt giá bình qn tính trên cơ sở bình qn chỉ số giá xây dựng cơng
trình theo loại cơng trình của tối thiểu 3 năm gần nhất. Ta lấy 3 năm gần kề với năm công bố:
năm 2016, 2017, 2018.
*Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %.
- k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn
đầu tư. Ở đây k=6 ( từ quý IV năm 2017 đến quý I năm 2019).
Tính IXDCTBbq:

Quyết định số 102/QĐ –SXD ngày 15/03/2016 của Sở xây dựng tỉnh Long An


( Chỉ số giá xây dựng quý I năm 2016)
Quyết định chỉ số 268/QĐ-SXD ngày 04/07/2016 Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý II năm 2016)
Quyết định số 465/QĐ-SXD ngày 28/10/2016 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý III năm 2016)
Quyết định số 523/QĐ –SXD ngày 28/12/2016 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý IV năm 2016)
Quyết định số 49/QĐ –SXD ngày 29/03/2017 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý I năm 2017)
Quyết định số 105/QĐ –SXD ngày 13/06/2017 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý II năm 2017)
Quyết định số 246/QĐ-SXD ngày 29/09/2017 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý III năm 2017)
Quyết định số 327/QĐ-SXD ngày 29/12/2017 của Sở xây dựng tỉnh Long An
( Chỉ số giá xây dựng quý IV năm 2017)

2



Quyết định số 126/QĐ-SXD ngày 16/03/2018 của Sở xây dựng tỉnh Long An



( Chỉ số giá xây dựng quý I năm 2018)
Quyết định số 58/QĐ-SXD ngày 29/06/2018 của Sở xây dựng tỉnh Long An ( Chỉ



số giá xây dựng quý II năm 2018)
Quyết định số 27/QĐ-SXD ngày 26/09/2018 của Sở xây dựng tỉnh Long An ( Chỉ



số giá xây dựng quý III năm 2018)
Quyết định số 42/QĐ-SXD ngày 29/12/2018 của Sở xây dựng tỉnh Long An ( Chỉ



số giá xây dựng quý IV năm 2018)
Chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011=100%

BẢNG A: CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG 3 NĂM GẦN NHẤT
STT
1
2

3
4
5
6

QUÝ
1/2016
2/2016
3/2016
4/2016
1/2017
2/2017

CHỈ SỐ GXD
124,57
126,74
126,06
126,07
107,13
109,27

CHỈ SỐ GXD LIÊN HỒN
1,0236
1,0174
0,9946
1,0000
1,0000
1,0200

7

8
9
10
11
12

3/2017
4/2017
1/2018
2/2018
3/2018
4/2018

111,97
111,94
111,98
112,23
113,63
117,39

1,0247
0,9997
1,0004
1.0022
1,0125
1,0460

Chỉ số giá xây dựng liên hồn: .
Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:
I’bq quý = (Ibq+∆)

 Chỉ số giá phần xây dựng bình quân:
Ibq=(1,0236+1,0174+0,9946+1,0000+1,0000+1,0200+1,0247+0,9997+1,0004+1,002
2+1,0125+1,0460)/12= 1,012
Chọn ∆=0,008 nên Ibq quý = 1,02
d. Tính suất chi phí xây dựng cho các hạng mục.


2

PXD=PXD2017 x Ibq

2019

STT

TÊN HẠNG MỤC
(MÔ TẢ)

PXD-2017

quý

6

(sau
thuế)

PXD-2019
(trước
thuế)

Đơn vị

I. CÁC HẠNG MỤC CHÍNH
1

Nhà A, B, C, D: Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến
3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT.
II. CÁC HẠNG MỤC PHỤ

8,76

9,86

8,96

triệu
đồng/m2

1

Bể Bơi: Theo quyết định 1291/QĐ-BXD
2018 công bố Suất vốn đầu tư xây dựng
cơng trình giá xây dựng tổng hợp2017, thì
đối với Bể bơi ngồi trời (khơng có khán
đài), kích thước kích thước 16x8 m

9.48

10,68

9,71

triệu
đồng/m2

2

Nhà quản lí khu biệt thự:Nhà 2 tầng kết
cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây
gạch, sàn và mái BTCT đổ tại chỗ

6.97

7.85

7,14

triệu
đồng/m2

3

Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà 1 tầng,
tường bao xây gạch, mái tôn

1.73

1.95

1.77

triệu
đồng/m2

4

Đường giao thông nội bộ: đường cấp V,
nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5
m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố
rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo
đường), mặt đường láng nhựa tiêu chuẩn
4.5Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm
hoặc đá dăm tiêu chuẩn

11,42

12,86

11,69

triệu
đồng/m2


2
5

Sân bãi đỗ xe: lấy theo dự tốn các cơng
trình tươg tự

-

-

1.5

triệu
đồng/m2

6

Vườn hoa, thảm cỏ: dự kiến tính theo các
cơng trình có quy mơ tương tự

-

-

0.15

triệu
đồng/m2

-

-

1.5

triệu
đồng/m

7

Hàng rào:cao 1,8m, xây bằng tường gạch
chỉ 220mm có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao
1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự
kiến tính theo các cơng trình tương tự

8

Vỉa hè:gạch block tự chèn trên nền xử lý
phẳng, lấy theo đơn giá dự kiến tham khảo

-

-

0.8

triệu
đồng/m2

9

Cổng chính: 1 cổng chính, gồm trụ cổng và
cổng, giá lấy theo đơn giá dự kiến

-

-

100

triệu
đồng/cái

10

Cổng phụ: 1 cổng phụ gồm trụ cổng và
cổn, giá lấy theo đơn giá dự kiến

-

-

60

triệu
đồng/cái

11

Cây xanh:Cây xanh bao quanh dự án gồm
cây xanh ven đường, trên vỉa hè... Dự kiến
khoảng 10m /1cây, dự kiến khoảng 200 cây

-

-

0.18

triệu
đồng/cây

12

Cây cảnh: Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh
trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng
cho các nhà là 130 cây

-

-

0.35

triệu
đồng/cây

-

-

2% Gxdc

triệu
đồng/ht

-

-

2% Gxdc

triệu
đồng/ht

-

-

0.09

triệu
đồng/m2

-

-

1% Gxdc

triệu
đồng

132

14

15

16

Hệ thống cấp điện ngồi nhà:chi phí dự
kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngồi nhà là
2% chi phí xây dựng các hạng mục chính
(chưa bao gồm thuế VAT).
Hệ thống cấp, thốt nước ngồi nhà: chi
phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thốt
nước ngồi nhà là 2% chi phí xây dựng các
hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT).

San lấp mặt bằng: San nền bằng lớp cát
đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lấy
theo các cơng trình tương tự
Các hạng mục khác:Trong dự án lấy dự
kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục
chính.


2

e. Tính tốn chi phí xây dựng cho dự án
Dựa vào số liệu đã tính ở các mục trên, số % chiếm diện tích của các hạng mục ở bảng
1.1a. Quy mơ các hạng mục cơng trình, và bảng 1.2 Tính diện tích sàn ta có bảng tổng hợp
chi phí xây dựng( Bảng 2)

ST
T
1

BẢNG 2: TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC
Đơn
CP trước
Tên hạng mục.
Si
Pi
Thuế VAT
vị2
thuế
Xây dựng nhà A
m
5981.4
8,76
52397,064
5239,706

CP sau thuế
47157,358

2

Xây dựng nhà B

m2

2841.3

8,76

24889,788

2488,979

22400,818

3

Xây dựng nhà C

m2

33836,376

3383,638

30452,738

4

Xây dựng nhà D

m2

3862.6
8,76
12090.

8,76
6
800
1,5
3662
1,05
2% XD chính
2% XD chính
600
1,5
1
100
1
60
1170
0,15
200
0,2
130
0,3
1700
0,8

105913,656

10591,366

95322,29

1080

3845.1
4340,74
4340,74
900
100
60

108
384.51
434,074
434,074
90
10
6

972
4229.61
1887.35
1887.35
924
110
66

175.5
40
39

17.55
4
3.9

193.05
44
42.9

1360

136

1496

5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Sân bãi đỗ xe
Đường giao thơng

HT cấp điện ngồi
HT cấp nước ngồi
Hàng rào
Cổng chính
Cổng phụ
Vườn hoa
Cây xanh
Cây cảnh
Vỉa hè
Bể bơi
Nhà điều hành
Nhà bảo vệ

2

m
m2
Ht
Ht
m
cái
cái
m2
cây
cây
m2
2

580

9,48

5202.6

520.26

5722.86

2

41

6.97

285,77

28,577

291.34

2

59

1.73

102,07

10,207

104.165

1620
2170,37
242698,774

162
217,037
24269,877

1782
9436,757
266968.651

m
m
m

2

San lấp mặt bằng
m
18000
0,09
Hạng mục khác
Hm
1% XD chính
Tổng chi phí xây dựng của dự án

Vậy tổng chi phí xây dựng của dự án: GXD=266968.651 (triệu đồng)

2

3. Xác định chi phí thiết bị cho dự án( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc
tài sản cố định)


Các căn cứ xác định:

- Căn cứ nhu cấu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các
nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ trong quản lý điều hành dự án...
- Căn cứ và giả thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyện, kho bãi, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự toán là:
USD/VNĐ=22250
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
*Tính chi phí mua sắm thiết bị theo cơng thức sau theo thơng tư số 06/2012/TT-BTC
Trong đó:
Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;
Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:
M i = mi + ni + K i + V i + hi
mi-giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN;
ni-Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i;
Ki-Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container......
Vi- Chi phí bảo quản, bảo dưỡng.....tại hiện trường;
hi-Thuế và phí bảo hiểm...
a. Thống kê số lượng các loại phòng
Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các
hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà:

- 9 nhà A, 7 nhà B, 7 nhà C, 6 nhà D
- Nhà điều hành ( NĐH)
- Nhà bảo vệ (NBV)
Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án
-Hệ thống máy phát điện
-Một hệ thống PCCC chung toàn khu


2

-Một hệ thống lọc & bơm nước
-Một bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm

BẢNG : THỐNG KÊ SỐ LƯỢNG PHỊNG
ST
T
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

15
16
17
18

Loại phịng
Nhà A
Số lượng
9
Phịng khách
9
Bếp + phịng ăn
9
Phịng ngủ
45
Phịng SHC
9
Phòng vệ sinh nhỏ
45
Phòng tắm lớn
27
Phòng giặt
9
Phòng ngủ giúp việc
9
Phòng quần áo
27
Phịng thờ
9
Gara

9
Phịng trực
0
Phịng quản lí
0
Phịng máy phát
điện
0
Phịng làm việc
18
Phịng đọc
9
Kho
9

Nhà B
7
7
7
28
7
35
21
7
7
14
7
7
0
0

Nhà C
7
7
7
28
7
35
21
7
7
14
7
7
0
0

Nhà D
6
12
12
36
6
42
21
6
6
24
6
6

0
0

NĐH
1
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1

NBV
1
0
0
0
0
1
0
0
0
0

0
0
1
0

Tổng
31
35
35
137
29
168
99
29
29
79
29
29
1
1

0
7
0
7

0
7
0
7

0
12
6
6

0
0
0
0

0
0
0
0

0
44
15
29

QUY ĐỊNH TỐI THIỂU VỀ CƠ SỞ VẬT CHẤT
VÀ TIÊU CHUẨN PHỤC VỤ CỦA KHÁCH SẠN DU LỊCH
( Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93)
Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du
lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau: (Theo TTLB số 1192/TT-LB
ngày 29-12-93)
Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 43
inch, đầu đĩa + dàn âm thanh.
Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm, 01 tủ quần

áo 3 cánh, 01 bàn trang điểm.
Bếp + phòng ăn : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 320 lít, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lị vi sóng,
01 bộ bàn ghế, 01 điều hịa, 01 tivi LCD 32 inch, 1 bình nóng lạnh.


2

Phịng tắm : 01 bình nóng lạnh, 01 vịi sen, 01 bồn tắm , 01 gương và bồn rửa mặt .
Phòng WC : 01 bồn cầu , 01 bồn rửa tay .
Phòng giặt : 01 máy giặt.
Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.
Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 43 inch, 01 sofa , 01 điện thoại.
Phòng thờ: 01 tủ thờ.
Phòng đọc : 01 giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính.
Phịng làm việc : 01 bàn làm việc, 01 dàn máy tính , 01 máy in , 01 tủ tài liệu
Phòng quần áo : 1 giá treo quần áo, 1 tủ quần áo 2 ngăn, gương
Phòng điều hành quản lý : 04 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài
điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi
tính, 02 máy in, 01 nóng bình lạnh, 3 tủ tài liệu.
Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 21 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 1 quạt
treo tường.
Phòng máy phát điện : 1 máy phát điện .
Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 ơ tơ con 4 chỗ.

Kết quả tính tốn chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau :

STT

BẢNG 3: CHI PHÍ MUA SẮM CÁC LOẠI THIẾT BỊ LỚN
Đơn vị: triệu đồng

Đơn
Loại thiết bị
SL Đơn giá
CPTT
Thuế VAT
vị

CPST

Nhà ABCD

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Tivi LED 43 inch
Tivi LED 32 inch
Điều hòa 2 chiều
Tủ lạnh 320 lít
Bình nóng lạnh

Máy giặt 7.5 kg
Đầu đĩa
Máy hút mùi
Dàn âm thanh
Bộ sofa nội thất
Điện thoại bàn
Giường đôi
Giường đơn

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Dàn
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc

64
172
199
35
134
29
35

35
36
41
230
136
30

14.79
9.49
12.89
9.7
2.6
6.8
1.58
1.15
7.46
16
0.95
9.7
5.4

946.56
1632.28
2565.11
339.5
348.4
197.2
55.3
40.25
261.1

656
218.5
1319.2
162

10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%
10%

1041.216
1795.508
2821.621
373.45
383.24
216.92
60.83
44.275
287.21
721.6
240.35

1451.12
178.2