đánh giá quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu.............................................................1
Trong những năm gần đây, hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày càng phát triển. Do nhu cầu của người công chứng
ngày càng cao để đảm bảo tính pháp lý hợp đồng chuyển nhượng, vì vậy đối
với mỗi cơng chứng viên cần phải có những kỹ năng cứng về các quy định
của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đây mỗi cơng chứng viên cần có những
nhận định để hồn thiện pháp luật các quy định hiện hành về việc cấp giấy
chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.............................................................1
Để hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một
tổng thể thống nhất của việc tiếp tục hồn thiện chính sách và pháp luật đất
đai ở nước ta hiện nay, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp phù hợp với
điều kiện và trình độ phát triển của Việt Nam, đồng thời tiếp cận với xu
hướng chung của thế giới....................................................................................1
Sau đây tôi xin viết báo cáo chuyên đề với nội dung: “Anh (Chị) cho biết
hiện tại có bao nhiêu loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được
công nhận áp dụng trong hoạt động công chứng? Anh (Chị) hãy đánh giá
quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với
quyền sử dụng đất” để làm rõ các quy định của pháp luật về việc cấp giấy
chứng nhật đối với quyền sử dụng đất nói chung cũng như cơng chứng các
hợp địng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, vay mượn tài sản nói riêng......1
1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu.................................................................1
- Nghiên cứu các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được công
nhận......................................................................................................................1
- Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập của quá trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất...............................................................................................1
- Đề xuất các biện pháp, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy định hiện
hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất 1

1.3. Cơ cấu của bài báo cáo.................................................................................1
Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận. Trong đó, Nội dung của báo cáo
được chia thành 3 phần như sau:.......................................................................1
- Phần mở đầu......................................................................................................1
- Phần Nội dung...................................................................................................1
Chương 1: Quy định của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
...............................................................................................................................1
Chương 2: Hoàn thiện quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy
chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.............................................................1
Chương 3: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy định hiện hành của pháp
luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất..........................2
Phần Kết luận......................................................................................................2
NỘI DUNG...........................................................................................................3
CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.......................................................................3
1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................3
Ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là sổ
trắng, sổ hồng hoặc sổ đỏ. Khái niệm về GCNQSDĐ có sự thay đổi theo
thời gian và được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Hiện tại,
một số loại GCNQSDĐ đã ngưng cấp nhưng vẫn còn giá trị lưu hành sử
dụng......................................................................................................................3
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy
chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).....................................................3
Mặc dù áp dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận nhưng các loại Giấy
chứng nhận được ban hành trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không bắt buộc
đổi sang Sổ hồng).................................................................................................3

Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu
lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này được nêu rõ
tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:..............................................3
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”..................................................................................................3
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp...........................................................................................3
1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................................3
Theo thời gian, các quy định của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất có sự thay đổi, theo ngơn ngữ thường dùng gọi là sổ trắng, sổ hồng
hoặc sổ đỏ.............................................................................................................3
Sau đây là bảng phân loại các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
nước ta, một số loại GCNQSDĐ đã ngưng cấp nhưng vẫn có giá trị lưu
hành sử dụng. Đây cũng chính là những loại giấy chứng nhận quyền sử
dụng được công nhận áp dụng trong hoạt động công chứng..........................3
1.2.1. Sổ trắng......................................................................................................3
* Tên pháp lý:......................................................................................................3
– Cấp trước 30/04/1975: Có văn tự đoạn mại BDS, Bằng khoán điền thổ.....4
– Cấp sau 30/04/01975: Có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng,
giấy chứng nhận (hoặc quyết định)....................................................................4
* Căn cứ luật........................................................................................................4
– Chưa có văn bản pháp luật nào quy định......................................................4
– Ở 1 số địa phương, theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003,.....................4

* Cơ quan cấp......................................................................................................4
– Cấp trước 30/04/1975: Cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ....................4


– Cấp sau 30/04/01975: Cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam..............................................4
* Khu vực được áp dụng: cả nước.....................................................................4
* Loại đất được áp dụng: Tất cả các loại đất....................................................4
* Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy..................4
* Thông tin ghi nhận:..........................................................................................4
– Văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ...................................4
– Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng...............................................4
– Giấy chứng nhận/ quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sở
hữu nhà ở….........................................................................................................4
1.2.2. Sổ đỏ...........................................................................................................4
* Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......................................4
* Căn cứ luật........................................................................................................4
– Nghị định 64-CP;..............................................................................................4
– Thông tư 346/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn cấp GCNQSDĐ.....................4
* Cơ quan cấp......................................................................................................4
– Bộ Tài nguyên và Môi trường.........................................................................4
* Khu vực được áp dụng: ngồi đơ thị..............................................................4
* Loại đất được áp dụng:....................................................................................4
- Đất nông nghiệp................................................................................................4
– Đất lâm nghiệp..................................................................................................4
– Đất nuôi trồng thủy sản...................................................................................4
– Đất làm muối.....................................................................................................4
– Đất ở nông thôn................................................................................................5
* Đối tượng được áp dụng: Đa phần hộ gia đình.............................................5
* Thơng tin ghi nhận:..........................................................................................5

– Quyền sử dụng đất: đất ở, đất sản xuất, nơng nghiệp,….............................5
– Ghi nhận cơng trình xây dựng trên đất (nếu có)...........................................5
1.2.3. Sổ hồng cũ..................................................................................................5


* Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở.............................................................................................................................5
* Căn cứ luật........................................................................................................5
– Nghị định 60-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị. 5
* Cơ quan cấp......................................................................................................5
– Bộ Xây dựng......................................................................................................5
– Ngồi ra, cịn ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ trong phạm vi địa
bàn.........................................................................................................................5
* Khu vực được áp dụng: đô thị........................................................................5
* Loại đất được áp dụng:....................................................................................5
Đất ở đô thị...........................................................................................................5
* Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy.................5
* Thơng tin ghi nhận:..........................................................................................5
– Ghi nhận quyền sở hữu đất ở bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích,
loại đất, thời hạn sử dụng...................................................................................5
– Ghi nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử
dụng chung, riêng, số tầng…..............................................................................5
1.2.4. Sổ hồng đồng sở hữu.................................................................................5
* Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất...............................................................................5
* Căn cứ luật........................................................................................................5
– Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT...................................................................5
– Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................................5
* Cơ quan cấp......................................................................................................5

– Bộ Tài nguyên và Môi trường.........................................................................5
– Một số trường hợp uỷ quyền cho UBND cấp huyện.....................................5
* Khu vực được áp dụng: Cả nước....................................................................6
* Loại đất được áp dụng:....................................................................................6
Tất cả các loại đất................................................................................................6


* Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy.................6
1.2.5. Sổ hồng đồng riêng....................................................................................6
* Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất...............................................................................6
* Căn cứ luật........................................................................................................6
– Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT...................................................................6
– Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................................6
* Cơ quan cấp......................................................................................................6
– Bộ Tài nguyên và Môi trường.........................................................................6
– Một số trường hợp uỷ quyền cho UBND cấp huyện.....................................6
* Khu vực được áp dụng: Cả nước....................................................................6
* Loại đất được áp dụng:....................................................................................6
Tất cả các loại đất................................................................................................6
* Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy.................6
* Thông tin ghi nhận:..........................................................................................6
– Ghi nhận quyền sở hữu đất ở bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích,
loại đất, thời hạn sử dụng...................................................................................6
– Ghi nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử
dụng chung, riêng, số tầng…..............................................................................6
1.2. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................6
Pháp luật đã có quy định về việc ghi nhận thông tin về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:..................................6
Theo quy định tại Điều 3, Thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định thông
tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng bao gồm:.........................................6
“a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái


tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;..........................................................................................................7
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận;.....................................................................................7
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng
nhận";...................................................................................................................7
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;”......................................................................7
1.3 Quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với
quyền sử dụng đất...............................................................................................7
Điều kiện để cá nhân hoặc tổ chức được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất .........................7
Theo quy định tại của Luật đất đai 2013, điều điện để được cấp sổ chia làm
02 trường hợp......................................................................................................7
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100
Luật Đất đai 2013................................................................................................7

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định
43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
...............................................................................................................................7
Cụ thể sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ sau đây:............................7
(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình.............................................7


Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và khơng phải nộp
tiền sử dụng đất:..................................................................................................7
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam.......................................................................................................................7
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15/10/1993...................................................................................................8
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất;...........................................................................................................8
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất....................8
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15/10/1993.........................................................................................8
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.................................................8
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà

ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư
02/2015/TT-BTNMT............................................................................................8
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê
đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội
đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp
pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).......8
(2) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác....8
Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất


tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp
giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:..................................................8
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự
chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ...............................................................................................................8
- Đất khơng có tranh chấp..................................................................................8
(3) Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất
theo:......................................................................................................................8
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,..............................................8
- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,..........................................8
- Văn bản cơng nhận kết quả hịa giải thành,...................................................8
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.......................................................8
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng
nhận thì được cấp................................................................................................9
Trường hợp 2: Khơng có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai
2013.......................................................................................................................9

Bởi vì khơng có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nên tùy
thời điểm sử dụng đất, tình trạnh tranh chấp thửa đất và địa bàn sử dụng
cũng như mục đích sử dụng đất mà sẽ có những quy định cấp Giấy chứng
nhận khác nhau...................................................................................................9
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và
khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ
thể:........................................................................................................................9
(1) Khơng phải nộp tiền sử dụng đất.................................................................9
Hộ gia đình, cá nhân khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện
sau. .......................................................................................................................9


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014......................9
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;..........................................................9
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn;.............................................................................9
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
khơng có tranh chấp............................................................................................9
(2) Có thể phải nộp tiền sử dụng đất.................................................................9
Hộ gia đình, cá nhân khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
...............................................................................................................................9
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.................................9
- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.................................9
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp và phù hợp với
quy hoạch tại địa phương...................................................................................9
CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT
VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

.............................................................................................................................10
2.1. Quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử
dụng đất..............................................................................................................10
* Thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất...........................10
Đây là trình tự thủ tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Căn cứ Điều 71 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai.......................................................................................................10
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định và nộp hồ
sơ tại Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND xã, phường, thị
trấn nơi có đất (sau đây viết gọn là UBND cấp xã) trong trường hợp có nhu
cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã......................................................10


Trường hợp 1: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu gồm có:...........................................................................................10
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;..........................10
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và
Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây
gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền
sử dụng đất;.......................................................................................................10
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất...................................................................................................10
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc cơng trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về
quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện

trạng nhà ở, cơng trình đã xây dựng);.............................................................10
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;.........................................................................10
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);...........10
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích
quốc phịng, an ninh thì ngồi giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d
Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phịng, Bộ trưởng
Bộ Cơng an về vị trí đóng qn hoặc địa điểm cơng trình; bản sao quyết
định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục
đích quốc phịng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn
vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;.............11


g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo
sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng
thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.................................................11
Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký
đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các
giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại
các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này...............................................................11
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số
04/ĐK..................................................................................................................11

Trường hợp 3: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời
là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của
người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:...........................11
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;..........................11
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP;....................................................................................11
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
.............................................................................................................................11
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất;.........................................................................11
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)..........................11


Trường hợp 4: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với
trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:..............................12
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;...............................................................12
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản
lý (nếu có);..........................................................................................................12
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu
có)........................................................................................................................12
5. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng
của tổ chức đầu tư xây dựng để bán được thực hiện theo quy định tại
Khoản 3 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP."....................................12

Bước 2: Cán bộ, công chức tại Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả kiểm
tra tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ có trong hồ sơ:..............................12
Trường hợp 1: Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng
đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch............................12
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy
tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận
tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, cơng trình xây
dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường
hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác
nhận sơ đồ nhà ở hoặc cơng trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ
chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc
bản đồ;................................................................................................................12
Trường hợp 2: Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực
hiện các cơng việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải


thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa
đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp
(nếu có);..............................................................................................................12
Niêm yết cơng khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân
cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15
ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi
hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.............................................................12
Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm...........................................12
- Thơng báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để văn phòng đăng

ký đất đai thực hiện các công việc như sau:....................................................13
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý
kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;..13
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do
người sử dụng đất nộp (nếu có);......................................................................13
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác
nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt
động đo đạc bản đồ;..........................................................................................13
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào
đơn đăng ký;......................................................................................................13
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33
và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước


đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn khơng quá 05 ngày làm việc, cơ quan
quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời
bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;..............................................13
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ tài chính,
trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài

nguyên và mơi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;..................13
- Thơng báo cho Cơ quan tài nguyên và môi trường để Cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện các công việc như sau:............................................13
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;. .13
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hồn thành nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.............................................................14
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai....................14
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp
luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và.................14
Bước 4: Người sử dụng đất xuất trình giấy biên nhận, nộp phí, lệ phí, nhận
kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ..............................................................................14
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ
theo quy định trước khi nhận Giấy chứng nhận............................................14


2.2. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nước ta................................................................................................................14
Hiện nay, đất nước ta đang từng bước phát triển, hệ thống pháp luật được
hoàn thiện, việc cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai đã được
hoàn thiện. Luật Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/07/2014 đã cập nhật được các văn bản quy phạm pháp

luật mới; với ứng dụng công nghệ hiện đại 4.0 và sự phát triển của điện
thoại thông minh đã thực sự khiến việc phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai
của các tỉnh thành được thực hiện tốt. Ngoài ra việc thanh tra, kiểm tra, xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai từ đó chấn chỉnh kịp thời chấn chỉnh, khắc
phục, tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở nước ta..................................................................14
Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh và các huyện, thành phố, đây chính là đơn vị sự
nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với chức năng thực
hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý,
cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống
kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu..................................................................................14
Thực hiện cải cách hành chính trên lĩnh vực đất đai về đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất theo cơ chế “một cửa” theo hướng từng bước thống nhất một
đầu mối tại các tỉnh, thành phố........................................................................14
Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ và thống nhất về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu
địa chính nên chất lượng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động
đất đai đảm bảo đúng quy định; giải quyết kịp thời nhiều vấn đề vướng
mắc về chuyên mơn với các Phịng Tài ngun và Mơi trường quận, huyện;
từng bước quản lý tốt việc tách thửa đất và kịp thời tham mưu sửa đổi, bổ
sung những nội dung mới cho phù hợp thực tiễn tại các quận, huyện có
mức độ đơ thị hóa nhanh, khơng để xảy ra tình trạng chia cắt, manh mún


thửa đất, chưa đảm bảo quy định, gây khó khăn, phức tạp trong công tác
quản lý quy hoạch, chỉnh trang đô thị của Thành phố và hạn chế được
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp giấy chứng nhận....16
Ngày 06 tháng 01 năm 2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐCP về sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và

sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai, có hiệu lực vào ngày 03 tháng 3 năm 2017; Thông tư số 33/2017/TTBTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017, trong đó có nhiều quy định tháo gỡ các
khó khăn, bất cập liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận từ đó nâng cao
vai trò quản lý nhà nước trong hệ thống văn phòng đăng ký đất đai và sự
phân cấp mạnh mẽ trong cơng tác đăng ký đất đai.......................................16
Có thể thấy, những năm gần đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã được thực hiện chuyên nghiệp việc có sự thống nhất cao về mặt
chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận, giải
quyết hồ sơ tại các chi nhánh quận, huyện, thành phố. Hồ sơ được kiểm tra
chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính nên chất lượng Giấy chứng
nhận được cấp đảm bảo đúng quy định; giải quyết kịp thời nhiều vấn đề
vướng mắc về chuyên môn; quản lý tốt việc tách thửa đất, khơng để xảy ra
tình trạng chia cắt manh mún, khơng đúng quy định gây khó khăn, phức
tạp trong công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị của thành phố và hạn chế
được nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại trong cấp giấy chứng
nhận do việc thực hiện trước đây khơng thống nhất giữa Văn phịng đăng
ký các quận, huyện. Mặt khác, việc kiện toàn thành một cấp đảm bảo sự
lãnh đạo, chỉ đạo điều hành thống nhất từ UBND tỉnh, thành phố đến Sở
Tài nguyên và Mơi trường, đến Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố và
quận huyện. Trong thời gian ngắn đã xây dựng, ban hành và trình cơ quan
có thẩm quyền ban hành cơ bản đầy đủ các quy định, quy trình, kế hoạch
phục vụ kịp thời cho yêu cầu về công tác chuyên môn cũng như công tác tổ
chức bộ máy, biên chế.......................................................................................16


Việc thực hiện và kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính, kết quả vận
hành phần mềm “Một cửa điện tử quản lý hồ sơ đất đai”, áp dụng thực
hiện ISO điện tử quản lý hồ sơ đất đai; hồn thiện các thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ
hành chính tại 3 cấp (Sở, ban, ngành, UBND quận - huyện và UBND

phường - xã, thị trấn); xây dựng phương án hoàn thiện, cập nhật, thống
nhất cơ sở dữ liệu đất đai; cập nhật, hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính
và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai Thành phố phù hợp với các quy chuẩn kỹ
thuật, quy định hiện hành và đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin
trong quản lý, cập nhật, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên phần mềm tác
nghiệp chuyên môn theo quy định của ngành tài nguyên và mơi trường....16
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN
HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................................17
3.1. Những mặt đạt được trong qúa trình thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.............................................................................................17
- Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sự quan
tâm của các cấp lãnh đạo từ việc lập kế hoạch, giao chỉ tiêu, đến việc tổ
chức thực hiện, theo sát tiến độ hàng năm tại các tỉnh, các huyện, các xã
trên cả nước.......................................................................................................17
- Với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công việc khá
phức tạp bởi việc xác định nguồn gốc, những người có quyền và nghĩa vụ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như việc xây dựng bản đồ,
bổ sung vào hệ thống phần mềm quản lý đất đai, áp dụng các quy định
pháp luật như luật Đất đai 2013, luật dân sự 2015 … vì vậy ban lãnh đạo
ln xác định nâng cao kiến thức chuyên môn của các cán bộ chuyên môn
thông qua các lớp bồi dưỡng, các buổi tập huấn, bồi dưỡng về các thông tư,
nghị định mới ban hành đồng thời đầu tư một lượng ngân sách lớn cho các
trang thiết bị cần thiết để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất một cách tốt nhất, như: xây dựng bản đồ, xây dựng hệ thống phần


mềm quản lý đất đai, thuận tiện cho việc tra cứu và quản lý thông tin đang
được các cấp lãnh đạo quan tâm......................................................................17
Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các nhà lập pháp

đã cập nhật được những bất cập, những chồng chéo trong luật từ đó đã bổ
sung các loại giấy tờ văn bản để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được dễ dàng. Cụ thể theo điểm g khoản 1 Điều 100 Luật Đất
đai năm 2013 trong Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ giúp người thi hành pháp luật áp dụng dễ dàng, thống nhất,
tránh tình trạng nơi cơng nhận loại giấy tờ này, nơi thì khơng, đảm bảo
được quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Hay mở rộng đối tượng
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất
đai năm 2013 nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không vi
phạm pháp luật về đất đai nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là khơng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất....................................................................................17
- Ngoài các kỹ năng cơ bản, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cán bộ chuyên môn đã thực hiện khá tốt kỹ năng tư vấn và kiểm
tra hồ sơ công chứng, biết sử dụng kỹ năng về kiến thức chuyên môn để tư
vấn chính xác về các quy định của pháp luật về yêu cầu cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất....................................................................................17
3.2. Những mặt hạn chế trong qúa trình thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.............................................................................................17
Hiện nay trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cán bộ chuyên môn ở Sở tài nguyên môi trường cũng như cán bộ
địa chính cũng thấy một số bất cập, chồng chéo vì vậy cần phải hồn thiện
pháp luật về đất đai nói chung và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nói riêng. Nhất là hồn thiện chính sách, hệ thống pháp luật điều chỉnh cho
phù hợp với thực tiễn. Ví dụ như một số trường hợp người được quyền
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người chủ sử


dụng đất đã hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nhưng người chủ sử dụng đất chưa đến nhận thì bị chết hay trong
trường hợp đã lập hợp đồng mua bán, tặng cho nhưng người mua, người
nhận chưa kịp làm thủ tục bị chết sau khi hoàn thành việc mua bán, tặng
cho mà thủ tục chưa hồn thành......................................................................18
Việc thực hiện quy trình xét giao đất chưa thật sự công khai, minh bạch;
hoạt động của hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất tại một
số nơi còn bất cập. Giữa quản lý, sử dụng đất của người dân trên thực tế
với hồ sơ quản lý của cơ quan nhà nước chưa thống nhất làm phát sinh đơn
thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh về hành vi hành chính trong quá trình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây chính là những cán bộ tắc trách
làm sai theo quy định, giao bán đất trái thẩm quyền, nhưng đến khi phát
hiện thì người dân đã ở ổn định, phù hợp với quy hoạch. Vậy làm sao để
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân không bị ảnh hưởng, khi bản thân
họ khơng biết được việc giao bán đất đó là trái quy định của pháp luật.....18
Mặt khác một số cán bộ cịn bất cập về trình độ, năng lực chun môn,
thiếu kinh nghiệm và am hiểu về lịch sử, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.
Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa
nghiêm. Hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn
thấp. Hiện nay tại các văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lực lượng cán bộ mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều mảng việc nên hiệu quả
hoạt động chưa cao khi tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra kỹ, hướng dẫn đầy
đủ làm cho người dân phải đi lại nhiều lần; thời gian thực hiện các thủ tục
kéo dài, kinh phí phục vụ cho cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý
biến động đất đai phân bổ chậm và chưa đáp ứng theo yêu cầu..................18
Mức phí thu lệ phí trước bạ hiện nay còn cao so với điều kiện kinh tế
chung, khi quỹ đất có hạn, mức đơ thị hóa ngày càng cao, một số lượng dân
cư chưa có thu nhập, lại bị ảnh hưởng bởi dịch Covid khiến thu nhập bấp
bênh. Do đó u cầu về việc hồn thiện các thủ tục và yêu cầu về tài chính

là gánh nặng lên vai người sử dụng đất khi có nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất.......................................................18
3.3. Giải pháp hoàn thiện quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................18
Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai: Các nhà lập pháp cần phải nhận
rõ các bất cập trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để
từ đó đưa ra các văn bản như các thông tư hướng dẫn thi hành đơn giản, dễ
hiểu để cán bộ địa chính căn cứ vào đó thi hành. Hệ thống pháp luật sẽ là
một tổng thể thống nhất, đồng bộ chính sách, pháp luật đất đai và pháp luật
khác có liên quan, từ Hiến pháp đến Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các
quy định pháp luật có liên quan về tài sản gắn liền với đất trong các Luật,
như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý và sử dụng
tài sản công, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng; Luật Quy hoạch; Luật Đầu
tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác
cơng tư (PPP).....................................................................................................19
Hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn
hiện nay ở nước ta cần phải được thực hiện theo tư duy, nhận thức mới về
quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định
trong Hiến pháp 2013, mà theo đó, quyền sử dụng đất được khẳng định là
một loại quyền tài sản, được luật pháp bảo hộ. Tính minh bạch về quyền tài
sản đất đai là một trong những yếu tố cơ bản, nền tảng để xây dựng và phát
triển một thể chế thị trường đất đai hiệu quả. Hình thành môt hệ thống văn
bản bản pháp luật được ban hành phải đúng thẩm quyền, tránh tình trạng
ban hành các văn bản trong một thời gian ngắn khi đưa vào thực hiện lại
không phù hợp với thực tiễn, phải hủy bỏ, bổ sung, điều chỉnh, khiến người
thi hành và người dân không cập nhật kịp thời và mất thời gian trong công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................19
Đối với các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về đăng ký và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất trong giai đoạn hiện nay ở nước ta cần phải được tiếp tục
hoàn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận các thông tin
về đất đai và tài sản gắn liền với đất cũng như về tình trạng pháp lý của
từng khu đất, thửa đất, chủ thể của các quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng,
hưởng hoa lợi từ đất đai và tài sản gắn liền với đất. Điều này nhằm tạo điều
kiện thuận lợi và an toàn pháp lý cho các giao dịch đất đai và tài sản gắn
liền với đất (chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp
vốn…) trong cơ chế thị trường. Đảm bảo tính minh bạch, khách quan và
dân chủ, mà trong đó việc đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền
quan trọng và cơ bản trong các quyền được pháp luật ghi nhận và bảo hộ
đối với chủ thể sử dụng đất...............................................................................19
Ban lãnh đạo các Sở Tài ngun mơi trường các tỉnh, Văn phịng Đăng ký
quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân các phường, xã cần tăng cường
công tác thanh tra, kiểm tra, thường xun rà sốt các thủ tục hành chính
lạc hậu, khơng còn phù hợp để kịp thời loại bỏ kịp thời để cán bộ địa chính
cũng như người dân có điều kiện thuận lợi nhất khi thực hiện việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;.......................................................................19
Mỗi cán bộ chuyên môn, cán bộ địa chính cần nâng cao ý thức trách nhiệm,
đạo đức công vụ và ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, cơng chức, hạn
chế, ngăn chặn tình trạng tham ô, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân.
Hiện nay việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ quan hành chính nhà nước
ở các địa phương với phương thức làm việc theo hướng cải cách đơn giản
hóa thủ tục hành chính.....................................................................................20
Sở tài ngun và mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy
ban nhân dân các phường, xã cần tập trung cao thực hiện việc lập hồ sơ, xét
duyệt, xử lý dứt điểm đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc,

hướng dẫn để phát hiện và giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình thực hiện tại các phường, xã; kịp thời giải quyết tranh chấp,


khiếu nại, tố cáo về đất đai. Đồng thời tăng cường thanh tra giám sát việc
thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm
phạm luật. Cần thiết lập và cơng bố đường dây nóng để tiếp nhận phản
ánh, kiến nghị của người dân...........................................................................20
Thời đại cơng nghiệp hóa 4.0 việc các chuyên viên, cán bộ chuyên môn thực
hiện công việc cần phải ứng dụng các thiết bị công nghệ thông tin, cần phải
cập nhật về hệ thống máy tính, máy in màu để in giấy chứng nhận, máy
photo, máy đo đạc toàn đạc điện tử, máy chủ và đường truyền số liệu đủ
mạnh để truyền số liệu về văn phòng đăng ký đất đai, máy scan để quét, sao
lưu giấy chứng nhận và các giấy tờ gốc về đất đai và cán bộ địa chính cần
xây dựng hệ thống thơng tin đất đai để người dân có thể tìm hiểu, nắm bắt
thơng tin nhanh chóng, thuận lợi, góp phần nâng cao hiệu quả làm việc.
Một nhân tố nữa là về người dân cần có nhận thức về pháp luật đất đai một
cách đẩy đủ, hiểu rõ hơn về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật. Công tác
tuyên truyền trong cộng đồng dân cư phải được tiến hành thường xuyên,
liên tục bằng nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác nhau...................20
.............................................................................................................................20
KẾT LUẬN........................................................................................................21
Với sự phát triển của xã hội và u cầu hồn thiện q trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề nóng cần thực hiện, tuy vẫn còn bất
cập tồn tại trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền nhưng các cấp lãnh đạo và người dân
ln nỗ lực để hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một
cách nhanh chóng và chất lượng. Có thể nói đây chính là thách thức khơng

nhỏ, địi hỏi sự nỗ lực hơn nữa của Chính quyền và người dân trong tồn
tỉnh......................................................................................................................21
Hiện nay các giải pháp trên được phát huy một cách đồng bộ và tối đa,
công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được đẩy mạnh cả về


tiến độ và chất lượng, tạo thuận lợi vô cùng lớn cho công tác quản lý đất
đai, và đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp
pháp. Đồng thời những văn bản này sẽ là cơ sở dữ liệu chính xác để cơng
chứng viên thực hiện công chứng những văn bản giao dịch liên quan đến
bất động sản chính xác......................................................................................21
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................22
1. Luật Đất đai 2013;........................................................................................22
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai;..................................................................................22
3. Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;....................22
4. Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;.................................................22
5. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2015;...........................................................................................................22
6. Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa
chính;..................................................................................................................22
7. Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa
chính;..................................................................................................................22
8. Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2019 quy định chi tiết Nghị
định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các
thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;...................................................22

9. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;......................................................................................................................22
10. Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt


động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi
trường;................................................................................................................22
11. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Điều 12);......22
12. Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;......22
13. Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy
định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.....................................22