. Một số vấn đề lý luận và quy định hiện hành của pháp luật về thuế đất đai

Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
Lời nói đầu:
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, Pháp lệnh Thuế nhà, đất
năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 1994), và ngay cả Luật Thuế chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đã hết hiệu lực thi hành đều đã có những đóng góp không nhỏ
trong công tác quản lý thuế của nước ta. Các văn bản trên đã ra đời và tồn tại
hơn 15 năm, có thể thấy đây là những sắc thuế ít có sự sửa đổi bổ sung nhất
trong hệ thống pháp luật thuế hiện hành ở nước ta bởi mục tiêu chủ yếu của Nhà
nước khi ban hành các loại thuế này là để thể hiện sự quản lý nhà nước đối với
đất đai. Tuy nhiên càng về sau nay những bất cập về pháp luật thuế về đất đai
càng bộc lộ rõ so với sự phát triển của kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, việc xem
xét đánh giá những bất cập để tìm ra giải pháp sửa đổi, bổ sung cho pháp luật
thuế về đất đai của nước ta là vô cùng cần thiết.
I. Một số vấn đề lý luận và quy định hiện hành của pháp luật về thuế
đất đai:
1. Khái niệm thuế đối với đất đai:
Một cách khái quát, thuế về đất đai được hiểu là các loại thuế đánh vào việc
sử dụng hoặc có quyền sử dụng đối với đất đai (hoặc đánh vào quyền sở hữu
đất)
1
Việt Nam hiện nay áp dụng hai loại thuế liên quan đến đất đai: thuế sử
dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất.
2
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: là loại thuế thu vào việc sử dụng đất nông
nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nếu chủ thể có quyền
sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng thì họ vẫn phải nộp loại thuế này.
3
1
Trang 247 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008.
2
Trước thời điểm 1/1/2004, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất điều chỉnh việc thu thuế đối với tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân có hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Từ ngày 1/1/2004 đến 31/12/2008, luật này chỉ còn điều
chỉnh đối với cá nhân, hộ gia đình. Kể từ ngày 1/1/2009, thuế chuyển quyền sử dụng đất chính thức chấm dứt
hiệu lực điều chỉnh
3
Trang 249 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008.
1
Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
- Thuế nhà, đất: là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có
quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Loại thuế này không thu vào đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và làm muối.
4
2. Đặc điểm của thuế về đất đai:
- Thuế về đất đai có sự tham gia của cơ quan nhà nước. So với các loại
thuế khác thì ngoài cơ quan quản lý chuyên ngành (kho bạc, cơ quan thuế) thì
loại thuế này còn có sự tham gia của cơ quan chính quyền ở địa phương - Ủy
ban nhân dân các cấp.
- Đối tượng của thuế về đất đai: là quyền sử dụng hoặc việc sử dụng đất.
- Cách tính thuế: Thuế về đất đai được tính bằng thóc và thu bằng tiền.
3. Các văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh về thuế đối với đất đai:
Thứ nhất: Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành chịu sự điều chỉnh
chính của các văn bản pháp luật sau:
- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993;
- Nghị định số 74/CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết thi hành luật thuế
sử dụng đất nông nghiệp;
- Nghị quyết của Quốc hội số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về việc miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp;
- Nghị định số 129/2003/NĐ-CP ngày 03/11/2003 quy định chi tiết thi
hành Nghị quyết của quốc hội số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về việc miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai: Thuế nhà, đất hiện hành chịu sự điều chỉnh của các văn bản

pháp luật sau:
- Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992 sửa đổi bố sung năm 1994;
- Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh thuế nhà, đất;
4
Trang 250 Giáo trình Luật thuế Việt Nam. Đại học Luật Hà Nội, 2008.
2
Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
- Thông tư số 83-TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất;
- Thông tư số 71/2002/TT-BTC ngày 19/08/2002 của Bộ tài chính về sửa
đổi Thông tư số 83-TC/TCT ngày 07/10/1994 của Bộ tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất.
Tuy Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được đã được Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 thông qua
ngày 17 tháng 6 năm 2010 nhưng phải đến ngày 01 tháng 01 năm 2012 Luật
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới có hiệu lực thi hành để thay thế cho Pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 1994).
4. Nội dung pháp luật thuế hiện hành đối với đất đai:
4.1. Đối tượng chịu thuế:
- Đối tượng chịu thuế của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp là đất sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp gồm: đất trồng trọt; đất có mặt nước nuôi trồng thủy
sản; đất rừng trồng. Các đối tượng không phải chịu thuế sử dụng đất nông
nghiệp mà chịu các loại thuế khác gồm đất rừng tự nhiên; đất đồng cỏ tự nhiên;
đất dùng để ở, đất chuyên dùng.
- Đối tượng chịu thuế của Pháp lệnh thuế nhà, đất là: đất ở; đất xây dựng
công trình. Các đối tượng không phải nộp thuế nhà, đất gồm: đất sử dụng vì lợi

ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và
đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục
đích kinh doanh hoặc để ở.
4.2. Chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế:
- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định tổ chức và cá nhân (gọi
chung là hộ nộp thuế) sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế
sử dụng đất nông nghiệp. Hộ được giao quyền sử dụng đất vào sản xuất nông
nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế.
3
Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
- Pháp lệnh thuế nhà, đất chỉ quy định thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng,
đất xây dựng công trình mà tạm thời chưa quy định thu thuế đối với nhà. Theo
đó, chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế chỉ bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử
dụng đất hoặc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Quyền sử dụng
đất phải được thể hiện bằng văn bẳn, là bằng chứng chứng tỏ việc sử dụng đất
hợp pháp.
4.3. Căn cứ phát sinh quan hệ thuế nhà, đất:
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất đều quy định
nghĩa vụ nộp thuế nhà đất của một chủ thể nảy sinh khi chủ thể đó rơi vào một
trong hai trường hợp: có hành vi sử dụng trực tiếp đất nông nghiệp, đất ở, đất
xây dựng công trình hoặc không có hành vi sử dụng đất nhưng có quyền sử dụng
đất nông nghiệp, đất ở, đất xây dựng công trình.
4.4. Căn cứ tính thuế nhà, đất:
Pháp luật hiện hành quy định số thuế phải nộp dựa vào ba yếu tố: diện tích
đất; hạng đất (giá đất tính thuế) và mức thuế (định suất thuế)
5
.
• Diện tích đất tính thuế:
- Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: diện tích đất tính thuế là diện tích
thực tế sử dụng được ghi trong sổ địa chính của Nhà nước hoặc diện tích được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận hoặc diện tích ghi trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Trường hợp
địa phương chưa làm sổ địa chính hoặc chưa có kết quả đo đạc được xác nhận
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi
trong tờ khai của từng hộ nộp thuế.
6
- Đối với thuế nhà, đất: diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng công
trình bao gồm: diện tích mặt đất xây nhà ở, công trình và các diện tích khác
trong khuôn viên đất ở; đất xây dựng công trình bao gồm cả diện tích đường đi
5
Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Điều 6 Pháp lệnh thuế nhà đất;
6
Điều 6 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp; Điều 6 Nghị định số 74/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993;
4
Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích
trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để trống.
7
• Hạng đất:
- Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: đất được phân hạng dựa vào các
yếu tố như chất đất; vị trí; địa hình; điều kiện khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới
tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác
bình thường của năm năm
8
.
- Đối với thuế nhà, đất: đất thuộc vùng đô thị, hạng đất được xác định căn
cứ vào loại đô thị, loại đường phố, khu phố và vị trí đất. Đối với đất vùng ven đô
thị, ven trục giao thông chính và đất thuộc vùng nông thôn, không xác định hạng
đất để xác định mức thuế mà căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao
nhất trong vùng.

9
• Mức thuế (định suất thuế):
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất đều quy định định mức thuế
phân biệt giữa các loại đất dùng vào sản xuất nông nghiệp hay đất ở, đất xây
dựng công trình và đều được tính bằng đơn vị kg thóc trên một đơn vị diện tích
của từng hạng đất. Điểm khác biệt giữa hai loại thuế này là thuế nhà, đất thời
hạn thu nộp thuế không phụ thuộc vào thời điểm thu hoạch của vụ sản xuất
chính như thời hạn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên tắc xác định mức
thuế nhà đất là: khu vực nào đất đai có khả năng sinh lợi càng lớn thì mức thuế
(so với mức thuế sử dụng đất nông nghiệp) càng cao.
4.5. Chế độ miễn giảm thuế nhà đất:
- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn đã quy
định các trường hợp được giảm thuế và miễn thuế.
- Pháp lệnh thuế nhà, đất và và các văn bản hướng dẫn quy định ngoài
những trường hợp được được xét miễn giảm thuế đất thì có những trường hợp
chỉ được tạm miễn thuế đất đó là: đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự
nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hóa, đất chuyên dùng vào mục
7
Điều 5 Nghị định 94/CP ngày 25 tháng 8 năm 1994;
8
Điều 7 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp;
9
Điều 7 Pháp lệnh thuế nhà, đất;
5
Bài tập học kỳ môn Luật Tài chính. Nguyễn Việt Hương. DS33A002
đích quốc phòng, an ninh; đất ở thuộc vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng định
canh, định cư, vùng kinh tế mới; đất ở cùa gia đình thương binh liệt sĩ thỏa mãn
điều kiện luật định, đất xây dựng cho các đối tượng chính sách xã hội, đất ở của
một số đối tượng đặc biệt khác.
II. Những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về thuế về đất đai:

1. Bất cập về đối tượng chịu thuế:
Hiện nay pháp luật sử dụng đất nông nghiệp hiện hành quy định chỉ có đất
trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng trồng phải chịu thuế sử
dụng đất nông nghiệp; còn đất ở và đất xây dựng công trình chịu sự điều chỉnh
của Pháp Lệnh thuế nhà đất. Tuy nhiên ta có thể khẳng định rằng Pháp lệnh thuế
nhà, đất hiện hành chưa bao quát được hết các đối tượng chịu thuế sử dụng đất.
Vẫn còn nhiều loại đất khác chưa có văn bản pháp luật nào quy định phải nộp
thuế sử dụng đất.
Vì vậy, Nhà nước cần sớm ban hành các văn bản cụ thể về việc tính thuế
đối với các loại đất khác mà người sử dụng đất khai thác, sử dụng những thuộc
tính có ích của đất nhằm đảm bảo thu đúng, thu đủ cho ngân sách Nhà nước,
đồng thời đảm bảo tính hợp lý, bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất trong
việc thực nghĩa vụ đối với Nhà nước.
2. Bất cập về căn cứ tính thuế:
Thứ nhất: việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập:
- Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp: một thực tế là, yêu cầu các tài liệu
chứng minh diện tích đất sử dụng thường khó đáp ứng được đầy đủ nên cơ quan
thuế chủ yếu dựa vào phần tự kê khai của đối tượng nộp thuế. Do đó khó tránh
khỏi kê khai gian lận và mất công cho chi phí xác minh, kiểm tra.
- Đối với thuế nhà, đất: để đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách
chính xác thì cần phải có đủ 3 loại tài liệu sau: giấy giao quyền sử dụng đất, bản
đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng.
Tuy nhiên việc có được đầy đủ 3 loại giấy tờ trên là không hề đơn giản, bởi vậy
cũng giống như đối với việc nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, các trường hợp
6