Luận án quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

THIỀU THỊ THU HƯƠNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ - NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI, 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

THIỀU THỊ THU HƯƠNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ - NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành

: Quản lý công

Mã số

: 9 34 04 03

Người hướng dẫn khoa học: 1.PGS.TS. Nguyễn Thị Phượng
2. TS. Lê Thị Bích Thuận

HÀ NỘI, 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ Quản lý công “Quản lý nhà nước đối với tái thiết
khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” là cơng trình nghiên cứu
khoa học do tơi thực hiện. Các số liệu trích dẫn trong luận án có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng
và trung thực. Kết quả luận án chưa được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
Hà Nội, ngày tháng năm 2021
Nghiên cứu sinh

Thiều Thị Thu Hương


MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỤC LỤC BẢNG
MỤC LỤC HÌNH
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
ḶN ÁN
1.1.CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRÊN THẾ GIỚI ......................................13

1.1.1.Nhóm cơng trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị........... 13
1.1.2.Nhóm cơng trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung
cư trong đơ thị…....................................................................................................................19
1.2.CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở VIỆT NAM .............................................24
1.2.1. Nhóm cơng trình nghiên cứu về tái thiết đơ thị và khu chung cư trong đơ thị
…………………………………………………………………………………24
1.2.2. Nhóm cơng trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung
cư cũ trong đô thị .................................................................................................................... 28
1.3. NHẬN XÉT VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU .......................................................32
1.4. VẤN ĐỀ LUẬN ÁN CẦN GIẢI QUYẾT ...............................................................33
1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .........................................................................................34
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ
2.1. KHU CHUNG CƯ CŨ VÀ TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ................................... 35
2.1.1. Khu chung cư cũ........................................................................................................... 35
2.1.2. Tái thiết khu chung cư cũ ............................................................................................. 42
2.1.3. Tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững ....................................... 44
2.2. LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ
............................................................................................................................................50
2.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ .................................. 50
2.2.2. Tính tất yếu của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ......................53
2.2.3. Vai trò Nhà nước trong quản lý tái thiết khu chung cư cũ .......................................... 54
2.2.4. Nội dung quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ .......................................57


2.3. KINH NGHIỆM THẾ GIỚI ....................................................................................69
2.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về quản lý tái thiết khu chung cư cũ......................................... 69
2.3.2. Bài học kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam .......................................................... 76
2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .........................................................................................78
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU

CHUNG CƯ CŨ- NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1.TÌNH HÌNH TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .79
3.1.1. Khái quát chung về khu chung cư cũ tại Hà Nội ....................................................... 79
3.1.2. Thực trạng tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội ......................................................... 84
3.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ
3.2.1. Thực trạng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với tái
thiết khu chung cư cũ ............................................................................................................. 93
3.2.2.Thực trạng cơ chế, chính sách tái thiết khu chung cư cũ ............................................. 97
3.2.3. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước và đội ngũ cán bộ công chức quản lý tái thiết
khu chung cư cũ ...................................................................................................................... 99
3.2.4. Thực trạng quản lý tổ chức thực hiện tái thiết khu chung cư cũ.............................. 106
3.2.5. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ........................................ 123
3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KHU CHUNG CƯ CŨ
..........................................................................................................................................126
3.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................................................ 126
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ................................................................................. 126
CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ
4.1. QUAN ĐIỂM VÀ PHƯƠNG HƯỚNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI
THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ .....................................................................................132
4.1.1. Quan điểm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ............................... 132
4.1.2. Quan điểm của luận án về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ....... 133
4.1.3. Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ trên địa
bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................................... 135
4.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ
..........................................................................................................................................136


4.2.1. Đề xuất bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát

triển bền vững ....................................................................................................................... 136
4.2.2. Nhóm giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật, chính sách về tái thiết khu chung cư cũ... 137
4.2.3. Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ cơng chức..................................143
4.2.4.Nhóm giải pháp quản lý nhà nước về tổ chức thực hiện ............................................. 146
4.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ............................................................................................160
4.3.1. Với cấp Trung Ương .................................................................................................. 160
4.3.2. Với Chính quyền đơ thị .............................................................................................. 160
4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .......................................................................................161
PHẦN KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 162
DANH MỤC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ................................................ 164


DANH MỤC VIẾT TẮT

CBCC

Cán bộ công chức

CĐCD

Cộng đồng cư dân

DN

Doanh nghiệp

KCCC

Khu chung cư cũ

PTBV

Phát triển bền vững

QHĐT

Quy hoạch đô thị

QLNN

Quản lý nhà nước

QLN&TTBĐS

Quản lý nhà và thị trường bất động sản

TN-MT

Tài nguyên môi trường

TTBĐS

Thị Trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam


MỤC LỤC BẢNG
Bảng 2.1: Các tiêu chí đánh giá dự án tái thiết phát triển bền vững của Lesley Hemphill..56
Bảng 2.2: Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển
bền vững .............................................................................................................................49
Bảng 3.1: Các chung cư trong KCCC đã thực hiện tái thiết[44]……………………

...85

Bảng 3.2: Thời gian, tiến độ thực hiện dự án tái thiết tại 04 KCCC .................................92
Bảng 3.3: Số lượng cán bộ công chức phụ trách quản lý tái thiết khu chung cư cũ........105
Bảng 3.4: Các chỉ tiêu trong ý tưởng quy hoạch khu Nguyễn Công Trứ ........................108
Bảng 3.5: Danh sách nhà đầu tư lập quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ ......................109
Bảng 3.6: Các chỉ tiêu trong phương án quy hoạch khu chung cư cũ của nhà đầu tư ....110
Bảng 3.7: Hình thức lựa chọn Chủ đầu tư thực hiện tái thiết khu chung cư cũ...............113
Bảng 3.8: Hệ số bồi thường diện tích tái định cư tại chỗ ................................................116
Bảng 4.1: Đề xuất Bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ……...137
MỤC LỤC BIỂU
Biểu 3.1: Đánh giá về mức độ phù hợp với khả năng tài chính của gia đình ....................87
Biểu 3.2: Kết quả khảo sát người dân về chất lượng nhà chung cư đã xây dựng lại.........88
Biểu 3.3: Quản lý chung cư sau xây dựng lại ....................................................................91
Biểu 3.4: Kết quả khảo sát người dân về chất lượng môi trường nhà chung cư sau khi đã
xây dựng lại ........................................................................................................................91
Biểu 3.5: Tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng khu chung cư .....................114
Biểu 3.6: Mong muốn của cư dân về các lợi ích xã hội...................................................121


MỤC LỤC HÌNH

Hình 2.1. Quy trình quản lý nhà nước về lập quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ ..........69
Hình 3.2: Thực trạng kiến trúc khu chung cư Nguyễn Cơng Trứ - Hà Nội……………..81
Hình 3.3: Thực trạng khu chung cư Kim Liên - Hà Nội..................................................82
Hình 3.4: Ống nước tự lắp của các căn hộ nhà B4 - Khu Thành Cơng .............................82
Hình 3.5: Mơ hình quản lý nhà chung cư sau đầu tư .........................................................90
Hình 3.6: Sơ đồ Bộ máy QLNN về tái thiết khu chung cư cũ .........................................101
Hình 3.7: Quy trình thực hiện tái thiết KCCC (Theo nghị định 101/2015/NĐ-CP ) .....103
Hình 4.1: Đề xuất hồn thiện bộ máy QLNN về tái thiết KCCC……………………….145
MỤC LỤC HỘP
Hộp 3.1: Ý kiến cư dân về giá diện tích tăng thêm so với căn hộ cũ ................................87
Hộp 3.2: Ý kiến của doanh nghiệp về cơ chế, chính sách ................................................99
Hộp 3.3: Ý kiến cán bộ quản lý về cơ chế, chính sách ......................................................99
Hộp 3.4: Phỏng vấn cán bộ quản lý về chất lượng công chức quản lý tái thiết khu chung
cư cũ .................................................................................................................................105
Hộp 3.5: Phỏng vấn người dân về giá diện tích căn hộ tăng thêm ..................................116
Hộp 3.6: Ý kiến của cư dân về mức bồi thường ..............................................................119
Hộp 3.7: Ý kiến của cư dân về mức bồi thường ..............................................................119
Hộp 3.8: Ý kiến của doanh nghiệp về mức bồi thường ...................................................120
Hộp 3.9: Ý kiến của người dân về niềm tin với doanh nghiệp ........................................122
Hộp 3.10: Ý kiến của người dân về doanh nghiệp ..........................................................122
Hộp 3.11: Ý kiến của người dân về mức bồi thường.......................................................123


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đơ thị là một thực thể kinh tế - xã hội phức tạp, luôn vận động và phát triển không
ngừng. Sự phát triển đơ thị được đặc trưng bởi hai quy trình đồng thời là sự suy giảm xuống
cấp của khu vực lõi và sự mở rộng lan toả của khu vực ven đơ thị (Akundi 2005). Hai quy
trình này đan xen và tác động ngược chiều với nhau, sự mở rộng lan toả của đô thị sẽ đẩy
nhanh sự suy giảm của khu vực lõi nội thành và ngược lại. Trong quy trình đó, Chính phủ

ln cần phải nỗ lực can thiệp vào cải tạo, tái thiết khu vực lõi trung tâm đơ thị để khơi
phục các giá trị vốn có và phát triển thêm các giá trị mới theo xu hướng của thời đại [83].
Chính vì vậy tái thiết đơ thị là hoạt động mang tính tất yếu diễn ra ở mọi quốc gia trên
thế giới khi các khu vực lõi của đô thị bị suy giảm chức năng, xuống cấp khơng cịn khả năng
phục hồi hoặc sự cải tạo phục hồi khơng đảm bảo tính hiệu quả. Lý do xuống cấp này ở các
địa phương là khác nhau, có thể do tác động của yếu tố thời gian, sự gia tăng dân số, sự thay
đổi về công nghệ, điều kiện sống hay điều kiện kinh tế, văn hoá, xã hội [87]. Ở các nước
phát triển (Mỹ, Anh..), công cuộc tái thiết đơ thị, xố bỏ các khu nhà ổ chuột tại khu vực nội
đô bắt đầu được thực hiện từ những năm 1940 của thế kỷ 20 [91].
Tại các đô thị Việt Nam hoạt động tái thiết khu vực lõi trung tâm cũ đô thị đang
diễn ra song hành với hoạt động xây mới, dưới tác động của đô thị hóa các khu vực này
xuống cấp nhanh chóng, quá tải về dân số, về hạ tầng, nhiều khu chức năng cũ khơng cịn
phù hợp và cần thay đổi để để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội hiện đại. Trong q
trình tái thiết đó, khu chung cư cũ là đối tượng đang giành được sự quan tâm bởi tính phức
tạp và tầm ảnh hưởng sâu rộng của nó.
Các khu chung cư cũ trong đô thị Việt Nam được xây dựng theo các giai đoạn 1960
- 1970, 1970 – 1980 và đầu những năm 1990 [56], tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phịng, Vinh, Cần Thơ, Thanh Hố, Việt
Trì... Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất có khoảng 1579 chung cư cũ được phân thành 2
nhóm là chung cư tập trung theo khu (76 khu và 1273 nhà chung cư) và nhà chung cư riêng
lẻ (306 chung cư) [13]. Sau đó là thành phố Hồ Chí Minh hiện có 1.022 chung cư, trong
đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 tập trung chủ yếu ở các
quận nội thành. Được thiết kế và xây dựng trong thời kỳ bao cấp do đó tiêu chuẩn kỹ thuật,
tổ chức khơng gian và và chức năng cơng trình lạc hậu khơng đảm bảo tiêu chuẩn nhà ở
theo quy định hiện tại (diện tích căn hộ nhỏ từ 12- 45m2, khơng có thang máy, hệ thống
1


hạ tầng bị quá tải, thiếu chỗ để xe, vui chơi..)[29] . Bên cạnh đó, cơng tác quản lý nhà
nước đối với các khu chung cư cũ không nghiêm dẫn đến quy hoạch, cảnh quan, hình thức

kiến trúc cơng trình bị biến dạng do tình trạng xây dựng lấn chiếm, cơi nới tuỳ tiện[3].
Thêm vào đó, lượng dân cư của các khu chung cư cũ tăng lên 1,5-2 lần so với thiết kế ban
đầu, đa phần là người thu nhập thấp khơng đủ khả năng tài chính để chuyển đến nơi mới
tốt hơn [65]. Tình trạng xuống cấp hiện nay của các khu chung cư cũ rất nghiêm trọng, tác
động tiêu cực đến đời sống của những người dân cư ngụ cũng như sự phát triển chung của
đô thị.
Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã đã đưa nhiệm vụ cải tạo, tái thiết khu chung
cư cũ như một chiến lược trọng tâm trong phát triển đô thị. Chủ trương đã được thống nhất
trong nghị quyết số 34/NQ-CP/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây
dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp. Chính phủ đã xác định mục tiêu: “Thống
nhất chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hư hỏng,
xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và
nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn
minh, hiện đại”[98]. Cụ thể hóa nội dung này, trong nghị định 101/CP-NĐ/2015 của Chính
phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, xác định: “Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ
từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập)”[104].
Nhiều giải pháp quy hoạch đã được các nhà nghiên cứu đề xuất, các gói kinh phí đã
được Nhà nước trực tiếp hỗ trợ cho triển khai các dự án thí điểm một số khu điển hình như
khu Nguyễn Công Trứ, Khu Kim Liên … cũng như hệ thống cơ chế, chính sách được ban
hành, tuy nhiên sau hơn 10 năm triển khai thực hiện chủ trương tái thiết khu chung cư cũ,
kết quả mới chỉ dừng ở việc tái thiết một số toà nhà chung cư đơn lẻ mà chưa có mục tiêu rõ
ràng và một kế hoạch hành động mang tính tổng thể. Tại Hà Nội, tỷ lệ nhà chung cư được
xây dựng mới chỉ đạt 1% so với mục tiêu (14 nhà chung cư được xây mới lại trên tổng số
1579 nhà chung cư của toàn thành phố). Sở dĩ kết quả như vậy là do tính phức tạp của loại
hình nhà chung cư này như đa dạng về sở hữu, hạn chế về nguồn lực tài chính, doanh nghiệp
thiếu động lực tham gia, thiếu sự đồng thuận của cư dân và xung đột lợi ích giữa các bên
tham gia dẫn đến những mâu thuẫn không thể giải quyết làm tiến độ chậm trễ.

2

Trong bối cảnh đơ thị hóa và xu thế phát triển bền vững hiện nay, việc quản lý tái
thiết khu chung cư cũ càng trở nên phức tạp bởi các xung đột, mâu thuẫn lợi ích giữa các
bên liên quan, vì vậy cần được xem xét trên tổng thể các khía cạnh kinh tế - xã hội - văn
hố - môi trường trong mối tương quan đa chiều giữa các bên liên quan. Để giải quyết vấn
đề này cần có sự quản lý chuẩn xác và chặt chẽ của Nhà nước ở nhiều công đoạn, từ định
hướng quy hoạch, huy động sự tham gia của các doanh nghiệp, giám sát triển khai thực
hiện, đảm bảo quyền tham gia của người dân…Tất cả các khâu đều đang có vướng mắc
chưa tìm được biện pháp tháo gỡ trên cả phương diện lý luận và thực tế, do chưa có phương
thức và quy trình thực hiện phù hợp nên các dự án ách tắc khơng thể triển khai.
Hiện nay, ở Việt Nam có nhiều nghiên cứu về tái thiết khu chung cư cũ trên các
phương diện quy hoạch, thiết kế kiến trúc, không gian...tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào
hệ thống hóa các cơ sở lý luận cho cơng tác quản lý. Vì vậy đề tài “Quản lý Nhà nước
đối với tái thiết khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” là cần
thiết để xây dựng cơ sở lý luận cho công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung
cư cũ thành một khu ở mới đảm bảo chất lượng sống tốt cho cư dân, hướng tới sự phát
triển bền vững và thúc đẩy sự phát triển chung của tồn đơ thị. Đề tài tiếp cận trên góc độ
quản lý nhà nước, tập trung vào phân tích, đánh giá hoạt động quản lý nhà nước đối với tái
thiết khu chung cư cũ, từ đó đề xuất tổ chức bộ máy quản lý cũng như những giải pháp hữu
hiệu bảo đảm quá trình tái thiết khu chung cư cũ đạt hiệu quả.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước
đối với tái thiết khu chung cư cũ. Tìm ra các “rào cản” của quản lý nhà nước. Từ đó đề xuất
các quan điểm, giải pháp hồn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ:
Một là, Tổng quan các cơng trình trong nước và trên thế giới có liên quan tới đề tài
nghiên cứu để làm rõ các “khoảng trống” trong quản lý nhà nước đối với tái thiết khu

chung cư cũ, xác định những vấn đề luận án cần giải quyết.
Hai là, Rà soát, tổng hợp và phân tích các văn bản pháp luật liên quan

3


Ba là, Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn cho quản lý nhà nước đối với tái thiết khu
chung cư cũ. Trong đó làm rõ nội hàm của khái niệm “Tái thiết khu chung cư cũ”; Vai trò, nội
dung cũng như các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ.
Bốn là, Nghiên cứu các tình huống điển hình để từ đó phân tích, đánh giá thực trạng
hoạt động quản lý nhà nước đối tái thiết khu chung cư cũ.
Năm là, Tổng hợp, phân tích, xử lý kết quả, đánh giá và đề xuất các giải pháp, kiến nghị.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận án là hoạt động quản lý nhà nước đối với tái
thiết khu chung cư cũ.
- Tại các đô thị lớn của Việt Nam có khoảng 3000 chung cư, được phân loại thành 2
nhóm là chung cư tập trung theo khu và nhà chung cư riêng lẻ. Khu chung cư và chung cư
riêng lẻ có những đặc điểm khác nhau dẫn đến nội dung, phương thức quản lý tái thiết khác
nhau. Khu chung cư có sự liên kết tồn khu, kết nối các tịa nhà với nhau bằng hệ thống
cơng trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cung cấp các dịch vụ tiện ích đảm bảo tính tổng thể.
Vì vậy một nội dung quan trọng của QLNN đối với tái thiết KCCC là quản lý quy hoạch
toàn khu mà các chung cư riêng lẻ không cần thiết phải đáp ứng. Trong luận án, tác giả chỉ
nghiên cứu về hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết các khu chung cư cũ, không
giải quyết cho các chung cư cũ nằm riêng lẻ.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi về không gian:
Luận án lựa chọn thành phố Hà Nội làm địa bàn khảo sát nghiên cứu bởi Hà Nội là
đơ thị có số lượng khu chung cư cũ tập trung nhiều nhất, các vướng mắc cũng mang tính
đại diện cho các đơ thị lớn khác.

- Phạm vi về thời gian:
Luận án tập trung đánh giá hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung
cư cũ giai đoạn sau khi Luật Nhà ở được ban hành và các hoạt động tái thiết khu chung cư
cũ chính thức được pháp lý hóa, thời gian sau năm 2005.
4. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
4.1.Câu hỏi nghiên cứu
1. Mục tiêu phát triển bền vững được thực hiện như thế nào trong quản lý tái thiết
khu chung cư cũ tại đô thị Việt Nam?
4


2. Những “rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ?
3. Cần có các giải pháp gì để hồn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung
cư cũ?
4.2.Giả thuyết nghiên cứu
- Việc tái thiết các khu chung cư cũ đang thực hiện theo từng nhà riêng lẻ, chưa đảm
bảo tính tổng thể và mục tiêu phát triển bền vững.
- “Rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ là: hệ thống văn
bản pháp luật, cơ chế chính sách chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia; Chưa có đơn vị
chuyên trách quản lý tái thiết khu chung cư cũ; Quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ chưa
đảm bảo số lượng và chất lượng; Xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư
chưa được điều tiết hợp lý. Nếu những hạn chế này được điều chỉnh hợp lý sẽ giúp đẩy
nhanh tiến độ và chất lượng tái thiết khu chung cư cũ.
- Công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nếu được hoàn thiện
từ việc lập quy hoạch, kế hoạch đến tổ chức bộ máy quản lý, điều tiết xung đột giữa các
chủ thể để cùng hợp tác bình đẳng, cơng bằng, cân bằng đa lợi ích thì q trình tái thiết
sẽ đạt được mục tiêu xác định.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận án áp dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khác nhau nhằm tăng độ tin
cậy của kết quả, bao gồm: Phương pháp so sánh (So sánh giữa nhu cầu tái thiết và thực tế tái

thiết), phương pháp chuyên gia, phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu, phương pháp
điều tra xã hội học...
5.1.Phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu
Phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu là phương pháp thu thập thông tin một các
có hệ thống dựa trên nguồn thơng tin thu thập được từ những tài liệu tham khảo có sẵn (hồ sơ,
báo cáo, các cơng trình nghiên cứu đã có trong lĩnh vực, sổ sách thống kê…) để hình thành
khung lý thuyết, xây dựng cơ sở luận cứ nhằm chứng minh giả thuyết nghiên cứu
Để thực hiện đề tài quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ, luận án sử
dụng 2 nguồn tài liệu để nghiên cứu đó là tài liệu thứ cấp và tài liệu sơ cấp.
- Nghiên cứu tài liệu thứ cấp: Nguồn tài liệu thứ cấp được sử dụng nhằm đưa lại cái
nhìn tổng thể và đa chiều về quá trình cải tạo, tái thiết khu chung cư cũ. Các dữ liệu thứ
cấp được thu thập từ những nguồn chính sau:

5


+ Các luận án tiến sĩ luận văn thạc sĩ và các bài báo quốc tế được đăng trên các tạp
chí khoa học của thể giới đăng trên các trang web uy tín như ScienceDirect, Springer...
+ Hệ thống văn bản pháp lý về chung cư, cải tạo khu chung cư cũ.
+ Các số liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng (Cục Quản lý nhà
và thị trường Bất động sản); Các báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố (UBND) thành
phố; Các báo cáo, hồ sơ bản vẽ của các cơ quan chuyên môn như Sở Xây dựng, Sở Quy
hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội. Các tài liệu hội thảo của Bộ Xây dựng, các Hiệp Hội
nghề nghiệp. Đề tài nghiên cứu khoa học trong nước. Các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ
của các trường đại học trong nước nghiên cứu về vấn đề liên quan.
- Nghiên cứu tài liệu sơ cấp: Để đảm bảo tính xác thực và đáng tin cậy hơn cho việc
khẳng định những luận điểm nghiên cứu, tác giả tiến hành thu thập thông tin sơ cấp bằng tiến
hành khảo sát chọn mẫu thu thập thông tin định tính và định lượng tại các tình huống nghiên
cứu và phỏng vấn các chủ thể tham gia vào quá trình tái thiết khu chung cư cũ.
5.2. Phương pháp điều tra xã hội học

Luận án sử dụng phương pháp điều tra xã hội học, thông qua điều tra, khảo sát bằng bảng
hỏi theo nội dung, mục đích nghiên cứu tại 04 khu chung cư cũ trong mẫu nghiên cứu tại Hà Nội.
5.2.1. Lựa chọn địa bàn điều tra, khảo sát
Trên tồn địa bàn thành phố Hà Nội có tổng số 76 khu chung cư cũ (KCCC). UBND
thành phố đã kiểm định chất lượng và lựa chọn 28 KCCC đang xuống cấp nguy hiểm cần ưu
tiên cải tạo [11]. Cho đến năm 2019, có 04 KCCC trong 28 khu này đã được thực hiện cải tạo
nhưng mỗi khu cũng chỉ mới cải tạo thí điểm 1 số tịa nhà chung cư, còn lại các khu khác mới
đang nằm trong chủ trương của chính quyền thành phố và chưa được triển khai. Vì vậy luận
án lựa chọn 04 KCCC làm tình huống nghiên cứu khảo sát, bao gồm:
- Khu tập thể Kim Liên: Là khu chung cư đầu tiên của Hà Nội thực hiện thí điểm,
phá bỏ 04 tịa nhà cũ nát để xây dựng 04 tòa nhà chung cư mới bao gồm nhà B4, B7, B10
và B14.
- Khu Giảng Võ: Tái thiết được 03 tòa nhà chung cư gồm C7, D2, B6
- Khu Nguyễn Công Trứ: Là khu đầu tiên dự kiến tái thiết theo quy hoạch toàn khu,
tuy nhiên chỉ xây dựng lại được tòa nhà N3 (gộp 2 nhà A1, A2).
- Khu Thành Cơng: Tái thiết được tịa nhà C1 (Là chung cư hư hỏng nặng buộc phải
phá bỏ để xây dựng lại). Nhà G6A nguy hiểm đang di dời.
Các thông tin cơ bản về KCCC được lựa chọn khảo sát như sau:
6


(1)Khu Kim Liên (Xây dựng giai đoạn 1960 - 1970)
-Vị trí: Khu Kim Liên nằm trên địa bàn quận Đống Đa,TP Hà Nội
- Quy mơ: Tổng diện tích tồn khu là 41,43ha, dân số hiện tại là 12.976 người [11].
- Mơ hình quy hoạch: Kim Liên được thiết kế quy hoạch theo mơ hình đơn vị ở (hay
cịn gọi là mơ hình tiểu khu) đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tồn khu gồm 62 tịa
nhà chung cư cao 4 tầng.
- Thực trạng tái thiết: Năm 2003,UBND thành phố Hà Nội lựa chọn 04 tòa nhà
B7,B10,B4,B14 làm thí điểm khởi động chương trình tái thiết chung cư cũ. Theo dự án
được phê duyệt, các tòa nhà đang là 4 tầng sẽ được xây dựng lại hoàn toàn thành 2 tháp

14 tầng, 1 tháp 17 tầng và 1 tháp 21 tầng.
- Hình thức đầu tư: Hai tịa nhà B7,B10 là dự án thực hiện thí điểm bằng nguồn vốn
ngân sách, do Nhà nước làm chủ đầu tư. Còn lại 2 tịa B4, B14 doTổng Cơng ty Sơng Hồng
làm chủ đầu tư, thực hiện bằng nguồn vốn của doanh nghiệp.
- Thời gian thực hiện dự án: Toà B7, B10: Khởi công năm 2003, đã đưa vào sử dụng
từ 02/2005; Nhà B4: Khởi công tháng 7/2007, đã đưa vào sử dụng từ tháng 5/2012; Nhà
B14: Khởi công tháng 7/2007, đã đưa vào sử dụng từ tháng 7/2014.
(2) Khu Giảng Võ (Xây dựng giai đoạn 1970 -1980)
-Vị trí: Khu Giảng Võ thuộc địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
- Quy mơ: Tổng diện tích 28,5ha. Tổng dân số là 12.493người đang sinh sống trong
2.050 căn hộ [11].
- Mơ hình quy hoạch: Khu Giảng Võ được quy hoạch theo mô hình đơn vị ở. Tồn khu
bao gồm 04 nhóm nhà với 26 tòa nhà chung cư cao 5 tầng được bố trí song song với nhau.
- Thực trạng tái thiết: UBND TP Hà Nội đã quyết định phê duyệt 03 nhà chung cư
A6,D2, C7 Giảng Võ để xây dựng lại. theo dự án sẽ được xây thành tháp 21 tầng.
- Hình thức đầu tư: Bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Nhà A6 do Công ty tu tạo và
phát triển nhà Hà Nội; Nhà D2 do công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo thực
hiện; Nhà C7 Công ty Cổ phần Tư vấn HANDIC thực hiện.
- Thời gian thực hiện dự án: Năm 2010 Nhà D2 được phê duyệt dự án, sau 2 năm
nhà đầu tư vẫn chưa nhận được mặt bằng do người dân không chịu di dời. Khởi công năm
2012 và đưa vào sử dụng từ tháng 3/2015.
Nhà A6 Đã đưa vào sử dụng năm 2003; Nhà C7 đã đưa vào sử dụng từ tháng 12/2015.

7


(3) Khu Nguyễn Công Trứ (Xây dựng giai đoạn 1970 -1980)
-Vị trí: Khu Nguyễn Cơng Trứ nằm trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.
- Quy mơ: Tổng diện tích 6ha, là KCCC đầu tiên được lựa chọn thí điểm để tái thiết
theo tổng thể tồn khu. Quy mơ dự án gồm 15 nhà chung cư 5 tầng với 2.050 căn hộ, dân

số 9300 người [11].
- Thực trạng tái thiết: Theo kế hoạch khu Nguyễn Công Trứ sẽ thực hiện tổng thể
toàn khu, phá bỏ 15 nhà chung cư cũ để xây dựng mới 9 khối nhà cao tầng gồm 7 khối
nhà ở và 2 khối nhà hỗn hợp (dịch vụ thương mại, văn phịng). Tuy nhiên khơng thực hiện
được, dự án chỉ tái thiết được 02 nhà chung cư A1, A2 (trong tổng số 15 nhà của khu) để
xây dựng lại thành nhà chung cư N3.
- Hình thức đầu tư: UBND thành phố Hà Nội đã giao cho Công ty cổ phần đầu tư xây
dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội lập quy hoạch chi tiết tái thiết khu tập thể Nguyễn Công
Trứ tỷ lệ 1/500 theo nguyên tắc đảm bảo 100% dân cư tái định cư, đồng bộ hạ tầng kỹ
thuật và xã hội để khớp nối với khu vực xung quanh đồng thời phù hợp với quy hoạch
chung của thành phố. Quy hoạch chi tiết đã được UBND thành phố phê duyệt tháng 1/2009.
- Thời gian thực hiện dự án: Năm 2003 UBND thành phố giao chủ đầu tư lập dự án.
Năm 2009 Thành phố ban hành Quyết định đầu tư, tháng 3/2013 dự án được khởi công.
Sau 3 năm thi công, cuối năm 2015, chung cư N3 Nguyễn Cơng Trứ đã hồn thành và đưa
người dân trở về tái định cư [37].
(4) Khu Thành Công (Xây dựng giai đoạn 1970 -1980)
- Vị trí: Khu Thành Cơng nằm trên địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
- Quy mơ: Tổng diện tích là 22,04 ha. Hiện trạng khu có 68 tịa nhà chung cư cũ 5 tầng.Số
lượng căn hộ 3.346 căn với tổng số 13.384 người [11] [19].
- Thực trạng tái thiết: Chung cư C1 Thành Công gồm ba đơn nguyên, cao 05 tầng,
với 90 căn hộ, được UBND thành phố lựa chọn xây dựng lại vì đã bị lún nứt nghiêm trọng.
Năm 2008, do ảnh hưởng của mưa lụt kéo dài, tịa nhà có khả năng đổ sập vì vậy để bảo
đảm an tồn tính mạng và tài sản của người dân, thành phố đã quyết định cưỡng chế các
hộ dân ra khỏi tòa nhà.
- Hình thức đầu tư: UBND thành phố giao cho Tổng cơng ty Cơng trình giao thơng
I, đơn vị chủ quản tòa nhà thực hiện xây dựng mới chung cư C1 khu Thành Công.

8

-Thời gian thực hiện: Năm 2008, dự án được khởi cơng. Cơng trình bị kéo dài 7 năm
khơng thi cơng được do người dân khiếu kiện. Đến 2015 mới tiếp tục xây dựng và hoàn
thành năm 2019.
5.2.2. Đối tượng thực hiện điều tra, khảo sát (mẫu nghiên cứu)
+ Cư dân sống trong chung cư mới đã được xây dựng lại
Đối tượng này được hỏi về sự hài lòng về chất lượng căn hộ, chất lượng sống, chất
lượng dịch vụ tiện ích, mơi trường, sự kết nối xã hội… trong tịa chung cư mới sau khi đã
được tái thiết. Bên cạnh đó, họ là người bị tác động và đã tham gia vào q trình tái thiết
chung cư, từ đó họ có thể cung cấp thơng tin về quy trình tái thiết và có nhận định cá nhân
về cơng tác này.
Số lượng mẫu nghiên cứu: 240 phiếu. Phân bố mẫu nghiên cứu: 04 KCCC, mỗi khu
60 phiếu, theo cách thức phát phiếu ngẫu nhiên.
Thiết kế Bảng hỏi: Một bảng hỏi cấu trúc gồm 30 câu được thiết kế riêng cho nghiên
cứu này. Bảng hỏi gồm 3 phần, phần 1: Thông tin cá nhân; Phần 2: Đánh giá khu chung cư
cũ sau khi đã xây dựng lại; Phần 3: Ý kiến dân cư về quá trình xây dựng lại khu chung cư
cũ (Chi tiết các câu hỏi xem thêm tại phần Phụ lục 1.1).
+ Cư dân sống trong chung cư chuẩn bị thực hiện tái thiết
Đối tượng cư dân này được hỏi về nguyện vọng và mong muốn của họ đối với tái
thiết KCCC.
Số lượng toàn bộ mẫu nghiên cứu: 240 phiếu
Phân bố mẫu nghiên cứu: 04 KCCC, mỗi khu 60 phiếu, theo cách thức phát phiếu
ngẫu nhiên.
Thiết kế Bảng hỏi: Một bảng hỏi cấu trúc gồm 26 câu được thiết kế riêng cho nghiên
cứu này. Bảng hỏi gồm 3 phần, phần 1: Thông tin cá nhân; Phần 2: Ý kiến dân cư về quá
trình xây dựng lại chung cư cũ; Phần 3: Mong muốn của cư dân đối với tái thiết khu chung
cư cũ. (chi tiết các câu hỏi xem thêm trong phần Phụ lục1.2).
5.3. Phương pháp chuyên gia
Phương pháp chuyên gia được sử dụng trong luận án nhằm thu thập thông tin phục
vụ cho nghiên cứu thông qua việc sử dụng nhận thức và kiến thức của các chuyên gia, nhà
khoa học trong các lĩnh vực nhất định làm thông tin cho nghiên cứu cho luận án. Về cơ

bản, tác giả luận án đã tiến hành việc hỏi ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực xây

9


dựng, họ là cán bộ các bộ, ngành có liên quan trực tiếp đến công tác quản lý nhà nước về
tái thiết chung cư cũ.
Tác giả sử dụng thông tin của chuyên gia để xác định kết quả nghiên cứu. Ý kiến
chuyên gia trong nghiên cứu này được thu thập và tóm tắt một cách có hệ thống nhằm làm
rõ các mục tiêu nghiên cứu trong q trình phân tích.
Luận án sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia là cán bộ quản lý nhà nước ở
3 cấp: cấp Bộ, cấp Sở và Quận. Cụ thể:
- Cán bộ quản lý nhà nước: 08 người, bao gồm 02 cán bộ Bộ Xây dựng (Cục Quản lý
nhà và thị trường bất động sản); 02 cán bộ Sở Xây dựng (lãnh đạo phòng quản lý nhà ); 04
cán bộ quản lý cấp Quận (là cán bộ phịng đơ thị): Quận Đống Đa, Quận Ba Đình.
5.4. Phương pháp phỏng vấn
- Phương pháp phỏng vấn được sử dụng trong luận án nhằm thu thập thông tin bằng
việc đặt câu hỏi và nhận câu trả lời từ những người tham gia trong nghiên cứu, người
nghiên cứu ghi lại và phân tích ý kiến, kinh nghiệm, niềm tin và quan điểm của các đối
tượng phỏng vấn về các chủ đề có liên quan để tìm ra câu trả lời cho câu hỏi nghiên cứu.
Bản chất của các cuộc phỏng vấn trong luận án phù hợp với câu hỏi và mục tiêu nghiên
cứu, mục đích nghiên cứu. Người trả lời trong các cuộc phỏng vấn thường được đề nghị
trình bày thơng tin chi tiết hơn. Điều này cung cấp một cái nhìn sâu sắc hơn về vấn đề tái
thiết chung cư cũ. Cụ thể luận án tiến hành phỏng vấn sâu với các nhóm sau:
+ Doanh nghiệp: 04 người đại diện cho 04 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là
các chủ đầu tư của các dự án tái thiết KCCC.
+ Người dân: 04 tổ trưởng tổ dân phố.
- Nội dung phỏng vấn sâu: một bảng chỉ dẫn gợi ý phỏng vấn sâu gồm 23 câu hỏi
được thiết kế nhằm tìm hiểu về quy trình tái thiết KCCC. Cấu trúc bảng chỉ dẫn phỏng vấn
sâu ngoài phần giới thiệu gồm 3 phần: các thông tin cá nhân người được phỏng vấn; ý kiến

về quá trình cây dựng lại chung cư; ý kiến đề xuất của người trả lời đối với vấn đề được
hỏi (Chi tiết các câu hỏi xem thêm phần Phụ lục 1.3 và 1.4).
5.5. Thu thập và xử lý số liệu khảo sát
- Tuân thủ quy trình thiết kế và chọn mẫu như đã đặt ra, chúng tôi thu thập được 480
phiếu hỏi. Sau khi tiến hành thu thập thông tin, tác giả đã làm sạch bảng hỏi, nhập và xử
lý số liệu bằng chương trình SPSS 20.0.

10


- Số liệu định tính: các phỏng vấn sâu đã được ghi trên biên bản phỏng vấn sâu được
chuẩn bị trước, kết hợp với ghi âm nội dung cuộc phỏng vấn. Tiến hành gỡ băng phỏng
vấn sâu và các biên bản phỏng vấn sâu được tác giả đọc và xử lý đưa vào dẫn chứng phân
tích, bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lượng của luận án.
6.Khung nghiên cứu của đề tài
Cơ sở lý luận QLNN
về tái thiết khu chung
cư cũ

Thực trạng
Quản lý
nhà nước
về tái thiết
khu chung
cư cũ

Kinh nghiệm thực tiễn
QLNN về tái thiết khu
chung cư cũ

Xác định
những “rào
cản” của
QLNN đối
với tái thiết
khu chung
cư cũ

Giải

pháp

hoàn

thiện

QLNN đối với

tái thiết khu
chung cư cũ

Hình 0.1. Khung nghiên cứu của đề tài
7. Ý nghĩa khoa học của đề tài
7.1. Ý nghĩa về lý luận
Luận án là cơng trình nghiên cứu chun sâu về QLNN đối với tái thiết chung cư
cũ dưới góc độ của khoa học quản lý công. Những điểm mới của luận án khi bảo vệ thành
công sẽ là những đóng góp cho khoa học quản lý cơng nói chung và khoa học quản lý đơ
thị nói riêng.
Luận án đã xây dựng được cơ sở lý thuyết cho quản lý tái thiết khu chung cư cũ:
Làm rõ bản chất tái thiết KCCC; Tiêu chí tái thiết KCCC theo hướng phát triển bền vững;

Xác định rõ nội dung quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC; Các yếu tố ảnh hưởng đến
quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC.
Luận án đã phân tích rõ thực trạng QLNN đối với tái thiết KCCC hiện nay và đề xuất
các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC tại các đơ thị.
Kết quả của luận án có giá trị tham khảo về mặt lý luận đối với các nhà nghiên cứu và
nhà quản lý. Bên cạnh đó cũng sẽ cung cấp luận cứ cho cơ quan quản lý để hồn thiện chính
sách, pháp luật và ban hành các quyết định quản lý hành chính đối với tái thiết KCCC.

11


7.2.Ý nghĩa về thực tiễn
Kết quả của luận án sẽ là tiền đề giúp các nhà quản lý hoạch định chủ trương, xây
dựng kế hoạch tái thiết khu chung cư cũ và hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết
khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững.
Những kết quả của luận án sẽ có giá trị tham khảo, đóng góp tích cực cho chính quyền
đơ thị trong thực thi tái thiết khu chung cư cũ, giúp quá trình này đạt hiệu quả, đạt được mục
tiêu phát triển của đơ thị.
8. Cấu trúc của luận án
Ngồi phần mở đầu và kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận án
gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
Chương 2: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ
Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ - Nghiên cứu
trường hợp thành phố Hà Nội
Chương 4: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ

12

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
Tái thiết đô thị và tái thiết khu chung cư tại đô thị là chủ đề rất được quan tâm
trên cả hai phương diện là nghiên cứu học thuật và thực tế trong mấy thập kỷ qua. Trên
phạm vi quốc tế, tái thiết đô thị trở thành vấn đề mang tính tồn cầu kể từ nửa cuối thế kỷ
20, sớm hơn ở Mỹ và các quốc gia phương Tây bởi sau chiến tranh thế giới lần thứ 2 các
thành phố bị huỷ nặng nề và phải đối mặt với những vấn đề trầm trọng như suy thoái kinh
tế, ô nhiễm môi trường, mất trật tự xã hội và phải giải quyết nâng cấp những khu nhà ổ
chuột của những người nghèo. Trên góc độ pháp lý, tái thiết đơ thị chính thức luật hóa sớm
nhất tại Mỹ trong luật nhà ở 1949, tiếp sau đó là nước Anh (vào những năm 1950s) và các
nước ở châu Á [91].
Cho đến nay đã có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến chủ đề tái
thiết đơ thị được công bố. Các nghiên cứu này được tiến hành trên cấp độ tổng thể đô thị
hoặc cấp độ một khu vực của đơ thị, khu vực đó có thể là một khu ở, khu thương mại trung
tâm hoặc một khu cơng nghiệp cũ cần chuyển đổi chức năng…Nhìn chung, các nghiên
cứu có cách tiếp cận khá đa dạng, có thể đi sâu nghiên cứu đơn lẻ theo một khía cạnh hoặc
đánh giá tổng thể nhiều khía cạnh của một dự án tái thiết đô thị.
Luận án thu thập tài liệu bao gồm các bài báo khoa học trên các tạp chí quốc tế uy
tín, sách chuyên khảo, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ của các trường đại học tại một số
quốc gia trên thế giới và Việt Nam, bài báo trong các cuộc hội thảo khoa học. Trên cơ sở
đó, tác giả khái quát thành hai nhóm cơng trình nghiên cứu như sau:
- Nhóm nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đơ thị
- Nhóm nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư trong đơ thị
1.1.CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRÊN THẾ GIỚI
1.1.1.Nhóm cơng trình nghiên cứu về tái thiết đơ thị và khu chung cư trong đô thị
1.1.1.1. Các nghiên cứu về khái niệm
- Tái thiết đô thị: Tái thiết đô thị luôn thu hút được sự quan tâm của các nhà hoạt
động thực tiễn và các nhà nghiên cứu bởi tính phức tạp và sự tác động sâu rộng của nó đến
nhiều khía cạnh của đời sống xã hội của cư dân. Cách hiểu về tái thiết đô thị rất khác nhau
tại các quốc gia khác nhau trong thời điểm khác nhau. Theo Li Rui trong luận văn thạc sỹ

“Urban renewal at neighborhood level, A case study of Huangjiadun neighbourhood in
13


Wuhan city” tạm dịch là “Tái thiết đô thị ở cấp độ khu nhà ở - Trường hợp nghiên cứu khu
nhà ở Huangjiadun tại thành phố Vũ Hán”, tác giả đã làm rõ khái niệm cơ bản về tái thiết
đô thị theo 3 góc độ như sau [91] :
Cách hiểu thứ nhất là theo góc nhìn hẹp của quy hoạch, tái thiết đô thị chú trọng vào
việc cải tạo không gian vật thể, nâng cấp, cải thiện nhà ở và tiêu chuẩn sống trong các khu
vực cũ của đô thị. Cách hiểu này đã được tác giả Buissink đưa ra trong nghiên cứu “Aspects
of urban renewal: report of an enquiry by questionnaire concerning the relation between
urban renewal and economic development” tạm dịch là “Những khía cạnh của tái thiết đơ
thị: Báo cáo điều tra bằng bảng hỏi về mối quan hệ giữa tái thiết đô thị và phát triển kinh
tế” như sau: “Tái thiết đô thị là tập hợp các hoạt động xây dựng nhằm khôi phục các yếu
tố không gian vật thể đã xuống cấp và lỗi thời để làm chức năng của chúng hoạt động trở
lại theo tiêu chuẩn của thời đại” [70] .
Cách hiểu thứ hai, tái thiết đơ thị được nhìn nhận rộng hơn, khơng đơn giản chỉ là cải
tạo vật chất mà đó cịn là sự thay đổi của khu vực trên khía cạnh kinh tế, xã hội. Cách hiểu
này được Chris Couch thể hiện trong cuốn “Urban Renewal - Theory and Practice” tạm
dịch là “Tái thiết đô thị - lý thuyết và thực hành”, tác giả cho rằng“Tái thiết đơ thị là một
q trình thay đổi về vật chất (Nâng cấp, tái phát triển), thay đổi sử dụng (chuyển từ sử
dụng này sang sử dụng khác có nhiều lợi ích hơn), thay đổi mật độ sử dụng đất đai và cơng
trình và tác động của kinh tế, xã hội đến các khu vực đô thị” [67].
Cách hiểu thứ 3, tái thiết đô thị được mở rộng cách tiếp cận hơn nữa, chuyển từ mục
tiêu đơn lẻ sang mục tiêu tích hợp trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội và phát triển bền
vững. Quan điểm này được thể hiện trong nghiên cứu “Urban renewal policy in a
European Perspective: An International comparative analysis” tạm dịch là “Chính sách
tái thiết đơ thị trong viễn cảnh Châu Âu: Phân tích so sánh quốc tế”, tác giả Hugo Priemus
và Metseela cho rằng tái thiết đô thị không chỉ bao gồm lĩnh vực quy hoạch không gian
vật thể, hoạt động xây dựng lại những toà nhà đơn lẻ mà cần có sự liên kết nền tảng trong

một khu vực, bên cạnh đó có sự hợp tác rộng hơn giữa nhà nước, cộng đồng và khu vực tư
nhân trên tất cả các khía cạnh kinh tế, xã hội để tạo ra một mơi trường sống tốt [80].
Ở một góc độ khác, bản chất của tái thiết đơ thị được nhìn nhận là q trình tái phân
bổ lại lợi ích cho các nhóm xã hội: Chính phủ, nhà phát triển, chủ sở hữu đất đai và cộng
đồng, phân bổ lợi ích giữa khu vực, địa phương và cá nhân.Vì vậy hiểu một cách tồn diện
nhất, tái thiết đơ thị khơng đơn giản chỉ là việc phá bỏ những cơng trình cũ và xây dựng
14


cơng trình mới mà cịn là sự cải thiện tổng thể về không gian vật thể, thay đổi các chức
năng của đơ thị, điều tiết lợi ích kinh tế và xã hội giữa bên liên quan, giữa một khu vực
và tổng thể đô thị trên cơ sở sự hợp tác giữa các bên tham gia để hướng tới môi trường
sống tốt.
-Tái thiết đô thị là một phương thức cải tạo đô thị. Khi một khu vực của đô thị xuống
cấp, chỉ nên lựa chọn khi các biện pháp tái thiết khi các biện pháp cải tạo khác không đem
lại hiệu quả. Về cơ bản, cải tạo đơ thị có 4 mức độ như sau [69]:
Phục hồi (Rehabilitation): Được thực hiện cho các cơng trình hoặc khu vực cơng
cộng vẫn cịn khả năng sử dụng được trong các khu vực có điều kiện môi trường đang
xuống cấp. Việc phục hồi lại cơng trình thơng qua các hoạt động như việc xây dựng lại,
nâng cấp, đổi mới thiết bị, bổ xung các tiện ích cơng cộng nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp
về kết cấu cơng trình và nâng cao chất lượng sống của khu vực đó.
Bảo tồn (Preservation, Conservation). Bảo tồn được thực hiện cho khu vực đơ thị mà
các cơng trình trong khu vực đó cịn khả năng sử dụng và có giá trị về lịch sử, văn hố hoặc
kiến trúc.
Tái thiết (Renewal - Redevelopment): Là việc cải tạo một cách toàn diện nhất, hoàn
thiện nhất. Khi các toà nhà, các khu vực công cộng hoặc một khu ở của đô thị bị hư hỏng
nghiêm trọng sẽ bị phá dỡ hoàn toàn để lập quy hoạch và xây dựng mới, đất đai sẽ được
mở rộng chức năng, quy mô xây dựng và các tiêu chuẩn sẽ được thay đổi.
Tái sinh đô thị (Revitalization): Được xem như một công cụ rất linh hoạt trong cải tạo
đô thị. Khi đô thị đang bị xuống cấp vì lý do kinh tế hay xã hội, cách thức này sẽ giúp cải

thiện môi trường sống bằng các hoạt động chỉnh trang, làm đẹp cảnh quan đường phố. Có
thể hiểu tái sinh đơ thị là đem năng lượng mới, tạo động lực phát triển mới cho khu vực cũ
của đô thị bằng cách tạo ra những cảnh quan mới với những giá trị mới, sự kết hợp giữa các
yếu tố mới và cũ sẽ tạo ra sự độc đáo riêng về văn hoá. Sau khi đường phố được chỉnh trang
sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản của khu vực vì vậy sẽ tạo động lực cho các chủ nhà sẵn
lòng nâng cao giá trị tài sản của họ, qua đó sẽ nâng cao chất lượng sống cho toàn khu vực.
Trên cơ sở khái niệm tái thiết đô thị, khái niệm tái thiết khu chung cư cũng cần thiết
phải nhìn nhận theo góc độ rộng có nghĩa đó là một q trình thay đổi khơng gian vật thể,
chức năng của khu chung cư nhằm mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, môi trường của khu
vực đó cũng như đảm bảo hài hịa lợi ích của tất cả các chủ thể tham gia.
15


1.1.1.2.Các nghiên cứu về quy hoạch khu chung cư
Nhóm nghiên cứu này nhấn mạnh tới nội dung quy hoạch khu chung cư, các mơ hình
quy hoạch, các giải pháp cơ bản nhằm thay đổi không gian vật thể, kiến trúc, cảnh quan
của khu và cải thiện môi trường sống cho người dân.
Có 2 cách thức cải tạo khu chung cư, đó là phá huỷ để xây dựng lại (tái thiết) hoặc
cải tạo phục hồi khả năng đáp ứng của khu nhà. Trong những năm 1930-1970, q trình
tái thiết đơ thị ở các nước phương Tây thường tiến hành theo cách phá huỷ khu nhà ở cũ
để xây dựng mới. Hiện nay cách thức này là giải pháp lựa chọn của các nước đang phát
triển, tuỳ thuộc đặc điểm của từng khu, nếu khu vực đó có mật độ dân cư tập trung cao
thường có xu hướng chủ đạo là phát triển nhà cao tầng để tiết kiệm đất đai. Mỗi cách thức
đều có ưu và nhược điểm.
Một số học giả ủng hộ quan điểm tái thiết và cho rằng tái thiết là hoạt động cải tạo
một cách toàn diện và hồn thiện nhất. Khi một khu chung cư của đơ thị bị xuống cấp, hư
hỏng nghiêm trọng sẽ được phá dỡ hoàn toàn để lập quy hoạch và xây dựng mới, đất đai
sẽ được mở rộng chức năng, quy mô xây dựng và các tiêu chuẩn quy hoạch sẽ được thay
đổi. Ưu điểm của cách thức này là môi trường sống được thay đổi hoàn toàn theo tiêu
chuẩn mới và đất đai được tối đa hóa hiệu quả sử dụng, nhưng nhược điểm của cách thức

phát triển này là rất dễ dẫn đến sự phá vỡ cấu trúc xã hội truyền thống đã được thiết lập
lâu đời, làm mất đi những đặc trưng văn hoá và bản sắc kiến trúc cảnh quan của khu vực
[69]. Vì vậy để đảm bảo cho các dự án tái thiết đạt được hiệu quả và giảm thiểu tối đa các
tác động tiêu cực không mong mốn, các giải pháp quy hoạch hợp lý đang được nghiên cứu
để tìm giải pháp giúp các nhà quản lý giải quyết được vấn đề đó.
Tái thiết là một lựa chọn cần thiết khi các điều kiện vật chất của cơng trình khơng
có khả năng phục hồi hoặc sự phục hồi không đạt hiệu quả. Nhiều nghiên cứu thực hiện để
tìm ra các mơ hình quy hoạch, phương án thiết kế đô thị cho các khu nhà ở như Luận án
tiến sĩ kiến trúc của YoungchulKim “Urban housing redevelopment: an analysis of the
perception of vitality in apartment neighborhood redevelopment in Korea” tạm dịch là
“Tái thiết nhà ở đô thị: Phân tích về tái thiết khu nhà ở chung cư tại Hàn Quốc” cho rằng
việc phá dỡ các khu nhà chung cư cũ và thay thế bằng khu nhà ở mới, gồm các nhà cao
tầng là sự lựa chọn bắt buộc để cải thiện điều kiện vật chất của công trình và nâng cao giá
trị bất động sản của khu vực, cách thức phát triển này đã rất phổ biến ở các nước châu Âu

16