Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Nguyễn Thị Thảo
Viện Công nghệ Việt – Nhật, Trường Đại học Công Nghệ TP. HCM (HUTECH)

TÓM TẮT
“Thế chấp tài sản”được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, là biện pháp dùng tài sản của mình
để thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Đối tượng của thế chấp là “tài sản”, ngày nay tài
sản được đưa vào thế chấp ngày càng đa dạng. Khi đó phải kể đến tài sản hình thành trong tương lai,
đây là một loại tài sản đã được pháp luật ghi nhận có thể được dùng thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ
của bên thế chấp trong các giao dịch. Nhưng những quy định về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai vẫn chưa được rõ ràng và thực trạng áp dụng các quy định pháp luật còn nhiều bất cập cho những
người (chủ thể) tham gia giao dịch, đây là một vấn đề cần được quan tâm. Trong bài viết này tác giả trình
bài nội dung khái quát về biện pháp thế chấp tài sản, thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn đề thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai và từ đó đưa ra một số kiến nghị để hồn thiện pháp luật.
Từ khóa: Tài sản, thế chấp, thế chấp tài sản, tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch bảo đảm.

1. KHÁI QUÁT VỀ BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ra đời rất sớm, xuất hiện từ thời La Mã cổ
đại. Ngày nay, thuật ngữ này khơng cịn q xa lạ đối với cuộc sống con người và xã hội hiện nay. Bởi lẽ,
với tình hình kinh tế xã hội phát triển như hiện nay việc đòi hỏi đáp ứng nhu cầu mong muốn có thêm kinh
tế để phát triển sản xuất kinh doanh hay đơn thuần chỉ là đáp ứng nhu cầu riêng của cá nhân ngày càng
nhiều. Đặc biệt trong trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, đời sống kinh tế xã hội có nhiều bước phát
triển thì việc địi hỏi nhu cầu có thêm kinh tế ngày càng cao hơn và thế chấp là một biện pháp phát triển
được những ưu điểm trong việc xác lập giao dịch dân sự, giúp cho cuộc sống con người ngày một tốt
hơn. Chế định thế chấp tài sản ra đời từ rất sớm “Hình thức cầm cố tài sản ra đời từ trước hình thức thế
chấp tài sản, cầm cố tài sản cho phép người vay bảo tồn quyền sở hữu của mình đối với tài sản được
giao cho chủ nợ giữ trong thời gian người vay chưa trả được nợ. Và chủ nợ được hưởng hoa lợi gắn liền
[5]
với tài sản, lưu giữ tài sản cho đến khi nợ được trả đủ” . Hình thức này mang nhiều rủi ro cho con nợ vì
thế con người đã nghĩ đến những hạn chế những rủi ro, bảo tồn tài sản và hơn thế nửa là có thể hưởng
hoa lợi của mình. Đây cũng chính là mầm móng cho tài sản thế chấp ra đời.

Có nhiều cách hiểu khác nhau cho thuật ngữ thế chấp như sau: “Thế chấp” có nghĩa là đem ra làm tin để
[1]

vay mượn hay theo từ điển tiếng Việt cịn có nghĩa là “Giao tài sản làm tin để vay tiền, thường có số
[2]
lượng lớn: Làm giấy thế chấp tài sản để vay ngân hàng” ,..Tùy vào những đặc điểm của mỗi quốc gia mà
có những quy định về khái niệm “Thế chấp” khác nhau.
Quy định về thế chấp trong Bộ luật Dân sự (BLDS) của một số nước trên thế giới như sau: Theo Điều 369
BLDS Nhật Bản quy định: “Thế chấp là một chế định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó khơng có
[3]
việc chuyển giao tài sản thế chấp” ; đối với Điều 2114 BLDS Pháp quy định: “Thế chấp là một quyền tài
[4]
sản đối với bất động sản nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ” .
Theo khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Qua các khái niệm trên có thể cho ta thấy được rằng mặc dù các các nước trên thế giới có nhiều điểm
khác nhau về địa lý, văn hóa, tơn giáo,…Nhưng đề có cách hiểu chung về thế chấp tài sản là việc thế
113


chấp tài sản không chuyển giao tài sản, đây cũng là đặc điểm của thế chấp tài sản nghĩa là (bên thế chấp
dùng tài sản thuộc sỡ hữu của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình mà khơng cần
chuyển giao tài sản đó), là sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể khi tham gia giao dịch, một bên là thế chấp
còn một bên là nhận thế chấp. Bên thế chấp chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu
đối với tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp giữ.
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm chín biện pháp được quy định tại Điều 292
BLDS 2015 bao gồm Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặc cọc, ký cược, ký quỷ, bảo lưu quyền sỡ
hữu,…Như vậy, điểm khác biệt của thế chấp tài sản so với các biện pháp bảo đảm còn lại: Một là, không
chuyển giao tài sản mà chỉ giao giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản được thế chấp( đây

cũng chính là bản chất của thế chấp); hai là, đối tượng tài sản bên thế chấp bao gồm: Động sản, bất động
sản, tài sản hình thành trong tương lai.
Như vậy, có thể thấy thế chấp trong xã hội hiện nay với bối cảnh nền kinh tế thị trường thì thế chấp là một
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng nhiều đặc biệt thể hiện rõ trong việc xác lập
giao dịch dân sự. Sự hình thành thế chấp tài sản cũng góp phần làm cho cuộc sống con người tốt hơn,
tiến bộ hơn về nhiều mặt thế chấp tài sản tạo điều kiện cho con người có thêm kinh tế tạo ra nguồn vốn
giúp cho việc kinh doanh được thuận lợi hơn, làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển hơn.

2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Như vậy, một trong những vấn đề cần đặt ra trong quá trình thực hiện thế chấp là cần xác định rõ đối
tượng thế chấp tài sản. Hiện nay, các hình thức bảo đảm bằng tài sản được đưa vào giao dịch ngày càng
đa dạng, phong phú hơn nhằm mục đích bảo đảm cho việc thực hiện các giao dịch bảo đảm phát triển,
ngày một hồn thiện hơn. Trong đó tài sản hình thành trong tương lai đã được các quy định pháp luật ghi
nhận đây là một tài sản có thể dùng để thế chấp. Mặc dù đối tượng của thế chấp là tài sản được hình
thành trong tương lai và cũng có quy định về thế chấp hình thành trong tương lai thế nhưng quy định về
vấn đề này chưa rõ ràng và chưa thống nhất, bên cạnh đó là việc áp dụng các quy định pháp luật quy
định về vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập và vướng mắc ảnh hưởng
đến những người (chủ thể) tham gia giao dịch.
Theo Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản
chưa hình thành, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sỡ hữu tài sản sau thời điểm giao
dịch”. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm quy định tài
sản hình thành trong tương lai gồm: “Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản trong giai đoạn hình
thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành
và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sỡ hữu, nhưng sao thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài
sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật; tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm
quyền sử dụng đất”. Từ quy định có thể hiểu loại tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hình thành
vốn vay cũng là một vấn đề đáng chú ý. Bởi lẽ, theo Nghị định số 62/2015/ NĐ-CP ngày 18 - 7 - 2015 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật thi hành án dân sự có quy định kể từ thời điểm

Bản án, quyết định thi hành án có hiệu lực, người được thi hành án không được thế chấp, cầm cố, bán,
chuyển nhượng. Quy định này là một điều khó khăn cho bên nhận thế chấp, vì trên thực tế bên nhận thế
chấp khơng thể nào biết được bên thế chấp có đang thực hiện bản án, quyết định tịa án hay khơng, điều
này ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp các hợp đồng ký kết sau Bản án
sẽ phải chịu nhiều rủi ro (rủi ro vô hiệu), đồng thời cũng có thể mất tài sản bảo đảm (trong trường hợp cơ
quan thi hành án dùng tài sản thế chấp đó để thực hiện cho việc thi hành bản án khác).
Trong các loại tài sản được quy định tại Điều 105 BLDS 2015 là tài sản hình thành trong tương lai bản
chất khi tham gia vào giao dịch dân sự cũng sẽ thay đổi. Thực tiễn cho thấy tài sản hình thành trong
tương lai chủ yếu tồn tại ở dạng vật. Ví dụ: A (cá nhân) thuê B (nhà thiết kế thời trang) mai một bộ đồ vest
để A dự buổi hợp sắp tới của công ty, A sẽ trả tiền cho B khi B may xong bộ đồ vest đó cho A. Từ ví dụ
trên có thể thấy bộ đồ vest mà B đang may chỉ là đối tượng của hợp đồng khơng thể xem nó là tài sản
114


hình thành trong tương lai. Do đó có hay chăng để tránh phát sinh tranh chấp trong giao dịch nên đặc giới
hạn đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Cịn có một số trường hợp như vì lý do tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai khơng được
đặng kí bảo đảm, khơng cơng khai thơng tin đăng ký, nên là một tài sản hình thành trong tương lai lại
được thế chấp bảo đảm cho nhiều chủ thể nhận bảo đảm khác nhau. Những tài sản bị thế chấp nhiều lần
có khả năng gặp khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Dẫn đến tình trạng mâu thuẩn về lợi ích khi ngân
hàng cần xử lý tài sẩn thế chấp. Trong thực tiễn, như A là (chủ đầu tư) có thể sử dụng dự án đang xây
dựng để thế chấp vốn vay tại ngân hàng, cịn B là (khách hàng), sau khi kí hợp đồng mua căn hộ thuộc
cơng trình trên thì có thể đem thế chấp căn hộ đã mua từ dự án để vay tiền từ ngân hàng trả tiền mua căn
hộ trên.Tài sản thế chấp là một dự án thuộc sở hữu của chủ đầu tư bất động sản, trong đó tài sản thế
chấp là nhà ở, căn hộ do cá nhân mua là một trong những trường hợp phổ biến.
Ngoài ra, việc cơng bố thực trạng của tài sản hình thành trong tương lai là một vấn đề cần lưu ý đặc biệt
cho bên nhận thế chấp biết cách xử lý đối với tài sản mà họ thế chấp khi có sự cố xảy ra. Nếu việc cơng
bố thực trạng tài sản hình thành trong tương lai bị hạn chế nhiều sẽ dẫn đến những khó khăn về việc giải
quyết quyền lợi liên quan đến việc thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp trong trường hợp phải xử lý tài sản
thế chấp để thu hồi nợ khi khách hàng không trả được nợ đến hạn. Bởi lẽ, trên thực tế khơng có bất kì

một quy định nào của pháp luật yêu cầu có sự liên hệ chặt chẽ với nhau về thơng tin đăng kí giao dịch
bảo đảm. Ví dụ, Chủ đầu tư A thế chấp dự án đầu tư nhà ở hay quyền sử dụng đất tại một ngân hàng B
mà khơng có sự liên hệ về thơng tin giao dịch bảo đảm và không biết về thực trạng của tài sản hình thành
trong tương lai đã được thế chấp hay chưa, dẫn đến việc dự án hay một tài sản của dự án có thể bị thế
chấp thêm một lần nửa tại một ngân hàng C, tại hai ngân hàng khác nhau mà ngân hàng nhận thế chấp
lại khơng biết được chính tài sản đó đã được thế chấp ở một ngân hàng khác. Vì vậy việc cơng bố thực
trạng tài sản hình thành trong tương lai là điều lưu ý vì nếu thiếu đi thơng tin này hiện tượng tài sản đem
thế chấp nhiều lần sẽ có thể xảy ra nhiều, đồng thời việc xử lý đối với tài sản thế chấp đối với bên nhận
thế chấp gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó cịn thể hiện sự minh bạch và lành mạnh cho các chủ thể khi
tham gia thế chấp. Một số ví dụ về các dự án đã được công bố: Khu dân cư cao tầng kết hợp thương mại
- dịch vụ tại lô BC (tên thương mại là Saigon Avenue) tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức do Cơng Ty
TNHH Sản xuất - Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư. Dự án có quy mơ 858 căn hộ căn hộ này
đang được thế chấp tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh 9. Dự án The Western Capital (quận 6), do
Công ty TNHH Quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư hiện đang được thế chấp tại VPBank.
Dự án Jamona Heights (quận 7) do Công ty cổ phần May Tiến Phát là chủ đầu tư, đang được thế chấp tại
OBC chi nhánh TPHCM. Dự án Khu chung cư Nhà Sài Gịn (quận Bình Tân) do Cơng ty TNHH Nhà Sài
Gịn làm chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất tại BIDV chi nhánh Nam Sài Gòn. Dự án Khu dân cư
mới phức tạp đa chức năng City Villa (quận 7) do công ty TNHH Xây dựng - Sanr xuất - Thương mại Tài
nguyên làm chủ đầu tư thế chấp dự án tại SHB chi nhánh Sài Gòn. Dự án Green Field 686 (quận Bình
Thạnh) do Cơng ty cổ phần Xây lắp thương mại 2 (ACSC) làm chủ đầu tư, đang được thế chấp quyền sử
dụng đất tại Vietinbank chi nhánh Khu cơng nghiệp Bình Dương. Dự án Little Village (quận Thủ Đức) do
Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới làm chủ đầu tư, thế chấp quyền sử dụng đất và dự án đầu tư nhà
[6]
ở tại PVCombank chi nhánh Gia Định . Việc công bố thực trạng về tài sản thế chấp giúp cho bên nhận
thế chấp biết được tình hình thực trạng tài sản có được thế chấp hay chưa từ đó giải quyết được phần
nào những rủi ro cho bên nhận thế chấp, cũng như có thể giảm bởi khó khăn cho bên nhận thế chấp
trong một số trường hợp đã nêu như phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ khi khách hàng không trả
được nợ đến hạn.

3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN

HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Một là, xác định tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản
hình thành trong tương lai có thể là tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng
đất,…là tài sản được hình thành sao thời điểm giao kết thế chấp. Vấn đề này dẫn đến nhiều khó khăn cho
các cá nhân, cơ quan, tổ chức khi tham gia thế chấp, chính vì lẽ đó mà cần xác định giá trị tài sản hình
115


thành trong tương lai. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ thế chấp pháp luật cần đưa ra
các văn bản hướng dẫn cụ thể về việc xác định giá trị tài sản hình thành trong tương lai.
Hai là, để giảm thiểu rủi ro cho bên nhận thế chấp bởi những giao dịch khơng có thật, giao dịch ảo thì việc
xác định được tài sản hình thành trong tương lai là một vấn đề cần quan tâm. Vì tài sản hình thành trong
tương lai là loại tài sản mang tín đặc biệt vì vậy cần có những quy định riêng, cụ thể đối với loại tài sản
khi tham gia vào các giao dịch bảo đảm.
Ba là, để thuận lợi cho việc thế chấp tài sản đồng thời bảo đảm được tính minh bạch trên thị trường thì
cần phải cơng bố thơng tin về tài sản hình thành trong tương lai một cách rõ ràng, cụ thể về tình trạng
thực tế.
Bốn là, pháp luật cần quy định cụ thể về việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai và mức bồi thường
mà bên thế chấp phải trả cho bên nhận thế chấp khi có vi phạm xảy ra. Vì loại tài sản này có thể chưa
được hình thành trong thời điểm có vi phạm xảy ra thì đối với tài sản hình thành trong tương lai này về xử
lý tài sản thế chấp là hết sức khó khăn. Ngồi ra để thuận lợi cho việc thế chấp tài sản đồng thời bảo đảm
được tính minh bạch trên thị trường thì cần phải cơng bố thơng tin về tài sản hình thành trong tương lai
một cách rõ ràng, cụ thể về tình trạng thực tế.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]

Nguyễn Văn Xô (2008), Từ Điển tiếng Việt - Tái bản lần thứ V, Nhà xuất bản Thanh Niên, TP. Hồ
Chí Minh, tr.675

[2]

Bùi Thị Duyên (2014), Pháp luật về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - thực
trạng và phương hướng hoàng thiện, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà
Nội, tr.13.

[3]

Bộ Tư pháp viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học Bộ Luật Dân sự Nhật
bản, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Hà Nội, tr.300

[4]

Bộ luật Dân sự Pháp, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2005.

[5]

Nguyễn Thị Điện, một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam,
Nhà xuất bản Trẻ, TP.Hồ Chí Minh, tr. 185.

[6]

Khánh An (2018), TP.HCM: Công bố các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng.
Nguồn: />
[7]

Bộ tư pháp (2003), Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Hà Nội.

[8]

Chính Phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm, ngày 20/02,
Hà Nội.

[9]

Chính Phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 về đăng ký biện pháp
bảo đảm, Hà Nội.

[10]

Chính Phủ (2015), Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của luật thi hành án dân sự.

[11]

Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24 tháng 11 năm 2015.

116