Đánh giá thực trạng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo luật đất đai 2013 tại huyện hoài ân tỉnh bình định
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.28 MB, 84 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
ĐẶNG VIẾT CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HỒI ÂN,
TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
HÀ NỘI - 2021
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------
ĐẶNG VIẾT CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HỒI ÂN,
TỈNH BÌNH ĐỊNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng
trình nào khác.
Tơi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Đặng Viết Cương
i
LỜI CẢM ƠN
Trước hết, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đinh Thị Bảo Hoa đã
giao đề tài và tận tình hướng dẫn em hồn thành luận văn này.
Trong q trình học tập tại Bộ mơn Địa chính, Khoa Địa lý Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên, em đã được trang bị một số kiến thức cơ bản để ứng dụng vào thực tế,
giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Em xin chân thành cảm ơn các thầy
cô trong Ban Chủ nhiệm Khoa, Bộ mơn và các bạn bè cùng khóa học đã đồng hành cùng
em trong suốt thời gian qua.
Em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Nhà trường,
các Phòng ban chức năng đã tận tình giúp đỡ em các thủ tục, hồ sơ trong thời gian học
tập tại Trường.
Em xin cảm ơn Ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ trong Chi nhánh Văn phịng
Đăng ký đất đai huyện Hồi Ân đã quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập các số
liệu thực tế và thử nghiệm kết quả.
Trong q trình hồn thành luận văn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cơ góp ý để bài viết được hồn thiện hơn.
Em xin trân trọng cảm ơn!
HỌC VIÊN CAO HỌC
Đặng Viết Cương
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................. 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu............................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................... 3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn....................................................................... 4
7. Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn................................................... 4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ HỆ THỐNG
HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA................................................................................... 5
1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................. 5
1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................................. 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất..................................................................... 8
1.2. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính........................11
1.2.1. Cơ sở khoa học của hệ thống hồ sơ địa chính................................................ 11
1.2.2. Cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính................................................... 14
1.3. Nhu cầu tin học hóa và hiện đại hóa cơng tác đăng ký biến động sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính.........21
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI HUYỆN HỒI ÂN, TỈNH BÌNH
ĐỊNH.............................................................................................................................. 23
2.1. Khái qt chung về địa bàn nghiên cứu............................................................ 23
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên.......................................................................... 23
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội............................................................................... 28
2.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến công
tác đăng ký biến động đất đai.................................................................................. 30
2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hoài Ân......................32
2.2.1. Công tác tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai.............................. 32
2.2.2. Công tác công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
...................................................................................................................................32
2.2.3. Công tác tổ chức kê khai, đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
...................................................................................................................................33
2.2.4. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.......................................33
2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất...34
2.2.6. Tình hình giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo......................................... 35
2.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn huyện Hồi Ân
35
2.3.1. Thực trạng cơng tác đăng ký thay đổi về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng,
thừa kế, cho tặng, chia tách quyền sử dụng đất)...................................................... 35
2.3.2. Thực trạng công tác đăng ký thay đổi về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất theo đơn vị hành chính cấp xã trên địa bàn huyện Hồi Ân..................39
2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.............................41
2.4. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và cơng tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện.......................................................................................... 43
2.4.1. Thực trạng hệ thống bản đồ địa chính............................................................ 43
2.4.2. Thực trạng hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính........................................ 44
2.4.3. Thực trạng cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính................................................ 45
2.4.4. Thực trạng cơ sở vật chất và nhân lực phục vụ đăng ký đất đai và quản lý hồ
sơ địa chính............................................................................................................. 46
2.5. Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện.......................................................................................... 47
2.5.1. Những thuận lợi............................................................................................. 47
2.5.2. Những tồn tại và nguyên nhân....................................................................... 48
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HỒI ÂN............................................................... 51
3.1. Quan điểm chung về định hướng hoàn thiện công tác đăng ký biến động quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hệ thống hồ sơ địa
chính........................................................................................................................ 51
3.2. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến
động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hồn
thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện.................................................................. 52
3.2.1. Giải pháp về pháp luật................................................................................... 52
3.2.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính....................................................... 53
3.2.3. Giải pháp hồn thiện hồ sơ địa chính............................................................ 54
3.2.4. Giải pháp về tổ chức, nhân lực...................................................................... 54
3.2.5. Giải pháp khác tuyền truyền, phổ biến pháp luật........................................... 55
3.2.6. Giải pháp về tài chính.................................................................................... 56
3.3. Giải pháp về công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, quản lý hồ sơ địa
chính bằng phần mềm Vilis 2.0................................................................................ 57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................. 70
KẾT LUẬN............................................................................................................. 70
KIẾN NGHỊ............................................................................................................. 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 73
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. 1: Cơ cấu và diện tích các đơn vị hành chính cấp xã trong huyện Hồi Ân..24
Bảng 2. 2: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất
theo đơn vị hành chính xã trên địa bàn huyện Hồi Ân từ năm 2015 2019........................37
Bảng 2. 3: Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Hoài Ântừ năm 2015 – 2019...38
Bảng 2. 4: Kết quả thực hiện đăngký thay đổi về quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hồi Ân từ năm2015 - 2019...................40
Bảng 2. 5: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của các
xã, thị trấn trên địa bàn huyện Hoài Ân từ năm 2015 – 2019.......................................... 42
Bảng 2. 6: Thống kê bản đồ địa chính lập theo chỉ thị 299/TTg tại các xã, thị trấn
trên địa bàn huyện Hoài Ân..................................................................................... 43
Bảng 2. 7: Hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện
Hoài Ân.......................................................................................................................... 44
Bảng 2. 8: Hệ thống sổ sách tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hồi Ân....................45
Bảng 2. 9: Trình độ cán bộ và chuyên ngành đào tạo của Bộ phận đăng ký quyền sử
dụng đất Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hoài Ân.............................................................. 47
DANH MỤC HÌNH
Hình 2. 2: Bản đồ hành chính huyện Hồi Ân......................................................... 23
Hình 3. 1: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ.......................................................................... 58
Hình 3. 2: Bản đồ địa chính thị trấn Tăng Bạt Hổ sau khi được chuẩn hóa trong phần mềm VILIS
2.0......................................................................................................................................................... 61
Hình 3. 3: Chức năng Khởi tạo cơ sở dữ liệu..................................................................................... 62
Hình 3. 4: Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ..................................................63
Hình 3. 5: Kê khai thơng tin về thửa đất............................................................................................. 64
Hình 3. 6: Giao diện phần mềm khi cập nhật GCN............................................................................ 65
Hình 3. 7: Giao diện phần mềm “Tìm GCN”đã được cấp để cập nhật các thông tin liên quan đến
chủ sử dụng và thửa đất....................................................................................................................... 66
Hình 3. 8: Giao diện phần mềm đăng ký thơng tin chủ sử dụng mới nhận chuyển quyền................67
Hình 3. 9: Kê khai thông tin bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.....................................67
Hình 3. 10: Thực hiện biến động......................................................................................................... 68
Hình 3. 11: Lập Quyết định câp giấy chứng nhận.............................................................................. 68
Hình 3. 12: Lập tờ trình chuyển quyền............................................................................................... 69
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
Ý nghĩa đầy đủ
Chữ viết tắt
1
Chính Phủ
CP
2
Ủy ban nhân dân
UBND
3
Tài ngun mơi trường
TNMT
4
Văn phịng Đăng ký đât
VPĐKĐĐ
5
Nghị định
NĐ
6
Thông tư
TT
7
Quyết định
QĐ
8
Giấy chứng nhận
GCN
9
Đăng ký đất đất đai
ĐKĐĐ
10
Đặng ký biến động
ĐKBĐ
11
Tài sản gắn liền với đất
TSGLVĐ
12
Quyền sử dụng đất
QSDĐ
13
Quyền sở hữu nhà ở
QSHNƠ
14
Tài sản khác gắn liền với đất
TSKGLVĐ
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý nghĩa
quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội cả trước mắt
và lâu dài. Tuy nhiên, đây là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài
nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết
kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Nước ta đang trong q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại hố, cơ cấu
kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho q trình sử dụng
cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động. Do đó, để quản lý đất đai có hiệu quả thì
vấn đề đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng là một
trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đăng ký biến động sử dụng đất tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện nhằm cập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính
ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện
tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, nhưng nó liên
quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội đảm
bảo quyền lợi hợp pháp và cuộc sống thiết thực của mọi tổ chức và cá nhân, vì vậy được
mọi người rất quan tâm. Làm tốt công tác đăng ký biến động sử dụng đất sẽ giúp cho
Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử
dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, đạt hiệu quả cao nhất.
Tuy nhiên trong thực tế, trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký biến động sử
dụng đất của cả nước nói chung và của huyện Hồi Ân nói riêng vẫn cịn gặp rất nhiều
khó khăn, bất cập. Huyện Hồi Ân đang trong q trình đơ thị hố mạnh mẽ, các quan
hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp và đa dạng nhưng việc cập nhật thông tin các biến
động về đất đai trên địa bàn huyện…..vẫn chưa được thực hiện một cách đầy đủ, thường
xuyên mà nguyên nhân chủ yếu là do lượng cán bộ mỏng; dữ liệu bản đồ và dữ liệu hồ
sơ chưa được liên kết với nhau nên dẫn đến sự không đồng bộ trong quá
1
trình cập nhật biến động; và hơn nữa là chưa có sự hỗ trợ hiệu quả của cơng nghệ thơng
tin nên việc cập nhật biến động cịn mang tính thủ cơng, kém chính xác. Do đó, một
trong những nhiệm vụ quan trọng đặt ra cho công tác đăng ký biến động sử dụng đất là
phải đưa ra một số giải pháp nâng cao công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính trong công tác
quản lý đất đai. Trước thực tế trên, tôi đã chọn đề tài luận văn “Đánh giá thực trạng đăng
ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2013 tại huyện Hồi Ân, tỉnh Bình Định”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo Luật Đất đai 2013 và hiện
trạng hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hồi Ân, tỉnh Bình Định.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồn thiện
hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
-Tổng quan về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và hồ sơ địa chính ở nước ta.
- Điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu, số liệu về đăng ký biến động sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 và
hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hồi Ân.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2019 và tình hình
cập nhật, chỉnh lý hệ thống hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn
huyện Hoài Ân.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hồn thiện
hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoài Ân.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Hoài Ân.
- Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2015 - 2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Được dùng để thu thập tài
liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký
biến động sử dụng đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hồi
Ân như: Các văn bản pháp luật, các quy định liên quan tới công tác đăng ký biến
động QSDĐ và QSHTSGLVĐ; tài liệu, số liệu về quản lý hồ sơ địa chính qua các
thời kì của địa phương; báo cáo kết quả cấp GCN; các báo cáo kết quả đăng ký biến
động đất đai năm từ 2015 - 2019 của huyện; báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm
kê đất đai; các tài liệu trong hồ sơ địa chính; bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ
địa chính; báo cáo, số liệu về thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của huyện Hồi
Ân và các văn bản có liên quan.
- Phương pháp thống kê: Phân tích, thống kê các số liệu về tình hình đăng ký
biến động sử dụng đất trên địa bàn huyện: thống kê các số liệu về đăng ký thay đổi
quyền sử dụng đất, thay đổi quyền tài sản gắn liền với đất, thế chấp QSDĐ; các số
liệu về hồ sơ địa chính..., xử lý có chọn lọc tài liệu, thông tin đã thu thập cho phù
hợp với mục đích nghiên cứu từ đó tìm ra mối liên hệ giữa chúng. Sử dụng phần
mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu điều tra thu thập được.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu, tài liệu thu thập được
phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hiện trạng hệ
thống hồ sơ địa chính và tình hình cập nhật, chỉnh lý hồ sơ trên địa bàn huyện Hồi
Ân, từ đó đưa ra những nhận xét, đánh giá làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả của công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp chuyên gia: Được sử dụng để lấy ý kiến các chuyên gia (cán bộ
thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Hoài Ân và Khoa Khoa học Tự nhiên, trường
Đại học Quy Nhơn) nhằm hoàn thiện hơn các kết luận, đánh giá và các đề xuất để
góp phần cho cơng tác đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính trên
địa bàn nghiên cứu.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn
- Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật.
- Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
cứu
- Các báo cáo của các cấp bộ ngành, địa phương có liên quan đến vấn đề nghiên
.
- Các giáo trình: Hồ sơ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở địa chính...
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.
7. Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn
- Kết quả đạt được:
+ Tổng quan cơ sở pháp lý về đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ địa chính ở nước ta
+ Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, hiện trạng hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Hồi
Ân, tỉnh Bình Định.
+ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địa chính
trên địa bàn huyện Hoài Ân.
- Ý nghĩa khoa học, thực tiễn:
Sau khi hoàn thành, luận văn một phần nào sẽ đưa ra được những giải pháp tích
cực trong cơng tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại huyện Hoài Ân, tỉnh Bình
Định góp phần giải quyết các vấn đề quản lý hành chính về đất đai hiện nay.
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ
HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA
1.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai, đăng ký biến động sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản 15 Điều 3
Luật Đất đai 2013). [10]
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến
động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã
đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (Khoản 3 Điều 3 Thông tư
24/2014/TT-BTNMT) [2]; Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCN
QSDĐ mà có thay đổi về QSDĐ với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích
thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ
hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và một số trường hợp khác.
1.1.1.2. Mục đích, vai trị của đăng ký biến động sử dụng đất đối với
công tác quản lý đất đai
a. Mục đích
Đăng ký biến động sử dụng đất nhằm mục đích bảo vệ quyền sở hữu tồn dân
về đất đai; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia,
đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất,
bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. [1]
b. Vai trò
- Đối với nhà nước:
Đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai góp phần bảo vệ
chế độ sở hữu tồn dân về đất đai.
Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu
toàn dân. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng
đất theo các quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất
là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ
trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Mà muốn bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử
dụng đất thì cần phải có các thơng tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa
đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. [15]
+ Đăng ký biến động sử dụng đất giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết
kiệm và bền vững đất đai.
Đăng ký đất đai nói chung và đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng là yêu
cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh
thổ. Việc đăng ký đất đai giúp nhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa
phương, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý
chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cư để dự báo
nhu cầu sử dụng đất ở cho tương lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các
phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động sử dụng đất giúp nhà nước thực hiện việc thu phí, lệ phí và
các nguồn tài chính từ đất.
Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là
những nguồn thu lớn của ngân sách địa phương. Nhưng để giám sát, quản lý chặt chẽ
nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng trường hợp
biến động đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất góp phần giải quyết vấn đề này.
+ Đăng ký biến động sử dụng đất để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Công tác đăng ký biến động sử dụng đất nói riêng và đất đai nói chung giúp
nhà nước thiết lập một bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý
cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và
lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất.
- Đối với người sử dụng đất nói chung và sử dụng đất ở:
+ Đăng ký biến động sử dụng đất là sự ghi nhận pháp lý về quyền của người sử
dụng đất, là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng
đất khi được Nhà nước cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất. Tạo sự yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất cũng như bảo vệ đất như xây dựng nhà ở
và các cơng trình trên đất ở.
+ Là cơ sở để các hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có
liên quan,…
- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:
+ Các thơng tin từ việc đăng ký biến động sử dụng đất được cụ thể bằng GCN là
cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo
lãnh, góp vốn,…
+ Cơng tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
+ Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi
mô và vĩ mô.
+ Công tác đăng ký biến động không chỉ phục vụ cho cơng tác quản lý đất đai
mà nó cịn trợ giúp quản lý thị trường bất động sản. [9]
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về đăng ký biến động sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất của Luật Đất đai
2013 và các văn bản dưới luật
Luật Đất đai năm 2013 quy định về đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Tại Khoản 4 Điều 95 quy định như sau [10]:
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ th đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyếtđịnh của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.2.2. Nội dung đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành
a. Các trường hợp đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian th; từ hình thức Nhà nước giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo quy định của Luật 2013.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp
luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
b. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (Khoản 1 Điều 85 Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 và Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, nộp hồ sơ tại bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp huyện. Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc đăng ký biến động quyền sử
dụng đất, đối với trường hợp nội dung biến động phải được phép của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền;
- Một trong các loại GCN có nội dung liên quan đến việc đăng ký biến động
quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ (Khoản 2 Điều 85 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ
sơ. nộp.
- Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận hồ sơ cho người
- Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc khơng hợp lệ thì hướng dẫn làm lại cho đúng
quy định.
Bước 3: Thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản
gắn liền với đất
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các cơng việc
sau:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa được cấp GCN ở nơi
chưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp GCN nhưng chưa có bản đồ địa chính hoặc
trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất;
- Chỉnh lý biến động vào GCN hoặc cấp GCN đối với trường hợp phải cấp
mới GCN.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
- Trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin đăng ký biến động về quyền sử
dụng đất chuyển đến Phòng TMNT thẩm định và ký duyệt.
Bước 4: Trả kết quả (Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Chủ sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ
tục hành chính cấp huyện hoặc tới UBND xã, thị trấn đối với trường hợp nộp hồ sơ tại
xã, thị trấn; nộp lại giấy biên nhận hồ sơ; xuất trình chứng từ nộp lệ phí; ký nhận vào hồ
sơ theo dõi và trao kết quả. Trường hợp nhận thay, người nhận thay phải có văn bản uỷ
quyền được cơng chứng, chứng thực và chứng minh nhân dân của người được uỷ quyền.
1.2. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính
1.2.1. Cơ sở khoa học của hệ thống hồ sơ địa chính
* Khái niệm hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thơng tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan. [9]
*Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính:
Hồ sơ địa chính đóng một vai trị quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng
như tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và
lành mạnh. Việc đơn giản hố, cơng khai hố, thể chế hố q trình lập và quản lý hồ sơ
địa chính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạt
động ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của công dân.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành
các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn
bản đó. Thơng qua hệ thống hồ sơ địa chính, nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến
động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở
thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh
tế - xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới
phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của từng cấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho cơng tác thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xun thì nhà quản lý chỉ cần
khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin
cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của cơng nghệ thơng tin thì cơng việc này trở
nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch
sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và
vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối.
Nguyên nhân cho thực trạng này có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính
là do hệ thống hồ sơ địa chính khơng cung cấp đầy đủ thơng tin
cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử
dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm
được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa…) trong
phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất
gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết
phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thơng
tin liên quan như: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đất…liên
quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính.
Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa
chính đóng vai trị rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng
đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là cơng cụ chính giúp giám sát việc thực hiện
phương án quy hoạch.
Trong những năm gần đây, vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục
vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận.
Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường.
Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất.
Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đơ thị hóa
đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch:
Người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi
phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai
địa phương khơng có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp
thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai khơng chỉ có các cơng tác quản lý Nhà nước về đất
đai mang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, mà
cịn có những cơng việc mang tính thường xuyên như giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ
gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương
án giải quyết của chính quyền khơng có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là
nguyên nhân làm cho người sử dụng đất tham gia tranh tụng không đồng ý với phương
án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai
ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hồn thiện đầy đủ và là cơ sở
pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính cịn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân
dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào q trình giám sát các hoạt động quản lý đất
đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này
sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng. Ví dụ nhờ
có thơng tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo
với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”.
Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng ta
xác định được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh
tế - xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai. Từ đó làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định
chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai cho phù hợp với
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. [9]
1.2.2. Cơ sở pháp lý của hệ thống hồ sơ địa chính
* Luật Đất đai 2013 có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chính. Tại Điều
96 quy định về hồ sơ địa chính [10]:
1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng
giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.
* Theo điều 4 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định thành phần hồ sơ địa
chính cụ thể như sau:
Đối với địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính:
- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau
đây:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính:
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
- Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai và Bản lưu Giấy chứng nhận lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
- Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
* Điều 25 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:
+ Tài liệu hồ sơ địa chính phải cập nhật, chỉnh lý biến động và căn cứ cập nhật,
chỉnh lý.
Các tài liệu hồ sơ địa chính phải cập nhật, chỉnh lý biến động và căn cứ cập
nhật, chỉnh lý trong các trường hợp biến động được thực hiện theo quy định như sau:
TT
Trường hợp cập
Tài liệu phải cập
nhật, chỉnh lý
nhật, chỉnh lý
Căn cứ để cập nhật, chỉnh lý
- Hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai lần
Đăng ký quyền sử
1
dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền
với đất lần đầu
- Bản đồ địa chính
và sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính
đầu đã được kiểm tra thẩm định ở
các cấp;
- Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hồ sơ giao đất, cho thuê đất; đấu
giá quyền sử dụng đất.
