khóa luận nghiên cứu xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu phục vụ quản lý đất đai trực tuyến

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ

Lê Thị Khánh Ninh

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MƠ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT
ĐAI ĐA MỤC TIÊU PHỤC VỤ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRỰC
TUYẾN
(Thử nghiệm tại Thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh)


Hà Nội – 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ

Lê Thị Khánh Ninh

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MƠ HÌNH CƠ SỞ DỮ
LIỆU ĐẤT ĐAI ĐA MỤC TIÊU PHỤC VỤ QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI TRỰC TUYẾN
(Thử nghiệm tại Thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh)

Ngành Quản lý đất đai
(Chương trình đào tạo chuẩn)

Cán bộ hướng dẫn: TS.Phạm Thị Phin
CN. Đoàn Quang Cương

Hà Nội- 2019


LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Phạm Thị Phin và GV. Đoàn
Quang Cương, người đã chỉ bảo, hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn
thành nghiên cứu khoa học.
Em xin trân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Khoa Địa Lý, Trường Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tận tình giảng dạy và tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp
đỡ em trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại trường.
Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ của UBND Thị xã Quảng Yên,
Chi nhánh văn phòng một cửa tại Thị Xã Quảng Yên đã giúp đỡ, tạo điều kiện cung
cấp số liệu, thông tin để em có thể hồn thiện nghiên cứu khoa học.
Do khả năng của bản thân cịn hạn chế nên khóa luận khơng thể tránh khỏi
các thiếu sót. Rất mong nhận được sự góp ý của các q thầy cơ và các bạn.
Em xin trân thành cảm ơn!


DANH MỤC HÌNH


DANH MỤC BẢNG


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CCDM: Core Cadastral Domain Model - mơ hình hạt nhân của lĩnh vực
Địa chính;
CSDL: Cơ sở dữ liệu;
CSDLĐĐ: Cơ sở dữ liệu đất đai;

LADM: Land Administration Domain Model;
GCN: Giấy chứng nhận;
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;
RRR: Right, Restriction, Responsibility - quyền, hạn chế và nghĩa vụ;
UML: Unified Modeling Language - ngơn ngữ mơ hình hóa thống nhất;


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Dưới sự tác động của cơng cuộc đổi mới đất nước, q trình đơ thị hóa diễn
ra mạnh mẽ nên đất đai có sự biến động rất lớn, do đó việc cập nhập, chỉnh lý
những thông tin về biến động đất đai một cách kịp thời, chính xác là rất cần thiết.
Nền kinh tế Việt Nam đang được xây dựng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước. Trong đó cách mạng cơng nghiệp 4.0 chú trọng vào cơng nghệ số, xóa
nhịa khoảng cách giữa các ngành nghề. Mà một trong những yếu tố quan trọng của
cơng nghệ số đó là dữ liệu (Big data). Big data là tài sản thông tin, mà những thơng
tin này có khối lượng dữ liệu lớn, tốc độ cao, dữ liệu đa dạng, đòi hỏi phải có cơng
nghệ mới để xử lý hiệu quả nhằm đưa ra các quyết định chính xác, khám phá được
các yếu tố ẩn sâu trong dữ liệu và tối ưu hóa được quá trình xử lý dữ liệu. Tuy nhiên
thực tế cho thấy, công tác quản lý thông tin, dữ liệu về đất đai bằng phương pháp
mới không được áp dụng đồng đều trên cả nước. Đặc biệt là giữa các vùng miền núi
và đồng bằng, hay đô thị và nông thơn có sự phân cấp và khơng đồng bộ cả về
thông tin dữ liệu lẫn công tác quản lý. Bằng chứng là có một số địa phương vẫn cịn
sử dụng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách và bản đồ giấy như vậy
rất khó khăn trong việc cập nhập, nghiên cứu, khai thác thơng tin đất đai.
Vì vây, vấn đề đặt ra cho nhà nước làm thế nào mà với một lượng thông tin
dữ liệu nhất định chúng ta có thể khai thác sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
và hiệu quả, đó sẽ là nhiệm vụ được quan tâm nhất trong giai đoạn này đối với
ngành quản lý đất đai.

Hiện nay, công nghệ GIS được biết đến với nhiều ứng dụng trong các lĩnh
vực khác nhau, trong đó có ngành quản lý đất đai với ưu điểm vượt trội của GIS về
chuẩn hóa dữ liệu, các cơng cụ tìm kiếm, phân tích, tính tốn và đánh giá dữ liệu
khơng gian, dữ liệu thuộc tính trong công tác quản lý nhà nước về đất đai mà
phương pháp truyền thống khó có thể thực hiện được.
Quảng Yên là một thị xã mới được thành lập từ năm 2011 theo Nghị quyết số
100 ngày 25/11/2011/NQ-CP do đó có nhiều biến động sử dụng đất, tuy nhiên cơ sở
dữ liệu đất đai vẫn còn hạn chế, việc quản lý dữ liệu cịn manh mún, phân tán, mỗi
khi có u cầu báo cáo tổng hợp mất rất nhiều thời gian, dữ liệu cịn thiếu chính
xác. Trong q trình phát triển hiện nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục
tiêu sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý, giảm bớt thời gian, số lượng công việc và

8


quản lý chính xác thơng tin về đất đai, giúp người dân tiếp cận thông tin về đất đai
một cách nhanh chóng.
Vì vậy, đề tài: “Nghiên cứu xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai đa mục
tiêu phục vụ quản lý đất đai (thử nghiệm tại Thị Xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh)”
là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu phục vụ
quản lý đất đai trực tuyến.
3. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan về vấn đề cơ sở dữ liệu đất đai.
Nghiên cứu xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu phục vụ
quản lý công tác nhà nước về đất đai.
Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu tại Thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh.
4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu nhập tài liệu, số liệu thứ cấp: từ các nguồn tài liệu thu thập
được như giáo trình, các khóa luận, báo cáo khoa học, báo chí, mạng Internet,…
Phương pháp phân tích tổng hợp: để phân tích tổng hợp các nội dung có liên
quan đến đề tài. Dựa vào số liệu thống kê, tài liệu, tư liệu trên địa bàn thị xã Quảng
Yên, tỉnh Quảng Ninh để phân tích, nhận dạng các vấn đề về chuẩn hóa dữ liệu đất
đai.
Phương pháp mơ hình hóa: phương pháp này được sử dụng để xây dựng mơ
hình cơ sở dữ liệu đa mục tiêu. Bằng phần mềm Enterprise Architect, mơ hình cơ sở
dữ liệu đa mục tiêu được xây dựng thể hiện mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ
sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.
Phương pháp bản đồ và GIS: được ứng dụng để xây dưng CSDL đất đai đa
mục tiêu tại thị xã Quảng Yên, ngoài ra đề tài sử dụng công nghệ WebGIS giúp hỗ
trợ công khai thông tin đất đai cho người dân..
5. Ý nghĩa đề tài
Ý nghĩa khoa học: đề xuất mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu phục vụ
quản lý đất đai góp phần làm cơ sở xây dựng hệ thống thông tin đất đai trực tuyến.

9


Ý nghĩa thực tiễn: xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu tại Thị xã
Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh phục vụ công tác quản lý đất đai, góp phần làm minh
bạch thơng tin đất đai.
6. Cấu trúc nghiên cứu khoa học
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, niên luận gồm ba chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Thiết kế cấu trúc dữ liệu đất đai.
Chương 3: Thử nghiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu phục
vụ quản lý đất đai trực tuyến tại Thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.

10


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Tổng quan về cơ sở dữ liệu đất đai
1.1.1. Khái niệm cơ bản
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính,
dữ liệu quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhập thường xuyên
bằng phương tiện điện tử [6,14].
Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được xây dựng thống nhất trong phạm vi cả
nước và bao gồm các cơ sở dữ liệu thành phần sau [14]:
Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
Cơ sở dữ liệu địa chính;
Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai;
Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Cơ sở dữ liệu giá đất;
Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai;
Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai;
Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
Hệ thống thông tin đất đai là công cụ phục vụ cho quản lý và sử dụng tài
nguyên đất bao gồm:
Một CSDL lưu trữ các dữ liệu liên quan đến tài nguyên đất của một vùng hay
lãnh thổ trong một hệ quy chiếu thống nhất.
Một tập hợp các quy trình, thủ tục, cơng nghệ để thực hiện thu thập, cập
nhập, xử lý và phân tích dữ liệu một cách có hệ thống.
Theo cơng văn số 1159/TCQLĐĐ-CĐKTK ngày 21/9/2011 của Tổng cục
Quản lý đất đai thì hệ thống thông tin đất đai “là hệ thống thông tin được xây dựng
để thu thập, lưu trữ, cập nhập, xử lý phân tích, tổng hợp và truy xuất thơng tin đất

đai và thông tin khác liên quan đến đất đai”.
Theo Luật đất đai 2013 thì: “Hệ thống thơng tin đất đai là hệ thống tổng hợp
các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ

11


tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhập, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy
xuất thơng tin đất đai”.
Một hệ thống LIS có các vai trị sau [1]:
Tạo một CSDL nền địa lý đầy đủ và thống nhất (cho 1 vùng hay lãnh thổ) để
thể hiện các thơng tin có liên quan đến khơng gian;
Là cơng cụ trực tiếp phục vụ cho việc hoạch định các chính sách đất đai, cho
các quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai cho các
mục tiêu quy hoạch và phát triển kinh tế.
Là công cụ hữu hiệu quản lý việc sử dụng đất đai đến từng thửa đất, từng hộ
gia đình, từng đơn vị người sử dụng đất và quản lý quá trình chuyển đổi của đất đai
bao hàm cả người (đơn vị), mục đích sử dụng và kiểm tra, theo dõi tính hợp pháp,
hợp lý trong q trình sử dụng đất.
Là công cụ để quản lý thống nhất các dữ liệu hồ sơ địa chính, các thơng tin
về tài ngun đất và cung cấp các thông tin về bản đồ địa chính và tài nguyên đất
cho các hoạt động kinh tế của các ngành và các địa phương.
Là công cụ để quản lý thống nhất các dữ liệu hồ sơ địa chính, các thơng tin
về tài ngun đất và cung cấp các thơng tin về bản đồ địa chính và tài nguyên đất
cho các hoạt động kinh tế của các ngành và các địa phương.
Là công cụ hiệu quả cho việc cung cấp thông tin đất đai cho thị trường quyền
sử dụng đất và cung cấp các thông tin về bản đồ địa chính và tài nguyên đất cho các
hoạt động kinh tế của các ngành và các địa phương.
Đáp ứng nhu cầu thông tin về đất đai của người dân và các nhu cầu chung về
phát triển xã hội và nâng cao dân trí.

Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu là một hệ thống tích hợp và đa năng cho dữ
liệu tham chiếu của các ngành khác nhau, những dữ liệu này có thể được lượm lại,
xử lý, phân tích, là kho lớn chứa mọi thơng tin về đất đai. Nó cung cấp các đối
tượng như tài sản, tài ngun thiên nhiên, mơi trường và các khía cạnh pháp lý, nó
cho ta thấy điều kiện hiện nay của vùng đất, giá đất. Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục
tiêu là một khuôn khổ hỗ trợ liên tục, dễ dàng và tồn diện về thơng tin đất đai,
được cập nhập thường xuyên và bộ dữ liệu 3D sẽ cung cấp những thơng tin chính
xác về đất đai.

12


1.1.2.Các thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai
Trong cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản
nhất, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần
khác.
Cơ sở dữ liệu địa chính là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa
chính và các dữ liệu khác có liên quan.
Dữ liệu khơng gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi,hệ
thống đường giao thông, dữ liệu về điểm khống chế, dữ liệu về biên giới, địa giới,
dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy
hoạch sử dựng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy
hoạch khác, chỉ giới hành lang an toàn bảo vệ cơng trình.
Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và

nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây [5]:
- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính của
thửa đất.
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu
thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

13


- Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính về
hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi.
- Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về hệ thống đường giao thơng.
- Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính
các cấp.
- Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu
thuộc tính về vị trí, tên của đối tượng địa danh sơn văn, thủy văn, dân cư, biển đảo
và các ghi chú khác.
- Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu khơng

gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ
đo vẽ lập bản đồ địa chính.
- Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính
về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an tồn bảo vệ
cơng trình.
- Dữ liệu khơng gian địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả
của quá trình đo đạc lập bản đồ dịa chính và các nguồn dữ liệu khơng gian địa chính
khác có liên quan.
Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả đo
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và các nguồn dữ liệu thuộc tính địa chính
khác có liên quan.
Hiện nay, nhất là những nước phát triển họ địi hỏi khơng chỉ là bản đồ thơng
thường hay dữ liệu trên giấy mà còn là dữ liệu kĩ thuật số cho phép tích hợp GIS để
hồn thành nhiều nhiệm vụ của họ. Để làm ra sản phẩm đáp ứng yêu cầu của họ với
nhiều lĩnh vực bao gồm các vấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội và môi trường như y
tế, ô nhiễm môi trường, thiên tai. Vì vậy, cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu là một hệ
thống tồn diện chứa mọi thơng tin về đất đai, chúng bao gồm các thành phần sau:
- Một hệ thống mạng lưới trắc địa đầy đủ chính xác.
- Một loạt các bản đồ chuyên đề, đa ngành, lĩnh vực.

14


- Một số nhận dạng duy nhất được gán cho thửa đất được sử dụng như một
chỉ số chung của tất cả hồ sơ đất trong hệ thống thông tin.
- Một loạt các tập tin dữ liệu đất đai, trong đó mỗi thửa đất có một định dạng
để thu hồi thông tin và liên kết các tập tin dữ liệu khác.
- Dữ liệu đất đai đa mục tiêu cung cấp thơng tin tồn diện về đất đai và có

chứa tất cả thông tin ở cấp địa phương và liên kết đến các tập tin dữ liệu khác.
1.1.3.Cơ sở khoa học của xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
CSDL địa chính nói riêng và cơ sở dữ liệu đất đai nói chung chứa đựng
thơng tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất. Trên
thế giới, các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái qt hố các mơ hình
quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội
Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những
nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó
đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa
chính và đăng ký đất đai.

Hình 1.1: Mơ hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen,
Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mơ hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là
CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1).[16]
Mơ hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa
đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất
(lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất
hay bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu
bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở

15


thành mơ hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản
lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới.
Từ mơ hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát
triển thành mơ hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và
được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật,… LADM là
một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. (hình 1.2).

Về bản chất, mơ hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là mối
quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp
LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR).[17]

Hình 1.2: Mơ hình địa chính LADM
Trên thực tế, mơ hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều. Tuy
nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò
trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như không
cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất.
Các đơn vị khơng gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng
trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản. Đơn vị hành chính cơ bản
bao gồm các đơn vị không gian với các quyền, trách nhiệm, hạn chế duy nhất và
đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hệ thống.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngồi ra nó có thể được phát
triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mơ hình hạt nhân trong
lĩnh vực địa chính nhưng LADM khơng được mong đợi để xây dựng hồn tồn như

16


trên cho bất cứ quốc gia nào mà mơ hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các
thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hồn tồn nhưng nó phù hợp
đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó.
Cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính cho phép
tạo ra và duy trì một loạt các bản đồ địa chính hiển thị kích thước, hình dạng và vị

trí của lơ đất. Các thành phần cơ bản của hệ thống thông tin địa chính là phần địa
chính, ranh giới bất động sản, các bưu kiện trong mỗi tài sản, quyền sử dụng đất đai
và ranh giới hành chính liên quan đến các thành phố, vòng kết nối với các huyện.
Dữ liệu đất đai đa mục tiêu sẽ kết nối đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau như nhà
ở, thiết bị, giáo dục, nông nghiệp,…
1.1.4.Cơ sở pháp lý của xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất nói
chung vẫn cịn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta
vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với
các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ
mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai. Đơn vị
hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở dữ liệu đất đai của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở
dữ liệu đất đai của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu đất đai
trên quy mơ tồn quốc, Bộ Tài ngun và Môi trường đã ban hành thông tư số
75/2015/TT-BTNVMT quy định về kỹ thuật cơ sở dữ liệu đất đai. Theo thơng tư
75/2015/TT-BTNVMT thì cơ sở dữ liệu đất đai là hợp các dữ liệu đất đai được sắp
xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện
tử. Thông tư này quy định về nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin; hệ quy chiếu
không gian và thời gian; siêu dữ liệu; chất lượng dữ liệu; trình bày dữ liệu; trao đổi
và phân phối các cơ sở dữ liệu thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai sau đây [5]:
a) Cơ sở dữ liệu địa chính;
b) Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Cơ sở dữ liệu giá đất;
d) Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.
Đối tượng áp dụng thông tư là cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và
môi trường; cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường; công chức địa chính

17

xã, phường, thị trấn có liên quan đến việc xây dựng, cập nhật, khai thác, quản lý cơ
sở dữ liệu đất đai.
Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc xây dựng, khai thác cơ sở
dữ liệu đất đai.
Ngồi ra cịn căn cứ, dựa vào các văn bản pháp lý dưới đây:
Luật đất đai 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật đất đai.
Nghị quyết số 17/NQ-CP ngày 07 tháng 03 năm 2019 về một số nhiệm vụ,
giải pháp trọng tâm phát triển Chính phủ điện tử giai đoạn 2019-2020 định hướng
2025.
Thơng tư 05/2017/TT-BTNVMT quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất Đai.
Thơng tư 24/2014/TT-BTNVMT về hồ sơ địa chính.
Thơng tư 25/2014/TT-BTNVMT về bản đồ địa chính.
Thơng tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về xây
dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.
Cơ sở pháp lý của xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ làm tiền đề để cải tiến,
nâng cấp cơ sở pháp lý của cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu. Thiết lập hệ thống hồ
sơ địa chính có chứa hai loại thơng tin, đó là thơng tin liên quan đến nhà nước và tư
nhân sở hữu được công nhận về mặt pháp lý trong đất đai và thông tin liên quan đến
lịch sử phát triển của các quyền liên quan đến đất đai.
1.2.Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ở Việt Nam và một số nước trên
thế giới.
1.2.1.Tại Việt Nam
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai
do vậy có quyền định đoạt, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và có quyền sử
dụng đất đai.

18


Về khung pháp lý cho hạ tầng dữ liệu đất đai, Nhà nước đã ban hành khá
nhiều văn bản pháp quy gây dựng nền móng cho khung pháp lý của hạ tầng dữ liệu
đất đai.
Về cơ cấu tổ chức và nguồn nhân lực cho hạ tầng đất đai ở Việt Nam: từ
Trung ương đến địa phương đã tổ chức các đơn vị chuyên trách về ứng dụng công
nghệ thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Công nghệ cho hạ tầng dữ liệu đất đai gồm ELIS (Cục Công nghệ thông tin),
VILIS (Trung tâm Viễn thám Quốc gia), TMV.LIS (Tổng công ty TN & MT Việt
Nam), ArcLIS của công ty FPT. Các công nghệ GIS nền được sử dụng cũng rất đa
dạng như ArcGIS của hãng ESRI (Mỹ), MapInfo, Geomedia và một số hãng khác.
Hệ quản trị cơ sở dư liệu sử dụng Oracle, SQL server, Access,...
Về khả năng đáp ứng của dữ liệu đất đai đối với các tổ chức và công dân:
+ Khả năng đáp ứng dữ liệu hồ sơ, bản đồ địa chính trong ngành quản lý đất
đai còn nhiều hạn chế.
+ Hỗ chợ ra các quyết định cịn rất yếu.
+ Khơng đáp ứng nhu cầu tiếp cận thông tin của các tổ chức và cơng dân.
+ Về cơ chế, chính sách trong thu thập và phân phối dữ liệu về đất đai.
+ Các cơ quan trung ương và địa phương đã ban hành khá nhiều văn bản
pháp quy và hướng dẫn thực hiện.
+ Dữ liệu đất đai hiện nay còn bị phân tán ở nhiều đơn vị, chưa tập trung
quản lý.
+ Hầu như chưa có sự phối hợp trong thu thập dữ liệu về đất đai giữa Sở TN
& MT với các đơn vị ngoài ngành.

+ Phần lớn dữ liệu đất đai vẫn được lưu trữ và chia sẻ ở dạng giấy, chưa
được chuyển đổi sang dạng số nhiều.
+ Dữ liệu dạng số chưa có cơ chế, quy trình chia sẻ thơng tin.
+ Hệ thống phần mềm, dữ liệu trong thực tế chủ yếu phục vụ việc in ấn giấy
CNQSDĐ và các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính chứ chưa phải là các hệ thống
thông tin quản lý đất đai đa mục tiêu.
Từ năm 2008 đến 2015, với sự tài trợ của Ngân hàng Thế giới dự án VLAP
đã được thực hiện tại 9 tỉnh thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Thái Bình, Quảng

19


Ngãi, Bình Định, Khánh Hịa, Tiền Giang, Vĩnh Long và Bến Tre. Dự án VLAP là
dự án triển khai đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ
địa chính, xây dựng hồn thiện và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai theo phương pháp
hiện đại với mục tiêu phát triển một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, nhằm tăng
cường sự tiếp cận của mọi thành phần xã hội đối với thông tin đất đai.
Năm 2015, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết số 36a/NQ-CP ngày
14/10/2015 về Chính phủ điện tử. Nghị quyết này đã đưa ra nhiều mục tiêu và
nhiệm vụ trọng tâm nhằm thúc đẩy phát triển chính phủ điện tử tại Việt Nam. Để
hiện thực hóa các mục tiêu, nhiệm vụ tại Nghị quyết số 36a/NQ-CP, Thủ tướng
Chính phủ cũng đã phê duyệt Chương trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông
tin trong hoạt động của các cơ quan nhà nước giai đoạn 2016 - 2020 tại Quyết định
số 1819/QĐ-TTg ngày 26/10/2015. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là đẩy
mạnh việc cung cấp các dịch vụ công trực tuyến ở mức độ 3, mức độ 4 của các cơ
quan nhà nước phục vụ người dân và doanh nghiệp.
Hiện nay, nhiều tỉnh đã xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý để nâng cao hiệu quả
quản lý. Tuy nhiên, cơ sở dữ liệu vẫn mang tính chất đơn lẻ, chưa thể phục vụ đa
ngành lĩnh vực. Ví dụ như tỉnhVĩnh Phúc đã sử dụng công nghệ WebGIS nhằm

công khai hóa dữ liệu tại cơ sở dữ liệu trung tâm của hệ thống cơ sở dữ liệu GIS của
toàn tỉnh tuy nhiên dữ liệu còn khá đơn giản, chủ yếu phuc vụ tra cứu về hiện trạng
sử dụng đất.

20


Hình 1. 3: Hệ thống WebGIS tỉnh Vĩnh Phúc
Việc ứng dụng WebGIS trong những trang web thật sự mang lại hữu ích cho
người dân cũng như việc quản lý, khai thác thông tin của nhà nước và các đơn vị
trực thuộc. Tuy nhiên, hệ thống bản đồ trên những trang web trong nước còn khá
đơn giản cần được phát triển và hồn thiện hơn.
1.2.2.Trên thế giới

Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên thế giới rất phát triền để lại rất
nhiều kinh nghiệm quý báu về liên kết các hệ thống thơng tin đất đai hiện có tạo nên
sự tiện lợi cho người sử dụng.
+Hà Lan
Hà Lan là một trong những quốc gia có cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại trên thế
giới với hệ thống Kadaster online.
Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kĩ lưỡng về nhu cầu
người sử dụng. Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa
vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống rất hiệu quả. Kadasteron-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:
Kadaster-on-line cho người sử dụng chun nghiệp (các nhà chuyên môn)
trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí;
Kadaster-on-line product cho tất cả những người dân bình thường, các dịch
vụ này được miễn phí.

21

Kadaster-on-line hoạt động trên nền tảng công nghệ Internet. Tất cả các sản
phẩm có thể được lưu lại để xử lý tiếp. Tất cả các tài liệu e-mail được cung cấp ở
định dạng PDF. Trong hệ thống, người dùng có thể nhấp nhanh hơn nữa và tiếp tục
tìm kiếm hoặc lựa chọn sản phẩm một cách dễ dàng. Do đó, sự tiện lợi của người
dùng của Kadaster-on-line đã được cải thiện rất nhiều so với với mạng Kadaster.
Một số thay đổi cũng đã được thực hiện trong chính các sản phẩm [19-21].

Hình 1.4: Cổng thơng tin của Kadaster
Hệ thống Kadaster và Hệ thống Kadaster-on-line rất tiện lợi và có nhiều ưu
điểm như:
Sự hài lòng của khách hàng lớn hơn: khả năng truy cập thơng qua tất cả các
máy tính được trang bị kết nối Internet. Khách hàng khơng cịn phải ghé thăm các
văn phịng Kadaster; có thể lựa chọn nhiều phương thức thanh toán khác nhau.
Khả năng truy cập lớn hơn: Sự sẵn có về các thơng tin địa chính đảm báo có
nhiều người tìm kiếm cao hơn. Kadaster cung cấp cho họ các thông tin chi tiết về
chủ sở hữu, giá bán mới nhất và các chi tiết vụ thể của tài sản.
Tư vấn ẩn danh, khơng có chi tiết khách hàng nào được ghi lại
Tốc độ phân phối lớn hơn
Chi phí nội bộ thấp hơn
Linh hoạt, chính xác và mang tính thời sự.

22


Bên cạnh những ưu điểm, hệ thống bộc lộ một số nhược điểm như sau:
Chi phí thực hiện cao, địi hỏi có sự chuẩn hóa, đồng bộ dữ liệu trên cả nước;
Mạng Kadaster ban đầu có vấn đề về độ ổn định và độ tin cậy; tính khả dụng
và khả năng truy cập cũng khơng tối ưu; Trong khi đó, việc sử dụng các công nghệ
Internet trong thế giới xung quanh chúng ta đang gia tăng và Kadaster bắt đầu tập

trung vào việc cung cấp thông tin bất động sản có sẵn thơng qua Internet: sự hình
thành Kadaster-on-line.
+Hàn Quốc
Hàn Quốc là một trong những quốc gia châu Á nhưng đã ứng dụng công
nghệ thông tin rất sâu rộng trong quản lý nhà nước cũng như các mặt của kinh tế xã
hội. Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế dẫn tới chính sách về đất đai thay đổi,
chuyển đổi 3-40.000 ha đất nông nghiệp hàng năm (giữa những năm 90). Tuy nhiên
cũng dẫn tới những vấn đề xã hội nảy sinh như Khiếu nại liên quan tới các vấn đề
đền bù đất canh tác và di cư tăng theo cấp số nhân. Hàn Quốc đã xây dựng và vận
hành hệ thống thông tin đất đai (Korea Land Information System - KLIS) thống
nhất trên toàn quốc. Việc quản lý đất đai đã được chuyển đổi từ dạng giấy sang
dạng số [22-27].
KLIS là một hệ thống tích hợp của Bộ quản lý chính phủ và PBLIS của
Home Affair, dùng để quản lý sổ đăng ký đất và sổ cái địa chính, với Hệ thống
thông tin quản lý đất đai (LMIS) của Bộ Xây dựng và Giao thông, xử lý các thủ tục
hành chính liên quan đến đất như giao dịch đất đai và thơng báo giá trị đất
cơng. KLIS là sự tích hợp của Hệ thống thông tin đất đai dựa trên nền tảng (PBLIS)
và Hệ thống thông tin quản lý đất đai (LMIS). PBLIS quản lý sổ địa chính như bản
đồ địa chính và sổ đất, và LMIS tạo ra các bản đồ địa chính liền mạch và các chỉnh
sửa bản đồ địa chính từ từng tờ địa chính và quản lý các nhiệm vụ quản lý đất
đai.Các hệ thống này đã được tích hợp vào năm 2004 và mở rộng các dịch vụ của
mình thành quy mơ quốc gia vào năm 2006 [22-27].
Hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai khảo sát dữ liệu, hệ thống quản lý dữ liệu
không gian Internet Đọc & phát hành dịch vụ bất động sản, quy hoạch đô thị giá
&Thuế giá trị Đất biên giới, bất động sản đăng ký giao dịch Tài sản viết tay.
Dịch vụ dân sự Internet KLIS tập hợp 80 luật liên quan đến đất đai cũng như
thông tin về khơng gian và thuộc tính để xử lý các nhiệm vụ quản lý đất đai và dịch
vụ dân sự của chính phủ trên Internet.Sử dụng KLIS, cơng dân có thể nghiên cứu và

23

phát hành 13 loại tài liệu dân sự, bao gồm tài liệu xác nhận kế hoạch sử dụng đất,
tài liệu xác nhận giá nhà ở cá nhân và bản đồ địa chính. Ngồi ra, có thể xử lý 35
loại thuế liên quan đến tài sản, bao gồm cả giao dịch đất và đăng ký kinh doanh
phát triển bất động sản.Tất cả các dịch vụ này có thể được xử lý trực tuyến hoặc
thông qua thiết bị di động. Quản lý bản đồ giấy, dữ liệu hành chính, bất động sản,
giá trị phát triển rừng nơng nghiệp
Mơ hình của hệ thống KLIS được thiết kế theo một hệ thống thống nhất chia
thành các cấp (trung ương, tỉnh, quận/huyện), thông tin được tổng hợp từ cấp địa
phương lên cấp trung ương.
Điểm mạnh của hệ thống KLIS:
- Hệ thống đơn nhất trên toàn quốc. Thu thập và chia sẻ các dữ liệu biến
động đất đai theo thời gian thực
- Thông tin một cửa về bất động sản: Địa chính, giá đất chính thức, quy
hoạch quận huyện, xây dựng kiến trúc, đăng ký đất đai.
- Dịch vụ dân sự trực tuyến: Yêu cầu, tra cứu, cấp phát trực tuyến.
- Quản lý đất đai nhanh chóng, chính xác: Phản ánh biến động đất đai theo
thời gian thực vào hệ thống và cung cấp các dữ liệu thống kê chính xác.
Nhận xét:
- Để xây dựng CSDL địa chính thống nhất, liên kết giữa dữ liệu khơng gian
và dữ liệu thuộc tính một cách đầy đủ. Hàn Quốc tập trung xây dựng bản đồ số, sau
đó phân quyền cho các đơn vị hành chính cấp dưới để vận hành song song với việc
cập nhật dữ liệu thông tin con người.
- Hàn Quốc cũng xây dựng được bộ công cụ phần mềm hỗ trợ riêng cho từng
phân hệ như đo đạc bản đồ, cập nhật biến động, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính.
Qua các giai đoạn hệ thống chính sách pháp luật về đất đai và phần mềm được hoàn
thiện dần. Biến động về chuyển nhượng, mua bán nhà đất được quản lý chặt chẽ và
công khai trên hệ thống mạng trực tuyến.
- Hiện nay Hàn Quốc đang tiến tới khai thác và cung cấp các dịch vụ liên

quan đến địa điểm, bản đồ trên thiết bị di động để phục vụ người dân.
1.2 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu có liên quan
Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai địi hỏi tính chính xác cao nhằm
hướng đến phục vụ nhiều ngành lĩnh vực khác nhau. Do đó đây cũng là hướng

24


nghiên cứu của nhiều tác giả, ví dụ nghiên cứu “Desiging e- government based land
administration system (e- LAS) for improving delivery of land administration
services (case study in Hanoi, Vietnam)” đã xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai
nhằm thiết kế hệ thống chính phủ điện tử hỗ trợ công tác đăng ký đất đai tại các chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Tác giả cũng đã chỉ ra những hạn chế
ảnh hưởng đến việc triển khai mơ hình trong thực tiễn như thiếu chính sách chia sẻ
và thiếu thơng tin. Trong nghiên cứu này, chính phủ có thể giảm số lượng nhân viên
thích hợp hơn, hoặc trong nhiệm vụ tái triển khai lực lượng sản xuất của các nhân
viên. Các ứng dụng dựa trên Internet có thể tiết kiệm thu thập dữ liệu và truyền tải
thơng tin, truyền thơng, đồng thời giảm thiểu được tình trạng tham nhũng, lấy nhân
dân làm khách hàng quan tâm hàng đầu [15].
Hay những nghiên cứu chính phủ Trung Quốc giao nền tảng dữ liệu cho
thành phố thông minhTrung Quốc là một trong những nước phát triển và đi đầu
trong việc ứng dụng công nghệ 4.0 vào mọi lĩnh vực, trong đó việc áp dụng chính
phủ điện tử vào ngành quản lý đất đai được ưu tiên hàng đầu. Họ sử dụng một hệ
thống 3D địa lý thông tin (GIS) và điện toán đám mây, đây là một nền tảng quan hệ
chính phủ mới. Ngồi cung cấp các thơng tin về thửa đất và thị trường bất động sản.
Ưu điểm của nghiên cứu này là giúp các chuyên gia có thể dự đốn được chẳng hạn
như thảm họa đơ thị, ô nhiễm môi trường, xây dựng giao thông thông minh, giám
sát và đánh giá các nguồn lực đô thị trung tâm. Nhận chia sẻ dữ liệu, thiết lập đa
nguồn, đa thời gian, đa quy mô 3D kỹ thuật số thành phố trong nền tảng dịch vụ
đám mây, đạt được chia sẻ thông tin dữ liệu, trao đổi thông tin và tránh thu thập dữ

liệu lặp đi lặp lại. Mang lại lợi ích cho việc phổ biến và phát triển của thành phố kỹ
thuật số. Sau khi áp dụng các dịch vụ điện toán đám mây nền tảng nhỏ và các thành
phố vừa chỉ cần thuê dịch vụ, chứ không cần phải mua phần cứng và phần mềm.
Đạt được hiệu ứng đổi mới mở, nền tảng dịch vụ đám mây cho phép hệ thống cung
cấp dịch vụ thông qua Internet với chi phí thấp. Bên cạnh đó vẫn cịn những hạn chế
như việc vẫn chưa áp dụng được động bộ trên toàn thành phố mà mới chỉ thử
nghiệm tại Thâm Quyến [17].
Hay nghiên cứu “New vision towards a Multipurpose Cadastral System to
Support Land Management in Morocco” của chính phủ tại Ma Rốc là đem đến
một mơ hình địa chính đa năng địi hỏi phải có một dữ liệu tiêu chuẩn để hệ thống
trao đổi, do những người dùng khác nhau phải truy cập vào những dữ liệu địa chính
khác nhau được sản xuất bởi các lĩnh vực khác nhau để lấy được những sản phẩm

25