Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ quản lý đất đai và bất động sản tại khu vực phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



PHẠM VĂN CƢỜNG



XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐA CHỨC NĂNG
PHỤC VỤ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU
VỰC PHƢỜNG BÃI CHÁY THÀNH PHỐ HẠ LONG


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học : TS.Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên, năm 2012

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng
dẫn khoa học của TS. Trịnh Hữu Liên
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn toàn
trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc. Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2012
Tác giả


Phạm Văn Cường



ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo giảng dạy Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Trung tâm giáo
dục thường xuyên và bồi dưỡng cán bộ tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên Môi
trường, Uỷ ban nhân dân TP. Hạ Long, Uỷ ban nhân dân phường Bãi Cháy,
các phòng, ban, ngành có liên quan, đặc biệt sự quan tâm giúp đỡ của cơ
quan, các đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo hướng dẫn TS.Trịnh Hữu Liên đã tận tình

hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn
tới Khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Trung tâm giáo dục thường xuyên
và bồi dưỡng cán bộ tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban
nhân dân TP. Hạ Long, Ủy ban nhân dân phường Bãi Cháy, phòng Tài
nguyên và Môi trường TP Hạ Long, các thầy, cô giáo, các bạn đồng nghiệp
và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Do hạn chế về mặt
thời gian và điều kiện nghiên cứu, nên luận văn này của tôi chắc chắn sẽ
không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
của các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2012
Tác giả



Phạm Văn Cường

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích 2
3. Yêu cầu về những kết quả cần đạt được 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN
CỨU 4
1.1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu 4

1.2. Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nước 5
1.3. Cơ sở dữ liệu thông tin địa chính và thông tin địa chính đa chức năng 7
1.3.1. Một số mô hình đã sử dụng ở nước ngoài 7
1.3.2. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 9
1.2. Thông tin địa chính phục vụ quản lý đất đai và bất động sản 13
1.4.1. Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp 13
1.4.2. Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra 15
1.5. Vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong địa chính đa chức năng 17
1.5.1 .Định giá đất 17
1.5.2. Khái niệm cơ bản về vùng giá đất 18
1.5.3. Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá 18
1.5.4. Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19
1.5.5 Vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố 20
1.5.6. Khả năng sử dụng bản đồ địa chính nền dữ liệu nên xây dựng vùng giá
đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố. 20
1.6. Mô hình xây dựng thông tin địa chính đa chức năng phục vụ cung cấp
thông tin cho thị trường bất động sản 21
1.6.1. Mô hình thông tin địa chính đa chức năng phục vụ quản lý, tích tụ và
cung cấp thông tin 21
1.6.2. Một số yêu cầu khi phát triển mô hình cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng
thành hệ thống thông tin địa chính mở rộng cung cấp thông tin cho thị trường
bất động sản 22

iv
1.7. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu 24
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 27

2.2.1. Địa điểm 27
2.2.2. Thời gian 27
2.3. Nội dung nghiên cứu 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu và xử lý số liệu 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Đặc điểm cơ bản của khu vực nghiên cứu 29
3.1.1. Giới thiệu chung về thành phố Hạ Long và phường Bãi Cháy 29
3.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý đất đai 30
3.1.3. Giới thiệu chung về Phường Bãi Cháy 36
3.1.4. Hệ thống bản đồ địa chính và các tài liệu liên quan 37
3.1.5. Yêu cầu với việc xử lý số liệu bảo đảm thực hiện đề tài 38
3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai 40
3.2.1.Chuẩn hóa hệ thống dữ liệu bản đồ địa chính 40
3.2.2. Xây dựng các dạng hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai . 44
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ công tác quản lý
đất đai và cung cấp thông tin phục vụ phát triển thị trường bất động sản tại
khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long 46
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định giá đất và cung cấp thông tin
về giá đất và thuế sử dụng đất 46
3.3.2.Điều tra và xây dựng thông tin về nhà phục vụ thị trường bất động
sản 60
3.3.3. Điều tra và xây dựng thông tin kinh tế bất động sản phục vụ thị vụ thị
trường bất động sản 63
3.4. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu hiện trạng phục vụ công tác quản
lý đất đai 70

v
3.4.1. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu hiện trạng sử dụng đất từ CSDL
bản đồ địa chính 70
3.4.2. Ứng dụng GIS phân tích biến động hiện trạng sử dụng đất 70

3.5. Kết quả thử nghiệm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục
vụ công tác quản lý du lịch tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long 74
3.6. Phân tích và kiến nghị quy trình 76
3.6.1. Phân tích giải pháp xây dựng CSDL trong công tác quản lý đất đai tại
thành phố Hạ Long 76
3.6.2. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác
định giá đất tại thành phố Hạ Long 76
3.6.3. Một số kiến nghị về giải pháp 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 81



vi
DANH MC CC CH VIT TT

BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BĐS
: Bất động sản
CAMA
: Computer - assisted mass appraisal -
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Hệ thống thông tin địa lý
GPS
: Hệ thống định vị toàn cầu
HSĐC
: Hồ sơ địa chính

HTTT
: Hệ thống thông tin
HTTTĐĐ
: Hệ thống thông tin đất đai
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
TTĐC
: Thông tin địa chính
UBND
: Uỷ ban nhân dân
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất



vii
DANH MỤC CÁC BẢNG



Bả ng 3.1: Phân đ oạ n đ ị a danh đường phố và vị trí chi tiế t đường
Hạ Long trên đ ị a bà n P. Bãi Cháy 50
Bả ng 3.2: Tổ chức dữ liệ u hệ thố ng GIS vùng giá trị đ ấ t theo vị trí
đường phố từ bả n đ ồ đ ị a chính trên đ ị a bà n phường
Bãi Cháy 50
Bả ng 3.3: Giá đ ấ t thực tế nă m 2012 Đường Nguyễ n Công Trứ 6.1
(từ đường Hạ Long đ ế n khu vă n công) 64
Bả ng 3.4: Giá đ ấ t thực tế nă m 2012 Đường Nguyễ n Công 6.2 (từ khu
Vă n công đ ế n trong núi), 64
Bả ng 3.5: Giá đ ấ t thực tế đường Vườn Đà o Đoạ n 9.1 - Nă m 2012 66

Bả ng 3.6: Giá đ ấ t thực tế đường Vườn Đà o Đoạ n 9.2- 2012 66
Bả ng 3.7: Giá đ ấ t thực tế đường Vườn Đà o Đoạ n 9.3 - Nă m 2012 67
Bả ng 3.8: Biế n đ ộ ng mộ t số loạ i đ ấ t chính 71




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1: Mô hình cơ sở dữ liệu địa lý – địa chính phục vụ quan lý đất
đai và bất động sản của Thụy Điển 7
Hình 1.2: Hệ thống thông tin đất đa đa mục tiêu tại Bang VITORIA 8
Hình 1.3: Định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 9
Hình 1.4: Kiến trúc CSDL quốc gia về tài nguyên môi trường 10
Hình 3.1. Hệ thống bản đồ địa chính số phường Bãi cháy thiết lập trên
nền AUTOCAD 39
Hình 3.2. Áp dụng công nghệ Arc_Gis xây dựng CSDL bản đồ địa chính 42
Hình 3.3. Hệ thống bản đồ địa chính số phường Bãi cháy thiết lập trên
nền VILIS 2.0 43
Hình 3.4: Kết quả hệ thống địa danh đường phố trên địa bàn P.Bãi Cháy 48
Hình 3.5: Kết quả hệ thống địa danh đường phố phân đoạn chi tiết trên
địa bàn P.Bãi Cháy 49
Hình 3.6: Kết quả hệ thống địa danh đường phố phân đoạn chi tiết trên
địa bàn P. Bãi Cháy 49
Hình 3.7: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.1 51
Hình 3.8: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.2 52
Hình 3.9: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.3 52
Hình 3.10: Các vùng giá trị theo đường phố Hạ Long đoạn 3.4 53
Hình 3.11 : Dữ liệu chi tiết về vùng giá trị đất đai theo đường phố của

P.Bãi Cháy 53
Hình 3.12:Vùng giá đất chi tiết đường đường Nguyễn Công Trứ
(6.1,6.2) 54
Hình 3.13: Vùng giá đất chi tiết đường đường Nguyễn Công Trứ 2010 55
Hình 3.14: Dữ liệu chi tiết về vùng giá đất 2012 theo bản đồ địa chính -
(đường Cái Dăm) 56

ix
Hình 3.15: Dữ liệu chi tiết về vùng giá đất 2010 theo bản đồ địa chính-
(đường Cái Dăm) 57
Hình 3.16: Hệ thống bản đồ giá đất năm 2012 phường Bãi Cháy 58
Hình 3.17: Hệ thống bản đồ giá đất năm 2010 phường Bãi Cháy 59
Hình 3.18: Hệ thống cac thống tin thuộc tịnh về nhà và công trình
Đường Vườn Đào - 2012 phường Bãi Cháy 61
Hình 3.19 : Hệ thống nhà đất Tên đường Vườn Đào - 2012 phường Bãi
Cháy 62
Hình 3.20: Vùng giá đất Thực tế đường đường Nguyễn Công Trứ
(6.1,6.2) năm 2012 65
Hình 3.21: Dữ liệu vùng giá chi tiết thực tế 2012 theo bản đồ địa chính-
(đường Vườn Đào) 67
Hình 3.22: Bản đồ giá đất thực tế năm 2012 phường Bãi Cháy 68
Hình 3.23: Tra cứu thông tin địa chính và thông tin kinh tế đất năm
2012 phường Bãi Cháy 69
Hình 3.24: Hệ thống dữ liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2009 phường
Bãi Cháy 72
Hình 3.25: Hệ thống dữ liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2012 phường
Bãi Cháy 73
Hình 3.26. Hệ thống bản đồ Phân bố khách sạn trên nền Bản đồ Địa
chính năm 2012 phường Bãi Cháy 75

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quảng Ninh là một tỉnh biên giới có nền kinh tế phát triển năng động đa
ngành nghề, nằm trong khu vực phát triển tam giác vàng (Hà Nội - Hải Phòng
- Quảng Ninh). Tỉnh Quảng Ninh chủ trương thực hiện phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của
tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc
Bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước.
Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng công
nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế năm 2011 đạt 12,1%. Với thế mạnh của tỉnh là vùng nguyên
liệu than tốt nhất Đông Nam Á, có các cửa khẩu thông thương với Trung
Quốc, di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã được Unessco công
nhận Quảng Ninh có tiềm năng phát triển kinh tế với tốc độ cao ở tất cả các
ngành nghề, đặc biệt là công nghiệp, dịch vụ…Thị trường bất động sản
Quảng Ninh có dấu hiệu phát triển và được cho là “an toàn” hơn so với các đô
thị lớn, năm 2011-2012 trong khi hầu hết đô thị trên cả nước, thị trường bất
động sản đều đi xuống, thì ở Quảng Ninh chỉ dừng ở mức chững lại. Theo các
chuyên gia, đấy là kết quả do tác động của việc Quảng Ninh sở hữu vịnh Hạ
Long - di sản thiên nhiên thế giới. Điều này mở ra hướng đi mới cho lĩnh vực
bất động sản ở đây, đầu tư với mục đích kinh doanh du lịch. việc quy hoạch
các khu đô thị ven biển đó biến Quảng Ninh trở thành miền đất “hứa” cho
các nhà đầu tư cũng như nhu cầu lựa chọn một nơi nghỉ dưỡng.
Thị trường bất động sản khu vực đô thị của Quảng Ninh hình thành
cũng là lúc đòi hỏi việc cung cấp thông tin và mô hình quản lý phù hợp. Có
thể thấy thông tin địa chính cho thị trường bất động sản trở thành nhu cầu tất
yếu, từ đó nẩy sinh nhu cầu xây dựng, tổ chức, quản lý và mở rộng cơ sở dữ

2
liệu thông tin địa chính dạng số, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý của công tác
quản lý đất đai, từng bước hướng đến cung cấp thông tin đa mục tiêu hỗ trợ
thông tin cho thị trường bất động sản, các lĩnh vực trong ngành tài nguyên,
môi trường và các ngành kinh tế khác…
Với những ý nghĩa trên, chúng tôi xây dựng đề tài nghiên cứu: “Xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ quản lý đất đai và bất
động sản tại khu vực phường Bãi Cháy thành phố Hạ Long”.
2. Mục đích
- Ứng dụng công nghệ GIS và các phần mềm chuyên dụng trong xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý đất đai;
- Nghiên cứu khả năng xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí đường
phố trên nền dữ liệu địa chính phục vụ tính giá đất;
- Nghiên cứu ứng dụng xây dựng CSDL đa chức năng phục vụ quản lý
đất đai, bất động sản và một số lĩnh vực khác tại phường Bãi Cháy thành phố
Hạ Long.
3. Yêu cầu
Phần tổng quan: Nêu được tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính số và
cơ sở dữ liệu địa chính số đa chức năng; nêu được lý luận và thực tiễn của
việc ứng dụng vùng giá trị đất đai vào tính giá đất phục vụ nhu cầu quản lý
đất đai và bất động sản.
Phần kết quả: Nêu được đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu
vực. Nêu được thực trạng về dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất
đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long.
Xây dựng thành công cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý
đất đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Xây dựng thành
công mô hình cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng phục vụ công tác quản lý
đất đai tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính đa chức năng tại khu vực phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long

3
trong đó bảo đảm xây dựng dữ liệu thông tin về vùng giá trị đất đai và vùng
giá đất trên khu vực nghiên cứu. Xây dựng hệ thống vùng giá trị đất đai và
vùng giá đất trên khu vực nghiên cứu. Xây dựng hệ thống vùng giá trị đất đai
theo vị trí đường phố từ bản đồ địa chính khu vực phường Bãi Cháy thành
phố Hạ Long.
Thử nghiệm xây dựng dữ liệu nhà và công trình trên cơ sở dữ liệu địa
chính và điều tra bổ sung trên một tuyến phố.
Điều tra thông tin phục vụ du lịch như thử nghiệm quản lý khách sạn…









4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Tổng quan về CSDL địa chính, ứng dụng công nghệ GIS và các
phần mềm chuyên dụng trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ
quản lý đất đai
Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính
Theo [1] cơ sở dữ liệu địa chính là tổng hợp các dữ liệu về bản đồ địa
chính và các thông tin thuộc tính của thửa đất, các thông tin tổng hợp và chiết
xuất của hệ thống hồ sơ địa chính: sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi

biến động đất đai được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ
cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện.
*). Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên
có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:
- Vị trí, hình dạng, kích thước, tọa độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục
đích sử dụng của các thửa đất;
- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thủy văn gồm sông, ngòi,
kênh, rạch, suối; hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ
thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất
chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc
giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo
vệ an toàn công trình;
- Điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
*). Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện các thông tin
thuộc tính của thửa đất từ đó có thể tổng hợp thành các dữ liệu của hồ sơ địa
chính như: sổ mục kê đất đai, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai
bao gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

5
- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có
ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diện tích của
hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu
vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;
- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin
về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;
- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử
dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn

liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những
thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất.
1.2. Một số kết quả đề tài dự án liên quan đã nghiên cứu trong nƣớc
Theo [7], việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số đã được các tỉnh
chú trọng đầu tư thích đáng, như các dự án xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa
chính số tại thành phố Hồ Chí Minh, và các tỉnh như Bình Dương, Long An,
An Giang, Đồng Nai, Bình Thuận, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nam,
Nam Định Nhiều chương trình dự án về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
đã được triển khai ở cấp Trung Ương. Các dự án điển hình là xây dựng cơ sở
dữ liệu kiểm kê đất đai từ năm 2000 đến năm 2010 (Sản phẩm phần mềm
của dự án này đã được sử dụng trên phạm vi toàn quốc với 3 lần chỉnh sửa
phù hợp với hệ thống mẫu biểu thống kê. Thời điểm kiểm kê đất đai 2010,
toàn bộ các địa phương đã sử dụng phần mềm TK05 để nhập, tổng hợp cơ
sở dữ liệu kiểm kê đất đai nộp về Bộ TNMT), dự án xây dựng hệ thống
thông tin đất đai và môi trường đã xây dựng hệ thống ELIS, dự án xây dựng
cơ sở dữ liệu tích hợp tài nguyên và môi trường và một số dự án khác.
Trong quá trình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu số chúng ta cũng đã nhận
được sự giúp đỡ rất có hiệu quả của các tổ chức Quốc tế như Chương trình
CPLAR và Chương trình SEMLA của Thụy Điển, chương trình nâng cấp đô

6
thị do Hiệp hội các đô thị Việt Nam và Hiệp hội đô thị Canada thực hiện.
Một giải pháp đồng bộ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số đã được
đề cập trong dự án VLAP do Ngân hàng thế giới tài trợ với tổng kinh phí (cả
vốn vay và vốn đối ứng) lên tới 100 triệu USD.
Tuy nhiên, các cơ sở dữ liệu đất đai hiện tại mới chỉ là cơ sở dữ liệu
địa chính cơ bản (lõi - Core Cadastra l Database) là công cụ trợ giúp trong
những lĩnh vực sau:
- Kê khai, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, quản lý biến động đất đai;

- Hỗ trợ qui hoạch hóa, kế hoạch hóa sử dụng đất đai;
- Trợ giúp trong công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố
cáo về đất đai.
Nghĩa là mới trả lời được một phần câu hỏi đặt ra cho ngành quản lý
đất đai như : Thửa đất này ở đâu? Hình dạng, kích thước ra sao? Của ai?
Đang sử dụng để làm gì? Quyền và nghĩa vụ ra sao? Các câu hỏi khác như :
dưới lòng đất và trên không sử dung ra sao? Trong tương lai quy hoạch như
thế nào? Giá trị là bao nhiêu? Nghĩa vụ thuế bao nhiêu? để giải các bài
toán tối ưu khi đưa ra các phương án lựa chọn trong quy hoạch và hỗ trợ ra
quyết định còn rất thiếu. Cũng theo[7], nhìn chung những kết quả đạt được
là đáng khích lệ và đáp ứng được những đòi hỏi cấp bách của các địa phương
trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, góp phần
không nhỏ trong việc bình ổn xã hội, làm tăng thu cho ngân sách thông qua
việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, cở dữ liệu đất
đai hiện nay mới chỉ giới hạn phục vụ trong ngành tài nguyên môi trường là
chủ yếu và cũng chủ yếu do ngành tài nguyên và môi trường xây dựng.
Chính vì lẽ đó hiệu quả chưa cao và đôi khi dẫn đến lãng phí trong đầu tư
do đầu tư chồng chéo và thiếu chia sẻ thông tin. Vấn đề đặt ra là cần phải
nhanh chóng xây dựng một cơ sở dữ liệu đa mục tiêu, đa người sử dụng
và do nhiều cơ quan cùng tham gia xây dựng.

7
1.3. C s d liu thụng tin a chớnh v thụng tin a chớnh a chc nng
1.3.1. Mt s mụ hỡnh ó s dng nc ngoi
Nhằm đáp ứng đ-ợc nhu cầu về công tác quản lý đất đai và bất động sản,
đặc biệt tại khu vực đô thị, nhiều n-ớc sử dụng CSDL đa chức năng có cấu
thành cơ bản là CSDL bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề,
ảnh hàng không, viễn thám ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa
mục tiêu, trong đó mục tiêu cơ bản là quản lý đất đai và bất động sản. Có thể

xem minh hoạ từ CSDL đa chức năng tại Thụy Điển [3], quản lý bất động sản
và đất đai đ-ợc kết hợp với việc xây dựng một hệ thống CSDL đa chức năng
gồm một số CSDL dùng chung: CSDL bản đồ gồm bản đồ địa chính, bản đồ
sử dụng đất, ảnh CSDL bất động sản, CSDL công ty, doanh nghiệp, CSDL
dân số, CSDL lao động, việc làm, CSDL nhà và công trình - địa chỉ, các dữ
liệu thông tin khác.


Hỡnh 1.1: Mụ hỡnh c s d liu a lý a chớnh phc v quan lý t ai
v bt ng sn ca Thy in
GIS
ResultResult
bất độ ng sả n t huộ c nhà n- ớ c
Nhà cho t huê
Quản lýr ừng
TT Bất độ ng sản
Gt Tr Ư ờ ng họ c
Quản lýnhà
KH- HT
Đ- ờ ng dây ố ng đã n
QH - PTCT
KH AT
HC t - ờ ng ho c
Ql Cô ng c ây xanh
Cung c ấp n- ớ c
QH-XD nhà và CT
Bả o t ô n tựnhiê n- Mt
bất độ ng sả n t huộ c nhà n- ớ c
Nhà cho t huê
Quản lýr ừng

TT Bất độ ng sản
Gt Tr Ư ờ ng họ c
Quản lýnhà
KH- HT
Đ- ờ ng dây ố ng đã n
QH - PTCT
KH AT
HC t - ờ ng ho c
Ql Cô ng c ây xanh
Cung c ấp n- ớ c
QH-XD nhà và CT
Bả o t ô n tựnhiê n- Mt
LĐ Viẹc l à mLĐ Viẹc l à m
C-TY- Do a nh nghiê pC-TY- Do a nh nghiê p
Dân sốDân số
Bả n đồBả n đồ
1:1
BấT Đ ộ NG SảN
1:11:1
BấT Đ ộ NG SảN
Nhà và địa c hỉNhà và địa c hỉ
BTTN
Mô I t r - ờ ng
Nhà c ho t huê
Quẩn lýCVCX
D- ờ ng dây/
ố ng dẫn
TT DU LịCH
đC-Khó a mã
Cung cấp

n- ớ c sạ ch
BTTN
Mô I t r - ờ ng
Nhà c ho t huê
Quẩn lýCVCX
D- ờ ng dây/
ố ng dẫn
TT DU LịCH
đC-Khó a mã
Cung cấp
n- ớ c sạ ch
BTTN
Mô I t r - ờ ng
Nhà c ho t huê
Quẩn lýCVCX
D- ờ ng dây/
ố ng dẫn
TT DU LịCH
đC-Khó a mã
Cung cấp
n- ớ c sạ ch

8
Mô hình này rất phù hợp cho các n-ớc đang phát triển vì hầu hết các
n-ớc này đang từng b-ớc xây dựng và phát triển CSDL địa chính, hoàn thiện
dần CSDL quản lý đất đai; dạng mô hình này phù hợp và thích ứng về cả hai
mặt tích tụ thông tin và trình độ công nghệ thông tin.
Tại úc [TA-6], ng-ời ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm
cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý.

Hỡnh 1.2: H thng thụng tin t a a mc tiờu ti Bang VITORIA
Theo [7], mu h thng thụng tin t ai a mc tiờu ti Bang Tõy c
(WALIS) l mt hỡnh mu. Ti õy c quan qun lý t ai (LANDGATE),
ch úng vai trũ iu phi trong vic xõy dng, cp nht, chia s thụng tin v
chia s li ớch; cỏc c quan khỏc ca chớnh ph nh xõy dng, giao thụng,
qun lý ngun nc, thu l cỏc thnh viờn ca h thng. Nh liờn kt ú
c s d liu luụn c bo trỡ, cp nht v tit kim chi phớ trong u t .
Tại Mỹ [11], ng-ời ta sử dụng CSDL đa chức năng phục vụ công tác
quản lý đất đai.

9
1.3.2. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu
Theo [7], hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu của bang Tây Úc
(WALIS) là một bài học đáng để nghiên cứu, phân tích khi cơ quan quản lý
đất đai (LANDGATE) chỉ đóng vai trò điều phối trong việc xây dựng, cập
nhật, chia sẻ thông tin và chia sẻ lợi ích; các cơ quan khác của Chính phủ
như xây dựng, giao thông, quản lý nguồn nước, thuế là các thành viên của
hệ thống.

Hình 1.3 Định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu
Nhờ liên kết đó cơ sở dữ liệu luôn được bảo trì, cập nhật và tiết kiệm
chi phí trong đầu tư. Muốn đáp ứng được yêu cầu đa người sử dụng thì cơ
sở dữ liệu đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất:
bao gồm trong lòng đất, bề mặt đất, trên không gian của thửa đất.
Theo [7], quan điểm về: “ Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục
Quản lý đất đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan
Trung Ương quản lý như : số liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước và các vùng kinh tế, dữ liệu đất các tổ chức, dữ liệu đất lúa cần bảo
vệ nghiêm ngặt, dữ liệu đất các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao, dữ liệu đất sân gold, dữ liệu về quy hoạch không gian, quy hoạch đô thị,

10
quy hoạch giao thông, quy hoạch các công trình trọng điểm quốc gia, các
công trình ngầm, dữ liệu về đất lâm nghiệp Trong đó dữ liệu thuộc Bộ
ngành nào quản lý thì do Bộ , ngành đó xây dựng, cập nhật nhưng được tích
hợp về cơ sở dữ liệu đất đai Trung Ương theo chuẩn thống nhất. Dữ liệu
chi tiết đến từng thửa đất, loại đất, chủ sử dụng đất do các địa phương xây
dựng, bảo trì, cập nhật và được tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung
Ương. Theo thiết kế chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến trúc cơ sở
dữ liệu có thể thiết kế tổng thể theo mô hình kiến trúc tổng thể sau:

Hình 1.4: Kiến trúc CSDL quốc gia về tài nguyên môi trường
Với kiến trúc tổng thể như trên có thể cho phép sử dụng các phương
pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên, cơ sở dữ
liệu đất đai chỉ là một trong các thành phần của cơ sở dữ liệu tài nguyên môi
trường nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng

11
trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ - CP về việc thu thập, quản
lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường, ban hành
15/09/2008, trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý
đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường các cấp, các
ngành. Tiếp theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư
07/2009/TT-BTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số
điều của Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về
chức năng nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu
trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai.
Theo [7], việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các
mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng xây dựng Chính phủ điện tử
và thực hiện chủ trương kinh tế hóa ngành. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì

thế là ưu tiên hàng đầu mà cốt lõi là cơ sở dữ liệu địa chính đa mục tiêu.
Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng và
thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban
hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho Việt Nam. Tổng cục
Quản lý đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tư số 17 quy định kỹ thuật về
chuẩn dữ liệu địa chính. Chuẩn dữ liệu địa chính Việt Nam sẽ được áp dụng
trực tiếp để xây dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất
đai; trao đổi dữ liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính
cho các ngành có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung.
Phương pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính VN
trên cơ sở hướng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ
TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100. Chuẩn dữ
liệu địa chính bao gồm các quy định nhằm chuẩn hóa: nội dung dữ liệu địa
chính, siêu dữ liệu áp dụng cho dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa độ chất
lượng dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ
liệu địa chính.

12
Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản
lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình
phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại Việt Nam, chuẩn dữ liệu địa chính quản
lý tại cấp Trung Ương và địa phương, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và
trao đổi dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung
Ương. Các chính sách này cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Tổng cục Quản lý
đất đai (thông qua Trung tâm Lưu trữ và Thông tin đất đai) và Cục Công nghệ
thông tin theo hướng chung của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc
tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý
và sản xuất tại Trung Ương và địa phương đã kế thừa thành tựu của các hãng
phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp

ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số như : FAMIS & CaDDB,
CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, EKLIS,
VNLIS Hệ thống phần mềm thông tin đất đai được thiết kế là một hệ thống
bao gồm nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau
trong công tác quản lý đất đai. Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm
chức năng của hệ thống và được thiết kế theo nguyên tắc sau:
- Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, được chia thành các hệ thống
con. Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một
dạng công việc trong công tác quản lý đất đai;
- Hệ thống có tính phân cấp theo 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã.
Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ
thống phần mềm con như sau:
- Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lưới khống chế và bản đồ
địa chính;
- Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai;

13
- Hệ thống hỗ trợ qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh
giá, định giá đất;
- Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất;
- Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và
khiếu nại tố cáo về đất đai.
Thông thường được thiết kế theo bốn phiên bản tương ứng với 4 cấp hành
chính về quản lý về đất đai:
- Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ương;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện;
- Hệ thống thông tin đất đai cấp xã.
Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phương một công cụ hữu
ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập cơ sở dữ liệu địa chính số, hồ sơ địa

chính và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập
hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập cơ sở dữ
liệu đất đai dạng số đã được ứng dụng ở cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp
Tỉnh và cấp Huyện. Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính
cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi
đặc biệt khó khăn.
1.2. Thông tin địa chính phục vụ quản lý đất đai và bất động sản
Để xây dựng cơ sở địa chính đa chức năng, đa người sử dụng thì việc
phân loại thông tin cung cấp là hết sức cần thiết. Với việc phân loại này theo
[3],có thể phân loại như sau:
1.4.1. Phân loại thông tin theo nội dung và đối tượng cung cấp
1.Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những
người liên quan, thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ,
chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận…, loại thông tin này

14
thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa
chính mới được quyền quản lý.
2. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ sung
trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này
thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh
vực địa chính; cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực
liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày
01/01/2004; sau ngày 20 tháng 8 năm 2007 là mục VI. Thông tư 09/2007/TT-
BTNMT ngày 02/08/2007.
Thông tin địa chính đa chức năng
3. Thông tin địa chính mở rộng: Là các thông tin về địa chính được
lập và bổ sung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản…loại thông
tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nước vừa mang tính chuyên đề của cơ quan

nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính; thông tin địa chính mở rộng được
lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên
quan (theo mục VI thông tư 09/2007/TT-BTNMT); các cá nhân, đơn vị khai
thác thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng.
4. Thông tin mở rộng về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất
hàng năm là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin
này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá hàng năm.
5. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các
thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy thông tin này nên đưa lên
mạng hàng năm.
6. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được
xây dựng theo các yêu cầu do các cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung
và riêng.
7. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá
phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác

15
và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an
ninh, quốc phòng.
8. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình
thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.
9. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ
yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định
vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình
10. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan ở
dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà
nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…
11. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai:
Thông tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các

nhà quản lý.
12. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của ngƣời
sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin
cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình.
13. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được
tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành.
1.4.2. Phân loại thông tin theo dạng thông tin đầu ra
1. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá
phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác
và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an
ninh, quốc phòng.
2. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình
thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin
trong CSDL. Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền.