BÁO cáo THẨM ĐỊNH GIÁ tài sản thẩm định xác định giá trị công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Tài sản thẩm định: Xác định Giá trị Công ty cổ phần
phát triển Bất động sản Phát Đạt
Thời điểm thẩm định: 31/12/2020


BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ CÁC PHỤ LỤC
TT

NỘI DUNG

Trang

PHẦN I: BIÊN BẢN VÀ CÁC PHỤ LỤC CHI TIẾT
1

Biên bản xác định giá trị doanh nghiệp

01 – 54

2

Phụ lục 1

: Báo cáo tài chính CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt

55 – 64

3

Phụ lục 2

: Thông tin CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt

65 – 81

4

Phụ lục 3

: Chiến lược CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt

82 – 106

5

Phụ lục 4

: Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp thu nhập

107 – 121

6

Phụ lục 5

: Thẩm định giá trị công ty theo phương pháp so sánh

122 – 133

và tài sản.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2021

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
Về giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tại thời điểm
31/12/2020

A. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THỜI ĐIỂM XÁC
ĐỊNH
Xác định giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt.
Mục định thẩm định giá: Nắm được giá trị công ty để đưa ra cơ sở phục vụ mục
đích quản trị quản lý cơng ty.
Thời điểm xác định: Tại ngày 31/12/2020.

B. THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP
1.

Thành lập và hoạt động

1.1 Thông tin về doanh nghiệp
−
−

Tên công ty: CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT
Tên công ty viết bằng tiếng anh: PHAT DAT REAL ESTATE DEVELOPMENT

−
−
−

−
−
−
−
−

CORP.
Tên cơng ty viết tắt: CƠNG TY CỔ PHẦN PTBĐS PHÁT ĐẠT
Mã chứng khốn: PDR
Loại hình hoạt động: Cơng ty Cổ Phần
Mã số thuế: 0309096681
Mã số doanh nghiệp: 0303493756
Đại diện pháp luật: Nguyễn Văn Đạt – chủ tịch HĐQT
Năm thành lập: 13/09/2004
Trụ sở chính: Tầng 8 và 9 Tháp B, Tịa nhà Viettel, 285 Đườg Cách Mạng Tháng

−

Tám, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Địa chỉ niêm yết: Sàn Giao dịch Chứng khoán, Sở Giao dịch Chứng khoán
TP.HCM–HOSE.
3


−
−
−
−
−
−

−

Điện thoại: (028) 2226 6868
Fax: (028) 2226 8686
Email:
Website: www.phatdat.com.vn
Cơ quan quản lí gồm: Hội đồng quản trị và Ban giám đốc
Vốn điều lệ: 3,961,698,970 nghìn đồng.
Vốn hóa thị trường: 46,632,800 nghìn đồng.

1.2 Q trình hình thành và phát triển
Cơng ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt là một công ty cổ phần được
thành lập theo Luật Doanh nghiệp của Việt Nam theo Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh
doanh (GCNĐKKD) số 4103002655 do Sở Kế hoạch và Đầu tư (Sở KH & ĐT) Thành
phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13 tháng 9 năm 2004, và theo các GCNĐKKD/ Giấy Chứng
nhận Đăng ký Doanh nghiệp (GCNĐKDN) điều chỉnh.
Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khống Thành phố Hồ
Chí Minh (SGDCKHCM) với mã PDR theo Giấy phép Niêm yết số 1207/SGDHCM-NY
do SGDCKHCM cấp ngày 9 tháng 7 năm 2010.
Quá trình hình thành và phát triển trong 16 năm qua
−

Năm 2004: Hợp tác đầu tư thực hiện các dự án tại Khu dân cư Trung Sơn- Bình

Chánh. Dự án khu căn hộ Sao Mai tại Quận 5, Tp.HCM.
− Năm 2006: Khởi công xây dựng Dự án The EverRich 1 tại Quận 11, Tp.HCM, với
vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, bao gồm 2 toà tháp cao 25 tầng, có 5 tầng TTTM, 300
căn hộ cao cấp và 50 văn phòng
− Năm 2007: Tiếp tục triển khai việc xây dựng Dự án The EverRich 1. Tập trung
−

phát triển quỹ đất cho các dự án mới tại Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, Tp.HCM.
Năm 2008: Chính thức trở thành công ty đại chúng, tăng vốn điều lệ lên 1.298 tỷ
đồng. Đầu tư resort cao cấp tại Cam Ranh, Hội An và Phú Quốc. Ký hợp đồng với
tập đồn Starwood và Marriott để hình thành dự án The Westin Resort & Spa,

Cam Ranh, và Dự án khách sạn Marriott, Hội An.
− Năm 2009: Hoàn thành và bàn giao căn hộ Dự án The EverRich 1 cho khách hàng.
Chính thức ra mắt hệ thống nhận diện thương hiệu với logo và slogan mới.
4


−

Năm 2010: Khởi công xây dựng và khai trương hệ thống nhà mẫu Dự án The
EverRich 2. Khởi công xây dựng cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắc qua Dự án
The EverRich 3. Chính thức niêm yết cổ phiếu trên sàn HoSE, đánh dấu một bước

−

phát triển mới của Công ty Phát Đạt.
Năm 2011: Khánh thành cầu Phú Thuận tại phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM.

Triển khai thi công Dự án The EverRich 3 tại Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM.
− Năm 2012: Thực hiện các hoạt động xây dựng tại Dự án The EverRich 2 để bàn
giao cho khách hàng. Hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đầu tư cần thiết để đưa Dự
án The EverRich 3 vào giai đoạn kinh doanh.
− Năm 2013: Tiếp tục triển khai xây dựng và cất nóc Block C, Dự án The EverRich
2. Đầu tư cơ sở hạ tầng, các hạng mục tạo cảnh quan bên trong Dự án The
EverRich 3. Tiến hành nghiên cứu đầu tư một số dự án bất động sản mới.

− Năm 2014: Hoàn thành việc xây dựng Block C, Dự án The EverRich 2 và tiến
hành bàn giao căn hộ cho khách hàng. Khởi công dự án đầu tư xây dựng Dự Án
BOT cầu Mỹ Lợi. Khởi công xây dựng Dự án The Westin Resort & Spa, Cam
Ranh
− Năm 2015: Triển khai xây dựng Dự án căn hộ The EverRich Infinity tại 290 An
Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM. Khánh thành cầu Mỹ Lợi nối Long
An và Tiền Giang, đưa vào vận hành và khai thác.
− Năm 2016: Mở đầu cho sự phát triển vượt bậc trong năm nay của Phát Đạt là
những con số ấn tượng từ việc bán hàng của Dự án River City (tên cũ là Dự án
The EverRich 2). Hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ
T.A.M thực hiện Dự án Cao ốc Văn phòng 239 CMT8, Tp.HCM. Cất nóc Dự án
The EverRich Infinity tại 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM.
Hoàn thành khu biệt thự Dự án The EverRich 3, tiến hành bàn giao các villa cho
−

khách hàng. Tiến hành nghiên cứu đầu tư một số dự án BT mới.
Năm 2017: Cất nóc Dự án Millennium tại 132 Bến Vân Đồn, Quận 4, Tp.HCM.
Trao Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho cư dân tại Dự án The EverRich Infinity
tại 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM. Trả toàn bộ các khoản nợ
gốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ và Ngân hàng

5


Đông Á. Đạt nhiều giải thưởng về phát triển căn hộ, phát triển dự án bất động sản
của các tổ chức uy tín nước ngồi.
− Năm 2018: Động thổ dự án xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ Khu I (Khu Cổ
Đại), Quận 9, TP.HCM. Chính thức trao giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho cư
dân dự án TheEverRich Infinity. Vào Top 3 IR Awards 2018 do nhà đầu tư bình
chọn. Được bình chọn Top 50 cơng ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam năm

2018. Được vinh danh ở vị trí 124 trong Top 500 Doanh nghiệp lợi nhuận tốt nhất
Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report. Được vinh danh ở vị trí 62 trong Top
500 Doanh nghiệp tư nhân lợi nhuận tốt nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam
Report. Được vinh danh ở vị trí 313 trong Top 500 Doanh nghiệp tư nhân lớn nhất
Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report. Được vinh danh ở vị trí 54 trong Top
500 Doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam
Report.
− Năm 2019: Đấu giá thành công tại Dự án KĐT Du lịch Sinh thái Nhơn Hội (116,2
ha), dự án Bắc Hà Thanh (55,7 ha) và khu đất số 1 Ngô Mây, TP. Quy Nhơn. Tăng
vốn điều lệ lên 3.276,58 tỷ đồng. Đầu tư 639 tỷ đồng để sở hữu 3,73 ha đất tại
Bình Dương. Lợi nhuận trước thuế đạt 1.105 tỷ đồng, lần đầu tiên trong lịch sử
doanh nghiệp vượt mốc 1.000 tỷ đồng. Hạng 54 trong Top 500 Doanh nghiệp tăng
trưởng nhanh nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report. Hạng 251 trong
Top 500 Doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam
Report. Vị trí thứ 07 trong Top 10 BCTN tốt nhất – nhóm vốn hóa lớn do Sở
GDCK TP.HCM phối hợp với Sở GDCK Hà Nội và Báo Đầu tư Chứng khoán tổ
chức.
− Năm 2020: PDR chính thức gia nhập nhóm doanh nghiệp có giá trị vốn hóa thị
trường trên 1 tỷ đô-la vào 03/02/2021 từ đà tăng trưởng của năm 2020. Công bố
điều chỉnh tăng kế hoạch lợi nhuận trước thuế của kế hoạch 5 năm, 2019 – 2023,
từ 11.850 tỷ đồng lên 14.270 tỷ đồng, tương ứng với tỷ lệ CAGR từ 38% lên 51%.
Chính thức mở rộng kinh doanh sang mảng BĐS công nghiệp với dự án đầu tiên
tại khu vực Cảng Cái Mép (Bà Rịa Vũng Tàu). Được ghi nhận ở cấp độ quốc tế
khi được xếp vào Top 200 cơng ty có doanh thu dưới một tỉ đô la tốt nhất châu Á
6


của Forbes Asia và Giải Đồng – Giải Thưởng Kinh doanh Quốc tế The
International Business Awards, hạng mục Thành tựu Tăng trưởng của The Stevie
Awards

2.

Ngành nghề kinh doanh
−

Xây dựng và mua bán nhà ở, xây dựng các cơng trình dân dụng, cơng trình cơng
nghiệp và cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động
sản, sàn giao dịch bất động sản và quản lý bất động sản.

3.

Quy mô và cơ cấu vốn điều lệ
−

Quy mô cơ cấu và vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát

Đạt tính đến ngày 31/12/2020. (Đơn vị tính: Nghìn đồng).
− Vốn chủ sở hữu: 5,194,277,496 nghìn đồng.
− Cơ cấu cổ đơng gồm: sở hữu nước ngoài 3.80% và sở hữu khác 96.20%.
Bảng 1:Tỷ lệ sở hữu các cổ phần của cổ đông
Tên cổ đông

Số cổ phần

Tỷ lệ sở hữu

Nguyễn Văn Đạt

297.690.510

60,41%

Nguyễn Thị Minh Thư

4.385.553

0,90%

Vietnam Enterprise Investments Ltd

4.188.556

1,06%

Nguyễn Thanh Hải
Nguyễn Tấn Danh
Bùi Quang Anh Vũ
Trần Thị Hường
Nguyễn Thị Mỹ Duyên
Lê Quang Phúc
Nguyễn Tấn Thành
Nguyễn Thụy Hiền Triết
Đoàn Viết Đại Từ
Nguyễn Hữu Lễ
Trần Thị Hoài An

3.703.040
2.492.775
2.355.911

1.997.208
1.671.548
1.148.192
1.000.000
1.000.000
871.69
453.976
143

0,93%
0,51%
0,48%
0,41%
0,42%
0,23%
0,25%
0,25%
0,18%
0,11%
0,03%

7


Nguyễn Thanh Thảo
Lê Như Đức
Nguyễn Thị Kim Cương
Nguyễn Đình Trí
Dương Hồng Cẩm
Cổ Thị Thanh Liên

Phan Huy Hân
Nguyễn Văn Dũng
Phạm Trọng Hịa
Trần Trọng Gia Vinh
Phan Tơn Ngọc Tiến
Nguyễn Thị Bích Liên
Nguyễn Thị Xn Hạnh
Nguyễn Thị Thu Nguyệt
Ngơ Thị Minh Hương

4.

134.822
109.3
88.595
80
80
31.2
10
5
4.758
856
138
108
51
11
6

0,03%
0,02%

0,02%
0,02%
0,02%
0,01%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%

Phân tích ngành Bất động sản Khu Công nghiệp Việt

Nam
−

Năm 2020, dịch bệnh Covid 19 tác động mạnh ảnh hưởng đến nền kinh tế tồn
cầu, trong đó có Việt Nam. Dịch bệnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất

động sản, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường.
− Giai đoạn 6 tháng đầu năm, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để
−

chống dịch, dự án ngưng trệ, Sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động.
Giai đoạn 6 tháng cuối năm, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thị

trường bất động sản đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn.

− Vốn FDI vào Việt Nam năm 2020 đạt gần 30 tỷ USD. Kiều hối về Việt Nam năm
−

2020 đạt trên 15 tỷ USD.
Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng cho
thấy, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ
giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, có
khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động,

không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp…
− Những khó khăn đã tác động đến hoạt động của một bộ phận doanh nghiệp bất
động sản vừa và nhỏ ngay từ quý I. Điều này được phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sản
8


phẩm tại phân khúc nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 14% - thấp nhất trong vòng
4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng giao dịch
−

thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019.
Đặc biệt khó khăn là phân khúc văn phòng cho thuê với tỷ lệ gia tăng khu du lịch,
nghỉ dưỡng phải tạm dừng hoạt động… khiến doanh nghiệp kinh doanh hầu như
khơng có nguồn thu. Ngay như nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực
bất động sản cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh kể từ quý I, tụt từ vị trí thứ 2 đang
được duy trì nhiều năm qua xuống vị trí thứ 4 và vươn lên vị trí thứ 3 khi kết thúc

−

tháng9.
Thị trường bất động sản trong những quý đầu năm 2020 đã rơi vào trạng thái “lò

xo nén”. Nhiều phân khúc gần như “đóng băng”. Tuy nhiên, các chuyên gia đều kỳ

−

vọng về sức bật trở lại của thị trường ở giai đoạn tới.
Những tháng cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản “tăng tốc” để
hoàn thành những chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó cũng là một những lý do
chính khiến thị trường bất động sản có xu hướng sơi động trở lại sau thời gian dài
trầm lắng. Cùng đó, niềm tin của các nhà đầu tư cũng tạo động lực thúc đẩy thị

trường phát triển.
− Một trong những động thái dễ nhận thấy là việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất
huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu
tư bất động sản. Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra hàng loạt ưu đãi
−

hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn.
Hai quý đầu của năm 2020, thị trường bất động sản rơi vào “nốt trầm” với những
khó khăn chung của cả nền kinh tế, nhưng sự phục hồi đã được ghi nhận kể từ q

III và q IV thì tín hiệu lạc quan đã bộc lộ rõ.
− Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến khá đặc biệt khi có sự “lệch pha”
giữa thanh khoản và giá cả. Cho dù giao dịch hạn chế, thanh khoản ở mức thấp
nhưng giá bất động sản lại khơng giảm; thậm chí có phân khúc cịn tăng nhẹ. Lý
do chủ yếu là thị trường vẫn thiếu nguồn cung và dòng tiền của nhà đầu tư vẫn tiếp
tục tin tưởng và lựa chọn bất động sản để rót vốn.

9

−

Trên thực tế, các chuyên gia cũng ghi nhận, giai đoạn dịch bệnh lại chính là quãng
thời gian gian để thị trường bất động sản tái cấu trúc lại cung - cầu, phân khúc sản

phẩm, chiến lược kinh doanh…
− Từ đó, có thể huy động được hơn 60.000 tỷ đồng để thực hiện hỗ trợ cho doanh
nghiệp vay xây nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội, Thứ
trưởng Nguyễn Văn Sinh dẫn chứng.
− Hiện Chính phủ đang nghiên cứu ban hành Nghị quyết về phát triển dự án nhà ở
thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mơ dưới 70m2, giá bán khơng vượt
q 20 triệu đồng/m2); trong đó có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng
đất, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi cho
các doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này...
− Các giải pháp của Chính phủ là cơ hội rất lớn để doanh nghiệp hoạt động trong
lĩnh vực bất động sản, xây dựng tạo đà khôi phục lại sản xuất kinh doanh. Tuy
nhiên, các địa phương cũng cần khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp
lý dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm để đảo
đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường trong thời gian tới.
− Đặc biệt, hiện có tới 28% đơn vị sàn giao dịch bất động sản có nguy cơ giải thể,

32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp cịn khả
năng chống đỡ, nhưng khơng cao. Đã có tới hơn 80% sàn giao dịch khơng có
doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt
giảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc khơng lương.
− Cịn theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm đến nay, số lượng

doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là hơn 6.000 doanh
nghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là hơn 4.000
doanh nghiệp (chiếm 12,6%).

−

Bên cạnh đó về lợi thế chi phí, Việt nam là một trong những quốc gia có chi phí
sản xuất thấp nhất khu vực Châu Á. Chi phí tại Việt Nam chỉ tương đương 73.2%

10


khi so sánh với chi phí tại Nhật. Chi phí lương cơng nhân Việt Nam trung bình
khoảng 2,218 USD/ năm.
− Theo Vụ quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu Tính đến cuối năm 2020,
cả nước có 381 khu công nghiệp, khu chế xuất (gọi chung là khu cơng nghiệp)
được thành lập với tổng diện tích quy hoạch 114.000ha, trong đó, diện tích đã
được giao đất và đưa vào sử dụng 90.800ha, chiếm 2,31% diện tích đất phi
nông nghiệp, tăng 18.800ha so với năm 2010. Sự phát triển của kinh tế Việt Nam
phụ thuộc chủ yếu vào hai thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội, chiếm 56% diện
tích khu cơng nghiệp với 54,000 nghìn ha. TP HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất
cả nước, nên các khu cơng nghiệp bất động sản ở phía Nam có nhiều lợi thế cạnh
tranh hơn.
Doanh nghiệp hưởng lợi
− Do tính hấp dẫn của bất động sản cơng nghiệp nên một số tập đoàn kinh tế đã

tham gia vào xây dựng KCN. Vingroup thông qua công ty con là Vinhomes đã có
dự án đầu tiên. Tháng 3/2020, Cơng ty cổ phần đầu tư Khu công nghiệp
Vinhomes- Vinhomes IZ (công ty con của Vinhomes) tăng vốn điều lệ lên 6.000 tỷ
đồng đã có Dự án KCN Thủy Ngun (Hải Phịng) với vốn đầu tư hơn 4.000 tỷ
đồng và Tổ hợp sản xuất cơng nghiệp phía nam sơng Lục Lâm (Quảng Ninh) với
vốn đầu tư 3.400 tỷ đồng.
− Công ty cổ phần đầu tư Tân Thành Long An và Công ty TNHH Quản lý KCN

Sáng tạo Việt Nam (VNIP) đầu tư tại KCN Việt Phát (Long An) dự án KCN và
khu đơ thị trên diện tích 1.825 ha, trong đó KCN 1200 ha và khu đơ thị 625 ha.
− Becamex Bình Dương đầu tư Dự án KCN Becamex Bình Định trên diện tích

1.000 ha, vốn đầu tư 3.300 tỷ đồng. Ngồi ra, Becamex Bình Định cịn có 400 ha
xây dựng khu đơ thị và các cơng trình dịch vụ.
− Tổng Cơng ty Cao su Đồng Nai đã kiến nghị với UBND tỉnh Đồng Nai chuyển đổi

mục đích sử dụng 18.000 ha cây cao su tại các huyện Thống Nhất, Long Kháng,
11


Long Thành, Cẩm Mỹ sang KCN, cụm công nghiệp 5.000 ha và sang sản xuất
nông nghiệp công nghệ cao và khu đơ thị.
Tóm lại: các chun gia phân tích cho rằng, khi cạnh tranh giữa các khu công
nghiệp trong và ngồi nước khốc liệt hơn, chỉ có các KCN có vị trí thuận lợi, gần các
tuyến đường giao thơng, cảng biển mới có lợi thế. Vì vậy, nếu khơng dự báo tốt thị
trường, đầu tư tràn lan sẽ tạo sự cạnh tranh lớn và khơng có quy hoạch tốt về các KCN,
trong tương lai sẽ tạo ra nguy cơ lớn trong lĩnh vực này.

5.

Thông tin về tài sản thẩm định giá
−

Tài sản của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt chủ yếu bao gồm
nhà điều hành, nhà xưởng, các sản sản phẩm hoàn thành như bất động sản, chung
cư, khách sạn, resort cao cấp, nhà ở, căn hộ, biệt thự, … Bao gồm một số địa điểm
như:
+

Khu dân cư Phát Đạt Bàu Cả tọa lạc ngay trung tâm Thành phố Quảng Ngãi,
dự án được xây dựng trên ý tưởng về một khu đô thị hiện đại, tiện nghi với

khơng gian xanh và nhiều tiện ích vượt trội, rất thuận tiện về mặt di chuyển.
+ Dự án Phức hợp Thương mại & Căn hộ cao cấp Astral City nằm ngay vị trí
mặt tiền Quốc lộ 13, thành phố Bình Dương.
+ Khu Du Lịch Sinh Thái Vũng Bầu ở Xã Cửa Cạn, Thành phố Phú Quốc, Tỉnh
Kiên Giang.

C. CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.

Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
−
−

Luật Giá số 11/2012/QH13 của Quốc Hội ban hành ngày 20/06/2012.
Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về

Thẩm định giá.
− Thông tư 158/2014/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số
01,02,03 và 04.

12


−

Thông tư 28/2015/TT-BTC Ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05,06

và 07.
− Nghị định 177/2013/NĐ-CP chi tiết Luật 11/2012/QH13 về giá.
− Nghị định 149/2016/NĐ-CP sửa bổ sung NĐ 177/2013/NĐ-CP.
− Thơng tư 38/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn một số điều của
Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.
− Thông tư 60/2021/TT-BTC sửa đổi Thông tư 38/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị
−
−

định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá.
Thông tư 28/2021/TT-BTC về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12.
Nghị định 12/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật

Giá về thẩm định giá.
− Thông tư 233/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thơng tư 56/2014/TT-BTC ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá.
− Nghị định 149/2016/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá.
− Thơng tư 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam số 11.
− Thơng tư 56/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị
định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
−

dẫn thi hành một số điều của Luật Giá.

Thông tư 06/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm

định giá số 13.
− Thông tư số 122/2017/TT-BTC Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 Thẩm
định giá trị doanh nghiệp.

2.

Các văn bản pháp quy về bất động sản

2.1 Pháp luật về kinh doanh bất động sản
−

Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.
13


−

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết một số

điều của Luật kinh doanh bất động sản.
− Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 07 năm 2018 sửa đổi, bổ sung, bãi
bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà
nước của Bộ xây dựng.
− Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Khai thác, chế biến, kinh
doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở,
−

Quản lý sử dụng nhà và công sở.
Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về việc xây dựng,

quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
− Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24 tháng 04 năm 2018 quy định chi tiết một
số điều của nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của chính
phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Khai
thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh
vật liệu xây dựng; Quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; Kinh doanh bất động sản,
phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
− Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 09 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một
số điều của thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống
đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.
− Văn bản hợp nhất thông tư số 04/VBHN-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2016 quy
định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất
động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
− Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một
số quy định của thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ
xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản
lý vận hành nhà chung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm
2015 của bộ xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động
14


sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm

2016 của bộ trưởng bộ xây dựng.
− Thông tư số 27/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 quy định một số điều
của nghị định số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
− Thông tư số 23/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 07 năm 2016 bãi bỏ toàn bộ hoặc
một phần văn bản quy phạm pháp luật có về điều kiện đầu tư kinh doanh do bộ
−

xây dựng ban hành.
Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp
chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡng
kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
− Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc đào
−

tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 06 năm 2015 quy định về bảo lãnh

ngân hàng.
− Công văn số 30/BXD-QLN ngày 16 tháng 02 năm 2017 hướng dẫn thực hiện điều
−

56 luật kinh doanh bất động sản do bộ xây dựng ban hành.
Quyết định số 378_QĐ-BXD ngày 14 tháng 03 năm 2008 vv công nhận cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

2.2 Pháp luật về nhà ở

−
−
−

Văn bản hợp nhất luật nhà ở 2019 số 09/VBHN ngày 04 tháng 07 năm 2019.
Luật nhà ở số 65/2014-QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.
Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 03 năm 2019 sửa đổi, bổ sung 1 số
điều của nghị định 99/2015/-NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ quy định chi

tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật nhà ở.
− Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về xây dựng, quản lý
và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
15


−

Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về cải tạo, xây dựng

lại nhà chung cư.
− Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội.
− Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn luật nhà ở
− Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 về quản lý dự án đầu tư
xây dựng.
− Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 về quản lý chất lượng
−

và bảo trí cơng trình xây dựng.
Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 10 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một

số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
− Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 vv quy định viêc phân
−

hạng và công nhận hạn chung cư.
Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 sửa đổi 1 số thông tư

về nhà chung cư.
− Thông tư số 27/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 qđ chi tiết một số điều
của nđ số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường.
− Thông tư số 124/2016/TT-BTC ngày 03 tháng 08 năm 2016 quản lý số tiền thu
được từ cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thanh toán
tiền chênh lệch khi thuê nhà ở công vụ và quản lý tiền thu được.
− Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện
luật nhà ở và nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở.
− Thông tư số 21/2016/TT-BXĐ ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
− Thông tư số 20/2016/TT-BXĐ ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
− Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 quy chế quản lý, sử
−

dụng nhà chung cư.
Thông tư số 09/2015/TT-BXD ngày 29 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn quản lý sử
dụng nhà ở công vụ.
16

−

Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự,
thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình

thành trong tương lai.
− Thơng tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn cho vay
vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
− Thông tư số 05/2015/TT-BXĐ ngày 30 tháng 10 năm 2015 quy định về quản lý
chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ.
− Thơng tư số 37/2009/TT-BXĐ ngày 01 tháng 12 năm 2009 hướng dẫn phương
pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
− Quyết định số 123/QĐ-TTg ngày 24 tháng 01 năm 2019 về khung lãi suất cho vay
ưu đãi nhà ở xã hội tại chính sách xã hội theo quy định tại nghị định số
−

100/2015/NĐ-CP của chính phủ trong trung hạn.
Quyết định số 18/2018/QĐ-TTg ngày 02 tháng 04 năm 2018 hướng dẫn cấp bù
chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay nhà ở xã hội theo nghị định số

−

100/2015/NĐ-CP.
Quyết định số 630/QĐ-TTg ngày 10 tháng 05 năm 2017 lãi suất cho vay ưu đãi
nhà ở xã hội tại ngân hàng chính sách xã hội theo quy định tại nghị định số

−

100/2015/NĐ-CP của chính phủ.
Quyết định số 27/2015/QD-TTG ngày 10 tháng 10 năm 2016 về tiêu chuẩn nhà ở

công vụ.
− Quyết định số 2127/QD-TTG ngày 30 tháng 11 năm 2011 về phê duyệt chiến lược
−

phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Quyết định số 17/2008/QD-TTG ngày 28 tháng 01 năm 2008 V/v ban hành bảng

giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại.
− Bộ xây dựng ban hàng số 1436/BXD-QLN ngày 30 tháng 06 năm 2015 vv thực
hiện luật nhà ở số 65/2014/QH13 và luật kinh doanh bất động sản số
66/2014/QH13.
2.3 Pháp luật về xây dựng
−
−

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014.
Luật sửa đổi, bổ sung Điều 6 và phụ lục 4 về danh mục ngành, nghề đầu tư kinh
doanh có điều kiện của luật đầu tư số 03/2016/QH14 ngày 22 tháng 11 năm 2016.
17


−

Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2015 hướng dẫn về hợp đồng

xây dựng.
− Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định chi tiết một số

nội dung về quy hoạch xây dựng.
− Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 về quản lý chất lượng
và bảo trì cơng trình xây dựng.
− Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 về quản lý dự án đầu tƣ
xây dựng.
− Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 về xây dựng, quản lý và
sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
− Nghị định 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 quy định bảo hiểm bắt
buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
− Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05 tháng 04 năm 2017 về sửa đổi, bổ sung một số
điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng.
− Nghị định 53/2017/NĐ-CP ngày 08 tháng 05 năm 2017 quy định các loại giấy tờ
hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.
− Nghị định 100/2018/NĐ-CP ngày 16 tháng 07 năm 2018 sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ
một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà
−

nước của Bộ xây dựng.
Nghị định 72/2019/NĐ-CP ngày 30 tháng 08 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 về lập, thẩm
định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày

06 tháng 5 năm 2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
− Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14 tháng 8 năm 2019 về quản lý chi phí đầu tư
−

xây dựng.
Thơng tư 05/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2015 quy định về quản lý chất

lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ.
− Thông tư 09/2016/TT-BTC ngày 18 tháng 01 năm 2016 quy định về quyết tốn dự
−

án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước.
Thông tư 07/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 03 năm 2016 hƣớng dẫn điều chỉnh giá
hợp đồng xây dựng.

18


−

Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 03 năm 2016 quy định về phân cấp
cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây

dựng.
− Thông tư 08/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 03 năm 2016 hướng dẫn một số nội
dung về hợp đồng tư vấn xây dựng.
− Thông tư 09/2016/TT-BXD 09/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng thi cơng xây
dựng cơng trình.
− Thơng tư 10/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 03 năm 2016 quy định về cắm mốc giới
và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng.
− Thông tư 12/2016/TT-BXD ngày 19 tháng 06 năm 2016 quy định về hồ sơ của
nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây
−

dựng khu chức năng đặc thù.
Thông tư 13/2016/TT-BXD ngày 29 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về thi tuyển,

tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc cơng trình xây dựng.
− Thơng tư 14/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấy
phép hoạt động xây dựng và quản lý nhà thầu nước ngoài hoạt động xây dựng tại
việt nam.
− Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấy
−

phép xây dựng.
Thông tư 16/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện nghị

định 59/2015/NĐ-CP về hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng.
− Thông tư 18/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về thẩm định,
−

phê duyệt dự án và thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình.
Thơng tư 24/2016/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2016 sửa đổi thông tư liên quan

đến quản lý dự án đầu tư xây dựng.
− Thông tư 171/2016/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2016 quy định mức thu, chế
−

độ thu, nộp lệ phí cấp giấy phép quy hoạch.
Thông tư 172/2016/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2016 quy định mức thu, chế

độ thu, nộp lệ phí cấp giấy phép hoạt động xây dựng.
− Thơng tư 209/2016/TT-BTC ngày 10 tháng 11 năm 2016 quy định mức thu, chế độ
thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định
thiết kế cơ sở.

19

−

Thông tư 210/2016/TT-BTC ngày 10 tháng 11 năm 2016 quy định mức thu, chế độ
thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự tốn

xây dựng.
− Thơng tư 27/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 hướng dẫn NĐ
117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin nhà ở và thị
trường Bất động sản.
− Thông tư 30/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 hướng dẫn hợp đồng thiết
−

kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng cơng trình.
Thơng tư 02/2017/TT-BXD ngày 01 tháng 03 năm 2017 hướng dẫn về quy hoạch

xây dựng nông thôn.
− Thông tư 01/2017/TT-BXD ngày 06 tháng 02 năm 2017 hướng dẫn xác định và
−

quản lý chi phí khảo sát xây dựng.
Thơng tư 03/2017/TT-BXD ngày 16 tháng 03 năm 2017 hướng dẫn xác định chi

phí bảo trì cơng trình xây dựng.
− Thơng tư 04/2017/TT-BXD ngày 39 tháng 03 năm 2017 quy định về quản lý an
−

tồn lao động trong thi cơng xây dựng cơng trình.
Thơng tư 05/2017/TT-BXD ngày 05 tháng 04 năm 2017 hướng dẫn xác định, quản

lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.
− Thông tư số 02/2019/TT-BXD Ngày 01 tháng 07 năm 2019 hướng dẫn chi tiết về
chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của các thông tư
liên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước của bộ xây
−

dựng.
Thông tư 04/2019/TT-BXD ngày 16 tháng 08 năm 2019 sửa đổi thông tư

26/2016/TT-BXD hướng dẫn về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.
− Thơng tư 08/2019/TT-BXD ngày 11 tháng 11 năm 2019 quy định về giám sát,
quản lý chất lượng cơng trình được đầu tư xây dựng theo hình thức đối tác công
tư.
− Quyết định 1134/QD-BXD ngày 08 tháng 10 năm 2015 cơng bố định mức các hao
phí xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng.
− Quyết định 79/QD-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 cơng bố định mức chi phí
quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.

20


2.4 Pháp luật về đất đai
−
−

Luật đất đai 2013 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Nghị định quy định chi

tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

− Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định về giá đất.
− Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Nghị định quy định về
−
−

thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Nghị định về thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước.
− Nghị định 47-2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Nghị định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
− Nghị định 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 04 năm 2015 về quản lý, sử dụng đất
trồng lúa.
− Nghị định 62/2019/NĐ-CP ngày 11 tháng 7 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số
điều Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của chính phủ về
quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
− Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 sửa đổi Nghị định quy
định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
− Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Về hồ sơ địa chính.
− Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Về bản đồ địa chính.
− Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 Về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
− Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Hướng dẫn Nghị định
−

45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền

thuê đất, thuê mặt nước.
− Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Về xây dựng, quản lý,

−

khai thác hệ thống thông tin đất đai.
Thông tư 35/2014/TT-BTNMT ngày 03 tháng 06 năm 2014 Về điều tra, đánh giá
đất đai.

21


−

Thông tư 36/014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định phương pháp
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác

định giá đất.
− Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định chi tiết về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
− Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 hướng dẫn Nghị định
43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP
− Thông tư 09/2015/TT-BTNMT ngày 23 tháng 03 năm 2015 về định mức kinh tế –
kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..
− Thông tư TT 74/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2015 hướng dẫn lập dự toán,
sử dụng và thanh quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định
−

cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 60/2015/TT-BTNMT ngày 15 tháng 12 năm 2015 quy định về kỹ thuật

điều tra, đánh giá đất đai.
− Thông tư 161/2015/TT-BTNMT ngày 15 tháng 12 năm 2015 quy định về cấp và

−

quản lý chứng chỉ định giá đất.
Thông tư 75/2015/TT-BTNMT ngày 28 tháng 12 năm 2015 quy định kỹ thuật về

cơ sở dữ liệu đất đai.
− Thông tư 18_2016_TT-BTC ngày 21 tháng 01 năm 2016 hướng dẫn thực hiện
−

nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa.
Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 04 năm 2016 Quy định việc lập,

điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
− Thông tư 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 Sửa đổi thông tư
77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
− Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2017 quy định chế độ tài chính
−

trong hoạt động đấu giá tài sản.
Thơng tư 80/2017/TT-BTC ngày 02 tháng 08 năm 2017 hướng dẫn việc xác định
giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi

−

nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 33_2017_TT-BTNMT ngày 29 tháng 09 năm 2017 về hướng dẫn Nghị
định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tư
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
22

−

Thông tư 53/2017/TT-BTNMT ngày 04 tháng 12 năm 2017 về quy định ngưng

hiệu lực thi hành khoản 5 điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
− Thông tư TT 11/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 về sửa đổi Thông tư
77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
− Thông tư 24/2019/TT-BTNMT ngày 31 tháng 12 năm 2019 sửa đổi và bãi bỏ văn
bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành, liên tịch ban hành của Bộ Tài
−

nguyên & Môi trường.
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015 về
tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất

−

hoặc cho th đất.
Thơng tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng 04 năm 2015
quy định tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử

−

dụng đất hoặc cho thuê đất.
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm 2016
quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa

vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
− Thông tư liên tịch số 12/2016/TTLT-BTNMT-BTC ngày 24 tháng 06 năm 2016 về
việc quản lý, cấp phát, tạm ứng và hồn trả chi phí đo đạc xác định diện tích đất vi
phạm.
− Thơng tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm
2016 quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu.
− Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 09 năm 2019 hợp nhất
thông tư quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
−

tài sản khác gắn liền với đất.
Văn bản hợp nhất số 02/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 09 năm 2019 hợp nhất

thông tư quy định về hồ sơ địa chính.
− Văn bản hợp nhất số 06/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 09 năm 2019 hợp nhất
−

thông tư hướng dẫn Nghị định 43/2014-NĐ-CP và 44/2014/NĐ-CP.
Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 09 năm 2019 hợp nhất
thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
23


−

Văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BTNMT ngày 12 tháng 09 năm 2019 hợp nhất

thông tư hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
− Quyết định 703/QD-TCQLDD ngày 14 tháng 12 năm 2011 về sổ tay hướng dẫn

thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất.
− Quyết định 1989/QD-BTC ngày 14 tháng 08 năm 2014 đính chính thơng tư
76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử
dụng đất.
− Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21 tháng 06 năm 2007 về hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng
vào mục đích nơng nghiệp.

3.

Các văn bản quy định khác

3.1 Pháp luật về thuế
−
−

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008.
Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi năm 2013 số 32/2013/QH13 ngày 19

tháng 06 năm 2013.
− Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 số 48/2010/QH12 ngày 17 tháng 06
−
−

năm 2010.
Luật phí và lệ phí 2015 số 97/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015.
Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2011 hướng dẫn luật thuế sử

dụng đất phi nông nghiệp.
− Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ.

− Thơng tư 153/2011/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn về thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp.
− Văn bản hợp nhất số 14/VBHN-BTC ngày 26 tháng 05 năm 2015 quy định chi tiết
một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của luật thuế thu nhập cá nhân.
− Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BTC ngày 14 tháng 03 năm 2016 hướng dẫn thực
hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu
nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật thuế thu nhập cá nhân.
24


−

Văn bản hợp nhất số 11/VBHN-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2017 hướng dẫn thi
hành NĐ số 218/2013/NĐ-CP quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập

doanh nghiệp.
− Văn bản hợp nhất số 10/VBHN-BTC ngày 07 tháng 05 năm 2018 quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều luật thuế giá trị gia tăng.
− Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài Chính về việc hướng
dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính Phủ quy
định và hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN.
3.2 Văn bản quy định khác
−

Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn

chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ.

− Báo cáo tài chính giai đoạn 2016-2020 đã được kiểm tốn bởi Công ty Trách
−

nhiệm Hữu hạn Ént & Young Việt Nam.
Các văn bản hiện hành và các hồ sơ, tài liệu liên quan khác.

D. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
Thẩm định viên sử dụng kết hợp 3 phương pháp để thẩm định giá gồm:
−

Phương pháp thu nhập: trong đó có phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ tức,
phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư FCFF, phương pháp chiết khấu dòng

tiền vốn chủ sở hữu (VCSH) FCFE.
− Phương pháp tham chiếu so sánh giá thị trường.
− Phương pháp tài sản theo Báo cáo tài chính của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt đã
được kiểm toán.

25