Giải pháp kiến trúc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại hà nội (tóm tắt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÃ MẠNH CHIẾN

GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC
VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL)
TẠI HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC

Hà Nội – 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

LÃ MẠNH CHIẾN
KHOÁ: 2018 – 2020

GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC
VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL)
TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Kiến trúc
Mã số: 8.58.01.01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. KTS VƯƠNG HẢI LONG

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỢI ĐỒNG CHẤM ḶN VĂN:

Hà Nợi – 2020


LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu nhà
trường, quý thầy cô trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, đặc biệt là các thầy cơ
Khoa sau đại học đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tạo điều kiện trong quá trình
học tập để tơi hồn thành tớt khóa học.
Tơi xin bày tỏ lịng kính trọng, biết ơn sâu sắc đến TS. KTS Vương Hải
Long đã dành nhiều thời gian và tâm huyết, tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi
trong śt thời gian nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Đồng thời, tơi xin chân thành cảm ơn các tổ chức, cá nhân có liên quan
đã cung cấp những tài liệu thơng tin và tham gia đóng góp ý kiến q báu để
tơi hồn thành luận văn này.
Ći cùng tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp đã
quan tâm đợng viên giúp đỡ tơi trong q trình học tập và nghiên cứu.
Mặc dù đã có nhiều cớ gắng hồn thiện luận văn bằng tất cả khả năng
của mình, tuy nhiên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận
được sự đóng góp của Q thầy cơ và các bạn./.

Hà Nội, tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lã Mạnh Chiến


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là cơng trình nghiên cứu khoa
học đợc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gớc rõ ràng ./.

Hà Nội, tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lã Mạnh Chiến


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục hình, sơ đồ, đồ thị
Danh mục bảng, biểu
MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài ......................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu .................................................................................... 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 2
* Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 2
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 2
* Cấu trúc luận văn ......................................................................................... 3
NỘI DUNG ....................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ ..... 4
1.1. Khái niệm chung về Văn phòng kết hợp lưu trú .................................4
1.1.1. Khái niệm .................................................................................................4
1.1.2. Cách thức hoạt động ................................................................................4
1.2. Một số kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú trên thế giới ................5
1.2.1. Sự ra đời và phát triển .............................................................................5
1.2.2. Mợt sớ cơng trình VPKHLT trên thế giới ............................................11
1.3. Một số kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú tại Việt Nam .............14
1.3.1. Sự ra đời ở Việt Nam ............................................................................14
1.3.2. Kiến trúc VPKHLT ở một số thành phố lớn ở Việt Nam ...................15
1.3.3. Thực trạng quy định kiến trúc, xây dựng và quản lý VPKHLT .........24
1.4. Đánh giá về kiến trúc VPKHLT ..........................................................26


1.4.1 Nhận xét về khía cạnh kinh tế VPKHLT ..............................................26
1.4.2 Đánh giá một số ưu, nhược điểm của kiến trúc VPKHLT ..................27
1.4.3 Đặc điểm và giải pháp kiến trúc VPKHLT...........................................28
1.5. Một số nghiên cứu và ý kiến chuyên gia có liên quan đến đề tài ....31
1.6. Một số vấn đề cần tập trung nghiên cứu của đề tài ..........................36
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ KIẾN TRÚC VPKHLT ............. 38
2.1. Cơ sở pháp lý ...........................................................................................38
2.1.1. Các văn bản pháp luật ...........................................................................38
2.1.2. Các quy chuẩn và tiêu chuẩn ở Việt Nam............................................39

2.1.3. Quan điểm định hướng chiến lược của Nhà nước ...............................40
2.2. Cơ sở lý thuyết.........................................................................................41
2.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................43
2.3.1. Đặc điểm kinh tế xã hội chung của Hà Nội .........................................43
2.3.2. Nhu cầu và các vấn đề xã hội khác.......................................................46
2.3.3. Điều kiện tự nhiên và vai trị vị trí của Hà Nội....................................51
2.3.4. Kinh nghiệm tổ chức không gian kiến trúc VPKHLT ........................52
2.4. Xu hướng thiết kế kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú .................56
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC CHO LOẠI HÌNH VPKHLT ....... 59
3.1. Quan điểm và nguyên tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT ....................59
3.1.1. Quan điểm tổ chức kiến trúc VPKHLT ...............................................59
3.1.2. Nguyên tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT...............................................59
3.2. Đề xuất các không gian chức năng trong VPKHLT .........................60
3.3. Các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc VPKHLT ....................63
3.3.1. Giải pháp bớ trí chức năng tịa nhà VPKHLT .....................................63
3.3.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc căn hộ VPKHLT .....................................72
3.3.3 Giải pháp bớ trí nợi thất căn hợ VPKHLT ............................................78
3.3.4. Giải pháp triến trúc mặt đứng cơng trình .............................................81


3.4. Các đề xuất về quản lý có liên quan đến kiến trúc VPKHLT .........83
3.4.1 Đề xuất về pháp lý cho kiến trúc VPKHLT..........................................83
3.4.2. Đề xuất về qui trình quản lý vận hành và bảo trì tịa nhà VPKHLT ..84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................................84
Kết luận.....................................................................................................................84
Kiến nghị ..................................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

TÊN ĐẦY ĐỦ

BXD

Bộ Xây dựng

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CĐT

Chủ đầu tư

h

Giờ

mm

Mi li mét

m2

Mét vng

PCCC

Phịng cháy chữa cháy

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

VPKHLT

Văn phòng kết hợp với lưu trú

VXM

Vữa xi măng

vv

Vân vân

WC

Khu vệ sinh

%

Phần trăm

&

Và


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Cơng trình Văn phịng kết hợp lưu trú

6

Hình 1.2

Bản đồ thị trấn Bundang về VPKHLT

7

Hình 1.3

Khơng gian officetel có gác lửng

8

Hình 1.4

Khơng gian căn hộ, kiến trúc cơng trình ở Singapore

13

Hình 1.5

VPKHLT The Park Avenue ở Nhật

14

Hình 1.6

Một số cơng trình VPKHLT ở Việt Nam

16

Hình 1.7

Cơng trình D. Capitale Trần Duy Hưng

18

Hình 1.8

Căn hộ Officetel tây Hồ Tây - Vimefulland

19

Hình 1.9

Officetel Harmony Square Nguyễn Tuân

20

Hình 1.10 Mặt bằng tổng thể dự án Vinhomes Greenbay

21

Hình 1.11 Mặt bằng căn hộ Officetel Vinhomes Greenbay

21

Hình 1.12 Mặt đứng cơng trình Vinhomes Greenbay

22

Hình 1.13 Mặt bằng tổng thể dự án Tháp Thủ đơ xanh

22

Hình 1.14 Mặt bằng căn hộ Officetel Dự án tháp Thủ đô xanh

23

Hình 1.15 Mặt đứng dự án tháp Thủ đơ xanh

23

Hình 1.16 Mặt bằng tổng thể dự án D’ El Dorado II Phú Thanh

23

Hình 1.17 Mặt bằng căn hộ Officetel D’ El Dorado II Phú Thanh

24

Hình 1.18 Mặt đứng dự án D’ El Dorado II Phú Thanh

24

Hình 2.1

Sơ đồ cấu tạo chung của văn phịng

42

Hình 2.2

Giá th, mua căn hộ VPKHLT

45

Hình 2.3

Phịng làm việc của VPKHLT

47

Hình 2.4

Sự phát triển số lượng căn hộ

48

Hình 2.5

Nghiên cứu của JLL về bất động sản "lai" qua các năm

49

Hình 2.6

Khơng gian phịng ngủ kết hợp văn phòng

56


Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 2.7

Khơng gian văn phịng

56

Hình 3.1

Ngun tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT

60

Hình 3.2

Tủ bếp kết hợp với bàn ăn

61

Hình 3.3

Sơ đồ kết nối các khơng gian chức năng trong VPKHLT

64

Hình 3.4

Mơ hình căn hộ VPKHLT độc lập

65

Hình 3.5

Mơ hình căn hộ VPKHLT kết hợp khối Văn phịng

66

Hình 3.6

Mơ hình căn hộ VPKHLT kết hợp CCCT

67

Hình 3.7a Tầng hầm để xe 1

68

Hình 3.7b Tầng hầm để xe 2

69

Hình 3.7c

Tầng hầm để xe 3

69

Hình 3.8

Chỗ để xe xe máy trong tầng hầm

70

Hình 3.9

Hình hệ thống giao thơng ngang nhà

70

Hình 3.10 Hình hệ thống giao thơng đứng

72

Hình 3.11 Mặt bằng căn hộ 1 phịng ngủ, diện tích từ 25m2-30m2

75

Mặt bằng căn hộ 1 phịng ngủ, diện tích từ 55m2-70m2

76

Hình 3.13 Mặt bằng căn hộ 2 phịng ngủ, diện tích từ 55m2-70m2

77

Hình 3.14 Mặt bằng căn hộ 2 phịng ngủ, diện tích từ 80m2-

77

Hình 3.12

100m2
Hình 3.15 Bố trí nội thất căn hộ 1 phịng ngủ, diện tích từ 25m2-

79

30m2
Hình 3.16 Bố trí nội thất căn hộ 1 phịng ngủ, diện tích từ 55m2-

79

70m2
Hình 3.17 Bố trí nội thất căn hộ 2 phịng ngủ, diện tích từ 55m2-

80

70m2
Hình 3.18 Bố trí nội thất căn hộ 2 phịng ngủ, diện tích từ 80m2-

81


Số hiệu

Tên hình

Trang

100m2
Hình 3.19 Mặt đứng nhà hình chữ nhật

82

Hình 3.20 Cơng trình xanh

83


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu

Tên bảng biểu

Trang

Bảng 1.1

Thông tin cơ bản của tòa nhà văn phòng ở Jongno-gu

8

Bảng 1.2

Thống kê một số cơng trình VPKHLT tại Hàn Quốc

10

Bảng 1.3

Diện tích và cơ cấu căn hộ

12

Bảng 1.4

Đánh giá diện tích, cơ cấu loại căn hộ VPKHLT

13

Bảng 1.5

Các tiện ích trong một số cơng trình

28

Bảng 1.6

Tỷ lệ cơ cấu các loại căn hộ VPKHLT

30

Bảng 2.1

Về định nghĩa về VPKHLT

53

Bảng 2.2

Cơ cấu chức năng

54

Bảng 2.3

Khu vực căn hộ

54

Bảng 2.4

Khối dịch vụ công cộng

55

Bảng 2.5

Khối hành chính quản trị

55

Bảng 2.6

Khối phục vụ kỹ thuật

55

Bảng 3.1

Bảng thống kê các giải pháp thiết kế căn hộ trong

74

bảng, biểu

VPKHLT


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, trên thế giới và Việt Nam xuất hiện loại hình
cơng trình Văn phịng kết hợp lưu trú (officetel). Cơng trình Văn phịng kết
hợp lưu trú là mợt loại hình đa chức năng, có sự kết hợp giữa văn phịng làm
việc (Office) và nơi lưu trú (Hotel). Xét về yếu tớ tiện ích thì loại hình kiến
trúc này là sự lựa chọn phù hợp cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho mợt
nhóm nghiên cứu, cho văn phịng đại diện của nước ngồi hoạt đợng tại Việt
Nam.
VPKHLT có những ưu điểm như trên nhưng hệ thống pháp luật, hành
lang pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế cho loại cơng trình này cịn mợt sớ nợi dung
chưa đầy đủ, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, chưa được bổ sung, sửa
đổi kịp thời. Do đó khi áp dụng ở nước ta có thể có khơng ít những nhược
điểm là: Có nguy cơ “biến tướng” thành các căn hộ chung cư; Quản lý phức
tạp do phải kết hợp giữa chức năng văn phòng làm việc và lưu trú; Xuất hiện
những bất cập trong quá trình vận hành, khai thác sử dụng; Chưa có tiêu
chuẩn thiết kế riêng cho loại cơng trình này vv.
Theo chỉ thị số 11/CT-TTg, ngày 23 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng
chính phủ về mợt sớ giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn
định, lành mạnh. Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo Bợ xây dựng ban hành sửa đổi,
bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đới với các loại hình nhà ở chung cư,
cơng trình căn hợ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng
kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel) ....
Hiện tại, học viên đang làm việc tại Bộ xây dựng. Vì vậy, đã lựa trọn đề
tài “Giải pháp kiến trúc văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel)” làm đề tài luận

văn tốt nghiệp để làm sáng tỏ một sớ tính chất, đặc điểm của loại hình này


2

nhằm góp phần cho Bợ xây dựng hồn thành nhiệm vụ theo chỉ đạo của Thủ
tướng.
* Mục đích nghiên cứu
- Khảo sát đánh giá loại hình kiến trúc văn phịng kết hợp với lưu trú từ
các dự án đã xây dựng;
- Đề xuất quan điểm và nguyên tắc thiết kế đới với loại hình kiến trúc
văn phịng kết hợp với lưu trú;
- Đề xuất các giải pháp kiến trúc văn phòng kết hợp với lưu trú.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú tại thành phớ lớn như Hà Nợi, Hồ
Chí Minh và một số thành phố lớn trên thế giới.
* Phương pháp nghiên cứu
- Tổng hợp, phân tích các tài liệu về kiến trúc cơng trình, xây dựng và
quản lý Văn phịng kết hợp lưu trú tại Việt Nam và một số nước trên thế giới;
- Khảo sát, đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn,
quy chuẩn có liên quan đến thiết kế xây dựng Văn phòng kết hợp với lưu trú;
- Tham khảo ý kiến chuyên gia.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Một số giải pháp kiến trúc có thể đề xuất đưa vào
tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc riêng cho loại hình Văn phịng kết hợp lưu trú.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Giải pháp kiến trúc cho loại cơng trình Văn phịng kết hợp lưu trú đề
xuất trong đề tài nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển loại hình Văn phịng kết
hợp lưu trú tại các thành phớ lớn ở Việt Nam.
+ Góp phần hồn thiện quy trình quản lý cơng trình Văn phịng kết hợp

lưu trú phù hợp với các quy định của pháp luật, nhu cầu xã hội;


3

+ Phục vụ các cơ quan quản lý kiến trúc xây dựng, các tổ chức, cá nhân
tư vấn thiết kế xây dựng.
* Cấu trúc luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Tài liệu tham khảo và
Phụ lục, nợi dung chính của Luận văn gồm ba chương:
- Chương 1: Tổng quan về Văn phòng kết hợp với lưu trú.
- Chương 2: Cơ sở khoa học về kiến trúc VPKHLT.
- Chương 3: Giải pháp kiến trúc cho loại hình căn hợ VPKHLT


THƠNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lịng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

* Kết luận
Qua nghiên cứu loại hình bất đợng sản VPKHLT có thể rút ra mợt sớ
kết luận sau:
- Trên thế giới loại hình bất đợng sản VPKHLT đã tồn tại và phát triển
mạnh mẽ ở các thành phố lớn, dần dần đã được pháp luật của các nước thừa
nhận.
- Ở Việt Nam, trong các thành phớ lớn như thành phớ Hồ Chí Minh và
thủ đơ Hà Nội mặc dù chưa được pháp luật công nhận nhưng VPKHLT đã tồn
tại và phát triển. Mới đây, Thủ tướng chính phủ đã có chỉ đạo cần nghiên cứu
để đẩy mạnh phát triển loại hình bất đợng sản này. Để phát triển bền vững đề
xuất các quan điểm, nguyên tắc sau:
+ Khi thiết kế từng căn hộ VPKHLT cần phải đảm bảo hai tính năng
đó là làm văn phịng và tính năng lưu trú.
+ Cơng năng của tịa nhà có căn hợ là VPKHLT cơ bản dựa trên các
tính năng của nhà chung cư để ở nhưng cần chú ý tách khu vực VPKHLT với
khu vực căn hộ để ở.
* Kiến nghị
- Kiến nghị đưa VPKHLT là một loại hình bất đợng sản được pháp luật
cơng nhận tương tự như căn hộ trong nhà chung cư, được phép cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Khi thiết kế căn hợ VPKHLT cần chú ý đảm bảo hai tính năng vừa
làm văn phòng vừa để lưu trú (để ở). Đới với tịa nhà thì cần thiết kết các cơng
năng tương tự như nhà chung cư để ở. Trong công tác quản lý vận hành và
bảo trì tịa nhà nhà thì thực hiện tương tự như nhà chung cư để ở.


89

- Không cho phép chủ sở hữu loại căn hộ này đăng ký thường trú tại

căn hộ VPKHLT nhưng cho phép đăng ký tạm trú và đăng ký kinh doanh,
làm văn phịng và hoạt đợng tại Văn phịng.
- Cần xây dựng bản quy hoạch để tính tốn những khu vực nào được
phép xây dựng tịa nhà có căn hợ Văn phòng kết hợp với lưu trú.
- Khi thiết kế và xây dựng tòa nhà VPKHLT phải kết hợp hài hòa giữa
hai yếu tớ là văn phịng và để ở.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt:
1. Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
2. Quốc hội (2014), Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
3. Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính
phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng;
4. Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của
Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
5. Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của
Chính phủ về quy định chi tiết một số điển cuat Luật Kinh doanh Bất động
sản;
6. Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ hướng dẫn Luật Nhà ở 2014;
7. Chính phủ (2015), Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính
phủ về phát triển quản lý nhà ở xã hội;
8. Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
9. Chính Phủ (2017), Nghị định số 152/2017/NĐ-CP ngày 27/12/2017 của
Chính phủ về quy định tiêu chuẩn, định mức sử dụng trụ sở làm việc, cơ sở
hoạt động sự nghiệp;
10. Bộ Khoa học và Công nghệ (1987), TCVN 4450:1987 Căn hộ ở – Tiêu
chuẩn thiết kế;

11. Bộ Khoa học và Công nghệ (1990), TCVN 5065:1990 Khách sạn – Tiêu
chuẩn thiết kế;
12. Bộ Khoa học và Cơng nghệ (2012), TCVN 4319:2012 Nhà và cơng trình
cơng cộng – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế;


13. Bộ Khoa học và Công nghệ (2012), TCVN 4451:2012 Nhà ở - Nguyên tắc
cơ bản để thiết kế;
14. Bộ Khoa học và Công nghệ (2012), TCVN 9506:2012 Cơ sở lưu trú du
lịch và các dịch vụ liên quan – Thuật ngữ và định nghĩa;
15. Bộ Khoa học và Công nghệ (2015), TCVN 4391:2015 Khách sạn – Xếp
hạng
16. Bộ Tài chính (2016), Thơng tư 83/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện ưu
đãi đầu tư quy định tại Luật Đầu tư và và Nghị định 118/2015;
17. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
hướng dẫn Nghị định 43/2014;
18. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về
hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất
đai và sửa đổi Thông tư 02/2015/TT-BTNMT;
19. Bộ Xây dựng (2008), QCVN 01:2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia
về Quy hoạch Xây dụng;
20. Bộ Xây dựng (2012), QCVN 04:2012/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia
về nhà ở và cơng trình cơng cộng;
21. Bộ Xây dựng (2013), QCVN 09:2013/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia
– Các cơng trình xây dựng sử dụng năng lượng hiệu quả;
22. Bộ Xây dựng (2013), QCVN 12:2013/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia
về hệ thống điện trong nhà ở và cơng trình cơng cộng;
23. Bợ Xây dựng (2013), Công văn 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 Hướng
dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho cơng trình nhà ở cao tầng;
24. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện

Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015;
25. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định về việc phân
hạng và công nhận hạng nhà chung cư;


26. Bộ Xây dựng (2019), QCVN 04:2019/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về nhà chung cư.
Tiếng nước ngoài:
27. A&c Publish-ing Group (2002), Contemporary Architecture N3, Apart
Officetel, Seoul., (In Korean).
28. Emilien Gohaud, Seungman Baek (2017), What is a Korean officetel Case
study on Bundang N-converted, Southeast University.
29. Seokgil Jang*1, Junehyung Je*1 and Thorsten Schuetze*2, *1 Master
student, Department of Architecture, Sungkyunkwan University, Republic of
Korea, *2 Associate Professor (2017), Sustainable Renovation Strategy for
Officetels in Korea, Department of Architecture, Sungkyunkwan University,
Republic of Korea.
C. WEBSITE
30.


PHỤ LỤC

1. Một số kiến nghị quy định giải pháp kỹ thuật khác
a) Sàn và nền nhà
Độ dốc rãnh và độ dốc nền trong các khu vệ sinh không nhỏ hơn 2%
hướng về rãnh thoát nước hay phễu thu.
Bề mặt sàn, rãnh trên mặt sàn và bề mặt tiếp xúc của đường ống xuyên
qua sàn và sàn với mặt tường phải thiết kế chống thấm, ngăn nước.
Nền và tường khu vệ sinh phải dùng loại vật liệu không trơn trượt,

không hút nước, không bám bẩn, chịu xâm thực và dễ làm vệ sinh.
Mặt sàn và nền nhà của các gian phịng phải bảo đảm khơng trơn trượt,
khơng có kẽ hở, khơng bị mài mịn, dễ lau chùi và chớng được nồm, ẩm.
Nền nhà và phần chân tường tiếp xúc với đất nền cần đảm bảo ngăn
được nước và hơi ẩm từ dưới đất thấm lên phía trên của nền và tường và ngăn
ngừa khả năng lún không đều.
Sàn các khu vực dùng nước phải đảm bảo không đọng nước và ngăn
được nước thấm qua.
Cần có biện pháp phịng ngừa, tránh được nguy cơ các chất độc hại ở
bề mặt hoặc trong nền đất của cơng trình hoặc sử dụng vật liệu hoặc các chất
phụ gia có tính đợc hại để làm vật liệu lát nền, gây hại đến sức khỏe con
người.
Các VPKHLT khơng được sử dụng để chứa các hóa chất; Các phịng
tḥc hạng nguy hiểm cháy nổ A hoặc B theo QCVN 06:2010/BXD; Phịng
sản xuất, xét nghiệm, chuẩn đốn bệnh có các thiết bị là nguồn phóng xạ; các
cơ sở thí nghiệm, các dịch vụ phát sinh tiếng ồn vượt quá quy định theo
QCVN 26:2010/BTNMT.
b) Cửa


Cửa sổ các phòng từ tầng 9 trở lên chỉ được làm cửa lật hoặc cửa trượt.
Vị trí của các bợ phận điều khiển đóng mở cửa phải thực hiện theo QCVN
05:2008/BXD. Rào hoặc lan can chống rơi ngã tại các cửa sổ đới với phịng từ
tầng 9 trở lên phải khơng thấp hơn 1,4 m; đới với phịng dưới tầng 9 phải
không thấp hơn 1,1 m.
Cửa đi, cửa sổ phải có kết cấu và cấu tạo đảm bảo an toàn, bền vững,
phù hợp với chức năng của không gian sử dụng; có giải pháp che mưa hắt,
giảm được bức xạ mặt trời và chịu được áp lực gió.
Khi sử dụng các loại cửa kính hoặc vách kính trong śt phải có các
biểu tượng hoặc ký hiệu nhận biết, có màu sắc tương phản với nền xung

quanh kể cả nhìn từ ngoài vào và nhìn từ trong ra và phải đảm bảo qui định về
an toàn về sinh mạng và sức khỏe.
Cửa sổ mở ra hành lang chung phải đảm bảo độ cao từ mặt sàn đến mép
dưới của cửa khơng nhỏ hơn 2,0m.
Cửa đi mở ra hành lang thốt người và gian cầu thang không được ảnh
hưởng đến chiều rợng thốt người của hành lang và cầu thang.
Cấu tạo của cửa đi phải đóng mở thuận lợi, bền và chắc chắn.
Các cửa lớn đóng mở bằng tay phải có bợ phận hãm. Cửa kéo, đẩy phải
có biện pháp chớng trượt khỏi đường ray.
Cửa lị xo hai mặt, phải bớ trí tấm kính trắng ở phần trên cao để có thể
nhìn thấy được.
Cạnh khu vực cửa quay, cửa tự đợng và cửa loại lớn phải bớ trí cửa ra
vào thơng thường.
Cửa sổ, cửa mái và cửa thơng gió phải đảm bảo đóng, mở hoặc điều
chỉnh đợ mở mợt cách an toàn.
Cửa sổ, cửa trời, các vách bao che, trần hoặc mái kính cần phải đảm
bảo an toàn khi tiếp cận để làm vệ sinh.


c) Cầu thang
Khi cầu thang đổi hướng, chiều rộng nhỏ nhất nơi có tay vịn chiếu nghỉ
khơng được nhỏ hơn vế thang. Nếu có yêu cầu vận chuyển những hàng hóa
lớn, có thể mở rợng cho phù hợp với u cầu sử dụng.
Chiều cao của một đợt thang không nhỏ hơn 2,0 m và phải bớ trí chiếu
nghỉ. Chiều dài và rợng của mỗi chiếu tới, chiếu nghỉ ít nhất phải bằng chiều
rộng nhỏ nhất của vế thang.
Chiều cao thông thủy (không kể vế thang đầu tiên tại tầng trệt) của phía
trên và phía dưới chiếu nghỉ cầu thang khơng nhỏ hơn 2,0m. Chiều cao thông
thủy của vế thang không nhỏ hơn 2,2 m. Chiều cao thông thủy của vế thang là
chiều cao thẳng đứng tính từ mặt bậc của vế thang dưới đến mặt trần nghiêng

của vế thang trên.
Cầu thang bợ phải có tới thiểu mợt phía có tay vịn nếu chiều rợng vế
thang nhỏ hơn 1,0 m. Có tay vịn ở cả hai bên nếu vế thang rộng hơn 1,0 m
(trường hợp mợt bên là tường thì cho phép khơng có tay vịn ở bên tường).
Tay vịn phải kéo dài phủ hết hai bậc thang cuối cùng.
Bậc cầu thang phải có chiều rợng khơng nhỏ hơn 280 mm và chiều cao
không lớn hơn 180 mm (trừ bậc thang trong cơ sở giáo dục mầm non có chiều
cao bậc không lớn hơn 120 mm).
Chiều cao và chiều rộng bậc của tất cả các bậc thang phải thỏa mãn yêu
cầu tổng của hai lần chiều cao cộng với chiều rộng bậc thang (2H+B) không
nhỏ hơn 550 mm và không lớn hơn 700 mm. Với H là chiều cao bậc; B là
chiều rộng bậc.
d) Thang máy
Việc lắp đặt thang máy và yêu cầu an toàn khi sử dụng tuân theo qui
định có liên quan.
Thang máy phải được bớ trí ở gần lới vào chính.


Buồng thang máy phải đủ rợng, có biện pháp thơng gió, chớng ẩm,
chớng bụi và bớ trí tay vịn xung quanh. Bảng điều khiển và chỉ dẫn phải đảm
bảo cho người khuyết tật tiếp cận sử dụng.
Khơng được bớ trí trực tiếp bể nước trên buồng thang máy và không
cho các đường ống cấp nước, cấp nhiệt, cấp ga và các đường ống kỹ thuật
khác đi qua buồng thang máy.
Kết cấu bao che của buồng thang máy phải được cách nhiệt, cách âm và
chống rung.
e) Ống thông hơi và đường ống đổ rác
Ống thơng hơi trong nhà và cơng trình công cộng phải phù hợp với
những qui định dưới đây: Được làm bằng vật liệu không cháy; Không sử
dụng các loại ớng giịn, dễ vỡ; Mặt cắt, hình dạng, kích thước và mặt trong

của ống phải thuận tiện cho việc thốt khí dễ dàng, khơng làm cản trở, tắc, rị
rỉ khói và thốt ngược; Tổng diện tích mặt cắt ớng được xác định căn cứ vào
lượng khơng khí cần hút để tránh hiện tượng chênh lệch áp suất giữa ống
đứng thốt khí và áp suất khí quyển; Ống thơng hơi vượt lên trên mái không
nhỏ hơn 0,7 m, cách cửa sổ hoặc cửa hút gió khơng nhỏ hơn 3 m theo chiều
ngang. Trên đỉnh ớng cần có biện pháp để tránh thốt ngược.
Lỗ vào khói của đường ớng thơng hơi mỗi tầng phải có nắp đậy.
Tùy tḥc vào điều kiện cụ thể, có thể thu gom rác tại chỗ đặt tại các
tầng hoặc bớ trí đường ớng đổ rác cho cơng trình. Trong nhà và cơng trình
cơng cợng cần có biện pháp phân loại rác thải tại nguồn.
Thu gom rác thải tại chỗ được áp dụng cho các tòa nhà không xây dựng
hệ thống đường ống đổ rác và trường hợp thu gom rác thải cồng kềnh có khới
tích lớn.
Nếu thu rác tại chỗ thì chỗ thu rác của từng tầng được bớ trí tại các góc
khuất gần cầu thang. Các thùng thu gom rác phải đảm bảo kín, khơng phát tán