Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
------O0O-----

PHẠM QUỐC THÁI

GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

KHÓA LUẬT TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương Mại

TPHCM – 2008

1


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
-------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

SV THỰC HIỆN : PHẠM QUỐC THÁI
KHÓA : 29

MSSV : 2920187

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : HUỲNH MINH PHƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008

2


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài :
Kể từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986), nền kinh tế nước ta đã và đang có
nhiều bước chuyển mình to lớn. Chính sách đổi mới kinh tế theo xu hướng thị trường
cùng với việc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã mang lại
nhiều thành tựu rực rỡ, là minh chứng cho sự nhận thức đúng đắn về con đường đi lên
chủ nghĩa xã hội ở nước ta.
Tuy vậy, trong giai đoạn hiện nay, nhiều thách thức khó khăn trước mắt đang đe doạ
nền kinh tế đất nước, dù Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chức Thương Mại Thế
Giới (WTO). Sự khan hiếm nguồn nhiên liệu xăng dầu dẫn đến chỉ số giá tiêu dùng tăng,
tình trạng lạm phát cao, cùng hàng loạt những biến đổi bất thường của thị trường bất
động sản đã và đang làm nhiều nhà đầu tư lo ngại. Trong bối cảnh này, việc có những
chính sách thích hợp để thúc đẩy sản xuất kinh doanh và kiềm chế lạm phát sẽ giúp kinh
tế đất nước phát triển thuận lợi hơn. Tuy nhiên, đây là một việc khơng hề dễ dàng, nhất là
trong tình hình giá đất ở các đô thị lớn của Việt Nam ngày một gia tăng đã tạo thêm gánh
nặng cho chi phí đầu vào, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành các sản phẩm tiêu dùng.
Điều đó cho thấy rằng đất đai ln đóng một vai trị rất quan trọng trong sản xuất kinh
doanh vì nó là nền tảng của cuộc sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải
vật chất phục vụ con người. Do đó việc tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để phát triển kinh
tế sẽ là một trong những biện pháp hữu hiệu trong quản lý kinh tế vĩ mô.
Ngay từ Luật Đất Đai 1993, Nhà nước đã có các quy định đề cập đến vấn đề góp vốn
liên doanh bằng quyền sử dụng đất. Đây là một quyền năng rất sáng tạo và linh hoạt và

thực tế minh chứng cho thấy nó đã phát huy được hiệu quả trong việc thúc đẩy quá trình
đầu tư sản xuất kinh doanh, nhất là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Mặt khác, cũng
như thị trường bất động sản, quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất cũng mới
ở giai đoạn hình thành sơ khai, các quy định pháp lý về nó cho đến nay, cụ thể là trong
Luật Đất Đai 2003 tuy đã được hoàn chỉnh hơn nhưng vẫn cịn bó buộc trong phạm vi
hẹp chưa thực sự phát huy hết những mặt tích cực và ý nghĩa thiết thực của quyền năng
này.
Xuất phát từ thực tế đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Góp vốn liên doanh bằng
quyền sử dụng đất”, một đề tài tuy không mới nhưng vẫn có nhiều vấn đề và giá trị thiết
thực. Qua đề tài này, tác giả mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong việc nghiên
3


cứu, tìm ra các giải pháp mới để khắc phục các nhược điểm của các qui định pháp luật,
tạo ra cơ chế cởi mở để làm cho quyền năng này mang lại tác dụng to lớn hơn cho sự phát
triển kinh tế.
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu :
Đề tài này không nhằm tham vọng đi sâu nhiều ở tất cả các vấn đề pháp luật của
quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất, mà chủ yếu là phân tích một vài khía
cạnh pháp lý gắn liền với thực tiễn để từ đó tìm ra những giải pháp thích hợp phát huy
được hiệu quả của quyền năng này. Những khía cạnh pháp lý trong đề tài được nêu lên là
những khía cạnh rất thực tế trong hoạt động thương mại phản ánh nhu cầu của các nhà
đầu tư, giới thương nhân cũng như những người lao động trong quá trình sản xuất, kinh
doanh và phát triển kinh tế.
3. Phương pháp nghiên cứu :
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận triết học duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các
quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước ta trong sự nghiệp đổi mới kinh tế và xây dựng
đất nước. Ngồi ra trong đề tài cịn kết hợp vận dụng các phương pháp khoa học như
thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, …v…v….để nghiên cứu , đánh giá toàn diện các

vấn đề được nêu ra.
4. Bố cục của khóa luận :
Khóa luận được chia làm 3 chương. Bao gồm :
Chương I : Những vấn đề chung về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất
Chương II: Các quy định pháp luật về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất.
Chương III : Thực trạng góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và hướng hoàn
thiện pháp luật về góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất.
Ở chương I, tác giả chủ yếu trình bày những vấn đề chung nhất về quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm và vai trò của quyền năng này.
Tại chương II, bài luận sẽ trình bày và phân tích những quy định của pháp luật liên
quan đến quyền góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất như chủ thể có quyền , giới
hạn quyền, quyền và nghĩa vụ của các bên trong góp vốn, trình tự thủ tục trong đăng kí
góp vốn…..
Ở chương III, tác giả sẽ trình bày những vấn đề thực tế hiện nay của quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục các nhược điểm còn tồn
tại của pháp luật.
4


Những vấn đề nêu lên trong đề tài là sự nghiên cứu tìm tịi của tác giả nên khơng
tránh được sự nhận thức chủ quan. Mặt khác đây là một đề tài phức tạp, trong khi kiến
thức chuyên môn và sự hiểu biết thực tế của bản thân còn hạn chế, quỹ thời gian nghiên
cứu lại không nhiều, cho nên dù được sự chỉ dẫn tận tình của cơ Huỳnh Minh Phương
nhưng chắc chắn sẽ cịn có nhiều thiếu sót. Do đó để hồn thiện hơn cần có sự đánh giá
thẩm định của những nhà chuyên môn dày dạn kinh nghiệm. Tác giả mong nhận được
nhiều ý kiến đóng góp, phê bình của các thầy cơ, bạn bè để tác giả có thêm sự hiểu biết
tồn diện hơn.

5

CHƯƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ
GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)
Nói đến đất đai, không chỉ ở nước ta mà ở hầu hết các nước trên thế giới đều coi đây
là một dạng tài nguyên quan trọng và quý giá. Xét ở mọi khía cạnh, đất đai luôn là nền
tảng của cuộc sống, là loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà thiếu nó thì con người khơng thể
có những sản phẩm của cải vật chất để phục vụ cho cuộc sống. Trong nông nghiệp, người
nông dân không thể trồng trọt tạo ra các sản phẩm nơng nghiệp được nếu như khơng có
đất. Trong cơng nghiệp cũng vậy, khơng có đất thì khơng thể có các nhà máy, cơng
xưởng sản xuất được. Mặt khác, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng đất đai còn là một
nguồn vốn lớn để đầu tư phát triển kinh tế. Hiện nay, một trong những chiến lược được
Đảng và Nhà nước ta vạch ra đó là “thực hiện nhất qn các chính sách tạo mơi trường
thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển mạnh mẽ các loại hình doanh
nghiệp”1. Nhưng để các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư tại Việt Nam thì chúng ta cần phải
giải quyết ngay bài toán về đất đai cho họ, bởi nếu không thiết lập nền tảng vững chắc
thông qua một dự án đầu tư, một công xưởng sản xuất hay một mặt bằng sản xuất kinh
doanh thì không nhà đầu tư nào lại muốn bỏ tiền vào đầu tư lâu dài bền vững. Thực tế
cho thấy rằng nhu cầu lớn nhất hiện nay của những nhà đầu tư nước ngồi khi muốn đầu
tư vào Việt Nam chính là quỹ đất để làm mặt bằng, trụ sở các văn phịng cuả cơng ty
hoặc xây dựng các nhà xưởng, các cửa hàng phân phối sản phẩm….Cho nên việc chúng
ta tận dụng tốt nguồn vốn đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư là điều hết
sức cần thiết. Nhưng nguồn vốn đất đó từ đâu mà có và làm sao để sử dụng nó ? Đó là
vấn đề mà chúng ta đang đề cập đến về một loại quyền tài sản – QSDĐ.
Đảng và Nhà nước ta ngay từ khi ban hành các đạo luật về Đất đai đã thống nhất xác
lập chế độ sở hữu toàn dân đối với toàn bộ đất đai trong cả nước. Điều này cũng thể hiện
rõ trong Hiến pháp 1992, văn bản pháp lý cao nhất của quốc gia :“Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Bằng quy định này, Nhà nước muốn nhằm

đảm bảo cho đất đai được quản lý tập trung thống nhất, nhưng cũng chính quy định này
đã tạo ra nhiều sự thắc mắc, thậm chí là hồi nghi của nhiều nhà nghiên cứu cũng như

1

Báo cáo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày ngày 10 tháng 4 năm 2006 về phương hướng, nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2006 – 2010

6


trong nhân dân. Có một lời nhận xét rằng “Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta
chỉ mang tính
thuật ngữ”2 . Thực ra sự nhận xét này khơng phải hồn tồn khơng có cơ sở. Bởi vì khúc
mắc nằm ở chỗ là tuy nói tồn bộ đất đai trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện quản lý, nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu có đầy đủ các quyền
năng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, nhưng thực chất cả ba
quyền trong nội dung quyền sở hữu này Nhà nước đều thực hiện một cách gián tiếp và
chỉ về mặt lý thuyết. Trong đó, cái thể hiện rõ nhất là quyền sử dụng. Đây là quyền năng
quan trọng của quyền sở hữu vì mục đích chính của việc sở hữu tài sản của chủ sở hữu là
khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích phát sinh từ nó. Theo Bộ luật dân sự, quyền sử dụng
là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Nhưng thực chất Nhà
nước không thể trực tiếp khai thác, quản lý hết các lợi ích phát sinh trong toàn bộ đất đai
của cả nước. Cho nên Nhà nước phải thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất để trao cho
người dân trực tiếp chiếm giữ, sử dụng và quản lý đất. Sự chuyển giao này được thể hiện
thông qua cái mà chúng ta gọi là QSDĐ.
Về mặt lý luận thì QSDĐ là quyền mà người dân có được để khai thác, sử dụng,
hưởng lợi các công dụng, hoa lợi của đất nhưng thực tế (kể cả trong luật Đất đai đã quy
định) thì quyền sử dụng này đã bao hàm hầu hết các quyền của một chủ sở hữu tài sản
thông thường, dù cho nó ln chịu sự chi phối của nhà nước. Trong khi đó khi nói về

QSDĐ của nhà nước thì thực chất đó chỉ là quyền quy định các chủ trương, chính sách
mà Nhà nước định hướng cho người sử dụng đất phải sử dụng đất theo yêu cầu của mình.
Như vậy có thể khẳng định được rằng QSDĐ của nhà nước chỉ mang tính gián tiếp, bởi
chính các thủ thể sử dụng đất mới là người trực tiếp khai thác các công dụng, đầu tư cải
tạo đất cũng như làm tăng thêm giá trị của đất. Tuy nhiên, nếu chúng ta căn cứ vào những
nguyên do như trên mà hoài nghi hay phủ nhận về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
mà Nhà nước là đại diện quản lý thì cũng khơng hồn tồn xác đáng. Bởi vì thực ra, nói
theo đúng bản chất thì Nhà nước cũng chỉ là đại diện cho chủ sở hữu, mà chủ sở hữu ở
đây chính là nhân dân cả nước. Do đó việc Nhà nước khơng trực tiếp chiếm giữ, sử dụng
đối với đất đai cũng khơng có gì là mâu thuẫn. Nhà nước với chức năng chính của mình
là quản lý mọi mặt đời sống, chăm lo phát triển kinh tế nên việc chiếm giữ, sử dụng đất
đai sẽ phải chỉ mang tính vĩ mơ, thơng qua các quy định pháp luật, các chủ trương chính
sách và cả ở những thủ tục hành chính. Những cơng cụ này đã giúp Nhà nước thể hiện
được rõ ràng các quyền năng của chủ sở hữu mà không cần phải trực tiếp nắm giữ, quản
2

Theo GSTS - KH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường,
( />
7


lý, sử dụng đất đai. Cho nên có thể nói rằng “sở hữu về đất đai có đặc thù riêng, có phần
"của riêng" và có phần "của chung", khơng giống sở hữu đối với các đối tượng khác”3.
Về mặt thực tiễn thì ở nhiều nước, họ có sự cơng nhận nhiều hình thức sở hữu khác
nhau đối với đất đai nhưng vẫn có sự quản lý ít nhiều từ phiá nhà cầm quyền. Đó là điều
cần thiết,
vì như đã nói trên, đất đai là loại tài sản đặc biệt quan trọng và có nhiều nét đặc thù. Tuy
nhiên, đơi lúc sự quản lý, can thiệp quá sâu của Nhà nước khi điều chỉnh các mối quan hệ
XH trong lĩnh vực đất đai cũng như các quyền năng của những chủ thể sử dụng đất sẽ có
thể dẫn đến sự khơng phù hợp giữa các chính sách, chủ trương đối với nhu cầu thực tế sử

dụng đất của họ. Sự không phù hợp này hồn tồn có thể xảy ra thường xun vì Nhà
nước với chức năng quản lý hành chính của mình, khơng trực tiếp là người sử dụng đất
nên khơng thể đánh giá tồn diện được các nhu cầu bức thiết, những khó khăn của người
sử dụng đất một khi những chính sách, chủ trương đó được ban hành. Vì vậy, để phát huy
hiệu quả của việc sử dụng đất, Nhà nước cần phải có sự quản lý chặt chẽ đồng thời cũng
phải tạo những điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ thể sử dụng đất khác. “Nhà nước chỉ
có thể đảm bảo được quyền sở hữu đất đai của mình khi quan tâm chú trọng đến việc bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bởi chính họ mới là người trực tiếp
khai thác hiệu quả đất đai trên từng mảnh đất cụ thể”4.
Do đó, về mặt khái niệm, QSDĐ có thể hiểu theo hai cách như sau :
- Theo cách hiểu thứ nhất, QSDĐ là những quyền năng mà người sử dụng đất có được
đối với diện tích đất xác định. Những quyền năng này khơng phải tự nhiên mà có mà phải
tuân thủ đầy đủ các điều kiện luật định, chịu sự ràng buộc điều chỉnh của pháp luật như
quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thụê lại,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất….v….v…Đây là những
quyền năng mang tính thực tiễn. Nó cho phép người sử dụng đất được thực hiện các hoạt
động để phục vụ cho mục đích sử dụng đất của mình.
- Theo cách hiểu thứ hai, QSDĐ là một loại quyền mà một chủ thể nhất định được
Nhà nước trao cho để chiếm hữu, sử dụng, quản lý với một diện tích đất xác định hoặc
được các chủ thể khác chuyển giao thông qua một giao dịch QSDĐ hợp pháp. Ở cách
hiểu này QSDĐ thể hiện tư cách, địa vị của người sử dụng đất, đồng thời bật lên bản chất
của một quyền về tài sản. Theo Bộ luật dân sự, quyền tài sản là một trong các loại tài sản
bên cạnh vật, tiền và giấy tờ có giá. Như vậy, chính ở đặc điểm đặc thù này mà QSDĐ trở

3

Theo GSTS KH Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài Ngun Mơi Trường,
( />4
Theo Giáo trình Luật Đất đai (2006), Trường ĐH Luật Hà Nội, NXB Công An Nhân Dân, Hà Nội, tr.

8


thành một loại hàng hóa có thể đem đi giao dịch trên thị trường, và người có được QSDĐ
thì được xem là có được một loại tài sản. Sở dĩ như vậy bởi vì khi một chủ thể được trao
cho QSDĐ thì đồng nghĩa với việc người đó sẽ trở thành một chủ thể sử dụng đất, có các
quyền, nghĩa vụ luật định cũng như được pháp luật công nhận và bảo vệ các quyền năng
đó. Khi ấy, người sử dụng đất nắm giữ được quyền khai thác công dụng của đất đai nên
việc trao đổi, chuyển giao quyền năng quan trọng này sẽ tương tự như việc trao đổi
chuyển giao đối với các loại tài sản có giá trị khác.
Đất đai cũng như các loại hàng hoá, tài sản thơng thường, nó ln chứa đựng giá trị
và giá trị sử dụng. Hai khái niệm này có nhiều mối quan hệ chặt chẽ và mật thiết với
nhau. Giá trị sử dụng của đất chính là những vai trị và cơng dụng của đất trong cuộc
sống như đã nói trên. Cịn về giá trị của đất, đây chính là sự thể hiện ra bên ngồi đặc tính
hàng hố thị trường của đất. Thực vậy, đất đai là một tài sản có giá trị, khơng ai có thể
phủ nhận việc này.Tuy nhiên trong các văn bản pháp lý của nhà nước cũng như thuật ngữ
pháp luật chuyên môn lại luôn đề cập đến thuật ngữ là "giá trị QSDĐ". Thực ra "giá trị
QSDĐ" mà trong các thuật ngữ pháp luật nhắc đến chính là giá trị thực tế của phần diện
tích đất đó chứ khơng phải là cái gì khác. Tuy nhiên, như đã nói trên, đất đai thuộc sở
hữu tồn dân do Nhà nước quản lý nên về mặt lý luận khơng có bất kì cơng dân nào được
quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ có QSDĐ. Vì vậy nhắc đến giá trị của đất thì đúng
nghĩa ta phải dùng đến thuật ngữ là "giá trị QSDĐ". Vậy "giá trị QSDĐ" được hình thành
từ những nhân tố nào ?
Trước hết, nó chính là kết tinh của chính giá trị phần diện tích đất đó cộng với những
cơng sức thành quả của người lao động, nhà đầu tư, người cải tạo đất…v….v….đã làm
trên mảnh đất đó. Sau đó giá trị QSDĐ chịu sự chi phối của nhiều yếu tố khác nhau như :
tài sản trên đất, cung cầu của thị trường, yếu tố giá cả của nền kinh tế..v..v..Nhưng điều
quan trọng nhất có lẽ vẫn chính là những quyền năng mà pháp luật cho phép người sử
dụng đất được làm. Đây cũng là yếu tố chính phân loại QSDĐ. Có các cách phân loại
QSDĐ như sau :

Căn cứ vào tiêu chí về hình thức sử dụng đất thì có thể phân loại thành :
- QSDĐ đối với đất được Nhà nước giao khơng có thu tiền sử dụng đất.
- QSDĐ đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
- QSDĐ đối với đất thuê.
Căn cứ vào tiêu chí về chủ thể sử dụng đất có thể phân loại thành :
- QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình
- QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước
- QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
9


- QSDĐ của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo.
Những quyền năng này được quy định khác nhau giữa các chủ thể, hình thức sử dụng
đất và cả về mục đích sử dụng đất. Do đó giá trị QSDĐ cao thấp khác nhau tùy vào giới
hạn của các quyền mà pháp luật quy định.
Như vậy, có thể kết luận là QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất xét về mặt bản chất chỉ
là những quyền năng mà họ có được trong việc khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích từ
việc sử dụng đất. Tuy vậy, QSDĐ này luôn có sự phân biệt khác nhau giữa hai loại chủ
thể : Nhà nước và những người sử dụng đất khác. Nhà nước là một chủ thể đặc biệt, có
địa vị hoàn toàn khác với địa vị của những chủ thể cịn lại, bởi vì Nhà nước sử dụng đất
với tư cách là một chủ sở hữu thực thụ, có tồn quyền khai thác, sử dụng đất đai trong cả
nước theo đúng mục đích, u cầu mà mình đã vạch ra. Trong khi các chủ thể khác do
không phải là chủ sở hữu đối với đất đai nên họ sử dụng đất thông qua một cơ chế là
được trao lại QSDĐ. Vì thế QSDĐ của họ ln chịu sự chi phối và quản lý của Nhà
nước.
1.1.2 Khái niệm góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất
Vì QSDĐ là một loại quyền tài sản do đó nó ln chứa một giá trị có thể tính ra bằng
tiền. Do vậy, người sử dụng đất có thể mua bán, chuyển đổi, thế chấp, bảo lãnh, và góp
vốn bằng chính QSDĐ đó. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai chiếm một vai trò quan
trọng vì nó là nền tảng của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Cho nên đất đai trở thành

một nguồn vốn lớn và được coi là vốn kinh doanh.
Về khái niệm góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ thì hiện nay trong luật đất đai
chỉ đề cập đến như một trong các quyền năng của người sử dụng đất chứ chúng ta chưa
có một định nghĩa rõ ràng về nó. Theo Luật doanh nghiệp (LDN), thì việc góp vốn được
hiểu như sau : Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các
chủ sở hữu chung của công ty. Như vậy, cũng như một loại tài sản, góp vốn bằng QSDĐ
là việc đưa QSDĐ của mình vào góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh với các chủ thể
khác. Trong đó QSDĐ sẽ được lượng hóa thành tiền gọi là giá trị QSDĐ và người góp
vốn sẽ được hưởng lợi nhuận theo đúng tỷ lệ vốn góp. Ngồi ra, Bộ luật dân sự 2005 có
đưa ra khái niệm về hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ, theo đó Hợp đồng góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất
(sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để
hợp tác sản xuất kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy
định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Vậy tại sao góp vốn bằng QSDĐ là một
trong những quyền năng của người sử dụng đất ?
10


Xét về mặt kinh tế, chúng ta phải thấy rằng yếu tố vốn luôn là điều kiện tiền đề của
hoạt động kinh doanh. Vốn ở đây có thể là tiền mặt, tài sản hay giá trị QSDĐ. Nói cách
khác, giá trị QSDĐ cũng là một lượng vốn lớn có thể khai thác, đầu tư sinh lợi. Góp vốn
bằng QSDĐ là một hình thức góp vốn kinh doanh rất linh động và sáng tạo vì như chúng
ta đã nói trên QSDĐ mang lại vai trò rất quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Do đó, góp vốn bằng QSDĐ trở thành một quyền năng không thể thiếu được của người
sử dụng đất trong việc tận dụng giá trị của đất đai, nhất là trong điều kiện đất nước ta
đang chuyển mình mạnh mẽ sang nền kinh tế thị trường.
Xét về mặt hình thức, góp vốn bằng QSDĐ là việc người sử dụng đất chấp nhận
đưa QSDĐ của mình vào sử dụng chung trong một doanh nghiệp hay một tổ chức kinh
doanh. Đây vừa là hình thức hợp tác, vừa là hình thức chuyển vốn vào một tổ chức. Có
hai trường hợp góp vốn bằng QSDĐ phân biệt với nhau như sau :

- Góp vốn bằng QSDĐ có hình thành nên pháp nhân mới sử dụng đất :
Với hình thức này, người góp vốn trở thành một chủ sở hữu đối với phần vốn
góp của mình trong doanh nghiệp. Đây là hình thức góp vốn mà có sự chuyển
dịch QSDĐ từ người góp vốn bằng QSDĐ sang pháp nhân nhận được hình
thành bởi sự góp vốn đó. Như vậy, pháp nhân mới sẽ trở thành một chủ thể sử

-

dụng đất thực thụ, cịn người góp vốn khơng cịn là người sử dụng đất nữa
nhưng vẫn có phần quyền của mình trong pháp nhân trong phạm vi giá trị
QSDĐ đem đi góp vốn.
Góp vốn bằng QSDĐ khơng có sự hình thành nên pháp nhân mới sử dụng đất :
Ở hình thức góp vốn này, người góp vốn vẫn khơng mất đi QSDĐ của mình
mà chỉ tạm thời đưa QSDĐ của mình vào sử dụng chung để hợp tác sản xuất
kinh doanh theo những thỏa thuận ghi trong hợp đồng góp vốn. Đây là hình

thức góp vốn mang tính thời vụ, căn cứ vào thời hạn hợp đồng, cho nên người
sử dụng đất vẫn có QSDĐ và vẫn đang là chủ thể sử dụng đất.
Cả hai trường hợp góp vốn bằng QSDĐ trên đều là hình thức mang tính đầu tư
sinh lợi. Thể hiện ở việc người sử dụng đất đã chia sẻ các quyền năng khai thác cơng
dụng của mình đối với phần diện tích đất đó cho cá nhân, tổ chức khác để cùng hợp tác
kinh doanh. Tùy thuộc vào sự đánh giá các lợi ích cũng như giá trị mảnh đất góp vốn đó
mà hai bên (bên góp vốn và bên nhận góp vốn) sẽ thoả thuận với nhau về việc định giá
giá trị QSDĐ. Đây là bước đầu tiên và rất quan trọng trong q trình góp vốn liên doanh
vì sẽ ảnh hưởng đến việc phân chia lợi nhuận, hưởng các lợi ích theo tỷ lệ vốn góp sau
này của các bên.

11

Dù các hình thức góp vốn thuộc trường hợp nào thì góp vốn liên doanh bằng
QSDĐ cũng có thể hiểu khái quát như sau :
Góp vốn liên doanh bằng QSDĐ là một hình thức góp vốn theo đó người sử dụng
đất đưa QSDĐ vào sử dụng chung để hợp tác sản xuất kinh doanh với những chủ thể
khác, giá trị QSDĐ trở thành giá trị của phần vốn góp và bên góp vốn bằng QSDĐ sẽ
được hưởng lợi nhuận từ việc hợp tác kinh doanh theo đúng tỷ lệ vốn góp đó.
1.2 Đặc điểm của quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ
1.1.2 Góp vốn liên doanh bằng QSDĐ mang những đặc tính đặc thù của QSDĐ
Xuất phát từ bản chất của QSDĐ là quyền khai thác các công dụng, hưởng các lợi
ích phát sinh từ đất nên Nhà nước bằng việc thông qua các quy định các pháp luật đã cho
phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền năng để phục vụ cho mục đích trên.
Những quyền năng này không chỉ đơn thuần là những quyền thông thường của việc sử
dụng đất mà còn bao hàm cả những quyền mang tính giao dịch dân sự như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn bằng
QSDĐ. Chính những quyền năng đã cho thấy rõ tính hàng hóa của đất đai, đây là xu
hướng tất yếu và là xu hướng chung hiện nay của tất cả các quốc gia.
Tuy vậy, không như các tài sản thông thường khác, đất đai luôn chịu sự chi phối,
quản lý của nhà nước. Mặt khác các quyền năng này được thiết lập trên cơ sở QSDĐ chứ
không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, dù QSDĐ là một loại quyền về tài sản
nhưng nó mang tính đặc thù. Với các loại tài sản thơng thường khác thì Nhà nước chỉ
điều chỉnh với tư cách chủ thể quản lý xã hội. Nhưng với QSDĐ thì Nhà nước điều chỉnh
với hai tư cách : nhân danh quyền lực nhà nước và nhân danh chủ sở hữu. Do đó, góp vốn
bằng QSDĐ với tư cách là một quyền năng của QSDĐ cũng mang những đặc tính đặc thù
như trên, ln chịu sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước. Điều này thể hiện rõ ở các
quy định của Luật đất đai như các quy định về các loại chủ thể có quyền góp vốn, giới
hạn của quyền, trình tự thủ tục đăng kí góp vốn, xố đăng kí góp vốn, xử lý QSDĐ khi
chấm dứt việc góp vốn…v…v…Những quy định này của Nhà nước nhằm đảm bảo cho
việc khai thác sử dụng đất một cách có hiệu quả, tiết kiệm và tránh gây lãng phí. Tuy
nhiên, đơi lúc chính trong các quy định đó vẫn cịn tồn tại nhiều những bất cập, nhất là về
thủ tục hành chính rườm rà làm nản lịng các nhà đầu tư. Do đó, nếu xem đất đai là một

loại hàng hố, một loại vốn lớn có thể khai thác thì thiết nghĩ nên có những quy định
thơng thoáng cởi mở hơn, phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Bởi chúng ta
biết rằng, nguồn vốn trong kinh doanh địi hỏi phải có sự ln chuyển xoay vịng thường
xun thì mới phát huy được tối đa hiệu quả của nó. Đất đai là một nguồn vốn, do đó nó
12


cũng không ngoại lệ. Mặt khác, nguồn vốn đất đai có đặc điểm là khơng bao giờ có thể
cạn kiệt dù nó hạn chế bởi ranh giới lãnh thổ quốc gia và diện tích phần đất nhưng trong
q trình khai thác, sử dụng, giá trị của nguồn vốn này sẽ khơng ngừng tăng lên. Vì thế,
góp vốn bằng QSDĐ là một quyền năng rất nên có trong q trình sử dụng đất. Nó là một
quyền năng mang tính chất kinh tế, do đó sẽ góp phần làm cho hoạt động sản xuất hàng
hố phát triển, sự giao thương bn bán diễn ra thuận lợi.
1.2.2 Góp vốn bằng QSDĐ mang bản chất của một giao dịch dân sự - kinh tế
Như chúng ta đã biết hoạt động góp vốn thường đi đôi với những giao dịch về dân
sự hay kinh tế. Bởi vì góp vốn theo định nghĩa của Luật doanh nghiệp cũng như trong Từ
điển Tiếng Việt là việc “bỏ ra một khoản tiền hay tài sản để cùng với người khác hợp tác
kinh doanh.” Do vậy, góp vốn bằng QSDĐ trước hết là một giao dịch dân sự - kinh tế
trong đó đối tượng chính là QSDĐ, một quyền về tài sản.
Cùng với sự phát triển đi lên của nền kinh tế, sự địi hỏi phải có cơ sở hạ tầng tốt,
môi trường kinh doanh thuận lợi là điều khơng thể thiếu. Muốn vậy, Nhà nước cần phải
có nguồn vốn lớn để huy động nhằm cải tạo điều kiện hạ tầng cơ sở. Tuy nhiên, một đất
nước đang phát triển như Việt Nam thì việc huy động các nguồn vốn lớn dường như là
điều hết sức khó khăn bởi vốn tích lũy trong nhân dân chưa đủ tầm, cịn các doanh nghiệp
nhà nước thì lại thường xuyên làm ăn kém hiệu quả. Do đó, giải pháp được đặt ra là thu
hút vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy vậy, việc để cho các nhà đầu tư nước ngồi tự
do đầu tư vào các cơng trình cơ sở hạ tầng ở Việt Nam mà khơng có chính sách quản lý
kiểm sốt thì sẽ vơ cùng khơng tốt. Vì những cơng trình đó nằm trên lãnh thổ nước ta
nhưng quyền sử dụng lại hoàn toàn nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngồi, khơng sớm
thì muộn rồi chúng ta sẽ phải lệ thuộc hoàn toàn vào họ. Do đó, giải pháp cần thiết là

thiết lập một hình thức liên doanh, theo đó bên Việt Nam sẽ cùng góp vốn để đầu tư xây
dựng các cơng trình đó cùng với các đối tác nước ngoài để cùng ăn chia theo tỷ lệ vốn
góp. Nhưng thực tế cho thấy, bên Việt Nam thường có tiềm lực tài chính eo hẹp nên việc
kiểm sốt chi phối sẽ là điều khơng dễ. Bởi thế, góp vốn bằng QSDĐ trở thành một giải
pháp tốt nhất vì QSDĐ là điều kiện tiên quyết tiền đề cho việc xây dựng các cơng trình
cơ sở hạ tầng. Mặt khác cũng vì giá trị QSDĐ là rất lớn nên sẽ giúp cho bên Việt Nam
giành được cán cân chi phối hoặc ít nhất là khơng q lép vế trước các nhà đầu tư nước
ngồi. Khơng chỉ trong trường hợp liên doanh xây dựng các cơng trình cơ sở hạ tầng mà
còn ở nhiều lĩnh vực kinh doanh thương mại khác, nếu biết phát huy hiệu quả của quyền
góp vốn bằng QSDĐ thì các nhà đầu tư nước ta sẽ có thể vừa học hỏi, hợp tác làm ăn
được với phía nước ngồi, lại vừa có thể kiềm chế đối trọng được họ, tránh những rủi ro
13


khơng hay sau này. Qua đó cho chúng ta thấy rằng góp vốn bằng QSDĐ mang bản chất
của một giao dịch dân sự - kinh tế. Tùy vào mục đích kinh doanh hay khơng kinh doanh
thì giao dịch góp vốn này sẽ được coi là một giao dịch dân sự hay kinh tế. Nhưng dù là
dân sự hay kinh tế thì góp vốn bằng QSDĐ ln mang tính tự do thỏa thuận và bình
đẳng. Đây là một quyền năng giúp cho chủ thể có được giải pháp góp phần vào sự phát
triển sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng của bản thân.
1.2.3 Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức dịch chuyển quyền QSDĐ đặc biệt
Cùng với các quyền giao dịch QSDĐ khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng
cho, cho th, cho th lại thì góp vốn bằng QSDĐ cũng là một hình thức có sự dịch
chuyển về QSDĐ. Tuy vậy nó có đặc điểm hồn tồn khác hẳn với các quyền năng khác.
Đối với việc chuyển đổi QSDĐ thì đây là một hình thức mà ở đó hai bên chủ thể
sử dụng đất dùng QSDĐ để trao đổi cho nhau theo quy định của pháp luật và được pháp
luật công nhận. Như vậy ở đây sự dịch chuyển QSDĐ đã có xảy ra khi có sự thay đổi về
chủ thể sử dụng đất đối với từng diện tích đất cụ thể. Góp vốn bằng QSDĐ cũng có sự
dịch chuyển QSDĐ như vậy trong trường hợp bên góp vốn dùng QSDĐ của mình để góp
vốn vào thành lập pháp nhân mới. Trong trường hợp này, bên góp vốn sẽ phải làm thủ tục

chuyển QSDĐ sang pháp nhân, và pháp nhân đó trở thành chủ thể sử dụng đất. Tuy vậy,
khác với việc chuyển đổi QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ khơng hề có sự trao đổi QSDĐ
hai chiều như vậy. Mặt khác, việc chuyển đổi QSDĐ thường chỉ mang tính dân sự, không
nhằm mục tiêu lợi nhuận, kinh tế. Đây là hình thức chủ yếu áp dụng cho đất nơng nghiệp
trồng lúa nước theo chính sách “dồn điền đổi thửa” của Chính Phủ. Cịn góp vốn bằng
QSDĐ trong trường hợp hình thành pháp nhân mới thì mang tính chất kinh tế rất rõ, vì
mục đích dịch chuyển QSDĐ ở đây chủ yếu là lợi nhuận được chia theo tỷ lệ khi pháp
nhân đó ăn nên làm ra.
Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ thì hình thức này cũng tương tự như chuyển đổi,
đây là việc một chủ thể sử dụng đất chuyển giao QSDĐ cho chủ thể khác để nhận một
khoản tiền hay một lợi ích tài sản nào đó. Sau khi hồn tất việc chuyển nhượng thì quan
hệ pháp luật này sẽ hồn tồn chấm dứt, hai bên khơng cịn quyền và nghĩa vụ gì với
nhau nữa. Sự dịch chuyển QSDĐ ở đây mang tính song vụ, có thể mang tính dân sự
nhưng cũng có thể mang tính kinh tế. Khác với chuyển nhượng QSDĐ, góp vốn bằng
QSDĐ trong trường hợp hình thành pháp nhân mới tuy cũng có sự dịch chuyển QSDĐ,
nhưng bên góp vốn vẫn có phần quyền của mình trong pháp nhân đó, do vậy QSDĐ của
họ chỉ tạm thời dịch chuyển vào sử dụng chung trong pháp nhân chứ khơng hồn tịan
mất đi. Sau khi hợp đồng góp vốn hết hạn, hoặc trường hợp bên góp vốn rút vốn ra khỏi
pháp nhân…v..v… thì lúc này QSDĐ sẽ vẫn được trao lại cho người đó.
14


Đối với việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thì đây là hình thức mà một chủ thể sử
dụng đất dùng QSDĐ của mình tạm thời chuyển giao cho chủ thể khác. Ở đặc điểm này
góp vốn bằng QSDĐ khá giống với cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. Tuy nhiên, việc cho
thuê, cho thuê lại có đặc điểm là bên cho thuê vẫn là chủ thể sử dụng đất về mặt pháp lý,
theo đó bên cho thuê sẽ được hưởng một khoản lợi ích từ việc cho thuê bất chấp hiệu quả
việc sử dụng đất của bên thuê như thế nào. Trong khi đó, góp vốn bằng QSDĐ trong
trường hợp có hình thành pháp nhân mới thì chủ thể sử dụng đất về mặt pháp lý đã thay
đổi hoàn toàn, theo đó bên góp vốn đã chuyển giao QSDĐ của mình sang bên pháp nhân

đó. Mặt khác, ở việc góp vốn bằng QSDĐ thì bên góp vốn cũng được hưởng các khoản
lợi ích từ việc góp vốn nhưng nó hồn tồn phụ thuộc vào tình hình kinh doanh, hiệu quả
sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn, do đó khoản lợi ích này hồn tồn khơng ổn định.
1.4 Vai trị của góp vốn bằng QSDĐ đối với sự phát triển kinh tế
Đất nước ta đã chính thức trở thành thành viên của WTO kể từ ngày 11/01/2007, mở
ra một thời kỳ mới trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế. Những cơ hội, thuận lợi
cùng những thách thức khó khăn sẽ đến với Việt Nam là điều đã được dự báo trước. Lúc
này, chúng ta phải thừa nhận rằng việc phải có một sự cải tổ mạnh mẽ các chính sách để
thúc đẩy nền kinh tế trong nước cùng hoà nhịp với kinh tế thế giới là điều kiện tiên quyết
và cực kì quan trọng. Chính sách đất đai là một ví dụ điển hình. Bởi vì đất đai nói theo
như ơng Đặng Hùng Võ – Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường là một trong ba yếu
tố đầu vào của quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Hai yếu tố cịn lại chính là vốn và
nguồn lao động. Như vậy, chính sách đất đai càng phù hợp với quy luật của nền kinh tế
thị trường thì đất nước càng có nhiều cơ hội để phát triển đi lên. Đó cũng là một trong
những lý do để giải thích cho câu hỏi vì sao pháp luật về đất đai ở nước ta cứ thường
xuyên thay đổi nhanh chóng như vậy. Hiến pháp 1980 cũng như Luật đất đai 1987 chính
vì đã phủ nhận tính hàng hóa của đất đai nên đã khơng phát huy được hiệu quả sử dụng
đất. Cụ thể là các quy định về cấm chuyển nhượng, mua, bán đất đai đã làm triệt tiêu đi
tính chất dân sự của quan hệ sử dụng đất. Nói cách khác, luật đất đai 1987 nặng về mặt
hành chính, nó chỉ đơn thuần là các quy định mang tính xin cho, ban phát, hồn tồn đi
ngược lại với quy luật phát triển kinh tế. Vì vậy, chính sách đất đai ở nước ta đã rất nhiều
lần thay đổi, tuy vậy đến nay nó vẫn chưa được hoàn toàn hoàn thiện. Nguyên do là
chúng ta chưa đánh giá được hết các vai trò của các quyền giao dịch QSDĐ, các vấn đề
mới nảy sinh trong nền kinh tế thị trường cũng như nhu cầu của các nhà đầu tư. Do vậy
cần xem xét toàn diện vai trò, hiệu quả của các quyền năng trong QSDĐ sẽ giúp chúng ta
nhận thức đầy đủ về sự cần thiết phải có sự cải cách, thay đổi.
15


Góp vốn bằng QSDĐ cũng như các quyền năng khác của người sử dụng đất, nó có

những vai trị nhất định trong việc phát huy hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất.
Hơn thế nữa nó cịn có tầm quan trọng đặc biệt đối với quá trình phát triển kinh tế ở nước
ta trong giai đoạn hiện nay. Có thể đánh giá tầm quan trọng ấy qua các khía cạnh như
sau:
1.4.1 Góp vốn bằng QSDĐ là một hình thức góp vốn, nền tảng của mọi hoạt
động sản xuất kinh doanh
Như chúng ta đã biết, vốn là một trong các yếu tố cơ bản đầu vào của quá trình kinh
doanh. Khơng có vốn ban đầu thì khơng thể nói đến việc sản xuất ra các sản phẩm hàng
hoá hay dịch vụ được. Lượng vốn này sẽ được các chủ thể kinh doanh huy động từ nhiều
nguồn, cụ thể như từ chính các thành viên, cổ đơng của cơng ty góp, hoặc vay tài chính từ
ngân hàng, hoặc phát hành các loại chứng khốn..v..v..Vốn ở đây có thể là tiền mặt hoặc
bất kỳ một loại tài sản nào có giá trị như tiền, và QSDĐ là một trong các loại vốn như
thế. Có thể nói kể từ khi luật đất đai 1993 đề cập đến vấn đề góp vốn bằng QSDĐ thì
dường như đã mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư trong nước để góp vốn kinh doanh có
hiệu quả. Tính chất kinh tế của góp vốn bằng QSDĐ được thể hiện rất rõ trong thực tiễn
đời sống hiện nay. Theo báo cáo khảo sát của Bộ Tài Ngun và Mơi Trường thì góp vốn
bằng QSDĐ là một hình thức khá phổ biến đối với các hộ gia đình ở các tỉnh đồng bằng
sơng Cửu Long. “Điều này có thể lý giải bằng thực tế rằng các tỉnh phía Nam có vị trí
gần với các trung tâm đơ thị như Vĩnh Long hay Cần Thơ; có diện tích các thửa đất lớn
hơn và cơng nghiệp phát triển năng động hơn so với các tỉnh được khảo sát cịn lại, do
vậy việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể phát triển hơn”5. Mặt khác, chúng ta có
thể thấy được rằng góp vốn bằng QSDĐ mang lại một sự lựa chọn mới cho các nhà đầu
tư trong việc đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Chúng ta biết rằng những cá nhân, tổ chức
nước ngoài hiện nay chưa được phép sử dụng đất dưới hình thức được giao đất, do đó họ
chỉ có thể thuê đất của Nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư và có các quyền giao dịch
rất hạn chế. Do đó, nếu liên doanh với một chủ thể sử dụng đất trong nước bằng hình
thức kêu gọi sự góp vốn bằng QSDĐ thì cả hai bên đều cùng có lợi.Bên nước ngồi sẽ có
được QSDĐ chung để thực hiện các dự án của mình mà khơng bị những hạn chế ràng
buộc như trường hợp thuê đất của Nhà nước, bên Việt Nam sẽ có được lợi nhuận tương
ứng với tỷ lệ vốn góp bằng giá trị QSDĐ một khi hai bên hợp tác kinh doanh có hiệu quả.

Như vậy, góp vốn bằng QSDĐ sẽ giải quyết được bài toán về vốn đối với các nhà đầu tư
5

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường (2007), Báo cáo khảo sát về xã hội – Dự án hồn thiện và hiện đại hóa hệ thống
quản lý đất đai Việt Nam, tr. 28.

16


trong nước đồng thời giải quyết được vấn đề về đất làm mặt bằng thực hiện dự án đầu tư
cho các nhà đầu tư nước ngồi. Hình thức góp vốn này tỏ ra linh động và góp phần thúc
đẩy việc thực hiện nhanh chóng các dự án đầu tư trên lãnh thổ nước ta. Qua đó sẽ góp
phần thúc đẩy q trình phát triển kinh tế - xã hội.
1.4.2 Góp vốn bằng QSDĐ là một phương án giải quyết vấn đề trong hoạt động
đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc thực hiện các dự án kinh tế
Sự phát triển kinh tế đặt đất nước vào mục tiêu phải cơng nghiệp hố, hiện đại hóa .
Để đáp ứng yêu cầu đó, trước hết việc quy hoạch đất đai trở nên vơ cùng quan trọng để
có thể xây dựng ngày càng nhiều các khu công nghiệp, khu chế xuất, các nhà máy, công
xưởng hoạt động một cách có hiệu quả. Lẽ dĩ nhiên, muốn có được quỹ đất để phục vụ
cho phát triển kinh tế đó thì việc thu hồi đất, giải tỏa để có mặt bằng xây dựng là điều
không thể tránh khỏi. Thực tế hiện nay cho thấy rằng hoạt động giải phóng mặt bằng, đền
bù giải tỏa đang gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Có nhiều nguyên nhân nhưng chủ
yếu nhất vẫn nằm ở hai vấn đề sau :
- Giá cả đền bù nhà và đất khơng làm hài lịng người có đất bị thu hồi
- Chế độ chính sách hỗ trợ tái định cư cũng như giải quyết công ăn, việc làm cho
những hộ dân bị thu hồi đất còn diễn ra chậm chạp và chưa hiệu quả.
Các nguyên nhân kể trên đã làm cho tiến độ giải tỏa thu hồi đất chững lại vì các hộ
dân khơng muốn dời đi khi khơng nhận được tiền đền bù thỏa đáng, từ đó dẫn đến các
khiếu kiện kéo dài gây ra nhiều bất ổn cho xã hội. Chưa hết, quan trọng hơn là khi người
có đất bị thu hồi họ sẽ gặp nhiều khó khăn nhất định trong việc tổ chức lại đời sống sản

xuất, sinh hoạt của mình. Đây là vấn đề “hậu giải tỏa”, một điều rất đáng được quan tâm.
Theo một báo cáo khảo sát xã hội cho biết thì trong 5 năm từ năm 2001 đến 2005 tổng
diện tích đất nông nghiệp đã bị thu hồi để chuyển sang đất phi nông nghiệp là 366.440 ha,
chiếm 3,89% đất sản xuất nơng nghiệp đang sử dụng6. Số diện tích này là khá lớn, thuận
lợi để phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, hoạt
động này nảy sinh nhiều vấn đề lớn mà nổi trội nhất là vấn đề hỗ trợ ổn định đời sống cho
nông dân bị mất đất sản xuất. Hiện nay đây là vấn đề làm đau đầu nhiều nhà quản lý, vì
cần phải có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp như đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ vật
chất cho các hộ nghèo,..v…v….Nhưng vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là thiếu nguồn kinh
phí để thực hiện. Do vậy, chính sách bồi thường giải tỏa, tái định cư, bảo đảm đời sống

6

Theo Hoàng Ngọc Vĩnh (2005), “Giải pháp cho nơng dân bị mất đất sản xuất”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường,
(số tháng 7/2005), tr.

17


ổn định cho người bị thu hồi đất hiện đang gặp nhiều khó khăn dẫn đến việc triển khai
các dự án đầu tư bị đình trệ, khơng theo kịp tiến độ.
Cho nên một giải pháp mới được nhiều chuyên gia nêu lên là kêu gọi các hộ dân có
đất bị thu hồi tham gia góp vốn bằng QSDĐ để cùng thực hiện dự án đầu tư. Đây là một
giải pháp thực tế đã được đề cập đến trong Dự án Khu đô thị công nghiệp Cảng Hiệp
Phước vào năm 2005. Theo đó, để thực hiện dự án này cần phải giải tỏa một diện tích lớn
đất nơng nghiệp. Với giải pháp kêu gọi các hộ nơng dân góp vốn bằng QSDĐ thì sẽ có
nhiều lợi ích đồng thời giải quyết được cả hai vấn đề : “một là đẩy nhanh tiến độ thực
hiện dự án, hai là bảo đảm cho những người nằm trong vùng qui hoạch được hưởng lợi từ
sự qui hoạch đó. Nói cách khác là bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Cụ thể là
thay vì trả hết tiền đền bù cho dân thì vận động dân góp vốn bằng giá trị QSDĐ phần đất

canh tác của mình”7. Như vậy, nhà đầu tư sẽ được lợi là không phải bỏ ra một nguồn vốn
lớn là chi phí đền bù giải tỏa cịn người nơng dân sẽ được lợi từ giá trị đất do đầu tư khai
thác tăng lên, được hưởng các khoản lợi tức hàng năm từ việc góp vốn vào doanh nghiệp
khi doanh nghiệp kinh doanh có lãi. Chúng ta có thể giả dụ một trường hợp như sau : một
hộ nông dân có 1 ha đất trồng lúa, giá đất này khoảng 50,000 đồng/m2, vậy khi nhận tiền
đền bù họ cùng lắm họ chỉ nhận được 500 triệu đồng. Nhưng khi họ dùng giá trị QSDĐ
này góp vốn vào dự án đầu tư, giả thiết là dùng số tiền này mua được 50,000 cổ phiếu
(mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10,000 đồng), vậy khi doanh nghiệp này làm ăn có lãi họ sẽ
được nhận khỏan lợi tức tương ứng với 50,000 cổ phiếu của mình. Chưa hết, khi dự án
đầu tư được thực hiện giá trị đất của họ được tăng lên khơng ngừng, có thể là hàng chục
hoặc hàng trăm lần so với lúc trước. Dĩ nhiên giải pháp này khi triển khai cũng sẽ gặp
khơng ít khó khăn, nhất là việc giải thích vận động người dân nhưng tựu chung lại nó là
một phương án rất tối ưu. Qua đó, chúng ta càng thấy được một vai trò quan trọng nữa
của góp vốn bằng QSDĐ trong việc giải quyết các vướng mắc trong hoạt động thu hồi
đất, đền bù, giải phóng mặt bằng phục vụ cho cơng tác triển khai thực hiện các dự án đầu
tư.
1.4.3 Góp vốn bằng QSDĐ là một cách thức đầu tư làm tăng giá trị QSDĐ
Đất đai vốn là một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của nó nằm ở chỗ nó khơng
chỉ là một loại tài nguyên thông thường như kim loại, than đá , dầu mỏ,…v…v…. mà
hơn hết nó cịn là một bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, là loại tài sản khơng thể di
dời được, đồng thời cịn là nền tảng tạo nên môi trường sinh thái để con người và các sinh
vật tồn tại. Do đó, đất đai một mặt được coi là hàng hóa để giao dịch trên thị trường, mặt
7

/>
18


khác nó ln phải chịu sự chi phối quản lý của Nhà nước. Ở nước ta, do chế độ sở hữu
tồn dân nên khơng có bất kì ai được quyền sở hữu đối với đất đai. Vì thế nói đến vấn đề

giao dịch đất đai trên thị trường thì phải nói đến giao dịch QSDĐ mới đúng nghĩa pháp
lý. Ở thị trường đó, giá trị QSDĐ chủ yếu chính là giá trị của phần diện tích mảnh đất
đem đi giao dịch, tuy nhiên giá trị này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa của thị
trường. Nói một cách dễ hiểu giá trị QSDĐ thực ra không bao giờ có sự ổn định, mà phụ
thuộc vào nhiều vấn đề như cung-cầu, giá trị tài sản trên đất, công sức đầu tư cải tạo đất,
vị trí địa lý…v…v…Vì vậy, cùng một diện tích đất xác định như nhau, nhưng giá trị
QSDĐ lại có thể khác nhau tùy mỗi vùng, miền, mỗi địa phương, hoặc tuỳ thuộc vào loại
đất. Ví dụ QSDĐ đất ở ln có giá trị cao hơn so với các loại QSDĐ đất khác, QSDĐ đất
phi nông nghiệp thì ln cao hơn QSDĐ đất nơng nghiệp…Thậm chí cũng một diện tích
đất đó, hơm nay giá trị QSDĐ là như vậy thì ngày mai đã có sự thay đổi, do đó mà thị
trường bất động sản được hình thành. Ở đó, QSDĐ trở thành một loại hàng hóa được đem
mua đi, bán lại để tìm kiếm sự chênnh lệch về giá. Muốn giá trị QSDĐ được tăng lên có
nhiều cách : hoặc chờ đợi giá đất tăng lên theo quy luật cung-cầu hoặc đầu tư các dự án
kinh tế, hoặc là đầu cơ đất đai…. Tuy nhiên, cách tốt nhất và bền vững nhất để tăng giá
trị QSDĐ chính là sự đầu tư nhằm tăng giá trị đất. Góp vốn bằng QSDĐ chính là một
trong nhữnng cách thức đầu tư như thế. Vì khi góp vốn bằng giá trị QSDĐ chúng ta đã
trực tiếp đưa quỹ đất này vào tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh tạo ra của cải,
vật chất cho xã hội. Điều này sẽ vừa giúp cho sự phát triển kinh tế vừa giúp cho người sử
dụng đất làm tăng được giá trị QSDĐ của mình.

19


CHƯƠNG II
CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
GÓP VỐN LIÊN DOANH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1

Sự hình thành và phát triển của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ
Tuy vấn đề góp vốn bằng QSDĐ là một vấn đề pháp lý khơng mới vì ngay từ Luật

đất đai 1993 đã có những quy định sơ khai đề cập đến vấn đề này, trải qua nhiều lần sửa
đổi, bổ sung cũng như ban hành Luật đất đai mới năm 2003, nhưng vấn đề góp vốn bằng
QSDĐ vẫn cịn tồn tại nhiều thiếu sót, bất cập chưa theo kịp nhu cầu của đời sống xã hội.
Do đó, pháp luật đất đai nói chung cũng như các quy định về góp vốn bằng QSDĐ nói
riêng cần thiết phải có sự thay đổi để hồn thiện hơn nữa. Vì thế, việc tìm hiểu q trình
hình thành và phát triển của các quy định pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp
chúng ta tìm ra được những bước đi thích hợp trong việc hồn thiện pháp luật về quyền
năng này hơn.
2.1.1 Giai đoạn 1987 – 1992 :
Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng đầu tiên cho việc ban hành ra các văn bản
luật của nước Việt Nam thống nhất. Thật vậy, kể từ khi có Hiến pháp 1980, Quốc hội
nước ta đặc biệt đã ban hành ra nhiều đạo luật quan trọng phục vụ cho việc tổ chức và
hoạt động của bộ máy nhà nước. Năm 1987, lần đầu tiên nước ta có một đạo luật điều
chỉnh về vấn đề đất đai, đó là Luật đất đai 1987. Tuy vậy, Luật đất đai 1987 được ban
hành trong bối cảnh đất nước còn trong thời kỳ bao cấp, đóng cửa giao thương với quốc
tế, cho nên các quy định của luật còn ảnh hưởng nặng nề của tư tưởng bảo thủ. Các nhà
làm luật đã không dự báo được những hướng đi của nền kinh tế hàng hố vì thực chất vào
thời điểm đó chúng ta khơng thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần như hiện
nay. Do đó, Luật đất đai 1987 đã không thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa mà chỉ
đơn thuần xem nó là một tài nguyên quan trọng, một tư liệu sản xuất đặc biệt. Các quyền
của người sử dụng đất chủ yếu chỉ là quyền hưởng thành quả từ việc đầu tư, cải tạo, sản
xuất trên đất. Còn các quyền về giao dịch như mua bán, chuyển nhượng thì bị hạn chế tối
đa. Tại Điều 5 luật đất đai 87 đã quy định rõ “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất
đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức …..” Tuy vậy, luật này vẫn cho phép trong một
số trường hợp có thể chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 16 của luật thì
việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:
1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp;
20

2- Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho
nhau để tổ chức lại sản xuất;
3- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của
người đó vẫn cịn tiếp tục sử dụng đất đó.”
Quy định này dù sao cũng có ý nghĩa tích cực của nó. Nhưng việc chuyển quyền
này dường như khơng hồn tồn là một quyền năng của người sử dụng đất mà chỉ đơn
thuần là một hình thức chuyển giao tất yếu trong quá trình sử dụng đất. Do các quyền
năng giao dịch của người sử dụng đất hầu như khơng có nên vấn đề góp vốn bằng QSDĐ
khơng được đề cập đến trong Luật đất đai 1987. Vì bản chất của quyền góp vốn bằng
QSDĐ là một giao dịch dân sự - kinh tế nên quyền này chỉ xuất hiện và tồn tại khi xem
đất đai là một loại hàng hóa, một loại tài sản. Luật đất đai 1987 đã khơng nhìn nhận được
như vậy, cho nên tất yếu nó đã làm hiệu quả sử dụng đất trở nên trì trệ, kém phát triển.
Năm 1986, Đại hội Đảng tồn quốc lần VI đã đưa ra chính sách đổi mới nền kinh
tế. Năm 1987, lần đầu tiên nước ta có Luật đầu tư nước ngồi, đạo luật cho phép các tổ
chức, cá nhân nước ngoài vào hợp tác kinh doanh ở Việt Nam, và như thế, chính sách
kinh tế mở cửa đã được công nhận. Bước ngoặt quan trọng này cũng ảnh hưởng ít nhiều
đến chính sách đất đai những năm sau đó của Luật đất đai. Điển hình là NĐ số
30/1989/HĐBT ngày 24 tháng 3 năm 1989 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1987 đã
có sự ghi nhận ban đầu về vấn đề vốn góp bằng QSDĐ. Theo khoản 2 Điều 9 của NĐ,
trong trường hợp giao đất để sản xuất kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngồi thì “Đối
với xí nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất được tính vào phần vốn góp của phía Việt
Nam.” Quy định này đã đặt những nền tảng đầu tiên cho vấn đề liên doanh với các nhà
đầu tư nước ngoài ở nước ta trong những năm 1990. Do khả năng tài chính hạn hẹp nên
việc tận dụng nguồn vốn đất đai để hợp tác kinh doanh với nước ngoài là một trong
những giải pháp đúng đắn, và minh chứng cho thấy rằng nó đã phát huy được hiệu quả.
Tuy vậy, việc ngăn cấm mua, bán, chuyển nhượng đất đai trong thời kỳ này (1987-1992)
cùng sự sơ sài, thiếu sót của luật đã khơng thúc đẩy được tất cả các mặt tích cực và nguồn
vốn khai thác từ đất đai. Hơn nữa nó cịn tạo ra những bất cập, khó khăn trong chính sách
mở cửa, đổi mới kinh tế ở nước ta thời kỳ này. Bởi lẽ, các dự án đầu tư khơng có các
hành lang pháp lyù về việc cho phép chuyển nhượng, cho thuê , cho thuê lại QSDĐ, kết

cấu hạ tầng trên đất hay việc xử lý phần vốn góp bằng QSDĐ sau khi hết hạn hợp đồng
liên doanh ..v…v…. Những điều này đã gây khơng ít tâm lý e ngại của nhiều nhà đầu tư.
Luật đất đai 1987 dù sao cũng đã đặt nền tảng và cơ sở pháp lyù cho quan hệ đất
đai thời kỳ đầu sau khi đất nước thống nhất. Ý nghĩa tích cực của nó là đã tập trung thống
21


nhất được chính sách quản lý đất đai trong cả nước cũng như tạo ra các cơ sở nền tảng
của quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mặt hạn chế lớn nhất của pháp luật đất đai
trong thời kỳ này là việc khơng thừa nhận chính thức đất đai là một loại hàng hóa. Điều
này dẫn đến việc trong thời kỳ đó người dân vẫn mua bán đất đai một cách lén lút, trái
phép mà Nhà nước cũng không thể quản lý được nên gây ra sự mất ổn định trong quan hệ
đất đai, dễ phát sinh ra các tranh chấp sau này.
2.1.2 Giai đoạn 1993-2003 :
Chính sách đổi mới kinh tế đã làm thay đổi hẳn tư duy pháp luật của chúng ta
trong thời kỳ này. Hiến pháp 1992 ra đời từ những tư duy đổi mới đó. So với Hiến Pháp
1980, thì Hiến Pháp 1992 cũng khẳng định lại rất rõ ràng : đất đai thuộc sở hữu tồn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, tại Điều 18 Hiến pháp 1992 có quy định :
“Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm
đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
Đây là quy định cho thấy Nhà nước đã thừa nhận tính hàng hóa của tài nguyên đất đai khi
cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất được giao một cách không hạn chế. Quy định
này đã đặt nền tảng cho việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta vì khi đất đai
được phép giao dịch mua bán hợp pháp thì cũng đồng nghĩa với việc ra đời một thị
trường mới mà trước đây chưa hề có – thị trường bất động sản. Sự ra đời của Hiến pháp
1992 đã tất yếu dẫn đến việc ban hành Luật đất đai mới vào năm 1993, có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993. Luật này đã có nhiều quy định chặt chẽ và tiến bộ hơn so với luật năm
1987, nổi bật nhất vẫn là việc cho phép người sử dụng đất có hàng loạt các quyền năng
rất cụ thể và cởi mở như : chuyển quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất, quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh…v…v…(Điều 73 – Điều

78). Như vậy, mặc dù việc góp vốn bằng QSDĐ đã tồn tại trong thực tiễn cuộc sống từ
trước nhưng mãi đến 1993, lần đầu tiên nó mới được nhắc đến và thừa nhận trong một
đạo luật chính thức về đất đai. Tuy nhiên, khi xem xét nghiên cứu luật đất đai 93, chúng
ta sẽ thấy rằng quy định về góp vốn bằng QSDĐ là rất sơ sài, hầu như khơng cịn điều
khoản nào quy định thêm về vấn đề này. Nói cách khác, Luật đất đai 93 chỉ nêu quyền
góp vốn bằng QSDĐ ra như một trong các quyền năng của người sử dụng đất chứ khơng
có những hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện quyền năng này.
Pháp lệnh năm 1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất (gọi tắt là Pháp Lệnh 1994) ra đời đã giải quyết được một
phần vấn đề này. Theo đó, pháp lệnh đã hướng dẫn cụ thể về quyền góp vốn bằng QSDĐ
của các tổ chức trong nước như : doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức
22


chính trị, xã hội, doanh nghiệp của cơ quan an ninh quốc phịng, cơng ty trách nhiệm hữu
hạn, cơng ty cổ phần, tổ chức kinh tế tập thể...v...v... Các quy định của Pháp Lệnh 1994
đã có sự phân hóa cụ thể về các loại chủ thể có quyền góp đất, về điều kiện góp đất, về
hình thức sử dụng đất được quyền góp vốn bằng QSDĐ. Theo đó, chỉ có các tổ chức
được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni
trồng thuỷ sản, làm muối thì mới có quyền góp vốn với tổ chức, cá nhân khác. Ngoài ra,
đối với đất th thì chỉ có doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp an ninh quốc phịng,
doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội mới có quyền góp vốn bằng QSDĐ trong
thời hạn thuê đất. Những quy định này đã đặt nền tảng cho các quy định về quyền góp
vốn liên doanh bằng QSDĐ trong các văn bản sau này. Tuy nhiên, phải nói rằng quy định
này là khá hạn chế về các chủ thể được quyền góp vốn vì hầu như chỉ được góp đất phục
vụ cho mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối và nuôi trồng thủy sản, cịn các lĩnh
vực khác thì khơng được phép. Tiếp đến, năm 1996 pháp lệnh này đã được sửa đổi bổ
sung để cho ra đời Pháp Lệnh 1996. So với pháp lệnh 1994, thì những quy định của Pháp
Lệnh 1996 về các chủ thể được quyền góp vốn bằng QSDĐ được mở rộng nhiều hơn,
đồng thời có một số sự thay đổi về phân hóa hình thức sử dụng đất. Theo đó, pháp lệnh

quy định rõ các tổ chức nào trong nước được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, các
tổ chức kinh tế nào được giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cùng việc quy định các quyền
năng của các chủ thể này (Điều 1).Có thể nói chính hai pháp lệnh này đã thực sự tạo ra
hành lang pháp lí rõ ràng hơn về quyền góp vốn bằng QSDĐ, giúp cho việc đầu tư kinh
doanh ở nước ta vào những năm 1990 có bước đột phá mạnh mẽ. Lần đầu tiên việc thu
hút đầu tư nước ngoài ở nước ta đạt được con số hơn 6,6 tỷ đô la (năm 1995)8. Tuy nhiên,
hạn chế lớn nhất của hai pháp lệnh này chính là có sự phân biệt giữa doanh nghiệp nhà
nước và tư nhân. Cụ thể là quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế
tư nhân còn hạn chế khi luật chỉ cho phép được góp vốn với các tổ chức, cá nhân trong
nước khác. Trong khi đó, chỉ đối với các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các
tổ chức chính trị, xã hội, quốc phòng an ninh mà được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì
mới được phép góp vốn liên doanh với cả các tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 1 pháp
lệnh 96). Sự phân biệt này cho thấy chính sách mở cửa kinh tế ở nước ta được thực hiện
từng bước, từng giai đoạn, chứ khơng làm nhanh vội. Điều này lí giải tại sao pháp luật
cũng được thay đổi một cách nhanh chóng như vậy.
Ngồi ra, chúng ta cịn phải kể đến vai trị đặc biệt quan trọng của các Nghị định
hướng dẫn thi hành hai pháp lệnh trên, vì đây mới là những quy định giúp cho việc thực
thi quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thực tế nhất là về cách thức, trình tự, thủ tục.
8

/>
23


Nghị định 18/1995/NĐ-CP ra đời sau khi Pháp Lệnh 1994 ban hành, đã hướng dẫn việc
xác định giá trị QSDĐ dùng cho việc góp vốn liên doanh. Tuy nhiên quy định này còn
khá đơn giản và chưa giải quyết được cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức. NĐ
85/1996/NĐ-CP sau đó được ban hành đã lấp đi được khoảng trống này. Nghị định đã có
nhiều những quy định hướng dẫn cụ thể chi tiết hơn về việc góp vốn bằng QSDĐ, xác
định giá trị đất góp vốn,…v…v…Tuy vậy, những quy định của hai pháp lệnh trên cũng

như các văn bản hướng dẫn thi hành chỉ là đề cập đến các tổ chức trong nước trong khi
vấn đề góp vốn liên doanh bằng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân thì lại bỏ ngỏ việc
hướng dẫn thi hành. Do đó, năm 1998, Quốc hội đã cho sửa đổi bổ sung Luật đất đai 93.
Việc ban hành luật lần này đã có nhiều điều khoản bổ sung, giải quyết được nhiều vướng
mắc hơn trong việc thực thi quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ. Tiếp đó, NĐ
17/1999/NĐ-CP ra đời đã quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện các quyền năng
của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn liên doanh. Các quy định của NĐ thực
sự đã tạo nền tảng vững chắc cho việc thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của các nhà
đầu tư trong và ngồi nước. Do đó, nhiều quy định của NĐ vẫn còn được kế thừa đến
pháp luật hiện hành.
Năm 2001, Quốc hội nước ta một lần nữa lại sửa đổi, bổ sung luật đất đai. Theo
đó, Luật năm 2001 có một số quy định thay đổi về mục đích sử dụng đất, thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất…..Như vậy nhìn chung, các quy định về quyền góp vốn liên doanh
bằng QSDĐ là khơng có sự thay đổi. Tuy nhiên, đáng lưu ý là cũng vào năm 2001,
Thơng tư số 35/2001/TT-BTC của Bộ Tài Chính được ban hành có quy định hẳn một
chương về vấn đề xác định giá trị QSDĐ góp vốn liên doanh, nghĩa vụ tài chính của các
chủ thể góp vốn. Thơng tư này đã hướng dẫn một cách chi tiết và cụ thể, bao quát hầu hết
các trường hợp góp vốn bằng QSDĐ. Theo quy định tại Thơng tư 35/2001/TT-BTC thì
việc xác định giá trị QSDĐ góp vốn được chia ra các trường hợp chi tiết về chủ thể góp
vốn, hình thức sử dụng đất góp vốn. Cụ thể là TT phân biệt hai trường hợp :
- Trường hợp góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước
- Trường hợp góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trong mỗi trường hợp đó, tùy theo hình thức sử dụng đất là được giao hay thuê
đất, hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất khác mà bên góp vốn sẽ
phải xác định giá trị QSDĐ đó như thế nào, nghĩa vụ tài chính phải thực hiện….Điểm
tiến bộ lớn nhất của Thơng tư này cịn là việc quy định phân hoá các trường hợp cụ thể
liên quan đến các chủ thể góp vốn đã nhận nợ từ vốn ngân sách nhà nước, đã nộp tiền sử
dụng đất, hoặc đã hoàn trả tiền thuê đất cho Nhà nước, hay là trường hợp góp vốn mà có
chuyển mục đích sử dụng đất ….v…v…Sự ra đời của TT 35/2001/TT-BTC đã giải quyết
24

được những vấn đề cụ thể hơn trong chính sách quản lí của Nhà nước đối với vấn đề góp
vốn liên doanh bằng QSDĐ đồng thời cũng giúp cho các chủ thể sử dụng đất có được
những hướng dẫn chi tiết trong việc thực hiện quyền năng này hơn.
Có thể nhận xét rằng pháp luật đất đai trong giai đoạn này cịn ở bước hình thành
sơ khai. Do đó, nhiều quy định đã nhanh chóng lỗi thời với nhịp phát triển của đời sống
kinh tế-xã hội. Trải qua hai lần sửa đổi, bổ sung cùng việc ban hành các nghị định, thông
tư, pháp lệnh…nhưng vẫn chưa thể điều chỉnh hết các vấn đề mới nảy sinh trong quá
trình hội nhập kinh tế ở nước ta. Năm 2003, Quốc hội đã ban hành luật đất đai mới để
điều chỉnh lại chính sách quản lí. Luật này đã có nhiều điều khoản bổ sung và tiến bộ hơn
rất nhiều vì đã có nhiều quy định cởi mở phù hợp với quá trình hội nhập kinh tế thế giới,
nhất là trong điều kiện Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO.
2.1.3 Giai đoạn 2004 đến nay :
Luật đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Có thể nói rằng
Luật đất đai này được ban hành để phục vụ cho công cuộc đổi mới thực sự ở nước ta
trong giai đoạn 2005 – 2015. Cùng trong giai đoạn này, trước sức ép của quá trình hội
nhập, chúng ta cũng đã ban hành nhiều văn bản mới thay thế rất quan trọng như Bộ luật
dân sự 2005 , Luật doanh nghiệp , Luật đầu tư , Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà
ở…..Hàng loạt những nghị định , thông tư cũng đã ra đời để thay thế cho các văn bản cũ.
Sự cải cách mạnh mẽ pháp luật trong giai đoạn này là quan điểm đúng đắn và phù hợp,
đồng thời cũng là một tất yếu khách quan. Các quy định về góp vốn liên doanh bằng
QSDĐ vì thế cũng có nhiều sự thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn đó những tồn tại và
những mặt hạn chế của pháp luật làm cho quyền năng này vẫn chưa phát huy được hiệu
quả. Những quy định này chúng ta sẽ lần lượt phân tích một số khía cạnh ở phần sau.
Nhìn chung, pháp luật đất đai ở thời kỳ này đang có những bước chuyển mình
mạnh mẽ, đã góp phần phục vụ cho cơng cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Cùng với chính sách cởi mở hơn trong thu hút vốn đầu tư nước ngồi, các quy định về
góp vốn liên doanh bằng QSDĐ chắc chắn sẽ càng tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư
cũng như góp phần giúp giải quyết được nguồn vốn hạn hẹp của nước ta trong hợp tác

kinh doanh.
2.2

Những quy định về góp vốn liên doanh bằng QSDĐ theo Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003 ra đời xuất phát từ những nhu cầu mới của đời sống kinh tế- xã
hội. Nhiều quy định của luật đã hài hòa theo xu hướng hội nhập với quốc tế, nhất là các
quy định về dự án đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngồi nước. Góp vốn bằng QSDĐ
25