Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
----------

TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ

QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chuyên ngành Luật Thương mại

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 1


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI


KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

SINH VIÊN THỰC HIỆN
KHOÁ : 29
MSSV
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

: TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ
: 2920098
: ThS. PHẠM VĂN VÕ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008
SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 2


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

LỜI CAM ĐOAN
----------

Tơi xin cam đoan luận văn "Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản" là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Tồn bộ nội dung

được trình bày cũng như kết quả đạt được của luận văn này do chính tơi thực hiện
dưới sự hướng dẫn của giáo viên, Thạc sỹ Phạm Văn Võ. Tôi xin chịu hồn tồn đối
với lời cam đoan của mình.

TP.HCM, ngày

tháng
Tác giả

năm 2008

TRƯƠNG THỊ MỸ LỆ

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 3


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
------

BĐS
CTSDĐ
GNQSDĐ
NSDĐ
QSDĐ

QCNQSDĐ
TTBĐS

Bất động sản
Chủ thể sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thị trường bất động sản

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 4


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

MỤC LỤC

LỜI NĨI ĐẦU ................................................................................................. Trang 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Trang 4

1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ........................................................... Trang 4
1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................ Trang 4
1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản ............................................................. Trang 7
1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản ............................................................ Trang 10
1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................. Trang 13
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............. Trang 13
1.2.1.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... Trang 13
1.2.1.2 Đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................. Trang 15
1.2.2 Vai trò của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị
trường bất động sản ................................................................................ Trang 19
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUYỀN
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......................................... Trang 22
2.1 Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................. Trang 22
2.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................... Trang 28
2.3 Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... Trang 32
2.3.1 Điều kiện chung ...................................................................................... Trang 32
2.3.2 Điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...................... Trang 43
2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................. Trang 49
KẾT LUẬN .................................................................................................... Trang 54
DANG MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 5


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

LỜI NĨI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một yêu cầu thực tế khách quan trong
nền kinh tế thị trường nói chung và thị trường bất động sàn nói riêng. Thị trường bất
động sản nước ta những năm qua đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần
khơng nhỏ vào việc phát tiển kinh tế-xã hội của đất nước. Nhận thức được điều này
Đảng và nhà nước ta đã có những chủ trương chính sách để phát triển thị trường bất
động sản. Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ IX đã xác định rõ: "chủ động tổ chức và
phát triển thị tường bất động sản...cho phép chuyển quyền sử dụng đất trên thị
trường theo quy định của pháp luật. Từng bước mở thị trường bất động sản cho
người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư"
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trong Hiến pháp năm
1992, và Luật đất đai năm 1993. Kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm
1993 Luật Đất đai năm 2003 đã có những quy định cụ thể về vấn chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để phù hợp với sự phát triển kinh tế, xã hội. Trong các quyền
chuyển quyền thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền được thực hiện phố biến nhất, đây là một quyền năng quan trọng của người
sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần vào việc điều phối
lại đất đai, tăng ngân sách nhà nước thông qua thuế chuyển quyền sử dụng đất, đảm
bảo cho quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường bất động sản.
Mặc dù Pháp luật hiện hành đã có những điều chỉnh và quy định tiến bộ hơn
về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Tuy
nhiên những quy định của pháp luật hiện hành vẫn còn khoảng cách khá lớn so với
yêu cầu thực tiễn, chưa đáp ứng được với những đòi hỏi của thực tế hiện nay. Có
những quy định chồng chéo, mâu thuẫn thiếu sự đồng bộ giữa pháp luật đất đai và
các văn bản pháp luật khác cùng điều chỉnh về quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, có những vấn đề cần được pháp luật quy định thì lại bị "thả nổi", có
những quy định khơng hợp lý làm cản trở người sử dụng đất trong quá trình họ thực
hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy các giao dịch về quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi nổi trên thị trường bất động sản

nhưng hầu như là các giao dịch "ngầm" nằm ngoài sự kiểm sốt của nhà nước, gây
ra tình trạng đầu cơ đất đai tạo nên những cơn sốt về giá đất trong thị trường bất
động sản, ảnh hưởng đến quan hệ cung-cầu về bất động sản cũng như ảnh hưởng
đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 6


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Đó là lý do tác giả chọn đề tài:"Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản", làm Khoá luận với mong muốn góp một phần nhỏ
của mình vào việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý phục vụ cho việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản.
2. Mục đích nghiên cứu :
Mục đích của đề tài là làm sáng tỏ vai trò của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản, đánh giá quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chỉ ra thực trạng của pháp luật về
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó
đề xuất một số kiến nghị cho việc hồn thiện những quy định của pháp luật về
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu:
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường bất động sản
khá đa dạng và phụ thuộc vào nhiều yếu tố với như chủ thể sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, loại đất, hình thức sử dụng đất. Không những vậy hoạt động này lại

liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như đất đai, kinh tế, dân sự...Do
đó đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những vần đề chung về quyền chuyển nhượng
QSDĐ và thực trạng quy định của pháp luật hiện hành về quyền chuyển nhượng.
Trong phần thực trang quy định của pháp luật thì chỉ nghiên cứu những vấn đề mà
có nhiều bất cập, hạn chế khi áp dụng vào thực tiễn đó là các vấn đề về điều kiện có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện nhận quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện hành về
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các quan điểm khoa học có liên
quan, trong đó chủ đạo vẫn là các quy định của pháp luật đất đai
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trên cơ sở vận dụng những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta trong việc xây
dựng và phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường, phương
pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Trong quá trình nghiên cứu và trình bày
khố luận người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích, tổng
hợp, so sánh để làm rỏ vấn đề.
Phương pháp phân tích áp dụng đối với trường hợp cần làm rỏ những vấn đề chung
về thị trường bất động sản và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các quy
định của pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 7


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Phương pháp tổng hợp áp dụng sau những vấn đề lớn được triển khai trong các
mục, chương.
Phương pháp so sánh áp dụng để tìm ra sự tương đồng và khác biệt giữa quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các quyền chuyển quyền quyền sử dụng đất
khác
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Tác giả mong muốn đề tài sẽ mang đến những kiến thức cơ bản nhất về quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hy vọng đề tài có thể trở thành tài liệu có giá trị
tham khảo cho những người muốn tìm hiểu và tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài
này. Đồng thời những điểm bất cập và kiến nghị mà tác giả đưa ra có thể sẽ có ý
nghĩa trong q trình xem xét và hồn thiện các quy định của pháp luật về quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
6. Bố cục của đề tài:
Khoá luận gồm các phần sau:
Lời cam đoan.
Phần mở đầu.
Chương 1: Những vấn đề chung về thị trường bất động sản và quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Kết luận.
Danh mục tài liệu.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 8


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUYỂN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1

Khái quát về thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
Trong hệ thống thị trường có rất nhiều loại thị trường như Thị trường hàng hố,
Thị trường tài chính, Thị trường sức lao động, Thị trường bất động sản...trong đó
TTBĐS là thị trường có vai trị hết sức quan trọng đối với nền kinh tế thị trường, là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBĐS là nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trao đổi BĐS và
các quyền về BĐS. Đối tượng của giao dịch trên thị trường này chính là BĐS1
Vậy một tài sản như thế nào thì được xem là BĐS? Để có cái nhìn rỏ hơn về
TTBĐS trước khi đi vào khái niệm TTBĐS chúng ta cần phải làm rỏ khái niệm
BĐS-đối tượng của TTBĐS.
Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế, xã hội của mỗi
quốc gia. Tuỳ thuộc vào nhu cầu quản lý và sử dụng người ta có thể phân loại tài
sản dựa nhiều tiêu chí khác nhau như theo hình thức sở hữu, theo tính chất tài
sản...một trong những tiêu chí đó là dựa vào đặc tính di, dời (Di- dời đi chổ khác,
dời- thay đổi hoặc làm thay đổi chổ tương đối cố định2) được hay không của tài sản
mà người ta phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Việc phân
chia tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó
BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn tất cả những gì được tạo ra
trên mảnh đất bằng sức lao động của con người. Bất động sản bao gồm các cơng
trình xây dựng, mùa màng...và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Đến nay vẫn còn rất nhiều quan điểm khác nhau về BĐS, có nước cho rằng tài
sản này là BĐS nhưng nước khác cho rằng tài sản đó khơng phải là bất động sản mà
là động sản. Tuy vậy có một điểm tương đồng thống nhất là hầu hết các nước đều
cho rằng : "BĐS là tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được". Việt Nam
chúng ta cũng không phải là một ngoại lệ. Theo quy định tại Điều 181 Bộ luật Dân
sự năm 1995 bất động sản và động sản được xác định như sau:
"1. Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm :
a) Đất đai;
1
2

Từ điển Luật học (2006), nhà xuất bản Từ điển Bách khoa và nhà xuất bản Bộ Tư Pháp, tr.709
Từ điển Tiếng Việt (2006), nhà xuất bản Đà Nẵng, tr.246,255.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 9


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."
Điều này tiếp tục được khẳng định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005. Như
vậy theo quy định trên để xác định một tài sản là BĐS thì phải dựa vào tiêu chí

chung là "tính chất khơng di, dời" được của tài sản, bên cạnh đó căn cứ vào quy
định tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 181 Bộ Luật dân sự 1995 thì chúng ta có thể
thấy một tài sản được xem là BĐS khơng chỉ dựa vào đặc tính di, dời của tài sản mà
cịn dựa vào yếu tố cơng dụng và giá trị của tài sản, và những tài sản khác do pháp
luật quy định mặc dù có thể di dời được ví dụ như: máy bay, tàu biển. Tuy nhiên
trong phạm vi đề tài này luận văn chỉ đề cập đến những BĐS gắn liền với tính chất
là "khơng di, dời" được. Còn các tài sản mà theo pháp luật quy định là BĐS chỉ là
những BĐS mang tính quy ước của mỗi quốc gia nên sẽ không xem xét trong luận
văn.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, từ đó có thể
thấy đất đai là yếu tố đầu tiên, yếu tố có tính chất quyết định để các tài sản "gắn liền
với đất" được xem là bất động sản.
- Về phương diện vật lý chỉ đất đai mới là tài sản "không di, dời" được, đất đai
là bộ phận đầu tiên và quan trọng nhất hình thành nên lãnh thổ cùng với vùng trời,
vùng biển tạo nên lãnh thổ của một quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia. Do
đó đất đai được quy định ở đây được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt gắn liền với
quyền sử dụng mảnh đất đó, chúng được Nhà nước thừa nhận thơng qua quyết định
giao đất, cho thuê đất, thông qua quy định của pháp luật về việc cho phép chuyển
quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trong điều kiện "đất đai thuộc sở
hữu toàn dân" như ở Việt nam hiện nay, đất đai với ý nghĩa là khách thể của quan
hệ sở hữu không thể là đối tượng của quan hệ chuyển dịch trên thị trường3, bởi
người sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có QSDĐ, cịn
Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng không thể bán
đất đai như các tài sản khác thuộc sở hữu tồn dân. Do đó mà giao dịch BĐS có yếu
tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng được xem là BĐS. Đây là
BĐS phái sinh từ BĐS ban đầu là đất đai bởi trên đó tọa lạc nhà ở, cơng trình xây
dựng. Có thể xem đất đai là vật chính cịn nhà ở, cơng trình xây dựng là vật phụ vì
3

Phạm Văn Võ (2005), "Về cấu trúc và yếu tố cung - cầu - giá cả của thị trường quyền sử dụng đất", Khoa
học pháp lý, (01), tr.8 - 13.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 10


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

nếu khơng có đất đai thì sẽ khơng tồn tại nhà ở, cơng trình xây dựng. Nhưng cũng
cần phải hiểu cho đúng khơng thể suy đốn mặc nhiên rằng khơng có nhà ở, cơng
trình xây dựng thì sẽ khơng có đất đai bởi đất đai vẫn tồn tại như một tài sản độc
lập.
- Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều được coi là BĐS.
Quy định này đã làm cho phạm vi BĐS được mở rộng gần như vô hạn định. Việc
"gắn" một tài sản vào nhà ở, cơng trình xây dựng phải do người có quyền đối với
nhà ở, cơng trình xây dựng thực hiện và phải có mục đích nhằm hồn chỉnh các đối
tượng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng là BĐS. Đó là những tài sản của tự
nhiên như hầm, mỏ hoặc là những tài sản do con người tạo ra nhưng sống nhờ vào
đất như cây trồng...Những tài sản này chỉ được coi là BĐS khi nó gắn liền với đất
do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tải sản này lại trở thành động sản
như cây trồng đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch, quặng đã khai thác...
- Những tài sản khác do pháp luật quy định là BĐS ví dụ như máy bay, tàu biển
cũng được coi là BĐS mặc dù những tài sản này có thể di dời được.
Như vậy ngồi tính chất chung là "khơng di, dời" được (tuyệt đối hay tương đối)
pháp luật có thể quy định những tài sản khác là BĐS căn cứ vào công dụng của tài

sản, giá trị của tài sản cũng như ý nghĩa của tài sản đối với xã hội. Chính vì vậy mà
đã tạo ra sự phong phú đa dạng cho hàng hóa BĐS khi tham gia vào lưu thơng trên
TTBĐS
TTBĐS chỉ được hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa, điều này cho thấy
khi mà BĐS chưa trở thành hàng hóa thì chưa có TTBĐS. Tuy nhiên khơng phải
BĐS nào cũng trở thành hành hóa, để được xem là hàng hóa lưu thơng trên thị
trường thì nó phải có giá trị trao đổi. Do đó mà có những BĐS được xem là hàng
hóa nhưng cũng có những tài sản khơng được coi là hàng hóa (ví dụ như: BĐS là
cơng trình cơng cộng, các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh...) vì nó
khơng có giá trị trao đổi trên thị trường, bởi vậy những BĐS này không được tham
gia lưu thông trên thị trường. Tuy nhiên khơng phải cứ mua bán trao đổi hàng hóa
BĐS là có kinh tế thị trường mà chỉ có mua bán hàng hóa BĐS phát triển đến mức
độ nhất định thì mới có kinh tế thị trường. Do vậy TTBĐS là sự mua bán trao đổi
BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán trao đổi đất đai, cơng
trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất đai. Khái niệm về TTBĐS có thể hiểu theo
hai nghĩa sau đây:
- Theo nghĩa hẹp thì TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS như mua bán,
cho thuê, thế chấp BĐS...

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 11


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

- Theo nghĩa rộng thì TTBĐS là tổng hịa của các quan hệ về các giao dịch
BĐS diễn ra theo một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất

định bao gồm các quan hệ về tạo lập BĐS và các quan hệ liên quan đến quản lý,
nâng đỡ TTBĐS.
Khái niệm TTBĐS theo nghĩa rộng chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của
TTBĐS hơn theo nghĩa hẹp. Đó không chỉ là nơi diễn ra các giao dịch BĐS như
mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thê chấp... mà còn có sự tham gia của các chủ
thể trung gian như tổ chức tư vấn, định giá BĐS , sàn giao dịch BĐS. Có sự tham
gia của Nhà nước nhằm đảm bảo cho các giao dịch của thị trường diễn ra theo đúng
ý chí của Nhà nước và đúng theo quy luật của thị trường.
Trong số các giao dịch diễn ra trên TTBĐS thì có thể nói là các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng BĐS (chủ yếu là hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và mua bán nhà
ở) diễn ra rất sôi nỗi và có tác động rất lớn đến TTBĐS. Chính hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có mục đích đầu cơ đã tạo nên những cơn sốt về giá đất
trong TTBĐS. Vì vậy mà Nhà nước cần xây dựng một khung pháp lý đầy đủ, đồng
bộ cho hoạt động chuyển nhượng QSDĐ góp phần hạn chế đầu cơ trong thị trường
và ổn định giá đất từ đó làm cho TTBĐS phát triển lành mạnh
TTBĐS có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng trong hệ thống thị trường. Sẽ khơng
có một hệ thống thị trường hồn thiện nếu khơng có sự phát triển của TTBĐS.
TTBĐS là thị trường có tác động rất lớn đến các thị trường khác trong nền kinh tế
cũng như đến sự phát triển kinh tế - xã hội. chính vì thế mà vấn đề hình thành và
phát triển TTBĐS là một trong những nội dung cơ bản trong chiến lược phát triển
kinh tế đất nước của Đảng và Nhà nước ta.
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do hàng hóa lưu thơng trên TTBĐS là BĐS là một hàng hóa đặc biệt có những đặc
điểm riêng biệt do vậy mà TTBĐS cũng có những đặc điểm riêng so với các thị
trường khác. Đó là những đặc điểm cụ thể sau đây:
Thứ nhất, TTBĐS là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường
giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
TTBĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai.
Trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, bởi
vậy chỉ có duy nhất Nhà nước mới có quyền sở hữu đối với đất đai có đầy đủ ba

quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng. Người sử dụng
đất khơng có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ có QSDĐ. Pháp luật cho phép
người sử dụng đất dược thực hiện các quyền đối với QSDĐ của mình. Vì thế khi mà
người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đối với các quyền mà pháp luật cho phép

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 12


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

như: chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng...thì cũng đồng nghĩa với việc
họ đem các quyền và lợi ích của mình có được từ QSDĐ mà Nhà nước đã trao cho
ra giao dịch chứ không phải là giao dịch bản thân đất đai. Mặt khác, đất đai lại
khơng bị hao mịn hay mất đi trong quá trình sử dụng (trừ trường hợp do thiên nhiên
tác động) nên người sử dụng đất sẽ tìm mọi biện pháp để khai thác tối đa các lợi ích
mà đất đai mang lại. Do đó mà giá đất- một bộ phận của giá BĐS không phản ánh
giá trị của hàng hóa đất đai mà chỉ phản ánh khả năng thu lợi từ đất và từ việc sử
dụng đất.
Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước.
BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đât, mà đất đai mang tính cố định
khơng dịch chuyển được, thêm vào đó sẽ khơng có tài sản là BĐS gắn liền với đất
nếu khơng có đất đai. Bởi vậy mà các tài sản gắn liền với đất đai khi được chuyển
nhượng thì cũng đồng thời với việc chuyển nhượng ln đất có tài sản đó và hoạt
động này sẽ phải được thực hiện tại nơi có đất và tài sản gắn liền với đất đó. Điều
này đã khẳng định tính vùng và tính khu vực của TTBĐS. Không những vậy

TTBĐS lại chịu ảnh hưởng của các yếu tố như tập quán, thị hiếu, tâm lý mà tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi khu vực lại khác nhau. Có những vùng, khu vực
TTBĐS diễn ra rất sơi động nhưng ở vùng khác thì lại diễn ra khơng sơi dộng,
khơng náo nhiệt thậm chí là gần như đóng băng. Chính vì vậy mà TTBĐS mang
tính vùng, khu vực sâu sắc.
Bên cạnh đó, TTBĐS cũng khơng tập trung và trải rộng trên tất cả các vùng của
đất nước. TTBĐS không bao gồm một thị trường lớn mà gồm nhiều thị trường nhỏ,
mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có
sự phát triển khơng đồng đều giữa các vùng, miền, do điều kiện tự nhiên và trình dộ
phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển
của TTBĐS khác nhau. Thực tế cho thấy TTBĐS ở khu vực đơ thị có quy mơ và
trình độ phát triển hơn so với TTBĐS ở khu vực nông thôn.
Thứ ba, TTBĐS là thị trường khơng hồn hảo.
TTBĐS cũng chịu sự chi phối của quy luật thị trường như bao thị trường khác,
nhưng bên cạnh đó thị trường này cịn chịu sự chi phối rất nhiều của hoạt động quản
lý Nhà nước. Hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường là một trong các
yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trường này. Cụ thể là Nhà nước sẽ quản
lý bằng quy hoạch, kế hoạch quản sử dụng đất, vấn đề xác lập quyền và bảo vệ
quyền sở hữu, quyền sử dụng của các nhân, tổ chức...trong quá trình họ trao đổi
BĐS với nhau.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 13


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Mặt khác, sự khơng hồn hảo của thị trường cịn xuất phát từ đặc trưng riêng của
từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền
thống tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Thậm chí
ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về giao dịch và việc
thực hiện các giao dịch cũng không hoản hảo do người mua, người bán thiếu các
thông tin về các giao dịch trước đó. Bên cạnh đó các thơng tin về hàng hố BĐS và
TTBĐS cũng khơng đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hóa khác cũng là yếu tố
làm nên tính khơng hồn hảo của TTBĐS.
Thứ tư, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Để phát triển lành mạnh và ổn định thì TTBĐS cần phải có sự quản lý của Nhà
nước thơng qua yếu tố pháp luât. Thêm vào đó BĐS là tài sản khơng chỉ có giá trị
lớn về mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa xã hội sâu sắc do đó để BĐS trở thành hàng
hóa và thực hiện được giao dịch trên thì cần phải có sự chi phối và điều chỉnh của
pháp luật về BĐS. Cụ thể pháp luật điều chỉnh các quyền về BĐS như chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp...,quy định thủ tục pháp lý chặt chẽ khi hàng hóa BĐS
tham gia lưu thơng trên thị trường. Thơng qua đó Nhà nước tăng được nguồn thu
ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ năm, Cung về BĐS trong TTBĐS phản ứng chậm so với sự thay đổi
của cầu về BĐS.
Trong một thị trường khi cầu về hàng hóa tăng lên thì nhà sản xuất sẽ nhanh chóng
tìm mọi biện pháp để tăng cung hàng hóa cho thị trường. Nhưng đối với TTBĐS
khi cầu BĐS tăng thì cung hàng hóa BĐS khơng thể phản ứng nhanh chóng với sự
thay đổi của cầu về BĐS như các hàng hóa thơng thường. Bởi việc tăng cung BĐS
địi hỏi phải có thời gian và khó khăn hơn các loại hàng hóa thơng thường khác.
Việc tạo ra hàng hóa BĐS cần rất nhiều thời gian và trải qua nhiều cơng đoạn ví dụ
như tìm hiểu thơng tin, chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi cơng...
ngồi ra cũng cần có vốn đầu tư nhiều do hàng hóa BĐS là hàng hố có giá trị lớn.
Sự phản ứng chậm của cung so với cầu dể dẫn đến việc giá BĐS tăng cao làm cho
TTBĐS khơng cịn ổn định do sự xuất hiện những cơn sốt về giá.
Thứ sáu, TTBĐS là thị trường khó xâm nhập

Do hàng hóa BĐS là loại hàng hóa khơng được bày bán trên thị trường như các loại
hàng hóa khá, người mua và bán BĐS khơng có đủ cơ hội và lượng thơng tin để lựa
chọn được thị trường phù hợp với BĐS mà họ cần giao dịch. Hơn nữa, người mua
và người bán thường có ít cơ hội mua, bán BĐS (trừ những người kinh doanh
chun nghiệp) vì BĐS là loại hàng hóa có giá trị lớn. Do đó khi thực hiện các giao
dịch trên TTBĐS cần phải các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 14


Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự
tham gia của các nhà tư vấn, môi giới này mà các giao dịch BĐS diễn ra dể dàng
hơn, làm cho TTBĐS hoạt động hiệu quả hơn.
Thứ bảy, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Việc đầu tư tạo lập BĐS và thực hiện các giao dịch về BĐS cần đến một lượng vốn
khá lớn, lượng vốn này được huy động trên thị trường vốn. Hơn thế nữa hàng hố
BĐS là hàng hố có giá trị lớn, với những đặc điểm như mang tính cố định, lâu
bền...nên nó thường được dùng làm tài sản bảo đảm cho hoạt động vay mượn trên
thị trường vốn. Do vậy khi mà có biến động trên thị trường vốn sẽ dẫn đến sự biến
động trên thị TTBĐS và ngược lại biến động trên TTBĐS cũng sẽ dẫn đến biến
động trên thị trường vốn. Thực tế đã chứng minh được điều này, những cuộc khũng
hoảng tài chính đều dẫn đến sự khũng hoảng đối với TTBĐS ví dụ như cuộc khủng
hoảng tài chính - tiền tệ châu Á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của
TTBĐS. Khi BĐS giảm giá nhanh chóng thì dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó

địi từ đó có thể đẩy các tổ chức tài chính, tín dụng đến nguy cơ phá sản. Do vậy hai
thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau, TTBĐS chỉ có thể phát triển
lành mạnh và ổn định khi có thị trường vốn phát triển lành mạnh, ổn định.
Từ sự phân tích các đặc điểm trên cho thấy TTBĐS không phải là thị trường
giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch về quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS , là thị trường khơng hồn hảo như thị trường hàng hố thơng thường, có
mối liên hệ với thị trường vốn...trong đó yếu tố pháp luật đóng vai trị rất quan trọng
đối với thị trường này đặc biệt là các quy định của pháp luật về thực hiện quyền của
các chủ thể sử dụng đất
1.1.3 Phân loại TTBĐS
Có rất nhiều cách để phân loại TTBĐS trong nền kinh tế thị trường, mỗi cách phân
loại lại dựa vào các tiêu chí khác nhau.
 Nếu căn cứ vào loại BĐS tham gia lưu thông trên thị trường thì có thể phân
chia TTBĐS ra thành thị trường quyền sử dụng đất và thị trường của tài sản gắn liền
với đất. Hiện nay ở nước ta chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu (Điều 17 Hiến pháp năm 1992,
Điều 5 Luật Đất đai 2003). Do đó mà đất đai với ý nghĩa là khách thể của quan hệ
sở hữu không thể trở thành đối tượng chuyển dịch trên TTBĐS. Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đối với đất đai không thể bán đất giống như các tài sản thuộc sở
hữu tồn dân khác. Về phía người sử dụng đất cũng không thể bán đất đai bởi vì họ
chỉ có QSDĐ mà khơng có quyền sở hữu đất đai. Chính vì vậy mà ở nước ta thị
trường đất đai chỉ là TTQSDĐ

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 15


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

TTQSDĐ là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra trong
một khu vực địa lý nhất dịnh, trong một khoảng thời gian xác định.
Theo khái niệm trên đây thì hoạt động của TTQSDĐ khơng chỉ là nơi diễn ra
các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất như là chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê
QSDĐ, thế chấp QSDĐ... mà còn bao gồm các quy tắc, cơ chế thi hành và tổ chức
hỗ trợ giao dịch trên thị trường. Trong các số các giao dịch diễn ra trong TTQSDĐ
thì giao dịch quyền chuyển nhượng QSDĐ là quan trọng nhất và được thực hiện
phổ biến hơn các giao dịch khác trên thị trường này.
Thị trường của các tài sản gắn liền với đất cũng là một bộ phận trong TTBĐS đó
là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến các BĐS là các tài sản gắn liền với đất. Thị
trường này phát triển rất nhanh chóng đặc biệt là thị trường mua bán nhà ở. Thị
trường của các tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết, chặt chẽ với
TTQSDĐ bởi đất đai và các tài sản gắn liền với đất là một thể thống nhất khơng thể
tách rời, khơng có đất đai thì sẽ khơng có khái niệm tài sản là BĐS gắn liền với đất.
Bởi vậy mà TTQSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của thị trường các tài sản
gắn liền với đất. Ngược lại nếu thị trường các tài sản gắn liền với đất hoạt động lành
mạnh, sôi động và lớn mạnh thì nó cũng có những tác động tích cực đến TTQSDĐ.
Dù là quốc gia có chế độ tư hữu đối với đất đai hay là chế độ sở hữu tồn dân đối
với đất đai thì TTQSDĐ cũng đóng vai trị rất quan trọng đó là những vai trị sau
đây:
- Hoạt động của TTQSDĐ góp phần làm cho đất đai được khai thác hiệu quả và
sử dụng hợp lý hơn ví dụ như hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai thúc đẩy q trình tích tụ đất đai từ đó việc khai
thác sử dụng đất hiệu quả hơn. Sự hình thành và phát triễn của TTQSDĐ sẽ tạo điều
kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng đất theo hướng "ai giỏi nghề gì làm
nghề đó" bởi khi khơng có cịn khả năng sử dụng đất nữa hay khi có nhu cầu kinh
doanh thì người sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác
có khả năng thơng qua đó đất đai (QSDĐ) đến được tay người sử dụng đất thực sự

có nhu cầu từ đó mà đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, còn người đã chuyển giao
QSDĐ sẽ chuyển sang ngành nghề phù hợp hơn với khả năng của mình.
- Hoạt động của TTQSĐ cũng góp phần tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà
nước từ việc thu thuế chuyển QSDĐ, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất...tạo ra nguồn
vốn đầu tư cho nền kinh tế.
- TTQSDĐ cịn kích thích sản xuất hàng hóa phát triển góp phần thúc đẩy sự
tăng trường kinh tế của đất nước

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 16


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Với những vai trò quan trọng như vậy mà việc phát triển TTQSDĐ là hết sức cần
thiết với những đòi hỏi tạo cầu, tạo quyền trong đó cần đặc biệt quan tâm hơn đến
việc tạo điều kiện cho QSDĐ được lưu thông trên thị trường thơng qua hình thức
chuyển nhượng.
 Nếu căn cứ vào tính chất của mối quan hệ diễn ra trên thị trường thì có thể
phân chia TTBĐS thành: Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS, thị trường cho
thuê BĐS, thị trường thế chấp BĐS...
Trong số các thị trường kể trên thì hiện nay thị trường mua bán, chuyển nhượng
BĐS diễn ra sôi động nhất trên TTBĐS, đây là thị trường quan trọng trong TTBĐS.
Thị trường mua bán chuyển nhượng BDS là thị trường diễn ra các giao dịch mua
bán trao đổi, chuyển nhượng BĐS (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán
quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất). Thị trường này được hình thành sớm
nhất trong các loại hình của TTBĐS. Thị trường mua bán chuyển nhượng đất đai

xuất hiện gần như đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Ngày nay khi mà nền kinh tế thị trường phát triển thì thị trường này khơng những
đã trở thành phổ biến mà còn phát triển rất mạnh mẽ, việc mua bán trao đổi BĐS
không chỉ diễn ra giữa người mua và người bán mà cịn được thơng qua các tổ chức
mua bán trung gian điều này đã làm cho số lượng các giao dịch BĐS không ngừng
được tăng lên. Hoạt động của thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS có mối liên
hệ rất mật thiết với các thị trường khác trong TTBĐS đặc biệt là thị trường thế chấp
BĐS bởi một BĐS muốn trở thành tài sản thế chấp thì BĐS đó phải được phép giao
dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường, điều này sẽ tạo thuận lợi cho bên
nhận thế chấp trong việc xử lý BĐS là tài sản thế chấp thông qua việc chuyển
nhượng BĐS, đấu giá BĐS khi mà bên thế chấp không đủ khả năng thanh tốn.
 Nếu căn cứ vào cấu trúc của TTBĐS thì có thị trường sơ cấp, thị trường thứ
cấp.Thị trường sơ cấp bao gồm những mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất thể hiện thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất...Thị trường thứ
cấp gồm các hoạt động giao dịch quyền như là chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...
sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa chủ thể sử dụng, sở
hữu BĐS với các chủ thể khác tham gia vào quan hệ giao dịch BĐS.
Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất diễn ra ở thị trường sơ cấp có tính chi
phối và quyết định đối với các quan hệ diễn ra ở thị trường thứ cấp. Ở thị trường sơ
cấp QSDĐ thông qua các quan hệ hành chính như giao đất cho thuê đất...Nhà nước
trao QSDĐ cho các CTSDĐ, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất của họ với những
quyền và nghĩa vụ cụ thể. Trên cơ sở những quyền mà Nhà nước đã trao cho, người
sử dụng đất đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường thứ cấp. Hoạt dộng giao đất,

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 17


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

cho thuê đất là những hoạt động mang tính quyền lực của Nhà nước nhưng về bản
chất đây cũng là hoạt động mang tính thị trường. Khi chúng ta so sánh hoạt động
giao đất có thu tiền sử dụng đất ở thị trường sơ cấp và hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra ở thị trường thứ cấp tuy là khác nhau về cách thức thực
hiện nhưng lại giống nhau ở hệ quả pháp lý là đều xác lập QSDĐ cho chủ thể sử
dụng đất mới, chấm dứt QSDĐ của chủ thể khác (đối với giao đất giao thì hệ quả
này xảy ra khi đất được Nhà nước dùng để giao đang có người sử dụng đất, cịn đối
hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng sẽ chấm dứt QSDĐ của mình
đối với phần đất đã chuyển nhượng), có quyền và nghĩa vụ như nhau là đều phải trả
tiền dù số tiền này được gọi với những cái tên khác nhau (tiền sử dụng đất đối với
trường hợp giao đất có thu tiển sử dụng đất, tiển chuyển nhượng QSDĐ đối với
trường hợp chuyển nhượng QSDĐ) nhưng về tiêu chí là như nhau. Chính vì thế mà
thực chất của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc chuyển nhượng QSDĐ từ
người đại diện chủ sở hữu về đất đai là Nhà nước sang cho tổ chức cá nhân khácngười sử dụng đất. Như vậy khi xem xét đến yếu tố thị trường trong quan hệ giữa
người sử dụng đất với Nhà nước diễn ra ở TTQSDĐ sơ cấp ở một gốc độ nào đó
chúng ta thấy sự hiện hữu của QCNQSDĐ (về mặt bản chất) trong thị trường sơ
cấp. Do đó dù ở thị trường sơ cấp hay thị trường thứ cấp thì QCNQSDĐ ln là một
quyền cơ bản và quan trọng của người sử dụng đất.
Khi tìm hiểu việc phân loại TTBĐS mặc dù dựa vào những căn cứ khác nhau
mà TTBĐS được phân thành nhiều loại hình thị trường. Giữa các loại hình thị
trường đó ln có mối quan hệ mật thiết tác động qua lại lẩn nhau, sự phát triển của
thị trường này kéo theo sự phát triển của thị trường khác. Sự phát triển của TTBĐS
lại phụ thuộc vào rất lớn vào việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ mà
phổ biến vẫn là việc thực hiện QCNQSDĐ
1.1
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền năng quan trọng mà người sử
dụng đất đặc biệt quan tâm trong quá trình sử dụng QSDĐ. Giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ là một hoạt động mang tính tất yếu khách quan trong điều kiện chế
độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và yêu cầu của nền kinh tế hàng hóa vận hành
theo cơ chế thị trường ở nước ta. Khi người sử dụng đất khơng đủ khả năng hay có
nhu cầu kinh doanh thì họ sẽ tìm cách chuyển giao "quyền" của mình cho người có
nhu cầu để thu lại được một khoản lợi ích nhất định. Chính vì thế pháp luật nước ta
cho phép người sử dụng đất không chỉ có QSDĐ mà cịn có QNQSDĐ, qua đó tạo

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 18


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

điều kiện thuận lợi cho họ trong việc sử dụng đất cũng như bảo đảm quyền lợi cho
người sử dụng đất khi họ đưa QSDĐ của mình tham gia giao dịch trên TTBĐS dưới
hình thức chuyển nhượng QSDĐ.
Dưới góc độ là một chế định pháp lý: QCNQSDĐ được hiểu là toàn bộ
những quy định của pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất với nhau. Có rất nhiều văn bản pháp
luật cùng điểu chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ như là Bộ luật dân sự, Luật Đất
đai...nhưng chủ yếu vẫn là do pháp luật đất đai điều chỉnh.
Cơ sở pháp lý đầu tiên của QNQSDĐ là Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất
đai 1993.Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai 1993 đã công nhận quyền chuyển
QSDĐ cho người sử dụng đất trong đó có QCNQSDĐ cụ thể là:

Theo quy định tại Điều 18 Hiến pháp 1992 thì: "...Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của
pháp luật." Và tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 quy định về quyền năng của người sử
dụng đất khẳng định: Người sử dụng đất "Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật" (Khoản 3)
Trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực quyền này chưa được cơng
nhận vì theo Luật Đât đai năm 1988 thì đất đai khơng có giá nên Nhà nước đã
nghiên cấm việc chuyển QSDĐ dưới hình thức chuyển nhượng. Chỉ đến khi Luật
Đất đai 1993 ra đời khi mà Nhà nước xác định giá các loại đất (Điều 12) thì QSDĐ
được coi là quyền trị giá được bằng tiền, từ chổ xác định giá các loại đất, Nhà nước
trao cho NSDĐ có quyền chuyển QSDĐ trong đó có QCNQSDĐ, do đó QSDĐ là
quyền có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Chính vì vậy mà pháp luật điều
chỉnh QCNQSDĐ khơng chỉ có pháp luật đất đai mà nó cịn chịu sự điều chỉnh của
pháp luật khác liên quan trong đó có pháp luật dân sự.
Kế thừa những quy định của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 (viết tắt là
LĐĐ 2003) cũng thừa nhận QCNQSDĐ của người sử dụng đất tại Khoản 1 Điều
106 quy định: "người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định...của luật này khi có các điều
kiện ..." Như vậy Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn về QCNQSDĐ phù
hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ mới, tạo điều kiện cho người sử
dụng đất chuyển nhượng QSDĐ một cách nhanh chóng, hiệu quả hơn.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 19

Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Hơn thế nữa lần đầu tiên QCNQSDĐ được chính thức thừa nhận là một trong
những nội dung hoạt động của TTQSDĐ trong TTBĐS tại Điều 60 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Sự thừa
nhận này là hết sức quan trọng trong quá trình vận hành của TTQSDĐ nói riêng và
TTBĐS nói chung.
Dưới góc độ là một giao dịch dân sự: QCNQSDĐ là việc người sử dụng
đất (bên chuyển nhượng QSDĐ) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình
cho chủ thể khác (bên nhận chuyển nhượng QSDĐ) để nhận được một khoản tiền
tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng theo thoả thuận phù hợp với quy định
của pháp luật.
Theo khái niệm này thì QCNQSDĐ cũng được coi là một trong những hình thức
điều phối đất đai, bởi nó cũng dẫn đến hệ quả là dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này
sang chủ thể khác nhưng nó khác với hình thức điều phối đất đai của Nhà nước là
dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên thông qua quan hệ dân sự trên thị trường.
Như vậy xét về mặt pháp lý, QCNQSDĐ là một dạng hợp đồng dân sự theo
đó chủ sử dụng đất thoả thuận tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình
đối với một thửa đất cụ thể và chuyển các quyền và nghĩa vụ đó cho chủ sử dụng
đất khác. Về mặt kinh tế đó là sự dịch chuyển các quyền và lợi ích vật chất do đất
đai mang lại từ chủ thể sử dụng đất này sang chủ thể sử dụng đất khác.
Do giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trên TTBĐS luôn chịu sự điều
chỉnh của pháp luật cho nên khái niệm QCNQSDĐ dưới góc độ là một chế định
pháp luật và khái niệm dưới góc độ là một giao dịch dân sự có mối quan hệ mật
thiết với nhau trong đó khái niệm dưới góc độ là một chế định pháp luật luôn quyết
định QCNQSDĐ dưới góc độ là một giao dịch dân sự.
1.2.1.2 Đặc điểm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để làm rõ hơn bản chất của QCNQSDĐ và lý do tại sao QCNQSDĐ là một quyền

năng pháp lý quan trọng của người sử dụng đất và được người sử dụng đất đặc biệt
quan tâm khi họ tham gia giao dịch trên thị trường thì chúng ta cần tìm hiểu đặc
điểm của QCNQSDĐ, cụ thể nó có những đặc điểm sau:
- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù.
Sở dĩ như vậy là vì đối tượng chuyển dịch của QCNQSDĐ chính là QSDĐ với ý
nghĩa là một quyền tài sản, bởi lẽ khi chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người
khác thì người chuyển nhượng QSDĐ sẽ thu được một khoản lợi ích nhất định được
tính bằng tiền điều này có nghĩa là QSDĐ là quyền trị giá được bằng tiền. Yếu tố tài
sản của QSDĐ càng được thể hiện rõ nét hơn khi Nhà nước thừa nhận người sử
dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ và sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 20


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

nếu đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định thì người sử dụng đất vẫn có
quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác. Hay nói đúng hơn là Nhà nước thừa
nhận việc chuyển nhượng QSDĐ như là một giao dịch dân sự thơng thường.
Chính vì chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự cho nên cũng giống như
các giao dịch dân sự khác, để thực hiện được quyền chuyển nhượng thì bên chuyển
nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng phải xác lập với nhau một hợp
đồng giống như việc mua bán mọi loại tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khi
tham gia quan hệ hợp đồng này thì các bên có quyền tự do thỏa thuận, bình đẳng
với nhau theo đúng tinh thần của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Nhưng như
đã phân tích thì QSDĐ là một tài sản đặc biệt, nó khơng có nguồn gốc từ chính

quyền sở hữu của người sử dụng đất mà chỉ có Nhà nước mới là chủ sở hữu trong
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do đó khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ thì các bên khơng chỉ phải tn thủ quy định của pháp luật dân sự mà còn
phải tuân theo những quy định của pháp luật đất đai. Để được chuyển nhượng
QSDĐ thì người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: phải có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; đất khơng có tranh chấp; QSDĐ khơng bị kê biên để bảo
đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngồi ra cịn phải đáp ứng các
điều kiện khác tuỳ từng loại đất, và các trường hợp cụ thể khác.
Tính đặc thù của QCNQSDĐ cịn được thể hiện ở chổ bên nhận chuyển nhương
QSDĐ khơng có quyền sở hữu đối với mảnh đất mà mình đã nhận chuyển nhượng.
Điều này tạo ra điểm khác biệt so với các hàng hóa khác khi mà người mua đã trả
tiền cho người bán thì người mua có quyền sở hữu hàng hố, có nghĩa là là người
mua có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt với loại hàng hóa mà họ đã
mua.
Từ sự phân tích trên mà có thể khẳng định QCNQSDĐ là quyền dân sự đặc thù
khác với các quyền dân sự thông thường khác.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ là quyền manh tính chất hàng hóa - tiền tệ.
Khi thực hiện QCNQSDĐ thì quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất mang những nét
đặc trưng rất cơ bản của quan hệ hàng hóa - tiền tệ. Đó là quan hệ mà một bên
chuyển giao hàng hóa là QSDĐ và nhận được một khoản tiền tương ứng với chi phí
mà họ đã đầu tư vào đất, cịn một bên nhận đất (QSDĐ) và có nghĩa vụ trả tiền cho
bên kia. Sau này nếu khơng có điều kiện hay khơng có nhu cầu sử dụng nữa thì bên
nhận chuyển nhượng QSDĐ lại được chuyển nhượng cho người khác. Thơng qua
đó QSDĐ được ln chuyển từ người sử dụng đất này sang người sử dụng đất khác
làm cho việc sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả và linh hoạt hơn đáp ứng yêu cầu
tập trung và tích tụ đất đai ở quy mô hợp lý.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 21

Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Xuất phát từ tính chất hàng hóa - tiền tệ đó mà QCNQSDĐ được thực hiện
dể dàng hơn. Nếu so sánh với các quyền chuyển QSDĐ khác thì QCNQSDĐ có
nhiều ưu thế hơn và được NSDĐ ưu tiên lựa chọn thực hiện hơn vì nó khơng có
q nhiều quy định nghiêm ngặt chỉ cần có tiền, có nhu cầu và đáp ứng những điều
kiện do pháp luật quy định là họ đã thực hiện được việc chuyển nhượng QSDĐ. Khi
so sánh với quyền chuyển đổi QSDĐ thì khi thực hiện quyền chuyển đổi phải đáp
ứng những điều kiện nghiêm ngặt hơn về loại đất, về chủ thể thực hiện, pham vi
thực hiện theo đó các bên tham gia vào quan hệ chuyển đổi QSDĐ chỉ là hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp dưới hình thức giao, chỉ chuyển đổi trong
cùng xã, phường, thị trấn và giá trị của mảnh đất không quá chênh lệch nhau điều
này là không phổ biến và khơng dể thực hiện bởi vì khơng phải tất cả những người
có nhu cầu chuyển đổi đều sử dụng cùng một loại đất. Chính vì vậy mà hoạt động
chuyển đổi QSDĐ diển ra không phổ biến như hoạt động chuyển nhượng QSDĐ
Còn đối với quyền cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ thì để tránh trường hợp
những người lợi dụng quyền này như một phương tiện để bốc lột người khác pháp
luật đã có những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện khi thực hiện quyền, về thời
hạn cho thuê. Hơn nữa người sử dụng đất thường có tâm lý muốn sử dụng đất ổn
định lâu dài chính vì thế mà những người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất vẫn
muốn được thuê đất của Nhà nước hơn là phải thuê lại đất của người sử dụng đất
khác.
Quyền thừa kế QSDĐ chỉ phát sinh khi người đang sử dụng đất chết đi để lại
QSDĐ cho người thuộc diện thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc. Do đó đây là
hình thức chuyển quyền khơng phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bất kỳ chủ thể nào
chính vì thế mà khơng thể coi quyền này là hình thức chuyển quyền phổ biến được.

Khi so sánh QCNQSDĐ với quyền thế chấp QSDĐ thì QCNQSDĐ vẫn được người
sử dụng đất ưu tiên lựa chọn hơn bởi quyền thế chấp chỉ được thực hiện khi chủ thể
sử dụng đất có nhu cầu vay vốn và vì giá trị QSDĐ mang thế chấp thường thấp hơn
giá trị thực tế của nó do việc xác định giá trị QSDĐ để thế chấp là dựa vào khung
giá do Nhà nước ban hành mà giá đất này lại thấp hơn giá đất trên thị trường. Chính
vì lẽ đó mà quyền thế chấp QSDĐ cũng ít khi người sử dụng đất thực hiện, họ chỉ
thực hiện trong những trường hợp "bất đắc dĩ", khi thật sự cần thiết và cần vốn.
Từ sự so sánh với một số quyền chuyển quyền thì cũng thấy rõ những ưu
điểm của QCNQSDĐ cũng như là những khúc mắc, khó khăn của các quyền
chuyển quyền khác chính vì vậy mà QCNQSDĐ được người sử dụng đất thực hiện
phổ biến hơn các quyền khác.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 22


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

- Việc thực hiện QCNQSDĐ luôn làm thay đổi chủ thể sử dụng đất.
Sở dĩ như vậy là vì sau khi thực hiện QCNQSDĐ thì bên chuyển nhượng QSDĐ
khơng cịn là chủ sử dụng mảnh đất đã chuyển nhượng nữa, quyền và nghĩa vụ của
họ đối với mảnh đất đó cũng chấm dứt, còn bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ
sử thể sử dụng đất mới, quyền và nghĩa vụ hợp pháp của họ đối với mảnh đất mà họ
đã nhận chuyển nhượng được xác lập thông qua việc Nhà nước sẽ cấp cho họ một
giấy chứng nhận QSDĐ mới. Điều này là hoàn toàn khác khi so sánh QCNQSDĐ
với quyền cho thuê (cho thuê lại) và quyền thế chấp QSDĐ.
Đối với quyền cho thuê QSDĐ thì khi thực hiện quyền này sẽ không làm

thay đổi hẳn chủ thể sử dụng đất mà chỉ làm thay đổi chủ thể trực tiếp khai thác
QSDĐ trong thời gian thuê. Khi hết thời hạn cho thuê thì người thuê QSDĐ phải trả
lại QSDĐ cho bên cho thuê tức là quyền cho thuê QSDĐ chỉ "tạm thời" làm thay
đổi chủ thể sử dụng đất trong một thời gian. Còn quyền thế chấp QSDĐ lại mang
những đặc điểm hồn tồn khác, người có QSSĐ mang thế chấp vẫn là chủ thể sử
dụng đất họ chỉ dùng quyền sử dụng QSDĐ của mình để bảo đảm tiền vay cho bên
nhận thế chấp, người sử dụng đất vẫn có quyền khaii thác sử dụng mảnh đất của
mình và chỉ mất đi quyền này khi họ khơng có khả năng thanh toán các khoản nợ
mà họ đã vay của các tổ chức tín dụng .
- Khi thực hiện QCNQSDĐ các chủ thể sử dụng đất phải tuân thủ các quy
định của pháp luật.
Mặc dù Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất QCNQSDĐ nhưng khác với việc
mua bán các loại tài sản thơng thường khác, khi thực hiện QCNQSDĐ thì các chủ
thể sử dụng đất (các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ) vẫn phải chịu
những sự ràng buộc nhất định từ các quy định của pháp luật. Không được tự ý đặt ra
những điều kiện khác trái với quy định của pháp luật tức là khơng phải "muốn làm
gì thì làm", mọi thỏa thuận đều phải nằm trong khn khổ của pháp luật vì đất đai
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước quản lý thông qua quy hoạch, kế hoạch và pháp
luật. Chính vì vậy mà khi thực hiện QCNQSDĐ họ không được thực hiện một cách
tuỳ tiện vì điều này ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước từ đó có thể
gây ra những ảnh hưởng không tốt cho sự phát triển của nền kinh tế. Cụ thể là các
chủ thể khi thực hiện QCNQSDĐ thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật đó là
phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất khơng có tranh chấp, còn trong thời hạn sử
dụng đất, các điều kiện về hạn mức chuyển nhượng, điều kiện về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ, trình tự thủ tục khi các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền buộc
phải tuân thủ, cũng như là nghĩa vụ tài chính khi thực hiện quyền.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 23

Khố luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

Chính bởi những đặc điểm trên đây đã tạo ra những ưu thế của QCNQSDĐ với
các quyền chuyển QSDĐ khác. Đây là quyền năng mà NSDĐ đặc biệt quan tâm và
ưu tiên lựa chọn thực hiện, do đó mà hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất
sơi nổi, góp phần thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS.
1.2.2 Vai trò của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thị trường
bất động sản.
Quyền chuyển nhượng QSDĐ không những đã tạo điều kiện cho các chủ thể sử
dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khắc phục tình trạng phân tán
và manh mún đất đai thúc đẩy q trình tích tụ đất đai ở quy mơ hợp lý từ đó sử
dụng đất hiệu quả hơn, mà còn là tiền đề cho việc hình thành và phát triển TTBĐS.
QCNQSDĐ góp phần đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường bởi đối tượng của
giao dịch quyền chuyển nhượng là QSDĐ và sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ
thì CTSDĐ đã nhận chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng QSDĐ mà mình đã
nhận từ CTSDĐ trước cho chủ thể khác khi đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy
định. Như vậy QSDĐ được lưu thông từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần
làm cho TTBĐS hoạt động sôi động hơn. Cụ thể hơn QCNQSDĐ các vai trò sau
đây:
- QCNQSDĐ là căn cứ tạo ra Thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS thị trường quan trọng nhất trong các loại hình thị trường trong TTBĐS
Trong TTBDS thì thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS là thị trường hoạt động
rất sôi nổi và phát triển rất mạnh mẽ so với các thị trường khác. Thị trường này bao
gồm các các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng đất đai (QSDĐ) và mua bán,
chuyển nhượng BĐS là các tài sản gắn liền với đất (chủ yếu là mua bán nhà ở và
cơng trình xây dựng). Hoạt động của thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS lại
phụ thuộc vào việc các BĐS (QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất) có được phép

mua bán, chuyển nhượng trên thị trường hay khơng. Điều này có nghĩa là QSDĐ
muốn được tham gia vào thị trường này thì trước hết QSDĐ đó phải được phép
chuyển nhượng trên thị trường. Còn đối với các tài sản gắn liền với đất thì mặc dù
nó là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định tức là nó được tự do mua bán
trên thị trường nhưng do đất đai và tài sản gắn liền với đất là một khối tài sản thống
nhất. Trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai như ở nước ta thì đất đai khơng
phải là hàng hóa do đó khơng được đem ra giao dịch, cái mà được Nhà nước cho
phép giao dịch chỉ là QSDĐ. Cho nên QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất (quyền
sở hữu các cơng trình kiến trúc) có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, trong mối quan
hệ này QSDĐ chiếm vị trí chủ yếu và có vai trị quan trọng, quyết định sự vận hành
của các BĐS khác là đối tượng của thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS. Mọi

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 24


Khoá luận tốt nghiệp

GVHD: ThS. Phạm Văn Võ

giao dịch QSDĐ mà trên đất có tài sản gắn liền với đất đó đều ảnh hưởng đến tài
sản gắn liền với đất đó. Chính vì thế mà khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì
đồng thời với việc chuyển nhượng QSDĐ người chuyển nhượng cũng chuyển
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng. Do đó nếu
QSDĐ khơng được phép chuyển nhượng thì rất có thể các tài sản gắn liền với đất
đai hoặc là không thể mua bán, trao đổi trên thị trường hoặc là phải mua bán trên thị
trường phi chính thức mà điều này gây ảnh hưởng đến sự lành mạnh và ổn định của
thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung.
Từ sự phân tích nói trên chúng ta có thể thấy được vai trò quan trọng của

QCNQSDĐ trong TTBĐS nó là cơ sở quyết định sự vận hành của thị trường mua
bán chuyển nhượng BĐS.
- QCNQSDĐ là căn cứ hình thành nên thị trường thế chấp QSDĐ trong
TTBĐS
Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng BĐS là tài sản làm thế chấp để vay vốn
Ngân hàng là khá phổ biến. Người có quyền sở hữu BĐS (QSDĐ đối với BĐS là
đất đai) được thế chấp quyền sỡ hữu BĐS để vay vốn nói cách khác là dùng BĐS
làm tài sản bảo đảm tiền vay. Việc dùng BĐS là tài sản bảo đảm là khá phổ biến và
có ưu thế hơn so với các tài sản thế chấp khác bởi do tài sản là BĐS ln có giá trị
lớn và có đặc tính là khơng thể di dời, cố định về vị trí. Do đó người chủ sở hữu
BĐS thế chấp vay vốn vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế chấp và như vậy
giá trị sử dụng của BĐS được nhân đơi. Chính vì thế mà thị trường thế chấp QSDĐ
cũng rất phát triển trong TTBĐS. Tuy nhiên khi dùng tài sản là QSDĐ để làm tài
sản thế chấp thì điều kiện quan trọng có tính chi phối là QSDĐ này phải được phép
giao dịch trên thị trường. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp
trong việc xử lý tài sản sau này khi mà bên thế chấp khơng có khả năng thanh toán
khoản nợ. Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2003 thì quyền
sử dụng đất sẽ được xử lý để thu hồi nợ theo đúng thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp nếu bên thế chấp QSDĐ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ theo hợp đồng tín dụng, trong trường hợp không xử lý được theo thoả thuận
đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà
nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó muốn chuyển
nhượng thì QSDĐ mà bên nhận thế chấp đã nhận thế chấp phải được phép chuyển
nhượng. Cho nên QCNQSDĐ là căn cứ để hình thành thị trường thế chấp QSDĐ.
- QCNQSDĐ cịn góp phần tạo nên sự đồng bộ giữa các loại thị trường
trong TTBĐS.

SVTH: Trương Thị Mỹ Lệ

Trang 25