Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ là hàng hóa đặc
biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như
không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất
đai là địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại BĐS như
đường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui
chơi giải trí…, đồng thời bản thân đất đai là một loại BĐS, nên đất đai có vị
trí đặc biệt quan trọng trong thị trường BĐS.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường BĐS)
chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển, do vậy đã có phần hạn chế
nhất định tới sự phát triển, tăng trường kinh tế. Nhận thức rõ vai trò quan
trọng của BĐS nói chung, đất đai nói riêng đối với sự phát triển kinh tế - xã
hội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BĐS là tất yếu, khách quan
trong mọi xã hội, Đảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và đúng đắn
đối với lĩnh vực quan trọng này. Đại hội VIII của Đảng Cộng sản Việt Nam
đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó
có thị trường BĐS. Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về
các vấn đề có liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta. “… cần tổ chức, quản
lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,…
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà
theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước” và nhấn mạnh sự cần thiết phải
“… ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về QSDĐ,
tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước…”. Báo cáo Chính trị trình Đại hội
Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã coi thị trường BĐS là thị trường
quan trọng: “ Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSDĐ
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt
Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.”

Vì vậy, chọn đề tài này sẽ giúp cho việc xem xét, đánh giá các vấn đề
pháp luật cơ bản của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS, quá trình áp
dụng nó trong thực tiễn để thấy được những thực trạng đang diễn ra trên thị
trường từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục phát triển thị trường
QSDĐ theo những đòi hỏi khách quan của nền kinh tế nói riêng, của xã hội
nói chung. Hay nói cách khác, đó là sự phản ánh đúng đắn quy luật vận động
tất yếu của đời sống xã hội và sự vận động, phát triển khách quan của các
quan hệ về QSDĐ.
Cơ cấu của khoá luận bao gồm các phần sau:
Lời nói đầu.
Ba chương:
Chương 1. Các vấn đề chung về thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3. Các giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Kết luận
2
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
CHƯƠNG I. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QuyỀn SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Các khái niệm
1.1.1 . Khái niệm quyền sử dụng đất.
QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ cho
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãn
các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình
sử dụng đất.
Với tư cách đại diện cho chủ sở hữu ĐĐ, Nhà nước không trực tiếp sử

dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình. Bởi vì Nhà nước thực
hiện việc giao QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau : Thông qua việc xây
dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất
buộc các tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng
đất .
Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 được
ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì
chúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ,
giữa chúng ta có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể:
Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phát
sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho
phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là
quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể
hiện qua các khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu .
3
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Thứ hai, không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa
kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
Thứ ba: không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo
pháp luật quy định . Về cơ bản , chỉ có những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín
quyền năng về chuyển QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại

quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định
mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà
chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí
của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao.
Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của
người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này được biểu hiện trên
những khía cạnh cơ bản sau đây.
- QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu ĐĐ. Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế. Còn
QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ…và phụ thuộc
vào ý chí của Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất.
a. Định nghĩa
Ở nước ta, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
pháp luật nghiêm cấm việc mua bán ĐĐ song Nhà nước thường không trực
tiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Như vậy là,
bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một các tương đối độc lập
giữa quyền sở hữu ĐĐ toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá
4
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
nhân . Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặc
biệt không giống bất kì loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam. QSDĐ
là một loại BĐS đặc biệt có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, BĐS vô hình, nếu như các BĐS khác bao gồm ĐĐ, nhà ở, công
trình xây dựng đều là loại tài sản hữu hình có thể nhận biết bằng trực quan thì
QSDĐ là BĐS vô hình nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi
là “quyền”.
Thứ hai, tính giới hạn. Tổng cung tự nhiên về tài sản QSDĐ luôn bị giới hạn

bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục
đích công cộng và phần đất chưa sử dụng . Mặt khác, như đã nói QSDĐ là tài
sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh
hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường . Nghĩa là, không phải bất
kỳ QSDĐ nào cũng có thể trở thành hàng hóa trên thị trường và cũng không
phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này.
Thứ ba, tính đơn lẻ. Cũng như ĐĐ, QSDĐ không bao giờ có hai đơn vị
hoàn toàn giống hệt nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó. Hay nói cách
khác, bất kì một đơn vị BĐS là QSDĐ nào cũng mang đặc tính dị biệt duy
nhất.
Như đã nêu trên, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyển
trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là QSDĐ hoặc khối thống
nhất giữa QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất đó mà không thể di dời
trong không gian. Pháp luật cũng quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ được
thực hiện các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ . Các giao dịch
này được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụ
thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hình
thành lên thị trường QSDĐ. QSDĐ ở Việt Nam là tài sản và là tư liệu sản
xuất quan trọng của người sử dụng đất, do đó đòi hỏi việc sử dụng, khai thác
chúng phải do thị trường quyết định. QSDĐ là tài sản luôn mang tính giới
5
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
hạn, chính vì vậy, trong nền kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay và
tốc độ chu chuyển tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng.
Nghị quyết Trung ương bảy quán triệt tinh thần của Nghị Quyết Đại
Hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững chắc
thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị ) có sự quản lý và điều tiết của
Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà
nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắn

liền với đất, chống đầu cơ ĐĐ”[1]. Từ chủ trương của Đảng cho thấy, Đảng
và Nhà nước ta rất quan tâm đến việc hình thành và phát triển thị trường
QSDĐ.
Quán triệt quan điểm nêu trên, LĐĐ 2003 đã mở rộng các quyền năng
cho các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là các quyền giao dịch về ĐĐ, trên cơ sở
tạo ra những điều kiện thuận lợi và các thủ tục hết sức thông thoáng giúp
người sử dụng đất được dùng QSDĐ hợp pháp để trao đổi, mua bán trên thị
trường. Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủ
thể sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái
quát thị trường QSDĐ như sau: “ Thị trường QSDĐ là quá trình bên bán, và
bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ
chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức,
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm
thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại , thế chấp bảo lãnh và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ
thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ”[2]
b. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, ở Việt Nam chỉ có thị trường QSDĐ chứ không có thị trường ĐĐ.
Hàng hóa trên thị trường BĐS là QSDĐ và các tài sản, công trình gắn liền với
QSDĐ.
Thứ hai, không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng là chủ thể được phép tham
gia giao dịch trên thị trường.
6
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Thứ ba, không phải tất cả các QSDĐ đều là hàng hóa và đều là đối tượng
giao dịch trên thị trường BĐS (xem Điều 109 đến Điều 120 LĐĐ 2003 )
Thứ tư, để có hàng hóa là QSDĐ được trao đổi mua bán trên thị trường BĐS
thì trước tiên phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức
giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ.
Thứ năm, thị trường QSDĐ là thị trường cơ bản, là thị trường hạt nhân trong

thị trường BĐS .
1.1.3 Khái niệm bất động sản .
Tài sản có được một phần là do con người tạo ra qua nhiều thế hệ, phần còn
lại là do thiên nhiên ban tặng. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát
triển kinh tế - xã hội.
Tài sản thông thường được phân chia thành động sản và BĐS, đây cũng là
cách phân loại được bắt nguồn từ cổ luật La Mã. Cho đến nay, pháp luật của
các nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại đó và đều thống nhất ở
chỗ : BĐS gồm ĐĐ và những tài sản gắn liền với ĐĐ. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại , tạo ra cái gọi là “ Khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm động sản và BĐS”.
ở Việt Nam, theo Điều 174. BLDS năm 2006 thì BĐS là những tài sản
không di dời được, bao gồm:
a) Đất đai.
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể cả các tài sản gắn với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
Do vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là
BĐS . Tuy nhiên “ không di dời” được chỉ áp dụng với ĐĐ và các công trình
xây dựng nói chung, còn đối với các tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liền
với công trình xây dựng” tuy vẫn được coi là BĐS nhưng khi đã tách ra khỏi
7
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
BĐS ban đầu ( ĐĐ) thì chúng không còn là BĐS nữa và quy chế về động sản
được áp dụng cho tài sản này. Điều 174 cho thấy trong BĐS, động sản là yếu
tố ban đầu yếu tố không thể thiếu và nhà ở, các công trình xây dựng trên đất
được coi là một dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu là ĐĐ. Như vậy, ĐĐ là
thành tố quan trọng, cơ bản trong BĐS .

Xem xét các khía cạnh khác nhau của BĐS cho thấy nếu xét về bản chất tự
nhiên thì BĐS là tài sản tĩnh, điều đó có nghĩa là BĐS – tự nó hay bằng sự tác
động của ngoại lực hầu như không thể thay đổi được vị trí. Nếu xét về giá trị
của tài sản theo quan niệm truyền thống có từ thời La Mã, BĐS là tài sản có
giá trị. Từ đó có thể khái quát nên một vài thuộc tính của BĐS .
- Tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian và diện tích nhưng vô hạn về
thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Vì vậy các giao dịch mua bán liên
quan đến hàng hóa BĐS phải thông qua thủ tục giấy tờ theo quy định của
pháp luật ( giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở……)
- Chi phí giao dịch và mua bán cao, thời gian và mua bán kéo dài (quy định
trong các văn bản pháp luật về ĐĐ thể hiện khá rõ nét thuộc tính này )
Các quy chế về chuyển dịch BĐS thông thường là phức tạp là sự can thiệp về
phía Nhà nước.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : các loại BĐS có vị trí gần nhau hoặc trong cùng
một khu vực có ảnh hưởng đến nhau , có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của
nhau, ví dụ: Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch ĐĐ sẽ khiến các BĐS
tại các vị trí liền kề và khu vực quanh đó cùng tăng giá trị và giá trị xây
dựng .
- ĐĐ là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái tạo nên môi trường sống cho con
người. Việc thiết kế , xây dựng và sử dụng BĐS phải đảm bảo nguyên tắc duy
trì sự cân bằng sinh thái, tạo sự phát triển bền vững của môi trường sống.
BĐS là tài sản và như vậy chúng hoàn toàn có thể trở thành hàng hóa khu
các chủ thể (NSDĐ) đưa nó ra thị trường để trao đổi mua bán trên nguyên tắc
bình đẳng, tự do thương lượng nhằm thu lại những lợi ích vật chất nhất định.
8
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Như vậy , khi nào và ở đâu BĐS có sự mua bán trao đổi phát triển ở một mức
nhất định thì ở đó có thị trường BĐS
1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản
a. Định nghĩa:

Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất
và trao đổi hàng hóa. Nhiều loại thị trường đã được hình thành như: thị trường
tiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và thị trường BĐS… Qua thị
trường, nhân tố của quá trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêu
dùng thông qua sự giao tiếp giữa chủ thể tham gia thị trường gắn liền với các
nhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu và giá cả. Khi quan sát thị trường
gắn liền các Nhà khoa học đã nêu lên một định nghĩa khái quát về thị trường
như sau “thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán mà ở đó các chủ thể kinh tế
thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định về giá cả và sản lượng” [3]
Hầu hết các nước trên thế giới đều duy trì hình thức đa sở hữu đối với
ĐĐ. Với Việt Nam, một điểm khác biệt là “ ĐĐ thuộc về sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ). Đây là cơ sở pháp
lý quan trọng và tối cao xác định rõ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống
nhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam. Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn các quyền
năng: quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt ĐĐ. Căn cứ vào các Điều
189, 198, 201 BLDS Việt Nam, có thể hiểu các quyền năng của đại diện chủ
sở hữu đối với ĐĐ như sau:
- Quyền chiếm hữu là quyền của Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tự
mình nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ
sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu
cho phép thông qua chuyển giao hoặc ủy quyền.
- Quyền sử dụng là quyền của Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác công
dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặc
trong trường hợp được pháp luật quy định.
9
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
- Quyền định đoạt là quyền của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giao
quyền sở hữu ĐĐ của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ
sở hữu tự mình bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ hoặc thực

hiện các hình thức định đoạt khác với tài sản
Trong ba quyền năng của chủ sở hữu thì quyền sở hữu là một quyền
năng quan trọng. Thông qua quyền được sử dụng ĐĐ mà NSDĐ có thể khai
thác và hưởng lợi ích từ chính mảnh đất đó. Nhưng do là một tài sản có giá trị
đặc biệt, giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng
và khả năng sinh lời cho chủ sở hữu. QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu ĐĐ
khác nhau thì nội dung được biểu hiện khác nhau.
Ở Việt Nam, theo các quy định trong các văn bản pháp luật thì NSDĐ
thực hiện các quyền năng khác nhau từ QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê,
góp vốn bằng QSDĐ …các quyền năng đó thực hiện qua thị trường QSDĐ
“linh hồn” của thị trường BĐS Việt Nam. Đây là điểm khác biệt với thị
trường BĐS của nhiều nước trên thế giới như: Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan,
OXtraylia…những nước hiện đang duy trì hình thức sở hữu tư nhân với ĐĐ .
Từ khi LĐĐ 1993 ra đời với việc quy định năm quyền của NSDĐ cũng
đồng nghĩa với việc chính thức thừa nhận và manh nha ra đời thị trường BĐS,
là một thị trường được hình thành và phát triển có sự điều tiết của Nhà nước.
Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS ở Việt Nam (trong đó gồm thị
trường QSDĐ ) đã từng bước góp phần cải thiện đời sống của nhân dân, tăng
cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh ĐĐ, nhà xưởng, bước đầu tiên biến
BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước.
Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam: nếu xét dưới góc độ kinh tế, được
hiểu là quá trình bên bán và bên mua, bên cho thuê và bên thuê tác động qua
lại lẫn nhau nhằm thoả mãn về số lượng, chất lượng, thời hạn, giá cả hàng hoá
BĐS, bao gồm QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng gắn với ĐĐ kể cả tài sản
gắn liền với đất.
10
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Nếu xét dưới góc độ pháp lý thị trường BĐS đặt dưới sự điều tiết của
Nhà nước bằng pháp luật đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch hoàn

toàn bình đẳng, tự do thoả thuận, trong khuôn khổ luật định về trình tự, điều
kiện, hình thức, trình tự thủ tục do pháp luật quy đinh….Vì vậy, thị trường
BĐS Việt Nam là quá trình bên bán bên mua và bên cho thuê, bên thuê tuân
theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện nhằm thực hiện các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp
vốn bằng BĐS thông qua quan hệ hàng hoá- tiền tệ.
a. Đặc điểm
Thứ nhất, thị trường BĐS tuy có nội dung hoạt động phong phú nhưng
thường là thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnh
tranh, đặc biệt là vấn đề giá cả, đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước và
chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự về
chuyển quyền sở hữu BĐS ( mà trọng tâm là các giao dịch chuyển QSDĐ ).
Tuy nhiên, thị trường BĐS lại không hoàn hảo do phụ thuộc vào điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống, tập quán của mỗi vùng miền, mỗi địa
phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
BĐS khi trở thành hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường thì
tất yếu phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống văn bản pháp luật về
ĐĐ và BĐS. Pháp luật quy định trình tự, thủ tục điều kiện giao dịch, cung cấp
các thông tin về BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng.
Thứ hai, tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán , cho thuê…) BĐS
hàng hoá. Các giao dịch về BĐS có sự can thiệp và quản lý của Nhà nước nên
thông thường phải thực hiện qua một thủ tục luật định và kéo dài, chi phí cao.
Quy chế pháp lý của Nhà nước quy định về chuyển dịch BĐS, đặc biệt là
chuyển dịch QSDĐ hết sức chặt chẽ . Các bên tham gia quan hệ ở thị trường
này phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều cơ quan để xác nhận
11
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
tính hợp pháp của giao dịch. Điều đó phần nào lý giải được tại sao hiện nay

“thị trường ngầm” hàng hoá BĐS hoạt động mạnh mẽ, còn thị trường BĐS
chính quy lại hoạt động kém hiệu quả .
Thứ ba, thị trường BĐS rất nhạy cảm với sự tăng trưởng của nền kinh tế,
dễ bị “ nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị “đóng
băng” khi nền kinh tế suy thoái. Và ngược lại, sự tăng trưởng của nền kinh tế
cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ hiệu quả hoạt động của thị trường này. Thị
trường “sốt”, giá BĐS tăng cao, chi phí đầu tư tăng ảnh hưởng đến thu hút
đầu tư trong, ngoài nước và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tê. Khi thị
trường bị “đóng băng” làm ứ đọng một lượng vốn rất lớn.Việc rút vốn ra cũng
không phải là dễ dàng mà ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.
Thứ tư, tổng cung ĐĐ cho tất cả các mục tiêu là cố định, tuy nhiên mức
cung cho từng mục đích cụ thể có thay đổi.
Khi hiệu quả một công dụng nào đó đươc nâng cao thì lượng cung ĐĐ cho
một loại công dụng đó cũng được gia tăng. Đặc điểm này cho thấy việc dự
báo nhu cầu về BĐS cần cho các mục tiêu cụ thể cần phải tính đến hiệu quả
kinh tế của việc sử dụng đất mang lại.
Thứ năm, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc .
Do BĐS là một loại hàng hoá cố định và không di dời về mặt vị trí. Đặc
điểm này quy định tính chất, quy mô và các hình thức kinh doanh BĐS rất
khác nhau giữa các địa phương và khu vực. Thực tế thị trường BĐS sẽ phát
triển sôi động và mạnh mẽ ở các đô thị, trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị,
của một vùng hơn là khu vực ngoại thị và nông thôn.
Thứ sáu, do ĐĐ là tài nguyên khan hiếm nên dẫn đến tình trạng đầu cơ về
BĐS nền kinh tế thị trường khuyến khích các thành phần kinh tế tích cực
tham gia vào các giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, việc đầu cơ BĐS đặc
biệt là ĐĐ đã dẫn đến tình trạng thị trường ảo đi liền với giá ảo cao hơn rất
nhiều so với giá mà Nhà nước quy định tăng nợ ở mức cao, cuối cùng tạo ra
tam giác nợ: ngân hàng- dân cư- nhà đầu tư.
12
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy

1.2. Vai trò và vị trí của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
BĐS ở Việt Nam:
Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản to lớn trong nền kinh tế
quốc dân của nước ta. Sự ra đời của thị trường QSDĐ là một tất yếu khách
quan của nền kinh tế thị trường, điều đó cũng nói lên phần nào vai trò không
thể phủ nhận được của loại thị trường đặc biệt này đối với nền kinh tế xã hội
cũng như đối với mỗi người dân.
Thứ nhất, thị trường QSDĐ là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố đầu tư
của các chủ sở hữu kinh doanh thuộc các chủ thể kinh doanh BĐS chuyên
nghiệp cũng như các chủ thể không thường xuyên khác. BĐS nói chung,
QSDĐ nóí riêng là những tài sản hàm chứa giá trị lớn, không thể khai thác hết
giá trị trong một lần, lại mang tính vĩnh cửu, hơn nữa, QSDĐ lại luôn bị giới
hạn bởi diện tích tự nhiên của đất. Việc luân chuyển quyền sở hữu và sử dụng
BĐS trên thị trường, đặc biệt là sự chuyển giao quyền mang lại tính thường
xuyên của các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp đã tạo ra một lượng cung
kinh tế lớn hơn rất nhiều lượng cung tự nhiên BĐS. Song song, với vấn đề
này là việc chuyển hoá vốn từ hình thành hiện vật sang hình thái giá trị và
ngược lại, do đó, tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng lên, hoạt động kinh doanh
tăng trưởng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của các chủ
thể. Mặt khác, sau mỗi vòng quay của BĐS trên thị trường các chỉ số đầu tư
vào BĐS được hoàn trả, song quan trọng hơn đó là việc hiện thực hoá giá trị
của sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
Thứ hai, thị trường QSDĐ là môi trường để các chủ thể bên cung và các
chủ thể bên cầu gặp gỡ, thoả thuận, nhằm giải quyết mâu thuẫn về cung - cầu
QSDĐ, đồng thời việc sử dụng BĐS có hiệu quả và tiết kiệm hơn.
Thứ ba, thị trường QSDĐ có tác dụng thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật,
công nghệ cao và quá trình đầu tư khai thác BĐS nguyên thuỷ, tránh sự khai
thác lãng phí, kém hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá này. Điều
này sẽ tạo ra một lượng lớn BĐS trong khi tổng cung tự nhiên của ĐĐ là cố
13

Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
định. Hệ quả trực tiếp của vấn đề này là tạo ra những BĐS có giá trị phù hợp
với khả năng thanh toán của người giàu cũng như người nghèo. Giải quyết
nhu cầu về nhà ở của mọi người dân sẽ góp phần ổn định an ninh, trật tự xã
hội.
Thứ tư, thị trường QSDĐ phát triển sẽ tạo sự đồng bộ các loại thị trường,
đáp ứng yêu cầu khách quan, nội tại của nền kinh tế hàng hoá phát triển cao.
Các loại thị trường này có mối quan hệ ràng buộc, khăng khít và thúc đẩy lẫn
nhau cùng tồn tại và phát triển. Cụ thể: (i) Trên thực tế không phải lúc nào
nhà đầu tư và người mua BĐS cũng có một số lượng lớn tiền tệ để thanh toán
cho một nhu cầu nào đó về BĐS, Lúc này, cần có thị trường tiền tệ để giải
quyết vấn đề này. Là loại quan hệ hai chiều, các khoản vay ngắn hạn, trung
hạn và dài hạn với một lượng lớn tiền tệ nhằm mục đích đầu tư kinh doanh
BĐS đã tạo “đầu vào” quan trọng trong thị trường đồng thời tạo “đầu ra” lớn
cho thị trường tiền tệ ( ii) hoạt động đầu tư xây dựng vào ĐĐ luôn được quan
trọng tạo tiền đề cho thị trường xây dựng phát triển , thị trường xây dựng phát
triển cũng đồng nghĩa với việc tạo ra lượng cung kinh tế về BĐS lớn hơn rất
nhiều lần lượng cung tự nhiên, làm phong phú lượng hàng hoá trên thị trường,
(iii) kinh doanh BĐS hấp dẫn hứa hẹn nhiều lợi nhuận nhưng khả năng xảy ra
rủi ro cũng lớn, do đó, các chủ sở hữu BĐS với mục đích kinh doanh, kể cả
các tổ chức tín dụng cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn mong
muốn chuyển bớt phần rủi ro cho các công ty bảo hiểm. Như vậy, sẽ tạo ra sự
an toàn cho thị trường BĐS đồng thời cũng tạo “đất” để thị trường bảo hiểm
phát triển.Tuy nhiên, điều này hiện nay ở nước ta chưa được chú trọng đúng
mức vì thị trường BĐS của nước ta phát triển chưa cao, các chủ thể chuyên
nghiệp chưa nhiều nên sự cạnh tranh còn chưa khốc liệt, mặt khác bảo hiểm
và vai trò của nó còn xa lạ đối với thói quen của người dân ở một nước nông
nghiệp ….Kinh tế thị trường bao gồm nhiều loại chủ thể khác nhau là một “
cỗ máy ” muốn mạnh thì các bộ phận cấu thành của nó phải khoẻ và vận động
hài hoà ăn khớp.

14
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
Thứ năm, thị trường QSDĐ phát triển, tạo cơ sở thực tiễn cho việc hoàn
thiện chính sách pháp luật về việc quản lý ĐĐ, quản lý thị trường của Nhà
nước, với mục đích trả lại cho pháp luật bản chất đích thực của nó, pháp luật
phải là sự phản ánh tồn tại xã hội, là khuôn mẫu sử sự được mọi người dân tự
nguyện chấp nhận, pháp luật không chỉ là công cụ hữu hiệu trong tay Nhà
nước mà còn trở thành công cụ của người dân. Mặt khác, thị trường QSDĐ
phát triển góp phần sang lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ
thể khác khắc phục các tình trạng phi kinh tế trong sử dụng BĐS và đầu tư
xây dựng cơ bản, tạo nguồn thu cho NSNN, tạo điều kiện, để mở ra nguồn
vốn mới thu hút đầu tư nước ngoài, giúp cho việc hình thành giá cả BĐS một
cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào các chi phí sản xuất. Đây là
điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh
tế. Điều này càng có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện hội nhập kinh tế khu
vực và quốc tế
1.3. Kinh nghiệm nước ngoài trong việc xây dựng và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam.
Mặc dù đối với các nước có nền KTTT phát triển thì đây là một vấn đề
không còn mới nhưng ở Việt Nam thì đây là lĩnh vực còn khá mới . Vì vậy
việc tham khảo, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS
của nước ngoài là rất cần thiết cho quá trình xây dựng và vận hành có hiệu
quả của thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ở Việt Nam.
a. Trung Quốc
Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng riềng mà còn là một nước có
nhiều đặc điểm tương đồng về lịch sử, văn hoá, chính trị với Việt Nam. Pháp
luật về ĐĐ của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng. Hiện Trung Quốc
cũng đang nỗ lực xây dựng và quản lý thị trường BĐS và đạt được một số
thành tựu nhất định .
• Về chính sách đối với thị trường BĐS, Trung Quốc thi hành chế độ

công hữu ĐĐ tức chế độ sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể của nông dân về
15
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
ĐĐ, song ở nước này vẫn tồn tại thị trường QSDĐ. Trong thị trường QSDĐ
tồn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau:
- Giao dịch của người có QSDĐ quốc hữu chia thành hai dạng: ( 1) giữa các
công ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai thác nhà đất với
khách hàng; (2) giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau .
- Đối với các BĐS trên đất, việc xây dựng nhà ở được Nhà nước quản lý chặt
chẽ và phải theo đúng quy định. Để quản lý thị trường BĐS pháp luật quy
định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký qua sở giao dịch và
phải nộp thuế đối với phần giá trị tăng thêm đối với từng loại BĐS. Hiện nay,
ở Trung Quốc thực hiện việc xoá bao cấp về nhà ở, Nhà nước khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở.
- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông qua
chế độ giao khoán cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hết
thời hạn họ được quyền đăng ký tiếp tục sử dụng. Hộ gia đình nông dân sử
dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay không lại tuỳ
vào tình hình sản xuất, không có quyền thế chấp QSDĐ. Về đất ở, mỗi hộ gia
đình chỉ được sử dụng một diện tích đất nhất định theo hạn mức do pháp luật
quy định để làm nhà ở, Nhà nước không sử dụng các biện pháp hành chính để
can thiệp vào quá trình sử đụng dất của họ
- Về quản lý thị trường QSDĐ, Trung Quốc thực hiện các biện pháp cơ bản
sau:
Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung - cầu” Chính phủ khống chế và
điều tiết lượng đất hàng hoá trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng.
Cụ thể, kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng thực hiện
nghiêm chỉnh chế độ SDĐ có bồi thường ( trả tiền), đẩy mạnh việc đấu thầu
đấu giá, tăng cường quản lý giá đất.
Thứ hai, về định giá đất. Giá xuất nhượng là do thị trường xác lập, giá do

Nhà nước quy định là để tham khảo. Hiện nay, ở Trung Quốc có các tổ chức
16
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
trung gian định giá đất được xác lập tách biệt độc lập. Nhà nước quy định về
quy trình và nghiệp vụ định giá đất.
Thứ ba, về kiểm soát đầu cơ đất đai bằng cách hoàn thiện luật về quản lý đất
đai, điều lệ về quản lý BĐS .
Từ việc quản lý thị trường BĐS của Trung Quốc có thể rút ra một số kinh
nghiệm việc xây dựng và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam như sau:
- Nhà nước cần giảm thiểu các can thiệp mang tính hành chính không cần
thiết vào hoạt động của thị trường, chú trọng vào việc hoàn thiện khung pháp
lý nhằm điều chỉnh có hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS Nhà nước
khống chế, điều tiết quan hệ cung - cầu về ĐĐ trên thi trường .
- Xây dựng và hoàn thiện các tổ chức trung gian hỗ trợ hoạt động của thị
trường BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức định giá đất, tổ chức bảo hiểm
hoạt động kinh doanh BĐS….
b. Cộng hoà Pháp
Cộng hoà Pháp là một quốc gia rộng nhất vùng Tây Âu với diện tích
khoảng 551.600 km2 có địa hình đa dạng, giáp Địa Trung Hải, biển Bắc Hải
và Đại Tây Dương. Nhà nước quản lý ĐĐ nói chung và thị trường ĐĐ nói
riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống điạ chính. Mục đích của
hệ thống địa chính nhằm bảo đảm quyền sở hữu, bảo đảm sự chuyển nhượng
ĐĐ với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, phục vụ
nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng ĐĐ có hiệu quả đáp ứng nhu cầu của
cộng đồng, bảo đảm thuận tiện cho hoạt động tín dụng ngân hàng thông qua
việc thế chấp ĐĐ và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và BĐS công
bằng.
Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở
hữu đối với ĐĐ phải nhượng quyền sở hữu của mình đối với ĐĐ cho Nhà
nước để sử dụng vào mục đích công cộng. Bên cạnh hình thức sở hữu tư nhân

về ĐĐ còn có hình thức chủ yếu như: (1) quyền ưu tiên mua đất; (2) trưng
dụng đất. Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về
17
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
ĐĐ, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác (đặc biệt
là quá trình chuyển nhượng, tích tụ và chuyển đến mục đích sử dụng đất nông
nghiệp) nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp.
Vấn đề chuyển dịch đất Nhà nước ở Việt Nam cũng được Nhà nước kiểm
soát chặt chẽ vì ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân và nước ta là một nước nông
nghiệp với phần lớn người dân sống bằng nghề nông.
Nhưng ở Việt Nam , người dân không có quyền sở hữu tư nhân về ĐĐ,
song trên mỗi diện tích đất mà họ sử dụng thì họ được thực hiện những quyền
năng rất mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện các quyền trong điều
kiện thuận lợi và an toàn.
Nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng và quản lý thị trường BĐS của một
số nước trên thế giới có thể rút ra một vài kết luận : (i) Do thị trường BĐS có
mối quan hệ chặt chẽ và tác động qua lại với thị trường vốn, thị trường lao
động nên tất cả các nước dù xác lập theo mô hình sở hữu ĐĐ theo sở hữu tư
nhân hay sở hữu Nhà nước, thì Nhà nước đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS thông qua hệ thống quy hoạch ĐĐ, đăng ký ĐĐ,cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu hoặc QSDĐ; (ii) để thị trường BĐS có thể vận hành thông suốt
thì Nhà nước không chỉ thực hiện tốt các chức năng quản lý ĐĐ mà còn phải
hoàn thành vai trò là tổ chức dịch vụ công về ĐĐ của xã hội. Hơn nữa, Nhà
nước cần tạo điều kiện và có các cơ chế, chính sách phù hợp để hình thành
các tổ chức trung gian có tính chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ hoạt động của thị
trường BĐS như tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn,
cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức bảo hiểm kinh doanh về BĐS, tổ chức tư
vấn, cung cáp các dịch vụ pháp lý về BĐS; (iii) Các nước đều chú trọng đến
tăng cường vai trò quản lý ĐĐ của Nhà nước nhằm bảo đảm cho ĐĐ được sử
dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực

hiện sự công bằng xã hội trong sử dụng ĐĐ; (iv) các nước đều quan tâm đến
việc xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nói chung và thị trường
ĐĐ nói riêng thông qua các chính sách tài chính, công cụ thuế, quy hoạch, kế
18
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
hoạch sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính nhằm phát huy vai trò và tiềm
năng của ĐĐ - nguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế.
Việc tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài là rất cần thiết trong quá
trình xây dựng thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta hiện nay, đòi hỏi phải
tiến hành theo các bước phù hợp với bối cảnh, đặc điểm, điều kiện kinh tế xã
hội của từng nước nhằm tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phải
trong cải cách kinh tế theo cơ chế thị trường.
19
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT Nam.
2.1. Các quy định của pháp luật đất đai.
2.1.1. Loại đất được phép tham gia thị trường bất động sản.
Trước năm 2003, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói
riêng diễn ra với quy mô nhỏ lẻ và hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường
này thời gian qua khá “đồ sộ”, nhưng chồng chéo, tản mạn, thậm chí mâu
thuẫn, nhiều tầng, nhiều nấc…nên không khỏa lấp được những bất cập trên
thực tế và những nhu cầu, những đòi hỏi khách quan mà thị trường đặt ra.
Trước tình hình đó, lần đầu tiên LĐĐ 2003 chính thức quy định rõ loại QSDĐ
được tham gia thị trường BĐS, cơ chế quản lý thị trường BĐS, thông qua đó
góp phần quan trọng trong việc khai thông thị trường BĐS, mở rộng tối đa
các quyền của người sử dụng đất để cung cấp cho thị trường BĐS sự phong
phú và đa dạng hơn hàng hóa là QSDĐ và các chủ thể thể tham gia thị trường.
Việc luân chuyển QSDĐ trong nền KTTT là một nhu cầu thiết yếu.

Những quy định của pháp luật đã cho thấy Nhà nước đã thừa nhận điều đó,
nên đã cho phép người có QSDĐ, đưa QSDĐ vào các giao dịch trên thị
trường BĐS. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào, cũng như không phải
bất kỳ loại QSDĐ nào cũng được tham gia vào các giao dịch trên thị trường.
Pháp luật ĐĐ và BLDS 2005 đã đưa ra các nguyên tắc, điều kiện, thủ tục,
trình tự…như là một đòi hỏi bắt buộc cho các giao dịch đó.
Theo Điều 691 BLDS 2005 đã quy định ba nguyên tắc cơ bản về
chuyển QSDĐ, trong đó khoản 1 chỉ rõ “ Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,
chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới có
quyền chuyển QSDĐ”. Như vậy, không phải ai có QSDĐ từ bất kỳ hình thức
nào cũng được thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Theo quy định của
LĐĐ và NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ, chỉ có
những loại đất sau mới tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS:
20
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
- QSDĐ của tổ chức kinh tế: được Nhà nước giao đất có thu tiền mà
tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; nhận chuyển nhượng QSDĐ mà
tiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang có
thu tiền sử dụng đất dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.
- QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: khi đất đang sử dụng không phải là
đất thuê, sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền
sang có thu tiền sử dụng đất.
- QSDĐ của người Việt Nam định cư ở ở nước ngoài: được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, được Nhà nước
cho thuê đất để đầu tư tại Việt Nam đã trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn
thuê; thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT (Đ61 LĐĐ2006).
Ở Việt Nam, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Song, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội ( gọi

chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức
giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó xác lập quyền sở hữu về QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân. Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử
dụng đất được thực hiện việc chuyển QSDĐ (BĐS đặc biệt) thông qua hợp
đồng (Điều 689 BLDS 2005); đồng thời phải tiến hành đăng ký QSDĐ tại văn
phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào mục đích sử dụng đất (Điều 45 LĐĐ 2006)
… Những đối tượng trên được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ căn cứ
vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và đặc
biệt, pháp luật phân định rõ nguồn gốc của nghĩa vụ tài chính đó (nếu có
nguồn gốc từ NSNN thì không được chuyển QSDĐ, còn nếu không thì ngược
lại) với mục đích tạo sự chủ động và cơ hội trong việc lựa chọn hình thức sản
xuất kinh doanh phù hợp.
21
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
2.1.2. Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tham gia thị trường bất
động sản.
LĐĐ 1993 đã chính thức coi ĐĐ là một loại hàng hóa đặc biệt và người
sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Đây là sự thay
đổi tư duy pháp lý tạo thuận lợi cho người dân trong việc xác lập các giao
dịch dân sự về QSDĐ. LĐĐ 2003 ra đời đã tiến thêm một bước bằng quy
định QSDĐ trong thị trường BĐS đặt “ nền móng” đầu tiên về mặt pháp lý
trong hoạt động kinh doanh QSDĐ. Tuy nhiên, không phải bất kỳ loại đất nào
cũng được phép tham gia thị trường BĐS mà chỉ có các loại đất quy định tại
Điều 61 LĐĐ 2003 và Điều 59 NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về
thi hành LĐĐ 2003 mới được tham gia BĐS bao gồm:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự
nhiên được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình
hoặc cá nhân.
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
+ Đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài.
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài.
+ Đất ở được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở,
đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ở
nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở được Nhà nước cho
thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam
định cư trú ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để xây dựng đầu tư kinh doanh
nhà ở.
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở
đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
22
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
+ Đất sản xuất kinh doanh phí nông nghiệp được sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú tại nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế
đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận QSDĐ.
- Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền
với đất được tham gia thị trường BĐS bao gồm:
+ Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất vùng sản xuất có vùng, đất
làm muối và nuôi trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng.

+ Đất sản xuất, kinh doanh nghiệp phi nông nghiệp, đất sử dụng vào
mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có
công trình gắn liền với đất.
Bên cạnh việc quy định về QSDĐ được tham gia thị trường BĐS, LĐĐ
2003 còn quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền
năng của chuyển QSDĐ. Các điều kiện này bao gồm: (i) có giấy chứng nhận
QSDĐ; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) trong thời hạn sử dụng đất; (iv)
QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (khoản 1 Điều 106).
2.2 Các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh
quyền sử dụng đất.
2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
a. Khái niệm:
Theo khoản 4 Điều 4 LĐĐ 2003. “ Chuyển nhượng” là một trong các
hình thức chuyển QSDĐ. Song, nội hàm của khái niệm này lại chưa được xác
23
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
định trong luật thực định Việt Nam. BLDS 2005 cũng chỉ đưa ra một định
nghĩa về “ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại Điều 697 BLDS 2005, nghĩa
là, chỉ đề cập đến vấn đề “hình thức pháp lý”. Tuy nhiên, nội dung của điều
luật này lại không chỉ dừng lại ở “ hình thức pháp lý”, mà đã phần nào đề cập
đến nôi dung của khái niệm “ chuyển nhượng QSDĐ”. Theo từ điển Bách
Khoa Việt Nam, chuyển nhượng với tính cách là thuật ngữ kinh tế được định
nghĩa là: “ Hình thức chuyển quyền sở hữu một giá trị BĐS, một chứng thư
(thương phiếu, cổ phiếu, ký danh…) từ người này sang người khác bằng chữ
ký chuyển nhượng”. Định nghĩa này chưa thực sự chính xác, bởi vì ở đây
chưa thấy sự xuất hiện của “tiền” với tư cách là phương tiện trao đổi, nếu theo
cách định nghĩa này thì: tặng cho QSDĐ cũng được coi là “chuyển nhượng
QSDĐ”, vì đều là “ chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác”.
Khắc phục những hạn chế trên, bước đầu có thể hiểu: chuyển nhượng
QSDĐ là quá trình bên chuyển nhượng (bên bán ) và bên nhận chuyển

nhượng (bên mua) dàn xếp với nhau về chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa
QSDĐ người này sang người khác, lấy tiền tệ làm trung gian, theo quy định
của pháp luật về các điều kiện, nội dung, hình thức.
Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một quan hệ hàng hóa – tiền tệ, là
giao dịch cơ bản, bản chất nhất của các giao dịch chuyển quyền sở hữu hàng
hóa QSDĐ trên thị trường BĐS. Các giao dịch này nhằm chuyển giao quyền
sở hữu QSDĐ trên thị trường BĐS Việt Nam, cho dù chúng được định danh
khác nhau, song suy đến cùng chúng đều là các quan hệ hàng hóa tiền tệ.
b. Quy chế pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Nếu LĐĐ 1993 (Điều 75), BLDS 1995 (Điều 706) có quy định việc
chuyển nhượng QSDĐ, nông nghiệp, lâm nghiệp và chuyển nhượng QSDĐ ở
hộ gia đình, cá nhân thành hai trường hợp với những điều kiện khác nhau kể
cả đối với người nhận chuyển nhượng và đã tạo ra sự phức tạp không đáng có
thì LĐĐ 2003 đã có sự quy định tiến bộ hơn. Theo khoản 3 Điều 113 và điểm
24
Khoá luận tốt nghiệp Vongsoulith Choy
a khoản 2 Điều 115 LĐĐ 2003 thì, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ không phải
là đất thuê thì được chuyển nhượng, đó là: QSDĐ nông nghiệp hay phi nông
nghiệp. Hơn nữa, tiến bộ hơn BLDS 1995 (Điều 711), LĐĐ 2003 và BLDS
2005 đã quy định điều kiện đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ. Điều
này là phù hợp với thực tế hiện nay, bởi lẽ trong nền sản xuất hàng hóa, mọi
nhu cầu của các chủ thể đều được thỏa mãn bởi thị trường khi họ có đủ khả
năng thanh toán. Pháp luật không nên và cũng không thể đặt điều kiện hạn
chế, vì nếu pháp luật ra điều kiện để hạn chế thì họ sẽ tự tìm đến “thị trường
ngầm” để thỏa mãn nhu cầu của mình, khi đó quy định của pháp luật trở nên
vô nghĩa.
Để hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 về chuyển nhượng QSDĐ, Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ (điểm b khoản 1 Điều 99). Tuy nhiên,

NĐ 181 cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều
kiện và trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ. Theo Điều 104 NĐ 181,
(i) hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà
chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở, nếu Nhà nước
giao đất, lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở
được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng QSDĐ trong thời
hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;(ii) đang sinh sống xen kẽ
trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng
đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khởi phân khu đó thì chỉ được
chuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
(iii) được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Trong các trường hợp
trên thì hộ gia đình, cá nhân bị hạn chế chuyển nhượng QSDĐ vì QSDĐ đó là
có điều kiện do Nhà nước quy định, đối với trường hợp không được nhận
25