Nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư tại đô thị: Đánh giá dưới góc nhìn của cư dân trên địa bàn Hà Nội

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

Kỷ yếu khoa học

NGHIÊN CỨU CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
TẠI ĐÔ THỊ: ĐÁNH GIÁ DƯỚI GĨC NHÌN CỦA CƯ DÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
Lê Hồng Nhung*, Trần Minh Yến, Nguyễn Thu Huyền
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
*Tác giả liên lạc:
TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện trên cơ sở khảo sát, đánh giá các chính sách quản
lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đơ thị dưới góc nhìn của cư trên địa bàn Thành
phố Hà Nội. Nhóm tập trung nghiên cứu bốn nhóm chính sách: Chính sách quản
lý vận hành nhà chung cư; chính sách về Ban quản trị nhà chung cư; chính sách
về quyền sở hữu chung và riêng tại tịa nhà chung cư; chính sách về bảo trì nhà
chung cư. Từ đó có cái nhìn tổng quan về thực trạng hiện nay của nhà chung cư
tại đô thị và phân tích thực trạng chính sách với năm tiêu chí: hiệu lực, hiệu quả,
phù hợp, cơng bằng và bền vững. Qua đó đưa ra định hướng và giải pháp hồn
thiện chính sách quản lý và sử dụng nhà chung cư.
Từ khóa: Chính sách nhà ở, đánh giá chính sách, đơ thị hóa, nhà chung cư,
quản lý nhà ở.
RESEARCH ON POLICY OF MANAGEMENT AND USE OF URBAN
APARTMENTS: ASSESSMENT UNDER THE VISION OF
RESIDENTS IN HANOI
Le Hong Nhung*, Tran Minh Yen, Nguyen Thu Huyen
National Economics University
*Corresponding Author:
ABSTRACT
This research was conducted on the basis of surveying and evaluating the policies
of management and use of urban apartment buildings from the perspective of

residents in Hanoi. We focus on four policy groups: condominium operation
management policy; The policy on the condominium management board;
Common and exclusive ownership policy in apartment buildings; Policy on
condominium maintenance. It provides an overview of the current status of urban
condominiums and analyzes the current status of the policy with five criteria:
validity, effectiveness, suitability, equity and sustainability. Thereby, the
orientation and solutions to improve the management and use of condominiums.
Keywords: Housing policy, policy evaduation, urbanization, apartment building,
housing management.
TỔNG QUAN
Nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực
khác nhau của đời sống kinh tế - xã hội.
Ở phạm vi quốc gia, nhà ở được coi là
tài sản cơ bản mỗi quốc gia và được
xem như là yếu tố đánh giá sự phát
triển xã hội (United Nations, 1976).

Đối với mỗi cá nhân và hộ gia đình,
nhà ở được coi như là một loại hàng
hóa tiêu dùng và là khoản mục đầu tư
lớn nhất trong cuộc đời (Vera-Toscano
and Ateca-Amestoy, 2008). Do vậy,
sống trong điều kiện nhà ở phù hợp là
một trong những nhu cầu cơ bản của

448


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

mỗi cá nhân trong các xã hội. Nhà ở
khơng chỉ là nơi trú ẩn mà cịn liên
quan quan đến các khía cạnh khác của
đời sống xã hội của mỗi cá nhân như
vấn đề về việc làm, giáo dục, đạo đức
hay hành vi (Karsten, 2007; Oladapo,
2006; Jiboye, 2014). Vì vậy, nhà ở
được xác định là ưu tiên của mỗi cá
nhân, hộ gia đình.
Loại hình nhà chung cư do các doanh
nghiệp đầu tư mới xuất hiện tại các đô
thị của Việt Nam trong khoảng hai thập
kỷ gần đây và ngày càng gia tăng về số
lượng. Cùng với quá trình hình thành
và phát triển của thị trường bất động
sản, các khu nhà chung cư đã giúp cải
thiện, đáp ứng một phần về nhà ở của
người dân đơ thị và góp phần chỉnh
trang các đơ thị. Trong thời gian tới,
loại hình nhà chung cư trong các dự án
phát triển nhà ở tại các đô thị được dự
báo sẽ tiếp tục tăng (Thủ tướng Chính
phủ, 2011). Đối với nhiều người dân
đơ thị, sở hữu căn hộ chung cư là mơ
ước nhưng sau khi mua căn hộ và về ở
thì chính căn hộ lại mang lại cho họ
những bất cập. Thực tế hiện nay cho
thấy, cuộc sống của người sống ở các
khu chung cư đã phát sinh nhiều mâu
thuẫn, nổi cộm là các vấn đề như: Chất

lượng nhà ở của các căn hộ không đúng
như hợp đồng, tranh chấp về phí bảo trì
và phí dịch vụ, thiếu khơng gian sinh
hoạt chung, diện tích và bố trí khơng
gian căn hộ chung cư khơng như đáp
ứng nhu cầu của người dân, các dịch vụ
quản lý khai thác vận hành tòa nhà yếu
kém v.v.. Đỉnh điểm là nhiều vụ khiếu
kiện và tranh chấp giữa cư dân trong
các khu nhà chung cư với chủ đầu tư
đã xảy ra. Hiện nay, về cơ bản, cơ quan
quản lý nhà nước đã có một số văn bản
chính sách pháp luật quy định và điều
tiết các vấn đề trên. Tuy nhiên, dường
như các quy định dường như chưa đáp
ứng yêu cầu quản lý của thực tế.
Xuất phát từ những lý do trên, nghiên

Kỷ yếu khoa học

cứu này được thực hiện nhằm cung cấp
thêm 1 góc nhìn mới trong đánh giá các
chính sách quản lý, sử dụng nhà chung
cư tại đô thị, dưới quan điểm của các
cư dân trực tiếp đang sinh hoạt và trải
nghiệm cuộc sống tại các tòa chung cư
thương mại tại Hà Nội.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Xây

dựng khung lý thuyết, hướng nghiên
cứu từ việc khảo cứu tài liệu, các bài
báo liên quan đến tình hình quản lý và
sử dụng chung cư hiện nay, các luận
văn liên quan đến đánh giá chính sách,
các văn bản pháp lý (Luật đất đai 2013,
Luật xây dựng 2014, Thông tư
02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư, các Quyết định của
UBND Thành phố Hà Nội về chính
sách quản lý và sử dụng chung cư,...).
Tìm hiểu và tham khảo, đánh giá và so
sánh với các đề tài trong nước cũng
như nước ngoài trong cùng lĩnh vực.
Phương pháp thu thập dữ liệu: (1) Dữ
liệu thứ cấp: Số liệu liên quan đến đề
tài thơng qua các cơng trình nghiên cứu
trong nước và nước ngồi, bên cạnh đó
là thơng tin, dữ liệu từ các cơ quan Nhà
nước về chính sách quản lý và sử dụng
chung cư hay thực trạng của vấn đề đã
được công khai trên các phương tiện
truyền thông. (2) Dữ liệu sơ cấp: Xây
dựng bảng hỏi, điều tra khảo sát thực
tế lấy ý kiến các cư dân đang sống tại
các tòa nhà chung cư tại Hà Nội bằng
hai hình thức là phát phiếu trực tiếp tại
các khu chung cư và bảng khảo sát trên
Internet.
Phương pháp quan sát: Nhóm đã trực

tiếp đến quan sát tại các khu chung cư
với đủ cả ba phân khúc: cao cấp, trung
cấp và bình dân ở các quận lớn (Hai Bà
Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà
Đơng, Ba Đình,...) để phân biệt cũng
như đánh giá được tình hình quản lý và

449


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

sử dụng chung cư ở phạm vi rộng.
Phân tích thống kê số liệu
Nhóm phát ra 250 phiếu đi khảo sát
thực tế, thu lại được 227 phiếu. Phiếu
khảo sát online thu được 116 phiếu.
Trong đó có 39 khơng hợp lệ và 304
phiếu hợp lệ. Các kết quả khảo sát
được phân tích bằng phần mềm SPSS
sau đó số liệu được thể hiện trên bảng
và biểu đồ được vẽ bằng phần mềm
Microsoft Excel.
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông
tư số 02/2016/TT-BXD (quản lý và sử
dụng nhà chung cư) đã góp phần thiết
thực khắc phục nhiều vấn đề bất cập
trong việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư. Nhiều hội nghị tuyên truyền phổ

biến về Thông tư 02 đã được tổ chức
đến các cư dân sống tại các chung cư.
Từ đó làm chuyển đổi nhận thức, chấp
hành đúng những quy định, quy chế mà
thông tư đã quy định. Các nghĩa vụ và
trách nhiệm được đề cập trong chính
sách quản lý và sử dụng nhà chung cư
công bằng, minh bạch giữa các bên liên
quan (Chủ đầu tư, cư dân và ban quản
lý tòa nhà). Các quy định đã hệ thống,
toàn diện và bao quát được các vấn đề

Kỷ yếu khoa học

cần quản lý trong quá trình sử dụng nhà
chung cư như: Quản lý vận hành nhà
chung cư, bảo trì nhà chung cư, quyền
sở hữu chung, riêng, quy định về Ban
quản trị nhà chung cư,…
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm
mà chính sách quản lý, sử dụng chung
cư mang lại thì vẫn cịn khá nhiều hạn
chế. Nhìn chung, chính sách quản lý và
sử dụng chung cư trong thời gian qua
vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của
quá trình phát triển, đặc biệt là q
trình thích nghi, thực hiện các quy định
của các bên liên quan, cũng như chưa
có các chế tài pháp luật đặc biệt và đủ
mạnh để buộc các bên liên quan tiến

hành thực hiện đúng theo các quy định
đề ra.
Cơ chế phối hợp giữa ban hành, thực
thi, đánh giá không tốt. Mặc dù các quy
định về quản lý và sử dụng nhà chung
cư đã được đăng tải rộng rãi trên cổng
thông tin đại chúng, tuy nhiên cư dân
chung cư vẫn chưa tiếp cận được các
quy định mà nhà nước ban hành ra.
Trong quá trình khảo sát, rất nhiều cư
dân không hề biết đến các quy định về
quản lý và sử dụng chung cư hoặc có
biết nhưng chỉ mới nghe nhắc đến,
khơng rõ nội dung.

Tỷ lệ (%)

Chính sách về phí
bảo trì

4.3

10.5

11.8

23.4
22.7

22.0

24.7

Chính sách về phí
dịch vụ

4.6

2.3

7.2

9.9

22.7
19.4

Chính sách về quyền Chính sách về thành
sở hữu căn hộ
lập ban quản trị tòa
nhà

37.8

38.2

Biết nhưng không rõ nội dung
Biết rõ nội dung và sử dụng được

33.9
22.7

26.3

40.5
3.9

15.1

18.1
24.7

12.5

40.8

Không biết nội dung
Biết rõ nội dung nhưng không áp dụng
Biết rõ nội dung và sử dụng thường xuyên

Chính sách về an
tồn phịng cháy

Hình 1. Nhận biết của cư dân về một số quy định chính cụ thể trong quản lý và
sử dụng chung cư (%)
450


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

Thêm vào đó các quy định cịn dài
dịng, chưa thực sự súc tích, dễ hiểu.

Chưa có tiêu chí đánh giá hiệu quả của
các công tác quản lý vận hành, bảo trì.
Rất khơng đồng ý

Kỷ yếu khoa học

Đồng thời cũng chưa có tiêu chuẩn
chọn lựa đơn vị vận hành, đơn vị quản
lý và ban quản trị.

Không đồng ý

Trung lập

Đồng ý

Rất đồng ý

60
50
40
30
20
10
0
Cư dân dễ dàng tiếp
cận được chính sách
mà Nhà nước và
Thành phố ban hành

Các quy định về
quản lý, sử dụng
chung cư ngắn gọn,
dễ hiểu

Hình 2. Khảo sát sự hiểu biết về các quy định chính sách trong quản lý và sử
dụng nhà chung cư
Đặc biệt, quy định có nhưng lại thiếu xây dựng cả nước và quy hoạch chung
chế tài. Để chính sách có thể bền vững xây dựng ở mỗi thành phố, đồng bộ cả
thì phải có chế tài. Có chế tài thì chính với xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
sách mới hiệu quả và có hiệu lực hơn và hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, chính
nữa. Vấn đề đặt ra là nếu như chỉ có sách quản lý sử dụng chung cư cần cập
quy định mà khơng có chế tài thì khi nhật tình hình thị trường để thay đổi
chưa thực hiện đúng hoặc khơng thực sao cho phù hợp và phải có chế tài
hiện các quy định của chính sách thì thích hợp cho các sai phạm không làm
phải phạt ai và phải phạt như thế nào? theo quy định.
Điều đó dẫn đến việc các đối tượng mà Cần tập trung nâng cao trình độ đội ngũ
chính sách hướng đến sẽ dần thờ ơ với quản lý, vận hành và bảo trì tịa nhà
việc thực hiện các quy định.
chung cư. Có những tiêu chuẩn rõ ràng
về vận hành, bảo trì cùng với quy định
rõ ràng trong công tác bầu ban quản trị
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
Quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà tịa nhà. Các loại phí dịch vụ cần có
chung cư tại các đô thị trong thời gian quy định rõ ràng để đảm bảo sự công
tới phải phù hợp với Quy hoạch chung bằng và minh bạch đối với cư dân.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT. Đánh giá tác động
chính sách và nghiên cứu thực địa trong lĩnh vực phát triển.
NGUYỄN HỮU XUYÊN. Chính sách nhà nước nhằm thúc đẩy doanh nghiệp

đổi mới công nghệ: Nghiên cứu trường hợp các doanh nghiệp trên địa bàn
Hà Nội. Luận án tiến sĩ kinh tế Chuyên ngành: Quản lý kinh tế (Khoa học
quản lý) Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
VŨ THÀNH TỰ ANH. Phương pháp nghiên cứu cho phân tích chính sách.
Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright MPP8.

451