Nhận diện và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, giải pháp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân chung cư

Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

Kỷ yếu khoa học

NHẬN DIỆN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT
ĐỘNG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI, GIẢI PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA NGƯỜI
DÂN CHUNG CƯ
Nguyễn Thị Thùy Linh*, Đặng Hải My, Nguyễn Bảo Ngọc
Trường Đại học Luật Hà Nội
*Tác giả liên lạc:
TĨM TẮT
Đây là cơng trình khoa học đầu tiên nghiên cứu một cách tổng quan nhất về hoạt
động nhận diện và giải quyết các tranh chấp liên quan đến sử dụng nhà chung
cư, từ đó có cơ sở để đề xuất những nội dung cần thiết khi xây dựng Luật chung
cư tại Việt Nam. Thơng qua q trình nghiên cứu và khảo sát thực tiễn, đề tài
hướng đến mục tiêu cuối cùng là kiến nghị những nội dung có chọn lọc, định
hướng cho quá trình xây dựng Luật chung cư trong thời gian tới.
Từ khóa: Chung cư, tranh chấp, nhận diện, sử dụng nhà chung cư, giải quyết
tranh chấp.
IDENTIFY AND RESOLVE DISPUTES RELATED TO THE USE OF
CONDOMINIUMS IN HANOI. MEASURES TO PROTECT THE
LEGITIMATE INTERESTS OF APARTMENT PEOPLE
Nguyen Thi Thuy Linh*, Dang Hai My, Nguyen Bao Ngoc
Ha Noi Law University
*Corresponding Author:
ABSTRACT
This is the first scientific work to study the most common way of identifying and
resolving conflicts related to the use of condominiums, which has the basis to
propose the necessary content when building Building Laws in Vietnam. Through
the process of research and field survey, the topic of the final goal is to

recommend selected contents, orientation for the process of building the Law in
the near future.
Keywords: Apartment, dispute, identification, use of apartment building, dispute
resolution.
TỔNG QUAN
Nhóm nghiên cứu đã giải quyết được
các vấn đề lý luận xoay quanh đề tài
được nghiên cứu bằng cách lần lượt
đưa ra các khái niệm, đặc điểm cơ bản
và sự phân loại về: Nhà chung cư, hoạt
động sử dụng nhà chung cư, tranh chấp
sử dụng nhà chung cư, hoạt động nhận
diện và giải quyết tranh chấp về sử
dụng nhà chung cư. Từ đó đưa ra một
số nhận định quan trọng, góp phần tạo
tiền đề và cơ sở cho sự nghiên cứu về

thực trạng các tranh chấp trên địa bàn
Thành phố Hà Nội. Thứ nhất là thống
nhất một cách hiểu duy nhất về nhà
chung cư: “Nhà chung cư có thể hiểu
là cơng trình xây dựng nhiều tầng,
nhiều căn hộ, có phần sở hữu chung
cho các hộ và hệ thống cơng trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích
để ở và nhà chung cư được xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

367


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

kinh doanh” và rút ra các đặc điểm nổi
bật để phân biệt nhà chung cư với nhà
ở trên đất thông thường như: Được xây
dựng bởi các chủ thể chun nghiệp;
có nhiều người cùng sử dụng các phần
diện tích bên trong nhà chung cư; có
thời hạn sử dụng nhất định và phải đáp
ứng các điều kiện về diện tích, kết cấu,
phù hợp với quy hoạch của từng đại
phương. Tiếp đó, sự phân loại nhà
chung cư dựa theo tiêu chí chủ sở hữu
và mục đích sử dụng cũng nhằm mục
đích phục vụ cho việc nghiên cứu ở các
phần sau. Chia nhà chung cư theo tiêu
chí Chủ sở hữu chính là để xác định
xem chủ thể nào sẽ là người có thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong nhà chung cư, vì đối với nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì
trước khi được giải quyết bằng con
đường tài phán thì sẽ do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở
được giao cho địa phương quản lý và
Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở
được giao cho cơ quan trung ương

quản lý. Hay căn cứ vào mục đích sử
dụng để chia thành nhà chung cư để
bán, chung cư cho thuê, hay chung cư
hỗn hợp vừa để bán vừa cho thuê với
mục đích kinh doanh. Sự phân loại trên
sẽ là cơ sở để nghiên cứu đặc thù của
từng tranh chấp phát sinh ở mỗi loại
chung cư
Thứ hai, đối với hoạt động sử dụng nhà
chung cư được hiểu là hoạt động của
các chủ thể nhằm khai thác công dụng
và hưởng hoa lợi từ nhà chung cư.
Chính những đặc điểm của hoạt động
sử dụng nhà chung cư đã phần nào lý
giải nguyên nhân dẫn đến các tranh
chấp trong quá trình sử dụng nhà chung
cư.
Thứ ba, các tranh chấp đã được nhóm
nghiên cứu phân chia theo từng tiêu chí
cụ thể. Song nhóm đã lựa chọn tiêu chí
chủ thể để đi sâu nghiên cứu tất cả các
dạng tranh chấp điển hình trên thực tế,

Kỷ yếu khoa học

bao gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư với nhau,
tranh chấp giữa Chủ đầu tư với chủ sở
hữu và người sử dụng; tranh chấp giữa
Chủ sở hữu với Ban quản trị và đơn vị

quản lý vận hành. Mỗi tranh chấp lại
có những đặc điểm riêng về chủ thể,
nội dung, quy mơ và tính chất của tranh
chấp,vì vậy hoạt động nhận diện và
giải quyết các tranh chấp muốn đạt
được hiệu quả thì trước hết cần phải bắt
nguồn từ việc hiểu từng tranh chấp cụ
thể. Nhóm nghiên cứu đã cung cấp các
kiến thức lý luận cơ bản nhằm giúp
người đọc nhận diện được các tranh
chấp điển hình về nhà chung cư. Đồng
thời đó cũng là nền tảng cho q trình
tìm hiểu các tranh chấp có thực trên địa
bàn Thành phố Hà Nội. Nhóm nghiên
cứu đã kết hợp nhiều phương pháp
nghiên cứu, từ phân tích và tổng hợp
tài liệu đến quan sát, so sánh và khảo
sát điều tra xã hội học để nhận diện về
từng tranh chấp cụ thể đã diễn ra ở các
chung cư trên địa bàn Thành phố Hà
Nội qua đó đánh giá về thực trạng giải
quyết các tranh chấp. Đồng thời tìm ra
những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
các tranh chấp. Nhóm nghiên cứu đã
tiến hành tìm hiểu các tranh chấp trên
thực tiễn dựa theo phân loại về chủ thể
của tranh chấp, bao gồm: Tranh chấp
giữa Chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư với nhau; tranh chấp giữa
Chủ sở hữu các căn hộ chung cư với

Chủ đầu tư; tranh chấp giữa Chủ sở
hữu các căn hộ với Ban quản trị và đơn
vị quản lý vận hành.
Thứ nhất, dựa trên cách phân loại tranh
chấp, nhóm tác giả tiến hành phân tích,
đánh giá thực trạng tranh chấp về nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà
Nội tại chương 2.
Thứ hai, từ những con số, sự kiện tranh
chấp, nhóm nghiên cứu tiến hành thâm
nhập thực tế, tiến hành phỏng vấn sâu
thu thập chứng cứ, ý kiến của chính

368


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

những cư dân nơi xảy ra tranh chấp để
biết được diễn biến tranh chấp, nguyên
nhân xảy ra tranh chấp, quá trình giải
quyết và kết quả giải quyết tranh chấp.
Thứ ba, nhóm tác giả bắt đầu phân tích
ngun nhân chủ quan, nguyên nhân
khách quan dẫn đến tranh chấp. Đánh
giá hoạt động nhận diện tranh chấp của
chủ thể giải quyết tranh chấp trong
từng loại tranh chấp cụ thể.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong q trình nghiên cứu, nhóm tác

giả sử dụng phương pháp luận của chủ
nghĩa Mác – Lênin, phương pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử để
nghiên cứu quy định pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể
trong quá trình sử dụng nhà chung cư
trong từng giai đoạn lịch sử và đặt vấn
đề nghiên cứu trong mối tương quan
với các ngành khoa học khác để nhìn
nhận. Bên cạnh đó, nhóm tác giả cịn
sử dụng phương pháp nghiên cứu,
phân tích tài liệu; phương pháp quan
sát; phương pháp so sánh, tổng hợp;
phương pháp thống kê; khảo sát điều
tra xã hội học... để nhận diện và giải
quyết các tranh chấp liên quan đến sử
dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội và rút ra các bài học kinh
nghiệm để tìm ra giải pháp tối ưu nhất.
Các phương pháp sẽ được trình bày rõ
hơn trong mỗi phần của bài nghiên cứu
để làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu.
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
Những tranh chấp liên tục xảy ra trong
thời gian gần đây trên địa bàn thành
phố Hà Nội và chưa có hướng giải
quyết thỏa đáng là một trong những
nguyên nhân làm giảm sự hấp dẫn của
chung cư và gián tiếp cản trở sự phát
triển của loại hình này trên địa bàn

thành phố. Trong đó những xung đột
trong quan hệ lợi ích là nguyên nhân
chính dẫn tới những tranh chấp này,

Kỷ yếu khoa học

xong không phải tất cả các vụ việc hay
địa bàn đều giống nhau. Các tranh chấp
hiện nay có xu hướng gia tăng khi q
trình đơ thị hóa tại Hà Nội ngày càng
phát triển, các chung cư liên tục được
xây dựng để đảm bảo nhu cầu nhà ở
của người dân. Trong thời gian qua, cư
dân tại các chung cư xảy ra tranh chấp
trên địa bàn thành phố Hà Nội đã chịu
rất nhiều bất lợi trong cuộc sống sinh
hoạt thường nhật. Việc giải quyết các
tranh chấp chưa được hiểu quả cũng
tạo tâm lí xấu cho cộng đồng khi nhìn
nhận về nhà chung cư. Người sử dụng
nhà chung cư hiện đang mong muốn
những quy định phù hợp của pháp luật
cũng như sự vào cuộc của các cơ quan
chức năng để giúp họ có một cuộc sống
ổn định, bảo vệ những lợi ích chính
đáng của họ. Cơng trình nghiên cứu
của nhóm tác giả đã tập trung phân tích
những tranh chấp trong quá trình sử
dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội. Từ đó tìm ra những thiếu

xót, ngun nhân để đề ra một số kiến
nghị, hướng giải quyết để bảo vệ quyền
lợi của các bên trong quá trình sử dụng
nhà chung cư.
Trong bài nghiên cứu, nhóm tác giả đã
chỉ ra một số các tranh chấp tiêu biểu
đã xảy ra trên địa bàn Thành phố Hà
Nội trong thời gian qua. Trong các
tranh chấp này, có những tranh chấp đã
được giải quyết, có những tranh chấp
chưa được giải quyết, cho nên tương lai
mối tiềm ẩn các tranh chấp vẫn có thể
xảy ra tại các khu chung cư. Vì vậy sau
khi nghiên cứu, nhóm đã đưa ra được
một số các nguyên nhân chính cũng
như một số giải pháp để cung cấp các
thơng tin cơ bản hỗ trợ q trình đánh
giá vấn đề và giải quyết các tranh chấp
xảy ra trong tương lai. Đặt trong bối
cảnh hiện nay, tình trạng này cần sớm
được giải quyết khi nước ta đã đặt mục
tiêu trở thành nước cơng nghiệp hóa –
hiện đại hóa vào năm 2020 với dân số

369


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

đơ thị chiếm 50%. Theo đó, nhu cầu về

căn hộ chung cư trong tương lai sẽ tăng
rất nhiều lần hiện nay, đặc biệt tại
Thành phố Hà Nội, dân số đô thị ngày
càng gia tăng, tỷ lệ nhập cư lớn, vì vậy
nhu cầu về nhà ở cũng là rất lớn. Vì
vậy, để bảo đảm quyền lợi của người
dân, cũng như tăng sức hút với thị
trường căn hộ chung cư, Nhà nước cần
nâng cao vai trị quản lý của mình và
bản thân các Chủ đầu tư bất động sản
cũng cần có những hành động tích cực

Kỷ yếu khoa học

hơn, để giải quyết các vấn đề mâu
thuẫn trong nội tại này.
KẾT LUẬN
Cơng trình nghiên cứu có sự đóng góp
lớn trong tiến trình xây dựng khung
pháp lý để bảo vệ quyền lợi của người
dân chung cư, là sự đóng góp vào việc
xây dựng Luật chung cư sau này. Với
ý nghĩa đó, kết quả của đề tài nếu được
áp dụng có quy hoạch, chiến lược sẽ
mang lại những tín hiệu khả quan.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
NGHỊ ĐỊNH SỐ 15/2014/NĐ-CP. Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi
hành Luật Hòa giải ở cơ sở.
NGHỊ ĐỊNH SỐ 43/2014/NĐ – CP. Quy định chi tiết thi hành một số điều của

Luật Đất đai.

370