một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố hà nội

Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Lời mở đầu
Đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao là xu thế tất yếu của các quốc
gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong sự nghiệp phát
triển kinh tế - văn hoá - xã hội của các quốc gia, các đô thị đóng vai trò nh
những hạt nhân quan trọng. Các hoạt động kinh tế, văn hoá chủ yếu của
quốc gia đã và sẽ diễn ra chủ yếu ở các đô thị. Nghiên cứu các vấn đề quản
lý kinh tế xã hội ở đô thị nớc ta là hết sức cần thiết cho trớc mắt cũng nh lâu
dài.
Trong số những vấn đề cần nghiên cứu về đô thị thì nghiên cứu về đất
đô thị có một ý nghĩa lớn lao. Bởi lẽ đất đô thị là đối tợng phân chia và giữ
vai trò quan trọng trong việc quyết định sự phân bố và định hớng phát triển
của tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội và môi trờng vùng đô thị.
Chính vì vậy trong bài viết đề án môn học em muốn chọn đề tài:
"Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa
bàn thành phố Hà Nội"
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
1
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Nội dung
Chơng I: Tổng quan về đất đô thị và quản lý đất đô thị
I. Đất đô thị
1. Khái niệm và phân loại đất đô thị
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố

dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai đô thị lại có giá trị to lớn hơn do chức năng và tính chất sử dụng nó.
Ngày nay trong cơ chế thị trờng việc khai thác đất đai càng có ý nghĩa quan
trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nhất là khu vực đất đai
đô thị.
Ngày 18/4/1992, Hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra
đời khẳng định Đất đai là tài sản của nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân. Nhà
nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Tổ chức và cá nhân đợc chuyển nh-
ợng quuyền sử dụng đất đai theo qui định của pháp luật.
Luật đất đai sửa đổi năm 1993, lần đầu tiên đã khẳng định tại Điều 11
ChơngI về phân loại đất, coi đất đô thị là một trong 6 loại đất đợc nhà nớc
quản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô
thị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng).
Trên phơng diện pháp luật: Đất đô thị là đất đợc các cấp có thẩm quuyền
phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.
Trên phơng diện chất lợng: Đất đô thị là đất có mạng lới cơ sở hạ tầng
đồng bộ hoặc đã có quy hoạch và đang dần dần từng bớc xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Trên phơng diện hành chính, đất đô thị chia ra: Đất nội thành, nội thị, thị
trấn, thị tứ.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị đợc phân thành các loại đất sau
đây:
Đất dành cho các công trình công cộng
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
2
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân

Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh
Đất ở
Đất chuyên dùng
Đất nông, lâm, ng nghiệp đô thị
Đất cha sử dụng đến
2. Đặc điểm của đất đô thị
2.1 Những đặc chng chung của đất đô thị
- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nớc. Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm
1992 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
qui hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
- Đất đô thị là t liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ:
diện tích có hạn, đất không di chuyển đợc, không thuần nhất về chức năng,
vị trí, không bị hao mòn. Đất thuộc sở hữu nhà nớc nhng vẫn đợc ngời sử
dụng mua bán trao đổi, chuyển nhợng và đó là một loại hàng hoá đặc biệt.
Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hàng hoá này rất cao. Vì vậy
đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia nói chung và mỗi thành phố
nói riêng.
- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị mỗi
lô đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tố chức năng của
các lô đất xung quanh. Giá trị của đất phụ thuộc chủ yêú vào chức năng
kinh tế và vị trí. Quy luật chung là đất ở trung tâm đô thị đắt hơn đất ở xa
trung tâm, đất có vị trí thuận lợi cho giao thông đi lại thì đắt hơn đất có vị
trí xa các trục giao thông, đất có thể sử dụng vào kinh doanh, thơng mại,
hay đặt các công sở thì đắt hơn đất chỉ có thể sử dụng vào việc để ở hay xây
dựng các nhà máy.Trên phơng diện toán học, giá của đất là một hàm số phụ
thuộc vào các biến số là đặc điểm của đất.
- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tợng cùng hởng lợi: chủ đất, chủ
cửa hàng
Ngô Thi Dơng Quý

lớp kt &
ql đô thị 43
3
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
- Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê duệt, phải tuân theo các quy định về bảo
vệ môi trờng, mỹ quan đô thị.
- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng cao
hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại gây tốn kém.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trng cơ bản phân biệt
giữa thành thị và nông thôn. Hệ thống này bao gồm: hệ thống giao thông,
hệ thống cấp nớc, hệ thống thoát nớc ma, nớc thải, hệ thống điện, hệ thống
thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và sử lý rác thải. Hệ thống cơ sở hạ
tầng kỹ thuật cao là điều kiện hết sức cần thiết ở đô thị. Theo luật đất đai
năm 1993, đất xây dựng phải có hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở mức có thể
chấp nhận đợc. Thực tế ở nớc ta có hai hệ thống phát triển đất và nhà ở: hệ
thống chính thức và hệ thống không chính thức. Hệ thống chính thức bắt
đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựng cấp thoát kỹ thuật, xây dựng
nhà ở và cuối cùng mới là con ngời đến tiếp nhận, sử dụng hoặc con ngời
đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây dựng cấp thoát kỹ thuật. Hệ thống
không chính thức là những xóm liều hoặc sự phân chia các lô đất dần
dần không có quy hoạch và con ngời chiếm những mảnh đất đó, họ xây
dựng nhà cửa và ở khi cha có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống hạ
tầng kỹ thuật cha hoàn chỉnh.
- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải theo quy định của
chính phủ, tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định. Chính phủ quy định
diện tích tối đa cho mỗi hộ tuỳ theo từng đô thị, từng khu vực.
2.2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác

quản lý sử dụng đất đô thị
a. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu
Việt Nam đợc xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới với khoảng 23%dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy
nhiên trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
4
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số
đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị
trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra sức ép
lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ
thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng
đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng
thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn:
giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và
nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn
trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở
nớc ta.
b. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đô thị ở nớc ta hiện đang sử dụng
phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai
các khu dân c với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thơng
mại , dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích
sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự
đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý

trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nớc ta hiện nay. Việc đan xen trên
cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hớng văn
minh, hiện đại.
c. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch
Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,
thêm vào đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình
trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi
cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo
quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều bất hợp
lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
5
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát
triển đô thị ở nớc ta trong thời gian tới nhiều ấn đề lớn cấp bách phải thực
hiện.
Trớc hết phải hình thành quy hoạch về định hớng phát triển tổng thể hệ
thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy
hoạch. Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đợc quy mô,
phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn
tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ
tinh.
Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của
các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian
và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt
động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hớng các hoạt động t nhân đi theo địng

hớng quy hoạch đã phê duyệt.Xúc tiến việc thực hiện các phơng án quy
hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý
việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ơng đến các thành
phố, các quận và cấp phờng.
3. Đánh giá đất đô thị
3.1 Giá đất và những nhân tố ảnh hởng đến giá đất
Giá cả của đất: đất đai đô thị thuộc sở hữu toàn dân song vẫn đợc
ngời ta mua bán, trao đổi. Trong thực tế, mọi ngời đều thừa nhận đất đai có
giá của nó. Thực chất giá cả của đất là những chi phí để có đợc quyền sử
dụng đất trong dài hạn. Nó không phải là những chi phí để mua, cải tạo
Các nhân tố ảnh hởng tới giá cả của đất
- Nhu cầu thị trờng về đất có ảnh hởng rất lớn đến giá cả của đất. Nhu cầu
của thị trờng do thu nhập quyết định. Thu nhập thay đổi làm cho cầu về đất
thay đổi theo thời gian và theo vùng. Ngời mua có nhu cầu riêng của mình,
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
6
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
ví dụ một lô đất gần nơi làm việc của họ thì họ có thể mua với giá cao hơn
và ngợc laị.
- Vị trí của lô đất trong thành phố : Khoảng cách từ lô đất đến trung tâm
thành phố, khoảng cách đến đờng giao thông, đến các trung tâm dịch vụ, th-
ơng mại, mật độ ngời qua lại, hớng nhà có thể xây dựng
- Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất : Mức hoàn thiện của đờng sá, điện nớc,
cống rãnh, trờng học, bệnh viện, tuyến giao thông công cộng
- Chức năng của lô đất và những lô đất xung quanh theo quy hoạch của

thành phố: Lô đất đợc sử dụng để ở, để kinh doanh theo quy hoạch.
- Nguồn thông tin mà hai bên mua bán có đợc : Biết thông tin về bên mua,
bên bán tức là biết về cung cầu trên thị trờng
- Tính chất hợp pháp quyền sử dụng : Trong khuôn khổ pháp lý, một lô
đất có giá cao khi nó đợc giao quyền sử dụng lâu dài biểu thị tính ổn định
của quy hoạch.
3.2 Đánh giá đất đô thị
a. Mục đích, yêu cầu đánh giá đất đô thị
Đất đai là một vật phẩm có giới hạn về diện tích nhng nhu cầu sử dụng
đất đai ngày một tăng lên. Quá trình phát triển xã hội đồng thời là quá trình
gia tăng của đô thị hoá với hai đặc trng chủ yếu là gia tăng về tỷ trọng dân
số đô thị và quy mô diện tích không gian bề mặt. Chính vì vậy, quá trình đô
thị hoá đồng thời là cuộc đấu tranh về sử dụng đất không chỉ trong nội bộ
các hoạt động kinh tê xã hội vùng đô thị mà còn là cuộc tranh dành về sử
dụng đất giữa đô thị với nông thôn, nông nghiệp và công nghiệp. Trong nền
kinh tế thị trờng, sự thắng lợi trong mọi cuộc cạnh tranh bao giờ cũng thuộc
về hoạt động mang lại hiệu quả hơn trội. Chính vì vậy, đánh giá đất đai là
một đòi hỏi tất yếu và làm cơ sở cho công tác quản lý phân chia sử dụng đất
đai có hiệu quả.
Mục đích việc đánh giá đất đô thị là nhằm :
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
7
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
- Làm cơ sở cho việc quy hoạch, phân chia đất đai cho các mục đích sử
dụng và sự phát triển đô thị trong chiến lợc phát triển lâu dài, đồng thời là
cơ sở của kế hoạch sử dụng đất đô thị trong từng thời kỳ và hàng năm.

- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền sử dụng đất cho các cơ
quan, cá nhân trong việc sử dụng đất đô thị theo đúng mục đích sử dụng
quy định, đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất cho các hoạt động
sử dụng mặt bằng.
- Là cơ sở kinh tế giúp cho việc quản lý sử dụng đất đô thị một cách có
hiệu quả nhất.
b. Các phơng pháp đánh giá
Phơng pháp đánh giá trực tiếp : Là phơng pháp đơn giản
dựa trên cơ sở phân tích so sánh lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh
đã đợc mua bán trao đổi. Phơng pháp trực tiếp mang nhiều tính chủ quan
của các bên mua và bán, nó phụ thuộc nhiều vào những thông tin mà hai
bên có đợc về thị trờng đất của khu vực.
Phơng pháp thu nhập hoặc đầu t : Giá thị trờng thực tế của
đất là tổng giá trị của các luồng thu nhập từ đất trong tơng lai đợc hiện tại
hoá. Giả sử trong thời hạn n năm, tỷ suất lợi tức thị trờng là i, luồng thu
nhập do một lô đất mang lại là R đ/năm, giá trị hiện tại của lô đất sễ đợc
xác định theo công thức :
PV =

+
t
i
R
)1(

Trong đó t(1,n) là số năm cho thuê (bán). Khi n=1 có nghĩa là ngời chủ
đất chỉ bán quyền sử dụng đất trong vòng 1năm mà thôi. Nếu nh lô đất đợc
bán vĩnh viễn thì giá trị hiện tại của lô đất đợc tính theo công thức đơn giản
là PV = R/i. Trong thực tế tính toán, khi số năm cho thuê trên 100 năm thì
giá trị của đất tính theo hai công thức xấp xỉ bằng nhau. Trên phơng diện

Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
8
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
đầu t, giá trị PV chính là số tiền đầu t để hàng năm ta có khoản thu nhập là
R.
Tuy nhiên, khoản thu nhập cần đợc xem xét ở hai góc độ : thu nhập trớc
thuế (thu nhập thô) và thu nhập sau thuế (thu nhập thuần hay thu nhập
ròng). Ngời chủ tài sản sau khi nhận các khoản thu nhập từ đất phải đóng
thuế đất; phần còn lại đợc gọi là thu nhập thuần hay thu nhập ròng về đất.
Khi đó :

PV =

=

t
i
TR
)1(


Trong đó T là thuế suất hàng năm mà ngời chủ phải nộp. Trong thực tế,
chính sách thuế hàng năm thờng hay thay đổi nên khi tính PV cần xem xét
thuế nh một đaị lợng bình quân trong dài hạn.
Phơng pháp trừ dần : Là phơng pháp áp dụng cho các lô đất đã
xây dựng các công trình trên đó. Giá đất bằng tổng giá trị nhà và đất trừ đi

các yếu tố giá trị nhà cửa, cây cối và các khoản lệ phí, chi phí có liên quan
nh lãi suất ngân hàng, lệ phí xây dựng
Phơng pháp thay thế : Xác định giá đất bằng cách giả định nó
nh là lô đất ở nơi khác nhng có các yếu tố tơng đơng, áp dụng trong trờng
hợp không có các thông tin về giá đất ở xung quanh, không xác định rõ
luồng thu nhập mà lô đất có thể mang lại.
II. Quản lý sử dụng đất đô thị
1. Các khía cạnh quản lý sử dụng đất đô thị
1.1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính
Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực
hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt công tác này giúp cho
ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
9
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồ
hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và
tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc
giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về
hình dáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất.
Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi
điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị
a. Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng

đô thị, các điểm dân c kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều
lĩnh vực khoa học nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản
xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân,
tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trờng
sống đô thị.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị, đòi hỏi
sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày
càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngời ngày càng tăng cao và liên
tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hớng của con
ngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trờng tự nhiên và
nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu
của con ngời. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc 3 mục tiêu sau đây :
- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình
sản xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động
và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ngời.
- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên, khai thác
và bảo vệ tài nguyên môi trờng.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
10
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu :
xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và
quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định
hớng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị
xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạch

chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đ-
ờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm các khu ở, sản
xuất nghỉ ngơi và giải trí của đô thị.
b. Lập kế hoạch sử dụng đất
Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các
nhóm chính sau đây :
- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất để xây
dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất,
hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt
động sản xuất và đi lại của ngời lao động.
Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch
vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí.
Đất các khu ở : Bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ
(thờng gọi là các khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất ở dùng để
xây dựng nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể
thao và giao thông phục vụ cho khu ở.
Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử
dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa
học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp.
- Đất khu trung tâm đô thị : Bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm
phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây
dựng các công trình hành chính chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật
chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch và các công trình giao
thông.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
11
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng

Ngân
Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà
ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sản xuất không độc
hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.
- Đất cây xanh thể dục thể thao : Bao gồm đất vờn hoa, công viên các bờ
sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng cây, ơm cây) và
đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục,thể thao đô thị.
Có thể bố trí trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao các công trình dịch
vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dỡng, khu cắm lều trại nghỉ mát, các cơ sở
sản xuất nông, lâm, ng nghiệp đô thị.
- Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, đờng khu
vực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe
và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất giao
thông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờng cấp
thoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin
Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc
quản lỷ trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân
đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nớc.
1.3 Giao đất, cho thuê đất
a. Giao đất
Nhà nớc chủ chơng giao đất lâu dài và ổn định cho các hộ gia đình và
cho các tổ chức kinh tế. Việc giao đất phải đợc thực hiện trên cơ sở hiệu
quả kinh tế; đảm bảo công bằng bình đẳng trong quan hệ đất đai; mọi lô đất
trong thành phố đều đợc quy hoạch, xác định chức năng, mục đích sử dụng.
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị có thể lập hồ sơ xin
giao đất để sử dụng vào mục đích đã đợc phê duyệt.
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị do uỷ ban nhân dân
thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổ chức thực
hiện, bắt đầu là việc giải phóng mặt bằng và hớng dẫn đền bù các thiệt hại
khi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý.

Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
12
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao
đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự
biến động của quỹ đất đô thị. Việc giao nhận đất tại hiện trờng chỉ đợc thực
hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền
sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng
quy định của pháp luật.
Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại uỷ ban
nhân dân phờng, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận
đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đa vào sử
dụng. Trong trờng hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì ngời đợc giao
đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết.
Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu
t xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong
thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không đợc cơ quan có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao
đất không còn hiệu lực.
b. Thuê đất
Các tổ chức và cá nhân không đợc giao đất hoặc không có quỹ đất xin
giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện đợc giao đất thì có thể
thuê đất để thực hiện các hoạt động của mình. Nhà nớc cho các tổ chức,
cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây :
- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình
trong đô thị.

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi.
- Tổ chức các hoạt động xã hội nh cắm trại, hội chợ, lễ hội.
- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triển sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.
Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các
mục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
13
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình
cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định. Sau khi có quyết định cho thuê
đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê
đất.
Ngời thuê đất có nghĩa vụ : Sử dụng đất đúng mục đích; nộp tiền thuê
đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật; thực hiện đúng hợp
đồng thuê đất.
Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngời thuê đất
phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đợc làm h hỏng công
trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy định
riêng của nhà nớc.
c. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền lựa
chọn chủ đầu t là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao
quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu thầu công khai,
nhằm mục đích huy động.

1.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị
a. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký
việc sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai
không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt
buộc đối với ngời sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan
nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý
đồng thời thờng xuyên theo dõi quản lý sử dụng đất đai theo đúng mục
đích.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
14
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
b. Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời đang sử dụng đất
đô thị
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời đang sử dụng hợp pháp đất đai tại
các đô thị song cha có đủ các giáy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp
đó. Chính vì vậy để tăng cờng quản lý đất đô thị cần phải tổ chức xét cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiện hành.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ
quan quản lý nhà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực
hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ
về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
1.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất đô thị đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng

đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuân
theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình thờng,
tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là nền kinh tế thị trờng. Vì
vậy công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật đợc các
biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của ng-
ời chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác quản lý đất đai
đợc kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử
dụng đất sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhợng
quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm
lời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động
buôn bán kinh doanh đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự thì chuyển quyền sử
dụng đất gồm 5 hình thức : Chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
15
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
a. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuiyển quyền sử dụng đất
phải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Đối
với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục
tại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc
chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ ban nhân
dân thành phố trực thuộc trung ơng.
Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thực hiện

thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập
thành văn bản có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừa kế).
b. Những điều kiện đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị
Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử
dụng đất. Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều
kiện sau đây :
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyển quyền sử
dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại.
- Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có
quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị
a. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị
Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc có quyền
thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện
đang nằm trong vùng quuy hoạch xây dựng phát triển đô thị.
Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công
cộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
16
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
theo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải có quyết định
thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.

Trớc khi thu hồi đất cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thông báo cho
ngời đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phơng
án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất.
Ngời đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiên chỉnh quyết
định thu hồi đất của Nhà nớc. Trong trờng hợp ngời có đất cố tình không
chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thì bị
cỡng chế ra khỏi khu đất đó.
Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình
công cộng, uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện
phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện
sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất bị thu hồi.
Đối với các trờng hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhợng thừa
kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phòng mặt bằng do hai
bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nớc. Nhà
nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp
luật.
b. Đền bù thu hồi đất đô thị
Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức
kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà
tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nớc.
Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợc hởng
tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ
cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới :
+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nớc,
hoặc đất đấu thầu.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43

17
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lợng vũ trang
nhân dân, các tổ chức kinh tế của nhà nớc đợc giao đất mà đợc miễn phí
không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nớc.
Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đất thì
không đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải
toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc.
Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích
nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất có cùng mục
đích sử dụng để thay thế. Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bù bằng đất
hoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền
theo giá đất bị thu hồi do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá
đất do Chính phủ quy định.
Đối với trờng hợp đất ở đô thị khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bù chủ
yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền.
Việc đền bù thiệt hại về tài sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, công trình
ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của công trình
đó. Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có
tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng ngôi nhà đã phá vỡ thì hộ gia đình đợc đền
bù thêm không vợt quá giá xây dựng mới.
1.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và
xử lý các vi phạm về đất đô thị
a. Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những
mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất
đai thờng xẩy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng
- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhợng,
chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất)
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
18
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất
- Tranh chấp về bồi thờng thiệt hại về đất
- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất
- Tranh chấp về lối đi
- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (nh không cho đào
rãnh qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản
liền kề )
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai
b. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân và Toà
án nhân dân các cấp.
- Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền. Cụ thể:
+ Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết
các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình
với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải quyết các
tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân
nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc Trung ơng.

- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của uỷ ban nhân dân đã
giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính
Nhà nớc cấp trên. Quyết định của cơ quan Nhà nớc cấp trên trực tiếp có
hiệu lực thi hành.
. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân
dân
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời
sử dụng đất có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và
tranh chấp gắn liền với việc sử dụng đất đó.
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
19
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theo các
thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành.
2. Các cấp có thẩm quyền quản lý đất đai
Cấp trung ơng : Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng)
có chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi cả
nớc và chịu trách nhiệm trớc Thủ tớng Chính phủ.
Cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng : Sở Địa chính (nay là Sở Tài
nguyên Môi trờng và Nhà đất) là cơ quan chuyên môn giúp UBND tỉnh,
thành phố thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản đồ
ở địa phơng, chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn, kiểm tra của Tổng cục địa chính về
chuyên môn và nghiệp vụ.
Cấp thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã : Phòng Địa chính là tổ chức chuyên
môn giúp UBND quận, huyện, thị xã thực hiện các chức năng quản lý Nhà
nớc về đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi của địa phơng. Phòng địa

chính chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn thực hiện, kiểm tra của Sở Địa chính về
chuyên môn và nghiệp vụ.
Cấp xã, phờng, thị trấn : cán bộ địa chính là bộ phận giúp cho UBND xã,
phờng, thị trấn thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạc bản
đồ trên phạm vi xã, phờng, thị trấn; đồng thời chịu sự hớng dẫn, chỉ đạo của
Sở Địa chính.
Chơng II: Thực trạng và kết quả của công tác quản
lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà
Nội những năm qua
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
20
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
I. Biến động đất đai và tình hình sử dụng đất của Hà Nội giai
đoạn 1990-2000
Tính đến tháng 12/2000, thành phố Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên
là 92.097 ha, trong đó tổng diện tích các quận nội thành là 8430 ha và các
huyện ngoại thành là 83667 ha.
Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990-2000, cơ
cấu đất đai có nhiều thay đổi : diện tích đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp
giảm tơng ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng lên tơng
ứng là 0,07% và 2,07%, đất cha sử dụng giảm 1,89%.
Bảng 1 dới đây cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển
đô thị ở Hà Nội:
Sự biến động đất đai ở khu vực nội thành
Có thể nói rằng cùng với việc phát triển kinh tế xã hội thì quá trình đô
thị hoá ở Hà Nội trong những năm vừa qua đã diễn ra rất mạnh mẽ. Năm

1995 toàn thành phố mới chỉ có 4 quận nội thành là : Hoàn Kiếm, Ba Đình,
Hai Bà Trng và Đống Đa thì đến năm 2000 đã lên tới 7 quận , bao gồm 4
quận cũ và 3 quận mới thành lập là Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ.
Năm 1995 diện tích của 4 quận nội thành là 4968 ha thì đến năm 2000
(gồm 7 quận) tăng thêm 3462 ha.

Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
21
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Bảng 1: Tình hình sử dụng đất và biến động đất đai
giai đoạn 1990-2000 ở thành phố Hà Nội
Nguồn:Quy hoạch phát triển kinh tếxã hội Hà Nội đến năm
2010


Sự biến động đất đai ở khu vực ngoại thành
Năm 2000, khu vực ngoại thành Hà Nội gồm 5 huyện với 118 xã và 8 thị
trấn, tổng diện tích đất đai là 83667 ha, chiếm 90,85% tổng diện tích đất tự
nhiên của toàn thành phố; năm 1995 là 86839 ha, chiếm 94,58%. Bảng 2
thể hiện sự biến động các loại đất thuộc các huyện ngoại thành:
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
Loại đất
Tình hình sử dụng
Biến động tăng (+) giảm (-)

1990 1995 2000
Năm1995
so với
năm1990
Năm2000
so với
năm1995
Năm2000
so với
năm1990
Tổng diện
tích
đất tự
nhiên
(ha)
92058 91807 92097 -251 +290 +39
I-Đất nông
nghiệp(%)
48,24 47,78 47,36 -0,46 -0,42 -0,88
II-Đất lâm
nghiệp(%)
7,37 7,32 7,28 -0,05 -0,04 -0,09
III-Đất
chuyên
dùng(%)
22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07
IV-Đất ở(%) 10,10 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07
V-Đất cha sử
dụng(%)
12,25 11,33 10,36 -0,92 -0,97 -1,89

22
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Bảng 2: Tình hình biến động đất đai ở khu vực
ngoại thành Hà Nội
Đơn vị: ha
Năm
Các loại đất
Huyện
Tổng
diện
tích đất
Đất
nông
nghiệp
Đất
lâm
nghiệp
Đất
chuyên
dùng
Đất ở Đất cha
sử
dụng
Đô
thị
Nông
thôn
1991

Từ Liêm 10970 5328 - - - - -
Gia Lâm 17570 9371 - - - - -
ĐôngAnh 18420 10161 - - - - -
Sóc Sơn 31330 12999 - - - - -
ThanhTrì 9990 5637 - - - - -
Tổng 88280 43495
1995
Từ Liêm 10746 5552 20 2316 145 1283 1430
Gia Lâm 17251 9159 44 3942 191 1545 2370
ĐôngAnh 18202 9989 6 3482 103 1972 2650
Sóc Sơn 30651 12964 6647 5273 26 3089 2652
ThanhTrì 9989 5622 - 2082 38 1192 1055
Tổng 86839 43286 6717 16015 503 9081 10157
2000
Từ Liêm 7532 4290 16 1497 49 931 749
Gia Lâm 17432 9145 59 4172 213 1570 2273
ĐôngAnh 18230 10015 5 3741 109 1941 2419
Sóc Sơn 30651 13156 6045 5483 27 3142 2798
ThanhTrì 9822 5190 - 2377 32 1233 990
Tổng 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229
Nguồn:Định hớng sử dụng đất đai thành phố Hà Nội đến năm 2010 thuộc
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời kỳ đến năm 2010
Số liệu bảng trên cho thấy sự biến động đất đai trong những năm qua
(1991-2000) tơng đối lớn và không đồng đều.
+ Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991-2000. Năm 2000 giảm 4613 ha so
với năm 1991. Trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000. Năm 2000
giảm 3172 ha so với năm 1995. Riêng huyện Từ Liêm, thời kỳ 1995-2000
giảm rất mạnh, giảm 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với năm
1991. Nguyên nhân là do cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây
Hồ, huyện Từ Liêm có 5 xã bị cắt chuyển sang (xã Phú Thợng, Quảng An,

Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
23
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Nhật Tân, Xuân La, và Tứ Liên) và đến năm 1997 quận Thanh Xuân và Cầu
Giấy ra đời, kết quả là 8 xã của huyện đợc chuyển sang (Nhân Chính,
Nghĩa Đô, Trung Hoà, Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Dịch Vọng, Mai Dịch và Yên
Hoà). Ngoài nguyên nhân do cắt chuyển các xã còn có nguyên nhân khác
nh giải quyết tranh chấp địa giới hành chính các cấp theo chỉ thị 364/CT
ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng.
+ Đất nông nghiệp : nhìn chung giai đoạn 1991-2000 đất nông nghiệp
giảm. Năm 1995 giảm 208 ha so với năm 1991 nhng đến năm 2000 thì đất
nông nghiệp giảm rất mạnh (giảm 1490 ha) so với năm 1995. Nguyên nhân
chủ yếu là do 13 xã của Từ Liêm cắt chuyển sang 3 quận mới, trong đó
quận Cầu Giấy là 7 xã, quận Tây Hồ là 5 xã và quận Thanh Xuân là 1 xã.
+ Đất lâm nghiệp : biến động không đáng kể từ năm 1995-2000. Huyện
Sóc Sơn: đất lâm nghiệp giảm mạnh (năm 2000 giảm 602 ha so với
năm1995). Nguyên nhân chính là do lấy đất mở đờng giao thông và xây
dựng.
+ Đất chuyên dùng : từ năm 1995 đến năm 2000, diện tích đất chuyên
dùng của các huyện có tiến độ tăng lên tơng đối đều, nguyên nhân chủ yếu
là do đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi tăng lên.
+ Đất ở : nhìn chung đất ở cũng tăng lên qua các năm, đặc biệt là từ năm
1995-2000 do tác động của quá trình phát triển đô thị. Nguyên nhân cơ bản
là do sự chuyển đổi từ đất canh tác sang đất ở, do xây dựng các khu đô thị
mới, do lấn chiếm.
Riêng huyện Từ Liêm, đất ở năm 2000 giảm đi 448 ha so với năm 1995.

Nguyên nhân là do nhiều xã của Từ Liêm chuyển sang các quận mới.
+ Đất cha sử dụng : Tổng diện tích đất cha sử dụng ngày càng giảm so
với năm 1990. Năm 2000 so với năm1995, đất cha sử dụng của các huyện
đều giảm, trong đó huyện Từ Liêm giảm mạnh nhất, giảm 681 ha (47,3%).
Nguyên nhân là do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để xây dựng và phát
triển đô thị.
Nhận xét
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
24
Đề án Quản Lý Đô Thị gvhd: Thạc sĩ
Trần Thị Dơng
Ngân
Để phát triển kinh tế xã hội của đất nớc nói chung cũng nh của thủ đô Hà
Nội nói riêng, việc phát triển đô thị là điều tất yếu phải xảy ra. Trong quá
trình phát triển đó, việc lấy đất để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các khu công
nghiệp và dịch vụ đã và đang ảnh h ởng lớn đến việc sử dụng đất đai, đặc
biệt là đối với vùng ngoại thành Hà Nội. Quá trình đô thị hoá đã ảnh hởng
tích cực lẫn cả tiêu cực đến việc sử dụng bất động sản của thành phố nh
sau :
ảnh hởng tích cực:
Quá trình đô thị hoá đã làm mất đi một khối lợng đất nông nghiệp đáng
kể nhng mục tiêu sử dụng rất đúng hớng và có hiệu quả: đất nông nghiệp đã
đợc chuyển thành những vùng đất xây dựng các khu công nghiệp, hạ tầng
kỹ thuật, dịch vụ nhằm phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và tăng thu
nhập cho một bộ phận dân c.
Việc phát triển đô thị cũng đã khai thác triệt để đợc những loại đất cha sử
dụng nh đất đồi núi, đất bằng cha sử dụng hay đất có mặt nớc cha sử dụng.
Toàn thành phố năm 2000 diện tích đồi núi cha sử dụng giảm 135,81 ha

(trong đó chủ yếu chuyển sang đất nông nghiệp là 72,79 ha và chuyển sang
đất an ninh quốc phòng là 30,94 ha), ở khu vực ngoại thành, diện tích đất
cha sử dụng giảm đi 928 ha so với năm 1995. Đặc biệt là huyện Từ Liêm,
nơi có tốc độ đô thị hoá lớn nhất trong 5 huyện ngoại thành có diện tích đất
cha sử dụng giảm đi 681 ha, sau đó đến huyện Đông Anh 231 ha, Gia Lâm
97 ha
Ngô Thi Dơng Quý
lớp kt &
ql đô thị 43
25