Tài liệu Đề tài "Cơ hội thị trường năm 2010 Nhìn nhận của CBRE " doc

Cơ hộithị trường năm 2010
Nhìn nhậncủa CBRE
Trình bày:
Marc Townsend Lê Minh Dũng
Tổng Giám đốcGiámđốc
Thứ tư 25/11/2009
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
2
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Nộidung
 Thị trường Đầutư Việt Nam và thế giới
 Thị trường Nhà ở: Động lựcvàXuhướng
– Thị trường thứ cấp–Nhu cầuthực
– Điềukhoản thanh toán - Thị trường mụctiêu
 Cơ sở hạ tầng - Đầutư quỹđất
 Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second home
 Thị trường Bán lẻ và WTO
 Thị trường Khách sạn-thị trường nội địa
 Giấyphépđầutư –linhhoạt để giảmrủiro
 Dịch vụ Tư vấn& Nhàthầu chuyên nghiệp
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
3
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chỉ số
14.500
15.000
15.500
16.000
16.500
17.000
17.500

18.000
18.500
19.000
19.500
Jan Feb Mar Apr M ay Jun Jul Aug Sep Oc t Nov Dec
2007 2008 2009
Tỷ giá VND/USD liên ngân hàng
Giá vàng (USD/ounce)
Giá vàng (Đồng/Lượng)
 Tỷ giá bình quân liên ngân hàng tăng 5% (lên
17.961 VND/USD), thu hẹpbiênđộ tỷ giá từ +/-
5% xuống còn +/-3%
 Giá vàng thế giớităng 42% trong năm nay, tăng
15% chỉ trong 2 tháng vừa qua
– Giá vàng ViệtNam tăng 28% trong 2 tháng
vừa qua
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
4
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chỉ số
 Lãi suấtcơ bảntừ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắtchặttíndụng
 HOSE tăng 260% từđáy (24/2-22/10) nhưng trong 33 ngày qua đãgiảm 20% (22/10-25/11)
trước các lo ngạivề lạm phát, thắtchặttíndụng, và các biến động khó lường củathị
trường
Thị trường chứng khoán
LÃI SUẤT - NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%

8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
16.00%
05/07
07/07
09/07
11/07
01/08
03/08
05/08
07/08
09/08
11/08
12/08
01/09
03/09
05/09
07/09
09/09
11/09
Lãi suất cơ bản Lãi suất chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
5
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường đầutư trên thế giới
 Suy giảm cùng lúc nhưng hồiphục không đồng thời
– Thị trường Châu Á và Mỹ Latin tiên phong trong quá trình hồiphục
 Các nhà đầutư trên thế giới đangtíchcực mua vào những BĐS

có khả năng giảmrủirodanhmục đầutư
– Thị trường đầutưđã qua thời điểmkhókhănvàbắt đầuphụchồi
– Trong Quý 3, tổng giá trịđầutư tại Châu Á tăng 25% so vớiquýtrước,
20% trong sốđólàđầutư nước ngoài (tăng từ mứcdưới9% tạithời
điểm đầunăm)
 Mặcdùcósự gia tăng trong hoạt động đầutư, chỉ số giá thuê
văn phòng toàn cầucủa CBRE vẫngiảm2% so vớiquýtrước
– Điểm đáy dường nhưđãxuấthiệnnhưng chưarõnét
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
6
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chủđầutư Việt Nam chiếm ưuthế
 Các công ty, quỹ, các doanh nghiệpvừavànhỏ, doanh nghiệptư nhân, hộ gia đình Việt
Nam sẽ xây dựng và phát triểnViệtNam
 Chấtlượng, năng suấtvàhiệuquả hoạt động đang được nhanh chóng cảithiện
 Năng lực tài chính đang được nâng cao
– mua lạidự án/đấtdự án từ các nhà đầutư nước ngoài
– Vincom phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếuchuyển đổiquốctế trênsàngiaodịch chứng
khoán Singapore (lần đầu tiên doanh nghiệpViệt Nam phát hành trái phiếu trên thị trường vốnquốctế)
 Các dự án lớnnhấtthuộcvề các chủđầutư trong nước: PetroVietnam, Bitexco, Vincom,
EVN, M+C, Vinaconex
 Lợithế của các chủđầutư ViệtNam lớn: Hệ thống phân phối, Quy trình cấp phép, Hiểu
biếtthị trường và Xây dựng
 Vai trò của các doanh nghiệpnước ngoài
– Nguồntàichính
– Tư vấn
– Vận hành
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
7
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009

Cơ sở hạ tầng
– Các dự án cầu đường & giao
thông sẽ góp phầnlàmtăng giá
trị BĐS các vùng ven và giảmáp
lựctại các quậntrungtâm
– Hà Đông hưởng nhiềulợi ích từ
dự án đường Lê VănLương kéo
dài và tuyến đường sắt đôthị Cát
Linh - Hà Đông
– Dự án đường Vành đai 3 hoàn
thiệnsẽ thay đổidiệnmạocác
quậnphíaNam vàquận Long
Biên.
– Các đôthị vệ tinh góp phầnlàm
giảmápl
ựcnội đôHàNội, đặc
biệtlàáplực di dân đôthị
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
8
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Đầutư Quỹđất
 Ởđâu? Định hướng bởi các dự án phát triểnhạ tầng tại các khu vực ngoài trung tâm
(Từ Liêm, QuốcOai, HàĐông, v.v…)
 Lựachọnthaythế: Khu vực phía đông & đông bắc sông Hồng chưathựcsự sôi
động do:
– Giao thông qua sông còn hạnchế
– Số lượng các dự án thương mạichưa nhiều, mật độ dân cư thấphơn
– Quan niệmcũ về việcsinhsống ở bên kia sông Hồng
 Điềugìđang thay đổi? Vì sao đây là khu vựccónhiềutriểnvọng?
– Cảithiệncơ sở hạ tầng, làm tăng khả năng kếtnốitớikhuvực phát triểncôngnghiệptrọng tâm

củamiềnBắc
– 2 cây cầulớnmới được hoàn thiện qua sông Hồng giúp cảithiện giao thông giữa2 bờ sông và
tạothuậnlợi cho nhiềudự án. Đường vành đai 3 góp phầngiảmthờigianđilạitớikhuvực
Phạm Hùng
– Quan niệmcũ v
ẫn còn, nhưng người tiêu dùng luôn quan tâm tớigiácả. Các sảnphẩmchất
lượng cao vớigiáhợplýhơnso vớicácdự án ở Hà Tây sẽ thu hút đượcnhiềungườimua
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
9
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Giá đấtdự án
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
10
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Nhà ở
 Giải phóng mặtbằng và quy trình phê duyệt còn gây nhiềuáplựcchoquỹđấtsạch dành cho
phát triển
 Nghịđịnh 69/2009/NĐ-CP tuy làm tăng chi phí giải phóng mặtbằng cho chủđầutư, nhưng
thờigiangiải phóng mặtbằng có thể sẽđược rút ngắn
 Thông tư số 03/2009/TT-BKH đượckỳ vọng sẽ giúp làm tăng tính minh bạch thông qua đấu
giá đấtvàcảithiệnqui trìnhpháttriểndự án ở ngoài khu vực trung tâm
– ĐấugiáđấttạiTPHCM nămvừ
a qua không có nhiều thành công, điềunàysắptớicóđược
cảithiện?
SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐƯỢC CHÀO BÁN
7.9574.0119.8275.0303.2855.781
Tổng
2.3594385.5245166501.280Bình dân
2.4271.1582.2083.7961.6993.375
Trung

cấp
2.4831.2042.095240308950Cao cấp
6881.2110478628176
Hạng
sang
2009 YTD20082007200620052004Hạng
2.2738.00036.000Hanoi
3.5046.20043.000HCMC
6.520 *18.000-Singapore
3.200 *3.912-Bangkok
2 tháng
vừa
qua
2009
5 năm
vừa
qua
Thành phố
Nguồn: CB Richard Ellis
* : Số liệu Q3/2009
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
11
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Nhà ở sôi động
 Nhu cầuphụchồimạnh mẽ.
 Thị trường sôi động, cung đang bắtkịpcầu
 Các dự án có mứcgiáhợplýsẽđượcngười mua có nhu cầuthực mong đợi
$5,000 2.550-2.800n/a207390Indochina Land HoldingsIndochina Plaza HanoiCầuGiấy21/11/2009
n/a
2.090-2.225 (bao

gồmnộithất)70%153153Tập đoàn Hòa BìnhHoa Binh Green ApartmentBa Đình18/11/2009
50 triệuVND730-1.090100%4002.704Tập đoàn Nam CườngLe Van Luong ResidentialsHà Đông14/11/2009
$5,000 2.500-2.70090%183390Indochina Land HoldingsIndochina Plaza HanoiCầuGiấy07/11/2009
50 triệuVND1.600-1.900100%2001.478CapitaLand-Hoàng ThànhMulberry LaneHà Đông07/11/2009
$10,000 2.450-2.82050%200918
Công ty TNHH Keangnam
EnterprisesKeangnam Hanoi LandmarkCầuGiấy05/11/2009
50 triệuVND730-1.090100%3002.704
Tập đoàn Nam CườngLe Van Luong ResidentialsHà Đông03/11/2009
50 triệuVND1.350-1.500100%3301.478CapitaLand-Hoàng ThànhMulberry LaneHà Đông11/10/2009
n/a950-1.050n/a300300
Cty CP Đầutư Tài chính Ninh
BắcFLC Landmark TowerTừ Liêm10/2009
Đã bánChào bánTổng số Đặtcọc
Giá bán
(US$/m
2
) chưa bao
gồm VAT
Số lượng cănhộ
ChủđầutưTên dự ánQuậnNgày
2.27310.515TỔNG SỐ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
12
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở
 Vẫncònthiếutínhminhbạch
 Thị trường thứ cấpphảnánhtốthơn nhu cầuthực
 Tiến độ thanh toán & Thị trường mụctiêu(ngườimuathực& giới đầucơ)
 Nhận định triểnvọng

– Giới đầucơ vẫngiữ vai trò nhất định: các dự án đầutư gồmnhiềugiaiđoạn(VD
khu đôthị) cầncómộtcộng đồng dân cư trong những giai đoạn đầutiên(người ở,
trường học, các tiện ích công cộng)
– Các công trình hoàn thiệnnhưng không có người ở sẽ gặpkhókhăntrongviệc
chào bán các giai đoạntiếp theo
– Các công trình đãcóngười ở vẫncóth
ể tiếptục chào bán trong các giai đoạnsau
ngay cả khi thị trường đixuống
– Đadạng hóa cấp độ sảnphẩm cho nhiều đốitượng khách hàng
– Khuyến khích các nhà đầutư thứ phát cam kếttiến độ & chấtlượng hoàn thiện
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
13
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở
 Làm thế nào để thành công
trong thị trường cạnh tranh
ngày càng khốcliệt?
– Hiểurõthị trường mục tiêu, các
dự án cạnh tranh
– Sử dụng tư vấnkếthợpvớicác
đối tác nhằm nâng cao chất
lượng, hình ảnh và hoạt động
củadự án
– Ngoài yếutố vị trí, thiếtkế và
chấtlượng sẽ là những yếutố
then chốttạo nên sự khác biệt
củadự án
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
14
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009

Thị trường nhà ở
 Các kế hoạch marketing và bán hàng khác nhau tùy thị trường mục tiêu. Cầncóđịnh vị thị
trường rõ ràng về thương hiệuvàhìnhảnh dự án
 Thành công củadự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu
và danh tiếng củachủđầutư
Dự án cao cấp
Dự án bình dân
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
15
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Marketing điệntử –Hiệuquả và Tiếtkiệm
 Dành thời gian và tài chính để tạo các trang web chấtlượng cao vớitínhnăng tìm
kiếmtối ưu (search engine optimized - SEO)
– Internet hiện nay là công cụ tìm kiếm thông tin bất động sản chính
– Website là môi trường tương tác thụđộng, cần có thêm nhiều tính năng
– Nghiên cứu
– Tin tức
– Các tài liệuhỗ trợ
 Kênh tiếpcậntớimộtkhốilượng khách hàng mụctiêulớnvới chi phí duy trì thấp,
tiếtkiệm nhân lực
 Các vấn đề chính:
– Giao diệncần được liên tụclàmmới
– Thời gian và chi phí đầutư ban đầuchoviệcxâydụng trang web - tư vấn công nghệ IT, thiết
kế web, quảntrị mạng
– Thường không phảilàthế mạnh chính củachủđầutư
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
16
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng
(Second Home Market)

 Nhân tố thành công củathị trường nhà
ở nghỉ dưỡng?
– Thương hiệucaocấp–Têntuổiquốctế
– Giá hợplýnhờ giá đất và chi phí đềnbù
thấp
– Ý tưởng mới, kỳ vọng khả năng sinh lời
từ BĐS (tăng giá bán / cho thuê)
– Giao thông thuậntiện, hệ thống cơ sở
hạ tầng tốt, khu vựcnổitiếng (VD bờ
biển ĐàNẵng)
 Hồ sơ khách hàng:
– 60% ngườimuatừ Hà Nội
– 30% từ TPHCM
– 10% Việtkiều/ ngườinước ngoài
 Khu vựchấpdẫn: ĐàNẵng, Nha Trang
– Thị trường cho các dự án nhà ở nghỉ
dưỡng không nằm ven biển(HàTây,
Vĩnh Phúc, Hòa Bình, ĐàLạt) cũng có
rất nhiềutiềmnăng
HYATT REGENCY
Giá biệtthự Ocean Villas: từ 862 USD / m² đất
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
17
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
WTO & Thị trường Bán lẻ
 Tác động trựctiếpcủaWTO đốivớithị trường bán lẻ? Chưa nhiều!
 Động lựcthị trường chủ yếulànhờ tăng trưởng tiêu dùng nội địa thông qua sự
thay đổi thói quen tiêu dùng. Thị trường tiếptụctăng trưởng
 Các thương hiệuViệt đang nhanh chóng phát triển, và sẽ trở thành những
khách thuê quan trọng đốivớicácvị trí mặtbằng bán lẻ

CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
18
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
WTO & Thị trường Bán lẻ
 Với các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, việc xác định các
khách thuê lớn, thương hiệumụctiêuvàchấtlượng quảnlýsẽ trở
nên rấtquantrọng
– Tầm quan trọng của các khách thuê lớn – các nhà bán lẻ trong và ngoài
nướcvẫn đang tiếptụcmở rộng hệ thống bán lẻ
– Các khách thuê chủ chốtsẽ thu hút thêm nhiều khách mua hàng tớidự
án, nhưng giá thuê mặtbằng không cao
Big C
37,40 USD54,20 USD
Giá chào thuê trung
bình (/m²/tháng)
36,63,8Tỉ lệ trống (%)
Ngoài
trung tâm
Trung tâmMẶT BẰNG BÁN LẺ
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
19
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Khách sạn
 Doanh thu trên phòng (RevPAR) của các khách sạn 5 sao tạiHàNộicaohơn
các khách sạn5 saotương đương tại Thái Lan, Philippines hay Indonesia
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
20
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Thị trường Khách sạn
 Cơ hội đầutư khách sạn 3 sao và 4 sao. Các khách sạnhiệntạichưa cung

cấpdịch vụ, chiếndịch tiếpthị và quảng bá tương đồng nhau
 Khách quốctế (khách du lịch & thương gia) quan tâm hơn đếngiácả
 Về dài hạn, các khách sạncóchấtlượng cao sẽ thu hút thêm nhiềukhách
thương gia và du lịch ngườiViệt.
– Lượng khách trong nướctớiHàNộigấp6 lầnlượng khách nước ngoài: nếuchỉ 5%
số khách này sử dụng khách sạntừ 3 sao trở lên, nhu cầuchothị trường này sẽ
tăng thêm tốithiểu là 300.000 lượt phòng mỗinăm
 Vị trí là yếutố quan trọng. Phạm Hùng sẽ trở thành mộtkhuvựcpháttriển,
nhưng chỉ trong tương lai. Khách quốctế thường sẽ chọnkhuvựcHoàn
KiếmvàTâyHồ. Các khách sạn ở ngoài khu vựcnàysẽ nhắmtới khách
thương gia và khách du lịch trong nước
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
21
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Giấyphépđầutư
 Giấyphépđầutư dự án nhiều công năng giúp giảmrủirođầutư
– Có thểđiềuchỉnh tỉ trọng các hạng mục trong dự án khi điềukiệnthị trường
thay đổi
– Phương án phát triển linh hoạthơn Î hấpdẫnhơn khi chuyểnnhượng dự án
– Kinh nghiệmquốctế: việc thay đổigiấyphépđầutư dễ dàng hơntạicácnước
khác trong khu vực
-0,87%% thay đổi
8,6625,02Q3 2009
10,4925,24Q2 2009
Tỷ lệ trống %Giá chào USD/m²Cănhộ dịch vụ cho thuê
-9,66%-6,05%% thay đổi
14,9726,202,1344,73Q3 2009
20,4429,003,3547,61Q2 2009
Tỷ lệ trống %Giá chào USD/m²Tỷ lệ trống %Giá chào USD/m²
Hạng BHạng A

Văn Phòng
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
22
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Dịch vụ Tư vấnchuyênnghiệp
 Sử dụng các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệpquốctế sẽ giúp các doanh nghiệp
giảmthiểurủirovàtăng hiệuquả dự án
 Các lĩnh vựctư vấn
– Tài chính
– Tiếpthị & Tư vấngiá
– Quy hoạch tổng thể
– Thiếtkế
– Xây dựng
– Kiểm soát chấtlượng
– Bán hàng
– Vận hành
 Các chủđầutư trong nướcsử dụng dịch vụ của
các nhà tư vấnnước ngoài – Bitexco/Hyundai và M
& C/Dragages trong TP. HCM
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
23
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệpcủaCBRE
 Nghiên cứuthị trường – Thấuhiểuthị trường
 Tư vấn đầutư – Tư vấnsử dụng cao nhấtvàtốtnhấtchodự án, thị trường mục
tiêu, nghiên cứukhả thi, phân kỳ tối ưu, và nhiềutư vấn khác
 Tư vấnchiếndịch tiếpthị – Thiếtlậpmộtkế hoạch tiếpthị chi tiết để quả
ng bá dự
án
 Tiếpthị bán/cho thuê – Thựchiệnkế hoạch tiếpthị và bán/cho thuê dự án ra thị

trường
 Quảnlýtòanhà–Quảnlýhiệuquả, chấtlượng cao vớimụctiêuchăm sóc khách
thuê
 Thẩm định giá – Xác định giá trị thị trường của BĐS trong các giao dịch mua bán
chuyểnnhượng
 Mua bán BĐS – Đàm phán các giao dịch mua bán dự án
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
24
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
BÁO CÁO QUÝ
TP HỒ CHÍ MINH & HÀ NỘI
 Tổngquankinhtế
 Bảng giá hiệntại
 Thị trường văn phòng cho
thuê
 Thị trường nhà ở bán
 Thị trường khu thương mại
 Thị trường cănhộ dịch vụ
cho thuê
 Thị trường khách sạn
 Tình hình đầutư
 Chi phí xây dựng

Available in English or Vietnamese
CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM
25
ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Điềukhoảnmiễn trách
© 2009 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đãthuthậpnhững thông tin trên từ các nguồn thông tin
mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểmchứng tính chính xác của

các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đạidiện cho các thông tin này. Các thông tin
này đã được đưaravớigiả thuyếtlàcókhả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và
các điềukiện khác trướckhiđược bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặcbị thu hồi mà không có
thông báo. Chúng tôi chỉđưaracácdựđoán, quan điểm, giảđịnh hay đánh giá củamìnhđể làm
ví dụ d
ẫnchứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện đượccáchoạt động hiệnthờivà
tương lai củatàisản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấnvề thuế và pháp lý củaquývị cần
tự mình tiến hành điềutrakhảosátvề tài sảnvàgiao dịch.