Tài liệu HỘI THẢO CHUYÊN ĐỀ: DỊCH VỤ QUẢN LÝ, CHO THUÊ VĂN PHÒNG" docx

Hội thảo chuyên đề
Dịch vụ quản lý
Dịch vụ cho thuê văn phòng
12/02/2009
Định vị trong thị trường khó
khăn và nhiều thử thách
CB Richard Ellis | Page 2
Sự thay đổi của thị trường
 Khó khăn của nền Kinh tế
 Nhiều dự án bị trì hoãn
 Giá thuê giảm
 Nguồn cung tương lai lớn
 Thị trường Hà Nội thường đi sau Thành phố Hồ Chí
Minh
CB Richard Ellis | Page 3
Nguồn cung văn phòng Hà nội
CB Richard Ellis | Page 4
CUNG CỦA T HỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
0
100,000
200,000
300,000
400,000
Hạng A Hạng B Hạng C
m²
2008 2009 (ước tính)
CB Richard Ellis | Page 5
GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH C
Ủ
A VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ B
TẠI HÀ NỘI

0
10
20
30
40
50
60
Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Jan-09
USD/m²/tháng
(đã gồm phí dịch vụ, không gồm VAT
)
Hạng A Hạng B
CB Richard Ellis | Page 6
GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH HÀNG QUÝ
VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ HẠNG B TẠI TPHCM
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008
USD/m²/tháng
(đã gồm phí dịch vụ, không gồm VAT
)
Hạng A Hạng B

CB Richard Ellis | Page 7
 Tiết kiệm Chi phí Vận hành
 Tăng Thu Nhập Hoạt động Ròng
 Tìm kiếm, Khai thác, Duy trì Khách thuê qua:
• Chấtlượng Dịch vụ cao
• Minh bạch
• Quảnlýrủiro
• Tính linh hoạt
Tối đa hoá giá trị trong thị trường khó khăn
CB Richard Ellis | Page 8
Từ
Góc Độ
Người Cho Thuê
CB Richard Ellis | Page 9
Dịch vụ văn phòng – Hợp đồng thuê
 Khách thuê hiện nay
• Đàm phán mạnh hơn
• Hiểu biết hơn
• Đòi hỏi nhiều hơn về Sự Minh Bạch trong
-Phídịch vụ
- Phí ngoài giờ
- Đảm bảo các điều khoản Hợp đồng
• Một hợp đồng cho thuê chuẩn ?
• Gửi bản hợp đồng cho thuê nhanh nhất tới khách
hàng?
•Hợp đồng được kiểm tra bởi chuyên gia?
• Danh sách các giấy tờ cần thiết ?
• Sự linh hoạt hỗ trợ các khách hàng “đang khó khăn”
( trong nền kinh tế đi xuống)
CB Richard Ellis | Page 10

Lợi ích cho Chủ nhà
z Thu hút khách thuê tốthơn
z Ít các sai sót
z Giá trịđầutư cao hơn
z Duy trì giá thuê cao thông qua các lợithế tiềm ẩn
z Gia tăng các cam kết và một câu thần chú mới: “Phải đạt
được các cam kết thuê sớm” nếu không toà nhà sẽ phải đối
mặtvớicácvấn đề tài chính và vận hành
CB Richard Ellis | Page 11
Từ
góc độ
Nhà Quản lý
CB Richard Ellis | Page 12
Định nghĩaquảnlý BĐS
Mô hình trong một môi trường “hoàn hảo”
CB Richard Ellis | Page 13
Vòng đời của một toà nhà
• Giai đoạn triển khai (Trước khi xây dựng
• Giai đoạn xây dựng (Giai đoạn Marketing)
• Giai đoạn xây dựng xong
Vòng đời của một toà nhà - TRƯỚC ĐÂY
CB Richard Ellis | Page 14
• Thời gian hoàn thiện và lấp đầy dài hơn
• Sựảnh hưởng đến việc vận hành
• Thời gian hoàn vốn dài hơn
• Dòng tiền thực duơng mất nhiều thời gian hơn
• Chi phí marketing trong suốt vòng đời toà nhà (chi phí mới)
Vòng đời của một toà nhà - HIỆN NAY
CB Richard Ellis | Page 15
Giai đoạn sau khi xây dựng

• Đào tạo về dịch vụ và quản lý chất lượng
• Làm sao để biến một toà nhà rỗng thànhmột toà nhà vận hành
đầy đủ?
• Chuẩn bị tài liệu
• Hợp đồng thuê – các điều khoản tăng giá, ngôn ngữ hợp đồng
• Giấychứng nhận an toàn
• Tài liệu vận hành toà nhà – Quy định và Nội quy, Quy trình vận hành
chuẩn, Sổ tay khách thuê
• ĐỘC ĐÁO! – Các phương thức mới để có thêm doanh thu
• Đánh giá
• Kiểm tra kỹ thuật toà nhà – PCCC, điện, hệ thống điều hoà, thân
thiện môi trường, an toàn, tiết kiệm năng lượng
• Đánh giá sơ bộ về dịch vụ toà nhà – vệ sinh, an ninh, lễ tân, v.v…
• Phí dịch vụ
• Khảo sát khách thuê
CB Richard Ellis | Page 16
PhívàChi phíDịch vụ
CB Richard Ellis | Page 17
Phí dịch vụ bao gồm
 CHI PHÍ HÀNH CHÍNH
• Phí quảnlý
• Chi phí nhân sự
• Chi phí hoạt động văn phòng
• Chi phí tổ chức sự kiện
• Chi phí ban đầuvàthiếtbị cho văn phòng
điều hành của ban quản lý toà nhà
CB Richard Ellis | Page 18
Phí dịch vụ
 DỊCH VỤ TOÀ NHÀ
• Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân

viên bảo vệ
• Dịch vụ vệ sinh
• Bảohiểm toà nhà
• Bảo trì toà nhà (sửachữavàbảodưỡng)
• Khuônviêncâycảnh và các trang trí
• Bảotrìhệ thống kỹ thuật toà nhà (sửachữavàbảo
dưỡng)
• Các trang thiếtbị
• Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho
thuê thấp)
• Các chi phí mới nếu có thêm các dịch v
ụ mới
• Chi phí vận hành tăng
• Chi phí marketing tăng
CB Richard Ellis | Page 19
Đánh giá tiết kiệm năng lượng
1. QuảnlývàTiết kiệmNăng lượng
2. Lựachọnvật liệu xây dựng và Quảnlýxâydựng
3. Nước dự phòng
4. Chất lượng không khí và Môi trường trong toà nhà
5. Sựổn định và môi trường xung quanh toà nhà
CB Richard Ellis | Page 20
Những cách tiếtkiệmnăng lượng
 Thiết lập chuẩn sử dụng năng lượng trong toà nhà
 Áp dụng hệ thống bảo trì tích cực để đảm bảo tối đa hoá
hiệu suất
 Sử dụng các giải pháp tiết kiệm chi phí: vị trị các bộ điều
chỉnh nhiệt, chương trình vận hành điều hoà, chế độ nhiệt
hợp lý, chế độ điều hoà sau giờ làm việc, các chương trình
sử dụng điện tiết kiệm, lắp đặt hệ thống cửa số chắn nắng

 Nghiên cứu lắp đặt các máy cảm biến nồng độ thán khí cho
hệ thống chiếu sáng và điều hoà trong khu vực có người làm
việc
 Sử dụng các sản phẩm chiếu sáng tiết kiệm điện như đèn T8
và đèn compact;
 Nghiên cứu đổi các bảng hiệu biể
n hiệu bằng đèn LED tiết
kiệm điện
 Giảm nhiệt độ nước nóng
 Kiểm tra hệ thống chiếu sáng bên ngoài, tránh lãng phí và
giảm ô nhiễm chiếu sáng
CB Richard Ellis | Page 21
Cùng khách thuê chia sẻ
CB Richard Ellis | Page 22
Quảnlýrủiro
 Các chuẩnbị
• Tài liệucầnthiết
• Đốitáclàmviệc
• Hệ thống điều hoà
• Điệntử, Viễn thông, máy móc thiếtbị
• Kiểmsoátđộ ẩm
 Chọn đối tác chuyên nghiệp
 Bảotrì
 Thựctiễn
 Danh mục nhóm cứu hộ khẩn cấp
CB Richard Ellis | Page 23
Kế hoạch PCCC, Bảohiểm, Sơ tán ?
Bạn có chuẩn bị sẵn sàng?
CB Richard Ellis | Page 24
Giảicứukhikhẩncấp, khi có thảmhọa

CB Richard Ellis | Page 25
Hậuquả củasự mấtan toàn