MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN PHẠM ANH THƯ

MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm
2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN PHẠM ANH THƯ

MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI
CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chun ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã ngành: 8 34 02 01

LUẬN ÁN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGƠ HƯỚNG

Thành Phố Hồ Chí Minh - Năm 2021


1

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này chưa từng được trình nộp để lấy học vị thạc sĩ tại bất cứ một
trường đại học nào. Luận văn này là cơng trình nghiên cứu riêng của tác giả, kết
quả nghiên cứu là trung thực, trong đó khơng có các nội dung đã được công bố
trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn
được dẫn nguồn đầy đủ trong luận văn.
Tác giả

Nguyễn Phạm Anh Thư


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh
sự nỗ lực cố gắng của bản thân cịn có sự hướng dẫn nhiệt tình của Thầy Cơ, cũng
như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập nghiên
cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến giảng viên hướng dẫn đã hết lòng
giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tơi hồn thành luận văn này. Xin chân
thành bày tỏ lòng biết ơn đến tồn thể q thầy cơ trường Đại học Ngân hàng thành
phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi
điều kiện thuận lợi nhất cho tơi trong suốt q trình học tập nghiên cứu và cho đến
khi thực hiện luận văn.
Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn
đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tơi rất nhiều trong suốt q trình học tập, nghiên cứu và
thực hiện luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh

TĨM TẮT LUẬN VĂN
•
1.1. Tiêu đề: Mở rộng hoạt động cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách
xã hội chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh
1.2. Tóm tắt:
Trong hơn chục năm trở lại đây, nền kinh tế Việt Nam đã có những thay đổi
đáng mừng, liên tục qua các năm GDP tăng và tăng 7,08% trong năm 2018, là mức
tăng cao nhất kể từ năm 2008 trở về đây, thu nhập của người dân cũng được nâng
cao. Khi nền kinh tế tăng trưởng, chính trị ổn định, dân số gia tăng khiến cho nhu
cầu mua - sửa chữa và xây dựng nhà ở tăng cao hơn bao giờ hết. Nắm bắt được nhu
cầu của người dân các Ngân hàng - những trung gian tài chính với nguồn vốn huy
động dồi dào từ công chúng, đã sử dụng nguồn vốn đó để cho vay đối với những
khách hàng có nhu cầu vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà. Việc cho vay này
khơng những có tác dụng kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế mà cịn đem lại
nhuồn thu nhập và lợi ích khác cho chính ngân hàng. Xuất phát từ cơ sở lý thuyết,
cùng với thực tế trong việc mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM cịn
tồn tại nhiều hạn chế. Thơng qua nghiên cứu thực trạng cho vay NOXH tại
NHCSXH Tp. HCM, đề tài “Mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại Ngân hàng
Chính sách xã hội chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm đề
xuất giải pháp để mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM trong thời gian
tới. Kết quả cho thấy NHCSXH Tp. HCM nói riêng, NHCSXH Việt Nam và Chính
phủ cần tiếp tục hồn thiện chính sách ban hành, chi nhánh trong q trình triển
khai chú trọng đẩy mạnh cơng tác truyền thơng, gia tăng liên kết với các chủ thể có
liên quan cũng như chú trọng đến công tác giám sát trong quá trình triển khai cho
vay NOXH tại đơn vị nghiên cứu.


1.3. Từ khóa: cho vay, nhà ở xã hội, ngân hàng chính sách xã hội

2.1. Title: Expanding social housing lending at the Bank for Social Policies Ho Chi
Minh City branch
2.2. Abstract:
Over the past decade, Vietnam's economy has undergone good changes,
continuously over the years, GDP increased and increased by 7.08% in 2018, the
highest growth rate since 2008. , people's income is also improved. As the economy
grows, politics stabilizes, and the population increases, the demand for buying repairing and building houses increases ever higher. Understanding the needs of the
people of the people Banks - financial intermediaries with abundant capital
mobilized from the public, have used that capital to lend to customers wishing to
borrow to buy - repair and home construction. This loan not only stimulates
economic growth but also brings income and other benefits for the bank itself.
Stemming from the theoretical basis, along with the practice in expanding social
housing loans at VBSP in HCM City still has many limitations. Through research
on the current situation of social housing loans at VBSP in Ho Chi Minh City, the
topic "Expanding social property lending activities at the Social Policy Bank
branch in Ho Chi Minh City" is implemented to propose solutions to expand social
housing loans at the Social Policy Bank of Ho Chi Minh City. HCM in the coming
time. The results showed that VBSP. In particular, Vietnam Bank for Social Policy
and the Government should continue to improve the policy of issuing, branches in
the implementation process focusing on promoting communication, increasing
links with related stakeholders as well as importance to supervision during the
implementation of social housing loans at the research unit.
2.3. Keywords: loans, social housing, banking for social policy


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

NHCSXH

Ngân hàng Chính sách xã hội

NOXH

Nhà ở xã hội

BĐS

Bất động sản

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

Tp. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN...............................................................................................iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................v

MỤC LỤC.................................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU..........................................................................................ix
DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ...............................................................................x
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ
Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG.....................................................................................8
CHÍNH SÁCH XÃ HỘI................................................................................................8
1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA
NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI...............Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách
xã hội.............................................................................................................8
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay NOXH của ngân hàng chính sách xã hội
10
1.1.3 Phân loại cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội.....11
1.1.4 Mục tiêu của chương trình cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính
sách xã hội...................................................................................................11
1.2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ
HỘI CỦA NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘIError! Bookmark not defined.
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay nhà ở xã hội của
ngân hàng chính sách xã hội........................................................................12
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá thực trạng mở rộng hoạt động cho vay nhà ở xã
hội của ngân hàng chính sách xã hội............................................................13
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay nhà ở xã hội
của ngân hàng chính sách xã hội..................................................................16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1............................................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN
HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.........20


2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................................20
2.1.1 Giới thiệu về Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam......................20
2.1.2 Giới thiệu về Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam chi nhánh thành
phố Hồ Chí Minh.........................................................................................21
2.1.3 Kết quả hoạt động của Ngân hàng Chính sách xã hội Chi nhánh Thành
phố Hồ Chí Minh........................................................................................24
2.2 QUY ĐỊNH VỀ CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG CHÍNH
SÁCH XÃ HỘI VIỆT NAM...............................................................................30
2.2.1 Chính sách cho vay............................................................................30
2.2.2 Quy trình cho vay..............................................................................36
2.3 THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY NOXH TẠI NGÂN HÀNG NGÂN
HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .38
2.3.1 Chỉ tiêuđánhgiá về quy mô.............................................................38
2.3.2 Chỉ tiêuđánhgiá về chất lượng........................................................46
2.3.3 Chỉ tiêuđánhgiá về hiệu quả...........................................................48
2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG MỞ RỘNG CHO VAY NOXH
TẠI NGÂN HÀNG NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................................54
2.4.1 Kết quả đạt được...............................................................................54
2.4.2 Hạn chế.............................................................................................55
2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế.......................................................56
Kết luận chương 2........................................................Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN
HÀNG NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................... 61
3.1 ĐỊNH HƯỚNG MỞ RỘNG CHO VAY NOXH TẠI NGÂN HÀNG NGÂN
HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .61
3.2 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG
NGÂN HÀNG CHÍNH SÁCH XÃ HỘI CHI NHÁNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH................................................................................................................... 61

3.3 KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHCSXH VIỆT NAM............................................64
Kết luận chương 3........................................................Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN................................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................67


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của NHCSXH chi nhánh Tp. HCM giai đoạn
2015 - 2019.................................................................................................................. 24
Bảng 2.2: Số lượng NOXH có hồn cảnh khó khăn được vay vốn tại NHCSXH
Tp. HCM..................................................................................................................... 39
Bảng 2.3: Dư nợ cho vay bình quân mỗi NOXH tại NHCSXH Tp. HCM...................43
Bảng 2.4: Cơ cấu cho vay NOXH theo đối tượng khách hàng vay NOXH tại
NHCSXH Tp. HCM....................................................................................................50
Bảng 2.5: Cơ cấu cho vay NOXH theo mục đích vay tại NHCSXH Tp. HCM..........52


DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỊ
Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của NHCSXH Tp. HCM............................................22
Biểu đồ 2.1: Số lượng khách hàng dư nợ tại NHCSXH Tp. HCM............................27
Biểu đồ 2.2: Dư nợ cho vay khách hàng tại NHCSXH Tp. HCM.............................28
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ nợ khoanh của NHCSXH Tp.

HCM..............29

Biểu đồ 2.4: Tỷ lệ khách hàng được vay NOXH trên tổng khách

hàngđề nghị vay

NOXH tại NCSXH Tp. HCM......................................................................................40
Biểu đồ 2.5: Dư nợ cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM......................................42
Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ dư nợ NOXH trên tổng dư nợ cho vay tại NHCSXH Tp. HCM 44
Biểu đồ 2.7: Tỷ lệ dư nợ NOXH/nguồn vốn hoạt động của NHCSXH Tp. HCM ..45
Biểu đồ 2.8: Chất lượng cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM...............................46
Biểu đồ 2.9: Tỷ lệ nợ quá hạn NOXH, tỷ lệ nợ quá hạn NOXH/tổng nợ quá hạn tại
NHCSXH Tp. HCM....................................................................................................47
Biểu đồ 2.10: Thu nhập từ lãi của cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM................54




1


2
dân hết sức khó khăn. Trước thực trạng đó, Chính phủ đã
ban
hành
chương
trình
cho vay NOXH nhằm hỗ trợ vốn cho một số đối tượng có thu nhập
thấp
hoặc
khó
tiếp cận vốn từ các ngân hàng thương mại để vay vốn sở hữu nhà
ở.
Đây
được

xem
như là chương trình trọng tâm trong tín dụng chính sách mà
Chính
phủ
triển
khai
nhằm đảm bảo an sinh xã hội của người dân (Báo cáo tổng kết của
NHCSXH
Việt
Nam, 2019). Do đó, việc nghiên cứu về cho vay NOXH tại NHCSXH
là
chủ
đề
mang lại ý nghĩa thực tiễn cho các đơn vị thuộc hệ thống NHCSXH
Việt Nam.

1.2. Tính cấp thiết của đề tài:
Sự hội nhập và phát triển của nền kinh tế đã góp phần nâng cao đời sống của
người dân. Đời sống của người dân được nâng cao kéo theo nhu cầu ngày càng cao
hơn. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố đang trên đà phát triển
với dân số đông, mức sống ngày càng được nâng cao hơn và đồng thời củng do tác
động của các chính sách xây dựng và phát triển nhiều khu vực đông dân cư sinh
sống đã và đang bị giải tỏa, quy hoạch nhằm mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng cho
thành phố, làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết.
Trong thời đại cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa như hiện nay, việc hoàn thiện
và mở rộng các hoạt động là hướng đi và phương châm cho các ngân hàng tồn tại
và phát triển. Đáp ứng lòng mong mỏi của người dân - đặc biệt là những đối tượng
yếu thế, thu nhập thấp đảm bảo được nơi ăn chốn ở, Chính phủ đã triển khai
chương trình cho vay NOXH với đầu mối thực hiện là NHCSXH Việt Nam và 4
ngân hàng thương mại. Với vai trò quan trọng là một chi nhánh lớn của hệ thống

NHCSXH, Chi nhánh Tp. HCM ln chú trọng triển khai các chương trình cho vay
chính sách mà Chính phủ ban hành, trong đó có cho vay NOXH. Tuy nhiên, trong
quá trình triển khai trong thực tế cho thấy vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong việc
mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH TP. HCM trong thời gian qua như dư nợ
trên mỗi khoản vay giảm, tỷ lệ khách hàng được vay vốn khá thấp so với hồ sơ đề
nghị được vay vốn, nợ quá hạn NOXH tại chi nhánh có dấu hiệu tăng (Báo cáo hoạt
động của NHCSXH Tp. HCM, 2020). Do đó, việc cần thiết phải có nghiên cứu về
mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM trong thời gian qua để có thể đánh


3
giá được thực trạng và đề xuất các giải pháp phù hợp.
Trong
q
trình
khảo
lược
các nghiên cứu trước, chưa có nghiên cứu nào trùng lắp hoàn
toàn
với
chủ
đề
nghiên cứu “Mở rộng cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính
sách
xã
hội
thành
phố Hồ Chí Minh”. Do đó, đề tài được thực hiện với mục tiêu đề
ra
giải

pháp
để
mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH Tp. HCM trong thời gian tới.

2. Mục tiêu của đề tài:
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá hoạt động cho vay NOXH tại NHCSXH chi nhánh Thành phố Hồ
Chí Minh và đề xuất giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại
NHCSXH.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
Để đạt được mục tiêu tổng quát, đề tài phải đạt được mục tiêu cụ thể như
sau:
Đánh giá thực trạng cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở tại
NHCSXH chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
NOXH tại các NHCSXH nói chung và NHCSXH chi nhánh Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng.
3. Câu hỏi nghiên cứu:
Thứ nhất, thực trạng về hoạt động mở rộng cho vay NOXH tại NHCSXH chi
nhánh Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay như thế nào?
Thứ hai, kết quả đạt được, hạn chế trong việc mở rộng hoạt động cho vay
NOXH tại NHCSXH thành phố Hồ Chí Minh là gì? Nguyên nhân nào dẫn đến
những hạn chế trong việc mở rộng cho vay NOXH tại thành phố Hồ Chí Minh?
Thứ ba, giải pháp nào để mở rộng cho vay NOXH ở NHCSXH thành phố Hồ
Chí Minh?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay NOXH.


4

- Phạm vi nghiên cứu: Cho vay NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội Chi nhánh
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2018 đến năm 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Để phù hợp với nội dung, yêu cầu và mục đích nghiên cứu, đề tài sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu khoa học, bao gồm:
Phương pháp thống kê: nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ: Phịng KHNV Ngân hàng Chính sách xã hội Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2018
đến năm 2020.
Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở những số liệu thực tế thu thập được, so
sánh với những mục tiêu, chỉ tiêu cụ thể đề ra để từ đó rút ra những điểm đạt được
và chưa đạt được trong hoạt động cho vay NOXH, từ đó có những ý kiến đề xuất.
6. Nội dung nghiên cứu:
Hoạt động cho vay NOXH tại NHCSXH là một sản phẩm cho vay mới của
Ngân hàng nên hiện dành được sự quan tâm đáng kể của đa phần cán bộ, công
chức, viên chức, người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị, người lao động đang
làm việc các doanh nghiệp trong và ngồi khu cơng nghiệp... vì tiềm năng phát
triển của nó khi nền kinh tế ngày càng phát triển và đời sống của người dân ngày
được nâng cao. Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay NOXH tại
NHCSXH Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, để từ đó đưa ra những giải pháp,
kiến nghị nhằm tháo gỡ những vướng mắc để mở rộng hoạt động, đồng thời nâng
cao chất lượng, hiệu quả hoạt động cho vay của ngân hàng.
Theo mục đích sử dung vốn thì được chia ra là : mua nhà, xây mới và sửa
chữa nhà. Việc phân tích này nhằm thấy được khoản tiền được phân bổ như thế nào
vào 3 mục đích trên, loại nào chiếm ưu thế, loại nào cịn hạn chế để tìm ra nguyên
nhân khắc phục, và trên cơ sở kết hợp kết quả phân tích với xu hướng thực tế nhu
cầu nhà ở của khách hàng trên địa bàn có kế hoạch triển khai cân đối đối với từng
loại nhằm hạn chế rủi ro và đem lại kết quả tốt nhất.

5

7. Đóng góp của đề tài:
Đề tài “Mở rộng hoạt động cho vay nhà ở xã hội tại NHCSXH Chi nhánh
Thành phố Hồ Chí Minh” khi đạt được những mục tiêu nghiên cứu sẽ góp phần đưa
ra một cái nhìn tổng quát về hoạt động cho vay NOXH cho các đối tượng như
người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị, cán bộ, cơng chức, viên chức, ...; phân
tích thực trạng cho vay, từ đó đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu
quả hoạt động cho vay NOXH tại NHCSXH nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng
mắc mà các chủ đầu tư, những người có thu nhập thấp đang gặp phải.
8. Lĩnh vực nghiên cứu:
Cho vay NOXH mặc dù thu hút được nhiều báo chí đưa tin nhưng chưa có
nhiều nghiên cứu khoa học liên quan đến chủ đề trên. Điều này được thể hiện ở
việc chưa có nghiên cứu là luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ thực hiện về chủ đề này.
Một số bài viết đăng tải trên các tạp chí uy tín mà tác giả tiếp cận được bao gồm:
Nguyễn Thị Thanh Thủy (2019) đã thực hiện nghiên cứu “Tiếp cận NOXH
tại Hà Nội hiện nay: thực trạng và rào cản”. Trong bài viết, tác giả đã cho thấy
chương trình phát triển NOXH, trong đó việc triển khai chương trình cho vay
NOXH là chủ trương đúng đắn, với mục tiêu xây dựng xã hội vì con người, tuy
nhiên kết quả thực hiện tại Thành phố Hà Nội còn khá khiêm tốn. Các nguồn vốn
vay để mua NOXH của người dân có thu thập thấp phần lớn đến từ ngân hàng và
thông qua vay vốn từ gói hỗ trợ cho vay mua nhà của Chính phủ. Nghề nghiệp của
người mua nhà ảnh hưởng khơng nhỏ đến việc tiếp cận gói vay ưu đãi của Nhà
nước. Trong đó nhóm nghề nghiệp thuộc lực lượng vũ trang chiếm tỷ trọng lớn,
đến nhóm cán bộ nhân viên hợp đồng tại các doanh nghiệp, nhóm thứ ba là cán bộ,
cơng chức, viên chức. Những nhóm chiếm tỷ lệ thấp nhất là công nhân, kinh doanh
tự do. Thông qua kết quả khảo sát, tác giả đã chỉ rõ những rào cản liên quan đến
việc tiếp cận vốn vay cho NOXH tại Hà Nội là rào cản về thông tin, rào cản về hồ
sơ trước khi vay vốn và rào cản tiếp cận vốn vay ngân hàng. Như vậy, nghiên cứu
đã cung cấp được những kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại Hà Nội liên quan đến

hỗ trợ vốn mua NOXH cho người dân. Trong đó, tác giả đã chỉ ra những vướng
mắc về thông tin, về quy định liên quan đến tiếp cận vốn của ngân hàng, đặc biệt là


6
hồ sơ trước khi vay vốn. Mặc dù vậy, phạm vi nghiên cứu
của
bài
viết
không
trùng
với phạm vi nghiên cứu của đề tài.

Lương Ngọc Thúy (2015) đã thực hiện đề tài nghiên cứu với chủ đề “Nhà ở
xã hội cho người lao động có thu nhập thấp ở đơ thị”. Nghiên cứu đã trình bày
những khó khăn của người lao động có thu nhập thấp trong việc sở hữu NOXH tại
các đô thị. Nguyên nhân không chỉ bởi nguồn cung hạn chế mà cịn bởi việc tiếp
cận nguồn vốn cịn khó khăn, thiếu nguồn vốn giá rẻ để cho đối tượng này có thể
vay và trả được nợ. Tuy nhiên, nghiên cứu được thực hiện tại thời điểm chưa có
chương trình cho vay NOXH của Chính phủ nên phạm vi nghiên cứu về thời gian
khơng trùng khớp.
Ủy ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh (2019) trong bài tham luận ở Hội thảo
quốc tế về phát triển nhà ở của TP. HCM giai đoạn 2021 - 2035 đã đưa ra dự báo
nhu cầu nhà ở của thành phố cho giai đoạn 2021 - 2025 là 45 triệu m2 sàn và tăng
dần đến năm 2035 là 56.9 triệu m2 sàn. Trong định hướng phát triển thành phố,
UBND thành phố chú trọng khuyến khích phát triển NOXH phù hợp với khả năng
chi trả của người có thu nhập thấp theo hướng phát triển nhà cho thuê. Trong báo
cáo đã đề cập đến giải pháp tạo điều kiện cho người dân được vay vốn trung dài
hạn mua, thuê mua NOXH vơi chi phí hợp lý.
Minh Huy (2020) với bài viết “Rót vốn cho NOXH” đăng tải trên Tạp chí

Tài chính đã phân tích thị trường nguồn cung nhà giá rẻ cũng như giới thiệu
chương trình cho vay NOXH do Chính phủ ban hành theo Nghị định 100. Theo tác
giả bài viết, đây là gói hỗ trợ vốn lớn cho NOXH, hướng đến việc tạo điều kiện cho
người lao động mua nhà cũng như hỗ trợ sự gia tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho thị
trường. Trên cơ sở đó, bài viết đã trình bày điểm nghẽn trong việc triển khai
chương trình cho vay NOXH, từ đó đưa ra kiến nghị vay tín chấp để mua nhà.
Như vậy, chủ đề nghiêu cứu mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại
NHCSXH là một chủ đề nghiên cứu khá mới mẻ. Điều này được thể hiện ở việc
khảo lược kết quả nghiên cứu chưa có bài viết, đề tài nào có cùng chủ đề nghiên
cứu. Một số nghiên cứu có liên quan nhưng đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên
cứu về khơng gian và thời gian khơng hồn tồn trùng khớp với đề tài. Do đó, đề


7
tài được thực hiện sẽ giúp cho NHCSXH Tp. HCM có bức tranh
tồn
cảnh
về
thực
trạng mở rộng cho vay NOXH trong giai đoạn vừa qua, từ đó, có
những
giải
pháp
phù hợp để mở rộng cho vay NOXH trong thời gian tới.

9. Bố cục luận văn:
Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại ngân h àng
chính sách xã hội.
Chương 2: Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại Ngân hàng Chính

sách xã hội chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh.
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay NOXH tại Ngân hàng Chính sách
xã hội chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh.


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYÉT VỀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI NGÂN HÀNG
CHÍNH SÁCH XÃ HỘI
•

1.1. Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay nhà ở xã hội của Ngân hàng chính
sách xã hội:
1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã
hội:
1.1.1.1. Khái niệm về ngân hàng chính sách xã hội:
Ngân hàng là trung gian tài chính, thực hiện chức năng luân chuyển vốn từ
nơi thừa sang nơi thiếu trong nền kinh tế. Theo Lê Thị Tuyết Hoa và cộng sự
(2013), ngân hàng là trung gian tài chính quan trọng trong hệ thống trung gian tài
chính, thơng qua hoạt động huy động vốn từ người thừa vốn để thực hiện cấp tín
dụng, đầu tư chuyển giao quyền sử dụng vốn cho người thiếu vốn. Tùy thuộc vào
quy định của mỗi quốc gia mà có nhiều loại hình ngân hàng khác nhau như ngân
hàng thương mại, ngân hàng chính sách. Trong đó, ngân hàng chính sách xã hội là
ngân hàng đặc thù, tồn tại ở nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới. Có nhiều định
nghĩa khác nhau về NHCSXH. Theo Nguyễn Thị Huệ Hương (2003), NHCSXH là
một tổ chức tín dụng nhà nước của Chính phủ, có bộ máy quản lý và điều hành
thống nhất trong phạm vi cả nước, là một pháp nhân có vốn điều lệ, có con dấu
riêng, có hệ thống giao dịch từ trung ương đến địa phương... và hoạt động khơng vì
mục tiêu lợi nhuận, được nhà nước bảo đảm khả năng thanh tốn. Hay “NHCSXH
là một tổ chức tín dụng mà hoạt động chủ yếu là cho vay theo chính sách và kế
hoạch của nhà nước” (Trương Hồi Linh (2005), Tạp chí Khoa học và đào tạo ngân

hàng, số 10, trang 40). Tại Việt Nam, theo quy định của Luật các tổ chức TD năm
2010, NHCSXH là một loại hình ngân hàng có thể thực hiện tồn bộ các hoạt động
ngân hàng với mục tiêu thực hiện các chính sách TD của Chính phủ đối với người
nghèo và các đối tượng chính sách khác, khơng phải vì mục tiêu lợi nhuận. Như
vậy, NHCSXH là một loại hình trung gian tài chính, thực hiện huy động vốn và cho
vay với các đối tượng chính sách theo quy định của Chính phủ từng thời kỳ. Những


đối tượng thường được vay vốn từ NHCSXH là những người yếu
thế
trong
cuộc
sống như người nghèo, người khuyết tật, dân tộc thiểu số hoặc
những
người
sống
ở
vùng sâu vùng xa.... Những đối tượng này thường khó tiếp cận
vốn
từ
các
ngân
hàng thương mại hoặc các trung gian tài chính hoạt động vì mục
tiêu
sinh
lời.
Vì
vậy, Chính phủ thơng qua NHCSXH hỗ trợ vốn cho các đối tượng
này
với

các
chương trình tín dụng ưu đãi.

1.1.1.2. Khái niệm về cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội:
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng phổ biến trong nền kinh tế, phản ánh
việc chuyển giao quyền sử dụng vốn giữa người thừa vốn cho người thiếu vốn
trong khoảng thời gian xác định; sau khoảng thời gian đó, người sử dụng vốn phải
hoàn trả giá trị gốc và lãi lớn hơn giá trị ban đầu (Nguyễn Văn Tiến, 2013).
Cho vay chính sách là hoạt động quan trọng của NHCSXH. Theo Trương
Hoài Linh (2005), trong hoạt động sử dụng vốn của NHCSXH, cho vay là hoạt
động cơ bản. Các khoản cho vay của NHCSXH là các khoản cho vay phi thương
mại, khơng vì mục tiêu lợi nhuận dành cho những đối tượng khó tiếp cận nguồn
vốn thương mại theo quy định của Chính phủ từng thời kỳ. Cho vay chính sách của
NHCSXH có thể được áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau như hộ nghèo, hộ
cận nghèo, hộ dân tộc thiểu số. với nhiều mục đích sử dụng vốn khác nhau như
sản xuất kinh doanh, tiêu dùng đảm bảo đời sống. Cho vay chính sách mang đầy đủ
đặc điểm của cho vay như hình thái cấp tín dụng là tiền, gắn liền với việc chuyển
giao quyền sử dụng vốn, có thời gian vay vốn xác định và áp dụng nguyên tắc hoàn
trả gốc và lãi. (Dương Quyết Thắng, 2016). Mặc dù vậy, cho vay chính sách có
nhiều ưu đãi về thủ tục, lãi suất vay vốn, thời gian vay và các ưu đãi liên quan đến
tài sản bảo đảm.
Cho vay NOXH là một trong những chương trình cho vay của NHCSXH
dành cho một số đối tượng chính sách như hộ nghèo, hộ cận nghèo, công nhân viên
chức, sĩ quan. chưa có nhà ở, hoặc chưa đảm bảo diện tích tối thiểu trên đầu
người. Cho vay NOXH của NHCSXH được xem như là một hình thức hỗ trợ vốn
của Chính phủ thông qua NHCSXH nhằm cải thiện cuộc sống của các đối tượng
chính sách chưa sở hữu nhà ở.


1.1.2. Đặc điểm hoạt động cho vay NOXH của ngân hàng chính sách xã hội:

Cho vay nhà ở xã hơi của NHCSXH có các đặc điểm của cho vay chính sách
nói chung và những đặc trưng riêng gồm:
o Chỉ áp dụng cho một số đối tượng theo chính sách quy định của Chính phủ
từng thời kỳ. “An cư” đã trở thành một trong những tiêu chuẩn đảm bảo
cuộc sống của người dân. Việc đảm bảo chỗ ở cho người dân trở thành một
trong những mục tiêu quan trọng của các quốc gia, vì vậy mà Chính phủ của
các quốc gia thường có các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà. Với đặc
điểm là một sản phẩm cho vay chính sách do NHCSXH thực hiện, đối tượng
được cho vay mua NOXH tại NHCSXH phải tuân thủ các quy định được ban
hành. Những đối tượng này thường có thu nhập thấp, nguồn thu nhập chưa
đủ để tiếp cận với nguồn vốn từ ngân hàng thương mại và chưa sở hữu nhà
ở, hoặc sở hữu nhà ở nhưng không đảm bảo mức tối thiểu cần thiết.
o Cho vay chính sách, bao gồm cho vay NOXH có đặc điểm liên quan đến ưu
đãi lãi suất. Nói cách khác, lãi suất cho vay thường thấp hơn so với các
khoản vay thương mại tại các tổ chức tín dụng hoạt động vì mục tiêu lợi
nhuận. Việc giảm lãi suất cho vay NOXH thể hiện sự hỗ trợ của Chính phủ,
giúp các đối tượng chính sách tiếp cận được vốn để có nhà với chi phí sử
dụng vốn ở mức thấp.
o Thời gian cho vay NOXH thường trung và dài hạn. Cho vay NOXH là sản
phẩm cho vay để mua NOXH - một hình thức bất động sản. - thường là
những tài sản có giá trị lớn mà những nhóm người yếu thế trong xã hội khó
sở hữu. Trong khi đó, nguồn thu nhập của nhóm người yếu thế thường thấp,
khó đủ trả nợ 1 lần khi đáo hạn mà cần có thời gian tích lũy trả nợ dần. Do
đó, các khoản cho vay mua BĐS và cho vay NOXH nói riêng thường có thời
gian lớn hơn 1 năm.
o Cho vay NOXH là khoản vay có tài sản bảo đảm. Với chính sách phát triển
thị trường bất động sản, hỗ trợ vốn cho các đối tượng người dân sở hữu nhà
ở, cho vay NOXH là sản phẩm cho vay chính sách được nhiều quốc gia lựa
chọn triển khai. Vì vay mua NOXH nên tài sản bảo đảm trong khoản vay

cũng chính là những căn nhà được hình thành từ vốn vay. Điều
này

giúp

cho

các khoản vay NOXH là những khoản vay có tài sản bảo đảm,
ít

rủi

ro

hơn

so với những khoản vay khơng có tài sản bảo đảm.

1.1.3. Phân loại cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính sách xã hội:
Có nhiều tiêu chí để phân loại cho vay nói chung và cho vay NOXH của
ngân hàng chính sách xã hội nói riêng. Dựa trên tài liệu của Bùi Diệu Anh và cộng
sự (2013), Nguyễn Văn Tiến (2013) và báo cáo của NHCSXH, các tiêu chí để phân
loại cho vay phổ biến gồm dựa theo thời hạn vay, đảm bảo tín dụng và đối tượng
cho vay. Cụ thể:
V Theo thời hạn vay: Trong cho vay NOXH, vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn
nên cần nguồn vốn cho vay trung và dài hạn để tài trợ, tùy theo quy định của Chính
phủ. Do đó, phân loại cho vay NOXH được chia thành trung hạn và dài hạn. Thời
gian cho vay trung hạn là từ trên 1 năm đến 5 năm, còn dài hạn là trên 5 năm. Thời
gian cho vay càng dài thì rủi ro càng cao. Việc thời gian cho vay kéo dài cho thấy

sự ưu đãi về thời hạn cho vay trong cho vay NOXH của Chính phủ từng thời kỳ.
V Theo đối tượng khách hàng được vay vốn: Tùy thuộc vào chính sách cho
vay NOXH của Chính phủ quy định từng thời kỳ. Việc phân loại theo đối tượng
được vay vốn cho thấy mức độ phổ biến và phù hợp của sản phẩm với các đối
tượng chính sách như thế nào.
1.1.4. Mục tiêu của chương trình cho vay nhà ở xã hội của ngân hàng chính
sách xã hội:
Nhu cầu ăn ở là nhu cầu cơ bản, cấp thiết của mỗi con người, do đó, việc
đảm bảo nơi ăn chốn ở cho người dân là một trong những nhiệm vụ quan trọng của
Chính phủ nhằm đảm bảo đời sống của người dân. Trong khi đó, giá tài sản là bất
động sản, nhà ở tại các quốc giá thường cao do đây là đặc tính của bất động sản.
Với một số nhóm đối tượng yếu thế, rất khó có đủ vốn để sở hữu BĐS và cũng rất
khó để tiếp cận vốn từ các trung gian tài chính hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận để
sở hữu nhà ở. Do đó, Chính phủ một số nước ban hành chương trình cho vay
NOXH để hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà, đảm bảo nhu cầu thiết yếu của người
dân. Chương trình cho vay NOXH ra đời với vai trò như sau: