Pháp luật về xử lý nợ quá hạn trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở việt nam

Pháp luật về xử lý nợ quá hạn trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng Thương mại ở Việt Nam


Nguyễn Thị Thu Hương


Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lan Hương
Năm bảo vệ: 2012


Abstract. Làm sáng tỏ về mặt lý luận các khái niệm về nợ quá hạn (NQH). Nghiên cứu
một cách có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý NQH, những kết quả
đã đạt được và những bất cập trong việc xử lý NQH của các Ngân hàng Thương mại
(NHTM) trong những năm qua. Từ kinh nghiệm xử lý NQH của một số nước trên thế
giới và thực tế tình hình ở Việt Nam đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả xử
lý NQH ở các NHTM.

Keywords. Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Nợ quá hạn; Hoạt động cho vay; Ngân
hàng

Content

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
NHTM được xem là “trung tâm” chứa đựng rủi ro của nền kinh tế với hàng loạt các loại
rủi ro thường xuyên rình rập, đe dọa bên cạnh hoạt động kinh doanh, trong đó, rủi ro tín dụng
được xem là loại rủi ro phổ biến nhất.
Tại Việt Nam, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nguồn vốn tương đối “mỏng” nhưng hoạt

động khá hiệu quả. Nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này là rất lớn.
Do các doanh nghiệp này chưa đáp ứng điều kiện để cho vay không cần có bảo đảm bằng tài sản
nên hầu hết các NHTM đều yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Yêu
cầu này chính là trở ngại lớn với các doanh nghiệp bởi quỹ tài sản không nhiều, trong khi đó
doanh nghiệp luôn có nhu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc để phát triển sản xuất. Trong
trường hợp này, cho vay bằng TSHTTTL là giải pháp hữu ích nhằm tháo gỡ khó khăn cho các
doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia trong và ngoài nước, cơ sở hạ tầng của Việt
Nam hiện ở mức kém hoặc rất kém. Để có thể nâng cấp, sửa chữa, xây dựng mới nhiều tuyến
đường sắt, đường bộ, cầu cảng, hệ thống năng lượng, hệ thống cấp thoát nước…Chính phủ cần thu
hút được các nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài. Do vậy, những quy định về bảo đảm bằng TSHTTTL
cần được luật hóa nhằm tạo điều kiện cho Chính Phủ tiếp cận được nguồn vốn lớn với mục đích
xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước.
Pháp luật hiện hành chưa có một hệ thống các quy định riêng, hoàn chỉnh và đồng bộ áp
dụng cho giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nên hiện vẫn phải áp dụng các quy định chung như
mọi loại tài sản thông thường khác. Trong quá trình áp dụng vào thực tiễn hoạt động cho vay của
ngân hàng, pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL đã nảy sinh nhiều bất cập cho thấy nhiều lỗ
hổng trong quá trình nghiên cứu và xây dựng pháp luật. Trước nhu cầu thực tiễn của thị trường tài
chính ngân hàng, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL đang ngày một nở rộ thì việc
nghiên cứu, hoàn thiện hành lang pháp lý lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết.
Từ những lý do nêu trên, đồng thời xuất phát từ việc nhận thức rõ tầm quan trọng của các
biện pháp bảo đảm nói chung; bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói riêng đối với hoạt động cấp
tín dụng của NHTM cũng như sự an toàn của hệ thống ngân hàng và sự phát triển của nền kinh tế
Việt Nam, tác giả nhận thấy cần thiết phải có những nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ các quy định
của pháp luật liên quan đến TSHTTTL khi tham gia vào quan hệ tín dụng. Đồng thời với mong
muốn hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay, tác giả luận văn đã lựa chọn đề tài “
Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam”
làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các góc độ, khía cạnh pháp lý khác
nhau về các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Tuy nhiên, chưa
có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL. Hiện chỉ
có một vài công trình nghiên cứu về vấn đề này, tiêu biểu như: Sách chuyên khảo “Các biện pháp
bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD” của tác giả Lê Thị Thu Thủy (chủ biên), đây được
xem là công trình nghiên cứu chuyên sâu nhất về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL; Luận
văn thạc sỹ “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Lê Thị Thanh
Thủy.
Ngoài ra, có các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành, tuy nhiên các bài viết này
mới chỉ dừng lại ở góc độ nghiên cứu một hoặc một vài khía cạnh liên quan đến TSHTTTL và bảo
đảm bằng TSHTTTL, cụ thể như: “Công chứng hợp đồng bảo đảm với TSHTTTL – các Ngân
hàng gặp khó” của tác giả Phan Văn Lãng, “Để hạn chế rủi ro trong việc nhận bảo đảm tiền vay
bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Trần Luyện; “TSHTTTL là đối tượng được dùng
để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” của tác giả Đỗ Hồng Thái…
Kế thừa thành quả của các tác giả đã nghiên cứu, tác giả luận văn mạnh dạn chọn đề tài:
"Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam".
3. Mục đích, nhiệm vụ của Luận văn
Luận văn tập trung phân tích những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho
vay của NHTM và TSHTTTL. Đồng thời, luận văn cũng bước đầu đưa ra những vấn đề pháp lý phát
sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay
của NHTM ở Việt Nam hiện nay. Mục đích và nhiệm vụ cuối cùng mà luận văn hướng tới chính là
việc đề xuất một số giải pháp với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé của mình vào việc hoàn
thiện quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của
NHTM.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến
pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL.
Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các quy định pháp lý liên
quan đến bảo đảm bằng TSHTTTL. Thực trạng áp dụng pháp luật từ khi các quy định về
TSHTTTL và thuật ngữ TSHTTTL được thừa nhận trong khoa học pháp lý. Từ đó, đề xuất giải

pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành góp phần ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín
dụng đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM ở Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Tác giả đề tài sử dụng quan điểm duy vật và phép biện chứng làm cơ sở và phương pháp
luận để nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, tác giả còn sử dụng một số phương pháp cụ thể như: phương
pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và phương pháp lịch sử cụ thể để nghiên cứu đề tài. Mặt khác,
trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và thực tế đời sống kinh tế, dân sự để đưa ra những
điểm bất cập trong các quy định đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
thực định.
6. Ý nghĩa của Luận văn
6.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của pháp luật về bảo
đảm bằng TSHTTTL. Luận văn cũng tập trung phân tích những điểm mới về bảo đảm bằng
TSHTTTL theo quy định của pháp luật hiện hành.
Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ rõ những bất cập liên quan đến pháp luật hiện hành về bảo
đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong quá trình thực thi và áp dụng pháp luật. Trên cơ sở đó, tác giả
đề tài đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng
TSHTTTL và pháp luật ngân hàng ở Việt Nam, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vào thực
tiễn.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Với những kết quả bước đầu của quá trình nghiên cứu, tác giả hi vọng luận văn sẽ là tài
liệu bổ ích phục vụ các giảng viên, sinh viên trong quá trình giảng dạy, học tập và nghiên cứu;
đồng thời là tài liệu tham khảo cho các cán bộ ngân hàng khi tham gia ký kết các hợp đồng bảo
đảm tiền vay có đối tượng là TSHTTTL.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận….Luận văn sẽ được kết cấu thành 3 chương với nội dung
nghiên cứu dự kiến như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của NHTM
và TSHTTTL.
Chương 2: Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL và thực trạng áp dụng tại các NHTM ở

Việt Nam hiện nay.
Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật bảo đảm bằng
TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam.

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƢƠNG LAI

1.1. Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của
NHTM
Sở dĩ cần nghiên cứu, áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay
của ngân hàng bởi những lý do như sau:
- Xuất phát từ tính rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM
- Áp dụng các biện pháp bảo đảm để bảo vệ được tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của
người gửi tiền.
- Bảo đảm tiền vay còn bảo vệ được sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng
- Bảo đảm tiền vay còn góp phần bảo đảm việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên
- Xuất phát từ thực tiễn việc chấp hành nghĩa vụ trả nợ tại NHTM
- Áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoàn toàn phù hợp với thực tiễn của Việt Nam và
một số quốc gia trên thế giới.
1.2. Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng TSHTTTL
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay
Theo nghĩa rộng, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp, bao gồm cả
biện pháp nghiệp vụ và các biện pháp mang tính chất pháp lý nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro
đối với các khoản nợ. Theo nghĩa hẹp, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp
do pháp luật dân sự và luật chuyên ngành quy định để hạn chế rủi ro và tạo cơ sở kinh tế, cơ sở
pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay.
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã định nghĩa bảo đảm tiền vay như sau: “ Bảo đảm tiền vay là
việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để
thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay” [18, tr.1]. Khái niệm trên đã phản ánh tính chất
và đặc điểm của bảo đảm tiền vay:

Thứ nhất, bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro.
Thứ hai, bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho
khách hàng vay.
1.2.2. Phân loại các biện pháp bảo đảm
Dựa trên các tiêu chí khác nhau, bảo đảm tiền vay sẽ được phân chia thành nhiều nhóm:
Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật; Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo đảm tiền vay không
bằng tài sản
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm bằng TSHTTTL
1.2.3.1. Khái niệm
TSHTTTL là những tài sản không bị cấm giao dịch, nó là tài sản chưa hình thành hoặc
cũng có thể là tài sản đã hiện hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc xác lập nghĩa vụ
nhưng sau thời điểm đó mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
1.2.3.2. Đặc điểm
Trên cơ sở các định nghĩa nêu trên, có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của TSHTTTL
như sau:
Thứ nhất, TSHTTTL là một dạng tài sản đặc biệt. Nó chỉ có thể trở thành đối tượng của
một số hợp đồng, giao dịch nhất định đồng thời chỉ có một vài chủ thể xác định mới được pháp
luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này. Thứ hai, TSHTTTL có thể là bất cứ
loại tài sản nào được phép tham gia giao dịch theo quy định của BLDS 2005. Thứ ba, tài sản chưa
hình thành hay chưa hiện hữu vào thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được
giao kết. Nó cũng có thể bao gồm cả tài sản đã hiện hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng. Thứ tư, tài sản đó chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
1.2.4. Các dạng TSHTTTL
1.2.4.1. Tài sản được tạo lập từ vốn vay
1.2.4.2. Tài sản hình thành từ việc sử dụng vốn vay để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở
hữu, quyền sử dụng
1.2.4.3. TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức
1.2.4.4. Tài sản được hình thành bằng việc sử dụng vốn vay để sáp nhập, trộn lẫn, chế biến
1.2.5. Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho

vay của ngân hàng
1.2.5.1. Khách hàng vay
1.2.5.2. Tài sản bảo đảm
1.2.5.3. Ngân hàng thương mại
1.3. Vai trò, ý nghĩa của các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL
Đối với bên nhận bảo đảm hay còn gọi là bên cho vay (ngân hàng), biện pháp bảo đảm tiền
vay bằng TSHTTTL sẽ giúp ngân hàng đeo đuổi đến cùng quyền được ưu tiên thanh toán.
Đối với bên có nghĩa vụ, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL giúp bên đi vay huy
động được vốn để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình.
Đối với nền kinh tế thị trường, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL đã góp phần
tạo dựng một hành lang pháp lý an toàn thúc đẩy các giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại, tạo cơ
sở để thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp trong và ngoài nước nhằm phát triển sản xuất, kinh
doanh, đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế của đất nước. Đặc biệt, trong điều kiện cơ sở hạ tầng của
nước ta còn ở tình trạng yếu kém, các quy định về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL sẽ tạo điều
kiện cho Chính Phủ tiếp cận được các nguồn vốn đầu tư lớn từ trong và ngoài nước để xây dựng
và hoàn thiện cơ sở hạ tầng: đường xá, cầu cảng, năng lượng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước.
Về phương diện chính trị, pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL đã xây dựng những chuẩn
mực pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ tín dụng nhằm tăng cường sự quản lý, kiểm soát
của nhà nước. Qua đó, những đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu hút
các nguồn vốn đầu tư, về phát triển kinh tế nhiều thành phần đưa đất nước phát triển đúng định
hướng xã hội chủ nghĩa.
Mặt khác, ở góc độ xã hội, các quy định về bảo đảm nghĩa vụ nói chung và bảo đảm tiền
vay bằng TSHTTTL nói riêng góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền sản xuất, kinh doanh; tạo
công ăn việc làm, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân.
1.4. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật bảo đảm bằng TSHTTTL
Tại BLDS 1995, BLDS đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khái niệm
TSHTTTL chưa được nhắc đến. Thuật ngữ TSHTTTL lần đầu tiên được nhắc tới tại Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Tới Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng,

thuật ngữ này được đề cập đến dưới một dạng mới, là “tài sản hình thành từ vốn vay”,. Sau đó
Nghị định này còn dành hẳn một chương (Chương III) bao gồm 5 điều luật (từ Điều 14 đến Điều
18) để quy định về "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay”. Cùng với thời gian,
pháp luật về TSHTTTL dần hoàn thiện. Điểm đáng lưu ý đầu tiên của quá trình hoàn thiện pháp
luật là việc thừa nhận TSHTTTL bằng nội dung điều luật quy định về “tài sản" được đưa ra tại
BLDS 2005. Các quy định về TSHTTTL được đề cập tới trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ
ba, BLDS 2005 khi quy định về "Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự". Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khi quy định về tài sản
bảo đảm đã đưa ra khái niệm TSHTTTL như sau "TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. TSHTTTL bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm".

Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
2.1. Các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL
2.1.1. Thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản, về phương diện ngữ nghĩa, được hiểu là việc một bên dùng một tài sản để
thay thế, chấp hành một nghĩa vụ mà các bên đã thoả thuận trước đó. Thế chấp tài sản trong vay
vốn ngân hàng là sự thoả thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó, bên thế
chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay
đối với bên nhận thế chấp (ngân hàng) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
2.1.1.1. Chủ thể
2.1.1.2. Hình thức của hợp đồng thế chấp TSHTTTL
2.1.1.3. Thời hạn và hiệu lực
2.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
- Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

2.1.1.5. Xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán
2.1.2. Cầm cố tài sản
Biện pháp cầm cố liệu có được áp dụng đối với TSHTTTL hay không khi loại tài sản này
chỉ thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm
được giao kết. Sẽ có 2 trường hợp xảy ra:
Trường hợp thứ nhất, cầm cố TSHTTTL có thể áp dụng đối với tài sản đã được hình thành
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Trường hợp thứ hai cũng là trường hợp gây nhiều tranh cãi trong
giới nghiên cứu lập pháp cũng như những người thực thi pháp luật. Có thể cầm cố đối với tài sản
mà tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản ấy chưa hình thành cả về mặt vật lý lẫn pháp
lý (chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm) thì bên cầm cố lấy tài sản nào để chuyển giao tài sản cho
bên nhận cầm cố.
2.2. Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL
2.2.1. Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL
Theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực do các bên thoả thuận. Trong
trường hợp pháp luật có quy định thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Hiện nay, theo
quy định của pháp luật, có một số trường hợp, hợp đồng bắt buộc phải công chứng: thế chấp
quyền sử dụng đất, thế chấp nhà ở và các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định phải được
công chứng hoặc chứng thực.
2.2.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL
Đối với việc đăng ký, pháp luật thừa nhận cả hai cơ chế “ tự nguyện” và “bắt buộc”. Hợp
đồng bảo đảm bằng TSHTTTL có giá trị với người thứ ba từ thời điểm đăng ký. Bên cạnh đó,
trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì đăng ký chính là căn
cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm. Mặt khác trường hợp
đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì đăng ký là một hình thức để
hợp đồng bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng có giá trị trên thực tế. Ngoài
ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL còn có ý nghĩa thiết thực trong việc phòng
chống các hành vi vi phạm pháp luật; tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển
nhanh, ổn định; đồng thời tạo thuận lợi cho hoạt động xét xử của toà án đối với các tranh chấp liên
quan đến giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng được đơn

giản và gọn nhẹ.
2.3. Những vƣớng mắc trong quá trình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng
TSHTTTL tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
2.3.1. Xác định TSHTTTL
Trước khi nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định 163/2006/NĐ-CP được ban hành, người
yêu cầu công chứng và ngay cả công chứng viên không có cơ sở pháp lý thống nhất để xác định
đâu là một TSHTTTL. Đã có một vài cách hiểu, cách quan niệm khác nhau về TSHTTTL: Cách
quan niệm thứ nhất là đồng nhất khái niệm "TSHTTTL" và khái niệm "quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng". Quan niệm thứ hai đánh đồng khái niệm TSHTTTL và việc hoàn tất quy trình, thủ tục
mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật có liên quan.
2.3.2. Định giá TSHTTTL
Tại Việt Nam, các văn bản định giá chỉ mang tính khái quát, mỗi NHTM tiếp thu và áp
dụng một cách khác nhau, không đồng bộ…Mặt khác, các NHTM đều đã ghi nhận các nguyên tắc
về định giá tài sản trong văn bản nội bộ, tuy nhiên, các quy định này chỉ mang tính khái quát
chung và còn nhiều phiến diện. Các quy định vẫn chủ yếu chú trọng đến đối tượng tài sản là bất
động sản như nhà đất, công trình xây dựng mà chưa quan tâm đến tài sản là động sản.
Không những vậy, nhiều quy định không có cơ sở để triển khai trong thực tiễn.
Đối với các bất động sản khác như công trình xây dựng, nhà ở hình thành từ vốn vay thì
việc định giá chủ yếu căn cứ chi phí hình thành của tài sản mà chưa tính đến tính hữu dụng và tính
thẩm mỹ của các công trình xây dựng. Đối với những tài sản là bất động sản không phải công
trình xây dựng thi việc định giá dựa trên chứng từ, tài liệu và bên vay thường có hướng khai tăng
giá trị của tài sản bảo đảm bằng cách tạo dựng thêm các chứng từ thanh toán hoặc cấu kết với bên
cung cấp để làm tăng giá trị tài sản.
Việc định giá tài sản mặc dù đã áp dụng một số nguyên tắc, công đoạn của quy trình thẩm
định song không đầy đủ. Hàng tồn kho và máy móc thường được áp dụng tỷ lệ định giá thấp do
hàng tồn kho và máy móc của doanh nghiệp phá sản thường rất khó bán.
Ngoài các khó khăn chung thì việc định giá TSHTTTL còn gặp một số khó khăn do đặc
điểm của loại tài sản này. Nhiều NHTM chưa có sự chuyên môn hóa trong từng công đoạn của
quy trình thẩm định cho vay, cán bộ tín dụng đồng thời là người thẩm định nên thiếu kiến thức
chuyên môn về định giá. NHTM lại chưa nhận được sự hỗ trợ đắc lực từ dịch vụ định giá thông

qua doanh nghiệp hoặc trung gian định giá của Bộ Tài chính. Mặt khác, chi phí định giá cao và
thời gian kéo dài. Ngoài ra nhiều trường hợp do vấn đề liên đới trách nhiệm nên các tổ chức định
giá đã từ chối thực hiện. Hiện nay, mặc dù một số NHTM đã thành lập các Công ty quản lý nợ và
khai thác tài sản có chức năng thẩm định giá nhưng quy trình định giá của các công ty này vẫn
mắc phải một số lỗi nêu trên.
2.3.3. Công chứng hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL
Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì văn phòng công chứng tư bị hạn chế
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất. Điều này tạo
nên sự đối xử bất bình đẳng giữa phòng công chứng nhà nước và văn phòng công chứng.
Thêm nữa, thẩm quyền công chứng, chứng thực trong Luật Nhà ở năm 2005 và điều 130
Luật Đất đai không thống nhất đã gây khó khăn cho người yêu cầu công chứng, chứng thực trong
trường hợp yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở vì
phải đến các cơ quan khác nhau để công chứng, chứng thực, theo đó sẽ phát sinh thêm nhiều chi
phí, thời gian… cho hoạt động này.
Thẩm quyền công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm chưa phù hợp với thực
tiễn, gây nhiều phiền hà, tốn kém cho các bên. Mặt khác, pháp luật không quy định rõ những nội
dung sửa đổi, bổ sung nào phải tiến hành công chứng nên nhiều khi cán bộ tín dụng không biết
trường hợp nào bắt buộc, trường hợp nào không. Do vậy, một số trường hợp việc thay đổi, bổ
sung không ảnh hưởng nhiều đến nội dung của hợp đồng bảo đảm nhưng các bên vẫn thực hiện
công chứng gây khó khăn và tốn kém cho khách hàng
Ngoài các khó khăn chung liên quan đến việc công chứng hợp đồng bảo đảm, việc công
chứng TSHTTTL cũng gặp một số khó khăn:
Các công chứng viên yêu cầu tính “có thật” của tài sản. Bên cạnh đó, một số phòng công
chứng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp do các bên tự soạn thảo hoặc hợp đồng có bổ sung
một số nội dung so với mẫu được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04.
Hiện nay việc bên mua lại căn hộ thế chấp để vay vốn ngân hàng đang gặp phải khó khăn
là các phòng công chứng nhà nước từ chối công chứng Hợp đồng thế chấp TSHTTTL với lý do
phải xuất trình Hợp đồng mua bán căn hộ ký trực tiếp giữa chủ đầu tư với người mua. Mặt khác,
trong trường hợp này, do bên mua căn hộ không trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nên
được hiểu không thuộc trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của

doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Đây là một khó khăn rất lớn mà người mua
chung cư đang gặp phải.
Phí công chứng cũng là vấn đề gây bức xúc khi nhiều nơi đặt ra khoản phí bất hợp lý như phí
soạn hợp đồng trong khi hợp đồng do ngân hàng cung cấp, giá photo cao gấp đôi giá thị trường, thậm
chí một số khoản thu không có hóa đơn hay phiếu thu.
2.3.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL
Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng
được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan gây khó khăn cho các bên khi muốn tìm hiểu thông tin
liên quan đến tài sản. Mỗi cơ quan có thẩm quyền đăng ký đối với các loại tài sản khác nhau. Chi
phí phát sinh và thời gian thực hiện thủ tục thế chấp, cầm cố sẽ nhiều hơn, dài hơn so với chi phí,
thời gian để đăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản tại một cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đặc
biệt, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất
được tổ chức phân tán tại địa phương gây nên tình trạng cồng kềnh, khó khăn trong việc xây dựng
cơ sở dữ liệu thống nhất về các giao dịch bảo đảm.
Mặt khác, hiện nay các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm
chưa có cơ chế chia sẻ thông tin từ hệ thống lưu trữ thông tin của mình. Thêm vào đó, cơ chế cung
cấp thông tin của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm còn nặng về thủ tục giấy tờ, chưa thực sự tạo
thuận lợi cho người có nhu cầu được cung cấp thông tin nhanh nhất. Lệ phí đăng ký cầm cố, thế
chấp cũng là vấn đề nổi cộm. Ngoài ra, có trường hợp thời gian thực hiện đăng ký dài và mất
nhiều thời gian làm ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của khách hàng và chi phí cao nếu yêu cầu
trả kết quả ngay.
2.3.5. Quản lý TSHTTTL
Thời gian hình thành tài sản quá dài nên công tác quản lý, kiểm soát việc hình thành tài sản
mất rất nhiều thời gian và chi phí hơn những tài sản thông thường khác. Mặt khác, mỗi loại tài sản
có đặc trưng riêng nên việc xây dựng phương pháp quản lý phù hợp để đảm bảo an toàn cho
NHTM vô cùng khó khăn.
Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm, TSHTTTL vẫn
chưa hình thành, do vậy ngân hàng rất khó khăn trong việc kiểm soát sự hình thành của tài sản,
đặc biệt rất nhiều trường hợp đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản vẫn chưa hình thành.
Pháp luật cũng như bản thân ngân hàng vẫn chưa xây dựng được cơ chế kiểm soát việc chuyển

dịch tài sản.
2.3.6. Xử lý TSHTTTL
Các quy định về xử lý tài sản tuy có nhưng chưa đầy đủ. Việc xử lý tài sản gây nhiều khó khăn
cho các NHTM. Đặc biệt là quyền sử dụng đất và nhà ở. Trước hết, do bản thân các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và BLDS 2005 không thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm trong
trường hợp các bên không có thỏa thuận.
2.3.6.1. Xử lý TSHTTTL khi tài sản đang trong giai đoạn hình thành
Quy định về việc xử lý TSHTTTL vẫn còn mang tính chung chung. Đồng thời, do chưa có
sự tương thích giữa pháp luật nội dung và pháp luật thủ tục nên NHTM không thể xử lý tài sản.
2.3.6.2. Xử lý TSHTTTL khi tài sản đã hình thành
Mặc dù Nghị định 163/2006/NĐ-CP có quy định về phương thức xử lý tài sản bảo đảm nhưng
trong thực tế thì các NHTM rất khó áp dụng bán tài sản bảo đảm trực tiếp để thu hồi nợ do nhiều
nguyên nhân khách quan: việc thỏa thuận giá bán tài sản bảo đảm giữa khách hàng nợ và NHTM
thường ít xảy ra, còn nếu thông qua thủ tục bán đấu giá thì tốn kém về thời gian và chi phí, khách hàng
thiếu thiện chí, không tự nguyện
Đối với việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất: Quy định của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai về việc xử lý tài sản là
quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định Điều 130
về trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền “yêu cầu cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất” là không phù hợp với quy định hiện
hành về bán đấu giá tài sản tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Hiện nay, các bên thường áp dụng
hai hình thức xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất: bán đấu giá tài sản và khởi
kiện tại tòa án để thu hồi nợ, nhưng việc xử lý gặp nhiều vướng mắc.
Việc hỗ trợ của các cơ quan ban ngành trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nói chung và
TSHTTTL nói riêng cũng còn nhiều khó khăn. Hiện nay, nghị định số 17/2011/NĐ-CP về bán đấu
giá tài sản chưa có cơ chế cụ thể cho NHTM tự bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy định. Và
như vậy, thường phải thông qua con đường tố tụng mất nhiều thời gian và làm ảnh hưởng đến
nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng.
Điều 63 - Nghị định 163/2006/NĐ-CP chỉ mang tính nguyên tắc, chưa có cơ chế để bảo
đảm thực hiện quyền này khi bên bảo đảm không hợp tác. Điều này gây khó khăn cho NHTM

trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, và giải pháp trong trường hợp này là khởi kiện
nhưng những quy định về thủ tục thời gian luôn là thách thức đối với NHTM bởi thời gian thu hồi
vốn chậm, mất nhiều thời gian và chi phí, ảnh hưởng đến xếp hạng của NHTM.
Liên quan đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng, sở hữu đối với tài sản sau xử lý: trường hợp
ngân hàng nhận quyền sử dụng đất để thi hành án do khách hàng tự nguyện giao hoặc cơ quan thi
hành án cưỡng chế giao theo quy định của pháp lệnh thi hành án nhưng cơ quan tài nguyên môi
trường từ chối. Tương tự như vậy, cơ quan công chứng không công chứng hợp đồng mua bán nợ,
nhận tài sản bảo đảm để khấu trừ nợ nên không thể chuyển quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, chi phí
cho việc thanh lý, phát mại tài sản thường rất lớn, các ngân hàng thường phải hạch toán vào chi
phí hoạt động (tạm ứng án phí, thuê luật sư, thuê tổ chức định giá tài sản phát mại).
Về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất, trong khi tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
thực hiện việc chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hiện Nghị định số 163/2006/NĐ-CP lẫn
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP chưa có hướng dẫn cụ thể.
2.3.7. Những khó khăn khác khi nhận bảo đảm bằng TSHTTTL
Xuất phát từ phía các NHTM:
Thứ nhất, do hệ thống văn bản nội bộ chưa đầy đủ, nhiều văn bản chưa được xây dựng mà
chỉ áp dụng các quy định của Ngân hàng nhà nước và pháp luật nên chưa có tính cá biệt hóa cho
phù hợp cơ cấu, tổ chức của riêng NHTM đó. Thậm chí, nhiều NHTM còn chưa ban hành bảng
chấm điểm tín nhiệm, các quy trình nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý tài sản bảo đảm tiền
vay nói chung vẫn chưa hoàn thiện. Điều đó dẫn đến không có sự phân lọai khách hàng khi cho
vay nhất là với các tài sản mang tính rủi ro cao như TSHTTTL.
Thứ hai, mặc dù hiện nay tất cả các ngân hàng đều xây dựng quy trình cấp tín dụng từ Hội
sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, việc thực hiện quy trình này còn
nhiều vấn đề. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều
trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những
mục đích không thể kiểm soát.
Thứ ba, việc triển khai phổ biến pháp luật, văn bản pháp luật nội bộ, việc đào tạo, trao đổi
nghiệp vụ không được tổ chức hoặc tổ chức không thường xuyên, xảy ra ở các ngân hàng có quy
mô hoạt động, mạng lưới chi nhánh ít, ngân hàng mới chuyển từ mô hình ngân hàng nông thôn lên

ngân hàng đô thị. Song song với các bất cập trên là đội ngũ cán bộ nhân viên yếu về năng lực và
kinh nghiệm.
Thứ tư, thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn.
Thứ năm, cho vay bằng TSHTTTL hiện còn mới mẻ nên các tài liệu nghiên cứu, tổng kết
rút kinh nghiệm đối với loại tài sản này chưa nhiều. Do vậy, việc trang bị thông tin cần thiết cho
cán bộ tín dụng, thẩm định quản lý đối với loại tài sản này còn hạn chế. Nhiều NHTM có quy mô
còn nhỏ nên chưa có sự chuyên môn hóa trong các bộ phận tín dụng, thẩm định và tái thẩm định,
chính sách tín dụng, quản lý tài sản bảo đảm, xử lý nợ nên các cán bộ, nhân viên nhiều khi phải
kiêm nhiệm nhiều việc, thậm chí một người thực hiện tất cả các công đoạn (trừ phê duyệt tín
dụng) dẫn đến việc không chuyên sâu, thậm chí thất lạc hồ sơ…Ngoài ra, do nhiều quy trình tín
dụng chưa tốt nên nhiều cán bộ tín dụng đã cố tình làm sai các quy định, ví dụ quy định của ngân
hàng định kỳ mỗi tháng đều phải giám sát tài sản bảo đảm và lập thành biên bản kiểm tra nhưng
cán bộ tín dụng và khách hàng thường làm qua loa. Khách hàng cấu kết với quản lý kho hàng tẩu
tán tài sản.
Đối với việc cho vay bảo đảm bằng TSHTTTL, nhiều ngân hàng chưa có bảng xếp hạng
tín nhiệm và chấm điểm khách hàng nên việc cho vay không linh hoạt, không phân biệt được
khách hàng tốt, xấu. Thêm vào đó, tâm lý trông chờ ỷ lại của khách hàng do vốn tự có đầu tư ít
hơn vốn vay.

Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG
LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
3.1. Hoàn thiện pháp luật
Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật phải tuân thủ đúng trình tự thủ tục theo Luật
ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Ngôn ngữ, văn phong của văn bản cần rõ ràng. Đối với văn
bản đã ban hành thì cần giao nhiệm vụ cho các cơ quan tiếp tục thực hiện việc rà soát, phát hiện và
kịp thời đề xuất để ban hành văn bản sửa đổi, bổ sung những quy định pháp bất cập, không phù
hợp thực tiễn. Tuy nhiên, văn bản ban hành phải là văn bản pháp quy, hạn chế đến mức thấp nhất
việc ban hành công văn để hướng dẫn, giải thích luật.

Trong công tác xây dựng văn bản pháp luật, phải đẩy mạnh công tác lấy ý kiến đóng góp
thông qua mạng vi tính, tổng hợp ý kiến ngay từ khi soạn thảo. Hiệu lực văn bản cũng cần được
quy định rõ ràng. Đồng thời, cần phải tăng cường trao đổi, phối hợp giữa các cơ quan soạn thảo,
để hạn chế tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản khi cùng điều chỉnh một quan hệ xã
hội.
Dưới đây là một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm bằng
TSHTTTL.
3.1.1. Xác định TSHTTTL
Một yêu cầu được đặt ra là cần phải sửa đổi, bổ sung nghị định 163 theo hướng quy định
cụ thể các loại tài sản là TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm. Về giao dịch bảo đảm liên
quan đến các căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu thì đối tượng của hợp đồng thế
chấp phải là căn hộ chứ không phải là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua căn hộ.
Đối với loại tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nếu Nghị định 11/2012/NĐ-CP chỉ dừng lại ở việc quy định
đã nêu e rằng sẽ là kẽ hở của pháp luật. Do vậy, cần bổ sung thêm cụm từ “và sau thời điểm giao
kết tài sản đó sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm” khi nêu định nghĩa về TSHTTTL.
3.1.2. Định giá TSHTTTL
Cần sớm ban hành hệ thống văn bản pháp luật về định giá trong đó có tham khảo và tiếp
thu các quy định về tiêu chuẩn định giá của Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản quốc tế
(TIAVSC) và ASEAN. Mặt khác, Việt Nam phải thường xuyên trao đổi, học hỏi kinh nghiệm về
định giá tài sản của các nước tiên tiến thông qua các cuộc hội thảo với sự tham gia của các
TCTD/NHTM trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, mỗi NHTM cần ban hành văn bản nội bộ về
định giá tài sản bảo đảm, các quy định phải cụ thể hóa quy định về thẩm định giá của Việt Nam
theo tiêu chuẩn. Đối với những văn bản đã ban hành thì tiến hành rà soát, sửa đổi.
Để hạn chế và tiến tới xây dựng một hệ thống chung về nguyên tắc, phương pháp thẩm
định giá tại các ngân hàng thì Hiệp hội Ngân hàng nên tổ chức hội thảo, lấy ý kiến các TCTD và
kiến nghị với cơ quan nhà nước ban hành văn bản hướng dẫn các TCTD/NHTM áp dụng thống
nhất. Mỗi NHTM cần thành lập bộ phận chuyên môn định giá tài sản bảo đảm.
Nhà nước cần có chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, thị
trường chứng khoán giúp bộ phận định giá dễ dàng xác định giá thị trường của tài sản bảo đảm.

Tạo điều kiện để các tổ chức định giá chuyên nghiệp phát triển nhằm hỗ trợ tích cực cho nhu cầu
thẩm định tài sản bảo đảm đặc biệt là TSHTTTL.
Đối với TSHTTTL, đòi hỏi, cán bộ phải có kinh nghiệm, có chính kiến, chuyên môn để
phân tích các yếu tố tác động. Các NHTM nên yêu cầu cán bộ thẩm định phải có 05 năm kinh
nghiệm hoặc có chứng chỉ thẩm định viên.
Để tránh tình trạng bên bảo đảm khai tăng giá trị tài sản, NHTM cần tăng cường quản lý
tài sản trong quá trình hình thành vốn.
3.1.3. Pháp luật về công chứng, chứng thực
Các văn bản pháp luật cần quy định thẩm quyền công chứng về một đầu mối là tổ chức
hành nghề công chứng, không phân biệt công chứng tư hay công chứng nhà nước. Đồng thời, cần
sửa đổi các quy định của BLDS 2005, Luật Đất đai năm 2003 là bỏ thuật ngữ “chứng thực” các
hợp đồng, giao dịch của UBND các cấp; còn thẩm quyền công chứng căn cứ theo quy định của
Luật Công chứng. Trong các văn bản luật, khi sử dụng các thuật ngữ như công chứng, chứng thực,
chứng nhận,… cần có sự thống nhất và phân biệt chính xác.
Mặt khác, cần có lộ trình cụ thể, khả thi hoàn thiện hệ thống tổ chức hành nghề công
chứng để thực hiện công chứng các hợp đồng, giao dịch trong đó có hợp đồng giao dịch bảo đảm
bằng TSHTTTL. UBND chỉ thực hiện việc chứng thực theo Nghị định 79 của Chính phủ.
Đối với việc nhận thế chấp TSHTTTL là căn hộ mà cá nhân, tổ chức mua của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 2 - điều 61 - Nghị định số 71/2010/NĐ-
CP, Ngân hàng Nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn về vấn để thủ tục thế chấp nhà ở
hình thành trong tương lai theo đúng tinh thần nêu tại Điều 61 để tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá
nhân có liên quan đặc biệt là các cơ quan công chứng trong việc công chứng các hợp đồng thế
chấp nêu trên.
Liên quan đến yêu cầu về tính “có thật”, công chứng viên và những người thực thi pháp
luật nên thống nhất như sau: nếu đối tượng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm là TSHTTTL thì ghi
rõ trong hợp đồng, giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai đồng thời nêu rõ
các căn cứ để hình thành/đã hình thành phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong
tương lai tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm,
thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Đồng thời, khi giao dịch đó không trái quy định pháp luật và đạo
đức xã hội là phù hợp với các yêu cầu về “có thật” của Luật Công chứng, cũng như đáp ứng các

quy định về giao dịch bảo đảm với TSHTTTL theo BLDS 2005, Nghị định số 163 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
3.1.4. Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Trước hết cần tiến hành rà soát hệ thống các văn bản liên quan đến đăng ký giao dịch bảo
đảm. Với lĩnh vực đăng ký rộng như hiện nay, thiết nghĩ các quy định cần được thể chế hóa trong
một văn bản có giá trị pháp lý cao hơn đó là luật, có như vậy mới bao trùm và điều chỉnh được
toàn bộ hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cần kiện toàn tổ chức và hoạt động của các cơ quan đăng ký theo cơ chế “một cửa”, theo
đó Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản với những điều kiện vật chất được trang bị đầy đủ đảm bảo
việc đăng ký có hiệu quả sẽ là cơ quan duy nhất có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm. Các
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm nên sớm ứng dụng công nghệ thông tin, kết nối hệ thống trung
tâm dữ liệu thông tin với nhau để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân truy cập, tìm hiểu thông
tin về tài sản thế chấp, cầm cố.
Đặc biệt, đối với TSHTTTL, cần phải có hướng dẫn cụ thể về bảo đảm bằng TSHTTTL và
thủ tục đăng ký thế chấp sau khi tài sản bảo đảm là tài sản trên đất hình thành trong tương lai được
hình thành để bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên nhận bảo đảm.
3.1.5. Pháp luật về xử lý TSHTTTL
Các nhà làm luật cần tiến hành rà soát, sửa đổi và hoàn thiện các quy định của pháp luật
dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, pháp luật về bán đấu giá…để tránh tình trạng chồng chéo. Cần
phải kịp thời có văn bản hướng dẫn cụ thể về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân
hàng đặc biệt cần quy định cụ thể về trình tự thủ tục xử lý đối với TSHTTTL (văn bản pháp luật
hướng dẫn Nghị định số 163/NĐ-CP).
Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa NHTM và khách hàng vay, pháp luật nên
thực sự trao những đặc quyền nhất định cho NHTM trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh
đó, cần có các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm được thực thi tốt nhất
quyền năng của mình trên thực tế.
Ngoài ra, cần phải có sự thay đổi về quan điểm lập pháp khi điều chỉnh hành vi của các
bên ký kết hợp đồng bảo đảm, đó là: áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn đối với những tranh chấp liên
quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm; tăng cường cơ chế, biện pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng
tiếp cận và xử lý tài sản bảo đảm hoặc chỉ cần chứng minh hai chứng cứ là: (i) hợp đồng bảo đảm

hợp pháp và (ii) khách hàng không có khả năng trả nợ theo đúng cam kết, thì ngân hàng hoàn toàn
có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo như thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định.
Cần bổ sung thêm quy định xử lý giao dịch bảo đảm trong trường hợp: Thời hạn của giao
dịch bảo đảm đã hết nhưng tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được hình thành.
3.2. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp luật
Một số biện pháp sau đây cần được tích cực thực hiện:
Thứ nhất, không ngừng cải cách thủ tục hành chính, tạo ra cơ chế hoạt động linh hoạt
nhanh chóng và có hiệu quả. Đối với các văn bản dự kiến sẽ ban hành, các cơ quan có thẩm quyền
cần phải tạo ra những cơ sở tiền đề cho việc thực hiện, để đảm bảo cho việc thực thi có hiệu quả,
tránh tình trạng các quy định chỉ nằm trên giấy và không đi vào thực tiễn.
Thứ hai, cần có sự phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hiệu quả từ Trung ương đến địa phương, từ
Ngân hàng và các cấp, các ngành. Thứ ba, cần nâng cao trách nhiệm quản lý, giám sát của các cơ
quan chủ quản như Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp để có hướng dẫn kịp thời đối với các phát sinh thực
tế.
3.3. Các ngân hàng thƣơng mại xây dựng giải pháp hoàn thiện
3.3.1. Xây dựng và ban hành văn bản nội bộ
NHTM cần ban hành kịp thời các văn bản nội bộ nói chung và văn bản quy định, hướng
dẫn hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL như: chính sách tín dụng, quy định về bảo
đảm tiền vay… Xây dựng, học hỏi để sửa đổi thường xuyên quy trình chấm điểm tín dụng và xếp
hạng khách hàng cho phù hợp với tình hình thực tiễn từng giai đoạn. Cần nghiên cứu và hoàn
thiện hệ thống các biểu mẫu về cấp tín dụng và tài sản bảo đảm, trong đó chú trọng sửa đổi bổ
sung các mẫu hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các
rủi ro. Pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xử lý nên cần thỏa thuận chi tiết bằng
các điều khoản của hợp đồng
3.3.2. Hoàn thiện quy trình thẩm định khoản vay và nâng cao chất lượng thẩm định
Khi nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, NHTM cần phân loại khách
hàng và vận dụng linh hoạt điều kiện về mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án cho
phù hợp với tình hình thực tế.
Đối với thông tin bất cân xứng trong điều kiện hiện tại, các ngân hàng không thể chờ đợi
mà phải chủ động khắc phục. Yêu cầu đối với cán bộ tín dụng và những người tham gia quyết

định cho vay là sự mẫn cán và trách nhiệm cao đối với công việc và sự phát triển của ngân hàng.
Cần tăng cường quản lý tài sản hình thành từ vốn vay, đặc biệt là vật tư hàng hoá tham gia
vào dự án thông qua khâu thanh toán vốn. Khắc phục những quy định manh mún của pháp luật
bằng việc sàng lọc và quy định rõ những tài sản được nhận thế chấp, không được nhận thế chấp
theo quy định của pháp luật hiện hành. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh
kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp, tín dụng, quy trình thẩm
định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.
3.3.3. Nâng cao năng lực định giá TSHTTTL
Kiện toàn quy định của pháp luật phải đồng thời với kiện toàn nhân lực, xây dựng quy chế
quy định về trình độ và đặc điểm của cán bộ ngân hàng.
Các cán bộ, nhân viên cần được tạo điều kiện để phát triển chuyên sâu về nghiệp vụ.
NHTM cần thường xuyên tổ chức đào tạo và hướng dẫn nghiệp vụ cho cán bộ, nhân viên.
3.3.4. Củng cố tổ chức bộ máy
Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế vững mạnh. Cần tách biệt chức năng quyết
định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản bảo
đảm. Không để lãnh đạo các phòng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm trong thành phần biểu quyết
cho vay tại các hội đồng tín dụng.
Bộ máy của NHTM cần xây dựng theo hướng linh hoạt. Các quy trình xây dựng phải hạn
chế đến mức thấp nhấp ảnh hưởng mang tính chất chủ quan của cá nhân vào quá trình quyết định
cho vay. Đồng thời, quy trình phải giảm thiểu việc tiếp xúc khách hàng của cán bộ thẩm định và
phê duyệt tín dụng.
3.3.5. Các giải pháp khác
a) Tham gia bảo hiểm
b) Xây dựng quy trình chất lượng theo tiêu chuẩn ISO – hướng đến sự quản lý khoa học.

KẾT LUẬN
Ngày nay, trong điều kiện nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM đang ngày
càng trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế do vậy các ngân hàng ra sức chạy đua
bằng việc tung ra các sản phẩm linh hoạt đáp ứng kịp thời nhu cầu của các cá nhân và tổ chức.
Việc quy định TSHTTTL là đối tượng của giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại…như hiện nay

thực sự là cần thiết, đáp ứng được nhu cầu khách quan của cuộc sống.
TSHTTTL là một dạng tài sản đặc biệt, nó khác với mọi tài sản hiện hữu khác. Sự tồn tại
hiện hữu của tài sản trong tương lai có diễn ra hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, điều kiện
xảy ra, đây là loại tài sản có độ rủi ro tương đối cao. Hiện nay, pháp luật đã bước đầu hình
thành ra một số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL tuy nhiên, pháp luật
hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù
này. Điều kiện để TSHTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm còn chung chung, điều kiện,
quy trình, thủ tục về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm
lại áp dụng theo quy định chung cho các loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn
đến ách tắc trong thực tiễn. Vì vậy, đối với loại tài sản này, pháp luật cần có quy định chi tiết,
cụ thể hơn để bảo đảm sự an toàn pháp lý với mục đích NHTM có thể bảo toàn được vốn, thu
hồi được nợ. Số lượng tài sản bảo đảm là TSHTTTL ngày càng tăng (nhất là nhà ở hình thành
trong tương lai) do nhu cầu tín dụng được huy động từ loại tài sản này chiếm tỷ trọng lớn
trong các giao dịch được ký kết giữa ngân hàng và khách hàng.
Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh về giao dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng
TSHTTTL nói riêng sẽ là động lực giúp cho các NHTM tích cực hơn trong việc phát triển các sản
phẩm của mình. Nhờ đó, nó sẽ tạo điều kiện cho thị trường tín dụng phát triển, giúp cho các doanh
nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường tín dụng nói chung và từ
hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các doanh nghiệp tại các nước
đang phát triển nơi thị trường chứng khoán chưa phát triển.
Vai trò quan trọng của hệ thống pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL là giúp các bên
tham gia quan hệ nắm bắt được những quy định rõ ràng về tài sản, khả năng tiếp cận những quy
trình thủ tục cần thiết khi thực hiện bảo đảm bằng tài sản. Ngoài ra, nó còn là cơ sở pháp lý giúp
các doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng một cách nhanh nhất.
Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong
hoạt động cho vay của NHTM là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, để hệ thống pháp luật về bảo đảm
bằng TSHTTTL phát huy hiệu quả trên thực tiễn, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật này chỉ là
điều kiện cần, cơ quan nhà nước còn phải thiết lập cơ chế thực thi nghiêm minh các quy định pháp
luật trên thực tiễn.

References

1. Vũ Tường Ân (2005), “Triển khai đề án xử lý nợ tồn đọng của ngân hàng Ngoại thương Việt
Nam”, Kỷ yếu hội thảo khoa học: Tái cơ cấu các ngân hàng thương mại nhà nước, thực trạng
và triển vọng - Hà Nội.
2. Bộ tài chính (2002), Thông tư số 27/2002/TT-BTC ngày 22/03 hướng dẫn chế độ tài chính với
công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc NH thương mại, Hà Nội.
3. Bộ tài chính (2002), Thông tư số 74/2002/TT-BTC ngày 9/9 hướng dẫn việc đánh giá lại
khoản nợ tồn đọng không có tài sản bảo đảm của NH thương mại nhà nước, Hà Nội.
4. Bộ Tài chính (2006), Thông tư số 38/2006/TT-BTC ngày 10/5/2006 hướng dẫn trình tự, thủ
tục và xử lí Tài chính đối với hoạt động mua, bán, bàn giao, tiếp nhận, xử lí nợ và tài sản tồn
đọng của Doanh nghiệp, Hà Nội.
5. Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội.
6. Chính phủ (2001), Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/11 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt Đề án xử lý nợ tồn đọng của các NH Thương mại, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Nghị định số 150/2001/QĐ-TTg ngày 05/10 của Thủ tướng Chính phủ về
việc thành lập Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc NH Thương mại, Hà Nội.
8. Chính phủ (2002), Nghị định số 69/2002/NĐ-CP ngày 12/7 về quản lý và xử lý nợ tồn đọng
đối với doanh nghiệp Nhà nước, Hà Nội.
9. Chính phủ (2003), Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg ngày 05/6 của Thủ tướng Chính phủ về
việc thành lập Công ty mua, bán nợ và tài sản tồn đọng của Doanh nghiệp, Hà Nội.
10. Phí Trọng Hiển (2003), “Một số vấn đề xung quanh qúa trình tái cơ cấu các Ngân hàng
Thương mại Nhà nước”, Kỷ yếu hội thảo khoa học: Tái cơ cấu các Ngân hàng Thương mại
Nhà nước, kỷ yếu hội thảo khoa học “Giải pháp xử lý nợ xấu trong tiến trình tái cơ cấu các
Ngân hàng Thương mại Việt Nam, Hà Nội.
11. Lê Đình Hợp (2005), “Xu thế tập trung hóa trong tái cơ cấu Ngân hàng Thương mại Việt
Nam”, Kỷ yếu hội thảo khoa học: Tái cơ cấu các Ngân hàng Thương mại Nhà nước, thực trạng
và triển vọng, Hà Nội.
12. Dương Thị Bạch Lan (2008), “Sự phát triển của ngành Ngân hàng giai đoạn 2004 đến nay và
những xu hướng lớn trong thời gian tới”, Nội san kinh tế, (9), Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí

Minh.
13. Nguyễn Thị Phương Lan (2003), “Cần thực hiện đồng bộ các giải pháp trong xử lý nợ xấu của
Ngân hàng Thương mại Việt Nam”. Kỷ yếu hội khoa học: Giải pháp xử lý nợ xấu trong tiến
trình tái cơ cấu các Ngân hàng Thương mại Việt Nam, NXB Thống kê, Hà Nội.
14. Lê Quốc Lý (2003), “Trao đổi về giải pháp xử lý nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng Thương
mại Việt Nam”, Kỷ yếu hội thảo khoa học: Giải pháp xử lý nợ xấu trong tiến trình tái cơ cấu
các Ngân hàng Thương mại Việt Nam, NXB Thống kê, Hà Nội.
15. Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, NXB
Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
16. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2004), Thông tư của số 01/2004/TT-NHNN ngày 20/02
hướng dẫn thực hiện Quyết định số 1197/QĐ-TTg ngày 05/11/2003 của Thủ tướng Chính phủ
về việc xử lý nợ tồn đọng của Hợp tác xã phi Nông nghiệp, Hà Nội.
17. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về quy định phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự
phòng để xử lý rủi ro Tín dụng trong hoạt động NH của TCTD, Hà Nội.
18. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức Tín dụng đối
với khách hàng, Hà Nội.
19. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 3 tháng 2
năm 2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức Tín dụng đối
với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội.
20. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Chỉ thị số 05/2005/CT-NHNN ngày 26/4 của Thống
đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro
theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN, Hà Nội.
21. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2006), Chỉ thị số 01/2006/CT-NHNN ngày 07/01 của Thống
đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc xử lý nợ tồn đọng của các Ngân hàng Thương
mại, Hà Nội.
22. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2006), Quyết định số 59/2006/QĐ-NHNN ngày 21/12 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành quy chế mua, bán nợ của các tổ chức Tín

dụng, Hà Nội.
23. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2007), Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/4 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định
về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro Tín dụng trong hoạt động Ngân
hàng của tổ chức Tín dụng ban hành theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22 tháng 4
năm 2005, Hà Nội.
24. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội.
25. Đoàn Ngọc Phúc (2006), “Những hạn chế và thách thức của hệ thống Ngân hàng Thương mại
Nhà nước Việt Nam trong bối cảnh hội nhập Quốc tế”, Nghiên cứu kinh tế, (337).
26. Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội.
27. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
28. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức Tín dụng, Hà Nội.
29. Quốc hội (2004), Luật Phá sản Doanh nghiệp, Hà Nội.
30. Quốc hội (2003), Luật Doanh nghiệp Nhà nước, Hà Nội.
31. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
32. Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội.
33. Quốc hội (2009), Luật Quản lý nợ công, Hà Nội
34. Nguyễn Đình Tài (2003), “Vấn đề xử lý nợ xấu của tổ chức Tín dụng và của Doanh nghiệp”,
Kỷ yếu hội thảo khoa học: Giải pháp xử lý nợ xấu trong tiến trình tái cơ cấu các NH Thương
mại Việt Nam, NXB Thống kê, Hà Nội.
35. Lê Thị Thu Thủy (2005), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức Tín
dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội.
36. Trần Minh Tuấn (2003), “Tình hình xử lý nợ tồn đọng của các NH Thương mại Việt Nam
thời gian qua, những tồn tại, vướng mắc và giải pháp tháo gỡ nhằm ngăn ngừa và xử lý nợ tồn
đọng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học: Giải pháp xử lý nợ xấu trong tiến trình tái cơ cấu các Ngân
hàng Thương mại Việt Nam, NXB Thống kê, Hà Nội.
37. Lê Minh, “Nữ đại gia thủy sản nợ hơn 1200 tỷ”,

38. Bùi Quang Tuấn, “Truy nã một cán bộ ngân hàng lừa đảo 73 tỷ đồng”
/>07811075.html

39. Đào Kim Ngân, “Tổng quan về công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của Ngân hàng thương
mại”
/tổng-quan-về-cong-ty-quản-ly-nợ
40. Huy Hào, “Cần xem lại cách phân loại nợ”
no/126/1906364.epi
41. Phạm Thanh Quang, “ DATC đã tiếp nhận hồ sơ xử lý nợ cho 2223 DNNN”
/>DNNN.aspx
42. Hùng Cường “Tọa đàm về thực hiện các quy định an toàn và quản lý rủi ro tại các TCTD Việt
Nam”
/>cac-TCTD-Viet Nam/126/1879671.epi
43. Kiểm Toán, “Trích lập dự phòng rủi ro 8 ngân hàng 2011 gấp 2 lần cùng kỳ”
/>lan-cung-ky-2657/
44. Thùy Vinh, “Ngân hàng thận trọng với nguy cơ nợ xấu” />than-trong-voi-nguy-co-no-xau/126/6717260.epi
45. Phan Minh Ngọc, “Nguyên nhân của vấn đề nợ xấu có quy mô lớn ở Việt Nam”
/>xau-co-quy-mo-lon-o-viet-nam.474.html
46. Thùy Vinh, “Nợ xấu “ăn mòn” lợi nhuận ngân hàng từ bao giờ”
/>ngan-hang-tu-bao-gio/8974581.epi
47. Thanh Tùng, “Ba tháng đầu năm nợ xấu nhiều ngân hàng tăng mạnh”
/>manh/126/8350675.epi