0027 giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại NHTM CP đầu tư và phát triển việt nam luận văn thạc sỹ kinh tế
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.73 MB, 129 trang )
W.................................................................................. ,
, , IW
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
TẠ THỊ THÙY DUNG
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH Dự ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN
VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2019
W.................................................................................. ,
, , IW
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
TẠ THỊ THÙY DUNG
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH Dự ÁN
ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN
VIỆT NAM
Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng
Mã số
: 8340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG THỊ THU HẰNG
HÀ NỘI - 2019
1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành v1 v1 phạm sự trung thực trong nghiên cứu
khoa học. Đề tài iiGiai pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam'” là cơng trình nghiên cứu do tơi thực hiện, dưới sự hướng dẫn của TS. Đặng
Thị Thu Hằng. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
Tác giả
Tạ Thị Thùy Dung
ii
LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này, tôi đã nhận được
sự hỗ trợ, giúp đỡ cũng như sự quan tâm, động viên từ các cơ quan, tổ chức và cá
nhân. Đề tài nghiên cứu khoa học này cũng được hoàn thành dựa trên sự tham khảo,
học tập kinh nghiệm từ các kết quả nghiên cứu liên quan, các sách, giáo trình của
nhiều tác giả ở các trường Đại học, các tổ chức nghiên cứu, tổ chức chính trị... Đặc
biệt hơn nữa là sự giúp đỡ, tạo điều kiện về vật chất và tinh thần từ phía gia đình,
bạn bè và các đồng nghiệp.
Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Cô giáo TS. Đặng Thị Thu
Hằng - người trực tiếp hướng dẫn đề tài khoa học đã luôn dành nhiều thời gian,
công sức hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và hồn thành đề
tài khoa học này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, Khoa Sau Đại học cùng tồn thể
các thầy cơ giáo cơng tác trong trường đã tận tình truyền đạt những kiến thức q
báu, giúp đỡ tơi trong q trình học tập và nghiên cứu.
Tuy có nhiều nỗ lực và cố gắng, nhưng trong đề tài nghiên cứu khoa học này
không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong Q thầy cơ, các chuyên gia, những
người quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến
đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày....tháng....năm 2019
Tác giả
Tạ Thị Thuỳ Dung
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................... ii
DANH MỤC CHỮ VIẾTTẮT.............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG, BIỂUĐỒ, SƠ ĐỒ.............................................................. vii
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI.......................................................................................................................... 5
1.1. KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU
TƯ ............................................................................................................................ 5
1.1.1. Kháiniệm........................................................................................................ 5
1.1.2. Mục đíchthẩm định dự án của Ngân hàng thương mại................................... 5
1.2.
ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH..................................................... 7
1.3. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI..............................................................................10
1.3.1. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại.................................................................................10
1.3.2. Nội dung thẩm định đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản......21
1.3.3. Các tiêu chí đánh giá cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại Ngân hàng thương mại................................................................................. 24
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại Ngân hàng thương mại........................................................................ 25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM................................................ 29
2.1. GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
ιv
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM......................................................................................29
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu
tư và Phát triển Việt Nam........................................................................................ 29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý............................................................... 31
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư
và Phát triển Việt Nam giai đoạn 2015-2018...........................................................33
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM...................................................................................... 36
2.2.1. Quy trình tín dụng quy định công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam........36
2.2.2. Nội dung và phương pháp thẩm định........................................................... 38
2.2.3. Ket quả công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân
hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong giai đoạn 2015 2018........................................................................................................................ 75
2.3.
ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015 - 2018.......................81
2.3.1. Những kết quả đạt được............................................................................... 81
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân..............................................................................81
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 88
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 89
3.1.
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2022 ......................89
3.1.1. Định hướng phát triển chung của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và
Phát triển Việt Nam................................................................................................. 89
3.1.2. Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của
vi
v
DANH
MỤC
CHỮ
Ngân hàng Thương mại cổ phần
Đầu
tư và
PhátVIẾT
triểnTẮT
Việt Nam.............................91
3.2.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM.......................................................... 94
3.2.1. Nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ thực hiện công tác thẩm định..........94
3.2.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức cán bộ theo hướng thay đổi chức năng, nhiệm vụ
của các bộ phận tham gia vào quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản .......................................................................................................................... 96
3.2.3. Tăng cường thu thập và lưu trữ thông tin nhằm hỗ trợ công tác thẩm định..97
3.2.4. Hoàn thiện phương pháp thẩm định, cập nhật các phương pháp, nội dung
thẩm định mới......................................................................................................... 99
3.3.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CẤP TRÊN VÀ VỚI CÁC TỔ CHỨC CÓ
LIÊN QUAN.................................................................................................... 104
3.3.1. Kiến nghị với Cơ quan quản lý nhà nước.................................................. 105
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước........................................................... 106
KẾT LUẬN.......................................................................................................... 108
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................... 109
BĐS
Bất động sản
BIDV
Ngân hàng Thương mại cô phần Đầu tư và Phát triên Việt Nam
BOT
Build - Operate - Transfer (Xây dựng - Vận hành - Chuyên giao)
CAR
Capital Adequacy Ratio (Hệ sô an tồn vơn tơi thiêu)
Credit Information Center (Trung tâm thơng tin tín dụng Qc gia
CIC
DSCR
HĐĐCĐ
HĐQT
Việt Nam)
Debt Service Coverage Ratio (Chỉ sô đánh giá khả năng trả nợ của dự
án)
Hội đông đại cô đông
Hội đông quản trị
IRR
Internal Rate of Return (Tỷ lệ hồn vơn nội bộ)
NPV
Net Present Value (Giá trị hiện tại rịng)
PCCC
Phịng cháy chữa cháy
QLRRTD
ROA
Quản lý rủi ro tín dụng
Return on Assets (Tỷ sô lợi nhuận trên tài sản)
ROE
Return on Equity (Tỷ sơ lợi nhuận rịng trên vơn chủ sở hữu)
TMCP
Thương mại cô phần
TP.HCM
TT - NHNN
TTTM
VAMC
Thành phô Hô Chí Minh
Thơng tư - Ngân hàng nhà nước
Trung tâm thương mại
Viet Nam Asset Management Company (Công ty trách nhiệm hữu
hạn
một thành viên quản lý tài sản của các tô chức tín dụng Việt Nam)
vii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Biểu 2.1: Diễn biến tài sản, dư nợ và huy động vốn của Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam giai đoạn từ 2015 - 2018 ....................................................33
Biểu 2.2: Biểu diễn huy động vốn và tốc độ tăng trưởng của BIDV, Agribank,
Vietinbank, Vietcombank năm 2018........................................................................ 35
Biểu 2.3: Biểu diễn dư nợ tín dụng và tốc độ tăng trưởng của BIDV, Agribank,
Vietinbank, Vietcombank năm 2018........................................................................ 36
Biểu 2.4. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV thẩm định chia theo
mục đích đầu tư.......................................................................................................77
Biểu 2.5. Tình hình trả nợ của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV
thẩm định................................................................................................................. 78
Bảng 2.1: Thông tin chung về “Dự án TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69
Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội”..................................................................39
Bảng 2.2: Thông tin chung về Khách hàng vay vốn của Dự án...............................39
Bảng 2.3. Số dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV thẩm định.....................76
Bảng 2.4. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV thẩm định chia
theo mục đích đầu tư...............................................................................................77
Bảng 2.5. Tình hình trả nợ của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV
thẩm định................................................................................................................. 78
Bảng 2.6. Dư nợ cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản của BIDV.......79
Bảng 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Dư nợ bất động sản tại BIDV.............................................80
Hình 2.1: Bộ máy quản lý Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.........31
Hình 2.2: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam..........32
Sơ đồ 1.1. Quy trình thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại............................ 11
Sơ đồ 2.1: Các bước trong quy trình cấp tín dụng dự án đầu tư của BIDV.............37
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hịa chung xu thế hội nhập toàn cầu, những năm qua nền kinh tế nước ta đã
đạt được nhiều thành tự to lớn, các dự án trong lĩnh vực bất động sản ngày càng được
đầu tư mới và mở rộng. Với sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản,
những toà nhà xuống cấp, những nhà máy bị bỏ hoang dần được thay thế bằng
những khu đô thị văn minh hiện đại, những cao ốc văn phòng sang trọng, những
trung tâm thương mại tráng lệ... đã góp phần chỉnh trang đơ thị. Qua đó cho thấy, bất
động sản khơng chỉ phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân và xã hội mà cịn
gián tiếp xây dựng hình ảnh quốc gia năng động, phát triển.
Trong thời gian qua các Ngân hàng thương mại đã chú trọng đến các dự án
đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, với nguồn vốn vay thường chiếm từ
30% - 70% tổng mức đầu tư của dự án. Khi mà môi trường kinh doanh giữa các
ngân hàng ngày càng trở nên cạnh tranh gay gắt thì cơng tác thẩm định dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng trong quyết định đầu tư, cho vay
dự án bất động sản của các ngân hàng thương mại. Công tác thẩm định đối với loại
hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại cần được
chú trọng và cải thiện nhằm tăng tính hiệu quả của việc sử dụng vốn, kích thích các
chủ đầu tư hoạt động hiệu quả cao hơn.
Xuất phát từ quan điểm đó và thực trạng cơng tác thẩm định dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển
Việt Nam, sau khi nghiên cứu lý luận kết hợp với những yêu cầu thực tế, tơi đã lựa
chọn đề tài: "Giảipháp hồn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam ” làm luận văn thạc sĩ.
2. Mục đích nghiên cứu
-
Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản của công tác thẩm định dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại;
-
Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh
2
bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam;
-
Kiến nghị các chính sách và giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác thẩm định dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam.
-
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam trong
khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2018.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu đề tài này gồm có: phương
pháp thống kê, phân tích, phán đốn, so sánh, quy nạp, đánh giá dựa trên các tài liệu
tham khảo kết hợp với suy luận để làm sáng tỏ đề tài.
5. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đề tài “Thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại
ngân hàng thương mại”, đã có một số cơng trình nghiên cứu cơng bố dưới dạng sách,
báo, tạp chí, luận văn cao học và chuyên đề tốt nghiệp. Qua quá trình tìm hiểu thực tế
và tra cứu tại các thư viện, website cho thấy một số giáo trình, đề tài, bài viết nghiên
cứu về vấn đề trên như sau:
Cuốn sách “Lập và thẩm định dự án đầu tư” của tác giả TS. Đinh Thế Hiển
xuất bản năm 2015 của Nhà xuất bản TP.HCM. Nội dung cuốn sách phân tích rõ
đặc điểm và vai trị của cơng tác thẩm định các dự án đầu tư, ngồi ra cuốn sách còn
hướng dẫn xây dựng phương án tài chính dự án đầu tư, đưa ra các phương pháp đầu
tư có lợi trong kinh doanh, những rủi ro, chi phí pháp sinh trong đầu tư. Tuy nhiên,
cuốn sách chưa tập trung đề cập đến việc thẩm định dự án đầu tư đứng trên góc độ
ngân hàng.
Luận văn thạc sỹ với đề tài “Thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại chi nhánh Thành Công - Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam”
3
của tác giả Mai Thế Chính - năm 2011 đã đề cập đầy đủ các nội dung của công tác
thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng, đã đưa ra một số
giải pháp về chất lượng thu thập thơng tin để tăng tính chính xác trong công tác
thẩm định. Trong nội dung thực trạng đã có những ví dụ thực tiễn để phân tích
những mặt tích cực cũng như chỉ ra những vấn đề cịn tồn tại cần hồn thiện trong
cơng tác thẩm định, tuy nhiên trong dự án mẫu minh hoạ cụ thể, tác giả còn thiếu ở
một số nội dung, các giải pháp cịn sơ sài, cần bổ sung hồn thiện hơn.
Chun đề tốt nghiệp với đề tài “Một số giải pháp nâng cao chất lượng thẩm
định dự án đầu tư tại Chi nhánh sở giao dịch 1 - Ngân hàng TMCP Công thương
Việt Nam” của tác giả Trần Ngọc Dũng - năm 2011 đã trình bày khá đầy đủ các nội
dung của công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản và đã
đề cập tới một số giải pháp về phòng quản trị rủi ro để cung cấp nguồn thông tin
phục vụ công tác thẩm định dự án, tuy nhiên do quy mô nghiên cứu chỉ dừng lại tại
chi nhánh nên có nhiều vấn đề chưa được khai thác triệt để, ví dụ phân tích cụ thể
dự án còn sơ sài, chưa đưa ra nhận xét của tác giả.
Trong các đề tài đã công bố, các tác giả đề cập đến các quan điểm chung về
thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào
nghiên cứu các tiêu chí đánh giá chất lượng cơng tác thẩm định đối với dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản và thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
trong giai đoạn 2015 - 2018, từ đó đưa ra những giải pháp góp phần hồn thiện
cơng tác này. Vì vậy, với đề tài: "Giuipháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án
đầu tư kinh doanh bất động sun tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và
Phát triển Việt Nam", tác giả tập trung đi sâu vào những yếu tố nêu trên để từ đó
đưa ra những giải pháp cần thiết nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
6. Ket cấu luận văn
Ngoài phần Mục lục, Danh mục các chữ viết tắt, Danh mục tài liệu tham
khảo, Mở đầu, Kết luận, Luận văn được kết cấu thành 3 chương:
4
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại các ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
5
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ
1.1.1. Khái niệm
Theo khái niệm thông dụng, thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét
một cách khách quan, có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản liên quan đến
dự án đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của một dự
án, từ đó ra quyết định đầu tư, cấp phép đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đây là một
quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án một cách độc lập, tách biệt với
quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo ra cơ sở vững chắc cho hoạt động
đầu tư dự án có hiệu quả.
Đối với các ngân hàng thương mại, thẩm định dự án đầu tư là quá trình kiểm
tra, đánh giá toàn diện các mặt kinh tế, kĩ thuật, pháp lý, tài chính của dự án để đảm
bảo tính khả thi, hiệu quả về mặt tài chính của dự án nhằm tạo cơ sở cho việc ra
quyết định đầu tư, tài trợ dự án.
1.1.2. Mục đích thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại
Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của
các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân. Nhưng hoạt động đầu tư sẽ
khơng thể hồn thành được khi khơng có vốn hoặc khơng đủ vốn. Ngồi nguồn vốn
tự có của mình, các nhà đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ từ nguồn vốn bên ngoài mà
đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay chủ yếu là nguồn vốn tín dụng từ các ngân
hàng thương mại. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ chỉ đồng ý tài trợ khi đảm bảo được rằng
vốn cấp tín dụng được sử dụng an tồn và hiệu quả. Do đó, khơng chỉ riêng các nhà
đầu tư mà các ngân hàng cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư, bởi một trong
những đặc trưng của hoạt động đầu tư là diễn ra trong một thời gian dài nên có thể
gặp nhiều rủi ro, muốn tài trợ một cách an toàn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và
lãi đầu tư thì quyết định cấp tín dụng của ngân hàng cần dựa trên cơ sở thẩm định
6
dự án đầu tư.
Như vậy, đối với ngân hàng thương mại công tác thẩm định dự án đầu tư rất
quan trọng, nó giúp cho ngân hàng ra quyết định có bỏ vốn đầu tư hay khơng? Neu
đầu tư thì đầu tư như thế nào? Mức độ bỏ vốn là bao nhiêu? Điều này sẽ giúp ngân
hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu
nợ q hạn và nợ khó địi, hạn chế những rủi ro có thể xảy đến với ngân hàng.
Thẩm định dự án đầu tư có nhiều mục đích khác nhau đối với từng chủ thể,
tuy nhiên đối với các ngân hàng thương mại, thẩm định dự án có những mục đích
chính như sau:
Thứ nhất, thẩm định dự án giúp ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ dự án
chính xác, đảm bảo an tồn, hiệu quả vốn đầu tư. Thẩm định dự án là cơ sở để ngân
hàng thương mại xác định tính khả thi, khả năng hồn vốn của dự án và khả năng
trả nợ của chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ cho dự án
với các yếu tố khác nhau đối với từng dự án: số tiền cấp tín dụng, thời gian cấp tín
dụng, thời hạn giải ngân, thời gian ân hạn, lãi suất, phương thức giải ngân, tần suất
trả nợ, lịch trả nợ, tài sản bảo đảm, các bộ điều kiện trong trước và trong quá trình
cấp tín dụng nhằm quản lý rủi ro...
Thứ hai, thẩm định dự án giúp ngân hàng nhận diện, xác định và đo lường các
rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến quá trình triển khai, thực hiện dự án như các yếu
tố về sự biến động của thị trường nguyên vật liệu đầu vào, biến động của giá bán
sản phẩm đầu ra, sự thay đổi về công nghệ sản xuất, doanh số bán hàng, chi phí
quản lý, chi phí bán hàng, lợi nhuận dự kiến, các yếu tố về môi trường, chính sách
quản lý, tác động của nhân tố xã hội... Từ đó, ngân hàng phải xem xét các yếu tố có
thể ảnh hưởng đến tính khả thi và hiệu quả dự án để; (i) tư vấn các giải pháp đối với
chủ đầu tư, (ii) triển khai các biện pháp phịng ngừa rủi ro cho chính ngân hàng.
Thứ ba, thẩm định dự án là căn cứ để ngân hàng có biện pháp kiểm tra việc sử
dụng vốn vay đúng mục đích, đúng đối tượng thụ hưởng hay khơng, góp phần để dự
án đầu tư mang lại hiệu quả, lợi nhuận cho chủ đầu tư và đảm bảo nguồn trả nợ cho
ngân hàng.
7
Kết quả của thẩm định dự án sẽ mang tính quyết định đối với một khoản cho
vay, đó là khâu đầu tiên trong quy trình quản lý rủi ro mà ngân hàng cần phải quan
tâm hàng đầu để đảm bảo tránh được tối đa các rủi ro của một khoản cấp tín dụng, tạo
sự an tồn và lành mạnh, góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
Thứ nhất, quy mô đầu tư và nhu cầu vốn của các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản thường có giá trị lớn.
Quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có tổng giá trị
đầu tư từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp thường khơng có
đủ nguồn vốn tự có để thực hiện toàn bộ dự án mà phải chia ra các giai đoạn để thực
hiện. Do vậy, để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án, ngoài việc dùng vốn tự có của
mình, các doanh nghiệp hầu hết đều sử dụng thêm kênh huy động vốn khác như:
tìm các đối tác để hợp tác kinh doanh góp vốn cùng đầu tư; phát hành trái phiếu,
huy động vốn từ người mua ngay từ giai đoạn dự án chuẩn bị đầu tư; vay vốn ngân
hang... Đối với việc vay vốn ngân hàng, quy mô dự án ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn cho
vay của Ngân hàng so với vốn tự có của Chủ đầu tư, do đó, để đạt được số tiền vay
như mong muốn, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi quy mơ dự án dẫn tới việc thẩm định
tính chính xác về quy mơ của dự án khơng dễ dàng đối với cán bộ thẩm định thiếu
kinh nghiệm thực tế.
Vì vậy, trong quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cán
bộ thẩm định cần tìm hiểu, thu thập nhiều nguồn thơng tin để thẩm định tính chính
xác về quy mơ của dự án. Đồng thời, thẩm định các nguồn vốn đầu tư, các cam kết
tài trợ vốn, tiến độ bỏ vốn trên cơ sở thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư,
thẩm định phương thức bán hàng của dự án, tiến độ thu tiền bán hàng từ người mua
để xác định khả năng huy động vốn này có khả thi hay khơng.
Thứ hai, thời gian đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài, từ
khi dự án được lập đến khi kết thúc dự án thường mất khoảng từ 5 đến 10 năm.
Trong giai đoạn đầu tiên là giai đoạn chuẩn bị đầu tư: do dự án đầu tư kinh
8
doanh bất động sản chịu sự quản lý, điều chỉnh của nhiều chính sách và pháp luật
như luật đầu tư, luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật xây
dựng... và rất nhiều các văn bản, thông tư, nghị định liên quan. Số lượng hồ sơ,
giấy
phép cần có cho một dự án bất động sản là rất nhiều nên từ khi Chủ đầu tư có chủ
trương đầu tư cho đến khi dự án hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển
sang giai đoạn đầu tư thường mất rất nhiều thời gian, Chủ đầu tư phải thực hiện rất
nhiều thủ tục và tốn kém nhiều chi phí.
Trong giai đoạn đầu tư, do lượng vốn đầu tư của dự án bất động sản lớn,
doanh nghiệp thường khơng tự chủ tồn bộ nguồn vốn, lại chịu nhiều ảnh hưởng từ
các thị trường: thị trường nguyên vật liệu xây dựng, thị trường bất động sản, thị
trường tài chính, các chính sách vi mơ - vĩ mơ của Nhà nước nên các dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thường không đạt được thời gian thực hiện
như dự kiến ban đầu.
Việc kéo dài thời gian thực hiện dự án hơn so với dự kiến thường gây tốn
kém về chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư. Do vậy, khi thẩm định dự
án cán bộ thẩm định cần chú ý đến việc tính tốn thời gian hồn thiện hồ sơ pháp lý,
dự báo cung - cầu sản phẩm của dự án trong tương lai. Ngồi ra, trong q trình cho
vay dự án, cán bộ tín dụng cần phải bám sát tiến độ thực hiện của dự án, yêu cầu
Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án theo kế hoạch ban đầu.
Thứ ba, lĩnh vực đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản là lĩnh vực
phức tạp, địi hỏi trình độ chun mơn cũng như mạng lưới quan hệ của chủ đầu tư.
Lĩnh vực đầu tư của dự án kinh doanh bất động sản không chỉ đòi hỏi lượng
vốn lớn trong thời gian dài mà còn rất rủi ro, địi hỏi trình độ và bản lĩnh của nhà
đầu tư lớn. Việc các nhà đầu tư mới muốn tham gia vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh
bất động sản là việc hết sức khó khăn.
Vì vậy, trong quá trình thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản,
các ngân hàng thương mại cần thẩm định kỹ về tư cách pháp lý, năng lực, tình hình
hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, các dự án đã đi vào hoạt động...
của chủ đầu tư dự án.
9
Theo xu hướng hiện nay, các doanh nghiệp dự án sẽ được lập ra để triển
khai, quản lý và vận hành duy nhất một dự án bất động sản nên sẽ chưa có số liệu
lịch sử về tình hình kinh doanh hay các cơng trình dự án đã hồn thành để làm căn
cứ xác định năng lực chủ đầu tư. Khi đó, các ngân hàng thương mại cần chú ý thẩm
định các thành viên góp vốn đứng sau các doanh nghiệp dự án vì chính các thành
viên góp vốn đó sẽ là đối tượng đóng góp vốn tự có, kinh nghiệm quản lý và phát
triển dự án cho doanh nghiệp dự án mới được thành lập.
Thứ tư, chất lượng lập dự án của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
thường tương đối tốt nên việc thẩm định thuận lợi hơn.
Do quy mô đầu tư của các dự án bất động sản thường rất lớn, việc thực hiện
dự án phải được sự chấp thuận từ rất nhiều cơ quan, ban ngành nên chất lượng lập
các dự án này thường tương đối tốt.
Đối với các chủ đầu tư chuyên hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản
sẽ có cơ quan, bộ phận chun mơn chun lập dự án đầu tư. Các dự án này khá
giống nhau về sản phẩm đầu ra, cách thức thực hiện, hồ sơ pháp lý...; và thường chỉ
khác nhau về địa điểm thực hiện, thời gian bắt đầu thực hiện dự án dẫn đến sự khác
nhau về chi phí và doanh thu của dự án. Chính vì vậy, các dự án này thường được
lập tương đối giống nhau về hình thức và nội dung. Trong quá trình thẩm định, cán
bộ thẩm định sẽ dễ dàng thẩm định tính hợp lý về doanh thu và chi phí các dự án
bằng cách so sánh các dự án tương đồng với nhau.
Đối với các chủ đầu tư không chuyên hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất
động sản thường thuê một đơn vị tư vấn lập dự án cho mình, các dự án này sẽ được
viết chi tiết, kỹ lưỡng và bài bản. Cán bộ thẩm định khi thẩm định các dự án này sẽ
có đầy đủ thông tin để thẩm định chi tiết dự án. Tuy nhiên, do việc thực hiện đơn lẻ,
thiếu chuyên nghiệp nên thời gian chuẩn bị đầu tư của dự án thường kéo dài hơn,
các dự án này thường được lập trong khoảng thời gian trước khi thẩm định cho vay
dự án lâu hơn. Do đó, tại thời điểm cán bộ thẩm định dự án, nhiều thông số của dự
án đã thay đổi, cần thu thập thông tin để thẩm định lại tính hiệu quả của dự án.
Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản do chủ đầu tư tự lập và chủ đầu tư
10
11
Hướng dẫn, tiếp
Tiến
Lập báo
Phê duyệt kết
nhận, xem xét tính
hành
cáo kết
quả thẩm định
cấp. Từng
th
trường
đơn
vị
hợp
tư
vấn
cụ
lập
thể,
nhìn
cán
chung
bộ
thẩm
đều
định
ít quan
có thể
tâmthực
đến hiện
nội dung
thẩm thị
định
trường
cho vay
của
hợp lệ và đầy đủ ==>
thẩm
quả thẩm
và ra
song song
sản với quá trình hồn
khách hàng. Quy trình thực hiện thẩm
' tất hồ sơ của
quyết
định các
phẩm.
dự án
Thịđầu
trường
tư nói
đầu
chung
vào và
vàđầu
bất ra
động
của sản
dự án
nóiđều
riêng
chỉtại
được
ngân
đề hàng
cập hết
thương
sức ngắn
mại
thông thường
gọn được tiến hành qua các bước như sau:
trong dự án mà không được so sánh, nghiên cứu một cách kỹ lưỡng. Do đó, cán
bộ
thẩm định cần thẩm định nội dung này một cách cẩn thận trước khi thẩm định đến
hiệu quả tài chính của dự án.
Thứ năm, thị trường bất động sản có đặc điểm là cung về bất động sản phản
ứng chậm hơn so với cầu bất động sản nên dễ gây ra những cơn sốt giá.
Theo quan hệ cung - cầu, khi cung bất động sản được thị trường chấp nhận,
cầu bất động sản xuất hiện và tăng lên, khi đó, người sản xuất sẽ tăng lượng cung
bất động sản.
Tuy nhiên, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh
như các loại hàng hố khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo
ra chúng thường lâu vì để xây dựng các cơng trình xây dựng cần phải có thời gian
tìm hiểu mọi thơng tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công... Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động
của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản.
Từ các đặc điểm trên, có thể thấy được phần nào đặc điểm đặc thù của các dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định của ngân
hàng thương mại. Do tính đặc thù nên khi thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản, ngân hàng thương mại cần có nhưng thay đổi sao cho phù hợp, linh
hoạt chứ không rập khuôn, cứng nhắc.
1.3. THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3.1. Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại các Ngân hàng thương mại
1.3.1.1. Quy trình thẩm định dự án tại các Ngân hàng thương mại
Tại các ngân hàng thương mại, cán bộ thẩm định, trưởng/phó phịng tín dụng
của hồ sơ vay vốn
định
định
định cho
vay
Sơ đồ 1.1. Quy trình thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại
(Nguồn: Tổng hợp từ quy trình cấp giới hạn tín dụng của BIDV)
Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận, xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ vay vốn
Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án đến ngân hàng đầy đủ hoặc không đầy đủ, cán bộ
thẩm định trực tiếp tiếp nhận hồ sơ dự án, đối chiếu kiểm tra hồ sơ về số lượng, tính
đầy đủ, tính hợp lý, hợp lệ, sự phù hợp về nội dung và hình thức giữa các hồ sơ do
khách hàng cung cấp với các quy định hiện hành có liên quan. Trong trường hợp, hồ
sơ chưa đầy đủ, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp bổ sung hồ sơ.
Sau khi kiểm tra hồ sơ, tính đầy đủ và đúng quy định, cán bộ thẩm định sẽ
báo cáo lãnh đạo và thực hiện các bước tiếp theo: tiến hành tổng hợp, thiết lập kế
hoạch thẩm định, tổ chức thẩm định.
Bước 2: Tiến hành thẩm định
Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định khách hàng vay vốn và dự án vay vốn.
Trên cơ sở hồ sơ khách hàng cung cấp và những thông tin thu thập, cán bộ thẩm
định đánh giá, phân tích dự án theo yêu cầu và nội dung chi tiết của dự án, chú
trọng đến thẩm định khách hàng, thẩm định khía cạnh thị trường, tài chính, thẩm
định rủi ro và khả năng trả nợ của dự án.
Tuỳ tính chất và mức độ phức tạp của từng khoản vay, cán bộ thẩm định tìm
hiểu và chủ động lên kế hoạch thu thập thông tin từ các nguồn khác nhau nhằm
phục vụ cho việc thẩm định cho vay của mình được tốt nhất và chính xác nhất. Các
12
thơng tin có thể được thu thập từ chính hồ sơ khách hàng cung cấp, hoặc thu thập
thông tin từ việc đi thực tế tại cơ sở và từ các nguồn khác như: Trung tâm thơng tin
tín dụng (CIC), các cơ quan chủ quản của Doanh nghiệp, các hiệp hội ngành nghề
liên quan, các sở (Sở địa chính, Sở tài chính, Sở kế hoạch đầu tư,...). Tìm hiểu thơng
qua các đối tác làm ăn, các nhà cung cấp thiết bị, dịch vụ, nguyên vật liệu của doanh
nghiệp, các ngân hàng thương mại mà khách hàng hiện đang vay vốn hoặc đã vay
vốn trước đó. Trường hợp cần thiết, cán bộ thẩm định có thể đề xuất mua thơng tin
nhằm bảo đảm thu thập đủ thơng tin và có chất lượng.
Khi khai thác từ các nguồn thông tin khác, cán bộ thẩm định tập trung đánh
giá tính khớp đúng với thơng tin được khách hàng cung cấp, uy tín của khách hàng,
mối quan hệ, sản phẩm của khách hàng trên thị trường, đặc biệt là lịch sử quan hệ
tín dụng của khách hàng với Ngân hàng thương mại khác...
Công tác thẩm định sẽ được làm rõ các khía cạnh trọng yếu: năng lực của
chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án, hiệu quả của dự án.
Bước 3: Lập báo cáo kết quả thẩm định
Cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định dựa trên các nội dung thẩm định ở
trên và trình lên lãnh đạo xem xét, kiểm tra. Trong báo cáo thẩm định, cán bộ thẩm
định nêu rõ chi tiết các nội dung theo các khía cạnh trọng yếu: (i) năng lực của chủ
đầu tư; (ii) tính pháp lý của dự án; (iii) hiệu quả của dự án. Từ đó đánh giá mức độ
đáp ứng của dự án với tiêu chuẩn cấp tín dụng theo khung quy định của ngân hàng
thương mại và đưa ra đề xuất: đồng ý hay từ chối tài trợ cho dự án.
Bước 4: Phê duyệt kết quả thẩm định và ra quyết định cho vay
Trên cơ sở nội dung báo cáo kết quả thẩm định, cấp có thẩm quyền kiểm tra,
yêu cầu bổ sung thêm hồ sơ, thơng tin, giải trình các nội dung chưa rõ (nếu cần) và
ra quyết định tài trợ hoặc không tài trợ dự án. Nếu quyết định không cấp tín dụng
thì phải thơng báo cho khách hàng bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối.
Thơng thường các ngân hàng thương mại hiện nay tổ chức bộ phân phê duyệt
thẩm định tín dụng theo phân cấp thẩm quyền. Nếu mức cấp tín dụng cho dự án đầu
tư nằm trong giới hạn phê duyệt của chi nhánh thì Giám đốc/Ban giám đốc chi
13
nhánh là cấp có thẩm quyền quyết định phê duyệt khoản tín dụng. Neu mức cấp tín
dụng cho dự án đầu tư vượt hạn mức phê duyệt cấp tín dụng của chi nhánh thì hồ sơ
thẩm định sẽ được trình lên Trụ sở chính sau khi Ban lãnh đạo chi nhánh đã thơng
qua và đồng ý trình hồ sơ cấp tín dụng dự án, khi đó cấp phê duyệt khoản tín dụng
là Trụ sở chính của ngân hàng thương mại.
1.3.1.2. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư bao gồm 08 bước như sau:
Bước 1: Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung quan trọng của dự án
-
Mục tiêu đầu tư của dự án;
-
Sự cần thiết đầu tư dự án;
-
Quy mô đầu tư: công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm
và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm;
-
Quy mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo các
tiêu chí khác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi cơng và
dự phịng phí, vốn cố định và vốn lưu động); phương án nguồn vốn để thực hiện dự
án: vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết...
-
Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Bước 2: Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra
Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án: Việc phân tích, đánh giá
tổng quan về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án sẽ đề cập đến những nội
dung chính sau:
-
Mơ tả sản phẩm của dự án;
-
Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
-
Tình hình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ thay thế;
-
Ước tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án;
-
Dự tính tổng nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra;
-
Ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa và khả
năng xuất khẩu sản phẩm.
Trên cơ sở phân tích tín hiệu của thị trường, đưa ra nhận xét về thị trường
