Giải pháp tăng số thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

__________________

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT


TRẦN THỊ THANH HẢO



GIẢI PHÁP NÂNG CAO SỐ THU THUẾ
TỪ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
CỦA VIỆT NAM


Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THÀNH TỰ ANH



Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011
1

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những nội dung trong luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các tham
chiếu, trích dẫn, lược trích, lược dịch và số liệu được sử dụng trong từng ngữ cảnh cụ thể
đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết tốt nhất của tôi.
Những phân tích và quan điểm thể hiện trong luận văn này là của cá nhân tác giả màkhông
nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh hay
của Chương Trình Giảng Dạy Kinh Tế Fulbright.

Tác giả luận văn
2


LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận văn xin gửi lời cám ơn chân thành đến những người thầy, người bạn trong
suốt thời gian qua đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong việc thu thập thông tin, phân tích, phê
bình, góp ý và phản biện nhằm hoàn thiện luận văn này. Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành
đến Tiến sĩ Vũ Thành Tự Anh, người trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện
luận văn này. Xin cám ơn những góp ý, phê bình mang tính phản biện của Tiến sĩ Vũ
Thành Tự Anh về từng nội dung chi tiết được thể hiện trong luận văn này. Tôi xin gửi lời
cám ơn chân thành đến Tiến sĩ Phan Hiển Minh về những góp ý mang tính thực tiễn cao,
giúp tôi nắm bắt sâu sắc hơn các vấn đề về thực tiễn hành thu thuế cũng như công tác
chuẩn bị cho việc thi hành Luật thuế Sử dụng Đất phi Nông nghiệp ở Việt Nam. Tôi xin
gửi lời cám ơn chân thành đến Tiến sĩ Jay K. Rosengard đã giới thiệu cho tôi những nguồn
tài liệu quý báu cũng như những gợi ý của Tiến sĩ Jay K. Rosengard về các vấn đề chính
sách mà Việt Nam cần quan tâm trong quá trình cải cách hệ thống thuế bất động sản. Tôi
xin cám ơn Tiến sĩ Đinh Công Khải, người đã tổ chức các buổi thảo luận và đã có những
góp ý quý báu giúp tôi hoàn thiện đề cương của luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cám ơn
những người bạn đã góp ý và giúp tôi chỉnh sửa, hoàn thiện từng nội dung của bản luận văn

này.
3


TÓM TẮT
Trong bối cảnh các nguồn thu chính từ dầu mỏ, ngoại thương và doanh nghiệp nhà nước
của Việt Nam có xu hướng giảm sút, từ năm 2004, Chính phủ Việt Nam đã có những cải
cách mang tính toàn diện hệ thống thuế quốc gia nhằm tìm kiếm những nguồn thu ổn định
hơn cho ngân sách nhà nước. Theo đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được chọn là giải
pháp giúp bù đắp các khoản chi của chính quyền địa phương nhằm không chỉ cung cấp các
dịch vụ công địa phương tốt hơn mà còn giúp giảm gánh nặng ngân sách trung ương.
Về lý thuyết, thuế đánh vào bất động sản có khả năng mang lại nguồn thu tương đối ổn
định cho ngân sách địa phương và có độ nổi cao do sự tăng giá của nhà, đất cùng với sự
phát triển của nền kinh tế. Song, khác với thông lệ quốc tế, Việt Nam chỉ đánh thuế đất
nguyên thổ mà không đánh thuế công trình trên đất.Không chỉ như vậy, so với các nước
được chọn trong nghiên cứu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Việt Nam có cơ sở thuế
hẹp và thuế suất thấp.Điều này ngược với lý thuyết về thiết kế thuế vững chắc (thuế suất
thấp, cơ sở thuế rộng). Ngoài ra, cũng theo sắc thuế này, giá đất tính thuế được giữ ổn định
trong mỗi chu kỳ năm năm thay vì được điều chỉnh hàng năm theo giá thị trường. Những
hạn chế bên trên không chỉ khiến cho mục tiêu tăng nguồn thu cho ngân sách không đạt
được mà còn làm mất đi tính công bằng theo chiều dọc của sắc thuế.
Xuất phát lý do này, trên cơ sở lý thuyết về đánh thuế tối ưu và thuế đấtvà từ bài học kinh
nghiệm của một số nước, trong nghiên cứu này, tác giả đã đề xuất các phương án nâng cao
số thu thuế thông qua việc nâng cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế và nâng cao hiệu quả
hành thu thuế.
Việc thực hiện các phương án thuế này được chia thành hai giai đoạn: trong ngắn hạn, chú
trọng công tác hành thu, cụ thể là hoàn thiện hệ thống dữ liệu, định giá, ứng dụng công
nghệ thông tin và tuyên truyền;ngoài ra, đối với khu vực đô thị, giá đất tính thuế được áp
dụng theo giá thị trường điều chỉnh hàng năm theo hệ số CPI để vừa giúp tăng thu ngân
sách vừa kiềm chế tình trạng bong bóng bất động sản; trong dài hạn, khi công tác hành thu

đã được cải thiện, người dân đã thích ứngvới sắc thuế mới, Chính phủ sẽ từng bước nâng
cao thuế suất, mở rộng cơ sở thuế đối với công trình trên đất và điều chỉnh giá đất hàng
năm theo tỷ lệ tăng trưởng GDP nhằm đảm bảo đồng thời độ nổi và tính khả thi của sắc
thuế.
4



MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN 1
LỜI CẢM ƠN 2
TÓM TẮT 3
MỤC LỤC 4
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 6
DANH MỤC HÌNH VẼ 7
I. GIỚI THIỆU 8
1.1 Bối Cảnh Nghiên Cứu 8
1.2 Vấn Đề Nghiên Cứu 10
1.3 Mục Tiêu và Phạm Vi Nghiên Cứu 10
1.4 Cấu Trúc Của Nghiên Cứu 11
II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, NGUỒN TÀI LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12
2.1 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Tối Ưu 12
2.2 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Đất 13
2.3 Nguồn Tài Liệu Và Nghiên Cứu Trước 14
2.4 Phương Pháp Nghiên Cứu 15
III. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC ĐANG PHÁT TRIỂN 16
3.1 Cải Cách Thuế Bất Động Sản ởJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia 17
3.1.1 Cơ sở thuế 17
3.1.2 Thuế suất 18
3.1.3 Định giá 18

3.1.4 Hành thu 19
3.1.5 Mục tiêu cải cách 19
3.1.6 Hiệu quả 20
3.1.7 Kết luận 20
5


3.2 Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam 21
3.2.1 Mục tiêu cải cách 22
3.2.2 Nguyên tắc cải cách 22
3.2.3 Quá trình cải cách 23
IV. THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP CỦA VIỆT NAM 25
4.1 Thiết Kế Thuế SD ĐPNN 25
4.1.1 Cơ sở thuế 25
4.1.2 Thuế suất 26
4.2 Dự Báo Số Thu Từ Thuế SD ĐPNN Của Việt Nam 27
4.2.1 Số Thu Thuế Theo PLTNĐ 27
4.2.2 Dự báo số thu từ Thuế SD ĐPNN 29
4.3 Các phương án nâng cao số thu thuế ròng từ Thuế SD ĐPNN 30
4.3.1 Phương án 1.Tăng thuế suất 30
4.3.2 Phương án 2. Mở rộngcơ sở thuế 32
4.3.3 Phương án 3. Nâng cao hiệu quả hành thu 42
V. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 46
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 50
PHỤ LỤC 1. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT Ở 53
PHỤ LỤC 2. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT SẢN XUẤT,
KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP 55
PHỤ LỤC 3. TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI NHÀ Ở 57

6



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Diễn giải
PLTNĐ
Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992
PL Thuế ĐNN
Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1992
Thu
ế SD ĐPNN
hay
Lu
ật số 48

Lu
ật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số
48/2010/QH12 do Quốc hội ban hành ngày 17/6/2010

7


DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1 Cung – cầu đất khi có thuế 13
Hình 2 Bảng so sánh điều kiện kinh tế Việt Nam và các nước 17
Hình 3 Bảng tổng kết cải cách thuế bất động sản của các nước 21

Hình 4 Bảng thuế suất Thuế SD ĐPNN 26
Hình 5 Bảng tổng kết số thu thuế theo PLTNĐ 27
Hình 6 Cơ cấu thu ngân sách nhà nước năm 2008 29
Hình 7 Bảng tóm tắt các đề xuất phương án tăng thuế suất 32
Hình 8 Mối quan hệ giữa giá bất động sản và tăng trưởng GDP 38
Hình 9 Minh hoạ nguồn thu thuế từ nhà ở bị bỏ lỡ 40
Hình 10 Minh hoạ người nghèo nộp thuế nhiều hơn người giàu 41
Hình 11 Bảng tóm tắt các đề xuất mở rộng cơ sở thuế 42
Hình 12 Bảng tóm tắt các đề xuất nâng cao hiệu quả hành thu thuế 45
Hình 13 Bảng tổng hợp các kiến nghị tổng hợp các kiến nghị 48
8


I.
GIỚI THIỆU
1.1 Bối Cảnh Nghiên Cứu
Việt Nam được biết đến là một trong những quốc gia có nguồn thu ngân sách phụ thuộc
nhiều vào thuế xuất nhập khẩu, dầu mỏ và doanh nghiệp nhà nước. Tuy nhiên, những
nguồn thu này đang có xu hướng giảm sút.
1
Do vậy, chính phủ Việt Nam đang nỗ lực tìm
kiếm các nguồn thay thế nhằm đảm bảo tính ổn định cho ngân sách nhà nước. Theo đó,
chương trình cải cách toàn diện hệ thống thuế đã được tiến hành với mục tiêu đảm bảo tỷ
lệ động viên về thuế vào ngân sách nhà nước bình quân hàng năm đạt từ 20-21% GDP
nhưng vẫn đảm bảo công bằng xã hội và gây ra ít tổn thất xã hội nhất.
2
Nằm trong
chương trình cải cách này, năm 2009 một sắc thuế mới về bất động sản theo hướng mở
rộng đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế đã được đưa ra thảo luận.
3

Từ góc độ kinh tế học về thuế và kinh nghiệm của các nước trên thế giới, thuế bất động
sản
4
là phương tiện hiệu quả để tài trợ cho ngân sách trong việc cung ứng hàng hóa công ở
địa phương. Ở Việt Nam, các khoản thu từ đất và tài nguyên (trừ dầu khí) là nguồn thu
của chính quyền địa phương.
5
Do vậy, các nhà tư vấn chính sách cho rằng nếu thuế bất
động sản được thiết kế phù hợp sẽ có khả năng tạo ra nguồn thu tương đối ổn định cho
ngân sách địa phương, bù đắp chi phí cung cấp các dịch vụ công tại địa phương, từ đó

1 Nhận định của tác giả dựa trên số liệu thống kê cơ cấu thu ngân sách nhà nước qua các năm của Tổng
Cục Thống Kê, (truy cập
22:00 ngày 6/4/2010).
2 Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg Về việc phê duyệt chương trình cải
cách hệ thống thuế đến năm 2010 nhằm xây dựng một hệ thống chính sách thuế đồng bộ, có cơ cấu
hợp lý phù hợp với nền kinh tế, Hà Nội.
3 Như trên, Điều 1.3 (a) và (c).
4 Thuế bất động sản bao gồm (i) thuế đánh trên đất nguyên thổ và (ii) thuế đánh trên trên đất và các
công trình gắn liền với đất. Trong nghiên cứu này, tác giả phân biệt (1) thuế đất chỉ đánh trên đất
nguyên thổ và (2) thuế bất động sản đánh trên đất nguyên thổ và công trình trên đất.
5 Quốc Hội (2002), Luật ngân sách số 01/2002/QH11, Hà Nội ngày 16/12/2002, Điều 32.1
9


giúp giảm gánh nặng cho ngân sách trung ương.
6
Điều này phù hợp với xu hướng phi tập
trung hóa mà Việt Nam đang theo đuổi.

7

Năm 1992, với mục tiêu góp phần quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích tổ chức, cá
nhân sử dụng đất tiết kiệm và động viên sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách
nhà nước, Việt Nam đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất (“PLTNĐ”).
8
Đối tượng chịu
thuế theo Pháp Lệnh này là đất ở, đất công trình và nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 1992 đến nay,
Việt Nam chỉ thực hiện thu thuế đối với đất mà không thu thuế đối với nhà ở. Song song
với PLTNĐ, Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp (“PL Thuế ĐNN”) cũng được ban
hành năm 1992. Dưới sự điều chỉnh của hai sắc thuế này, Việt Nam chỉ đánh thuế đối với
đất mà không đánh thuế đối với công trình trên đất.
Sau hơn 15 năm thực hiện PLTNĐ, ngày 17/6/2010, Quốc hội Việt Nam đã thông qua
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 (“Thuế SD ĐPNN” hay “Luật
số 48”) có hiệu lực từ 1/1/2012. Theo đó, nhà được loại ra khỏi đối tượng chịu thuế, đất
phi nông nghiệp là đối tượng chịu thuế theo sắc thuế mới này. Luật số 48 được ban hành
với ba mục tiêu chính (trong số các mục tiêu khác):
9

1. Khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả;
2. Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước; và
3. Xây dựng một sắc thuế dễ thực hiện, dễ quản lý
Câu hỏi đặt ra là liệu Việt Nam có đạt được cả ba mục tiêu trên hay không và Luật số 48
có góp phần vào việc đạt được mục tiêu chung là tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách hay
không.

6 Tham khảo từ Rosengard (2010).
7 Việt Nam đang trong quá trình xây dựng hệ thống ngân sách theo hướng tăng cường phân cấp quản lý
ngân sách, bảo đảm tính thống nhất của ngân sách nhà nước và vai trò chủ đạo của ngân sách trung
ương; đồng thời phát huy tính chủ động, sáng tạo của ngân sách các cấp chính quyền địa phương trong

quản lý và sử dụng ngân sách nhà nước (Thủ Tướng Chính Phủ (2010), Công văn số 278/TTg-PL về
giao nhiệm vụ nghiên cứu, triển khai xây dựng dự án Luật Ngân sách nhà nước).
8 Chính Phủ (2010), Báo cáo tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất.
9 Chính Phủ (2010), Thuyết minh chi tiết về dự án Luật thuế nhà, đất, Phần II, Mục tiêu, yêu cầu xây
dựng Luật thuế nhà, đất.
10


1.2 Vấn Đề Nghiên Cứu
Theo lý thuyết về đánh thuế tối ưu, mọi sắc thuế đều nhắm tới việc đạt được số thu cao
nhất với mức độ biến dạng về kinh tế ít nhất, chi phí hành thu thấp nhất và gây ra ít sự
phản đối nhất. Ba mục tiêu mà Quốc hội đề ra thực chất là nhằm tối đa hóa số thu thuế
ròng mà vẫn đảm bảo công bằng xã hội và không gây ra những biến dạng về mặt kinh tế.
Vấn đề đặt ra là làm thế nào để đạt được số thu thuế cao nhất với thiết kế Thuế SD ĐPNN
hiện hành trong điều kiện kinh tế-xã hội của Việt Nam hiện nay.
Chính phủ, Bộ Tài chính và các cơ quan liên quan đang tiến hành những chuẩn bị cần thiết
để đưa sắc thuế này vào thực thi. Mọi bước chuẩn bị đều xoay quanh câu hỏi cốt lõi giải
pháp nào để nâng cao số thuthuế từ Thuế SD ĐPNN trong điều kiện cụ thể của Việt Nam
hiện nay? Đây là vấn đề chủ chốt và duy nhất mà nghiên cứu này tập trung vào.
1.3 Mục Tiêu và Phạm Vi Nghiên Cứu
Nghiên cứu này không nhằm đề xuất một giải pháp tổng thể cho việc thực thi Luật số 48.
Nghiên cứu cũng không nhằm đưa ra dự báo về số thu thuế mà Thuế SD ĐPNN có thể đạt
được, hay tính toán số thu có thể đạt được nếu Việt Nam thực hiện đánh thuế bất động sản
thay vì đánh thuế đất. Nghiên cứu xoay quanh và tập trung vào việc phân tích ba yếu tố
quyết định số thu thuế của Thuế SD ĐPNN là cơ sở thuế, thuế suất và công tác hành thu,
nhằm:
•
••
• hiểu rõ hơn về thiết kế Thuế SD ĐPNN;
•

••
• tìm ra những điểm chưa hợp lý của thiết kế Thuế SD ĐPNN; và từ đó
•
••
• đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao số thu thuế.
Để làm rõ, nghiên cứu này chỉ tập trung vào các yếu tố có ảnh hưởng đến số thu từ Thuế
SD ĐPNN. Nghiên cứu không phân tích các yếu tố như tính công bằng về mặt xã hội hay
những biến dạng về mặt kinh tế. Những vấn đề này chỉ được đề cập cho mục đích đánh
giá số thu thuế tiềm năng hoặc tính ổn định của số thu thuế. Ngoài ra, để làm rõ hơn, thuế
sử dụng đất nông nghiệp theo PL Thuế ĐNN không phải là đối tượng của nghiên cứu này.
Việc dẫn chiếu đến PL Thuế ĐNN chỉ nhằm mục đích so sánh hoặc làm rõ hơn vấn đề
nghiên cứu trong từng ngữ cảnh cụ thể.
11


1.4 Cấu Trúc Của Nghiên Cứu
Nghiên cứu gồm sáu phần chính. Phần tiếp theo (Phần II) đề cập một cách ngắn gọn cơ
sở lý thuyết về đánh thuế tối ưu, đặc biệt phân tích lý thuyết về đánh thuế đất, làm cơ sở
cho các bước phân tích tiếp theo. Phần này cũng tóm tắt một số nghiên cứu trước, giải
thích phương pháp mà nghiên cứu này áp dụng, đồng thời giới thiệu một số nguồn tài liệu
mà nghiên cứu dẫn chiếu. Phần III phân tích kinh nghiệm đánh thuế đất ở một số nước
trên thế giới. Trong phần này, nghiên cứu sẽ giới thiệu hệ thống thuế bất động sản của
một số nước đang phát triển có điều kiện kinh tế khá tương đồng với Việt Nam, bao gồm
Indonesia, Jamaica, Philippines, Chile và nhưng bài học rút ra cho Việt Nam. Phần IV
phân tích thiết kế thuế và các phương án tăng số thu từ Thuế SD ĐPNN ở Việt Nam. Phần
này, sau khi phân tích từng yếu tố thuế suất, cơ sở thuế và phương án hành thu, sẽ tiến
hành phân tích các lựa chọn giúp tăng số thu thuế. Phần V, trên cơ sở kết quả phân tích
các phần trên, sẽ rút ra những gợi ý về mặt chính sách nhằm nâng cao số thu từ Thuế SD
ĐPNN.
12

II.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT, NGUỒN TÀI LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
Phần này phân tích lý thuyết đã được thừa nhận rộng rãi trên thế giới làm nền tảng cho việc
thiết kế thuế đất, và giới thiệu một số nghiên cứu đi trước về thuế bất động sản ở các nước
đang phát triển và nghiên cứu về thuế nhà, đất của Việt Nam, đồng thời trình bày phương
pháp mà nghiên cứu sử dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến số thu từ Thuế SD
ĐPNN.
2.1 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Tối Ưu
Lý thuyết kinh tế học về thuế chỉ ra rằng không có một hệ thống thuế hoàn hảo và lý
tưởng duy nhất. Khi thiết kế bất cứ sắc thuế nào, các nhà làm chính sách đều phải hướng
đến việc trả lời bốn câu hỏi: (1) Hệ thống thuế có hiệu quả kinh tế hơn hay không? (2) Hệ
thống thuế có công bằng về mặt xã hội hơn không? (3) Hệ thống thuế có tạo nhiều thu
ngân sách ròng hơn không? và (4) Hệ thống thuế có khả thi về mặt hành thu không?
10

Trong điều kiện có thể, chính phủ các nước đều có xu hướng cố gắng thu được càng nhiều
thuế càng tốt. Tuy nhiên, nếu việc tuân thủ nghĩa vụ thuế trở thành một gánh nặng quá
lớn đối với người dân thì thuế không chỉ gây ra những biến dạng về mặt kinh tế mà còn có
nguy cơ tạo ra những biến động xã hội do sự phản kháng của người nộp thuế. Do vậy,
trong quá trình thiết kế các sắc thuế, chính phủ các nước luôn phải cân nhắc đồng thời các
mục tiêu trên. Lý thuyết về đánh thuế tối ưu chỉ ra rằng một cơ chế thuế vững chắc là cơ
chế thuế đảm bảo được yêu cầu: cơ sở thuế rộng, thuế suất thấp, thiết kế đơn giản
.
Tóm lại, một hệ thống thuế được xem là phù hợp khi, trong điều kiện cụ thể của quốc gia,
nó trả lời được bốn yêu cầu trên.
11

Nâng cao số thu thuế
từ Thuế SD ĐPNN trong phạm vi của nghiên cứu này là việc phân
tích và đề xuấtphương án thuế mà phương án này giúp đạt được số thu thuế cao nhất với
mức chi phí hành thu thấp nhất trong điều kiện cụ thể của Việt Nam hiện nay và phù hợp
với thông lệ quốc tế.

10 Tác giả tổng hợp và tóm tắt từ các bài giảng của giáo sư Jay K. Rosengard về thuế bất động sản đăng
tải trên website: và một số giáo trình về thuế tại thưviện của FETP.
11 Như trên.
13


2.2 Lý Thuyết Về Đánh Thuế Đất
Đặc điểm chung của hầu hết các loại thuế là gây ra biến dạng về mặt kinh tế. Tuy nhiên,
về mặt lý thuyết, điều này không xảy ra đối với thuế đất bởi vì loại thuế này đánh trên đất
nguyên thổ mà không phụ thuộc vào việc đất đó có được sử dụng hay không hoặc sử dụng
hiệu quả hay không hiệu quả. Do cung đất không co giãn nên thị trường đất đai phụ thuộc
nhiều vào mức sẵn lòng chi trả của bên thuê đất hơn là chi phí của bên cho thuê. Cũng do
cung đất không co giãn nên người cho thuê đất không thể trực tiếp chuyển gánh nặng thuế
sang cho bên thuê đất (xem Hình 1dưới đây).
12
Do đó, bên cho thuê đất (người chủ đất) là
người trực tiếp và cuối cùng phải chịu toàn bộ gánh nặng thuế đất, và như vậy, không gây
ra những tổn thất xã hội vô ích.
Hình 1. Cung – cầu đất khi có thuế

(Tác giả trình bày dựa trên McCluskey, William J.; Franzsen, Riël C. D. (2005),nguồn Wikipedia)

Tuy nhiên, do thuế đất chỉ đánh trên đất nên so với thuế bất động sản (đánh trên đất và
công trình trên đất), cơ sở thuế của thuế đất bị thu hẹp. Điều này có nghĩa là, trong trường

hợp thuế đất được áp dụng thay vì thuế bất động sản, để đạt được số thu thuế tương đương,
thuế đất phải có mức thuế suất cao hơn so với thuế bất động sản. Vấn đề này dẫn chúng ta
trở lại bài toánvề thiết kế thuế vững chắc (cơ sở thuế rộng, thuế suất thấp). Câu hỏi đặt ra

12 Tác giả tóm tắt và lược dịch và vẽ biểu đồ minh họa dựa trên McCluskey, William J.; Franzsen, Riël
C. D. (2005), Land Value Taxation: An Applied Analysis, Ashgate Publishing, Ltd
p. 4.ISBN 0754614905từ (truy cập 19:24 ngày
27/11/2010).
P

Q
Thu
ế

S

D

S
ố thu thuế

Th
ặng d
ư
tiêu dùng

Thặng dư
sản xuất
Giá th
ị tr

ư
ờng

14


là thuế suất phải cao hơn bao nhiêu để vẫn đảm bảo số thu thuế mà không làm cho người
sử dụng đất trốn tránh nghĩa vụ thuế hoặc từ bỏ quyền đối với đất đai của mình. Không có
một công thức chung cho vấn đề này, nhưng kinh nghiệm của các nước có thể là một
nguồn tham khảo tốt.
13

Ngoài ra, thực tiễn đã chứng minh rằng lý thuyết về cung đất không co giãn chỉ đúng trong
trường hợp xem xét tổng nguồn cung đất của quốc gia trong điều kiện các loại đất đã được
sử dụng ổn định, không có biến động đáng kể về mục đích sử dụng đất. Lý thuyết này sẽ
không còn đúng khiáp dụng vào việc xác định cung đất phi nông nghiệp ở Việt Namkhi mà
Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa. Như sẽ phân tích trong
Phần IV dưới đây, diện tích đất phi nông nghiệp chịu thuế của Việt Nam năm 2010 tăng
49% so với năm 2005 do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, khi Thuế SD
ĐPNNcao hơn Thuế SD ĐNN(ở mức độ đáng kể) có thể dẫn đến thay đổi hành vi của
người sử dụng đất. Họ có động cơ để không tiếp tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ
nông nghiệp sang phi nông nghiệp như xu hướng hiện tại. Ngược lại, người sử dụng đất có
động cơ kê khai gian dối về mục đích sử dụng đất để hưởng mức thuế thấp hoặc tự ý
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp nhưng không đăng
ký để vẫn được hưởng mức thuế thấp. Trong trường hợp này, Thuế SD ĐPNNcó khả năng
gây ra những biến dạng về mặt kinh tế.
2.3 Nguồn Tài Liệu Và Nghiên Cứu Trước
Nghiên cứu này ngoài việc sử dụng các tài liệu về lý thuyết đánh thuế đất, về kinh nghiệm
cải cách thuế ở các nước, tài liệu về Thuế SD ĐPNN của Việt Nam, còn tham khảo các
nghiên cứu trước của các tác giả về thuế bất động sản. Cụ thể, nghiên cứu này được thực

hiện dựa trên các nghiên cứu của Giáo sư Jay K. Rosengard về Cải cách thuế bất động sản
tại các nước đang phát triển(Rosengard, 1998) và Cải cách thuế nhà, đất tại Việt Nam
(Rosengard, 2010). Trong đó, kinh nghiệm về cải cách thuế ở các nước đang phát triển có
điều kiện kinh tế tương đồng như của Việt Nam được sử dụng làm cơ sở để so sánh Thuế
SD ĐPNN. Đồng thời, kết quả nghiên cứu một số vấn đề chính sách đối với thuế nhà, đất
của Việt Nam cũng được sử dụng như là tiền đề cho nghiên cứu này.Nguồn số liệu mà
nghiên cứu này sử dụng được trích từ các báo cáo của Chính phủ và của Ủy Ban pháp luật

13 Nhận định này của tác giả dựa trên góp ý của giáo sư Jay K. Rosengard qua email ngày 12/7/2010.
15


Quốc hội trong quá trình soạn thảo Luật số 48. Ngoài ra, nghiên cứu cũng sử dụng các số
liệu thống kê từ trang thông tin điện tử của Tổng Cục thống kê và từ các nguồn khác.
2.4 Phương Pháp Nghiên Cứu
Phương pháp được vận dụng trong nghiên cứu là phương pháp phân tích và so sánh định
tính, kết hợp khung lý thuyết và kinh nghiệm của một số nước trên thế giới với việc phân
tích những thông tin và số liệu thu thập được trên thực tiễn ở Việt Nam nhằm đề xuất và
phân tích ưu và nhược điểm của từng giải pháp, từ đó kiến nghị giải pháp phù hợp nhất
giúp nâng cao số thu thuế. Các bước phân tích được tiến hành như sau:
1. Xác định khung lý thuyết;
2. Nghiên cứu kinh nghiệm đánh thuế bất động sản của các nước;
3. Phân tích Thuế SD ĐPNN của Việt Nam trên ba góc độ: cơ sở thuế, thuế suất và
khả năng hành thu; và
4. Phân tích và đề xuất phương án đánh thuế nhằm đạt được số thuthuế cao nhất.
16


III.
KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC ĐANG PHÁT TRIỂN

Chương này được thiết kế dựa trên quan điểm cho rằng, về mặt thiết kế, thuế bất động sản
tại các nước có nhiều điểm khác nhau; tuy nhiên, khi đưa vào thực hiện, những điểm khác
biệt về luật định trở nên không đáng kể do có những tương đồng về điều kiện kinh tế,
phương thức quản lý và hành vi của con người. Kết quả thực thi trên thực tế cho thấy, hệ
thống thuế bất động sản tại các nước đang phát triển với điều kiện kinh tế tương đồng
giống nhau nhiều hơn so với chủ định của các nhà thiết kế.
14

Là một nước đang phát triển, Việt Nam có những đặc điểm tương đồng về điều kiện kinh
tế, phương thức quản lý và hành vi của con người so với các nước được chọn trong nghiên
cứu, bao gồm Indonesia, Malaysia, Chile và Jamaica. Bảng dưới đây cho thấy mặc dù Việt
Nam có GDP và tỷ lệ dân số thành thị thấp hơn nhưng có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất
trong số năm nước được so sánh. Điều này phù hợp với thực tiễn là các nước đã tiến hành
cải cách trước đó, trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu của quá trình đô thị hoá và
công nghiệp hóa. Do vậy, việc học hỏi và rút kinh nghiệm từ các nước đi trước là điều cần
thiết giúp Việt Nam đạt được những kết quả như mong muốn trong quá trình cải cách.












14 Rosengard (1998), Chương VI.
17

Hình 2. Bảng so sánh điều kiện kinh tế Việt Nam và các nước
Nước
GDP theo PPP
(USD)
Tốc độ tăng GDP
(%)
Mật độ dân số
(người/km
2
)
Tỷ lệ dân số th
ành
thị (%)
Chile
13.250
3,16

22

87

Jamaica
7.370
1,27

333

43

Indonesia 3.600

6,06

128

43

Phillipines
3.900
3,8

307

63

Việt Nam
2.700
6,31

260

30

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Tổng Cục Thống Kê, 2008)

Lập luận bên trên cho thấy việc nghiên cứu kinh nghiệm của các nước chắc chắn sẽ giúp
Việt Nam học hỏi và rút kinh nghiệm trong việc thiết kế cũng như trong công tác hành
thuThuế SD ĐPNN.Với mục tiêu đó, chương này sẽ gồm hai phần: phần thứ nhất so sánh

thuế bất động sản tại các nướcJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia; vàphần thứ haibài
học kinh nghiệm cho Việt Nam.
3.1 Cải Cách Thuế Bất Động Sản ởJamaica, Philippines, Chilê và Indonesia
15

3.1.1 Cơ sở thuế
Các nước Indonesia, Phillipines và Chile đều đánh thuế đối với đất và công trình trên đất,
trong khi Jamaica chỉ đánh thuế đối với đất nguyên thổ. Phillipines có cơ sở thuế danh
nghĩa rộng nhất vì ngoài đất đai và công trình còn đánh thuế đối với máy móc. Jamaica
đánh thuế trên 100% giá trị đất đai, song lại giảm 75% thuế cho đất nông nghiệp và 25%
thuế cho đất khách sạn, do vậy, làm cho cơ sở thuế hiệu dụng bị thu hẹp đáng kể. Tình
trạng tương tự cũng xảy ra đối với Phillipines khi tỷ lệ phần trăm giá trị đất bị đánh thuế
lũy tiến từ 15% đến 80%. Tỷ lệ phần trăm đất bị đánh thuế ở Chilê và Indonesia lần lượt là
80% và 20%.

15 Các thông tin và số liệu sử dụng trong phần này được tác giả lược trích và tóm tắt từ Rosengard
(1998), Chương VI.Phần dẫn nguồn này được xem là dẫn chiếu cho toàn bộ các thông tin sử dụng từ
nguồn nói trên trong Mục 3.1. Trường hợp một thông tin chi tiết trong Mục 3.1 này không được dẫn
nguồn khác thì được coi là đã được trích nguồn như trên.
18


Các nước này đều miễn thuế cho hai nhóm đối tượng:
(i) Nhóm miễn thuế hoàn toàn: bất động sản sử dụng vào các mục đích phi lợi nhuận
như giáo dục, y tế, …Trừ Jamaica, ở các mức độ khác nhau, các nước còn lại còn
miễn thuế hoàn toàn đối với đất hoặc công trình có giá trị nhỏ, ví dụ như Indonesia
miễn thuế hoàn toàn đối với công trình xây dựng có giá trị nhỏ hơn 1.899 USD; Chile
miễn thuế hoàn toàn đối với đất phi nông nghiệp có giá trị nhỏ hơn 15.735 USD.
(ii) Nhóm miễn thuế một phần: đối với các trường hợp khó khăn, đầu tư mới và đầu tư
vào lâm nghiệp hoặc đối với đất nông nghiệp.

Việc miễn thuế giúp đạt được các mục tiêu về mặt xã hội và về mặt chính trị, nhưng về mặt
kinh tế làm giảm đáng kể số thu thuế do việc thu hẹp cơ sở thuế gây ra.
Ngoài ra, các cơ sở thuế cũng bị tổn hao nghiêm trọng do danh sách đối tượng nộp thuế
không đầy đủ và không chính xác, phân loại sai giá trị và công năng của bất động sản, và
công tác hành thu kém.

3.1.2 Thuế suất
Indonesia đánh thuế suất đồng nhất 0,5% cho cả đất và công trình. Tương tự, Chile cũng áp
dụng thuế suất đồng mức2% và 30% phụ phí. Ở Phillipines, thuế suất lũy tiến từ 0,5% đến
2% tùy theo mục đích sử dụng và loại bất động sản cộng với 1% quỹ giáo dục đặc biệt. Ở
Jamaica, mức thuế 5 đô Jamaica cho phần giá trị 6.000 đô Jamaica đầu tiên, sau đó thuế
suất lũy tiến từ 1% đến mức cao nhất là 3%. Thuế suất lũy tiến tại Jamaica có cùng tác
động giống như tỉ lệ bất động sản chịu thuế luỹ tiến tại Philippines làm tăng tình trạng định
giá và phân loại không đúng bất động sản để được nộp thuế thấp hơn, và do vậy làm cho
mức thuế suất hiệu dụng theo đó giảm đi.

3.1.3 Định giá
Jamaica sử dụng giá thị trường trực tiếp trong khi các nước khác cho phép người nộp thuế
tự kê khai và sử dụng bảng giá.Việc định giá được tiến hành ba năm một lần bởi cơ quan
thuế ở Indonesia và bởi chính quyền địa phương ở Phillipines. Trong khi đó, ở Jamaica Sở
địa chính định giá năm năm một lần, ở Chile cơ quan thuế định giá mười năm một lần. Mặc
dù có khoảng thời gian dài nhất giữa hai lần định giá, nhưng Chile có cơ sở thuế với độ nổi
19


nhiều nhất, bởi vì giá trị bất động sản tại Chilê được gắn với chỉ số giá tiêu dùng và được
tự động điều chỉnh sáu tháng một lần.

3.1.4 Hành thu
Indonesia thu thuế hàng năm, còn Chile thu thuế hàng quý và đều thông qua hệ thống ngân

hàng tự động. Jamaica và Phillipines cũng thu thuế hàng năm nhưng qua phòng thuế nội
địa và kho bạc địa phương.
Ưu điểm của việc sử dụng hệ thống ngân hàng và tự động hóa quá trình thu thuế ở
Indonesia và Chile là ngân hàng đã quen với việc xử lý các giao dịch bằng tiền mặt và để
lại những dấu tích rõ ràng để kiểm toán, do vậy có thể điều chỉnh việc nhận và báo cáo thuế
tương đối dễ dàng với mức chi phí tối thiểu. Điều này giúp hợp lý hóa quản lý, tăng tinh
thần trách nhiệm, giảm tình trạng tham nhũng và cải thiện dịch vụ. Do vậy, Chilê và
Indonesia đạt hiệu quả hành thu cao hơn hẳn so với Jamaica và Philippines.
3.1.5 Mục tiêu cải cách
Jamaica tạo ra một hệ thống thuế bất động sản hoàn toàn mới: cơ sở thuế chuyển từ giá trị
đã cải thiện sang đất nguyên thổ và công tác định giá chuyển từ tự kê khai sang định giá từ
bên ngoài. Indonesia hợp nhất bảy sắc thuế khác nhau đối với bất động sản thành một sắc
thuế chung, do đó tất cả các hệ thống quản lý đều chịu tác động của các hoạt động cải cách.
Trong khi đó, Philippines và Chilê chủ yếu tập trung vào thực thi tốt hơn luật lệ hiện có mà
không đưa ra những thay đổi cơ cấu quan trọng.
Đối với công tác hành thu, Chilê và Indonesia tập trung vào công tác định giá và hành thu
và chú trọng nhiều vào việc tạo ra sự cảnh báo đáng tin cậy để làm cho người đóng thuế tự
nguyện tuân thủ. Jamaica và Philippines tập trung cải thiện tính chính xác và đầy đủ của
danh sách đối tượng chịu thuế thông qua các hoạt động định giá lại và thu thập dữ liệu một
cách toàn diện.

Có sự khác nhau rõ ràng về mục đích cải cách giữa các nước: Indonesia và Philippines
nhắm tới việc tăng số tiền thuế thu được, hy vọng tăng hiệu quả và công bằng trong quá
trình thực hiện; Jamaica và Chilê chú trọng tái phân bổ gánh nặng thuế bất động sản một
cách công bằng hơn; cải thiện việc sử dụng đất là mục tiêu thứ hai của Jamaica trong khi
tăng hiệu quả quản lý là mục tiêu phụ của Chilê. Jamaica mơ hồ về tính trung lập ngân sách
20


của các nỗ lực của mình, còn Chilê đưa ra giới hạn rõ ràng đối với mức tăng của nguồn thu

thuế từ các hoạt động tái định giá tổng thể.
3.1.6 Hiệu quả
Số thu thuế bất động sản tại Jamaica sụt giảm với tốc độ trung bình năm 5,5% từ 1980 đến
1990, trong khi số thu thuế tại Indonesia tăng ở mức trung bình năm là 10,2% trong cùng
giai đoạn. Số thu thuế bất động sản tại Philippines vàChilê tăng trung bình hàng năm ở
mức xấp xỉ bằng nhau và lần lượt là 4,0% và 4,4%. So sánh xu thế của số thu thuế bất
động sản với tình hình hiệu quả kinh tế chung tạibốn nước này trong vòng thập kỷ vừa qua
thì hiệu quả của Indonesia là tốt nhất và Jamaica là xấu nhất, trong khi Philippines và Chilê
nằm giữa hai thái cực này. Số thu thuế bất động sản nông thôn và thành thị của Indonesia
tăng 19,3%, lớn hơn so với mức tăng của GDP (15,6%) cũng như của tổng thu ngân sách
(12,1%). Ngược lại, số thu thuế bất động sản của Jamaica chỉ tăng 10,5%bằng hơn một
nửa mức tăng GDP (17,9%) và tổng nguồn thu ngân sách (18,2%); tại Philippines và Chilê,
số thu thuế bất động sản tăng bằng mức tăng của GDP và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên,
trong cả bốn trường hợp số thu thuế bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng không đáng kể trong
tổng nguồn thu ngân sách (xấp xỉ1% đến 3%) và tổng sản phẩm quốc nội (chưa đến 1%).
16

3.1.7 Kết luận
Những phân tích bên trên cho thấy quy định pháp luật ở các nước khác nhau tương đối
nhiều về cơ sở thuế, các khoản miễn và giảm thuế, tỉ lệ bất động sản chịu thuế và thuế suất,
tần số và kỹ thuật định giá và hệ thống hành thu. Tuy nhiên, trong thực tế hệ thống thuế của
các nước trên hội tụ với nhau tại các điểm tương đồng trong vận hành, các cán bộ thuế phải
đương đầu với cùng một vấn đề, đó là tạo nguồn thu thuế một cách hiệu quả, công bằng và
bền vững. Một số hạn chế chung của các hệ thống thuế này là: áp lực chính trị mâu thuẫn,
vừa muốn tăng nguồn thu vừa muốn đạt được các mục tiêu khác; cơ sở thuế có khuynh
hướng thu hẹp theo thời gian; những người quản lý thuế có khuynh hướng làm tăng sự
phức tạp; và tình trạng tham nhũng tràn lan.
17

16 Resengard (1998), Chương VI.
17 Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.
21


Một cách tổng quát, quá trình cải cách thuế bất động sản tại bốn nước được đánh giá bằng
biểu đồ sau:
Hình 3.
Bảng tổng kết cải cách thuế bất động sản của các nước
(Nguồn: Trích từ Resengard(1998), Chương VI)

3.2 Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Phần này tập trung vào những vấn đề mà Việt Nam có thể học hỏi và rút kinh nghiệm từ
các nước đi trước trong việc cải cách Thuế SD ĐPNN.
22


3.2.1 Mục tiêu cải cách
Trong số bốn nước, chỉ có Indonesia đề ra mục tiêu phù hợp đối với cải cách thuế và đã có
những tiến bộ đáng kể trong việc đạt được mục tiêu này. Các nhà cải cách của Indonesia
đã cố gắng tăng nguồn thu cho chính quyền địa phương, và kể từ năm 1986 số thu thuế bất
động sản ở tất cả các khu vực tăng rất mạnh. Tuy nhiên, việc giảm thuế tại phía Đông của
Indonesia không tạo ra tác động rõ ràng trong việc thúc đẩy đầu tư do vùng này có quá
nhiều điểm bất lợi quan trọng như thiếu cơ sở hạ tầng, thiếu lao động có tay nghề và nằm
xa các thị trường thành thị lớn mà mức thuế suất 0,1% giá thị trường không giúp cải thiện
tình hình. Trái lại, mức giảm thuế trên đã làm giảm nguồn thu quan trọng nhất của các
chính quyền địa phương ở những nơi khó khăn nhất của Indonesia, khi mất đi số thu thuế
đáng lẽ phải thu từ những dự án đầu tư được quyết định hoàn toàn không tùy thuộc vào
chính sách thuế bất động sản.
18

Việt Nam có thể học hỏi từ Indonesia trong việc đặt mục tiêu rõ ràng cho cải cách thuế bất
động sản; đồng thời rút kinh nghiệm từ Indonesia, ưu đãi thuế bất động sản không hẳn là
một phương án tốt để thu hút và thúc đẩy đầu tư vào các khu vực có điều kiện kinh tế khó
khăn mà trái lại còn làm giảm nguồn thu quan trọng của địa phương.
3.2.2 Nguyên tắc cải cách
Chú trọng đến tính đơn giản, phạm vi thu thuế và độ nổi nên Chilê đã phát triển được hệ
thống thuế bất động sản bền vững, công bằng và hiệu quả nhất trong số bốn trường hợp.
Bốn nguyên tắc cơ bản của Chile là:
(i) Thu thập dữ liệu có tính chọn lọc cả về lượng thông tin đối với mỗi bất động sản và
số lượng bất động sản khi tiến hành các hoạt động cập nhật định kỳ.
(ii) Lập bản đồ chính xác là yêu cầu tối thiểu cho mục đích đánh thuế.
(iii) Không định giá riêng lẻ, các nhà quản lý thuế dựa vào đánh giá đồng loạt trên máy
tính, gồm cả việc gắn giá trị của bất động sản theo chỉ số của giá tiêu dùng.
(iv) Hầu hết các chức năng hành thu được tự động hóa, phụ thuộc nhiều vào hệ thống
ngân hàng để thực hiện các chức năng thủ quỹ và kế toán.

18 Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.
23


Tại Chilê, tính bền vững được nâng cao khi xây dựng một nhóm chuyên xử lý vướng mắc,
nhóm này thường xuyên đến thăm các văn phòng thu thuế. Các chuyến đi như vậy nhằm
hai chức năng: cải thiện sự hiểu biết và chấp hành của địa phương đối với các chính sách
thuế của trung ương, và tạo ra một kênh để nắm được những vấn đề của những cấp trực
tiếp, từ đó có tác động đến việc định hình các chính sách trong tương lai.
19

Thuế suất và tỉ lệ bất động sản chịu thuế thống nhất của Indonesia làm giảm cơ hội quản lý
thuế một cách tùy tiện, việc miễn thuế đối với các công trình xây dựng có giá trị thấp làm

tăng tính lũy tiến của hệ thống, và việc gắn chỉ số thực tế trong thời gian ba năm là một
phương pháp tạo độ nổi cho thuế.
20

Việt Nam có thể ứng dụng kinh nghiệm từ hai trường hợp trên vào việc tạo ra thiết kế thuế
đơn giản và quản lý hệ thống thông tin về đất đai, giá cả, người nộp thuế một cách khoa
học.
3.2.3 Quá trình cải cách
Những nỗ lực của Chilê và Indonesia trong việc cân bằng các biện pháp khích lệ và răn đe
đối với người đóng thuế, quan chức thuế và cán bộ chính quyền địa phương đã làm tăng
mức độ tuân thủ tự nguyện của người đóng thuế và hiệu quả quản lý.
Cả Chilê và Indonesia cũng đã cố gắng răn đe trường hợp không tuân thủ bằng cách áp
dụng rộng rãi các biện pháp trừng phạt có đưa tin rầm rộ. Những biện pháp cải cách của
Chilê và Indonesia dành nhiều sự chú ý trong việc tạo ra chế độ thưởng theo năng lực cho
các cán bộ thuế và quan chức chính quyền địa phương, dựa trên sự công nhận và đền bù
xứng đáng đối với thành tích tốt, đồng thời phát hiện và xử phạt thích đáng trường hợp vi
phạm.
Các bài học được rút ra từ quá trình cải cách thuế bất động sản của các nước mà Việt Nam
có thể học hỏi là:
21


19 Tham khảo Rosengard (1998), Chương VI.
20 Như trên
21 Tóm lược từ Rosengard (1998), Chương VI.
24


Thứ nhất, mục đích của cải cách thuế bất động sản cần phải nhằm bảo đảm việc tạo đủ
nguồn thu dài hạn cho chính quyền địa phương sử dụng;

Thứ hai, các nguyên tắc cơ bản của cải cách thuế bất động sản là hiệu quả quản lý và phân
bổ, công bằng theo chiều dọc và chiều ngang, và tính bền vững của hệ thống;
Thứ ba, giảm thiểu chi phí và tối đa hóa tuổi thọ cải cách bằng cách tăng phạm vi thu thuế,
tăng độ nổi, và chú trọng tính đơn giản;
Thứ tư, cần cải thiện các chính sách thuế và hệ thống quản lý hiện hữu theo hướng hiệu
quả, hợp nhất và theo giai đoạn;
Thứ năm, cải cách thuế bất động sản không thể thành công mà không sử dụng các biện
pháp khuyến khích cần thiết dành cho tổ chức và cá nhân để kích thích sự thay đổi căn bản
về hành vi của người nộp thuế, của các nhà hoạch định chính sách, và của quan chức địa
phương;
Thứ sáu, cần chú ý dành nguồn lực đáng kể cho các chiến dịch thông tin tuyên truyền rộng
khắp nhắm vào cả cộng đồng nộp thuế và được miễn thuế, các quan chức cao cấp, các quan
chức được bầu và được chỉ định, các công chức của các ban ngành.