0973 phát triển cho vay nhà ở tại NHTM CP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đại la luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHIẾU HỒNG LÝ

PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐẠI LA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2020


......................................................... _
........................................................ ∣a
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHIẾU HỒNG LÝ
PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CÔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐẠI LA

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. MAI THANH QUẾ

HÀ NỘI - 2020


1
LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả nghiên cứu
có tính độc lập riêng không sao chép từ bất kỳ tài liệu nào, các số liệu và trích
dẫn nguồn trong luận văn đuợc chú thích và có nguồn gốc minh bạch rõ ràng.
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Tác giả luận văn

Khiếu Hồng Lý


1
1
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................i
MỤC LỤC.......................................................................................................ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT......................................................................v
DANH MỤC BẢNG, HÌNH.........................................................................vi
MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
1 .Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................1
2. Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài................................................ 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài............................................. 4
4. Đối tuợng, phạm vi nghiên cứu...................................................................5
5. Ý nghĩa nghiên cứu.....................................................................................5
6. Phuơng pháp nghiên cứu.............................................................................6
7. Kết cấu luận văn.........................................................................................6

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.....................................................................7
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI................................................................................................7
1.1.1. Khái niệm về cấp tín dụng, cho vay của ngân hàng thuơng mại...........7
1.1.2. Phân loại cho vay..................................................................................8
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11
1.2.1. Khái niệm cho vay nhà ở.....................................................................11
1.2.2. Đặc điểm cho vay nhà ở......................................................................12
1.2.3. Vai trò của cho vay nhàaở................................................................... 15
1.3. PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI..............................................................................................17
1.3.1. Khái niệm phát triển cho vayunhà ở................................................... 17


iii
1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay nhà của ngân hàng thương
mại .................................................................................................................17
1.3.3. Nhân tố ảnh hưởng đến phát triển cho vay nhà ở đối với khách hàng 22
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI
NHÁNH ĐẠI LA..........................................................................................32
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT
TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH ĐẠI LA.................................................32
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển......................................................32
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh...................................... 33
2.1.3. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh.....................................................35

2.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH ĐẠI LA. .39

2.2.1. Thực trạng cho vay nhà ở tại BIDV Đại La........................................39
2.2.2. Các chỉ tiêu phát triển cho vay nhà ở tại BIDV Đại La...................... 39
2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG...........................................................................55
2.3.1. Kết quả đạt được.................................................................................55
2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân..........................................................57
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐẠI LA..................................................................................63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG MỞ RỘNG CHO VAY NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH ĐẠI LA...............63
3.1.1. Triển vọng nhu cầu nhà ở và mục tiêu hoạt động cho vay nhà ở của Chi
nhánh trong giai đoạn 2020-2022.................................................................. 63
3.1.2. Mục tiêu phát triển cho vay nhà ở của Chi nhánh giai đoạn 2020-2022. 64
3.2. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở TẠI CHI NHÁNH ĐẠI
LA65


ιv
v
3.2.1. Tăng quy môDANH
huy động
MỤC
vốnCHỮ
................................................................
VIẾT TẮT
65
3.2.2. Đẩy mạnh tiếp thị, quảng cáo sản phẩm dịch vụ................................ 66
3.2.3. Đẩy mạnh phối hợp với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng.......68
3.2.4. Nâng cao chất luợng thông tin về thị truờng bất động sản.................69
3.2.5. Mở rộng đối tuợng vay vốn:............................................................... 70
3.2.6. Cải tiến chất luợng dịch vụ:................................................................ 70

3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ............................................................................72
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ.....................................................................72
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nuớc....................................................74
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tu và Phát triển Việt Nam......75
KẾT LUẬN................................................................................................... 78
BĐS
ĐVKD
CVNO
KHCN
TMCP
TCTD

TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................... 79
: Bất động sản
: Đơn vị kinh doanh
:
:
nhân
:
phần
:

Cho vay nhà ở
Khách hàng cá
Thương mại cổ
Tổ chức tín dụng



vi

DANH MỤC BẢNG, HÌNH
Bảng
Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn của BIDV Đại La giai đoạn 2017 - 2019 36
Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Đại La..........................37
giai đoạn 2017 - 2019.................................................................................... 37
Bảng 2.3: Khái quát chung thực trạng cho vay nhà ở tại BIDV ĐạiLa.......39
Bảng 2.4: Tình hình cho vay nhà ở theo đối tuợng khách hàng...................43
Bảng 2.5: Du nợ cho vay của BIDV chi nhánh Đại La giai đoạn 2017 2019.48
Bảng 2.6: Doanh số cho vay nhà ở của Chi nhánh Đại La...........................49
Bảng 2.7: Du nợ cho vay nhà ở tại BIDV Đại La..........................................51
Bảng 2.8: Tình hình nợ quá hạn cho vay nhà ở tại Chi nhánh Đại La...........54
Hình
Hình 2.1: Mơ hình tổ chức bộ máy hoạt động của BIDV Đại La..................34
Hình 2.2: Tốc độ tăng truởng của du nợ cho vay nhà ở.................................52
Hình 2.3: Tỷ trọng cho vay nhà ở trong cho vay bán lẻ năm 2019 tại Chi
nhánh Đại La..................................................................................................53


1
MỞ ĐẦU
l.

Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn hiện nay, việc có được một ngơi nhà riêng bằng vốn
tích góp được đang là một nhiệm vụ khá khó khăn đối với đại đa số các cặp
vợ chồng trẻ. Đi kèm với q trình mở rộng, đơ thị hóa đang diễn ra ngày
càng mạnh mẽ tại các thành phố lớn thì nhu cầu nhà để ở cũng đang ngày một
phát sinh nhiều hơn. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ bất động sản nhiều thời
điểm khiến cho thị trường bị méo mó, giá cả bị đẩy lên cao một cách chóng
mặt, do đó việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân tại các đô thị lớn hiện

nay là một bài toán rất nan giải. Sau một thời kỳ bất động sản nói chung và
phân khúc nhà ở nói riêng đóng băng kéo dài thì từ đầu năm 2016 đến nay, thị
trường bất động sản đã bắt đầu sôi động trở lại với khối lượng giao dịch tăng
đều qua các năm.
Phần lớn các hộ gia đình Việt Nam đều mong muốn có một căn nhà
thuộc sở hữu của mình để có thể ổn định và phát triển cuộc sống. Tuy nhiên,
với mức giá bất động sản nói chung và giá nhà ở nói riêng ở thời điểm hiện
tại thì phần đơng các hộ gia đình rất khó hiện thực hóa ước muốn về nơi an cư
đó. Việc này bắt nguồn từ việc giá cả thị trường nhà đất tại các đô thị lớn hiện
khá cao, trong khi thu nhập của phần đơng dân số chỉ ở mức trung bình và
thấp, chỉ đủ phục vụ sinh hoạt hàng ngày chứ tích lũy không đáng kể.
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sơ cao, đến cuối
năm 2019 dân số Việt Nam đạt 96,2 triệu người (theo số liệu của Tổng điều
tra dân số và nhà ở năm 2019), đứng thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á, thứ
15 thế giới; mật độ dân số là hơn 290 người/km 2 cao gấp 6-7 lần mật độ dân
số thế giới, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhập ở
mức trung bình và được cải thiện qua các năm. Tương ứng với đó là tỷ lệ dân
số ở đơ thị tăng lên nhanh chóng, khoảng 36%. Dân số gia tăng tại đơ thị sẽ


2
tạo sức ép lớn về nhà ở cũng như các nhu cầu khác về cơ sở hạ tầng như bệnh
viện, trường học, khơng gian cơng cộng... Tình hình xây dựng nhà ở xã hội
cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư
đều lâm vào tình trạng cung khơng đáp ứng nổi cầu hoặc cung không phù hợp
với nhu cầu. Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn.
Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt
động cho vay nhà ở đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu. Tuy nhiên,
hiện nay việc cho vay nhà ở của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất
cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế,

chưa đáp ứng được nhu cầu của nhiều tầng lớp khách hàng.
Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh
tranh với các ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam (BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay nhà ở. Đặc biệt là
Chi nhánh BIDV Đại La đã khơng ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân,
đã từng bước cải thiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người
dân, nhưng vẫn bảo đảm an tồn tín dụng. Tuy nhiên, chính sách cũng như
quy chế cho vay của BIDV cũng như hoạt động cho vay tại Chi nhánh vẫn tồn
đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đến việc
phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh.
Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp
khắc phục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay nhà ở tại Chi
nhánh Đại La là vô cùng cấp thiết. Chính vì vậy, tơi đã lựa chọn đề tài “Phát
triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam - Chi nhánh Đại La” làm đề tài nghiên cứu của mình.
2.
Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài
Hiện nay các ngân hàng thương mại rất quan tâm đến việc phát triển
sản phẩm cho vay nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang


3
phục hồi và phát triển mạnh mẽ, đa dạng như giai đoạn hiện nay. Hoạt động
cho vay này bên cạnh ý nghĩa đối với ngân hàng thương mại thì cũng có ý
nghĩa xã hội to lớn với việc góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh
tế, tạo ổn định xã hội nói chung. Chính vì vậy đã có nhiều nghiên cứu về vấn
đề cho vay nhà ở.
Khi nghiên cứu về lãi suất và tác động của nó đến việc cho vay nhà ở
xã hội, tác giả Bùi Phương Minh với bài viết iiUng dụng mơ hình hồi quy
phân tích các yếu tố tác động đến lãi suất cho vay nhà ở xã hội” (Bùi Phương

Minh, 2016) đăng trên tạp chí Kinh tế và Dự báo số 11/2016 đã cho rằng mối
quan hệ giữa lãi suất của ngân hàng khi cho khách hàng vay nhà ở với lãi suất
cơ bản, số tiền vay, tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng GDP, thu nhập và bảo
hiểm khoản vay nhà ở đều có tác động đến lãi suất cho vay và do đó khách
hàng sẽ phải cân nhắc trước khi vay.
Cũng nghiên cứu về vấn đề tín dụng nhà ở, tác giả Quan Minh Nhựt và
Huỳnh Văn Tùng đã đưa ra một số ý kiến rất đáng lưu tâm trong bài báo “Các
yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng tín dụng nhà ở tại thành phố Cần Thơ”
đăng trên tạp chí Kinh tế và Dự báo số 9/2016 (Quan Minh Nhựt và Huỳnh
Văn Tùng, 2016). Tác giả cho rằng do tốc độ đơ thị hóa rất nhanh nên nhu cầu
nhà ở tại Cần Thơ đang rất lớn trong khi thị trường nhà ở lại khá ảm đảm.
Nguyên nhân chính là do việc nhà ở của người dân chủ yếu dựa vào vốn vay,
trong khi hệ thống ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng lại khá dè dặt với
các khoản vay bất động sản do sự bất ổn của thị trường này. Bài viết đã phân
tích những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định sử dụng tín dụng nhà ở của hộ
gia đình tại thành phố Cần Thơ và đưa ra một số kiến nghị nhằm thúc đẩy thị
trường này phát triển.
Tác giả Cao Thị Hồng Nhung (2015) với đề tài “Giải pháp mở rộng
cho vay nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí


4
Minh chi nhánh Hà Nội” cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm mở rộng dịch
vụ cho vay nhà ở tại ngân hàng HD bank (Cao Thị Hồng Nhung, 2016).
Trước khi đưa ra những giải pháp tác giả cũng đã phân tích rõ thực trạng về
việc thực hiện cho vay nhà ở tại ngân hàng HD bank trong giai đoạn gần đây.
Từ thực trạng cho vay nhà ở tác giả đã rút ra những vấn đề còn vướng mắc
của ngân hàng trong việc cho vay nhà ở để từ đó đưa ra những giải pháp
nhằm tăng cường dịch vụ cho vay nhà ở tại ngân hàng HD Bank.
Đề tài ““Giải pháp mở rộng cho vay nhà ở tại Techcombank Chi nhánh

Láng Hạ" của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hương thực hiện năm 2014 cũng đã
đưa ra một số giải pháp nhằm mở rộng hơn nữa dịch vụ cho vay nhà ở tại
ngân hàng Techcombank Chi nhánh Láng Hạ (Nguyễn Thị Thanh Hương,
2014). Những giải pháp mà tác giả đưa ra gắn liền với thực tiễn phát triển của
dịch vụ, của nền kinh tế đang phát triển cũng như thực trạng hoạt động của
ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ.
Những đề tài nghiên cứu trên về việc phát triển cho vay nhà ở tại ngân
hàng đều đã nghiên cứu những khía cạnh khác nhau về cho vay nhà ở. Mỗi đề
tài đều có những cách tiếp cận riêng về vấn đề này. Tuy nhiên chưa có tác
phẩm nào nghiên cứu về việc phát triển dịch vụ cho vay nhà ở tại Ngân hàng
BIDV chi nhánh Đại La. Chính vì thế đây là khoảng trống trong nghiên cứu
để tác giả có thể nghiên cứu vấn đề một cách kĩ lưỡng hơn bằng một cách tiếp
cận khác. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi
và phát triển, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đóng góp trong việc đưa ra
những gợi ý cho ngân hàng BIDV chi nhánh Đại La trong việc phát triển sản
phẩm cho vay nhà ở tại chi nhánh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
- Mục đích: phân tích thực trạng phát triển cho vay nhà ở tại ngân hàng
BIDV chi nhánh Đại La, từ đó đề xuất giải pháp đẩy mạnh phát triển cho vay


5
nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đại
La trong thời gian tiếp theo
- Nhiệm vụ:
+ Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về phát triển cho vay nhà ở của
Ngân hàng thương mại.
+ Phân tích thực trạng phát triển sản phẩm cho vay nhà ở của Ngân
hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đại La, đánh giá các
sản phẩm cho vay nhà ở tại Chi nhánh đã và đang áp dụng để rút ra những kết

quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại.
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển cho vay nhà ở tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đại La.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: phát triển sản phẩm cho vay nhà ở.
- Phạm vi nghiên cứu:
• Về thời gian: trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019
•

Về khơng gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- Chi nhánh Đại La.

5. Ý nghĩa nghiên cứu
Trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh
mẽ, tác giả mong muốn đề tài sẽ là một đóng góp nhỏ cho vấn đề phát triển
sản phẩm cho vay nhà ở tại chi nhánh.
Hiện nay, chưa có một cơng trình nghiên cứu nào về đề tài: “Phát triển
cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam - Chi nhánh Đại La”, vì vậy tác giả mong muốn đề tài nghiên cứu này
như một bước tiến đầu tiên, làm cơ sở hình thành cho các đề tài nghiên cứu
sau này tại BIDV Đại La, không chỉ dừng lại ở sản phẩm cho vay nhà ở mà
mở rộng đối với các sản phẩm khác của NH.


6

6. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu: các báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và các tài
liệu về cho vay nhu cầu nhà ở của BIDV Đại La.
Phương pháp: thống kê, diễn giải, quy nạp.

Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối cũng như tương đối từ tài
liệu có được từ đó rút ra các nhận xét về hoạt động kinh doanh nói chung và
hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng của BIDV Đại La

7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
chính của luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở luận về phát triển cho vay nhà ở của ngân hàng
thương mại
Chương 2: Thực trạng phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đại La
Chương 3: Một số giải pháp phát triển cho vay nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đại La


7
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY NHÀ Ở CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm về cấp tín dụng, cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cấp tín dụng giữ vai trị quan trọng đối với bản thân ngân
hàng, bởi nguồn thu nhập từ hoạt động tín dụng ln chiếm tỉ trọng lớn
trong doanh thu của ngân hàng và cũng là một trong những tiêu chí quan
trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động của từng chi nhánh. Theo luật các
TCTD (2010), “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng
một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo ngun
tắc có hồn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho th tài chính, bao
thanh tốn, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”. Như

vậy, tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị nhất định dưới
hình thức hiện vật hay tiền tệ trong một thời gian nhất định từ người cho vay
(người sở hữu) sang người đi vay (người sử dụng) và khi đến hạn phải hoàn
trả lại một lượng giá trị lớn hơn cái ban đầu. Khoản giá trị nội tại này được
gọi là lợi tức tín dụng.
“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc
cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác
định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả
cả gốc và lãi” (theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010). Như vậy, cho vay
của Ngân hàng thương mại là quan hệ giữa một bên là người cho vay (Ngân
hàng thương mại) bằng cách chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên người vay
(khách hàng vay) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định với cam
kết của người vay là hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn. Cho vay, là quyền của


8
Ngân hàng thương mại. Do đó, Ngân hàng thương mại có quyền yêu cầu
khách hàng vay phải tuân thủ những điều kiện mang tính pháp lý nhằm đảm
bảo việc trả nợ khi đến hạn.
Vì vậy, nội dung các điều kiện chung khi cho vay đối với khách hàng là
(theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN):
• Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách
nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.
•

Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.

•

Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.

Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và
hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi
và phù hợp với quy định của pháp luật
• Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của
•

Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Nói cách khác, khách hàng vay vốn tại Ngân hàng thương mại phải có
đủ tư cách pháp lý, vốn vay phải được sử dụng hợp pháp, khách hàng có năng
lực tài chính lành mạnh và thực hiện đầy đủ các quy định về đảm bảo tiền vay.
1.1.2. Phân loại cho vay
Trong nền kinh tế thị trường, các hoạt động tín dụng rất đa dạng và
phong phú với nhiều hình thức khác nhau.Việc lựa chọn sản phẩm tín dụng
tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn, nhằm sử dụng và
quản lý tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự vận động cũng như đặc điểm
kinh tế khác nhau của đối tượng tín dụng.
Trong quản lý, phân loại cho vay là việc sắp xếp các khoản cho vay
theo từng nhóm dựa trên một số tiêu thức nhất định. Việc phân loại tín dụng
một cách khoa học là tiền đề để thiết lập các quy trình tín dụng thích hợp và
nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng.


9
Có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, dựa vào đặc điểm cũng nhu các
điều kiện cho vay, có những cách phân loại cơ bản nhu sau:
1.1.2.1. Căn cứ theo thời hạn cho vay
Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn đến 12 tháng
và đuợc sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn luu động cho các doanh nghiệp và
các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.

Cho vay trung hạn: là khoản tín dụng có thời hạn từ 1-5 năm. Loại
hình tín dụng này thuờng đuợc dùng để cung cấp, mua sắm tài sản cố định,
cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng cơng trình nhỏ có thời hạn
thu hồi vốn nhanh.
Cho vay dài hạn: là khoản tín dụng có thời gian trên 5 năm. Loại tín
dụng này đuợc dùng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản nhu đầu tu xây dựng các
xí nghiệp mới, các cơng trình thuộc cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất.
1.1.2.2. Căn cứ theo đối tượng khách hàng vay vốn
Cho vay khách hàng cá nhân: các khoản tín dụng dành cho khách
hàng cá nhân chủ yếu phục vụ nhu cầu tiêu dùng của khách hàng, thuờng
mang lại lợi nhuận cao tuy nhiên lại tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Cho vay khách hàng doanh nghiệp: tín dụng ngân hàng ln là nguồn
tài trợ quan trọng không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp để bù đắp nhu
cầu vốn luu động, mua sắm tài sản cố định.
Cho vay các tổ chức tài chính khác: cấp tín dụng cho các ngân hàng,
cơng ty tài chính, cơng ty cho th tài chính, cơng ty b ảo hiểm, quỹ tín dụng
và các định chế tài chính khác.
Cho vay chính phủ: là việc chính phủ một quốc gia này cho chính phủ
một quốc gia khác vay thơng qua các hiệp định song phuơng, đa phuơng và
có thể thơng qua các tập đồn đa quốc gia.
1.1.2.3. Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay


10
Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng
nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có
khả năng chi trả.
Cho vay phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh: Mục đích của loại
cho vay này là Ngân hàng cho các doanh nghiệp vay để phục vụ hoạt động
kinh doanh của mình, nhằm mở rộng sản xuất hay đáp ứng một nhu cầu nào

đó về tiền của doanh nghiệp.
1.1.2.4. Căn cứ theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
Cho vay có đảm bảo: Đây là những khoản cho vay mà bên cạnh việc
cho khách hàng vay vốn, Ngân hàng còn nắm giữ tài sản (hoặc giấy tờ sở hữu
tài sản) của người vay với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi
người đi vay vi phạm các nghĩa vụ được quy định tại hợp đồng tín dụng.
Cho vay khơng có đảm bảo: là loại hình cho vay tín chấp, khơng có tài
sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa
vào uy tín của bản thân khách hàng. Thơng thường đối tượng khách hàng là
người có tín nhiệm với tổ chức tín dụng cho vay trong việc sử dụng vốn vay
và trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi.
1.1.2.5. Căn cứ theo phương thức cho vay
Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và
khách hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có
nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận
riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo
đảm...
Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng
và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối
đa mà khách hàng được vay trong thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có
thể vay trả nhiều lần, tuy nhiên khơng được vượt hạn mức tín dụng quy định


11
trong hợp đồng.
Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng
vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các
dự án đầu tư phục vụ cuộc sống. Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể
giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung
cấp đầy đủ hồ sơ tài liệu, chứng từ cho lần giải ngân đó.

Cho vay hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): là hình thức một nhóm các tổ
chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng, trong
đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín
dụng khác. Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn và
khách hàng không thể biết được việc này.
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1.2.1. Khái niệm cho vay nhà ở
Cho vay nhà ở là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng quy
định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng để
phục vụ mục đích nhà ở của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số
nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả theo quy định trong hợp đồng.
Cho vay nhà ở là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng của
Ngân hàng thương mại. Hiện chưa có định nghĩa cụ thể về khái niệm này
nhưng qua thông tin về sản phẩm trên các website của một số Ngân hàng
thương mại như: VIB (Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam), MB (Ngân
hàng TMCP Quân đội), Techcombank (Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt
Nam) thì có thể hiểu một cách khái qt, đây là hoạt động cho vay tiêu dùng
đối với cá nhân, hộ gia đình với mục đích nhà ở đất khơng nhằm mục đích
thương mại (mua bán vì mục đích chênh lệch giá, cho thuê, kinh doanh..)
trong khoảng thời gian nhất định và kèm theo chi phí vay vốn.


12
1.2.2. Đặc điểm cho vay nhà ở
* Đối tượng vay
Đối tượng cho vay nhà ở trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực
pháp lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối
tượng cho vay nhà ở được phân loại như sau:
- Phân loại theo thu nhập:

+ Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hồn cảnh khó khăn,
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên khơng thể
thỏa mãn nhu cầu. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng
thương mại trong điều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay.
+ Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu
cải thiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay
nhà ở là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn
đồng thời thu nhập cao hơn nhóm trên. Nhóm đối tượng này có thể phù hợp
với loại hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà
riêng có diện tích khơng q lớn.
+ Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này
nhắm đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà
riêng biệt.
- Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu vay nhà ở của cá nhân phụ thuộc vào tính chất cơng việc, nghề
nghiệp công tác hay nơi công tác. Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại
những nhóm khách hàng như sau:
- Những người làm cơng ăn lương, hành chính sự nghiệp
- Những người làm ăn kinh doanh
- Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ...)
- Những người lao động tự do


13
Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm
đầu tiên thường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng
thời nhu cầu về nhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu.
Ngồi ra, khách hàng vay vốn cịn có thể là người nước ngồi thuộc đối
tượng được phép sinh sống, làm việc và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Luật nhà
ở, 2015).

* Đặc điểm các khoản cho vay nhà ở
- về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay nhà ở thường lớn hơn rất
nhiều so với quy mơ trung bình của các khoản vay tiêu dùng thơng thường.
Đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì
cho vay nhà ở góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng, đặc biệt là tín dụng
bán lẻ nói chung.
- về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách
hàng nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và
lãi vay (Quy chế cho vay 1627/2001/QĐ-NHNN). Thời hạn cho vay nhà ở trả
góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Cán bộ tín dụng thường căn cứ vào
nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của
ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời
hạn tối đa mà ngân hàng qui định.
- Đặc điểm về rủi ro
Cho vay nhà ở thông thường là khoản vay có kỳ hạn dài nhất (thường
từ 10-20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, loại hình
cho vay này thường chứa đựng nhiều rủi ro vì xảy ra nhiều vấn đề trong
khoảng thời gian cho vay bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế,
lãi suất, sức khỏe, thu nhập của người vay...
Rủi ro trong hoạt động cho vay nhà ở chủ yếu là rủi ro tín dụng, là
khách hàng khơng trả được gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân


14
hàng. Nguồn trả nợ ngân hàng lấy từ thu nhập thuờng xuyên của khách hàng,
mà thu nhập này lại phụ thuộc vào tình trạng sức khỏe, độ tuổi và cơng việc
của khách hàng. Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều
rủi ro tiềm ẩn. Khi khách hàng gặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có
thể xảy ra khả năng khách hàng khơng trả nợ khoản vay theo cam kết với
ngân hàng. Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ro này là ngân hàng mua bảo

hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, nhu vậy ngân hàng sẽ san sẻ
rủi ro với công ty bảo hiểm. Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lý tài sản đảm bảo
là căn nhà đuợc thế chấp, tuy nhiên ngân hàng thuờng gặp khó khăn khi xử lý
tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản khơng cao, giá biến
động liên tục nên rất khó bán, ngồi ra cơ chế, chế tài xử lý tài sản bảo đảm ở
Việt Nam nhìn chung cịn nhiều bất cập. Do đó, truớc khi cho vay, ngân hàng
phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài
sản.
Cho vay nhà ở còn chịu ảnh huởng rủi ro từ thị truờng bất động sản.
Thị truờng bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ
kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi
đó tài sản đảm bảo vay thuờng là chính ngôi nhà mà khách hàng vay nên
trong truờng hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn trong
việc thu hồi đầy đủ gốc/lãi của khoản vay.
Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi
khách hàng câu kết với nguời bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để
chiếm đoạt vốn của ngân hàng. Do chất luợng thơng tin tín dụng ít, thơng tin
thu đuợc chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đua ra các
thơng tin khơng chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
- Đặc điểm về lãi suất của món vay
Do thời gian cho vay nhà ở trả góp thuờng dài, có thể kéo dài đến 20


15
năm nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao.
Ngồi ra, ngân hàng cịn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của
môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá
cả nhà có biến động giảm trong tương lai.
- Đặc điểm về tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay nhà ở trả góp thường chính là

nhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác. Tuy nhiên
thủ tục đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất rất phức tạp,
khách hàng cần phải đăng kí với Văn phịng đăng ký đất đai và Chi nhánh của
Văn phịng đăng kí đất đai về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân
hàng (Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016).
Mặt khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy,
ngân hàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết
định tỷ lệ tài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song
vẫn phải đảm bảo sự an tồn và lợi nhuận cho ngân hàng.
1.2.3. Vai trị của cho vay nhà ở
Có thể nói, cho vay nhà ở là một hoạt động hết sức cần thiết và có ý
nghĩa thực tế cao đối với khơng chỉ khách hàng đi vay hay bản thân ngân
hàng mà còn đối với cả nền kinh tế. Một số vai trò, lợi ích có thể kể đến như:
- Đối với ngân hàng thương mại
Việc mở rộng hoạt động cho vay nhà ở giúp ngân hàng cung cấp ngày
càng tốt hơn, đa dạng hơn danh mục các sản phẩm, dịch vụ, từ đó góp phần
phân tán rủi ro và nâng cao sức cạnh tranh đối với các ngân hàng và các tổ
chức phi ngân hàng khác. Hơn nữa, từ hoạt động này ngân hàng có thể gia
tăng thu nhập từ hoạt động cho vay vì thời hạn vay dài hạn nên lãi suất của
khoản vay này thường là cao. Bên cạnh thu nhập từ chính khoản vay, ngân
hàng cịn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm, dịch vụ đi kèm hoặc các


16
sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp.
- Đối với khách hàng
Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn ln là nhu cầu đầu tiên
và cấp bách của người lao động. Đặc biệt, do quá trình đơ thị hóa, lượng
người dân đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này
khơng ít những khu chung cư hay những khu đơ thị lớn đã ra đời để phục vụ

nhu cầu ăn ở của người dân. Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập
hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn
nên hoạt động cho vay nhà ở của các ngân hàng thương mại để đáp ứng nhu
cầu khách hàng là hoàn toàn cần thiết.
- Đối với nền kinh tế xã hội
Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dựng,
việc mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư,
từ đó khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp
vào sự phát triển chung của nền kinh tế.
Thứ hai, hoạt động cho vay nhà ở chính là hưởng ứng chính sách của
Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao
động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có khả năng
nhà ở.
Với bản chất là một hoạt động tín dụng, cho vay nhà ở đóng vai trị
tích cực đối với xã hội trong việc giúp các cá nhân/ hộ gia đình ổn định và
thỏa mãn về nơi cư trú. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần khai thác triệt
để các nguồn vốn nhà rỗi trong xã hội, đưa các nguồn vốn này ra lưu thông
một cánh hiệu quả từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn.
Thông qua tài trợ cho tiêu dùng nhà ở của cá nhân, Ngân hàng đã gián
tiếp tài trợ cho lực lượng cung nhà ở (các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh
nhà ở). Khi tiêu dùng nhà ở được kích thích, hàng tồn kho về nhà ở của lực