1362 thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại NHTM CP công thương việt nam chi nhánh bắc nam định luận văn thạc sỹ kinh tế

W........................................................... ,
...........................................................⅛1
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRẦN THỊ KIM NGỌC

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
C ÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẮC NAM ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2020


W........................................................... ,
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

TRẦN THỊ KIM NGỌC

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
C ÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẮC NAM ĐỊNH

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa họ c: PGS , TS. TRƯƠNG QUỐC CƯỜNG

HÀ NỘI - NĂM 2020

⅛1


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Những thơng tin, dữ liệu, số liệu trong luận văn là trung thực. Kết quả nghiên
cứu của luận văn chưa được công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tơi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2020
Tác giả luận văn

Trần Thị Kim Ngọc


Mục lục
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LY LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...........8

1.1Tong quan về tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại..........................8
1.1.1

Khái niệm tài sản bảo đảm.....................................................................8

1.1.2Phân loại tài sản bảo đảm........................................................................9
1.1.3Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản..................................................... 10
1.2Thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng
thương mại.....................................................................................................11
1.2.1.................................................Khái niệm thẩm định tài sản bảo đảm 11
1.2.2.........................................................................................................Quy
trình, nội dung và phương pháp thẩm định tài sản bảo đảm.............12
1.2.3.....................Tiêu chí đánh giá hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm23
động cho
vay...................................................................................................................27
1.3Kinh nghiệm của các NHTM về thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt
động cho vay...................................................................................................32
1.3.1.........................................................................................................Kinh
nghiệm thẩm định tài sản bảo đảm của NHTM.................................32
Bắc nhánh
Nam Định................................................................................................ 34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.....................................................................................35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG
CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔ NG THƯƠNG
- CHI NHÁNH BẮC NAM ĐỊNH........................................................................36

2.1Giới thiệu sơ lược về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Chi nhánh Bắc Nam Định.............................................................................36
2.1.1

Quá trình hình thành............................................................................36

2.1.2

Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban................38


2.1.3

Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Công thương

Chi nhánh Bắc Nam Định.............................................................................40
2.2Thực trạng thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Nam Định.. 46
2.2.1

Triển khai thực hiện quy trình thẩm định tài sản bảo đảm tại VietinBank

- Chi nhánh Bắc Nam Định............................................................................ 46
2.2.2

Nội dung và phương pháp thẩm định TSBĐ áp dụng tại VietinBank -

Chi nhánh Bắc Nam Định.............................................................................. 50
2.2.3

Kết quả thẩm định tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi nhánh Bắc Nam

Định

2.2.4

58
Khảo sát mức độ hài lòng của khách hàng đổi với hoạt động thẩm định

TSBĐ tại VietinBank - Chi nhánh Bắc Nam Định..........................................63
2.3Đánh giá thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại
Vietinbank - Chi nhánh Bắc Nam Định.....................................................73
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN CÔ NG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH BẮC NAM ĐỊNH.......85

3.1Định hướng hoàn thiện thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Nam
Định đến năm 2025........................................................................................85
3.1.1

Chiến lược phát triển kinh doanh của VietinBank - Chi nhánh Bắc

Nam
Định đến 2025................................................................................................ 85
3.1.2

Định hướng thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

tại
NHCT Chi nhánh Bắc Nam Định đến năm 2025............................................88
3.2Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng Công thương Chi nhánh Bắc Nam Định......................89

3.2.2

DANH
CHỮ
CÁIthẩm
VIẾT
TẮT
Vận dụng linh hoạt
cácMỤC
phương
pháp
định
tài sản bảo đảm......91

3.2.3

Nâng cao trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ nhân

viên..................................................................................................................94
3.2.4

Khai thác và sử dụng tốt về cơ sở vật chất...........................................96

3.3Kiến nghị.................................................................................................96
3.3.1

Đối với................................. Ngân hàng Công thương Việt Nam 97

3.3.2.........................................Các cơ quan, sở ban ngành tại địa phương 98

KẾT LUẬN..........................................................................................................100

Từ viết tắt

Diễn giải

Agribank

Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thôn

BĐS

Bất động sản

BIDV

Ngân hàng thương mại cô phân Đâu Tư và Phát Triển
Việt Nam

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

^κH

Khách hàng

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHNN
Vietinbank

Ngân hàng Nhà Nước
Ngân hàng thương mại cô phân Công Thương Việt Nam

Vietcombank

Ngân hàng thương mại cô phân Ngoại Thương Việt
Nam

"cN

Chi nhánh

TMCP

Thương mại cơ phân

CBTD

Cán bộ tín dụng

CB QHKH
KHDN

Cán bộ quan hệ khách hàng
Khách hàng doanh nghiệp

PGD
SXKD

Phòng giao dịch
Sản xuất kinh doanh

TMCP

Thương mại Cô Phân

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


UBND

Ủy ban nhân dân



DANH MỤC BẢNG BIỂU:
Bảng 2.1: Nguồn vốn huy động theo các chỉ tiêu tại Ngân hàng TMCP Công
thương - Chi nhánh Bắc Nam Định năm 2017 - 2019 ...............................41
Bảng 2.2: Dư nợ tín dụng theo các chỉ tiêu tại Ngân hàng TMCP Công thương
- Chi nhánh Bắc Nam Định năm 2017 - 2019....................................................
43
Bảng 2.3: Cơ cấu loại TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh
Bắc Nam Định.................................................................................................59
Bảng 2.4: Tỷ lệ số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay/Tổng hồ sơ TSBĐ được thẩm

định..................................................................................................................60
Bảng 2.5: Nợ xấu tại Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh Bắc Nam
Định năm 2017-2019..................................................................................... 62
Bảng 2.7 Tổng hợp phiếu khảo sát..............................................................65
Bảng 2.8 Tổng hợp điểm đánh giá mức độ hài lòng của khcahs hàng theo 5
nhóm thuộc phiếu khảo sát............................................................................. 66
Bảng 2.9: Mức độ hài lịng từ phía khách hàng đối với các quy trình, quy định
định thẩm định TSBĐ mà VietinBank Chi nhánh Bắc Nam Định đang áp
dụng.................................................................................................................65
Bảng 2.10: Mức độ hài lòng từ phía khách hàng đối với cán bộ thẩm định tài
sản bảo đảm.....................................................................................................68
Bảng 2.11: Mức độ hài lịng từ phía khách hàng đối với kết quả định giá
TSBĐ..............................................................................................................70


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy Ngân hàng TMCP Công Thương Chi
nhánh Bắc Nam Định......................................................................................38
Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh Bắc Nam
Định năm 2017 - 2019................................................................................... 45
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ trên giá trị TSBĐ từ 2017-2019...
.........58
Biểu đồ 2.4: Số lượng TSBĐ mới được định giá mới từ 2017-2019.......... 61
Biểu đồ 2.5: Mức độ hài lịng từ phía khách hàng đối với thời gian xử lý hồ sơ
thẩm định.........................................................................................................69
Biểu đồ 2.6: Mức độ hài lịng từ phía khách hàng về cơ sở vật chất phục vụ
hoạt động thẩm định TSBĐ............................................................................71


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế những năm gần đây, các
Ngân hàng thương mại (NHTM) đang ngày một phát triển mạnh mẽ và có vai
trị rất quan trọng đối với nền kinh tế. Hoạt động của các NHTM ln khơng
ngừng thay đổi, ngày càng đa dạng và có những thành tích đáng kể, góp phần
khơng nhỏ vào sự phát triển kinh tế đất nước, nâng cao vị thế của Việt Nam
trên trường quốc tế.
Hoạt động cho vay được coi là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu
cho ngân hàng nhưng đây cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức
tạp. Đối với các ngân hàng thương mại, thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt
động cho vay có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay,
đầu tư, góp vốn, cấp vốn cho khách hàng góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro
tín dụng. Mặc dù, thẩm định tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng, ln được
các ngân hàng quan tâm, ban hành nhiều quy định, quy trình, cơng văn hướng
dẫn nhưng hoạt động này hiện nay vẫn cịn yếu, mang tính hình thức bởi
nhiều ngun nhân chủ quan và khách quan do thiếu thông tin từ thị trường,
nhân viên thiếu tính chủ động, sáng tạo, khối lượng công việc lớn, sức ép chỉ
tiêu, chịu tác động bên ngoài .. ..dẫn tới xác định giá trị tài sản bảo đảm chưa
chính xác, kết quả xác định mức cho vay khơng ph hợp với thực tế, gây thất
thốt vốn cho ngân hàng.
Tính đến 30/12/2019, dư nợ tín dụng tại Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam - Chi nhánh Bắc Nam Định đạt 6.341 tỷ đồng đứng thứ hai
toàn tỉnh Nam Định về quy mơ dư nợ tín dụng, trong đó tỷ lệ dư nợ tín dụng
được đảm bảo bằng bất động sản là 68 %, được đảm bảo bằng động sản là 9
%,
các tài sản khác 13% và không bảo đảm là 10 0%. Với quy mô dư nợ lớn và
ngày càng tăng cao, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh

2

Bắc Nam Định phải đối diện với một trong những vấn đề cốt yếu để tồn tại và
phát triển bền vững là khả năng quản trị tín dụng và nâng cao chất lượng quản
lý tài sản bảo đảm trong đó thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay càng trở nên quan trọng, thiết thực, là vấn đề trăn trở, quan tâm của người
quản trị, điều hành.
Xuất phát từ những ý nghĩa quan trọng và thiết thực đó, học viên đã lựa
chọn đề tài ‘ ‘Thẩm định tài sản b ảo đảm trong ho ạt động cho vay tại
Ngân
hàng TMCP C ô ng thuo,ng Việt Nam - Chi nhánh Bắc Nam Định ’ ’ làm
nội
dung nghiên cứu cho bài luận văn của mình.
2. Tổng quan nghiên cứu đề tài
Liên quan đến chủ đề nghiên cứu có rất nhiều cơng trình nghiên cứu
theo cấp độ đề tài luận văn, trong quá trình triển khai đề tài, học viên đã lựa
chọn và thu thập các cơng trình luận văn được bảo vệ tại một số cơ sở như
sau:
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thanh Nga, đề tài ‘‘Giải pháp
nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu
tư tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa'’
được bảo vệ tại Học Viện Ngân Hàng năm 2016 tác giả đã đưa ra cơ sở lý
luận về định giá tài sản bảo đảm trong cho vay dự án đầu tư và thực trạng
triển khai tại ngân hàng. Từ kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất một số giải
pháp nh m hạn chế rủi ro đồng thời nâng cao chất lượng định giá tài sản
trong hoạt động cho vay dự án đầu tư tại VietinBank Chi nhánh Đống Đa.
Các giải pháp hồn thiện phương thức định giá, quy trình định giá và nâng
cao năng lực trình độ chun mơn của cán bộ thẩm định tài sản được đề xuất
chi tiết và có tính hữu ích. Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình cho vay,

ngân hàng đa dạng các loại TSBĐ để tăng khả năng cạnh tranh và giảm


3

động sản và máy móc thiết bị nên chưa có cái nhìn tổng quan đầy đủ về
hoạt
động thẩm định TSBĐ tại ngân hàng.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Thúy Kiều i iHoan thiện công
tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn - Chi nhánh Quảng Binh’
bảo vệ tại Đại Học Kinh tế năm 2018, học viên tham khảo trong luận văn về
việc xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định tài sản bảo
đảm và xây dựng bộ chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định tài sản
bảo đảm trong cho vay chi tiết cụ thể, sau đó khảo sát ý kiến từ khách hàng
để đưa ra các giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên hạn chế của phương pháp này
là tác giả thu thập ý kiến khách hàng vay chỉ tại hội sở chi nhánh, chưa ch
ý đến ý kiến bộ phận khách hàng tại các phòng giao dịch để thu thập dữ liệu
và xử lý thông tin.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Oanh i i Giải pháp nâng cao
hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng
Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Nhị Chiểu ” được
bảo vệ tại Học viện Ngân hàng năm 2017, luận văn xuất phát từ những lý
luận chung về thẩm định và hiệu quả thẩm định TSBĐ là BĐS, đánh giá
thực trạng thơng qua việc tìm hiểu quy trình định giá cũng như phân tích số
liệu, tìm ra hạn chế và nguyên nhân để làm cơ sở thực tiễn cho việc đề xuất
các giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần đổi mới, nâng cao hiệu quả thẩm
định giá BĐS tại VietinBank Chi nhánh Nhị Chiểu. Bài viết cho thấy những
lý luận các giải pháp hoàn thiện sâu sắc về thẩm định tài sản bảo đảm là
BĐS để học viên tham khảo. Tuy nhiên, các loại TSBĐ khác chưa được đề

cập trong luận văn nhưng lại rất thông dụng trong thực tế thẩm định tại ngân
hàng c ng là hạn chế của bài luận.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh, đề tài i Hoàn


4

thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh
nghiệp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Quận
Ngũ Hành Sơn - Thành Phố Đà Nàng'’ bảo vệ tại Đại Học Đà Nang năm
2016 tác giả bàn về những nội dung cơ bản trong công tác thẩm định tại
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Quận Ngũ Hành Sơn Thành Phố Đà Nang đối với khách hàng doanh nghiệp, thực trạng công tác
này, thành công và hạn chế, cần làm gì để hồn thiện cơng tác này trong cho
vay khách hàng doanh nghiệp. Luận văn chỉ ra những yếu kém trong mơ
hình tổ chức thẩm định tài sản bảo đảm là vấn đề trọng tâm, học viên tham
khảo nội dung này trong bài viết của mình.
Luận văn thạc sĩ của tác giả Đào Thị Ngọc Hà, đề tài ‘ ‘Công tác định
giá tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng
Công thương - Chi nhánh Mỹ Hào’ ’ bảo vệ tại Đại học kinh tế quốc dân
năm 2013, từ lý luận cơ bản về cơng tác thẩm định giá, quy trình quy định
định giá tài sản bảo đảm, luận văn chỉ ra những thiếu sót khi áp dụng quy
trình vào thực tế và các phương pháp sử dụng khi định giá tại Chi nhánh Mỹ
Hào còn đối chiếu, lấy lệ, chưa đi vào đặc tính từng bất động sản. Đây là
cũng là nội dung học viên tham khảo trong bài viết của mình.
Các cơng trình nghiên cứu trên đã khai thác một số khía cạnh liên quan
đến thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của Ngân hàng tuy
nhiên chưa có một cơng trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách toàn diện
và sâu sắc về vấn đề thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nham - Chi nhánh Bắc Nam Định. Mặt khác nhu cầu vay vốn
của khách hàng ngày càng tăng, luôn biến động và công tác thẩm định tài

sản bảo đảm tại mỗi chi nhánh, mỗi ngân hàng, mỗi địa phương lại có sự
khác biệt để phù hợp với quy trình, quy định, thị trường và điều kiện kinh
doanh cụ thể. Trên cơ sở kế thừa kết quả của những công trình nghiên cứu


5

về mặt phương pháp luận, tham khảo các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định
tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, bài luận nghiên cứu, bổ sung và
tìm hiểu thêm các nguyên nhân dẫn đến thẩm định tài sản bảo đảm cịn yếu
kém, chưa hồn thiện ứng với điều kiện thực tế tại địa phương từ đó đưa ra
các giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong
hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi
nhánh Bắc Nam Định.
3 . Mụ C tiêu nghi ên cứu:
3.1Mục tiêu chung:
Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn, bài luận văn đề xuất giải pháp và kiến
nghị nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay
của Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh Bắc Nam Định.
3.2Mục tiêu cụ thể
Từ mục tiêu chung, luận văn đặt ra những mục tiêu cụ thể như sau:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết trong thẩm định tài sản bảo đảm phục
vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại.
+ Phân tích chính xác và đánh giá toàn diện thực trạng thẩm định tài
sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Chi nhánh Bắc Nam Định.
+ Đưa ra những giải pháp góp phần hồn thiện thẩm định tài sản bảo
đảm trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương - Chi
nhánh Bắc Nam Định.
4 . Đối tượng và ph ạm vi nghi ên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu lý luận và thực trạng thẩm

định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương
mại.
- Phạm vi nghiên cứu:


6

+ về nội dung: Thẩm định lần đầu và tái thẩm định tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay
+ về không gian: Nghiên cứu tại Ngân hàng TMCP Công thương - Chi
nhánh Bắc Nam Định.
+ về thời gian: Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định tài sản
bảo đảm trong 03 năm từ năm 2017 đến năm 2019.
5. Phương phá p nghiên cứu:
+ Phương pháp thu thập số liệu dựa trên nguồn thông tin thứ cấp được
Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh Bắc Nam Định cung cấp và
nguồn thông tin sơ cấp do học viên tự thu thập
Sau đó khi thu thập số liệu, học viên tiến hành xử lý số liệu theo một số
phương pháp cụ thể như sau:
+ Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng trong việc thống kê các số
liệu thu thập được và mô tả diễn biễn, biến động của các chỉ tiêu nghiên cứu
+ Phương pháp so sánh được sử dụng trong việc so sánh biến động của
các chỉ tiêu nghiên cứu giữa các năm để từ đó tìm ra chiều hướng phát triển
của các chi tiêu nghiên cứu.
+ Phương pháp khảo sát được sử dụng để thu thập thông tin sơ cấp từ
việc thu các câu trả lời của khách hàng tại Chi nhánh theo bảng câu h i được
xây dựng s n nh m đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra.
+ Phương pháp phân tích và tổng kết là phương pháp sử dụng lý luận về
hiệu quả thẩm định TSBĐ để phân tích tình hình thực trạng thẩm định TSBĐ
tại Chi nhánh Bắc Nam Định rồi từ đó r t ra những ưu điểm và hạn chế của

hoạt động này tại Chi nhánh để làm căn cứ đưa ra các giải pháp khắc phục.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung chính của Luận văn gồm 3 chương:


7

Chương 1: Lý luận cơ bản về thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho
vay tại Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng về thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay
tại Ngân hàng thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam- Chi nhánh Bắc
Nam Định
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện thẩm định tài sản bảo đảm trong hoạt
động cho vay tại Ngân hàng thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Bắc Nam Định


8
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO
ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1.1Tổng quan về tài sản b ảo đảm tại ngân hàng thưong mạ i
1.1.1

Khái niệm tài sản bảo đảm

Hoạt động tín dụng của ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro.
Mặc dù, trước khi quyết định cho vay, ngân hàng đã trải qua các bước thu
thập, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng nhưng
vẫn chưa thể nào loại bỏ được hết các rủi ro tín dụng có thể xảy ra. Do vậy,

bảo đảm tiền vay b ằng tài sản bảo đảm có thể sử dụng như là một trong
những
cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng
hồn trả nợ vay của mình.
Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản
phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu ho ặc thuộc quyền sử dụng, quản lý
của khách hàng vay, bên bảo l nh: i Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải
thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất
đai; (ii) Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm
tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước; iii Đối với
tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. Trường hợp tài
sản mà pháp luật quy định phải đăng k quyền sở hữu, thì khách hàng vay
phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.


9
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản khơng có tranh chấp, tức là tài sản khơng có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời
điểm
ký kết hợp đồng bảo đảm.Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế

chấp,
khách hàng vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế
chấp
khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.1.2

Phân loại tài sản bảo đảm

1.1.2.1

Phân loại TSBĐ theo hình thái của tài sản

Tài sản đảm bảo tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật, giấy tờ có giá
và quyền tài sản:
- Tài sản đảm bảo là vật bao gồm bất động sản, phương tiện giao thông,
kim khí đá q, máy móc thiết bị, ngun nhiên vật liệu, hàng hóa.
- Tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, hối
phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, giấy
tờ

có

giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được
phép
giao dịch.
- Tài sản đảm bảo là quyền tài sản như quyền tài sản phát sinh từ quyền
tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận bảo

10
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao
kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã tồn tại vào thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Như vậy, tiêu chí duy nhất để xác
định tài sản hình thành trong tương lai là thời điểm tài sản đó thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm.
Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ b ằng tài sản hình thành trong
tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản
bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần ho ặc tồn bộ tài
sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên
bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi
đến hạn xử lý.
1.1.3

Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản

Các biện pháp bảo đảm là những biện pháp pháp lý do các bên thỏa
thuận ho c do pháp luật quy định nh m đảm bảo cho việc thực hiện ho c để
bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện ngh a vụ. Việc bảo đảm b ng tài sản
tại các tổ chức tín dụng hiện nay ta có thể chia thành các biện pháp bảo đảm
như sau:
- Cầm cố tài sản: là việc Khách hàng, bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình giao cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Thế chấp tài sản: là việc Khách hàng, bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện ngh a vụ trả nợ đối với Ngân hàng
và
không giao tài sản đó cho Ngân hàng. Các bên có thể th a thuận giao
cho

bên

khác giữ tài sản thế chấp.
- Bảo lãnh của bên thứ ba: là việc bên thứ ba cam kết với Ngân hàng sẽ
thực hiện ngh a vụ thay cho khách hàng, nếu đến hạn trả nợ mà khách


11
- Ký quỹ: là việc khách hàng gửi một khoản tiền vào tài khoản phong tỏ a
tại Ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
1.2Thẩm định tài sản b ảo đảm trong ho ạt động cho vay tại Ngân
hàng
thuo,ng m ại
1.2.1

Khái niệm thẩm định tài sản bảo đảm

Đối với các NHTM, thẩm định TSBĐ có vai trò rất quan trọng, đặc biệt
đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như
nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại bất cứ một NHTM nào cũng ít
nhiều liên quan đến việc cầm cố, thế chấp tài sản để giảm thiểu rủi ro cho hoạt
động tín dụng. Tùy thuộc vào giá trị khoản vay và mục đích vay vốn mà có
thể sử dụng nhiều loại tài sản đảm bảo khác nhau. Tài sản đảm bảo càng có
giá, càng có khả năng đảm bảo cho các khoản vay lớn có hạn mức tín dụng
cao. Ngược lại, tài sản đảm bảo thấp, dễ gặp biến động về giá sẽ thường khó
mang lại khoản vốn vay mong muốn của khách hàng. Có rất nhiều tài sản mà
khách hàng mang đến để bảo đảm cho khoản vay của mình. Trong số đó, có
những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định như vàng, bạc, đá q. nhưng
cịn có nhiều loại tài sản khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng

đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng... Chính vì vậy, cần phải có sự thẩm định
tài sản bảo đảm một cách hợp lý để bảo đảm quyền lợi của khách hàng cũng
như của ngân hàng.
Trong kiểm sốt rủi ro tín dụng công tác thẩm định tài sản bảo đảm tốt
giúp ngân hàng kiểm soát tốt hơn nguồn thu nợ thứ hai của mình thơng qua
các m t: (i) Tính pháp lý: quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối
với tài sản bảo đảm; (ii) Tính thanh khoản: ngân hàng có thể yên tâm hơn về
khả năng thanh khoản (khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho
ngh a vụ trả nợ của khách hàng vay vốn c ng như giá trị thanh khoản (bảo
đảm tính thanh khoản về m t số lượng đối với ngh a vụ trả nợ gốc và lãi).


12
Ngồi ra thẩm định tài sản bảo đảm tốt góp phần nâng cao chất lượng tín
dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của ngân hàng: (i) Kết quả thẩm định
TSBĐ chính xác, khách quan, phù hợp với giá trị tài sản bảo đảm, sẽ giúp
tăng độ tin cậy của ngân hàng trong lịng khách hàng, qua đó khách hàng tìm
đến ngân hàng ngày một nhiều hơn; (ii ) Giúp ngân hàng rút ngắn được thời
gian phê duyệt khoản vay; (iii) Giảm chi phí xử lí nợ.
Như vậy có thể hiểu, thẩm định tài sản bảo đảm là một khâu quan trọng
trong hoạt động cho vay, b ằng việc sử dụng các cơng cụ phân tích đánh giá,
xem xét tất cả các thuộc tính liên quan đến tài sản bảo đảm theo quy trình
được thiết lập để đưa ra kết luận mang tính pháp lý b ằng văn bản góp phần
nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm sốt rủi ro tín dụng.
1.2.2

Quy trình, nội dung và phương pháp thẩm định tài sản bảo

đảm
1.2.2.1

Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm

Tại các NHTM hiện nay, qui trình tín dụng chuẩn bao gồm các bước: i/
Lập hồ sơ vay vốn ii/ Phân tích tín dụng iii/ Ra quyết định tín dụng iv/ Giải
ngân v/ Giám sát tín dụng vi/ Thanh lý Hợp đồng tín dụng. Thẩm định tài sản
bảo đảm nói chung là một khâu của qui trình trên, thuộc bước 2: Phân tích tín
dụng. Căn cứ vào giá trị tài sản bảo đảm thế chấp và các yếu tố khác, ngân
hàng sẽ đưa ra quyết định tín dụng. Lượng vốn giải ngân sẽ phụ thuộc một
phần vào giá trị tài sản bảo đảm.
Là một khâu của qui trình tín dụng nhưng thẩm định tài sản bảo đảm
đóng vai trị quan trọng trong việc đưa ra quyết định tín dụng và giảm thiểu
rủi ro cho ngân hàng. Nhận thấy sự cần thiết của thẩm định tài sản bảo đảm,
các NHTM hiện nay đều xây dựng một quy trình thẩm định tài sản bảo đảm
riêng áp dụng thống nhất trong hệ thống của mình. Nhưng chưa có một qui
trình thẩm định TSBĐ chung áp dụng cho tất cả các NHTM. Thơng thường,
quy trình thẩm định tài sản bảo đảm gồm các bước sau:


13
Bước 1: Thành lập tổ thẩm định
Tùy theo quy định của từng ngân hàng sẽ quyết định thành viên của tổ
thẩm định. Tuy nhiên, nếu ngân hàng phân chia phân vụ riêng biệt giữa cán
bộ thẩm định tài sản và cán bộ thẩm định vay vốn sẽ bảo đảm được tính minh
bạch trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, đồng thời mang lại sự khách
quan trong hồ sơ tín dụng.
Bước 2: Xác định vấn đề
Đây là bước mà cán bộ thẩm định cần nhận biết các vấn đề, xác định
quyền sở hữu, sử dụng đối với TSBĐ, mục đích và thời điểm định giá, cụ thể:
cán bộ thẩm định cần nhận biết các TBĐS cần thẩm định dựa vào qua mô tả

pháp lý đã khớp đúng hay chưa, thuộc thẩm quyền nhận TSBĐ hay không,
được phép nhận cầm cố/ thế chấp hay khơng. Sau đó, cần xác định chủ sở hữu
ho ặc chủ sử dụng đích thực của TSBĐ; xác định các quyền sở hữu, sử dụng
đối với TSBĐ; xác định mục đích thẩm định của khách hàng có phù hợp theo
quy định của pháp luật và của ngân hàng hay không. Cuối cùng, cán bộ thẩm
định xác định thời điểm thẩm định và ngày thẩm định để lên lịch hẹn với
khách hàng và tổ thẩm định.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định
Công việc cần phải làm trong bước này đó là: nhận biết các đặc điểm
cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung cầu và các đ ặc
điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Tiếp đó, cán bộ
thẩm định cần nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình
đánh giá và thiết kế chương trình nghiên cứu như xác định trình tự thu thập và
phân tích số liệu, xác định nhu cầu về nhân lực thẩm định rồi từ đó xây dựng
đề cương và hình thức trình bày của báo cáo thẩm định. Việc lập kế hoạch
thẩm định đầy đủ, chi tiết sẽ giúp cán bộ thẩm định có cái nhìn đầy đủ chi tiết
về TSBĐ cần thẩm định và tiến hành đầy đủ, tuần tự, khơng bị bỏ sót nội


14
dung thẩm định.
Bước 4: Khảo sát thực tế, thu thập thơng tin
Đây là bước rất quan trong trong q trình thẩm định, các cán bộ thẩm
định cần vận dụng tất cả kinh nghiệm, kỹ năng để thực hiện khảo sát thực tế
xem khớp đúng với hồ sơ pháp lý được cung cấp chưa; ngồi ra cần tích cực
thu thập số liệu, thơng tin liên quan đến TSBĐ trong q trình khảo sát thực
tế. Đối với nguồn thông tin thu thập được, cán bộ thẩm định cần phải p hân
biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu, ngoài ra cần thu thập thêm
các tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, chính sách, mơi trường; các tài liệu chi
tiết về TSBĐ cần thẩm định và TSBĐ có thể so sánh. Bên cạnh đó cần kiểm

tra số liệu thu thập được chi tiết, chọn lọc thông tin phù hợp với TSBĐ cần
thẩm định
Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được
Căn cứ vào những phân tích ở trên, phân tích theo các nội dung thẩm
định, áp dụng các phương pháp thích hợp và đưa ra kết quả thẩm định.
Bước 6: Thảo thuận thống nhất giá trị TSBĐ và lập hợp đồng.
Sau khi thẩm định, ngân hàng và khách hàng thống nhất giá trị TSBĐ
và thực hiện giao kết các hợp đồng, văn bản cần thiết.
Bước 7: Đánh giá lại giá trị TSBĐ.
Ngân hàng sẽ thực hiện việc đánh giá lại giá trị của TSBĐ theo định kỳ
ho ặc đột xuất khi phát hiện tài sản bị dịch chuyển, hoặc giá trị tài sản thay đổi
lớn....
1.2.2.2

Nội dung thẩm định tài sản bảo đảm

Mặc dù có nhiều loại tài sản đảm bảo cho mục đích vay vốn, tuy nhiên
tùy thuộc vào quy định riêng của từng ngân hàng mà tài sản đảm bảo thế chấp
cho khoản vay sẽ khác nhau. Hiện tại, tài sản đảm bảo phổ biến nhất là các
giấy tờ có giá trị như cổ phiếu ho c trái phiếu chính phủ, sổ tiết kiệm, bất