Giải pháp hoàn thiệm thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH




TRN VIT HUY

GII PHÁP HOÀN THIN THM NNH TÀI
CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH
BT NG SN PHC HP

CHUYÊN NGÀNH : KINH T TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
MÃ S
: 60.31.12


LUN VN THC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC:
TS. TRN THN K


TP. H CHÍ MINH NM 2009

LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi. Các
s liu, kt qu trong lun vn cha tng đc ai công b trong bt
k lun vn nào khác.
TÁC GI LUN VN

TRN VIT HUY
DANH MC CÁC T VIT TT
CR – Capitalization Rate: T sut vn hoá
DEP – Depreciation: Khu hao
DPP – Discounted Payback Period: Thi gian thu hi vn có chit khu
EBIT – Earning Before Interest and Tax: Li nhun trc thu và lãi
EBITDA - Earning Before Tax, Depreciation and Amortization: Li nhun trc
thu, lãi vay và khu hao
EPS – Earning Per Share: Thu nhp trên mi c phn
IRR – Internal Rate Of Return: Sut sinh li ni b
NCF – Net Operating Cash Flow: Dòng tin hot đng thun sau thu
NPV – Net Present Value: Hin giá thun
NWC – Net Working Capital – Vn luân chuyn
OEAT – Operating Earning After Tax: Li nhun hot đng sau thu
OEBT – Operating Earning Before Tax: Li nhun ho
t đng trc thu
PI – Profitability Index: Ch s sinh li
PP – Payback Period: Thi gian thu hi vn
WACC – Weighted Average Cost of Capital: Chi phí s dng vn bình quân
CBRE – CB Richard Ellis
UBND – U Ban Nhân Dân
TP.HCM – Thành Ph H Chí Minh
SWOT – Strenght, Weakness, Opportinities and Threat – Phân tích đim mnh, đim
yu, c hi và thách thc
TNDN – Thu Nhp Doanh Nghip
TNCN – Thu Nhp Cá Nhân

DANH MC CÁC BNG BIU
Bng 2.1 Thông s c bn v d án 22
Bng 2.2 Vn đu t d kin 23
Bng 2.3 Nhu cu và giá chào thuê cao c vn phòng ti TP.HCM 25
Bng 2.4 Ngun cung cao c vn phòng ti TP.HCM 26
Bng 2.5 Lch s giá cho thuê cao c vn phòng ti TP.HCM 27
Bng 2.6 Phân tích SWOT ca d án 40
Bng 2.7 So sánh EBIT ca mi mét vuông khi đu t vào các hng mc khác
nhau
43
Bng 2.8 Nhng thông s c bn ca d án 44
Bng 2.9 K hoch phát trin ca d án 45
Bng 2.10 Bng khu hao ca d án vi phng án 2 49
Bng 2.11 Bng khu hao ca d án trong 10 nm đu vi phng án 1 50
Bng 2.12 Thu nhp ca d án trong 10 nm đu đi vi phng án 1 55
Bng 2.13 Thu nhp ca d án đi v
i phng án 2 56
Bng 2.14 Bng 2.14 Phân tích đ nhy bi nhân t bin đi chi phí xây dng và
giá bán cn h nh hng lên NPV 56
Bng 2.15 Phân tích đ nhy bi nhân t bin đi chi phí xây dng và giá bán
cn h nh hng lên IRR 56
Bng 2.16 Phân tích tình hung ca d án 59
DANH MC CÁC HÌNH V -  THN
Hình 2.1 Lch s giá bán cn h cao cp 25
Hình 2.2 Lch s ngun cung vn phòng ti TP 26
Hình 2.3 Ngun cung th trng bán l ti khu vc Châu á 28
Hình 2.4 Thu nhp trung bình hng tháng ti TP.HCM xét theo khu vc 30
Hình 2.5 Thu nhp trung bình hng tháng ti TP.HCM xét theo nm 31
Hình 2.6 Doanh thu bán l ti TP.HCM 32
Hình 2.7 Ngun cung bán l hin ti ti TP.HCM 33

Hình 2.8 Ngun cung bán l trong tng lai ti TP.HCM 34
Hình 2.9 Lch s giá cho thuê mt bng bán l ti Tp.HCM 35
Hình 2.10 Khách sn 3-5 sao ti Tp.HCM 36
Hình 3.1  th d báo dòng ngân lu ròng ca d án 64
Hình 3.2  th d báo IRR ca d án 65
Hình 3.3 Xác đnh t l chc chn NPV ca d án 66
Hình 3.4 Xác đnh t l chc chn IRR ca d án 66

MC LC
CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NNH TÀI CHÍNH CA CÁC D ÁN
U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC HP 1
1.1 Tng quan v thNm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 1
1.1.1 Mt s khái nim 1
1.1.1.1 Bt đng sn phc hp 1
1.1.1.2 D án kinh doanh bt đng sn 1
1.1.1.3 D án đu t bt đng sn 1
1.1.1.4 ThNm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 2
1.1.2 c đim ca bt đng sn phc hp và thNm đnh tài chính các d án đu t
và kinh doanh bt đng sn phc hp 3
1.1.3 Qui trình thNm đnh mt d án đu t và kinh doanh bt đng sn 3
1.2 Tm quan trng ca vic thNm đnh tài chính mt d án đu t b
t đng sn 5
1.3 Các ch tiêu s dng đ thNm đnh tài chính 5
1.4 Phân loi các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp 6
1.4.1 Da trên tính cht m rng hay thay th ca d án 7
1.4.1.1 D án m rng 7
1.4.1.2 D án thay th 7
1.4.1.3 Các d án phát sinh đ đáp ng các yêu cu pháp lý, các tiêu chuNn sc khe
và an toàn. 7
1.4.2 Da trên mi tng quan kinh t ca các d án 7

1.4.2.1 Các d án đ
c lp ln nhau 7
1.4.2.2 Các d án ph thuc ln nhau 8
1.4.2.3 Các d án loi tr ln nhau 8
1.5 N hng nhân t nh hng đn thNm đnh tài chính d án đu t bt đng sn phc phc
hp 8
1.5.1 Phân tích th trng ca sn phNm 8
1.5.2 Phân tích SWOT ca khu đt 8
1.5.3 La chn các hng mc thích hp đ đu t 9
1.5.4 Xác đnh phng án kinh doanh sn phNm sau khi xây d
ng xong 9
1.5.5 Áp dng phng pháp hp lý đ xác đnh dòng ngân lu ca d án 9
1.5.5.1 Khái nim dòng ngân lu 10
1.5.5.2 Vai trò ca dòng ngân lu 10
1.5.5.3 Các nguyên tc xác đnh dòng ngân lu 10
1.5.5.4 ánh giá dòng tin ca d án 11
1.5.6 La chn t sut chit khu phù hp 13
1.5.6.1 Khái nim t sut chit khu 13
1.5.6.2 Các ch tiêu s dng làm t sut chit khu 14
1.6 Phân tích ri ro d án đu t và kinh doanh bt đng sn 17
1.6.1 Mc đích ca phân tích ri ro 17
1.6.2 Các phng pháp phân tích ri ro 18
1.6.2.1 Phân tích đ nhy – Sensitivity Analysis 18
1.6.2.2 Phân tích tình hung – Scenario Analysis 18
1.6.2.3 Phân tích mô phng - Monte Carlo Simulation 19
KT LUN CHNG I 20
CHNG 2: TH
M NNH TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT
NG SN PHC HP TRONG THC T 21
2.1 S lc v d án : 21

2.1.1 Tng quan v khu phc hp Dynamic Plaza ti qun Tân Bình TP.HCM. 21
2.1.2 nh hng đu t d án 21
2.1.3 N hng thông s c bn ban đu ca d án 22
2.1.4 Vn đu t d kin và phng án huy đng vn đu t cho d án 22
2. 2 N ghiên c
u th trng và đ xut phát trin d án 23
2.2.1 Tng quan v th trng bt đng sn TP.HCM thi gian qua và hin ti 23
2.2.2 Th trng cn h bán ti TP.HCM 24
2.2.3 Th trng cao c vn phòng ti TP.HCM 25
2.2.4 Th trng trung tâm thng mi ti TP.HCM 28
2.2.5 Th trng khách sn 3-5 sao ti TP.HCM 35
2.3 Phân tích và thNm đnh tài chính khu phc hp Dynamic Tân Bình 39
2.3.1 Phân tích SWOT ca d án 40
2.3.2  xut các hng mc đ
u t 41
2.3.3 Phân tích tài chính và xác đnh kt qu đu t 44
2.3.3.1 N hng thông s c bn 44
2.3.3.2 Tin đ thc hin d án 44
2.3.3.3 Xác đnh dòng tin ca d án 45
2.3.3.4 Thay đi doanh thu ca d án (
R) 45
2.3.3.4.1 Cn h bán 45
2.3.3.4.2 Cao c vn phòng 46
2.3.3.4.3 Trung tâm thng mi 46
2.3.3.4.4 Ch đu xe 47
2.3.4 Thay đi chi phí hot đng ca d án (
O) 47
2.3.5 Thay đi chi phí khu hao (
Dep) 48
2.3.5.1 Phng án tt c các hng mc đu đc bán ht sau khi xây dng 49

2.3.5.2 Phng án mà hng mc cn h bán, vn phòng, khu thng mi và đu xe
cho thuê 49
2.3.6 Thay đi li nhun hot đng thun sau thu (
OEAT) 51
2.3.7 Vn luân chuyn cn thit cho d án 51
2.3.8 Xác đnh dòng tin hot đng thun ca d án (N CF) 52
2.3.9 Kt qu kinh doanh ca d án 52
2.3.9.1 Phng án 1: Cho thuê hng mc vn phòng, trung tâm thng mi và
ch đu xe. 52
2.3.9.2 Phng án 2: Bán li tt c các hng mc sau khi đu t xây dng 53
2.3.10 N hn xét kt qu đt đc 53
2.3.11 Phân tích ri ro ca d án 53
2.3.11.1 Phân tích đ nhy (Sensitivity Analysis) 53
2.3.11.2 Phân tích tình hu
ng (Scenario Analysis) 57
2.3.11.3 Phân tích mô phng (Monte Carlo Slim) 59
2.3.11.3.1 nh ngha bin gi thuyt 59
2.3.12.3.2 nh ngha bin d báo 62
2.3.12.3.3 Chy mô phng 63
2.3.12.3.4 Din dch kt qu mô phng bng đ th d báo 63
2.3.12.3.5 Ý ngha đ th d báo trong phân tích ri ro 65
KT LUN CHN G II 66
CHNG 3: GII PHÁP NHM HOÀN THIN PHNG PHÁP THM NNH
TÀI CHÍNH D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC H
P 68
3.1 nh hng phát trin th trng bt đng sn nc ta trong thi gian ti 68
3.2 Gii pháp hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính d án đu t và kinh doanh bt
đng sn phc hp 69
3.3 Kin ngh hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính d án đu t và kinh doanh bt
đng sn phc hp 74

KT LUN CHNG III 76
KT LUN CHUNG 77


LI M U
1. Tính cp thit ca đ tài
Thi gian t đu nm 2007 đn đu nm 2008 th trng bt đng sn Vit N am phát
trin mt cách sôi đng. Bng chng là vn đu t nc ngoài đ vào lnh vc này
ngày càng nhiu. Trong giai đon t đu nm 2007 đn gia nm 2008, t giá cn h
chung c, đt nn d án đn giá thuê vn phòng trung bình t
ng 100-200%. iu này
đã thu hút mt lng vn ln đu t vào lnh vc này. Các nhà đu t trong và ngoài
nc đã đ vn vào lnh vc này nh là mt th trng tim nng mang li nhiu li
nhun. i vi các nhà đu t trong nc đây là c hi tt đ chuyn đi ngành ngh
cng nh thâm nhp vào các lnh vc kinh doanh mi. Tuy nhiên b
t đu t giai đon
gia cui nm 2008 vi vic Chính ph tht cht tin t nhm kim ch lm phát đã
đNy giá bt đng sn gim trung bình gim 50%-60% so vi giai đon đnh đim.
Thêm vào đó khng hong kinh t bt ngun t M đã lan sang khp th gii đã làm
st gim đáng k
tài sn ca các ch đu t. Các nhà đu t nc ngoài bt đu rút
dn vn khi Vit N am cng vi ngun tín dng b tht cht đã làm ngng tr các d
án đã trin khai hoc đã lên k hoch trin khai. Các d án kh thi t lúc cha có
khng hong gi phi xem xét li. T đây cho thy nhu cu thNm đnh các d
án đu
t bt đng sn tng cao hn bao gi ht đc bit là các d án bt đng sn phc hp
– mt trong nhng loi hình bt đng sn mi xut hin gn đây  nc ta. Bên cnh
đó, vic thNm đnh d án bt đng sn không ch dng li  vic thNm đnh tính kh
thi ca d
án mà còn phi phân tích đc nhng ri ro tim Nn ca chúng nhm giúp

nhà đu t có đ thông tin đ ra quyt đnh.  có th thuyt phc đc các nhà tài
tr thì ngi lp d án phi xây dng và phân tích d án đm bo tính kh thi v tài
chính. Tuy nhiên đ có th thNm đnh mt d án bt đng sn vi qui mô vn đu t
t hàng trm triu đn hàng t
đô la vi thi gian hot đng hàng vài chc nm là
mt vn đ khá phc tp. Th trng bt đng sn mang li li nhun cao nhng nó
cng tim Nn khá nhiu ri ro. iu đó đòi hi vic thNm đnh các d án bt đng sn
phi phân tích đc nhng ri ro tim Nn đ nhà đu t có đy đ thông tin
đ ra
quyt đnh. Thc t cho thy giai đon t gia nm 2008 khi chính ph tht cht tin

t đ kim ch lm phát thì giá bt đng sn liên tc gim sâu, nhiu d án thiu vn
đã phi tm ngng thc hin. Tình trng hin nay là vic thNm đnh d án bt đng
sn ch dng  phn phân tích và thNm đnh các ch tiêu tài chính ca d án mà cha
quan tâm và d báo đc nhng ri ro có th có ca d án nh ri ro do lm phát, giá
bán sn phNm, lãi sut, giá cho thuê gim do tình hình cnh tranh gay gt, giá vt liu
xây dng tng, ri ro v các chính sách ca nhà nc… mà d án đu t bt đng
sn thng phi có thi gian hot đng và thu hi vn khá dài nên hn ch ri ro cho
các nhà đu t cng là giúp th trng bt đng sn nc ta phát trin mt cách bn
vng.
2. Ý ngha khoa hc thc tin c
a đ tài
Thông qua nghiên cu đ tài này ta s nm đc gii pháp hoàn thin phng pháp
thNm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp, cách thc la chn
nhng hng mc đ đu t, la chn hình thc kinh doanh sau khi xây dng xong, c
cu vn ca d án và phân tích ri ro đc thù ca d án bt đng sn, phng thc
phân tích các ri ro và 
ng dng cho các d án đu t bt đng sn phc hp trong
thc tin ti Vit N am.
3. Mc tiêu nghiên cu

Mc tiêu nghiên cu ca đ tài là hoàn thin phng pháp thNm đnh tài chính các d
án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp và phân tích các yu t ri ro ca các
d án đu t bt đng sn và đa ra các gii pháp kin ngh gim thi
u thp nht các
ri ro cho các nhà đu t vào d án bt đng sn  nc ta.
4. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu là nhng d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp
5. Phng pháp nghiên cu
Trong phn nghiên cu này có s dng mt s phng pháp nghiên cu khoa hc:
X phng pháp thng kê nhm đa ra các s liu, thng s
đ lp các bng biu cn
thit cho quá trình phân tích d án

X phng pháp phân tích sau khi các tính toán các ch tiêu cn thit, phng pháp
phân tích đc áp dng đ phân tích các s liu nhm đa ra các nhn đnh phc v
cho công tác quyt đnh la chn d án
X phng pháp so sánh: so sánh các s liu tính toán vi nhau đ đa ra các nhn
đnh tính kh thi ca d án.
6. Kt cu ca lun vn
N i dung ca đ tài gm 3 phn chính nh sau:
Chng 1: C
 s lý lun v vic thNm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn
phc hp
Chng 2: ThNm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp trong thc
tin
Chng 3:  xut ca tác gi nhm hoàn thin thNm đnh d án đu t và kinh
doanh bt đng sn phc hp
7. Ni dung nghiên c
u
 gii quyt các vn đ nghiên cu đc nêu  phn trên, ta cn phi làm rõ các ni

dung sau:
- Xác đnh các ch tiêu tài chính đ xác đnh dòng tin ca d án và phng pháp
xây dng giá bán, chi phí xây dng, la chn t sut chit khu tài chính cho các c
cu vn khác nhau, phng án kinh doanh khác nhau ca d án sau khi xây dng.
- Tóm tt s lc v d án đu t c th: đa
đim và vn đu t, s lc v th
trng bt đng sn TP.HCM, nhu cu v cao c vn phòng, trung tâm thng mi,
cn h cao cp và khách sn 3-5 sao ti thành ph H Chí Minh trong thi gian ti,
đi tng khách hàng, chin lc marketing ca d án, k hoch bán trc.
-  xut mt s gii pháp nhm nâng cao mô hình thNm đnh d án đu t b
t đng
sn trong thc t.
- Phân tích ri ro ca d án: phn này đ tài s đi sâu ba ni dung:
X Th nht, phân tích đ nhy ca các yu t đu vào ca d án bt đng sn, khi
các yu t đu vào thay đi thì các ch tiêu tài chính ca d án s thay đi nh th

nào và khi nào thì d án s phi đi mt vi ri ro, yu t nào tác đng nhiu nht
đn ri ro ca d án.
X Th hai, phân tích tình hung đ xác đnh tình hung nào tt nht và bt li nht
cho d án.
X Th ba là phân tích mô phng cho bit mc đ chc chn ca các bin d báo cn
xem xét sau khi đt các bin gi thuyt. Sau khi phân tích mô phng ta s bit đc
d án có bao nhiêu phn trm chc chc s đt kt qu nh mong mun.
1
CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NNH TÀI CHÍNH CA
CÁC D ÁN U T VÀ KINH DOANH BT NG SN PHC
HP
1.1 Tng quan v thm đnh d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp
1.1.1 Mt s khái nim
1.1.1.1 Bt đng sn phc hp

Bt đng sn phc hp là d án bt đng sn bao gm nhiu hn mt hng mc trong
mt d án. Các bt đng sn phc hp trên th gii thng bao gm cn h  kt hp
vi trung tâm thng mi, khách sn, cao c vn phòng, cn h cho thuê. Mc đích
ca phát trin bt đng sn phc hp là tn dng ti đa thun li ca v trí bt đng
sn mang li. N goài ra, vic phát trin bt đng sn phc hp giúp phân b dân s
hp lý hn cho mt đô th
, mang đn nhng tin ích tt nht cho ngi dân.
1.1.1.2 D án kinh doanh bt đng sn
Theo Lut kinh doanh bt đng sn s 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, kinh doanh
bt đng sn là vic b vn đu t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuê, thuê mua
bt đng sn đ bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li, cho thuê mua nhm mc
đích sinh li.
1.1.1.3 D án đu t bt đng sn
u t bt đng sn là hot đng b vn đu t nhm thit lp mô hình kinh doanh
trên mt khu đt đ cung cp dch v bt đng sn. Trong thc t có các loi d án
đu t nh sau:
- D án đu t kinh doanh cao c vn phòng;
- D án cn h cho thuê;
- D án trung tâm thng mi;
- D án khách sn, nhà hàng;
- D án v dch v nhà ;
2
- D án h tng khu công nghip;
- D án kt hp cung cp các loi hình dch v trên;
Do đó d án đu t bt đng sn thc cht là hot đng kinh doanh bt đng sn
nhng  giai đon to ra bt đng sn cho th trng. ây là mt trong nhng khâu
quan trng nht ca th trng bt đng sn vì s to ra hàng hoá mi cho th trng
bt đng sn. ây là khâu phc tp nht trong các hot đng kinh doanh bt đng sn
khác so vi các hot đng mua bán li bt đng sn. So vi hot đng mua bán bt
đng sn thì nhà đu t ch cn xác đnh đc giá mua vô, chi phí liên quan đn bt

đng sn nh thu chuyn mc đích s dng, chi phí môi gii, lãi vay, chi phí c hi,
thu chuy
n nhng… và li nhun k vng là có th xác đnh đc giá bán. i vi
hot đng đu t nhà đu t s đi t khâu đu tiên là chn khu đt, xin giy phép xây
dng, thit k, thi công đ to ra bt đng sn. Sau khi xây dng xong bt đng sn
nhà đu t phi quyt đnh phng án kinh doanh bt đng sn đã to ra nh bán tt
c hay khai thác kinh doanh. Theo s liu thng kê ca các t chc qun lý bt đng
sn trên th gii thì mô hình kinh doanh bao gm: cn h bán kt hp vi các mô
hình khác nh trung tâm thng mi, cao c vn phòng và khách sn chim ph bin
nht. ây đc xem là mô hình thích hp nht cho mi hot đng đu t xây dng
bt đng sn. T mô hình này nhà đu t s phi ch
n lc li nhng hng mc nào
phù hp vi d án ca mình và loi b nhng hng mc không hiu qu hoc phát
trin tt c các hng mc nhm mc đích phân tán ri ro.
1.1.1.4 Thm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc
hp
ThNm đnh tài chính ca các d án đu t kinh doanh bt đng sn phc hp là thN
m
đnh hiu qu tài chính ca d án k t khi tin hành mua đt, thit k, thi công đn
sau khi hoàn tt vic kinh doanh d án. Vic thNm đnh này có th đc thc hin
cho tng phng án kinh doanh khác nhau ph thuc vào mc tiêu ca nhà đu t.
N hà đu t s chn la phng án kinh doanh trong s nhng phng án sau:
Ü Bán li tt c d án sau khi xây dng xong
3
Ü Bán mt s hng mc và kinh doanh mt s hng mc
Ü Kinh doanh tt c các hng mc.
Vic thNm đnh tài chính cng s đ xut cho các nhà đu t đâu là phng án kinh
doanh phù hp nht đi vi mc tiêu ca công ty mình.
1.1.2 c đim ca bt đng sn phc hp và thm đnh tài chính các d án
đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp

¬ c đim ca bt đng sn phc hp
Ü N hiu hng mc kinh doanh trong cùng mt d án
Ü Thông qua thNm đnh tính kh thi mi quyt đnh đc cn đu t vào hng mc
nào
Ü Các hng mc thng có đc đim hot đng khác nhau. i vi d án mà tt c
các hng m
c đc bán ht thì thi gian ca d án là t khi bt đu xây dng đn
sau khi bán xong. i vi hng mc kinh doanh thì thi gian đu t ca d án
kéo dài t 50 đn 70 nm.
Ü Hng mc này s làm gia tng giá tr cho các hng mc khác
¬ c đim ca thm đnh tài chính các d án đu t và kinh doanh bt đng
sn phc hp
T nhng đc đim ca bt đng sn phc hp nh trên do đó công vic thNm đnh
tài chính các d án bt đng sn phc hp là xác đnh hiu qu v mt tài chính ca
d án bt đng sn có xem xét đn vic la chn các hng mc phc hp đ đu t.
Bên cnh đó d án bt đng sn phc hp s
có nhiu hng mc có phng án hot
đng khác nhau cho nên phi xác đnh phng án kinh doanh phù hp sau khi đã đu
t xây dng cho tng hng mc này.
1.1.3 Qui trình thm đnh mt d án đu t và kinh doanh bt đng sn
 phát trin mt d án đu t bt đng sn nhà đu t s phi tin hành rt nhiu
bc thNm đnh đ đi đn quy
t đnh chn la d án đu t, bao gm:
4
¬ Thm đnh v mc tiêu ca d án: mc tiêu ca các d án bt đng sn thng
bao gm:
Ü Xây dng công trình nhà cho xã hi: mt s d án ch đu t s thc hin xây
dng các công trình cho xã hi nh xây dng nhà cho ngi thu nhp thp, xây
dng nhà tái đnh c…
Ü Xây dng công trình đ kinh doanh: ch đu t có có toàn quyn quyt đnh v

sn phNm ca mình
Ü Kt hp gia hai mc tiêu trên: mt s d án ch đu t s đc nhà nc giao
đt sau đó s xây dng mt phn công trình phc v xã hi, phn còn li nhà đu
t s t kinh doanh.
¬ Thm đnh v th trng: phân tích th trng hoc mc cu cn đc đ đánh
giá xem s
n phNm đu t s hng đn là đi tng nào, hin nay trong khu vc
d án có bao nhiêu d án tng đng, mc giá bán ca sn phNm nh th nào so
vi d án mình d đnh thc hin. T nghiên cu trên s đa ra mc giá hp lý cho
d án d đnh s đu t.
¬ Thm đnh v k thut công ngh: thng khâu thNm
đnh này các nhà đu t s
thNm đnh k thut s thi công công trình nh máy móc công trình đ làm móng,
công ngh xây dng đi vi công trình thit k có ct và không có ct, công ngh
xây dng nhanh s s dng bê tông thng hay bê tông nhanh khô…vic thNm
đnh công ngh này s giúp tit kim đc rt nhiu chi phí khi xây dng công
trình.
¬ Thm đnh v kinh t – xã hi
Ü D án s đóng góp cho xã hi nh
th nào nh to ra qu nhà  cho xã hi nh
th nào
Ü S lng vic làm đc to ra cho ngi lao đng.
Ü N gha v đóng góp cho ngân sách nhà nc
5
Ü Các ch tiêu khác nh: góp phn phát trin chung ca nn kinh t, tho mãn nhu
cu bc thit v nhà  ca ngi dân, góp phn nâng cao mc sng cho ngi
dân.
¬ Thm đnh v môi trng sinh thái: vic thNm đnh ch tiêu này cn đc thc
hin cho c giai đon xây dng và sau khi đa sn phNm vào s dng.
Ü Giai đon xây dng thng di

n ra trong thi gian dài và vic xây dng nh
hng rt ln đn khu vc xung quanh nh ting n, bi, nc thi. ThNm đnh
ch tiêu này nhm mc đích giúp nhà đu t có các bin pháp gim thiu nhng
tác đng này đn môi trng.
Ü Giai đon đa sn phNm vào s dng s phi thNm đnh nhng tác đng nh sau:
mc đ ô nhi
m do nc thi gây ra, ting n do c dân ca d án gây ra. ThNm
đnh ch tiêu này nhà đu t cn xây dng h thng nc thi đáp ng đ nhu cu
ca c dân trong d án, xây dng li đi riêng
¬ Thm đnh v tài chính: là xác đnh d án có hiu qu hay không v mt tài chính
thông qua vic tính các ch s tài chính. Vic thNm đnh này đa phn s quy
t đnh
có la chn đu t d án hay không.
1.2 Tm quan trng ca vic thm đnh tài chính mt d án đu t bt đng
sn.
ThNm đnh tài chính ca mt d án là mt trong các khâu thNm đnh chính đ đi đn
quyt đnh la chn d án đu t. Vic thNm đnh tài chính ca các d án bt đng
sn trong th
c t thng din ra thng xuyên nh trc khi tin hành mua đt, sau
khi thit k ý tng, sau khi thit k c s và trc khi trin khai d án. Trong các
bc thNm đnh d án thì thNm đnh tài chính là khâu thNm đnh quan trng nht đi
vi mt d án đu t bt đng sn. Mt d án đc đánh giá là kh thi khi t sut
sinh li mang li ln hn ho
c bng t sut li nhun mong đi ca nhà đu t hoc
sut chit khu th trng. Thêm vào đó d án phi có thi gian thu hi vn ngn và
có xác sut sinh li nh mong đi là cao nht.
1.3 Các ch tiêu s dng đ thm đnh tài chính
6
Ü Tiêu chuNn hin giá thun (N PV)
Hin giá thun (N PV) ca mt d án là giá tr ca dòng tin ca dòng tin d kin

trong tng lai đc quy v hin ti tr đi vn đu t d kin ban đu
N PV=Giá tr hin ti ca dòng tin d kin trong tng lai – u t ban đu
Ü Tiêu chuNn t sut sinh li n
i b (IRR)
T sut sinh li ni b ca mt d án là lãi sut chit khu mà ti đó N PV ca d án
bng 0.
Ü Tiêu chuNn ch s sinh li (PI)
Ch s sinh li (PI) đc đnh ngha nh là giá tr hin ti ca dòng tin ca d án
đu t so vi đu t ban đu
I
PV
PI =

Ü Tiêu chuNn thi gian thu hi vn (PP)
Thi gian thu hi vn ca d án là khong thi gian thu hi li vn đu t ban đu
ca d án
Ü Tiêu chuNn thi gian thu hi vn có chit khu (DPP)
Tiêu chuNn PP khim khit là b qua tính cht giá tr tin t theo thi gian và tiêu
chuNn DPP s khc phc đim yu này. Phng pháp thi gian thu hi vn có chi
t
khu – DPP là khong thi gian cn thit đ tng hin giá tt c thu nhp trong tng
lai ca d án va đ bù đp s vn đu t ban đu b ra.
Vic tính toán các ch tiêu trên không quá phc tp vì có s h tr ca máy vi tính
nh hin nay. Tuy nhiên, đ xây dng đc nhng con s phc v cho vic tính ra
các ch tiêu này cn s am hiu v đ
c thù ca ngành ngh cng nh xây dng đc
ngun s liu đu vào chính xác và có đ tin cy cao. Trong thNm đnh tài chính ca
d án bt đng sn thì các yu t đóng vai trò rt quan trng nh: tin đ thc hin
d án d kin, chi phí xây dng, giá bán sn phNm, chi phí chit khu, chi phí hot
đng, tc đ tng giá bán và cho thuê Xác đnh chính xác các yu t này s giúp cho

kt qu tài chính c
a d án có đ tin cy cao.
1.4 Phân loi các d án đu t và kinh doanh bt đng sn phc hp
7
1.4.1 Da trên tính cht m rng hay thay th ca d án
Các d án có nhiu mc đích khác nhau. Tuy nhiên tt c các d án có th xp thành
nhóm: d án m rng, d án thay th, d án phát sinh đ đáp ng các yêu cu pháp
lý.
1.4.1.1 D án m rng
Công ty Keppel Land đu t cao c vn phòng Sài Gòn Center  65 Lê Li – Qun 1
nhn thy nhu cu cao c vn phòng và trung tâm thng mi gia tng đáng k cho
nên công ty quy
t đnh đu t m rng thêm cao c th hai k bên cnh.
1.4.1.2 D án thay th
Thi gian gn đây các khu ch truyn thng nh ch Tân Bình, Bà Chiu, Vn
Thánh… đã tr nên quá c k không an toàn cho công vic kinh doanh cng nh
không phn ánh đc b mt phát trin ca thành ph . Do đó ch trng ca thành
ph là kêu gi các nhà đu t đu t xây dng mi các khu ch
này khang trang hn
nhm đáp ng nhu cu mua sm ngày càng cao ca c dân. Thành ph s u tiên
dành mt phn đt trong khu ch cho ch đu t xây dng các hng mc kinh doanh
nhm thu hi vn đu t đã b ra xây dng li các ch này.
Không ging nh các ngành ngh khác là phi đu t liên tc đ tìm kim sn phNm
mi thay th các sn phNm đã tr
nên li thi. Thông thng các d án thng mi
ln trong ngành bt đng sn có thi gian hot đng khá lâu ( t 50 đn 70 nm ) vi
s vn đu t t chc triu lên đn hàng trm triu USD do đó đã trin khai ri thì
không có c hi đ đu t thay th.
1.4.1.3 Các d án phát sinh đ đáp ng các yêu cu pháp lý, các tiêu chun sc
khe và an toàn.

Các d án này bao gm các
đ xut đu t cho các thit b kim soát ô nhim, thông
gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao c. Khi phân tích tt nht là nên đc xem
nh các d án ph thuc.
1.4.2 Da trên mi tng quan kinh t ca các d án
1.4.2.1 Các d án đc lp ln nhau
8
Các d án đc gi là đc lp ln nhau v kinh t nu vic chp nhn loi b d án
này không làm nh hng đn quyt đnh chp nhn hay loi b các d án khác.
1.4.2.2 Các d án ph thuc ln nhau
N u dòng tin ca mt d án b tác đng bi quyt đnh chp nhn hay loi b d án
khác thì d án th nht gi là ph
 thuc vào d án th hai. Mc khác, d án th hai
cng gi là ph thuc vào d án th nht. Ví d vic la chn xây dng sân golf s
giúp vic bán các bit th trong khu sân golf đt đc giá cao hn vì khách hàng mua
bit th này s th hng đc nhng tin ích mà sân golf mang li. N gc li,
khách hàng  trong các bit th này s thng xuyên chi golf hn. iu này s góp
ph
n làm tng doanh thu cho khu sân golf. Do đó, d án villa và sân golf là hai d án
ph thuc ln nhau.
1.4.2.3 Các d án loi tr ln nhau
Hai d án gi là loi tr ln nhau nu nhng khon thu nhp t mt d án đu t nào
đó s bit mt hoàn toàn nu d án khác đc chp nhn. Vic chp nhn mt d án
này có ngha là t b hoàn toàn d án khác. Ví d nhà đu t đã quy
t đnh phát trin
khu vn phòng Sài Gòn Trade Center thì s b d án xây khách sn ti v trí này.
1.5 Nhng nhân t nh hng đn thm đnh tài chính d án đu t bt đng
sn phc phc hp
1.5.1 Phân tích th trng ca sn phm
ây là mt trong nhng giai đon quan trng khi tin hành thNm đnh mt d án bt

đng sn phc hp mà các nhà đu t bt đng sn Vit N am thng hay b qua.
Công đon này s giúp đánh giá nhu cu, ngun cung cng nh lch s ca các hng
mc này. Thông qua nhng thông tin này giúp chúng ta đánh giá chính xác đc
nhng đi th cnh tranh trên th trng, quyt đnh đn giá bán ca sn phNm chúng
ta d đnh đu t cng nh quyt đnh đn vic la chn các hng m
c nào cn phát
trin nhm đt đc hiu qu cao nht.
1.5.2 Phân tích SWOT ca khu đt
9
Phân tích SWOT nhm xác đnh đc nhng đim mnh, đim yu ca d án cng
nh c hi và thách thc. Vic phân tích này s ch ra đâu là đim mnh đâu là đim
yu ca d án nhm mc đích phát huy đim mnh và hn ch tác đng ca đim
yu. N goài ra, phân tích SWOT cng s giúp nhà đu t t
n dng tt c hi và cng
gim thiu nhng nguy c đe do đn d án.
1.5.3 La chn các hng mc thích hp đ đu t
ây là nhng bc quan trng đ thc hin mt d án bt đng sn phc hp thành
công. D án bt đng sn phc hp khác vi nhng d án khác  vic chn la sn
phNm đu t. N u nh nhng d án thông thng nhà đu t đã bit chc chn là đu
t vào sn phNm gì trc khi bt đu thNm đnh, sau khi thNm đnh xong nu hiu qu
thì đu t còn không hiu qu thì không thc hin. Trong khi đi vi d án bt đng
sn phc hp thì đa phn sau khi thNm đnh nhà đu t
mi bit là nhng sn phNm gì
cn đu t. ây là mt đim khác bit ca các d án bt đng sn phc hp. Vic la
chn các hng mc đ đu t cn phi thc hin mt cách khoa hc vì s nh hng
rt ln đn thành công ca d án. N hng c s đ la ch
n hng mc phù hp là
phân tích SWOT ca d án cùng vi phân tích v th trng đ quyt đnh xem là sn
phNm nào phù hp vi v trí ca khu đt d đnh xây dng. N goài ra, vic la chn
hng mc đu t cn hiu rõ đc đim hot đng ca các sn phNm d đnh đu t.

1.5.4 Xác đnh phng án kinh doanh sn phm sau khi xây d
ng xong
Vic xác đnh phng án kinh doanh ca các d án bt đng sn phc hp thng là
quyt đnh bán tt c sn phNm hay s đng ra khai thác kinh doanh. Hng mc
thng đc bán ht sau khi xây dng là cn h bán còn các hng mc khác thng
nhà đu t s đng ra kinh doanh hoc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiu trng hp
mt s nhà đu t s bán ht tt c sau đó dùng l
i nhun đt đc đu t vào d án
mi. Vic la chn phng án kinh doanh s nh hng đn li nhun ca nhà đu
t. N hà đu t cn xác đnh li nhun mong đi đ có phng án kinh doanh hp lý.
1.5.5 Áp dng phng pháp hp lý đ xác đnh dòng ngân lu ca d án
Mt d án đc đu t mi hay đu t m
rng thì vic phân tích hiu qu tài chính
ca nó là mt yêu cu không th thiu cho các nhà đu t da vào đó đ ra quyt
10
đnh. Phân tích đu t vn là mt chc nng qun tr tài chính ch yu trong đó mt
trong nhng yu t hàng đu đc các nhà đu t quan tâm là dòng ngân lu d kin
đt đc t các hot đng đu t ca mình, điu này không ch áp dng đi vi các
d án đu t xây dng mi mà còn áp dng cho nhng chng trình hot đng kinh
doanh ca doanh nghip nh
 đu t cho các chin dch qung cáo hay đu t cho
nghiên cu phát trin. Vì vy, vic phân tích đu t vn là mt ni dung quan trng
cn xem xét trong đánh giá tính kh thi ca d án hay mt quyt đnh đu t.
1.5.5.1 Khái nim dòng ngân lu
N gân lu là bng d toán thu chi trong sut tui th ca d án, nó bao gm nhng
khon thc thu và thc chi ca d án tính theo tng nm. Quy 
c ghi nhn dòng tin
vào và dòng tin ra ca d án đu đc xác đnh  thi đim cui nm.
1.5.5.2 Vai trò ca dòng ngân lu
Vì dòng ngân lu phn ánh thi đim thc thu và thc chi ca dòng tin nên trong

phân tích tài chính d án, ta s dng dòng ngân là c s đ đánh giá d án. Li nhun
không phn ánh chính xác thi đim thu chi tin ca d án, vì vy không phn ánh
mt cách chính xác tng hiu qu
 ca d án theo thi giá ca tin t.
1.5.5.3 Các nguyên tc xác đnh dòng ngân lu
Dòng tin nên đc đo lng trên c s tng thêm (Incremental Basis)
ánh giá dòng tin cho mt d án c th trên góc đ toàn b dòng tin ca doanh
nghip s b tác đng nh th nào nu d án đc chp nhn so vi tác đng khi d
án không đc chp nhn. Vì vy, nên đa vào phn phân tích tt c các thay đi
trong dòng doanh thu, dòng chi phí và dòng thu phát sinh do vic chp nhn d
án.
N gc li, không tính đn dòng tin không b d án thay đi.
Dòng tin nên đc tính toán trên c s sau thu
Vì đu t ban đu cho mt d án đòi hi chi phí bng tin mt sau thu, nên thu nhp
t d án cng phi đc tính bng dòng tin sau thu đ đm bo cùng đn v trong
tính toán.
Tt c các tác đng gián tip ca mt d án phi đc xem xét khi đ
ánh giá
dòng tin
11
Dòng tin ca d án phi đc xem xét đánh giá trong mi quan h qua li gia tt
c các nhân t khác ca toàn doanh nghip. Chng hn nh nu mt doanh nghip đ
xut xây dng thêm mt cao c vn phòng bên cnh thì s tác đng th nào đ dòng
tin và li nhun ca d án hin ti.
Các chi phí thit hi không đc tính vào dòng tin ca d án
Chi phí thit hi là nh
ng chi phí đã đc chi ra. Vì các chi phí thit hi không th
thu hi li đc nên không đc tính trong quyt đnh chp nhn hay t chi mt d
án. Chi phí này đc gi là chi phí chìm.
Cn quan tâm đn chi phí c hi ca d án khi tính toán dòng tin.

Chi phí c hi là nhng khong thu nhp mà công ty phi mt đi do s dng ngun
lc ca công ty vào d án. Chi phí c hi không phi là mt khon thc chi nhng
phi đc tính vào vì đó là khon thu nhp mà công ty phi mt đi khi thc hin d
án.
1.5.5.4 ánh giá dòng tin ca d án
Trong phân tích tài chính ca d án nói chung và d án bt đng sn nói riêng thì
phân tích dòng tin là ni dung đu tiên và quan trng nht đòi hi các nhà phân tích
quan tâm nht vì dòng tin ca d án là kt qu mong mun dùng đ đánh giá tính
hiu qu ca mt d án đu t. N i dung cn đánh giá  đây là dòng tin hot đng
thun sau thu ( N et operating cash flows – N CF) ca mt d án

Trong đó:
OEAT : là thay đi thu nhp hot đng sau thu .
Dep : là thay đi chi phí khu hao
N WC : là thay đi trong đu t vn luân chuyn cn thit đ h tr cho d
án. Do các khon đu t vào vn luân chuyn làm gim dòng tin thun N CF. Tuy
nhiên vào nm cui cùng ca đi sng kinh t ca d án thì N WC s đc thu hi li
do thu tin t vic bán cn h hoc hot đng cho thuê khách sn và vn phòng… thì
N WC s gim làm cho N CF t
ng.
N CF = OEAT + Dep - N WC
(1)
12
Công thc tính dòng tin N CF (1) cho thy dòng tin ca d án ph thuc vào 3 ch
tiêu chính:

OEAT đc tính da vào thay đi trong thu nhp hot đng trc thu
(
OEBT) x (1-T) vi T là thu sut thu thu nhp doanh nghip

OEBT bng thay đi trong doanh thu R tr đi các thay đi trong các chi phí
hot đng
O và thay đi khu hao Dep


(3)



Thay vào phng trình (2) ta có:
OEAT = ( R - O - Dep)(1-T)
Thay phng trình (4) vào phng trình (1), ta có:
N CF = ( R - O - Dep)(1-T) + Dep - N WC
Trong đó R = R
1
-R
0
, O = O
1
– O
0
, Dep = Dep
1
– Dep
0
vi:
R
1
:

là doanh thu ca doanh nghip khi không có d án
R
0
: là doanh thu ca doanh nghip khi có d án
O
1
: Các chi phí hot đng không tính chi phí khu hao khi doanh nghip không có
d án
O
0
: Các chi phí hot đng không tính chi phí khu hao khi doanh nghip có d án
D
1
: Các chi phí khu hao ca doanh nghip khi không có d án
D
0
: Các chi phí khu hao khi doanh nghip có d án
T đó phng trình (5) đc vit li nh sau:
N CF = [(R
1
-R
0
) – (O
1
- O
0
) – (Dep
1
– Dep
0

)](1-T) + (Dep
1
-Dep
0
)-
N WC
OEAT = OEBT (1-T)
(2)
(7)
OEBT = R - O - Dep
OEAT = O
EB
T (1
-
T)

(4)

OEAT = OEBT (1-T)


(5)
(6)