Thẩm định dự án khu chung cư- văn phòng cho thuê Bình Hòa

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM





Lê Phúc Hip






THM NH D ÁN
KHU CHUNG C – VN PHÒNG CHO THUÊ
BÌNH HÒA






LUN VN THC S KINH T

TP. H Chí Minh – Nm 2010




B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM


CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT


Lê Phúc Hip




THM NH D ÁN
KHU CHUNG C – VN PHÒNG CHO THUÊ
BÌNH HÒA

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã s: 603114




LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC: TS. CAO HÀO THI












TP. H Chí Minh – Nm 2010

i

Li cam đoan

Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi.

Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành ph
H Chí Minh hay Chng trình ging dy kinh t Fulbright.

Ký tên




Lê Phúc Hip



ii

Li cám n

Trc ht tôi chân thành cám n Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright (FETP) vi s
tài tr toàn b hc phí trong sut khóa hc và tin sinh hot phí trong nm th nht đ tôi
có điu kin theo hc chng trình Chính sách công ti TP. HCM.

Trong quá trình thc hin lun vn “Thm đnh d án: Khu chung c, vn phòng cho thuê
Bình Hòa”, tôi chân thành cám n s hng dn tn tình ca Tin s Cao Hào Thi. Nu
không có s hng dn mt cách tn tình v khoa hc và cung cp các tài liu liên quan
đn đ tài t phía thy, chc chn lun vn s không hoàn thành.

Tôi gi li cám n ti các thy, các cô trong b môn Thm đnh tài chính, FETP, ngoài
vic cung cp kin thc, các thy, các cô sn sàng trao đi đ lun vn hoàn thin, đng
thi cám n s chia s, trao đi và góp ý vi các thành viên trong nhóm tài chính- thm
đnh d án ca lp Cao hc Chính sách công, khóa I.

Tôi chân thành cám n VBH và TECCO đã to điu kin và giúp đ tôi trong sut quá
trình thc hin lun vn.

Cui cùng, tôi luôn bày t li cám n đi vi gia đình tôi, đc bit là ngi v ca tôi,
ngi mà hàng ngày nhc nh, đng viên tôi phi thc hin tt lun vn tt nghip.

Lê Phúc Hip
iii

TÓM TT LUN VN

Chính sách di di các doanh nghip gây ô nhim môi trng trong ni thành vào tp trung
ti các khu công nghip, khu ch xut và vùng ph cn (2002- 2006) và k hoch x lý
trit đ các c s gây ô nhim môi trng nghiêm trng ca Chính ph buc Công ty c
phn in t Bình Hòa (VBH) phi di ri hot đng ca mình v c s 2 ti ng Nai,
mc dù công ty đang có quyn s dng đt dài hn đn nm 2020 theo hp đng ca Bình
Hòa vi nhà nc. Tuy nhiên, chng trình này đa ra chính sách u tiên dành cho doanh
nghip, nu doanh nghip có d án kh thi đ chuyn đi mc đích s dng đt thì nhà
nc s cho phép doanh nghip mua đt, thông qua Ban ch đo sp xp li, x lý nhà, đt
(Ban ch đo 09).
Nhn thy nhu cu v nhà  và nhu cu cn thuê vn phòng, khu thng mi đang gia tng,
đng thi khu đt đang thuê có giá tr thng mi ln nên VBH và TECCO (Công ty C
phn u t xây dng và ng dng công ngh mi, c đông ca VBH) tính toán phng
án đu t vào xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê, gi là d án xây dng khu
chung c, vn phòng cho thuê. D án xây dng 7 khi nhà cao tng (3 khi 15 tng, 1 khi
18 tng và 3 khi 20 tng), h bi, trng hc, tng hm, công viên cây xanh và đng ni
b. Din tích khu đt làm d án là 24.418.5m
2
, đa đim d án ti khu đt mà VBH đang
thuê 204 N Trang Long, phng 12, qun Bình Thnh.

Mun vy, VBH cn lp báo cáo đánh giá tính kh thi v mt tài chính nhm đm bo cho
vic chuyn đi mc đích s dng đt đ đu t xây dng chung c, vn phòng cho thuê là
hiu qu, đng thi chng minh tính kh thi v mt kinh t - xã hi đ nhà nc cp phép
đu t.
Kt qu thm đnh tài chính trên 3 phng án kinh doanh ca VBH cho thy c 3 phng
án đu kh thi v mt tài chính, nhng phng án 3 là phng án tt nht nu so sánh v
các tiêu chí thm đnh NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đi vi các phng án còn li. Theo
đó, VBH s t qun lý tng hm, cho thuê 2 tng ca tt c 7 khi, cho mc đích làm vn
phòng, khu thng mi, đng thi bán toàn b cn h t tng 3 tr lên ca tt c các khi
nhà.
iv

Phân tích mc đ ri ro v mt tài chính ca d án (theo phng án 3) đi vi s thay đi
giá bán cn h, tc đ tng giá cn h, giá cho thuê vn phòng, chi phí xây dng và lm
phát cho thy d án có mc đ ri ro rt thp. Giá bán cn h và tc đ tng giá cn h và
lm phát không làm thay đi quyt đnh đu t. Xác sut đ giá cho thuê vn phòng gim
ti mc 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dng gia tng đn mc 127% làm cho NPV < 0 và
IRR < MARR gn nh không xy ra trong thc t. Cho dù nhà nc đnh giá đt theo giá
nhà nc hay giá th trng thì mc đ ri ro vn thp và d án vn đáng đ VBH thc
hin.
Kt qu thm đnh trên phng din nn kinh t nói chung cho thy, d án s to ra ngoi
tác tích cc đi vi tng th nn kinh t và to ra mc thu ngân sách 817,04 t đng cho
nhà nc, đây là khon thu chênh lch gia khon thu trc và sau khi chuyn đi mc
đích s dng đt. Trc khi có d án, nhà nc ch thu đc mt khon tin duy nht là
tin cho thuê đt. Sau khi có d án, ngoài khon thu v đt bao gm tin mua quyn s
dng đt và phí chuyn chuyn nhng thì nhà nc còn thu đc các khon thu t hot
đng kinh doanh ca d án. Khon chênh lch này ln hn so vi khon mt đi 716,8 t
nu nhà nc đu thu quyn s dng đt theo giá th trng. C doanh nghip và nhà
nc đu có li nu doanh nghip chuyn đi mc đích s dng đt, nhà nc li đúng
bng khon chênh lch thu ngân sách 817,04 t và doanh nghip li hn 1010 t tin lãi t

vic thc hin d án.
D án kh thi v mt tài chính và kinh t nên nhà nc không phi h tr. Nhng nu nhà
nc không tính giá đt theo giá th trng thì thc cht nhà nc đã h tr doanh nghip
716,8 t. Lun vn khng đnh, khon thu 716,8 đã chuyn t nhà nc sang doanh nghip
nh mt khon tr cp và kin ngh cn thay đi chính sách đi vi tt c các doanh
nghip đang có ý đnh chuyn mc đích s dng đt sang xây dng chung c, vn phòng
cho thuê là cn tính giá đt theo giá th trng, bng hình thc đu giá. Vì nu đt đc
đnh giá theo giá th trng thì doanh nghip vn sn lòng chuyn đi mc đích s dng.
Trong quá trình thc hin d án s sinh ra các ngoi tác tiêu cc v môi trng và giao
thông, nhà nc có th giám sát quá trình này đ hn ch ngoi tác tiêu cc.
v

MC LC
Trang ph bìa
Xác nhn ca đn v đu t

Li cam đoan…………………………………………………….…………………………i
Li cm n……………………………………………………….…… …………………ii
Tóm tt lun vn……………………………………………… …… …………………ii
Mc lc ………………………………………………………… …… …………………v
Danh mc ch vit tt ………………………………………… …….…………………vii
Danh mc biu đ……………………………………………….…………………….…viii
Ph lc bng…………………………………………………… …… …………………ix
0
Chng 1. GII THIU
61
1
1
1.1 t vn đ
62

1
2
1.2 Mc tiêu ca đ tài
63
3
3
1.3 Câu hi nghiên cu
64
3
4
1.4 Phm vi ca đ tài
65
3
5
1.5 B cc lun vn
66
4
6
Chng 2. C S LÝ THUYT
67
6
7
2.1 Các quan đim và ni dung phân tích d án
68
6
8
2.2 Các phng pháp s dng trong phân tích tài chính
69
7
9

2.3 Các phng pháp s dng trong phân tích kinh t
70
8
10
Chng 3. MÔ T D ÁN
71
10
11
3.1 Gii thiu d án
72
10
12
3.2 c đim ca d án
73
11
13
3.3 Gii pháp kin trúc và tiêu chun xây dng
74
12
14
3.4 S liu tính toán liên quan đn ni dung phân tích d án
75
13
15
Chng 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ÁN
76
18
16
4.1 Gii thiu các phng án phân tích
77

18
17
4.2 Biu đ dòng tin t
78
21
18
4.2.1 Chi phí đu t
79
21
vi

19
4.2.2 Chi phí vn hành
80
23
20
4.2.3 Doanh thu ca d án
81
23
21
4.2.4 K hoch vay vn và tr lãi
82
23
22
4.2.5 Lch khu hao
83
24
23
4.2.6 Báo cáo thu nhp
84

25
24
4.2.7 Biu đ dòng tin t
85
25
25
4.3 Tính toán phân tích tài chính
86
26
26
4.4 Phân tích kt qu thm đnh
87
28
27
Chng 5. PHÂN TÍCH RI RO
88
30
28
5.1 Xác đnh bin ri ro
89
30
29
5.2 Mô hình kt qu
90
31
30
5.3 Kt lun v mc đ ri ro
91
40
31

Chng 6. PHÂN TÍCH KINH T - XÃ HI
92
41
32
6.1 Phân tích kinh t
93
41
33
6.1.1 Phân tích h s chuyn đi giá tài chính sang giá kinh t
94
41
34
6.1.2 Phân tích ngoi tác tích cc và tiêu cc
95
42
35
6.1.3 Dòng tin kinh t d án
96
43
36
6.2 Phân tích tác đng ngân sách
97
44
37
6.3 Phân tích tác đng phân phi
98
45
38
Chng 7. KT LUN VÀ KIN NGH
99

47
Tài liu tham kho…………………………………….…………………….……………47
Ph lc……………………………………………………………… …… ……………49
vii

Danh sách ch vit tt:



B/C Phng pháp t s li ích/chi phí (Benefit/Cost)
CBRE Công ty T vn Bt đng sn CBRE
Dothi J.S.C Công ty C phn thit k xây dng ô th
DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio)
EIU Economist Intelligence Unit (T chc nghiên cu trin vng kinh t)
VBH Công ty C phn in t Bình Hòa
IRR Sut sinh li ni ti (Internal Rate of Return)
MARR Sut sinh li ti thiu ca c đông (Minimum Attractive Rate of Return)
NPV Giá tr hin ti ròng (Net Present Value)
PCI Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index)
TECCO Công ty C phn u t xây dng và ng dng công ngh mi
TP. HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y ban Nhân dân
VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax)
WACC Chi phí vn bình quân trng s (Weighted Average Cost of Capital)



viii

Danh sách biu đ

Biu đ 5.1 Giá bán cn h và NPV ch đu t.
Biu đ 5.2 Giá bán cn h và NPV ch đu t
Biu đ 5.3 Tc đ tng/gim giá bán cn h thc và NPV
Biu đ 5.4 Giá cho thuê vn phòng và NPV
Biu đ 5.5 Mc đ tng giá xây dng đn NPV ch đu t
Biu đ 5.6 Lm phát Vit nam và NPV ch s hu


ix

PH LC BNG


39
Bng 3.1 Thit k c bn
100
11
40
Bng 3.2 Phân loi mc đích s dng đt trong d án
101
12
41
Bng 3.3 Bin đng giá 3 tháng đu nm 2010, d báo PCI xây dng tháng 10/2010
102
15
42
Bng 3.4 H s điu chnh khi xây dng tng hm

103
16
43
Bng 4.1 Din tích sàn cn h đc bán ra hàng nm
104
20
44
Bng 4.2 S lng xe máy và ô tô gi ti tng hm
105
20
45
Bng 4.3 Lch chi phí đu t (đn v tính: t đng)
106
22
46
Bng 4.4 H s đ tính giá đt hm
107
22
47
Bng 4.5 K hoch vay vn (t đng)
108
24
48
Bng 4.6 So sánh các phng án đu t
109
27
49
Bng 5.1 S thay đi ca giá bán cn h đn IRR và NPV (giá đt nhà nc)
110
31

50
Bng 5.2 S thay đi ca giá bán cn h đn IRR và NPV (giá đt th trng)
111
33
51
Bng 5.3 Tc đ tng/gim giá bán thc nh hng đn quyt đnh đu t
112
34
52
Bng 5.4 S thay đi ca giá thuê vn phòng nh hng đn quyt đnh đu t
113
35
53
Bng 5.5 Chi phí xây dng nh hng đn quyt đnh đu t
114
36
54
Bng 5.6 ng thi gim giá cho thuê và giá bán cn h và NPV ch đu t
115
39
55
Bng 6.1 C s tính h s chuyn đi giá CFi
116
41
56
Bng 6.2 NPV, IRR kinh t ca d án
117
43
57
Bng 6.3 Các khon thu v thu, phí t đt trc khi có d án

118
44
58
Bng 6.4 Các khon thu v thu, phí t đt sau khi có d án
119
44
59
Bng 6.5 Tác đng phân phi gia chính ph và doanh nghip
120
45

1

Chng 1.
0
GII THIU

1.1
7
t vn đ
Chng trình di di các doanh nghip gây ô nhim môi trng trong ni thành vào tp
trung ti các khu công nghip, khu ch xut và vùng ph cn (2002- 2006) và K hoch x
lý trit đ các c s gây ô nhim môi trng nghiêm trng ca Chính ph đang đc các
tnh, thành ph trin khai thc hin. Ti TP. HCM, chng trình và k hoch trên đc c
th hóa bng Ngh quyt s 22/2002/NQ-H ngày 29/6/2002 ca HND v đ án di di
các c s sn xut gây ô nhim vào các khu công nghip và vùng ph cn [1] và Quyt
đnh s 80/2002/Q-UB ngày 8/7/2002 ca UBND TP. HCM v vic phê duyt đ án thc
hin chng trình di di các c s sn xut gây ô nhim vào khu công nghip và vùng ph
cn [2].
Thng kê đu nm 2007 ti TP. HCM cho thy, 630/1402 doanh nghip (gn 45%) đã di

ri hot đng sn xut ca mình ti khu/cm cng nghip, khu ch xut và vùng ph cn,
463/1402 doanh nghip (33%) ngng sn xut, 127 doanh nghip (9%) chuyn đi hot
đng kinh doanh, nhng vn còn 141 doanh nghip (10%) cha có phng án di ri
0
1
.
Công ty c phn in t Bình Hòa (VBH), doanh nghip nhà nc đã chuyn đi, thuc
Tng công ty in t và Tin hc Vit Nam, có tr s ti 204 N Trang Long, phng 12,
qun Bình Thnh, là mt trong nhng công ty chu tác đng bi chính sách trên.
Tuy nhiên, VBH đang là pháp nhân có quyn s dng đt (đc UBND TP. HCM cp giy
chng nhn theo Quyt đnh 4159/Q-UBND ngày 14/09/2006) và có hp đng thuê khu
đt hn 24 nghìn m
2
làm tr s và sn xut kinh doanh đn ht nm 2020
1
2
. Nhng dù có
hay không có hp đng thuê đt thì đn ht 2012, VBH vn phi di ri toàn hot đng ca
mình ra khu vc ngoi thành đ tp trung vào khu/cm công nghip hoc vùng ph cn
theo Chng trình di di các doanh nghip gây ô nhim môi trng trong ni thành theo
Quyt đnh 64/2003/Q-TTg ngày 22/04/2003 ca Th tng Chính ph. Theo đó, khu đt
hn 24 nghìn m
2
vn b Ban ch đo sp xp li, x lý nhà, đt thuc s hu nhà nc trên


1

(truy cp vào 24/6/2010) [3]
2

Quyt đnh 4159/Q-UBND ngày 14/09/2006 ca UBND TP. HCM v vic tip tc cho VBH s dng đt
[4] và Hp đng s 9871/H-TNMT-KKKT ngày 16/10/2006, ký cùng S Tài nguyên Môi trng [5]
2

đa bàn TP.HCM (gi tt là Ban ch đo 09) thu hi. Vic thu hi này s ngay lp tc chm
dt hp đng thuê đt theo điu 4 (trách nhim ca mi bên) ca hp đng thuê đt ký
gia VBH và S Tài nguyên Môi trng, áp dng cho trng hp thu hi đt ti điu 38
Lut t đai 2003 [6]. Hp đng thuê đt đc trình bày ti Ph lc 2.
Nh vy, vic di ri các hot đng sn xut ca VBH ra ngoi thành là vic làm bt buc
theo ch trng ca nhà nc cho dù hot đng sn xut kinh doanh ca VBH đn mt đa
đim khác có tt lên hay xu đi, hoc VBH s phi ngng hot đng sn xut ca mình.
 khuyn khích vic di ri, chng trình di di các doanh nghip gây ô nhim môi trng
trong ni thành vào tp trung ti các khu công nghip, khu ch xut và vùng ph cn đã
đa ra “c ch” gi đt đi vi các doanh nghip đang có quyn s dng đt là nu doanh
nghip có th làm ch đu t hoc liên doanh vi ch đu t khác thc hin d án chuyn
mc đích s dng đt theo qui hoch thì nhà nc s u tiên cho phép doanh nghip
chuyn đi mc đích s dng đt bng hình thc bán đt theo giá nhà nc không thông
qua đu thu. ây là đc quyn ca VBH so vi các doanh nghip khác đi vi vic tip
tc s dng khu đt.
Cng nh các doanh nghip đang đu t sang lnh vc xây dng chung c, khu thng
mi, vn phòng cho thuê nh Công ty Nha Hà ni (22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà
Trng, qun Hoàn Kim, Hà ni), Công ty Kho bãi TP (trc thuc Tng Công ty a c
Sài Gòn -Resco) hay Tp đoàn in lc Vit nam (cho thuê khu đt 162 in Biên Ph,
P17, Bình Thnh làm Khách sn Lý Hoàng), VBH tính toán phng án liên doanh vi
Công ty C phn u t xây dng và ng dng công ngh mi (TECCO), mt c đông ca
VBH đ thc hin d án chuyn mc đích s dng đt sang xây dng chung c, khu
thng mi dch v, vn phòng cho thuê nhm hng đc quyn gi đt.
ó là lý do hình thành đ tài thm đnh d án xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê
Bình Hòa (gi tt là d án Bình Hòa). Tác gi là ngi đc TECCO giao nhim v vit
báo cáo kh thi, thm đnh hiu qu tài chính và kinh t ca d án trên. Nh vy, d án

đc đánh giá theo góc đ ch đu t, có phân tích li ích ca nhà nc. Theo đó, báo cáo
s đánh giá tính kh thi v mt tài chính nhm đm bo cho vic chuyn đi mc đích s
dng đt đ đu t xây dng chung c, vn phòng cho thuê là hiu qu, đng thi chng
minh tính kh thi v mt kinh t - xã hi đ nhà nc cp phép đu t.
3

1.2
8
Mc tiêu ca đ tài
 tài đc thc hin nhm mc tiêu phân tích kh thi v mt tài chính và hiu qu kinh t
ca d án “Khu chung c, vn phòng cho thuê – Bình Hòa”.
1.3
9
Câu hi nghiên cu
Mc tiêu ca đ tài đc c th bng 2 câu hi nghiên cu sau:
- VBH có nên chuyn đi mc đích s dng đt đ đu t d án “Khu chung c, vn phòng
cho thuê – Bình Hòa hay không?
- Nhà nc có nên cho phép VBH chuyn đi mc đích s dng đt đang cho thuê đ xây
dng khu chung c, vn phòng cho thuê hay không?
1.4
10
Phm vi ca đ tài
Trong phân tích tài chính, đ tài gii hn phm vi nghiên cu  mc đánh giá tính kh thi
v mt tài chính ca toàn b d án xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê Bình Hòa
mà không quan tâm ti vic tính toán chi phí di ri các hot đng sn xut, thit b, nhà
xng hin có trên đt đn mt đa đim khác vì chi phí cho hot đng di ri đc gi đnh
đúng bng chi phí mà nhà nc tài tr, h tr cho hot đng di ri theo ch trng ca nhà
nc hoc chi phí di ri đúng s đc nhà nc tài tr bng hình thc min gim tin s
dng đt theo Ngh đnh 198/2004/N-CP ngày 03 tháng 12 nm 2004 ca Chính ph v
thu tin s dng đt

2
3
. Lun vn cng s không đánh giá nhng li ích hay thit hi ca các
hot đng sn xut, kinh doanh ca VBH sau khi di ri vì nu không thc hin d án thì
VBH vn phi di ri các hot đng sn xut, lp ráp linh kin đin t ca mình ra khu vc
ngoi thành hoc khu công nghip hay khu ch xut hoc buc phi ngng hot đng sn
xut ti đây.
 tài cng phân tích th trng và xem xét các mô hình d báo cung cu cn h đ tính
toán mc giá bán, cho thuê, tc đ bán và cho thuê, mc đ tng giá bán, cho thuê cn h
cng nh đánh giá mc đ ri ro ca d án.
S liu đu vào đc tính toán da thit k chi tit công trình đã đc VBH đng ý đ
Công ty C phn thit k xây dng đô th (Dothi J.S.C) [8] thc hin và sut vn đu t


3
Khon 3 điu 13 v gim tin s dng đt “Gim 20% tin s dng đt khi đc nhà nc giao đt đi vi
nhà máy, xí nghip phi di di theo quy hoch; nhng din tích đt đc gim ti đa không vt quá din
tích ti đa đim phi di di” [7]
4

xây dng công trình nm 2008 do B Xây dng ban hành, nhng vì giá xây dng luôn bin
đng nên s đc điu chnh da vào công b ch s giá xây dng đc B Xây dng công
b hàng quý đ tính toán tng mc đu t ti thi đim quyt đnh đu t (1/10/2010).
D báo lm phát Vit Nam trong phân tích tài chính đc tham kho t s liu ca
Economist Intelligence Unit (EIU). D báo lm phát nc ngoài đc tính toán da trên
d liu lm phát trong quá kh ca Hoa K trong 89 nm t 1921 đn 2009 ly t website
(truy cp vào 24/6/2010) [9].
Nu tính lm phát Hoa k mt giai đon gm 10 nm thì lm phát trung bình trong 10 nm
cui 2000-2009 là 2.536%, thp hn lm phát trung bình ca tt c các nm trc đó, điu
này cho thy lm phát Hoa k có xu hng gim. Trong 10 nm cui lm phát Hoa k

gim 0.324% so vi 10 nm trc nên đ tài d tính trong khong 10 nm thì lm phát Hoa
k gim đúng bng 0.324%.
Phn phân tích ri ro khi đu t thc hin d án đc thc hin đi vi mt s các yu t
chính có tác đng đn quyt đnh đu t giá bán cn h và giá cho thuê vn phòng, giá xây
lp. Phân phi xác sut đc thc hin vi các bin đu vào đ tính toán nh giá bán cn
h, giá cho thuê vn phòng đ đánh giá chính xác hn v nhng ri ro xy ra khi quyt
đnh đu t.
H s chuyn đi (t s gia giá kinh t vi giá tài chính ca mt khon mc) đc s
dng đ phân tích kinh t d án vì thông qua giá tài chính, giá kinh t đc xác đnh bng
cách điu chnh các khon thu và tr cp. H s chuyn đi đc phân tích c th ti
Chng 6, phn phân tích kinh t.
1.5
11
B cc lun vn
Lun vn đc chia thành 7 chng. Chng 1 gii thiu v d án và nêu lên tính cp thit
ca đ tài, tr li cho câu hi ti sao li cn thc hin đ tài. Chng 2 nói v tng quan và
phng pháp lun đ thc hin đ tài. Chng 3 mô t d án, gii thiu tng quát v d án,
đng thi nhn mnh mt s đc đim, đa ra phng án thc hin d án. Chng 4 s
phân tích v mt tài chính ca d án, trong đó mô t các khon doanh thu, chi phí, vay n,
thu, sau đó xác đnh các kt qu thm đnh đ phân tích, đánh giá. Chng 5 phân tích ri
ro v mt tài chính ca d án, trong đó xác đnh mc đ, xác sut ri ro mà d án có th
chu đng đc. Chng 6 s phân tích v mt kinh t d án, tc là đánh giá hiu qu kinh
5

t xã hi nói chung ca d án, trong đó có phân tích v mt ngoi tác và tác đng ngân
sách đ đa ra kt lun tính kh thi v mt kinh t ca d án. Chng 7 s đa ra các kt
lun và kin ngh cho d án, tr li cho câu hi d án có đáng đ thc hin hay không, nu
thc hin thì phi hn ch nhng ri ro nào và các đi tng trc tip tham gia d án s
cn lu ý nhng gì khi thc hin d án.

Tóm li, thc hin xây dng khu chung c, vn phòng cho thuê là phng án cn thit đ
VBH chuyn đi mc đích s dng đt, theo đc quyn ca pháp nhân đang có quyn s
dng đt. Nhng trc ht VBH cn thm đnh v mt tài chính và kinh t ca d án đ
đu t và đc nhà nc thông qua.  tài ch quan tâm ti vic thm đnh d án mà
không quan tâm đn các hot đng kinh doanh hin ti hay khu đt VBH s phi chuyn
đn.  tài đc vit di dng Chng mc, bao gm 7 chng, trong đó trng tâm nm
 chng 4, 5 và 6.

6

Chng 2.
1
C S LÝ THUYT

Chng 2 nói v các c s lý thuyt và phng pháp đc s dng đ thc hin vic phân
tích, đánh giá đi d án xây dng khu chung c vn phòng cho thuê Bình Hòa.

2.1
12
Các quan đim và ni dung phân tích d án
Sau khi nhn ra c hi đu t ti VBH, TECCO tin hành nghiên cu tin kh thi đi vi
d án Bình Hòa. Vì nghiên cu tin kh thi cng là mt th tc bt buc đ nhn đc giy
phép đu t xây dng t phía chính quyn nên TECCO tin hành các phân tích th trng,
k thut, ngun lc và nhân s, phân tích tài chính, đánh giá ri ro và phân tích kinh t đi
vi d án. Tác gi thc hin lun vn là ngi đc TECCO giao nhim v trc tip thm
đnh d án. Vì đây là d án liên doanh, có vay n và liên quan trc tip ti vic qun lý
công sn hin nay nên d án s đc nhìn nhn, phân tích t các quan đim ca tng đu
t và quan đim ca ngân hàng, quan đim ch đu t (quan đim c đông), quan đim ca
nn kinh t nói chung và quan đim ca ngân sách.
• Quan đim tng đu t xem xét d án v mt tng th, bao gm c vic vay n và góp

vn đu t, tài tr cho d án.
• Quan đim ca ngân hàng đánh giá mc đ an toàn ca vic vay n bng cách xem xét
dòng ngân lu chi phí đu t và vn hành, bo trì ca d án và dòng ngân lu tính toán
doanh thu đ xác đnh nhu cu vay vn và kh nng tr n ca d án.
• Quan đim ch đu t (quan đim c đông) xem xét giá tr thu nhp tim nng ca d
án. Quan đim ch đu t đng thi cng tính toán các khon vn vay và lãi vay vào
dòng ngân lu ra đ tính toán thu nhp còn li cho c đông [10].
• Quan đim ca nn kinh t nói chung tc là phân tích, tính toán li ích, thit hi khi
thc hin d án trên toàn quc gia, phân tích nhng ngoi tác khi thc hin d án.
• Quan đim ca ngân sách xem d án có th to ra (hoc tiêu tn) ngun ngân sách cho
chính ph, tc là phân tích nhng dòng tin v thu và tr cp mà nhà nc thu li hoc
phi chi ra.
7

2.2
13
Các phng pháp s dng trong phân tích tài chính
 đánh giá xem d án có đáng đ các doanh nghip đu t hay không, tác gi s dng
phng pháp tính toán dòng tin chit gim đ tính giá tr hin ti ròng (NPV), phng
pháp tính sut sinh li ni ti (IRR) và phng pháp t s li ích- chi phí (B/C), xem xét h
s an toàn tr n (DSCR) và phng pháp tính thi gian hoàn vn (PP - Payback Period)
C th, phng pháp tính toán nh sau:
• NPV: Giá tr hin ti ca các dòng tin sau khi tr đi chi phí đu t.
)1(
0
=
+
−
∑
=

n
i
i
ii
r
CB
[11] và [12]
B
i
: Li ích d án
C
i
: Chi phí d án
r: Sut chit khu.
Tiêu chun đánh giá: D án kh thi khi NPV ≥ 0
NPV là tiêu chun đánh giá dòng tin to ra  mc đ tuyt đi ca d án và ca doanh
nghip. NPV đã tính đn chi phí c hi ca vn ca ngi đu t. NPV đc tính cho tng
đi tng vì mi đi tng có sut chit khu khác nhau. Tuy NPV không quan tâm ti
quy mô và thi gian hoàn vn, nhng đây là tiêu chí quyt đnh đn vic la chn các
phng án phân tích.
• IRR: Sut chit khu đ NPV= 0.
0
)1(
0
=
+
−
∑
=
n

i
i
ii
r
CB

B
i
: Li ích d án
C
i
: Chi phí d án
Tiêu chun đánh giá: D án kh thi khi IRR ≥ MARR
IRR là ch tiêu đ so sánh vi sut sinh li yêu cu ti thiu ca nhà đu t (MARR),
nhng MARR li là mt yu t bin đng theo thi gian và ph thuc vào th trng, nên
8

đi vi mt d án dài hn nh Bình Hòa thì IRR đc dùng nh phng pháp h tr,
khng đnh tính kh thi hay không kh thi ca d án.
•
T s li ích/chi phí (B/C) [12]
B/C = Giá tr hin ti ca tng li ích / Giá tr hin ti ca tng chi phí
Tiêu chun đánh giá: D án kh thi khi B/C > 1
Phng pháp tính B/C là khá rõ ràng nhng li ph thuc vào t sut chit khu đ tính
toán giá tr hin ti (NPV) ca dòng tin.
•
H s an toàn tr n (DSCR).
DSCR ti thi đim i = Tng s
60
tin mt s dng đ tr n vào thi đim i / Tng s n

phi tr vào thi đim i
Tiêu chun đánh giá: DSCR ≥ 1 (đi vi ch đu t)
DSCR ≥ 1.2 (đi vi ngân hàng)
DSCR cho bit kh nng huy đng tin mt đ tr n ti mt thi đim, nhng ch  trong
phm vi ca d án m
à không tính toán đc kh nng huy đng tin mt t các d án khác.
Thc t, mt doanh nghip có th huy đng tin mt t nhiu ngun khác nhau, t các d
án khác nhau đ thanh toán n.
•
Thi gian hoàn vn (PP - Payback Period)
PP = (Vn đu t)/(Thu nhp ròng hàng nm) = (nm, tháng)
Tiêu chun đánh giá: PP < 5 nm, 6 tháng (Vì MARR = 18%, PP = 1/18*100% = 5.6).
PP có u đim là tính toán đn gin và d thuyt phc c đông, nhng PP li b qua nhng
nhng khon đu t phát sinh sau khi thi đim tính toán nm hoàn vn. PP cng không
quan tâm đn giá tr hin ti ca dòng tin.
2.3
14
Các phng pháp s dng trong phân tích kinh t
Mc dù không th lng hóa đc toàn b nhng ngoi tác hoc tính toán chính xác các
li ích chi phí ca d án đi vi nn kinh t, khi xem xét d án trên quan đim ca nn
kinh t nói chung, lun vn s s dng phng pháp chuyn đi giá CFi bng cách điu
chnh các khon thu và tr cp trong kt qu thm đnh v tài chính đ chuyn đi sang
9

giá kinh t, sau đó tính toán các ch s NPV, IRR, B/C và đa ra kt lun tính kh thi v
mt kinh t ca d án.

Tóm li, d án Bình Hòa s đc thm đnh bi các tiêu chí NPV, IRR, B/C, DSCR, PP
đi vi phân tích tài chính và kinh t bng quan đim ca tng đu t, ch đu t, quan
đim ca nn kinh t nói chung và quan đim ca ngân sách, t đó đa ra kt lun v tính

kh thi hay không kh thi ca d án
.
10

Chng 3.
2
MÔ T D ÁN

Chng 3 mô t tng quát và nhn mnh mt s đc đim ca d án, đng thi đa ra
phng án thc hin d án v mt thit k, kin trúc, xây dng. Chng này cng đa ra
các thông s đu  mc đ tng quát đ phc v cho mc đích phân tích tài chính và kinh
t ca d án.

3.1
15
Gii thiu d án
Công ty C phn in t Bình Hòa
3
4
(VBH) đc chuyn đi t Công ty TNHH 1 thành
viên in t Bình Hòa theo Quyt đnh s 2554/Q-TCCB ngày 08/8/2005 ca B trng
B Công nghip (nay là B Công thng) đc nhà nc cho thuê khu đt 24418,5m
2
,
mc đích ca vic s dng đt là đ làm vn phòng, kho và xng sn xut thit b đin t,
thi gian thuê đt kéo dài đn nm ht nm 2020. Nhng VBH thuc din phi di ri hot
đng sn xut ca mình theo chính sách di ri các c s sn xut công nghip ra khi khu
vc ni thành, khu đt mà VBH đang thuê s b đc nhà nc thu hi.
Khu đt
mà VBH đang thuê rt có li th v v trí đa lý vì nm trong khu vc ni thành,

có c s h tng tt và giao thông thun tin, 2 mt tin là đng N Trang Long và đng
Chu Vn An, gn khu vc qun 1 và cách Sân bay quc t Tân sn nht 6km, bn xe Min
ông cha đn 4 km. Hin ti khu đt đã đc cp đin, cp nc và có h thng thoát
nc. Tài sn còn li trê
n đt không ln, bao gm nhng dãy nhà mái tôn, nhà xng, nhà
kho khung kèo st, đng, sân ni b, theo đnh giá thi đim 2005 là 3,8 t đng, do công
ty đang s dng các công trình bán kiên c.
“Tc đt tc vàng”, VBH mong mun đc tip tc s dng đt. Theo chính sách ca
chng trình di ri các doanh nghip gây ô nhim môi trng trong ni thành vào tp
trung ti các khu công nghip, khu ch xut và vùng ph cn thì điu kin cn đ VB
H tip
tc là pháp nhân có quyn s dng đt là (i) VBH có mt d án kh thi đ chuyn đi mc
đích s dng đt theo đúng quy hoch ca qun đc phê duyt vào trc 2012 (ii) VBH
cn đm bo din tích dành cho hot đng giáo dc ti thiu là 6500 m
2
trên khu đt theo ý
kin ca UBND qun Bình Thnh ti vn bn s 49/UBND-QLT ngày 13/01/2009 [14].
Khi VBH đáp ng 2 điu kin trên thì nhà nc cho phép VBH đc mua li khu đt theo


4
i din vn nhà nc 51% [13]
11

giá nhà nc ban hành, không thông qua đu thu. Vì vy, VBH tính toán phng án xây
dng d án Bình Hòa đ mong mun hng li t chính sách u tiên chuyn đi đt ca
nhà nc. Ti thi đim hin nay (tháng 6/2010), VBH và TECCO vn đang thm đnh tài
chính đ làm th tc đu t d án.
3.2
16

c đim ca d án
Toàn b din tích 24418,5m
2
đu dành cho d án, trong đó bao gm 6500 m
2
đt dành cho
hot đng giáo dc. Din tích đt còn li s dành cho xây dng chung c, vn phòng cho
thuê, h bi, trng hc và công viên cây xanh. Hin ti, đây là khu đt có công trình kin
trúc bán kiên c và còn khá nhiu đt trng.
Khi hoàn thành, chung c s thông ra hai đng chính là đng N Trang Long và đng
Chu Vn An. Khu chung c s nm trong khu quy hoch khá thun li v c s h tng, vì
đây là khu trung tâm ca qun Bình Thnh, gn vi sân bay Tân Sn N
ht, bn xe Min
ông và trung tâm qun 1.
Sau khi nghiên cu các vn bn pháp lut đ có cn c thc hin d án, VBH thuê Dothi
S.J.C lp kin trúc, bn thit k c bn đc trình bày tóm tt  Bng 3.1 và đc trình bày
chi tit ti Ph lc 3.
Bng 3.1 Thit k c bn
STT CÔNG TRÌNH
DIN TÍCH
XÂY DNG (m
2
)
S TNG
DIN TÍCH
SÀN XÂY DNG (m
2
)
01
Khu A, khi1 995 15

14925
khi2 1400 20 28000
khi3 600 18 10800
02
Khu B, khi1 1487 15
22305

khi2 647 20
12940
03
Khu C, khi1 524 15
7860

khi2 1097 20
21940
04
H bi 863 843
05
Trng hc 1,100.0 2 2200
06
Tng hm 10.209,12
(Ngun: Tác giá tính toán theo Kin trúc Quy hoch 204 N Trang Long ca Dothi S.J.C nm 2009)
T thit k trên ta tính toán đc din tích sàn cn h và h s s dng đt. Bng 3.2 s
trình bày c th cách tính toán này.
12

Bng 3.2 Phân loi mc đích s dng đt trong d án
STT

LOI T

S DNG
(1)
DIN TÍCH
XÂY DNG (m
2
)
(2)
DIN TÍCH
SÀN (m
2
)
(3)
MT 
XÂY DNG (%)
(4) = (2)/S
t
H S S
DNG T
(5) = (3)/S
t
Tng din tích đt: S
t
= 24.418,5 m
2
.
01 t xây dng
chung c
7593 119613 31.1
02 t xây dng
trng hc

1100 2200 4.5
Tng 8693 121813 35.62 5
(Ngun: Tác giá tính toán theo Kin trúc Quy hoch 204 N Trang Long ca Dothi S.J.C nm 2009)
Ngoài vic xây dng các hng mc công trình bao gm 7 khi nhà, h bi, trng hc và
tng hm thì d án còn phi xây dng đng ni b, công viên cây xanh và sân chi th
thao. TECCO cho rng, vic b trí giao thông thun li và hài hòa vi kin trúc, đng thi
đm bo các tiêu chun v quy hoch đô th s làm tng giá tr ca các cn h cho thuê
cng nh các cn h bán đt.
3.3
17
Gii pháp kin trúc và tiêu chun xây dng
Gii pháp kin trúc đc Dothi J.S.C đa ra đi vi toàn b d án nh sau:
- V giao thông, l gii đng hm ni b có l gii 8m, tuyn đng ngang 12m, có tiu
đo nhm phân lung giao thông cc b trong d án. Trc đng ni b có l gii 21m,
phân lung 2 chiu riêng bit, ngn cách bi hàng cây xanh  gia trc đng. H thng
giao thông ni b đc ni vi trc đng chính và các hm.

- V các khi, d án s xây dng 7 khi đc xây dng, chi tit v din tích xây dng và
s tng đã đc trình bày ti Bng 3.1. Tng hm đc thit k thông nhau đ làm tng
din tích đ xe, to s thoi mái cho ngi dân và hot đng kinh doanh, đng thi công
tác qun lý v sau cng s thun tin hn. Có nhiu phng án đc đa ra đ nhà đu t
quyt đnh la chn các khi cn h dùng đ  tách bit vi khi dùng cho thuê mc đích

kinh doanh, hoc tt c các khi đu dành 2 đn 3 tng đ cho thuê dài hn và dành toàn b
cn h còn li đ bán đt.
13

- V công viên, sân chi th thao, nhà tr, đc thit k ngay cnh khu chung c và công
viên cây xanh và trên trc đng trng cây tán rng và cao. Vic xây dng công viên, sân
chi th thao, nhà tr đc thc hin vào thi đim cui, khi xây dng các khi hoàn thin

phn thô.
Gii pháp xây dng mà TECCO đa ra cho toàn b nh sau:
Toàn b công trình s đc xây dng theo tiêu chun xây dng Vit Nam. C th là:
-
TCVN 5574 – 1991: Tiêu chun thit k - Kt cu bê tông ct thép.
- TCVN 2737 – 1995: Tiêu chun thit k - Trng ti và tác đng.
- TCXD 40 – 1987: Kt cu xây dng v nn móng.
- TCXD 4198 – 1997: Thit k bê tông toàn khi - Nhà cao tng.
- TCXD 205 – 1998: Tiêu chun thit k - Móng cc.
- TCXD 206 – 1998: Tiêu chun thit k - Cc khoan nhi.
- Kt cu mái đc đ bê tông toàn khi tng t nh sàn các tng.
- Tiêu chun cung cp đin sinh hot: 20 TCN 25 – 91 và 27 – 91.
- Tiêu chun cung cp đin cho chiu sáng công cng: 20 TCN 27 – 91.
- Tiêu chun chng sét: TCXD 46 – 1984.
- Tiêu chun TCVN 6160 – 1996 v phòng cha cháy nhà cao tng.
- Tiêu chun TCVN 5738 – 1993 v h thng báo cháy – yêu cu k thut.
- Trên mi khi nhà cao tng xây dng 1 b cha nc, dung tích 100m
3
, va đ d tr
nc sinh hot, va tr nc cho vic cha cháy khi xy ra s c.
3.4
18
S liu tính toán liên quan đn ni dung phân tích d án
D án s xây dng 7 khi nhà cao tng, gm 3 khi 15 tng, 3 khi 20 tng và 1 khi 18
tng và dành ti thiu 2 tng đ cho thuê vn phòng, khu thng mi dch v, hi trng,
các tng còn li thì thit k cn h, din tích mi cn h t 60 đn 106m
2
, các cn h này
đc bán theo giá th trng trong sut quá trình thc hin và hoàn thành d án, vì các cn
h có din tích nh có nhu cu mua rt cao

4
5
. Tng hm đc thit k thông nhau đ gia
tng din tích s dng, tng hm có th cho thuê và t qun lý. Nhng vì nhà đu t phi
lp ban qun lý tòa nhà sau khi hoàn thành d án đ giúp cho quá trình vn hành, bo trì,
phc v dân c và khách hàng mt cách tt nht thì tng hm nên đc giao cho ban qun


5
và các nhn đnh th trng
khác (truy cp vào 24/6/2010) [15]
14

lý. Chi phí tip th qung cáo tp trung trong quá trình thc hin d án đ có th khách
hàng đng ký mua cn h trong thi gian xây dng, vì nh vy các khon thu t khách
hàng s đc tài tr tip cho vic thc hin d án, do đó s gim các khon vay n. Sau
khi d án hoàn thành, các cn h cha bán ht s đc đa ra sàn giao dch bt đng sn
đ không phi chu chi phí tip th qung cáo, mt khon chi phí khá tn kém
. D án
không tính có s đu t c s h tng t phía nhà nc. Ch đu t phi xây dng đng
ni b, công viên cây xanh, sân th thao trong khu vc d án.
Tính toán chi phí d án:
- D án đc tính toán da vào sut vn đu t xây dng công trình nhà
5
6
nm 2009, trong
đó đã bao gm các chi phí cn thit đ xây dng trên 1m
2
sàn xây dng. Phn chi phí thit
b đã bao gm các chi phí mua sm, lp đt thang máy và các thit b vn hành, máy bm

cp nc và h thng phòng cháy cha cháy.
- Chi phí xây dng các hng mc công trình khác nh h bi, trng hc vn đc tính
toán da vào sut vn đu t.
- Chi phí xây dng đng ni b, cây xanh, sân th dc th thao thì đc TECCO tính toán
c th.
Vì d án đc thm đnh vào thi đim
1/10/2010 mà B Xây dng mi ch công b sut
vn đu t xây dng công trình nm 2009, nên phn chi phí phi đc tính toán da trên
mc đ bin đng giá xây dng quý 1, quý 2 và quý 3 nm 2010 so vi c nm 2009
6
7
.
Nhng vì B Xây dng cng cha công b ch s giá xây dng quý 1, quý 2 và quý 3 nm
2010 nên đ tài xem xét mc đ bin đng giá ca nhóm hàng vt liu xây dng 3 trong r
hàng hóa cu thành ch s giá tiêu dùng (CPI) đ tính toán và d đoán giá xây dng vào
thi đim tháng 10 nm 2010.
Ch s giá xây dng theo công b ca B Xây dng và ch s giá tiêu dùng nhóm vt liu
xây dng theo công b ca Tng cc Thng kê đc ti Bng 3.3.



6
Xem sut vn đu t xây dng công trình nm 2009, công b theo quyt đnh 411/Q-BXD ngày
31/3/2010 ca B Xây dng [16]
7
Ch s giá xây dng nm 2009, công b theo quyt đnh 410/Q-BXD ngày 31/3/2010 ca B Xây dng
[17]