Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội

LUẬN VĂN:

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư
của dự án tái khai thác Khu B chung
cư Kim Liên - Hà Nội










Phần mở đầu

1. Sự cần thiết của đề tài
Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là
một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên.
Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng
các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt
hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt
nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không
gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ
thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm
mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư. Và quan trọng hơn cả là giá
thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư.
Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển
nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản),
Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng
Kông , Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc
phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều
kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng.
Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng
tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc
sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà
chung cư cũ của thành phố. Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu
(những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn
phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc
biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm
thường trực đối với sự an toàn của người dân.
Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện
như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành

Công, khu B6 Trung Tự đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng
lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ
mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề
đặt ra của thành phố không đáp ứng được.
Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ
trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn
những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở
thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị. Chủ
trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ
xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007
của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên
địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính
phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư
hỏng, xuống cấp
Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ
nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những
khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên
thực hiện".
Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây
dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và
B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là
Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang
đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt.
Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải
phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công. Ngày
23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim
Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi
công tiếp trong một thời gian ngắn nữa. Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án

thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư



được chính thức khởi công xây dựng ở thời điểm hơn 3 năm sau khi chủ trương của
Thành phố ra đời.
Xuất phát từ yêu cầu cấp bách của việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo
nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành
nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố trong giai đoạn 2006-2015, đứng trên quan điểm
của nhà đầu tư được giao để nghiên cứu và thực hiện dự án Chỉnh trang khu B Kim
Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của
dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội".



2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác
Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của
Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong
quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và
khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
trong quá trình đầu tư.
Như vậy đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu
quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị.
Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung
cư khác trên địa bàn TP HN nói riêng và các TP khác nói chung.
Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội

giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975. Đề tài nghiên cứu đến năm 2025.
- Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B).

4. Phương pháp nghiên cứu
a. Khảo sát thực địa, tập hợp số liệu
- Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung cư trên
địa bàn TP Hà Nội nói chung và khu Chung cư Kim Liên nói riêng.
- Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý
hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong
cuộc sống hiện đại.
- Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà
nghiên cứu về cải tạo - hiện đại hoá các khu nhà ở Hà Nội.
- Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức
các khu ở, các quy chuẩn quy phạm xây dựng của Việt Nam.




b. Phân tích đánh giá
- Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý
của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên.



5. Đóng góp của đề tài
Đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử
dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một
dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác
trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng và các TP khác nói chung.

6. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu
của luận văn được bố cục theo 3 chương sau:
Chương 1:
Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng
trên thế giới và Việt Nam
Chương 2:
Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện
Chương 3:
Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một
số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án

Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn như sau:





Chương 1
Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng
và khai thác chung các khu chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam

1.1. Một số khái niệm và phân loại
1.1.1. Khái quát về chung cư cao tầng
Khái niệm: Chung cư cao tầng là nhà cao tầng với mục đích để ở.
Khái niệm “nhà cao tầng” trong xó hội hiện nay được coi là tương đối đối với
các quan niệm khác nhau về quy mô xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm. Ở khu vực
phổ biến là nhà 4-5 tầng thỡ nhà 9 tầng được coi là nhà cao tầng. Ở các thành phố

Châu Âu nhà 20 tầng được coi là nhà cao tầng, trong khi ở Mỹ nhà 70 đến 100 tầng
mới được coi là nhà cao tầng so với các công trỡnh lõn cận.
Ủy ban nhà cao tầng và môi trường đô thị tại Mỹ coi nhà cao tầng là các nhà 10
tầng trở lên vỡ đó là chiều cao giới hạn cho việc chữa cháy bằng xe thang ở New
York.
Ở một số nước châu Âu như Anh, Pháp, Đức, và trong hội thảo quốc tế lần
thứ 4 về nhà cao tầng tại Hồng Kông tháng 11 năm 1990 có quy định ngôi nhà cao
tầng là các ngôi nhà từ 9 tầng trở lên.
Ở Việt Nam, trong xây dựng thường phân loại theo số tầng như sau:
- Loại 1: Từ 9 đến 16 tầng (cao đến 50m).
- Loại 2: Từ 17 đến 25 tầng (cao đến 75m)
- Loại 3: Từ 26 đến 40 tầng (cao đến 100m).
- Loại 4: Siêu cao tầng từ 41 tầng trở lên (cao hơn 100m).
Theo TCVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết
định số 26/2004/Q Đ-BXD ngày 2/11/2004 của Bộ xây dựng định nghĩa nhà cao tầng
như sau:
Nhà cao tầng là nhà và cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú chiều cao từ 25m đến
100m (tương đương 10 đến 30 tầng).
Như vậy khái niệm nhà cao tầng theo TCVN bao gồm hai điều kiện: chiều cao



và số tầng. Nhà cao đến 25m nhưng dưới 10 tầng thỡ khụng được coi là nhà cao tầng


1.1.2. Một số đặc điểm của chung cư cao tầng
ở Việt Nam trong những năm gần đây nhà cao tầng được xây dựng ngày một
nhiều hơn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Công việc xây dựng nhà nhiều tầng ở Việt
Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có những khó khăn phức tạp về nhiều mặt.
- Về kỹ thuật:

+ Đây là một lĩnh vực thi công hoàn toàn mới có kết cấu móng công trình sâu
vài chục mét trên một diện tích nhỏ. Khi đó sẽ nảy sinh hàng loạt các vấn đề liên quan
ngay khi thi công móng như ổn định tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, biến dạng
nền đất, chống thấm tầng hầm nếu có
+ Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lượng phần kết cấu móng,
đây là phần kết cấu chủ yếu thường gây nguy hiểm đến an toàn của toàn bộ công trình.
Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phương diện: tổng biến dạng độ lún lệch
và tính ổn định của móng.
- Nhà cao tầng có trọng lượng bản thân rất lớn cho nên tải trọng của nó tác
động xuống nền đất là rất lớn kể cả các tải trọng do gió và tải trọng động đất.
- Móng của nhà cao tầng chủ yếu sử dụng móng sâu do tầng đất tốt thường
nằm ở sâu. Nhà cao tầng thường có tầng hầm cho nên hàng loạt các vấn đề có liên
quan đến thiết kế, thi công như: đào đất, tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, chống
thấm cần được quan tâm đặc biệt nhất là trong thi công.
- Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên rất nhạy với sự lún và lún lệch. Nó
có những tác động và ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu của công trình.
- Các giải pháp vật liệu của hệ thống kết cấu chủ yếu là sử dụng bê tông cốt
thép hoặc hỗn hợp thép - bê tông. Do chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia
đình, lại có chiều cao lớn nên các vật liệu hoàn thiện như cửa sổ, hệ thống điện, cấp
thoát nước phải có chất lượng rất cao.
- Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm phải được thiết kế
tính toán kỹ và có chất lượng cao đảm bảo an toàn cho người sử dụng.



- Do chiều cao lớn nên công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường và giải
pháp công nghệ thi công hợp lý là đặc biệt quan trọng.
- Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên các sai số cho phép thông thường rất
nhỏ, nên các yêu cầu trắc đạc, kiểm tra kỹ thuật và nghiệm thu đòi hỏi rất cao.
- Kết cấu nhà cao tầng thông thường gồm 2 thành phần:

+ Thành phần cố định: là hệ kết cấu chịu tải trọng theo phương ngang và
phương đứng.
+ Hệ thống bán cố định: là hệ vách ngăn, bao che có thể di chuyển hoặc dễ
dàng thay đổi khi có yêu cầu đặt ra.
- Về kinh tế:
+ Nhà chung cư cao tầng là một sản phẩm được chủ đầu tư tổ chức xây dựng
theo quy hoạch chiến lược phát triển của thành phố và để bán cho nhân dân, phục vụ
nhu cầu nhà ở (mang tính chất hàng hoá).
+ Hiện nay có rất nhiều đơn vị đầu tư xây dựng nhà chung cư nên cạnh tranh
khá gay gắt. Nên yêu cầu về chất lượng, tiện dụng ngày càng cao (chịu tác động theo
quy luật hàng hoá).
+ Chung cư cao tầng được xây dựng chủ yếu trong thành phố. Nên việc vận
chuyển vật liệu phục vụ thi công rất khó khăn.
+ Chủ đầu tư không đồng nhất với người sử dụng. Do vậy, để người mua yên
tâm thì chế độ bảo hành công trình được quan tâm hơn. Nên độ đảm bảo chất lượng
nhà thầu phải cao hơn.
+ Công trình đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng cũng phải phù hợp với thực lực kinh
tế của chủ đầu tư. Do đó đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến
như cần trục tháp, giàn giáo hiện đại, ván khuôn định hình có sự luân chuyển cao, bơm
bê tông
+ Các trang thiết bị hiện đại kèm theo công trình như thiết bị điện, thiết bị điều
hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC phải được thiết kế và lắp đặt thật
nhịp nhàng trong quá trình thi công phần thô và hoàn thiện công trình.
- Về kiến trúc:
+ Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang bản sắc đặc thù của thiên



nhiên khí hậu, thẩm mỹ Việt Nam, nhưng cũng phải đạt được trình độ tiện nghi hiện
đại quốc tế.

- Nhà cao tầng với tư cách là một thể loại công trình quan trọng trong đô thị
hiện đại cho nên vị trí có thể rất khác nhau tuỳ thuộc vào quy hoạch và thiết kế đô thị,
nhà cao tầng có thể bố trí theo cụm ở các khu trong thành phố, theo tuyến, thành vành
đai bao quanh hay được xen kẽ rải rác giữa các nhà thấp tầng, vì vậy mặt bằng thi công
thường hạn chế.
- Về quy hoạch và môi trường: Phải mạnh dạn hiện đại đô thị để đạt tốc độ
mong muốn nhưng cũng phải dựa trên cơ sở hoà nhập một cách nhuần nhuyễn với vốn
văn hoá, với di sản kiến trúc và cảnh quan vốn êm đềm cổ kính và thơ mộng một cách
hiếm có của Hà Nội.

1.1.3. Hiệu quả sử dụng do chung cư mang lại tại các đô thị
Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là
một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên.
Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng
các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như:
- Sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất
đô thị ngày càng chật hẹp;
- Là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không
chỉ về phương diện không gian kiến trúc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời
tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh
quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư;
- Quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của
nhiều tầng lớp dân cư.
Theo báo cáo của Liên hiệp quốc về tình hình dân số thế giới cho biết, đến cuối
năm 2008, lần đầu tiên trong lịch sử, một nửa dân số thế giới sẽ sống ở thành thị. Với
tốc độ đô thị hoá nhanh như hiện nay, đến năm 2050, sẽ có 6,4 tỷ người trên thế giới
(tương ứng với 70% dân số lúc bấy giờ) sống ở thành thị, tăng 3,3 tỷ người so với hiện
nay.

1.1.3.1. Dự báo về những "siêu thành phố"
Liên hiệp quốc dự báo dân số thế giới sẽ tăng từ 6,7 tỷ người hiện nay lên tới
9,2 tỷ người vào năm 2050. Như vậy, đến năm 2050, toàn thế giới sẽ có 27 "siêu thành
phố" - những thành phố có số dân trên 10 triệu người - tăng so với con số 19 thành phố
hiện nay, và nhiều thành phố nhỏ hơn với không quá 500.000 dân sẽ xuất hiện.
Tokyo của Nhật là thành phố đông dân nhất, có tới 35,7 triệu người. Các thành
phố Bắc Kinh, Thượng Hải (Trung Quốc); Mumbai và New Delhi (ấn Độ); Cairo (Ai
Cập); London (Anh); Tehran (Iran); Los Angeles, New York (Mỹ); Rio de Janeiro
(Brazil) nằm trong số 19 thành phố đông dân nhất.


Hỡnh 1.1. Thành phố New York của Mỹ. (Ảnh Wikipedia)

Với tốc độ đô thị hoá tăng cao như hiện nay, số dân sống ở nông thôn toàn thế
giới sẽ giảm dần, dự báo từ 3,4 tỷ người năm 2007 còn 2,8 tỷ người năm 2008.
Tại các quốc gia nằm ở châu Âu, khu vực Bắc Mỹ và Đại dương cũng như Mỹ
Latinh và Caribe, tỷ lệ dân số sống ở thành thị nhiều hơn nông thôn.
Trong khi đó, tốc độ đô thị hoá đang diễn ra chậm hơn tại khu vực châu Phi và
Châu á. Hiện dân số Châu á và Châu Phi chủ yếu tập trung tại nông thôn, song theo dự
báo của Liên hiệp quốc, tỷ lệ dân số ở thành thị và nông thôn của hai khu vực này sẽ
cần bằng trong khoảng những năm 2045-2050 đối với châu Phi và 2020-2025 đối với
Châu á.



Uỷ ban Kinh tế và Xã hội khu vực châu á - Thái Bình Dương (ESCAP) đã đưa
ra nhận định cảnh cáo về những mặt trái của quá trình đô thị hoá nhanh đang diễn ra ở
nhiều nơi. Theo đó, cho rằng, quá trình đô thị hoá trên thế giới góp phần làm tăng

trưởng kinh tế cao hơn, song cũng dẫn đến hệ quả là nạn nghèo đói tăng nhanh tại các
đô thị và hàng loạt vấn đề môi trường - xã hội khác.

1.1.3.2. Châu á - Thái Bình Dương đô thị hoá nhanh nhất
Dựa theo cuốn "Phân tích niên giám của châu á - Thái Bình Dương", ông
Pietro Gennari, Trưởng Cơ quan thống kê của ESCAP cho biết, đô thị hoá ở khu vực
Châu á - Thái Bình Dương diễn ra nhanh nhất thế giới trong vòng 15 năm qua. Năm
1990, có 33% dân số Châu á - Thái Bình Dương sống ở thành thị, thì tới nay con số
này đã tăng lên 41%.
Quá trình "di cư" từ nông thôn và thành phố diễn ra nhanh nhất là ở khu vực
các nước thành viên Hiệp hội các quốc gia Đông Nam á (ASEAN), nơi tỷ lệ dân cư đô
thị tăng từ 32% năm 1990 lên 45% năm 2006.
Theo ESCAP, quá trình đô thị hoá có mặt trái của nó là làm số người sống
trong các khu ổ chuột ở đô thị ngày càng tăng, đồng thời ảnh hưởng xấu tới cơ hội của
nhiều người được tiếp cận nguồn nước sạch và môi trường vệ sinh. Hiện ở châu á -
Thái Bình Dương, cứ 5 người dân đô thị thì có 2 người phải sống trong các khu ổ
chuột.

1.1.3.3. Tình hình Việt Nam
Hiện nay, dân số ở nước ta khoảng 80 triệu người. Theo kết quả dự báo, đến
năm 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2
triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1
triệu người.
Theo Quyết định phê duyệt Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ
tướng Chính phủ, kế hoạch đề ra cho phát triển nhà ở đô thị phấn đấu đạt chỉ tiêu diện
tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m
2
sàn vào năm 2010 và 20m
2
sàn vào năm

2020, chất lượng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia. Phấn đấu để mỗi hộ dân đô thị được ở



trong căn hộ độc lập.
Theo thống kê, tổng diện tích nhà ở toàn quốc hiện nay khoảng 882 triệu m
2
.
Diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người là 10,1m
2
/người. Đến năm 2010, dự báo
nhu cầu diện tích nhà ở khoảng 1.265triệu m
2
. Như vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng
thêm từ nay đến 2010 khoảng gần 443 triệu m
2
trong đó đô thị cần xây dựng 214 triệu
m
2
nhà ở và nông thôn cần xây dựng 229 triệu m
2
nhà ở. Đó là những con số dự báo
trong định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt.
Thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong 10 năm (từ 1991 - 2000),
diện tích về nhà ở trong cả nước tăng từ 629 triệu m
2
lên hơn 700 triệu m
2
. Riêng khu

vực đô thị tăng trên 50 triệu m
2
(bình quân mỗi năm tăng trên 5 triệu m
2
). Trong đó
diện tích nhà ở do nhân dân tự xây dựng mới và cải tạo chiếm 75%, nhà ở do các
doanh nghiệp xây dựng chiếm 25%. Tuy nhiên, những kết quả đó vẫn chưa thực sự
đáp ứng nhu cầu phát triển và nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt là nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp.
Tại các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải
Phòng, Cần Thơ, Huế và một số đô thị khác vẫn còn tồn tại các "xóm liều", nhiều hộ
gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch. Số
lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong những giai đoạn trước những năm 1980
hiện nay đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Riêng hai thành phố Hồ
Chí Minh và Hà Nội đã có trên 150 ngôi nhà chung cư đnag ở mức nguy hiểm cần
phải sớm được phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn. Ngoài ra, các thành phố
khác như Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng quỹ nhà cao tầng xây
dựng trong thời kỳ bao cấp cũng đứng trước tình trạng trên. Thêm nữa là khối lượng
nhà của dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn, lại không được hướng dẫn, kiểm tra về thiết
kế, kiến trúc, hạ tầng

1.1.3.4. Giải pháp cho các khu đô thị - Chung cư cao tầng là xu hướng của đô thị
hiện đại
Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng



tại các đô thị trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, những tiêu chí về khu đô
thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn đã được
thực hiện ở các khu đô thị lớn trên thế giới.

Các chiến lược phát triển nhà ở theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển
hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được
vạch ra một cách cẩn trọng để có thể phần nào đối phó kịp thời với sức ép về nhà ở đô
thị được dự báo là sẽ rất nặng nề trong tương lai gần.
Mật độ xây dựng nhà thấp tầng, nhà đơn lẻ cao sẽ khiến diện tích dành cho giao
thông và hạ tầng đô thị, các công trình xã hội giảm, điều đó là không phù hợp với định
hướng phát triển của một đô thị văn minh với dân số ngày càng tăng.

1.2. Tình hình khai thác chung cư cao tầng tại một số đô thị
1.2.1. Thế giới
1.2.1.1. Singapore - Quá trình xây dựng và phát triển nhà ở mang đẳng cấp quốc
tế
a. Quy hoạch đô thị và thành tựu của 30 năm đô thị hoá
Những năm đầu của thập niên 60, đô thị Singapore còn hết sức ngổn ngang, quá
trình đô thị hoá cũng phát sinh nhiều căn bệnh đô thị như tăng dân số, ngập nước, thiếu
nhà ở Nhưng sau 30 năm thực hiện đô thị hoá, đảo quốc này đã trở thành một trong
những đô thị hiện đại nhất thế giới.
Tiến sĩ Lưu Thái Cách, Tổng giám đốc Cơ quan Tái phát triển Singapore -
người được xem là tổng công trỡnh sư xây dựng một đô thị Singapore hiện đại như
ngày nay - cho biết, những năm đầu của thập niên 60, GDP của Singapore vào khoảng
600 USD. Điều này chứng tỏ tài lực để đất nước này tiến hành đô thị hóa cũng chẳng
“thoải mái” gỡ. Nhưng để giải tỏa cùng lúc được nhiều khu ổ chuột, xây dựng cùng lúc
hàng trăm ngàn căn hộ tái định cư, chính phủ này đó thực hiện phương châm “lấy lợi
nhuận để tái đầu tư”. Theo đó, khi xây dựng khu công nghiệp hay khu thương mại, chủ
đầu tư phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà cho dân.
Có điều lý thỳ, số lượng nhà xây cho dân ở Singapore bằng ngân sách nhà nước chiếm
hơn 85%, cũn doanh nghiệp tư nhân chỉ khoảng 15%. Tiền để xây nhà bán cho dân (tất

nhiên không theo giá kinh doanh) chủ yếu lấy từ khoản thu các công trỡnh xõy dựng
trờn vựng đất bị giải tỏa. Khi xây dựng khu dân cư mới, hạ tầng (kỹ thuật và xó hội)
phải được kết nối với các vùng xung quanh và chu đáo tạo cho người dân yên tâm khi
về nơi ở mới.
Để giải quyết tận gốc các căn bệnh đô thị như kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi
trường… chính phủ Singapore thực hiện việc quy hoạch rất nghiêm ngặt. Theo các nhà
quy hoạch Singapore, công tác quy hoạch đó được thực hiện trên từng mét vuông.
Những năm xây dựng đất nước mặc dù rất cần nhà đầu tư nước ngoài nhưng chính phủ
tuyên bố “không thu hút nhà đầu tư bằng mọi giá, phải kiểm soát được môi trường”.
Ông Lin Son Lim đến từ Công ty Keppel cho biết, công cuộc phát triển của Singapore
cũng chính là công cuộc đô thị hóa, chính vỡ vậy phải cú tầm nhỡn xa, chớnh phủ
quyết là làm chứ ớt khi bàn tới bàn lui. Singapore cũng thành cụng với việc phỏt triển
cỏc đô thị vệ tinh, mỗi đô thị quy mô từ 200-300 ngàn dân nhằm tránh sự tập trung dân
cư quá đông ở khu dân cư. Trong quá trỡnh đô thị hóa, Singapore rất chú trọng đến
những công trỡnh kiến trỳc cổ hoặc mang nột văn hóa của dân tộc, bảo vệ môi trường
sinh thái và kiên quyết bảo vệ. Nhiều ngôi nhà cổ được “tân trang” thành khách sạn để
vừa đảm bảo yếu tố bảo tồn vừa có thể khai thác về mặt kinh tế.




Những thành tựu của từng giai đoạn đô thị hoá có tể ghi nhận như sau:
* Thập niên 1960 - Nhà ở cho một
quốc gia đang tăng trưởng
Đối mặt với nhiệm vụ cấp thiết và to
lớn nêu trên, ưu tiên hàng đầu của HDB là
tăng mạnh việc xây dựng số căn hộ trong
thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất.
Nhấn mạnh vào số lượng và tốc độ, kết
thúc chương trỡnh xõy dựng năm năm của

Ủy ban HDB, người ta đó hoàn thành được
53.777 căn nhà, mỗi căn giá trung bỡnh 4.000 đô la Sing với tốc độ xây dựng trung
bỡnh cứ 45 phỳt là ra đời một căn nhà mới. Đó là những căn nhà một hay hai phũng ở
cú phũng vệ sinh và bếp, hỡnh hộp na nỏ nhau theo kiểu Le Corbusier. Khụng gian ở
và chất lượng nhà ở rất tiết kiệm: tầng cao xây dựng 5-10 tầng không có thang máy,
chiều cao tầng chỉ 2,7m, trang bị tủ tường, sinh hoạt ngồi trên sàn, áo quần giặt phơi ra
ban công trên các sào qui định. Thiết kế đơn giản và ưu tiên công năng, giải pháp thiết
thực này đó đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của cộng đồng.
Những căn hộ gốc ban đầu được xây là để cho thuê. Năm 1964, chính phủ thực
hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho
người dân mua được căn hộ. Các hỗ trợ tài chính được cung cấp dưới hỡnh thức tiền
vay thế chấp lói suất thấp và kộo dài thời gian hoàn vốn. Nhờ thế, những ngụi nhà ở xó
hội đó được biến đổi cải tạo, không cũn chỉ là nhà ở cho người nghèo, mà cũng giành
cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng mỡnh.
Như vậy, việc xây dựng nhà ở cho người dân được đặt dưới sự điều khiển mạnh
mẽ và nhất quán của chính quyền Singapore. Vấn đề xây dựng nhà ở giá rẻ phục vụ
đông đảo nhu cầu người dân được đặt lên hàng đầu với sự hỗ trợ từ nhiều phía xó hội,
nhất là hỗ trợ tài chính của hệ thống ngân hàng. Điều này đũi hỏi hệ thống phỏt luật
phải mạnh mẽ và hiệu quả, cũng như uy tín của chính quyền quản lý đối với giới tư
bản đầu tư.
Hỡnh 1.2: Chung cư tại Singapore



* Thập niên 1970 - Sự phát triển của đô thị mới
Đầu những năm 1970, khoảng một phần
ba dân số đó cú nhà ở trong cỏc căn hộ của Ủy
ban HDB, và đến cuối thập niên 1970, vấn đề
thiếu hụt nhà ở đó được giải quyết.
Thời kỳ này được đánh dấu bởi sự xây

dựng và phủ vật liệu kính một cách nhanh
chóng của lối tiếp cận “Quy hoạch đô thị từ
tổng thể” (“Mỹ học Tokyo - Hỗn loạn và trật
tự”, Yoshinobu Ashihara, 1999). Ở đây có một sự thay đổi từng bước để đáp ứng nhu
cầu đa dạng của người sủ dụng: những gia đỡnh đông con và những nhóm cư dân thu
nhập trung bỡnh. Cú nhiều nỗ lực để cung cấp nhiều hơn không gian trống (open
space), sân chơi, mảng xanh, công viên cảnh quan và chỗ đậu xe, và những căn hộ lớn
hơn với 4 – 5 phũng và những căn hộ dạng kinh doanh đó được xây dựng.
Những nhà ở cao tầng xuất hiện với nhiều kiểu căn hộ diện tích rộng hơn, ngày
càng cao hơn (lên tới 25 tầng), có tầm nhỡn đẹp hơn và cung cấp sự riêng tư nhiều hơn
với số căn hộ trên mỗi tầng trở nên ít hơn.
Những “khu đô thị mới” được quy hoạch với các công trỡnh cụng cộng đầy đủ
và đa dạng như một khu trung tâm công cộng, những khu trung tâm khu ở, một bến xe
bus, trường học, tổ hợp thể dục thể thao và công viên. Mỗi khu ở có thể tự đáp ứng
nhu cầu về không gian mở, sân chơi, mảng xanh cảnh quan và sân bói đậu xe.

* Thập niên 1980 - Những nhu cầu mới; một môi trường sống toàn diện
Đến thập niên 1980, cư dân Singapore dần trở nên giàu có, trỡnh độ văn hóa cao
hơn. Duy trỡ những thiết kế căn hộ và khối nhà chung cư đặc trưng bởi tính sáng sủa,
đơn giản và đảm bảo công năng, Ủy ban HDB đáp ứng những nhu cầu mới bằng cách
quan tâm nhiều hơn tới chất lượng môi trường sống; một môi trường có bản sắc và cá
tính.
Khái niệm khuôn viên khu đất (precinct) xuất hiện nhằm tạo ra cảnh quan đặc
Hỡnh 1.3: Khu nhà ở tại



trưng trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết cộng đồng. Mỗi khu, gồm
400-600 căn hộ, được thiết kế có không gian mở và các khu vườn nhỏ giành cho các
sinh hoạt cộng đồng và giải trí. Cảnh quan (landscape) được phát triển thành một

chuỗi điểm và tuyến làm tăng chất lượng môi trường và khuyến khích giao tiếp xó hội
bằng cỏch dẫn dắt và nối kết những khu ở với nhau.
Trong thời gian từ 1971 – 1987, tổng cộng có khoảng 31.100 căn hộ chung cư
được bán tại Singapore.
Thời kỳ 1988 – 1990 là thời gian kinh tế Singapore phát triển mạnh và khai thác
các thành tựu kinh tế dưới thời Thủ tướng Goh Chok Tong với GDP tăng trung bỡnh
hơn 9% một năm. Chính sách nhà ở thời kỳ này đảm bảo trung thành với định hướng
nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất và hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng
đô thị bừa bói đó đặt ra với 91,3 % căn hộ xây mới là nhà ở chung cư. Tầng cao xây
dựng cũng được tăng lên so với trước đây.
Bắt đầu đạt được mục tiêu nâng cao chất lượng ở bằng những quy định để sự
phát triển phải phù hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở,
sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian mở và cỏc cụng trỡnh tiện ớch cụng
cộng thiết yếu. Yếu tố cảnh quan trong khu ở, tăng cường giao tiếp xó hội và liờn kết
cộng đồng được đặt ra và giải quyết tốt. Các căn hộ cao cấp penthouse xuất hiện chiếm
tỷ lệ thấp (0,4 %). Việc xây dựng chung cư tập trung mạnh ở khu trung tâm là nơi có
khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật tốt hơn với tổng số căn hộ xây mới
chiếm đến gần 96 % tổng số căn hộ-căn nhà xây mới. Việc xây dựng nhà ở đơn lập và
nhà phố được hạn chế giảm dần trong thời gian này (nhất là tại khu trung tâm) để đáp
ứng yêu cầu tiết kiệm quỹ đất đô thị.

* Thập niên 1990 - Cá tính và bản sắc
Thập niên 1990 chứng kiến sự quan tâm lớn đối với việc tạo thêm cảnh quan có
chất lượng và đẹp mắt, cũng như cá tính độc đáo và bản sắc của khu đất (precinct), khu
ở (neighbourhood) và đô thị (town). Thập niên 1990 cũng chứng kiến sự gia tăng
những hỡnh thức nhà ở và kiểu mẫu căn hộ khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng
của cộng đồng.

Hỡnh 1.4: Khu đô thị tại Singapore

Cỏc cụng trỡnh điểm nhấn đô thị, cảnh quan, không gian mở, các chi tiết kiến
trúc đặc biệt đó đem lại cảm giác độc đáo và bản sắc cho mỗi địa điểm. Người ta cũng
quan tâm đặc biệt tới việc bảo tồn các yếu tố cảnh quan tự nhiên như đồi núi và sông
ngũi, sao cho bản sắc đặc trưng của mỗi khu vực đô thị được duy trỡ tốt.

Nhận xét:
- Sự nâng cao dần chất lượng ở tại các căn hộ chung cư đạt tới mức chuẩn
mới theo sự nâng cao trỡnh độ dân trí và tiềm lực kinh tế. Tiêu chuẩn này cũng cần
được đối chiếu tham khảo khi đánh giá chất lượng ở tại các nhà ở cao tầng tại các đô
thị lớn ở Việt Nam.
- Có hai dạng dự án nhà ở chung cư tại Singapore: dạng dự án nhà ở xó hội và
dạng dự ỏn nhà ở thương mại chất lượng cao. Dần dần chất lượng ở của nhà ở xó hội
cũng được nâng cấp theo yêu cầu ở của người dân và vẫn đảm bảo được tính khả thi
của dự án.
- Có một biên độ chênh lệch rất lớn trong chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của
các loại dự án nhà ở cao tầng: thấp nhất như dự án “The Habitat 1 & 2” (hệ số sử dụng
đất 2,1) cho tới cao chót vót như dự án “International Plaza” (tầng cao là 50 với 40
tầng ở, hệ số sử dụng đất lên đến 19,8 và mật độ xây dựng trệt là 100%). Do đó, có thể



khẳng định việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cơ bản nêu trên chỉ căn cứ
trên khả năng đáp ứng của mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xó hội tại khu
vực.
- Trong khi đó, dự án nhà ở xó hội “Tanjong Pagar Plaza” vẫn đảm bảo được hệ
số sử dụng đất tương đối thấp là 3,9 mặc dù mật độ xây dựng lên đến trên 90 %. Việc
chủ động này giúp nhà quản lý điều phối được các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc cơ

bản, và vẫn đảm bảo được chất lượng ở và tính khả thi kinh tế của dự án.

* Trong thiên niên kỷ mới
Trong thiên niên kỷ này xuất hiện nhu cầu phục vụ cho các cư dân có trỡnh độ
cao, tiếp cận đa thông tin, đi du lịch nhiều hơn và thu nhập cao hơn. Với lối sống thay
đổi và nhiều cao vọng, đó tới lỳc xõy dựng tại Singapore “Ngụi nhà tốt nhất cho người
Singapore”. Những ngôi nhà của Ủy ban HDB trong tương lai đi tiên phong trong việc
đáp ứng công năng sử dụng và độc đáo sáng tạo trong thiết kế. Do các căn hộ có thêm
nhiều cải tiến và khu ở có thêm nhiều tiện ích công cộng và giải trí, các khu đô thị của
Ủy ban HDB trở thành những nơi tuyệt vời để sống, làm việc và giải trí.
Khu đô thị mới nhất, Punggol 21, đó thiết lập nờn những tiờu chuẩn cho đô thị
trong tương lai. khu đô thị dọc mặt nước này đầy sức sống và cuốn hút, với những
khối nhà đa dạng pha trộn giữa kiểu chung cư công cộng (public comdomidium), tư
nhân (private comdomidium) hay kinh doanh (executive comdomidium), các dải đất
ven sông được sử dụng để bố trí không gian trống, giải trí hoặc thương mại.
Đồng thời, các cư dân sống trong những khu cũ hơn cũng không phải bỏ đi chỗ
khác. Điều này được thực hiện thông qua chương trỡnh Chiến lược Cải tạo Khu bất
động sản (Estate Renewal Stagery-ERS) được hoạch định công phu nhằm nâng cấp và
cải tạo các khu bất động sản cũ. Thông qua chương trỡnh ERS, người ta đó xây dựng
được môi trường sống hấp dẫn hơn trong lũng cỏc khu ở cũ bằng cỏch cõn đối lại và
khai thác hiệu quả hơn quỹ đất. Nhà ở cũng đang được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của
dân số đang ngày một già đi, và nhằm xác định những nhu cầu đặc trưng của người
già.
Nhằm xây dựng nhà ở cho dân số 5,5 triệu của Singapore, cần xây dựng thêm



800.000 căn hộ - căn nhà để bổ sung cho 1 triệu căn hộ - căn nhà sẵn có. Giải pháp
duy nhất khả thi đối với điều kiện quỹ đất có hạn là xây dựng với mật độ cao những
nhà ở rất cao tầng gần trung tâm thành phố và các trạm tàu điện ngầm MRT tại những

khu vực không bị hạn chế chiều cao xây dựng. Ngày nay, có 30.000 căn nhà bên trong
khu Trung tâm thành phố phục vụ cho 3% dân số và con số này sẽ được tăng lên 7%
trong tương lai với điều kiện mật độ dân số trong trung tâm lúc ấy sẽ tăng gấp 4 lần.

Nhận xét:
Ta nhận thấy mục tiêu hướng tới của chính sách nhà ở tại Singapore là ngày càng
nâng cao chất lượng ở trên cơ sở phát triển nhà ở cao tầng để khai thác tối đa hiệu quả
sử dụng đất. Với chớnh sỏch nhất quỏn này thỡ nhà ở tại Singapore trong thời gian tới
sẽ vẫn là chung cư cao tầng với tầng cao và hệ số sử dụng đất tăng theo mức độ phát
triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xó hội đô thị. Dạng nhà ở căn hộ cũng ngày một
đa dạng hơn để phù hợp yêu cầu của xó hội ngày càng phỏt triển, đồng thời có thêm
nhiều cải tiến và khu ở có thêm nhiều tiện ích công cộng và giải trí để nâng cao chất
lượng ở nhằm thu hút lao động trỡnh độ cao đến làm việc tại Singapore, phù hợp quốc
sách chung của chính phủ nước này.

b. Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở chung cư
Bộ trưởng phát triển quốc gia Singapore Mah Bow Tan có mặt tại Hội nghị xúc
tiến đầu tư vừa được tổ chức tại Hà Nội đó trỡnh bày chương trỡnh phỏt triển nhà
chung cư của quốc đảo sư tử với hy vọng chia sẻ kinh nghiệm với cỏc nhà quản lý VN.
Cứ 45 phút, Singapore lại có thêm 1 căn hộ, điều này cho thấy thị trường nhà
đất nơi đây rất sôi động. Nhờ tốc độ xây dựng kỷ lục đó, hơn 80% dân số, tương
đương với 3,5 triệu người, được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở
Singapore đầu tư. Hiện Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90%
thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trỡnh nhà ở của Singapore cú được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi

căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia, người dân chỉ cần những
căn nhà có diện tích 35m
2
, nay tối thiểu phải 60m
2
với 2-3 phũng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 với dự định chỉ xây nhà
cho thuê nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ
tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân có sở hữu một tài sản nào đó để họ
gắn bó, chăm lo cho nó và cả đất nước. Vậy làm thế nào để dân chúng có thể mua
được nhà? Chính phủ cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể trích
dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng của quỹ
bảo hiểm) bắt buộc cả xó hội tham gia, giỏ bỏn nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn thị
trường.
Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vỡ Singapore
mang tớnh đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Các khu nhà được thiết kế
để người dân gặp gỡ giao lưu với nhau. Ngay tầng 1 có đặt những chiếc bàn lớn để
mọi người có thể hội họp, làm tiệc cưới, đám ma Tuy nhiên, mỗi khu đô thị lại
không giống nhau để tạo bản sắc riêng. Ai mua căn hộ gần bố mẹ họ sẽ được ưu tiên
và được trợ cấp nhiều hơn.
"Có thể thấy những căn hộ ngày nay rất khác so với trước kia, vậy là một câu
hỏi đặt ra với chúng tôi: làm gỡ để những khu căn hộ cũ không bị biến thành ổ chuột
và vẫn lôi kéo được người dân ở lại"_ ông Mah Bow Tan nói. Những năm 90, chính
phủ có chương trỡnh đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không
di chuyển sang các khu mới. Chẳng hạn, khu nhà ở 30 năm sẽ được cải tiến nội thất,
mỗi USD chi phí dân sẽ phải bỏ ra 20 cent, Chính phủ bỏ ra 80 cent. Trước khi thực
hiện một phương án nào đó, nhà quản lý sẽ tiến hành bỏ phiếu, dõn ủng hộ thỡ làm.
Ngoài ra, chính phủ cũng có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng
cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống 40 năm rồi có thể di dời sang
khu căn hộ mới gần đó hấp dẫn hơn, những gia đỡnh trẻ chưa có điều kiện có thể ở

khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trỡnh nhà ở, thỏng 7 năm ngoái,
Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban phát triển
nhà như xây dựng, thiết kế Và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana.



Năm 2006, chính phủ sẽ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách
mạnh mẽ hơn.

1.2.1.2. Nhật Bản - giải pháp quy hoạch đô thị hoàn hảo
Nhật Bản, trung tâm kinh tế văn hóa chính trị quan trọng của thế giới ngày nay,
vốn phải đối đầu với nhiều vấn đề về sử dụng đất đai đô thị. Tập quán cổ xưa cho phép
người chủ đất tự phân chia khu đất của mỡnh theo bất cứ cỏch nào mà họ thớch, và đất
đai thỡ được chia nhỏ thỏa theo những yêu cầu về thừa kế mỗi khi người chủ của nó
qua đời. Điều này quả thực đó tạo ra cảnh quan cú vẻ hỗn loạn của cỏc đô thị Nhật.
Một vấn đề nữa sự tập trung quá mức tại các đô thị lớn. Giá đất quá cao tại những
quận thương mại trung tâm Tokyo khiến việc thu hồi đất cho những dự án tiện ích
công cộng như sân bay hay đường xá trở nên rất khó khăn. (“Mỹ học Tokyo - Hỗn loạn
và trật tự”, Yoshinobu Ashihara, NXB Ichigaya, 2003). Vậy nhưng các dự án nhà ở
cao tầng vẫn tiếp tục mọc lên tại đây, thu hút những nhân vật nổi tiếng thành đạt của
thế giới đến ở. Ngày nay, tũa thỏp chung cư – văn phũng – thương mại nổi tiếng
Shibaura Island Cape Tower của khu Shiodome, quận Minato-ku, Tokyo (chiều cao xây
dựng 50 tầng, hệ số sử dụng đất 8,3, hoàn thành tháng 12/2006) đó trở thành một trong
những biểu tượng của nền kinh tế Nhật Bản.

a. Bối cảnh phát triển
(Tiểu mục này sử dụng các số liệu trích từ cuốn sách Designer’s Apartments in
Japan – High-Rise Condominiums, Fumio Shimizu, NXB Graphic-Sha, 2006)
Ngay sau khi kết thúc Thế Chiến thứ 2 là thời kỳ người dân Nhật Bản di cư ồ ạt

từ vùng quê vào đô thị, và do thiếu hụt nhà ở trầm trọng, Chính phủ Nhật Bản thực
hiện chính sách nhà ở chủ yếu dựa trên nguồn cung cấp nhà ở trực tiếp hoặc những
cuộc vận động tự xây dựng nhà ở. Đất nông nghiệp tại vùng ngoại ô được chia nhỏ, tái
phân phối và chuyển thành đất xây dựng, và do không có sự điều phối về quyền sử
dụng và sở hữu đất, cảnh quan đô thị bị biến đổi méo mó xâm hại và giá nhà ở tăng
cao khiến môi trường ở sút kém nghiêm trọng. Mặc dù vậy, vẫn có những kiến trúc sư
cố gắng sáng tạo và khai thác hiệu quả những lô đất nhỏ tại trung tâm các thành phố



trong thập kỷ 1970. Sự tiến hóa của nhà ở căn hộ (apartment) đó ảnh hưởng tới sự cải
thiện nhà ở vào mỗi giai đoạn lịch sử. Trong những năm gần đây, người ta được chứng
kiến sự xuất hiện các chung cư cao cấp cao tầng quy mô lớn nhằm hợp thành những
khu ở quy mô lớn hơn và nhằm xây dựng những khu ở bền vững sau khi mua được
những quỹ đất lớn để bán lại cho các bên đối tác bao gồm “chính quyền thành phố, các
tổ chức xó hội và khu vực tư nhân”. Điều này đánh dấu một bước đổi mới từ chỗ xây
dựng những công trỡnh theo kiểu dỏng lộn xộn trờn cỏc khu đất nhỏ sang một lối tiếp
cận mới hướng tới sự phát triển.