Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

KHĨ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH TẠI
ĐIỀU 118 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TRONG HOẠT ĐỘNG
CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Lại Thị Bích Ngà1
Lê Thị Trang2

Tóm tắt: Tại Việt Nam, nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan
trọng đối với cuộc sống con người. Trong thực tế của giao dịch dân sự, cũng như trong hoạt động
công chứng các giao dịch về nhà ở rất phổ biến và được mọi người đặc biệt quan tâm. Luật nhà
ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo
quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là:
điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên;
điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ. Tuy nhiên, khi công chứng viên xem xét đánh giá các
điều kiện này để xác định nhà ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch trong hoạt động cơng
chứng hay khơng thì gặp khơng ít khó khăn bởi những quy định của pháp luật còn chưa cụ thể,
chưa rõ ràng nên thiếu cơ sở pháp lý cho công chứng viên giải quyết một số yêu cầu công chứng
giao dịch về nhà ở trên thực tế. Từ đó khơng bảo đảm thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho
người u cầu cơng chứng.
Từ khóa: Giao dịch về nhà ở, hoạt động công chứng
Nhận bài: 10/08/2020; Hoàn thành biên tập: 20/08/2020; Duyệt đăng: 11/09/2020.
Abstract: In Vietnam, housing is property with high value and important meaning in people’s
lives. In civil transactions as well as in notarial activities, transactions on housing are popular
attracting people’s interest. The housing law in 2014 stipulates regulations on conditions for
houses entered in to transactions at Article 118. Under this Article, conditions for houses to be
entered in to transactions include conditions related to certificate, conditions related to disputes,
complaint, proceedings, conditions related to distraining, conditions related to revocation,
clearance and dismantlement. However, due to unclear legal regulations, notaries face lots of
difficulties in assessing these conditions to decide whether housing has enough conditions to be

entered in to transactions, leading to lack of legal foundation for notaries to solve some
requirements on notarization on housing transaction in reality. That does not ensure legitimate
rights and interests for notarization requesters.
Keywords: Housing transactions, notarial activities.
Date of receipt: 10/08/2020; Date of revision: 20/08/2020; Date of approval: 11/09/2020.
1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
trong công chứng các giao dịch về nhà ở
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về
điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua,
tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì
nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản
2 điều này;
1
2

b) Khơng thuộc diện đang có tranh chấp,
khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang
trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp
sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Khơng bị kê biên để thi hành án hoặc
không bị kê biên để chấp hành quyết định hành
chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền;
d) Khơng thuộc diện đã có quyết định thu
hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở

Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.

Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.


Số 09/2020 - Năm thứ mười lăm

của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm
c khoản này không áp dụng đối với trường hợp
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở
khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở
hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản
4 Điều 62 của luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã
nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở
tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực
hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngồi các
điều kiện quy định tại các điểm b, c và d Khoản
1 điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất
lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ
hệ thống điện, cấp, thốt nước, bảo đảm vệ
sinh mơi trường.”
Nhìn vào quy định của Điều 118 Luật nhà
ở ta có thể nhận thấy nhà ở khi tham gia giao
dịch phải thỏa mãn bốn điều kiện cơ bản đó là:
điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu;
Khơng thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong
thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở
hữu nhà ở có thời hạn không bị kê biên để thi
hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; khơng
thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có
thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có
thẩm quyền. Khi cơng chứng hợp đồng giao

dịch có tài sản là nhà ở, với chức năng nhiệm
vụ của mình, một trong các thao tác mà cơng
chứng viên cần thực hiện là kiểm tra xem nhà
ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch hay
không? Công chứng viên sẽ chỉ chứng nhận
những giao dịch về nhà ở khi nhà ở đáp ứng đủ

các điều kiện được quy định tại Điều 118 của
Luật nhà ở.
2. Lúng túng trong việc xác định điều
kiện về giấy chứng nhận trong một số giao
dịch về nhà ở
Các nhà làm luật đã sử dụng phương pháp
liệt kê khi đưa ra quy định về điều kiện nhà ở
tham gia giao dịch phải có giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định tại
Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện này được chia
thành hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt
buộc phải có giấy chứng nhận chứng nhận theo
quy định của pháp luật. Điều kiện của nhà ở
tham gia giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng
nhận được áp dụng đối với các giao dịch về:
mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế
chấp, góp vốn bằng nhà ở. Với quy định này
của pháp luật, khi người yêu cầu công chứng
yêu cầu công chứng đối với một trong các giao
dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì địi hỏi trong
hồ sơ u cầu cơng chứng bắt buộc phải có bản
sao giấy chứng nhận.
Trường hợp thứ hai: Các các giao dịch
không bắt buộc có giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật mà được được phép dùng
giấy tờ thay thế. Khác với các giao dịch về mua
bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp
vốn bằng nhà ở là những giao dịch bắt buộc

phải có giấy chứng nhận khi đưa nhà ở tham
gia vào các giao dịch này, thì các giao dịch về:
mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình
nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, thuê mua
nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư
không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho
mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại không bắt buộc
phải có giấy chứng nhận. Do đó, trong hồ sơ


HỌC VIỆN TƯ PHÁP

u cầu cơng chứng các giao dịch này người
yêu cầu công chứng không phải nộp bản sao
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thay cho
giấy chứng nhận, người yêu cầu công chứng
chỉ cần nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện
nhà ở được phép tham gia giao dịch. Các giấy
tờ thay thế cho giấy chứng nhận được quy định
tại Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy
định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật
nhà ở3.
Nhìn vào quy định tại Điều 118 về điều kiện
phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở
khi đưa nhà ở vào giao dịch, chúng ta nhận thấy
vẫn còn tồn tại nhiều giao dịch mà pháp luật về

nhà ở còn bỏ ngỏ chưa xếp vào một trong trong
hai loại kể trên. Điển hình như các giao dịch: Di
chúc, từ chối nhận di sản, cử người quản lý di
sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng của vợ hoặc
chồng vào tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản
chung của vợ chồng, hợp đồng đặt cọc có nội
dung liên quan đến nhà ở,… Phải khẳng định
đây là những loại giao dịch về nhà ở phù hợp
với quy định tại Điều 117 Luật nhà ở quy định
về các hình thức giao dịch về nhà ở: “Giao dịch
về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi,
thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ
và ủy quyền quản lý nhà ở”. Vậy những giao
dịch này có bắt buộc hay khơng bắt buộc phải có
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Từ sự còn
bỏ ngỏ này của pháp luật về nhà ở đã dẫn tới sự
lúng túng của các công chứng viên trong giải
quyết yêu cầu công chứng đối với các giao dịch
này. Từ đó đã dẫn đến những quan điểm giải
quyết khác nhau của công chứng viên khi chứng
nhận những giao dịch này về nhà ở. Cụ thể,
trong thực tế có các quan điểm giải quyết như
sau: quan điểm giải quyết thứ nhất là yêu cầu
người yêu cầu công chứng cung cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới chấp nhận cho
nhà ở được tham gia vào các giao dịch này;
quan điểm giải quyết thứ hai thì ngược lại quan
điểm thứ nhất đó là người u cầu cơng chứng

khơng bắt buộc phải cung cấp giây chứng nhận
mà có thể xuất trình giấy tờ khác thay thế để
3

chứng minh nhà ở đủ điều kiện được tham gia
vào giao vào các giao dịch này. Như vậy, chúng
ta nhận thấy rõ sự khác nhau trong cách giải
quyết của cơng chứng viên, đó là để chứng minh
điều kiện của nhà ở tham gia vào giao dịch thì
có cơng chứng viên khơng chấp nhận giấy tờ
thay thế cho giấy chứng nhận cịn có cơng
chứng viên lại chấp nhận giấy tờ thay thế. Điều
này dẫn tới sự không thống nhất trong phương
án giải quyết cùng một yêu cầu cơng chứng có
liên quan đến nhà ở.
3. Khó khăn trong việc xác định điều
kiện nhà ở không thuộc diện đang có tranh
chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
Theo tinh thần được quy định tại Điều 118
Luật nhà ở thì một trong các điều kiện mà nhà
ở cần đáp ứng để được tham gia vào giao dịch
đó là: nhà ở tham gia giao dịch là nhà ở không
thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở
hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
thời hạn. Điều kiện này không áp dụng đối với
trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
Trên thực tế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện về nhà ở rất phong phú và đa dạng nhưng

không phải tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nào
cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới
quyền tham gia giao giao dịch dân sự của chủ sở
hữu nhà ở. Chính vì vậy, Luật nhà ở đã giới hạn
phạm vi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện là về
quyền sở hữu nhà ở, còn những tranh chấp, khiếu
nại, khiếu kiện khác liên quan đến nhà ở ví dụ
như: Khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận đối
với nhà ở chậm so với thời gian pháp luật quy
định… thì khơng làm hạn chế việc tham gia giao
dịch của nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra lúc này
là quy định về nhà ở thuộc diện đang có tranh
chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu chưa
được pháp luật hướng dẫn cụ thể để xác định
mức độ thế nào được xác định là đang có tranh
chấp về nhà ở, ví dụ như: hai bên đang có tranh
cãi nhau về quyền sở hữu nhà ở nhưng hiện tại
hai bên đang tự trao đổi để giải quyết với nhau về
quyền sở hữu nhà ở mà chưa yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền giải quyết thì có được coi là nhà ở đó

Xem Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở.


Số 09/2020 - Năm thứ mười lăm

đang có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hay
khơng? Hay phải có đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp về quyền sở hữu nhà ở gửi đến cơ quan có
thẩm quyền thì mới được coi là có tranh chấp?

Bên cạnh đó, một thực tế đang diễn ra trong hoạt
động công chứng các giao dịch về nhà ở đó là
hiện nay chưa có cơ chế để giúp cơng chứng viên
có thể nhận biết và xác định được nhà ở nào là
đang có tranh chấp hay có khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu nhà ở, dẫn tới việc có khi cơng
chứng giao dịch về nhà ở có thể sẽ chứng nhận
cho những giao dịch mà nhà ở không đủ điều
kiện được tham gia giao dịch. Không chỉ vậy,
điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối
tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản
trở chủ sở hữu được thực hiện các giao dịch về
nhà ở và giây khó khăn cho cơng chứng viên
trong việc giải quyết u cầu cơng chứng có liên
quan đến nhà ở.
4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật nhà ở về điều kiện tham gia giao
dịch của nhà ở
Thứ nhất, về điều kiện nhà ở tham gia giao
dịch có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cá
nhân tác giả cho rằng không nên sử dụng
phương pháp liệt kê đối với trường hợp các giao

dịch về nhà ở bắt buộc phải có giấy chứng nhận,
thay vào đó là quy định mang tính chất khái
qt, mở rộng phạm vi điều chỉnh cho các giao
dịch dân sự về nhà ở. Có thể quy định rằng:
“Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch…
1. Giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải có đủ
điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản
2 điều này (Khoản 2 đưa ra quy định về các
trường hợp nhà ở tham gia giao dịch khơng bắt
buộc phải có giấy chứng nhận…)”.
Thứ hai, Việt Nam phải nhanh chóng xây
dựng và hồn thiện hệ thống thông tin và cơ sở
dữ liệu về nhà ở để cập nhật thông tin về nhà ở
thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện về quyền sở hữu; bị kê biên để thi hành
án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định
hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; thuộc diện đã
có quyết định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa,
phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Tạo
cơ sở cho công chứng viên tiếp cận thông tin
về tài sản nhanh nhất và chính xác nhất bảo
đảm tính xác thực và tính hợp pháp của văn
bản cơng chứng./.

MỘT SỐ TRANH CHẤP PHỔ BIẾN LIÊN QUAN ĐẾN TÌNH TRẠNG
PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN GIÁM ĐỐC THẨM, TÁI THẨM TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
(Tiếp theo trang 6)
Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, một Theo quy định của điều luật thì người có tài
số nhà đầu tư đứng ra thuê đất của Nhà nước sản trên đất không trực tiếp thuê đất từ Nhà
để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ nước nên chưa thỏa mãn quy định nêu trên.
tầng khu cơng nghiệp, sau đó cho các doanh Vấn đề này cần có hướng dẫn theo hướng
nghiệp khác thuê lại đất và doanh nghiệp sau người mua được tài sản thế chấp tiếp tục

này đầu tư nhà xưởng, máy móc để kinh được thuê đất theo hợp đồng thuê đất với nhà
doanh, trong quá trình kinh doanh, doanh đầu tư.
nghiệp sau này đã thế chấp toàn bộ nhà
Trên đây là một số nội dung liên quan đến
xưởng, máy móc trong khu cơng nghiệp để tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền
đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh tại tổ chức tín sử dụng đất và một số kiến nghị cụ thể từ thực
dụng, khi xảy ra trường hợp phải xử lý tài sản tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng
bảo đảm (là nhà xưởng, máy móc) thì người tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử
mua tài sản này có được tiếp tục thuê đất theo dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Tòa án
quy định của điều luật nêu trên hay không? nhân dân tối cao./.