Khó khăn, vướng mắc của cơ quan thi hành án dân sự trong việc đề nghị hủy, hủy một phần, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm

KHĨ KHĂN, VƯỚNG MẮC CỦA CƠ QUAN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
TRONG VIỆC ĐỀ NGHỊ HỦY, HỦY MỘT PHẦN, CẤP MỚI
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đồn Văn Trâm1
Nguyễn Thị Dung2

Tóm tắt: Cơng tác thi hành án dân sự là hoạt động đưa bản án, quyết định có hiệu lực pháp
luật của Tịa án ra thi hành trên thực tiễn. Bài viết này chỉ đề cập đến phạm vi thi hành bản án,
quyết định của Tịa án liên quan đến nghĩa vụ thanh tốn nợ giữa các đương sự; và cơ quan thi
hành án dân sự xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất của người phải
thi hành án để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên sau khi thực hiện các quy trình thao tác
nghiệp vụ thi hành án xong thì lại khơng thể hồn tất việc người trúng đấu giá tài sản hoặc
người nhận tài sản được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi
người dân và làm giảm đáng kể chất lượng công tác tổ chức thi hành án của cơ quan thi hành
án dân sự.
Từ khóa: Thi hành án dân sự, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Nhận bài: 10/11/2020; Hoàn thành biên tập: 10/12/2020; Duyệt đăng: 21/12/2020.
Abstract: Civil judgment enforcement is an activity that makes judgements and rulings of courts
enforcebile in reality. This paper only mentions the scope of courts’ judgments and rulings related
to involved parties’ obligation of debt payment. Also, it aims to show that the civil judgment
enforcement agency shall handle the judgment debtor’s property which is the land use right of the
judgment debtor in order to fulfill the debt payment obligation. However, after the operational
procedures of judgment execution are completed, it is not possible to complete the fact that the
property auction winner or recipient is granted a land use right certificate, greatly affecting the
rights of benefits people and significantly as well as reducing the quality of judgment enforcement
work of civil judgment enforcement agencies.
Keywords: Civil judgment enforcement, grant the land use right certificate, cancel
certificates of land use rights.

Date of receipt: 10/11/2020; Date of revision: 10/12/2020; Date of approval: 21/12/2020.
Theo quy định của pháp luật hiện hành,
mặc dù Luật đất đai năm 2013, Luật thi hành
án dân sự năm 2014 đã có những quy định
liên quan đến việc thu hồi, hủy bỏ, cấp mới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất thông qua hoạt
động thi hành án. Tuy nhiên cho đến nay
chưa có hướng dẫn cụ thể về việc này, nên
1
2

quá trình tổ chức thực hiện trên thực tế gặp
khơng ít khó khăn, vướng mắc.
Theo Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy
định: “1. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp
sau đây:
d) Người được sử dụng đất theo… bản án

Thạc sỹ, Phó Chi cục trưởng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
Thạc sỹ, Giảng viên, Cơ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Tư pháp.


HỌC VIỆN TƯ PHÁP

hoặc quyết định của Tịa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án…”
“Quyết định thi hành án của cơ quan thi

hành án” nêu tại điểm d Khoản 1 của Điều luật
trên đang được các cơ quan thi hành án dân sự
ở địa phương hiểu theo 2 nghĩa là: Quyết định
thụ lý giải quyết vụ việc của cơ quan thi hành
án, hoặc là tất cả các quyết định trong quá trình
tổ chức thi hành án. Dẫn đến thực tế quá trình tổ
chức thi hành án việc vận dụng quy định pháp lý
vào các trường hợp liên quan đến việc cơ quan
Thi hành án dân sự đề nghị cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người mua trúng đấu giá tài sản, người nhận
quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận… là
khác nhau.
Nội dung bản án, quyết định của Tịa án chỉ
tun bên A có nghĩa vụ trả nợ phải thực hiện
việc trả tiền hoặc trả tài sản cho bên B, để thực
hiện nội dung quyết định do Tòa án tuyên như
vậy trong thực tế cơ quan Thi hành án dân sự
phải tiến hành xác minh tài sản của đương sự,
sau đó kê biên, xử lý các tài sản đó của người
phải thi hành án để đưa ra bán đấu giá hoặc
công nhận sự thỏa thuận nhận tài sản của các
bên liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất của
người phải thi hành án để thực hiện nghĩa vụ
trả nợ theo tinh thần của bản án, quyết định của
Tòa án đã tuyên. Tuy nhiên, sau khi thực hiện
các giai đoạn từ xác minh, kê biên, bán đấu giá,
trúng đấu giá hoặc thỏa thuận thành giữa các
đương sự đến khi phải thực hiện việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận

tài sản thì gặp vướng mắc ở cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ
chối đề nghị của cơ quan Thi hành án dân sự về
việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp, hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đã cấp hoặc cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất với lý do, khơng có căn cứ
pháp lý quy định, bản án, quyết định của Tòa án
chỉ tuyên bên A có nghĩa vụ trả nợ cho bên B chứ
khơng có nội dung hủy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đã cấp, hủy 01 phần giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc cấp mới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên thực tế quá trình Chấp hành viên thực
hiện nhiệm vụ tổ chức thi hành bản án, quyết
định của Tòa án thấy rằng số lượng việc này
chiếm tỷ lệ tương đối cao liên quan đến xử lý
quyền sử dụng đất của người phải thi hành án
dẫn đến gặp nhiều khó khăn chưa được tháo
gỡ, ảnh hưởng chất lượng, thời gian tổ chức thi
hành án.
Xét ở góc độ quyết định thi hành án (quyết
định về thụ lý vụ việc), nhiều trường hợp khơng
có nội dung nào liên quan đến cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hay chuyển quyền sử
dụng đất, thường quyết định thi hành án xử lý
bên A trả cho bên B một số tiền nhất định. Trong
quá trình tổ chức thi hành án, cơ quan thi hành án
theo chức năng nhiệm vụ của mình tiến hành xử

lý tài sản của bên A. Như vậy trong quyết định
thi hành án khơng có liên quan gì đến việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xét góc độ trình tự, thủ tục, giải quyết vụ
việc thi hành án, khơng có quyết định mang
tính chất trực tiếp để cơ quan có thẩm quyền
căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định về thi hành án rất đa dạng phong
phú, các phương thức, cách thức thi hành án
cũng nhiều, nếu quy chiếu là cơ quan thi hành
án phải có quyết định thì khơng bao trùm hết
nội dung, thực tiễn thi hành án.
Theo quy định tại Điều 106 Luật thi hành
án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm
2014:
“1. Người mua được tài sản thi hành án,
người nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi
hành án được pháp luật công nhận và bảo vệ
quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có
trách nhiệm làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền
sở hữu, sử dụng cho người mua, người nhận tài
sản để trừ vào số tiền được thi hành án. Cơ
quan thi hành án dân sự có trách nhiệm cung
cấp đầy đủ những văn bản, giấy tờ quy định tại
Khoản 3 Điều này cho người mua tài sản thi


Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm

hành án, người nhận tài sản để trừ vào số tiền
được thi hành án.
….
4. Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất
mà không có giấy chứng nhận hoặc khơng thu
hồi được giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm
quyền có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà
khơng có giấy tờ đăng ký hoặc khơng thu hồi
được giấy tờ đăng ký thì cơ quan có thẩm quyền
đăng ký có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận đăng
ký quyền sở hữu.
Giấy tờ được cấp mới có giá trị thay thế
cho giấy tờ không thu hồi được”.
Quy định là vậy, tuy nhiên trên thực tế các
trường hợp cơ quan thi hành án đã thực hiện
xong các thủ tục thi hành án, nhưng chưa thu
hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thế nên phát sinh trình tự thủ tục hủy giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, sau đó
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới,
trình tự, thủ tục này rất lâu, qua nhiều khâu, rất
khó khăn phiền hà cho người mua được tài sản,
người nhận tài sản thi hành án.
Thực tiễn thi hành án có trường hợp, người
phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất
có diện tích rất lớn, cơ quan thi hành án dân sự
chỉ xử lý tài sản tương ứng với số tiền thi hành

án, nên chỉ xử lý một phần nhỏ trong diện tích
lớn đó. Người phải thi hành án không chịu giao
nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không
hợp tác xử lý tài sản. Trường hợp này xử lý chỉ
hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cũ và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất mà chấp hành
viên xử lý. Vấn đề này tiếp tục gặp vướng mắc
vì Văn phịng đăng ký đất đai từ chối cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do nội
dung bản án của Tịa án khơng tun hủy giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hay hủy
một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã cấp nên khơng có căn cứ pháp lý để thực

hiện đề nghị của cơ quan thi hành án dân sự
được.
Ví dụ: Sau khi bán đấu giá thành, Chi cục
Thi hành án dân sự huyện A tiến hành cưỡng
chế giao quyền sử dụng đất cho người mua
trúng đấu giá và yêu cầu ông T, bà H giao nộp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chi
cục Thi hành án dân sự huyện A để đơn vị tiến
hành các thủ tục đăng ký sang tên cho người
mua trúng đấu giá theo quy định pháp luật
nhưng ông T, bà H không giao nộp.
Chi cục Thi hành án dân sự huyện A đã
nhiều lần gửi công văn đề nghị cơ quan có
thẩm quyền cụ thể là Văn phịng đăng ký đất
đai tỉnh hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất của ông T, bà H và cấp lại giấy chứng nhận
mới cho người mua trúng đấu giá. Tuy nhiên,
yêu cầu của Chi cục Thi hành án dân sự huyện
A bị Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh từ chối với
lý do: “Bản án của tòa án chỉ tuyên nghĩa vụ
trả tiền, chứ không tuyên hủy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của ơng T, bà H nên Văn
phịng đăng ký đất đai tỉnh không thực hiện
theo yêu cầu của cơ quan Thi hành án dân sự”.
Điều đó dẫn tới việc cơ quan thi hành án dân
sự không giao được tài sản cho người mua
trúng đấu giá để thực thi bản án, quyết định
của Tòa.
Theo quy định tại Điều 28 Nghị định số
62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015, quy định
hướng dẫn thi hành luật thi hành án dân sự, về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng tài sản: “Trường hợp cơ quan
thi hành án dân sự không thu hồi được giấy tờ
có liên quan đến tài sản quy định tại điểm e
Khoản 3 Điều 106 Luật thi hành án dân sự thì
có văn bản nêu rõ lý do, gửi cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy tờ có liên quan đến tài sản để
thực hiện việc hủy giấy tờ cũ, cấp giấy tờ mới
theo quy định. Cơ quan thi hành án dân sự gửi
văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến Văn
phòng đăng ký đất đai nơi cấp giấy chứng nhận

HỌC VIỆN TƯ PHÁP

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; Trong thời hạn 30
ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của cơ
quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký
đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất để quyết định hủy giấy chứng nhận
đã cấp và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về
đất đai”.
Đối chiếu với Luật đất đai năm 2013, các
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014,
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai, khơng có quy định chi tiết đối với các
trường hợp xử lý tài sản trong thi hành án dân sự
liên quan đến các trường hợp bài viết đang đề
cập3.
Như vậy, các quy định pháp luật nêu trên
khơng nhắc gì đến đối tượng liên quan là tài
sản được thi hành án thơng qua q trình tổ
chức thi hành án sẽ được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp (mặc dù kết quả
quá trình thi hành án này trên cơ sở thi hành án
bản án, quyết định của Tịa án); Càng khơng

có quy định về việc Cơ quan Thi hành án dân
sự có chức năng ra quyết định thi hành án thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hủy,
hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hay cấp mới giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong khi thi hành án. Chính vì bất cập
này nên các cơ quan trực tiếp thực hiện nhiệm
vụ có liên quan đến vấn đề bài viết đang đề cập
vẫn loay hoay chưa có đáp án để giải quyết
triệt để. Hoạt động Thi hành án dân sự mang
tính đặc thù riêng, căn cứ bản án, quyết định
có hiệu lực của Tòa án, mới tổ chức thi hành
vào thực tiễn cuộc sống. Thời gian qua, các cơ
quan quản lý đất đai và cơ quan thi hành án dân

3

sự vẫn phối hợp xử lý các trường hợp liên quan
đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực
tiễn vẫn có nhiều quan điểm khác nhau trong
từng vụ việc, vẫn có nhiều cách hiểu và áp
dụng pháp luật khác nhau giữa cơ quan quản lý
đất đai và cơ quan thi hành án, mất rất nhiều
thời gian và ảnh hưởng lớn đến chất lượng giải
quyết vụ việc.
Để giải quyết những vướng mắc thực tế nêu
trên tác giả đề xuất:
Thứ nhất, đề nghị cần sớm triển khai và
rà soát, đánh giá và tập hợp những bất cập,
thiếu thống nhất, chưa đầy đủ của các quy

định liên quan đến xử lý, cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn
liền với đất. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc
về quy định pháp luật, tạo cơ chế quan hệ
phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền
liên quan đến trình tự, thủ tục, thời gian thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy một
phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong hoạt động thi hành án dân sự trên phạm
vi cả nước. Cần có đề xuất quy định chuyên
biệt về xử lý, hủy giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hủy một phần giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cấp mới giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong hoạt động thi hành
án dân sự.
Thứ hai, cần sớm có thơng tư, thơng tư liên
tịch của các Bộ (Bộ Tư pháp, Bộ Tài ngun và
Mơi trường, Tịa án nhân dân tối cao, Viện
kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Quốc phòng…)
hướng dẫn của các cơ quan chức năng cấp Bộ
để hướng dẫn cụ thể việc thu hồi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hủy một phần giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trong hoạt động thi
hành án dân sự./.

Khoản 1,2,3 Điều 106 Luật đất đai năm 2013; Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.