Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật dân sự việt nam (luận văn thạc sỹ luật)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (31.11 MB, 164 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
DIỆP NGỌC DINH
XÁC LẬP QUYỀN VỀ
LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
XÁC LẬP QUYỀN VỀ
LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Định hƣớng nghiên cứu
Mã số CN: 8380103
Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Xuân Quang
Học viên
: Diệp Ngọc Dinh
Lớp
: 19CHDS_K32_NC
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn thạc sĩ “Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề theo pháp luật dân sự Việt Nam” là cơng trình nghiên cứu khoa học do bản
thân tôi thực hiện. Những tài liệu, số liệu được sử dụng trong luận văn bảo đảm tính
khách quan, chính xác. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công
bố trong bất kỳ cơng trình khoa học nào khác.
Tác giả
Diệp Ngọc Dinh
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
BĐSLK
Bất động sản liền kề
BLDS
Bộ luật Dân sự
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QVLĐQ
Quyền về lối đi qua
QVLĐQ BĐSLK
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
TAND
Tòa án nhân dân
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN
VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .....................................................10
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề ....................................................................................................10
1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ........10
1.1.2. Đặc điểm của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ..12
1.1.3. Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề......14
1.2. Các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ....................16
1.2.1. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể .16
1.2.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của luật 17
1.3. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật
một số quốc gia .....................................................................................................20
1.3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể trong pháp luật một số quốc gia ............................................................21
1.3.2. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật trong pháp luật một số quốc gia..................................................23
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................25
CHƢƠNG 2. XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN
KỀ THEO Ý CHÍ CỦA CHỦ THỂ .......................................................................26
2.1. Các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể ...................................................................................................................26
2.1.1. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo thoả thuận ...........26
2.1.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo di chúc ................27
2.2. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể ...................................................................................................................28
2.2.1. Điều kiện về hình thức thể hiện ý chí xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề ...........................................................................................................29
2.2.2. Tính hợp pháp của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
theo ý chí của chủ thể .........................................................................................29
2.2.3. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề theo ý chí của chủ thể .......................................................................32
2.3. Hệ quả của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý
chí của chủ thể ......................................................................................................36
2.3.1. Phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ..................................36
2.3.2. Chuyển giao quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cùng với sự chuyển
giao bất động sản ...............................................................................................37
2.3.3. Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề .................................39
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................41
CHƢƠNG 3. XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN
KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT .........................................................42
3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật ........................................................................................................42
3.1.1. Thực trạng quy định của pháp luật về căn cứ xác lập quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề ............................................................................................42
3.1.2. Bất cập và kiến nghị về căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề theo quy định của luật .............................................................................44
3.2. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật ........................................................................................................53
3.2.1. Thực trạng quy định của pháp luật về điều kiện xác lập quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề .....................................................................................53
3.2.2. Bất cập và kiến nghị về điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề theo quy định của pháp luật .............................................................56
3.3. Hệ quả của việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy
định của pháp luật ...............................................................................................62
3.3.1. Pháp luật can thiệp vào sự tự do thỏa thuận của chủ thể khi xác lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật ..............62
3.3.2. Bất cập và kiến nghị về hệ quả của xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề theo quy định của pháp luật .............................................................64
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................73
KẾT LUẬN ..............................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Quyền sở hữu là một chế định quan trọng của pháp luật dân sự được ghi nhận
trong các bản Hiến pháp cũng như các Bộ luật Dân sự từ trước đến nay. Theo đó,
chủ sở hữu được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và được pháp
luật bảo vệ khi bị xâm phạm quyền sở hữu. Quyền sở hữu là một quyền năng tuyệt
đối của chủ sở hữu. Mặc dù vậy, để tổng hồ lợi ích của các chủ thể trong xã hội,
chủ sở hữu ngồi có quyền sở hữu đối với tài sản của mình cịn có thể phải dành
cho chủ thể khác không phải là chủ sở hữu một số quyền như với tư cách một chủ
sở hữu khai thác bất động sản của mình nhằm phục vụ lợi ích của chủ thể đó. Bộ
luật Dân sự ghi nhận đó là quyền khác đối với tài sản, được quy định thành một chế
định riêng, trong đó chủ thể khơng phải là chủ sở hữu tài sản có một số quyền nhất
định nhằm khai thác, sử dụng bất động sản khơng thuộc quyền sở hữu của mình một
cách hợp lý, tránh gây phiền hà nhất đến quyền sở hữu của chủ sở hữu.
Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ
rất sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại và đây có thể hiểu đó là quyền khác đối với bất
động sản (iura in re aliena) và đã có những bước tiến dài về việc áp dụng trong thực
tiễn1. Việc quy định quyền khác đối với tài sản thành một chế định riêng biệt là một
điểm tiến bộ của Bộ luật Dân sự năm 2015, bởi lẽ trước đây, quyền khác đối với tài
sản chỉ được ghi nhận một cách tản mạn trong các văn bản quy phạm pháp luật chứ
chưa được ghi nhận một cách chính thức thành một chế định riêng trong Bộ luật Dân
sự. Nội dung của quyền khác đối với tài sản gồm các quyền: quyền đối với bất động
sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng. Trong đó, quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề trong nội dung quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những
quyền năng quan trọng và thường gặp trên thực tế, cho phép chủ thể có bất động sản
bị vây bọc bởi các bất động sản xung quanh được quyền có lối đi thuận tiện và hợp lý
để khai thác bất động sản một cách hiệu quả, vì một khi khơng quy định quyền về lối
đi qua thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc dường như không thể khai thác công
dụng, lợi ích như những gì mà các chủ thể này mong đợi. So với quyền hưởng dụng
là một quyền mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề đã được quy định ở một mức độ nhất định từ Bộ Dân luật
1
Đoàn Thị Ngọc Hải (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự”,
[ truy cập ngày 28/01/2021.
2
Bắc kỳ, Bộ Dân luật Trung kỳ, Bộ Dân luật giản yếu ở Nam Kỳ. Trải qua nhiều thời
kỳ, quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đã có nhiều
điểm mới tiến bộ, phù hợp với thực tiễn cuộc sống. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển
ngày càng nhanh chóng của kinh tế - xã hội kéo theo những tranh chấp dân sự phát
sinh ngày càng nhiều, nhà làm luật chưa dự liệu được hết những vấn đề có thể xảy ra
nên quy định về vấn đề xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề vẫn còn
nhiều vướng mắc, bất cập khi áp dụng trên thực tiễn. Xuất phát từ những quy định
chưa rõ của pháp luật dẫn đến việc không thống nhất trong cách hiểu, vận dụng trên
thực tế, dẫn đến việc Toà án giải quyết các vụ án chưa đảm bảo tính khách quan, làm
cho án bị huỷ, sửa nhiều và tranh chấp kéo dài.
Những tranh chấp về quyền về lối đi qua xảy ra ngày càng nhiều và có tính
chất phức tạp. Việc nghiên cứu một cách tổng thể, chuyên sâu về xác lập quyền về lối
đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề cần thiết. Nghiên cứu vấn đề này sẽ hiểu
được những quy định của pháp luật thực định, những điểm phù hợp, tiến bộ cũng như
những bất cập, hạn chế của các quy định pháp luật. Từ đó đề ra những kiến nghị, giải
pháp phù hợp, trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế
giới nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật Việt Nam, làm cho pháp luật trở
thành một công cụ hữu hiệu điều chỉnh các quan hệ xã hội nói chung cũng như các
vấn đề về xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xác lập quyền về lối
đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật dân sự Việt Nam” làm đề tài luận văn
thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những vấn đề thuộc
phạm vi nghiên cứu của nhiều tác giả, được thể hiện trong nhiều nguồn tài liệu
khác nhau như giáo trình, sách chuyên khảo, bài báo, tạp chí,… Đây là nguồn tài
liệu phong phú góp phần hồn thiện quy định của pháp luật Việt Nam về đề tài
nghiên cứu.
A. Cơng trình nghiên cứu trong nước
Sách chuyên khảo, giáo trình:
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật
về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt
3
Nam: Giáo trình đã đề cập sơ lược đến quyền về lối đi qua là một trong những nội
dung của quyền đối với bất động sản liền kề bên cạnh những quyền khác như quyền
về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, quyền về tưới nước, tiêu nước trong
canh tác, quyền về mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.
Do đó, giáo trình chưa phân tích cụ thể, tồn diện về các vấn đề pháp lý của quyền
về lối đi qua cũng như chưa có liên hệ thực tiễn để chỉ ra được những bất cập, hạn
chế của quy định pháp luật hiện hành. Tuy vậy, những nội dung trong giáo trình đề
cập đến là nguồn tư liệu về mặt lý luận để tác giả tiếp tục nghiên cứu thêm về vấn
đề xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt
Nam, Nhà xuất bản Trẻ: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một phần
nội dung nghiên cứu trong toàn bộ đề tài. Với phạm vi nghiên cứu rộng bao gồm
nhiều vấn đề trong phạm vi chế định tài sản nên quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề chỉ được đề cập chung trong hệ thống quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề; mặt khác, tài liệu nghiên cứu dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự
1995 hiện đã hết hiệu lực thi hành.
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nhà
xuất bản Tư pháp: Đây là đề tài đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu về quyền đối với
bất động sản liền kề, tuy nhiên phạm vi nghiên cứu rộng, bao gồm tất cả các quyền
liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề chỉ là một phần trong cơng trình nghiên cứu, chưa đi sâu phân tích
cũng như chỉ ra được những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật.
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất bản Cơng an
nhân dân: Trong sách bình luận này, tác giả giải thích các quy định của pháp luật
hiện hành và đưa ra ví dụ cụ thể cho mỗi căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề. Tuy nhiên, nội dung các căn cứ xác lập quyền chỉ dừng lại ở mức độ bình
luận và đưa ra ví dụ trong phạm vi của sách bình luận nên chưa thể đề cập đến
những bất cập của việc xác lập quyền.
Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ
luật Dân sự năm 2015, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam: Sách bình
luận nêu những điểm tiến bộ, khác biệt giữa các Bộ luật Dân sự từ trước đến nay và
đưa ra quan điểm, đánh giá về những khác biệt đó. Thơng qua cách so sánh sự khác
4
nhau về quy định căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, giúp đọc giả
phần nào nắm được sự khác biệt trong tư duy lập pháp. Nội dung căn cứ xác lập
quyền về lối đi qua chỉ là một nội dung nhỏ trong toàn bộ tài liệu, cũng như cách
tiếp cận của tác giả theo hướng so sánh, đối chiếu hơn là phân tích.
Hồng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Bình
luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2005, tập I, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội: Tài
liệu trình bày một cách cơ bản các căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2005, trên cơ sở đó phân tích và đưa ra một số
bất cập của quy định pháp luật ở mức độ hạn chế. Thông qua đó giúp người đọc
hình dung và nắm bắt được những nội dung về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề nói chung, quyền về lối đi qua nói riêng.
Luận án, luận văn:
Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật
Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam – Học
viện Khoa học xã hội: Luận án nghiên cứu một cách tổng quan về nội dung quyền đối
với bất động sản liền kề, đi từ khái niệm, đặc điểm đến thực trạng quy định pháp luật
hiện hành và định hướng hồn thiện. Tác giả khơng chỉ nghiên cứu bó hẹp trong phạm
vi Bộ luật Dân sự mà cịn có sự liên kết với pháp luật về đất đai, tài nguyên, xây dựng...
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là một trong những nội dung thuộc
phạm vi nghiên cứu của tác giả. Bên cạnh việc phân tích pháp luật thực định, tác giả
cũng đưa ra quan điểm về những bất cập của quy định pháp luật hiện hành và kiến nghị
hồn thiện nhưng định hướng cịn mang tính chất chung chung, chưa cụ thể.
Mai Thị Mị (2014), Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, Luận văn thạc
sĩ, Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn đã nghiên cứu một cách
tổng thể về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, trên cơ sở so sánh pháp luật
một số quốc gia cũng như tìm hiểu thực tiễn xét xử, từ đó chỉ ra một số vướng mắc,
bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên, luận văn nghiên cứu dựa trên
những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hiện đã khơng cịn hiệu lực thi hành;
bên cạnh đó, do đề tài nghiên cứu tổng quan về căn cứ phát sinh, nội dung thực hiện
quyền, căn cứ chấm dứt nên chưa đề cập sâu đến vấn đề xác lập quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề. Tuy vậy, những vấn đề chung (khái niệm, căn cứ xác lập,
chấm dứt quyền về lối đi) được trình bày trong luận văn là cơ sở nền tảng đề tác giả
tiếp thu và phát triển thêm về đề tài đang nghiên cứu.
5
Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đối với cơng trình nghiên cứu này, tác giả đã
nghiên cứu tập trung về các vấn đề thuộc phạm vi nội dung quyền đối với bất
động sản liền kề, phát hiện được những bất cập, hạn chế của quy định pháp luật về
vấn đề nghiên cứu và có những kiến nghị phù hợp. Tuy nhiên, đối tượng, phạm vi
nghiên cứu của đề tài khá rộng, đa dạng như: chủ thể, khách thể, nội dung, căn cứ
xác lập, căn cứ chấm dứt… Do đó, riêng về nội dung xác lập quyền thì cơng trình
chưa thật sự nghiên cứu sâu để đưa ra được những bất cập, kiến nghị hoàn thiện
quy định pháp luật về khía cạnh này.
Đặng Lê Phương Uyên (2020), Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học
Luật Thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn tập trung nghiên cứu về căn cứ xác lập
quyền đối với bất động sản liền kề nói chung bao gồm nghĩa vụ của chủ sở hữu
trong việc thoát nước mưa, thoát nước thải; quyền về cấp, thoát nước qua bất
động sản liền kề; quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; quyền về lối đi;
mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác. Tác giả đã
trình bày những căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trong pháp
luật Việt Nam từ trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như trong pháp
luật một số quốc gia và phân tích các căn cứ xác lập quyền theo quy định của
pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, tác giả đưa ra những điều kiện cần thiết cho
việc xác lập quyền và phát hiện những bất cập, vướng mắc của pháp luật hiện
hành để có những kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật. Những nội dung mà
luận văn đã đề cập là tiền đề để tác giả nghiên cứu sâu hơn, cụ thể hơn về nội
dung xác lập quyền về lối đi qua.
Bài báo, tạp chí:
Lê Thu Hà (2008), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tịa
án nhân dân, số 5: Với nội dung nghiên cứu quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề, bài báo đã nêu được những vấn đề lý luận cơ bản của quyền về lối đi. Tuy
nhiên, những vấn đề tác giả nghiên cứu trong bài viết dựa trên quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2005 đã hết hiệu lực thi hành; mặt khác, do giới hạn của một bài
báo tạp chí nên chưa nghiên cứu một cách tổng quan cũng như chưa đề cập những
bất cập khi vận dụng quy định pháp luật vào những vụ việc trên thực tế.
6
Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ
luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 7: Bài viết đề cập đến quyền
về lối đi qua bên cạnh những quyền khác trong nội dung quyền đối với bất động sản
liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, tuy nhiên vì giới hạn ở góc độ bài
viết và phạm vi nghiên cứu rộng nên chưa giải quyết hết được các vấn đề pháp lý
của quyền về lối đi qua. Bên cạnh đó, bài viết cũng chưa tìm hiểu việc vận dụng các
quy định pháp luật thực định vào thực tiễn xét xử nên chưa đưa ra được những kiến
nghị hồn thiện quy định pháp luật.
Phạm Cơng Lạc (2001), “Quy chế về ranh giới các bất động sản liền kề”, Tạp
chí Nhà nước và pháp luật, số 163: Bài viết phần nào đề cập đến quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, vấn đề nghiên cứu chính của bài viết là về ranh
giới giữa các bất động sản liền kề nên nội dung xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề chưa được phân tích sâu.
Phạm Cơng Lạc (2003), “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 188: Bài viết này có
phạm vi nghiên cứu rộng, bao gồm các quyền trong nội dung quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề và chủ yếu đề cập đến căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ
được đề cập sơ lược, chưa được tác giả nghiên cứu một cách cụ thể.
Nguyễn Thanh Thư, Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2017), “Mối liên hệ của quyền
về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và
Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 5: Bài viết tập trung phân
tích mối liên hệ giữa quyền về lối đi qua và các chế định khác, nêu ra một số bất
cập và kiến nghị hồn thiện, tuy nhiên vì tính giới hạn của một bài viết tạp chí nên
chưa phân tích sâu, tổng thể vấn đề đang nghiên cứu.
B. Cơng trình nghiên cứu nước ngồi
Bài viết tạp chí:
A.N.Yiannopoulos (1982), “Creation of Servitudes by Prescription and
Destination of the Owner”, Louisiana Law Review, Vol. 43, No. 1: Nội dung bài
viết chủ yếu đề cập đến điều kiện xác lập địa dịch theo thời hiệu và có sự khác biệt
với việc xác lập các quyền dân sự khác theo thời hiệu. Cơng trình nghiên cứu này là
tài liệu tham khảo mà tác giả sử dụng để phân tích việc cần thiết quy định xác lập
quyền về lối đi theo thời hiệu trong pháp luật dân sự Việt Nam.
7
Magot Rau (1978), “Convenants Running with the Land: Viable Doctrine of
Common-Law Relic?”, Hofstra Law Review, Vol. 7: Trong phạm vi bài viết này,
tác giả đã nêu lên các điều kiện cần thiết để một thỏa thuận, giao dịch về quyền địa
dịch thật sự tạo ra vật quyền gắn liền với bất động sản, có hiệu lực với các chủ thể
khác và có thể được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Trong đó, có
một số điều kiện phù hợp mà Việt Nam có thể vận dụng trong quá trình hồn thiện
pháp luật.
Nhìn chung, những cơng trình nghiên cứu trên phần lớn đã nghiên cứu về vấn
đề quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng như đưa ra những kiến nghị thông
qua việc đi sâu vào nghiên cứu các vụ việc dân sự liên quan trên thực tế. Tuy nhiên,
do các cơng trình trên chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu tổng quan các vấn đề pháp lý
của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, chưa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề xác
lập quyền về lối đi qua. Do đó, tác giả nhận thấy cần có một cơng trình nghiên cứu
có cách nhìn tổng quan hơn để góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan
đến vấn đề này. Các công trình nghiên cứu nước ngồi là tư liệu quan trọng để tham
khảo kinh nghiệm trong việc nghiên cứu vấn đề xác lập quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của tác giả trong đề tài là nghiên cứu một cách có hệ
thống các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành về xác lập quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề. Sau khi tìm hiểu những quy định của pháp luật thực
định, tác giả liên hệ với thực tiễn xét xử trong việc áp dụng những quy định này để
thấy được những bất cập, vướng mắc. Từ những bất cập của thực tiễn áp dụng pháp
luật, tác giả đề xuất những giải pháp, kiến nghị, trên cơ sở so sánh, đối chiếu với
pháp luật một số nước có quy định về vấn đề này nhằm học hỏi, rút kinh nghiệm để
hoàn thiện hơn pháp luật Việt Nam. Để pháp luật được áp dụng thống nhất, bảo
đảm cho các chủ thể thực hiện quyền này hiệu quả hơn trên thực tế cũng như làm cơ
sở cho cơ quan có thẩm quyền tham khảo vào việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn
xét xử, những giải pháp hồn thiện pháp luật cần có lộ trình thích hợp. Trước tiên
cần hướng dẫn trong sổ tay thẩm phán, sau đó khi có điều kiện sẽ sửa đổi, bổ sung
vào văn bản luật, đây là giải pháp hợp lý để những kiến nghị của tác giả có thể đi
vào thực tiễn một cách nhanh chóng.
8
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về xác lập
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Chủ yếu nghiên cứu về những vấn đề lý luận cơ bản của quyền về lối đi qua (một số
khái niệm, căn cứ phát sinh, điều kiện, hệ quả…). Bên cạnh đó cịn nghiên cứu một
số văn bản pháp luật có liên quan khác, văn bản pháp luật một số quốc gia (Pháp,
Nhật Bản, Thái Lan…) để thấy được những điểm tiến bộ của pháp luật thực định
cũng như những vấn đề bất cập cần phải hoàn thiện cho pháp luật Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng xuyên suốt các phương pháp:
phân tích, chứng minh, so sánh, tổng hợp, đánh giá và phương pháp bình luận án.
Phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương
1. Cụ thể:
- Phương pháp phân tích: Phương pháp này được sử dụng để phân tích, lý
giải nội dung các quy phạm pháp luật thực định nhằm hệ thống một cách khoa học
và hợp lý, cũng như pháp luật một số nước, đồng thời dự báo sự phát triển của các
quy định trong tương lai. Phương pháp này không chỉ được sử dụng chủ yếu ở
chương 1 mà còn được sử dụng xun suốt luận văn, giúp cho người đọc có cái
nhìn chi tiết, rõ ràng đối với từng vấn đề.
- Phương pháp tổng hợp: Phương pháp tổng hợp và phương pháp phân tích hỗ
trợ lẫn nhau nhằm tìm ra vấn đề chung, khái quát nhất của đề tài đang nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng nhằm tìm ra những
điểm tiến bộ, hạn chế giữa các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành với pháp
luật một số nước trên thế giới. Ưu điểm của phương pháp này là giúp cho người đọc
có cái nhìn tổng quan, khái quát và rõ ràng về nội dung đang nghiên cứu, chỉ ra
những điểm tiến bộ và những điểm chưa phù hợp, chưa thống nhất, qua đó làm tiền
đề để đưa ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về
xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Bên cạnh đó, phương pháp chứng minh, đánh giá và bình luận án được sử
dụng ở chương 2, chương 3, cụ thể:
- Phương pháp chứng minh nhằm đưa ra những chứng cứ chứng minh vấn đề
làm tăng thêm sức thuyết phục cho vấn đề đang nghiên cứu.
9
- Phương pháp đánh giá được sử dụng để tổng kết quan điểm đối với những
vấn đề đang nghiên cứu. Từ đó rút ra những nhận xét, quan điểm nhằm hoàn thiện
quy định pháp luật về xác lập quyền về lối đi qua.
- Phương pháp bình luận án được sử dụng để tìm ra những điểm chưa phù
hợp, thống nhất giữa quy định của pháp luật thực định và thực tiễn xét xử (thông
qua các bản án, quyết định của Tịa án), qua đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị
nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật.
Ở chương 2 và chương 3, ngoài những phương pháp nghiên cứu trên thì tác
giả cịn sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa ra những nhận xét, đánh
giá, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam về nội dung đang
nghiên cứu trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới.
6. Kết cấu của đề tài
Luận văn được chia thành ba chương với nội dung như sau:
Chƣơng 1. Những vấn đề cơ bản của xác lập quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề.
Chƣơng 2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của
chủ thể.
Chƣơng 3. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định
của pháp luật.
10
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI
QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua
bất động sản liền kề
1.1.1. Khái niệm căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Để nghiên cứu căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
(QVLĐQ BĐSLK), trước hết cần hiểu được đây là quyền gì và khái niệm căn cứ
xác lập quyền, từ đó giải thích được vì sao QVLĐQ BĐSLK được xác lập theo căn
cứ này mà không phải là căn cứ khác.
QVLĐQ BĐSLK là một trong những nội dung của quyền đối với BĐSLK và
được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Tuy nhiên, BLDS
lại không định nghĩa như thế nào là QVLĐQ mà chỉ cho biết điều kiện, hệ quả của
việc mở lối đi qua BĐSLK. Pháp luật Việt Nam khơng có quy định cụ thể về khái
niệm BĐSLK. Trong phạm vi bài viết này, tác giả sử dụng khái niệm BĐSLK như
sau: “Bất động sản liền kề là bất động sản về bản chất (không thể di, dời) và giữa
chúng tồn tại một ranh giới”2.
Điều 245 BLDS 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền
được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm
phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người
khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Theo quy định của điều luật trên thì
QVLĐQ là một trong những nội dung của quyền đối với BĐSLK. Khoản 1 Điều
254 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản
của các chủ sở hữu khác mà khơng có hoặc khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng, có
quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý
trên phần đất của họ”. QVLĐQ là một loại quyền năng của chủ sở hữu, chủ sử
dụng BĐS bị vây bọc (hay BĐS hưởng quyền) được tác động một cách có giới hạn
lên quyền sử dụng, quyền sở hữu của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS. Tuy vậy,
quyền này không phải là một dạng của quyền đối nhân, tức là mối quan hệ giữa các
chủ sở hữu, chủ sử dụng với nhau mà nên xem đây là quyền đối vật. Bởi lẽ, khi chủ
2
Mai Thị Mị (2014), Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh, tr. 10.
11
sở hữu BĐS bị vây bọc, khơng có lối đi hoặc lối đi không đủ để đi ra đường công
cộng thì chủ sở hữu BĐSLK hay BĐS xung quanh nếu thỏa mãn được các điều kiện
để mở lối đi thì phải dành cho họ một lối đi “thuận tiện” và “hợp lý” trên phần đất
của mình mà khơng phụ thuộc vào chủ sở hữu, người sử dụng của BĐS bị vây bọc
đó là ai cũng như khơng phụ thuộc vào việc mong muốn hay không mong muốn của
chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền (ý chí chủ quan). Và cũng bởi vì: “Nếu coi địa
dịch là một quyền được xác lập cho chủ sở hữu của một bất động sản được hưởng
địa dịch chống lại một bất động sản khác, sẽ khơng thể giải thích được việc những
người khơng phải là chủ sở hữu nhưng vẫn xuất hiện trên bất động sản hưởng địa
dịch và lại có quyền thụ hưởng địa dịch đó”3.
Ngồi ra, khi có sự chuyển giao BĐS thì QVLĐQ cũng được chuyển giao
cùng với BĐS4, theo đó, một khi QVLĐQ được xác lập thì chủ sở hữu, người sử
dụng BĐS được chuyển giao không phải yêu cầu lại thực hiện quyền mà sẽ đương
nhiên được hưởng quyền. Việc thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng không làm quyền
lối đi bị chấm dứt cũng chính là căn cứ cho thấy loại quyền này là sự phục vụ của
một BĐS này (BĐS chịu hưởng quyền) trên một BĐS khác (BĐS hưởng quyền),
hay nói cách khác, đó là quyền đối vật chứ không phải là quyền đối nhân.
Qua những phân tích trên, có thể nhận thấy QVLĐQ BĐSLK là quyền có
trên BĐS của người khác5. Quyền này cho phép chủ sở hữu BĐS bị vây bọc được
sử dụng một phần diện tích trên BĐS của người khác (BĐS xung quanh) để làm lối
đi ra đường công cộng; tuy nhiên, điều này không làm mất đi quyền năng sở hữu
của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền mà chỉ hạn chế một phần quyền sở hữu của
họ để phục vụ cho lợi ích chung của xã hội.
BLDS năm 2015 cho biết quyền đối với BĐSLK được xác lập do “địa thế tự
nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”6. QVLĐQ là một
trong những nội dung của quyền đối với BĐSLK nên việc xác lập QVLĐQ cũng
được xác lập bởi những căn cứ trên. Về khái niệm căn cứ xác lập QVLĐQ, trong
đời sống thường ngày, “căn cứ” được hiểu là “cái làm chỗ dựa, làm cơ sở để lập
3
Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Tọa đàm về sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Kỷ yếu hội thảo về sửa đổi Bộ luật Dân
sự, Hà Nội, ngày 12-13/5/2011, tr. 41.
4
Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân,
pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy
định khác”.
5
Mai Thị Mị (2014), tlđd (2), tr.15.
6
Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015.
12
luận hoặc hành động”7, còn “xác lập” là “lập nên trên cơ sở vững chắc”8. Từ các
định nghĩa về “căn cứ” và “xác lập”, có thể hiểu căn cứ xác lập chính là những căn
cứ, cơ sở pháp lý được quy định trong BLDS năm 2015, “nói đến cơ sở pháp lý tức
là đề cập đến các văn bản quy phạm pháp luật”9, đó là “một hình thức văn bản do
cơ quan Nhà nước ban hành hoặc phối hợp ban hành theo thẩm quyền, hình thức,
thủ tục luật định, trong đó có quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung, được áp
dụng nhiều lần trong đời sống xã hội và được Nhà nước bảo đảm thực hiện”10. Như
vậy, căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK là những cơ sở pháp lý tạo lập nên QVLĐQ
BĐSLK, được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thực
hiện đối với các chủ thể trong mối quan hệ về QVLĐQ BĐSLK.
QVLĐQ BĐSLK là một quyền dân sự khách quan được pháp luật ghi nhận,
tuy nhiên không phải trong mọi trường hợp, chủ sở hữu, người sử dụng BĐS hưởng
quyền đều có thể nại ra lý do rằng khơng có lối đi ra đường công cộng để buộc chủ
sở hữu BĐS chịu hưởng quyền dành một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Muốn
một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể cần phải đáp ứng những điều
kiện nhất định, bên cạnh điều kiện được pháp điển hóa trong văn bản quy phạm
pháp luật cịn có thể là sự thỏa thuận giữa các chủ thể hay một phán quyết của Tòa
án, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa
vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác11. Vì vậy, QVLĐQ BĐSLK khơng được mặc
nhiên xác lập với bất kỳ một chủ sử dụng đất nào mà phải phụ thuộc vào những
điều kiện nhất định12. Như vậy, căn cứ xác lập nhằm tạo ra quyền, hiện thực hóa
quyền của chủ thể trên thực tế chứ khơng phải là phương thức thực hiện quyền.
1.1.2. Đặc điểm của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Thứ nhất, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ có thể được xác lập
theo các căn cứ luật định.
Nếu hiểu theo nghĩa chung nhất thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và
QVLĐQ BĐSLK nói riêng đều được xác lập theo quy định của luật. Bởi lẽ, về mặt
7
Hoàng Phê (2004), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Đà Nẵng, tr. 118.
Hoàng Phê (2004), tlđd (7), tr. 1140.
9
Nguyễn Thị Tuyết Mai (2013), “Cơ sở pháp lý và thực tiễn áp dụng tập quán trong lĩnh vực dân sự”, Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp, số 13, tr. 13.
10
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Tập bài giảng Lý luận về pháp luật, Đỗ Minh Khôi
(Chủ biên), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 113.
11
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 106.
12
Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 399.
8
13
lý luận, chỉ khi một quan hệ xã hội được luật điều chỉnh thì quan hệ đó mới trở
thành một quan hệ pháp luật và các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ này mới
trở thành quyền dân sự, nghĩa vụ dân sự và được pháp luật bảo vệ13. Với cách hiểu
này thì sự thỏa thuận giữa các chủ thể để tạo lập QVLĐQ cũng được xem là một
trong những căn cứ do luật quy định.
QVLĐQ là quyền được xác lập trên tài sản, hay “vật quyền”, một trong
những đặc điểm của vật quyền là phải được luật quy định, tức vật quyền không thể
được xác lập bằng căn cứ nào khác ngoài những căn cứ do luật quy định. Theo đó,
căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK cũng tuân theo nguyên tắc này – chỉ được quy định
bởi luật. Xuất phát từ sự tác động của QVLĐQ là tác động trực tiếp hoặc gián tiếp
lên tài sản (BĐS) của người khác mà không phải là tài sản (BĐS) của chủ sở hữu,
người sử dụng của người nắm quyền, vì vậy việc xác lập loại quyền này cần được
quy định chặt chẽ bởi luật nhằm hạn chế việc bên có quyền lạm quyền, gây ảnh
hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền.
Thứ hai, căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK xuất phát từ lợi ích của xã hội
thông qua việc khai thác BĐS một cách hiệu quả.
Quyền đối với BĐSLK nói chung, QVLĐQ BĐSLK nói riêng là quyền dân
sự được pháp luật thừa nhận. Thế nhưng, việc thừa nhận quyền này trước tiên
không phải xuất phát chỉ vì lợi ích của người có quyền (chủ sở hữu, người sử dụng
BĐS hưởng quyền) mà còn xuất phát từ lợi ích của xã hội hay lợi ích cơng cộng, do
việc khai thác lợi ích của một BĐS. Ở đây, lợi ích của xã hội được thể hiện trong
việc chủ sở hữu không phải khai thác BĐS của mình mà lại tác động lên BĐS khác
nhằm phục vụ cho việc khai thác BĐS của bản thân một cách có hiệu quả, lợi ích xã
hội trong trường hợp này cũng bao gồm cả lợi ích của chủ sở hữu BĐS.
Nếu xét theo nghĩa hẹp, việc bảo vệ quyền lợi của một người vơ hình chung
sẽ làm tổn hại đến quyền lợi của người khác (trong trường hợp này chính là quyền
lợi của chủ sở hữu BĐSLK)14. Nhưng nếu xét ở khía cạnh luật dân sự, dù có sự tổn
hại, nhưng về tổng thể, lợi ích cơng cộng khơng bị thiệt hại, quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể vẫn khơng thay đổi. Do đó, xét ở khía cạnh chung nhất, QVLĐQ
BĐSLK cũng nhằm phục vụ cho lợi ích xã hội. Chủ sở hữu, người sử dụng BĐS
13
Nguyễn Thị Hường (2018), “Về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 14, tr. 29.
14
Phạm Công Lạc (2002), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8, tr. 32.
14
hưởng quyền khai thác BĐS của mình một cách có hiệu quả ngoài việc phục vụ cho
nhu cầu sử dụng BĐS của mình cịn có thể tạo ra của cải, vật chất cho xã hội. Hơn
nữa, về phía chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền cũng không hẳn là bị thiệt hại tuyệt
đối mà luật đã quy định cho họ được nhận mức đền bù hợp lý từ chủ sở hữu BĐS
hưởng quyền; đó là sự tổng hịa lợi ích của các chủ thể trong xã hội nói chung, cũng
như lợi ích của các chủ thể trong mối quan hệ về QVLĐQ BĐSLK.
Thứ ba, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề luôn gắn liền với bất động
sản và chỉ có thể được xác lập trên bất động sản do bản chất không di dời được.
Các dạng BĐS và ngay cả các BĐS thuộc về bản chất cũng không phải tất cả
đều phải gánh chịu địa dịch (cây lâu năm được coi là BĐS nhưng không thể áp
dụng chế định địa địch trên cây cối)15. Người nào trực tiếp sử dụng BĐS thì cũng
trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch. Khi BĐS được chuyển giao, người
nhận chuyển nhượng được thụ hưởng hoặc rơi vào tình trạng gánh chịu quyền về lối
đi mà khơng có sự lựa chọn nào khác, với điều kiện việc xác lập quyền về lối đi
phải thật sự vì mục đích khai thác BĐS một cách bình thường và gắn liền với BĐS.
Do đó, QVLĐQ BĐSLK khơng thể tách rời khỏi BĐS để trở thành một quyền gắn
liền với nhân thân của một chủ thể nào đó (trái quyền).
1.1.3. Ý nghĩa của căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Thứ nhất, căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đảm bảo
lợi ích chung của xã hội trước quyền năng gần như tuyệt đối của quyền sở hữu.
Quyền sở hữu là quyền năng gần như tuyệt đối của chủ sở hữu đối với tài sản
của mình mà khơng có quyền nào đứng trên nó và mang tính chất loại trừ quyền của
các chủ thể khác trong xã hội. Tuy vậy, khi chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có yêu cầu
chủ sở hữu BĐSLK mở một lối đi trên đất để họ đi ra đường cơng cộng, khai thác
bình thường BĐS thì quyền năng sở hữu đã bị tác động, lúc này quyền sở hữu của
chủ sở hữu BĐSLK bị giới hạn và thông thường không ai mong muốn thấy người lạ
qua lại trên đất của mình hoặc thấy đường dây tải điện, đường ống dẫn nước của
người khác cắt ngang BĐS của mình sở hữu16. Trừ khi các bên có quan hệ láng
giềng hoặc quan hệ thân thích khác mà có thỏa thuận xác lập quyền về lối đi, rất
khó để tạo lập lối đi trên đất của người khác, khi đó phải căn cứ vào những quy định
15
16
Phạm Cơng Lạc (2006), tlđd (11), tr. 80.
Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, tr. 359.
15
cụ thể trong luật. Căn cứ xác lập QVLĐQ theo quy định của luật là cơ sở pháp lý cụ
thể để chủ thể có quyền yêu cầu đáp ứng được nhu cầu khai thác, sử dụng BĐS của
mình một cách bình thường, hiệu quả. Thậm chí, có ý kiến cịn cho rằng, quyền đối
với BĐSLK nói chung (QVLĐQ nói riêng) đơi khi khơng tạo ra lợi ích cho chủ sở
hữu BĐS hưởng quyền mà có thể tạo ra lợi ích cho một người thứ ba nào đó17.
Nội dung này cũng được đề cập trong pháp luật một số quốc gia trên thế
giới, chẳng hạn như tại Điều 88K Đạo luật Chuyển nhượng tài sản bang New
South Wales, Úc thì Tịa án giải quyết chỉ có thể quyết định về việc có áp đặt địa
dịch hay khơng khi “việc sử dụng đất hưởng lợi từ địa dịch khơng mâu thuẫn lợi
ích cơng cộng”18.
Ngồi ra, QVLĐQ tạo ra nghĩa vụ bị động cho chủ sở hữu BĐS chịu quyền
(servitudes in faciendo consistere non potest). Điều này có nghĩa, chủ sở hữu BĐS
hưởng quyền chỉ có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS chịu quyền không được thực
hiện, hoặc hạn chế thực hiện một hành vi, chứ không được buộc chủ sở hữu BĐS
chịu quyền phải thực hiện một hành vi nhất định19.
Thứ hai, căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đảm bảo
chủ thể chỉ có quyền trong phạm vi nhất định.
QVLĐQ BĐSLK cho phép một chủ thể được quyền khai thác một phần diện
tích đất thuộc sở hữu của người khác để sử dụng BĐS của mình một cách hiệu quả.
Mặc dù vậy, chủ sở hữu BĐS có quyền khơng mặc nhiên vì vậy mà trở thành chủ sở
hữu hay có quyền năng như chủ sở hữu đối với lối đi được mở. Chủ sở hữu tài sản
được luật quy định có các quyền năng cụ thể, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt tài sản của mình20. Tuy nhiên, chủ sở hữu BĐS có quyền yêu
cầu lối đi qua chỉ có một số quyền nhất định đối với tài sản là BĐS chịu quyền, phụ
thuộc vào thỏa thuận giữa các chủ thể, theo di chúc hoặc theo quy định của luật.
17
Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh (2016), “Praediales servitudes hay là quyền hưởng dụng đối
với bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã”, [ />praediales-servitudes-hay-l-quyen-huong-dung-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-php-luat-la-m/?noamp=
mobile], truy cập ngày 09/10/2021: “Với tư cách là quyền dụng ích, pradials servitudes phải được thực hiện
vì mục đích nhằm đạt được một lợi ích nhất định. Cũng có trường hợp một quyền dụng ích khơng mang lại
một lợi ích nào cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền, nhưng việc thực hiện quyền này lại mang đến
một số lợi ích kinh tế cho một người thứ ba nào đó, hoặc thậm chí là cho chính chủ sở hữu của bất động sản
chịu quyền”.
18
Conveyancing Act 1919 (current version for 1 December 2019 to date), [.
au/view/html/inforce/current/act-1919-006], truy cập ngày 09/10/2021.
19
James Hadley (1902), Introduction to Roman law in twelve academical lectures, D. Appleton and Co., tr. 180.
20
Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015.
16
Nói cách khác, quyền năng của chủ sở hữu BĐS có quyền có phạm vi hẹp hơn so
với quyền của chủ sở hữu thật sự.
Việc quy định phạm vi của chủ thể có quyền về lối đi hạn chế hơn là hợp lý,
vì bản thân họ khơng phải là chủ sở hữu tài sản, nếu cho phép họ có quyền năng
gần như tương đương quyền năng của chủ sở hữu thì khơng cơng bằng, trừ khi chủ
sở hữu BĐS chịu hưởng quyền đồng ý bán hoặc chuyển nhượng đối với phần đất
được sử dụng làm lối đi21. Việc chủ thể có quyền về lối đi chỉ làm hạn chế phần
nào quyền sở hữu của chủ sở hữu BĐSLK, và họ cũng chỉ có quyền để xác lập
QVLĐQ mà thơi.
1.2. Các căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
QVLĐQ BĐSLK là một trong những nội dung của quyền đối với BĐSLK
nên căn cứ xác lập quyền đối với BĐSLK được liệt kê tại Điều 246 BLDS năm
2015 cũng bao gồm cả căn cứ xác lập QVLĐQ. Cụ thể, các căn cứ xác lập gồm: địa
thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Dựa trên cơ
sở “ý chí của ai làm phát sinh quyền”, có thể phân loại các căn cứ vừa nêu thành hai
nhóm: căn cứ xác lập quyền theo ý chí của chủ thể và căn cứ xác lập quyền theo
quy định của luật (ý chí của Nhà nước).
1.2.1. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản,
mang bản chất đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự. Nguyên tắc này cho phép
các chủ thể xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự theo ý chí, nguyện vọng của mình. Tuy
nhiên, sự thỏa thuận này không phải là vô giới hạn mà vẫn phải tuân thủ theo quy
định của pháp luật22. Bởi lẽ, ở một mức độ nhất định, việc thực hiện QVLĐQ
BĐSLK của chủ thể có BĐS hưởng quyền sẽ tạo ra những phiền lụy nhất định đối
với BĐS chịu quyền. Do đó, việc xác lập QVLĐQ theo thỏa thuận là căn cứ quan
trọng để việc thực hiện quyền này được hiệu quả và hài hịa lợi ích giữa các bên.
Khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận về việc xác lập lối đi thì chủ sở hữu
BĐS hưởng quyền mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việc khai thác,
sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền
21
Lê Thu Hà (2008), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 10, tr. 33.
Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí
Tịa án nhân dân, số 7, tr. 17.
22
17
khơng thể tự mình chỉ định một BĐS nào đó là BĐS chịu quyền; ngoài ra, khi đã
xác định được BĐS chịu quyền thì các bên cịn phải thỏa thuận về các vấn đề khác
như: vị trí tiếp giáp, giới hạn chiều dài, chiều cao, chiều rộng của lối đi, mức đền bù
thỏa đáng cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền…23
So với các BLDS trước đây, BLDS năm 2015 đã bổ sung thêm căn cứ xác
lập QVLĐQ theo di chúc, thể hiện sự tơn trọng ý chí của chủ sở hữu BĐS chịu
hưởng quyền. Theo đó, người để lại di sản lúc này có quyền lập di chúc với ý định
đặt BĐS của mình vào tình trạng “bất lợi” để phục vụ cho việc khai thác BĐS khác
(BĐS hưởng quyền). Đây là ý chí đơn phương của chủ sở hữu BĐS, ngoài việc phải
tuân thủ các quy định của luật quy định về QVLĐQ còn phải tuân theo quy định
riêng về điều kiện có hiệu lực của di chúc.
Tóm lại, QVLĐQ BĐSLK được xác lập theo ý chí của chủ thể, đó có thể là ý
chí đơn phương và cũng có thể là ý chí song phương. Tuy vậy, không phải mọi sự
thỏa thuận nào cũng thuộc nội dung xác lập QVLĐQ theo thỏa thuận. Chẳng hạn,
hai chủ sở hữu của hai BĐSLK thỏa thuận với nhau dành một lối đi cho chủ sở hữu
này trên BĐS của chủ sở hữu cịn lại để đi ra đường cơng cộng, mặc dù BĐS
“hưởng quyền” đã tồn tại một lối đi đủ lớn trước đó để thơng thương ra đường cơng
cộng, và chỉ cho phép người đó được sử dụng lối đi này chứ không phải ai khác;
thỏa thuận này không phải là luật định mà là “thỏa ước” và không tạo ra QVLĐQ
BĐSLK mà chỉ tạo ra một trái quyền có giá trị ràng buộc hai bên24.
1.2.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của luật
Thông thường, khi một BĐS bị vây bọc bởi một BĐS khác, các bên sẽ thỏa
thuận với nhau về việc tạo lập lối đi trên BĐS chịu quyền để chủ sở hữu, người sử
dụng BĐS hưởng quyền khai thác BĐS một cách hiệu quả, đúng mục đích ban đầu
vốn có của nó. Tuy nhiên, xuất phát từ sự phiền lụy của loại quyền này và ảnh
hưởng không nhỏ đến lợi ích của bên chịu quyền nên khơng phải lúc nào các bên
cũng thỏa thuận được với nhau, khi đó nguyên tắc xác lập quyền “theo quy định của
luật” được áp dụng để giải quyết “mâu thuẫn” giữa các bên. Tuy nhiên, khi áp dụng
23
Khoản 1, 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ví dụ: A là chủ BĐS bị vây bọc, khơng có lối đi ra đường
công cộng, một khi thỏa mãn các điều kiện để được mở lối đi trên BĐS khác, A có thể thỏa thuận với chủ sở
hữu BĐSLK (chẳng hạn B) về việc xác lập lối đi, nhưng việc lối đi được mở ở đâu, bên trái hay bên phải,
chiều dài, chiều rộng như thế nào thì A khơng thể tự mình quyết định mà phải dựa trên sự thỏa thuận với B,
lối đi phải đảm bảo tính “thuận tiện” và “hợp lý” nhằm cân bằng lợi ích giữa các bên.
24
Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2017), Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb. Lao
động, tr. 128.
18
nguyên tắc xác lập theo quy định của luật thì buộc phải tuân theo nguyên tắc đảm
bảo nhu cầu hợp lý và có đền bù25.
Điều 246 BLDS 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề được
xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di
chúc”. Trong đó, ý chí của nhà làm luật trong việc xác lập quyền đối với BĐSLK
nói chung và QVLĐQ nói riêng được thể hiện thông qua căn cứ “địa thế tự nhiên”
và “quy định của luật”. Tiếp theo, qua quy định tại Điều 247 và Điều 254 BLDS có
thể khẳng định rằng việc chuyển giao BĐS hay sự phân chia BĐS cũng là những
căn cứ xác lập QVLĐQ theo quy định của luật. Xuất phát từ bản chất không di dời
được của BĐS nên các nhà làm luật thừa nhận “địa thế tự nhiên” là một trong
những căn cứ xác lập QVLĐQ BĐSLK26, địa thế tự nhiên là vị trí tọa lạc của một
bất động sản tồn tại khách quan không do tác động của con người27, do đó nếu chủ
sở hữu cố tình đưa BĐS của mình vào tình trạng bị vây bọc (tức được tạo lập do
hành vi của con người chứ khơng phải tồn tại một cách khách quan) thì khi đó quan
hệ giữa chủ sở hữu BĐS và chủ sở hữu BĐSLK là quan hệ dân sự thông thường, trừ
khi có thỏa thuận khác28.
Một trong những căn cứ xác lập quyền theo quy định của luật có thể kể đến
nữa đó là xác lập quyền do có sự chuyển giao BĐS được quy định tại Điều 247
BLDS 2015. Vì mục đích quyền đối với BĐSLK được ghi nhận là phục vụ cho việc
sử dụng, khai thác BĐS khác nên bản chất của quyền này phát sinh phụ thuộc vào
BĐS chứ không phụ thuộc vào chủ sở hữu BĐS29. Riêng các quyền và nghĩa vụ
láng giềng tồn tại do địa thế tự nhiên hoặc do quy định của luật không cần được
chuyển giao: chủ sở hữu BĐS có quyền ln được pháp luật bảo đảm thực hiện
25
Hoàng Thế Liên (Chủ biên), Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Bình luận khoa học Bộ luật Dân
sự năm 2005, tập I, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 625.
Nguyên tắc này được xem xét ở các điều kiện sau:
- Chủ bất động sản hưởng quyền thực hiện các quyền trên bất động sản chịu quyền một cách thuận tiện,
đảm bảo, dễ thực hiện, an toàn, tiết kiệm và hiệu quả;
- Việc sử dụng quyền này phải hạn chế đến mức tối đa những thiệt hại có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền
và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề;
- Nếu các bên không có thỏa thuận khác, để có được quyền này, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải
đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền, mức đền bù và phương thức đền bù do hai bên thỏa thuận.
26
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và
thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr. 293.
27
Bộ Tư pháp (2017), Kỷ yếu hội thảo: Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về một số quyền khác đối với
tài sản, yêu cầu đặt ra đối với việc triển khai thi hành và hoàn thiện hệ thống pháp luật, ngày 02/11/2017, Hà
Nội, tr. 12.
28
Đinh Trung Tụng, (Chủ biên) (2017), tlđd (24), tr. 126.
29
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), tlđd (26), tr. 292.
