Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

MAI THỊ MỊ

QUYỀN VỀ LỐI ĐI
QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Đỗ Văn Đại

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là kết quả của quá trình tổng hợp nghiên cứu
nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Đỗ Văn Đại.
Các số liệu, bản án và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và
trung thực.

NGƯỜI CAM ĐOAN

MAI THỊ MỊ


MỤC LỤC
Mục lục

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .................................................................................. 7
1.1. Một số khái niệm cơ bản ................................................................................ 7
1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề .............................................................. 7
1.1.2. Khái niệm lối đi qua bất động sản liền kề .............................................10
1.1.3. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ..............................12
1.2. Căn cứ phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ..........................15
1.2.1. Xác lập lối đi theo thỏa thuận giữa các chủ thể ..................................15
1.2.2. Xác lập lối đi theo pháp luật. ................................................................18
1.3. Thực hiện quyền lối đi qua bất động sản liền kề ..........................................22
1.3.1. Chủ thể thực hiện .................................................................................22
1.3.2. Hiện trạng và thay đổi hiện trạng lối đi ................................................28
1.3.3. Đền bù khi tạo lập lối đi .......................................................................34
1.4. Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề .....................................39
1.4.1. Căn cứ chấm dứt lối đi..........................................................................39
1.4.2. Hệ quả chấm dứt lối đi .........................................................................42
Kết luận chƣơng 1 ................................................................................................45
CHƢƠNG 2. NHỮNG VƢỚNG MẮC, BẤT CẬP KHI ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN ...........................................................................................46
2.1. Về khái niệm bất động sản liền kề và điều kiện mở lối đi qua bất động sản
liền kề ....................................................................................................................46
2.1.1. Về khái niệm bất động sản liền kề .........................................................46
2.1.2. Về điều kiện mở lối đi ...........................................................................50
2.2. Về chủ thể thực hiện ......................................................................................54
2.2.1. Chủ thể có quyền yêu cầu .....................................................................54
2.2.2. Chủ thể có nghĩa vụ thực hiện ..............................................................57

2.3. Về Thay đổi hiện trạng lối đi .........................................................................60
2.4. Về bản chất của tính đền bù ..........................................................................67


Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................73
KẾT LUẬN ...........................................................................................................74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHẦN PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Cùng với những giá trị tinh thần, tài sản là yếu tố quyết định sự tồn tại của
con người và sự phát triển của xã hội. Tầm quan trọng của tài sản đã được ghi nhận
trong lịch sử ở cả thực tiễn và lý luận. Dựa vào tính chất, đặc điểm, tài sản được
chia thành động sản và bất động sản. Đây là cách phân loại được xem là chính
thống, quan trọng bắt nguồn từ luật La Mã, cho đến nay vẫn được ghi nhận trong
pháp luật Dân sự của nhiều nước trên thế giới. Theo lịch sử, có nhiều sự thay đổi
khác nhau trong quan điểm phân loại tài sản nhưng điểm tương đồng, ln được
khẳng định về bất động sản đó là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai
không tách rời với đất, được xác định do bản chất tự nhiên của tài sản. Đất đai và
những tài sản liên quan đến đất đai có vai trị quyết định đối với cuộc sống con
người, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay khi dân số thế giới nói chung và dân số
mỗi quốc gia nói riêng đang ngày càng gia tăng. Chính vì vậy, nhu cầu sử dụng,
khai thác bất động sản tăng cao và trở thành mối quan tâm của tất cả các quốc gia
trên thế giới. Khi nhu cầu sử dụng bất động sản tăng cao, con người đã tiến hành
phân chia, hệ quả của sự phân chia là tạo ra những bất động sản bị vây bọc, chia cắt
với những bất động sản khác (đường đi công cộng). Để đảm bảo mọi tài sản trong

xã hội được khai thác, sử dụng một cách hợp lý, pháp luật quy định cho chủ sở hữu
bất động sản bị vây bọc những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Một
trong những quyền quan trọng nhất của quyền này là quyền về lối đi.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là quyền năng của chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc trên một bất động sản của chủ thể khác. Chính vì sự mâu thuẫn
lợi ích giữa các chủ sở hữu dẫn đến những tranh chấp về quyền lối đi. Quyền về lối
đi là một quyền năng thiết yếu nhất, đảm bảo cho bất động sản bị vây bọc có thể
khai thác và sử dụng một cách bình thường. Lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất
động sản bị vây bọc cần được đảm bảo để họ có thể khai thác sử dụng bất động sản
của mình một cách hiệu quả. Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có những quy định cụ thể
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, những quy định này khi áp
dụng trên thực tế đã xuất hiện nhiều bất cập, hạn chế, gây khó khăn cho q trình
giải quyết tranh chấp. Như việc xác định điều kiện để được mở lối đi; chủ thể có
quyền yêu cầu và chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ; những trường hợp có thể thay đổi
hiện trạng của lối đi; bản chất của tính đền bù khi lối đi đã được tạo lập… Chính


2

những quy định không rõ ràng của pháp luật dẫn tới việc không thống nhất trong
cách hiểu. Đây cũng là ngun nhân dẫn đến việc Tịa án giải quyết khơng đồng
nhất trong tranh chấp về quyền lối đi lối đi, làm cho án bị hủy, bị sửa và tranh chấp
kéo dài.
Những tranh chấp về quyền lối đi qua bất động sản liền kề ngày càng phổ
biến và phức tạp. Việc nghiên cứu quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
là một vấn đề cần thiết, nhất là hiện nay khi Việt Nam đang trong giai đoạn sửa đổi
bổ sung Bộ luật Dân sự năm 2005. Nghiên cứu vấn đề này, sẽ hiểu được những quy
định của pháp luật, từ đó thấy được những điểm phù hợp và những bất cập hạn chế
để khắc phục, làm cho pháp luật thực sự trở thành một công cụ hữu hiệu điều chỉnh
các quan hệ xã hội.

Chính vì những lý do trên, tác giả chọn đề tài: “Quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là quy định quan trọng trong chế
định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Vì vậy, quy định này đã được sự
chú ý, quan tâm, nghiên cứu của nhiều tác giả.
Đầu tiên và cơ bản nhất, phân tích về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề đó là Giáo trình luật dân sự, các sách bình luận về Luật Dân sự. Sau đó, là
sách chun khảo và những cơng trình nghiên cứu của các tác giả. Cơng trình
nghiên cứu đầu tiên là “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” của tác giả
Phạm Công Lạc, nhà xuất bản Tư pháp năm 2006. Có thể nói, đây là đề tài đầu tiên
nghiên cứu chuyên sâu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên,
phạm vi nghiên cứu của cơng trình này rất rộng, bao gồm tất cả các quyền liên quan
đến sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền về lối đi chỉ là một phần trong
cơng trình nghiên cứu. Chính vì vậy, chưa đi sâu để tìm hiểu hết các khía cạnh liên
quan đến quyền lối đi, chưa làm sáng tỏ những vướng mắc từ những quy định của
pháp luật đến việc áp dụng quy định này trong đời sống. Cuốn sách chuyên khảo
tiếp theo cũng đề cập đến vấn đề sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó là:
“Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện,
Nhà xuất bản Trẻ, Tp Hồ Chí Minh năm 1999. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề, là một phần nghiên cứu trong toàn bộ đề tài. Với phạm vi nghiên cứu rộng,
nên quyền về lối đi chỉ được đề cập chung trong hệ thống quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề. Vì vậy, không thể hiện hết những bất cập của quyền lối đi.


3

Ngồi ra, ở cấp độ cử nhân có khóa luận năm 2009 của tác giả Trương Thu
Giang, về vấn đề: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Tuy nhiên, đề tài
này cũng có nội dung phạm vi nghiên cứu rất rộng bao gồm tất cả các quyền sử

dụng hạn chế bất động sản liền kề (lối đi, cấp, thốt nước, cấp khí ga, đường dây tải
điện, thơng tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác). Vì phạm vi nghiên cứu rộng
nên nội dung nghiên cứu về lối đi chưa sâu, chưa giải quyết được hết các vấn đề của
quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Những kiến nghị trong khóa luận này chưa
giải quyết hết những bất cập hiện tại của quyền lối đi như: Chủ thể thực hiện; thay
đổi hiện trạng lối đi; hệ quả của chấm dứt lối đi; bản chất của tính đền bù…
Tiếp đó, có thể tìm thấy những bài viết liên quan trên các tạp chí chuyên
ngành như: Quy chế về ranh giới các bất động sản liền kề của Phạm Cơng Lạc đăng
trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 163/2001; Quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề của Phạm Công Lạc đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 172/2002;
Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của
Phạm Công Lạc đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 188/2003; Các hình
thức sở hữu theo Bộ luật Dân sự Việt Nam của tác giả Hà Mai Hiên đăng trên Tạp
chí Nhà Nước và Pháp luật số 10/2003; Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, Lê
Thu Hà đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 5/2008; Chế độ pháp lý đối với địa
dịch trong pháp luật Việt Nam và kiến nghị hướng hoàn thiện, Nguyễn Thị Minh
Phượng đăng trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 24/2012; Quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề thực trạng áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện, Nguyễn Thị
Mân đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 7/2012. Những bài viết trên đã phần
nào đề cập đến những nội dung liên quan đến quyền lối đi nhưng do chỉ nghiên cứu
ở góc độ bài viết nên chưa nghiên cứu sâu và tổng thể. Các bài viết chỉ mới dừng lại
ở góc độ lý luận chưa có nhiều sự so sánh áp dụng với thực tiễn nhằm thấy rõ
những bất cập để đưa ra phương hướng giải quyết.
Phải khẳng định rằng những cuốn sách, bài viết trên có rất nhiều nội dung
quan trọng, nghiên cứu khái quát những quy định của pháp luật về lối đi qua bất
động sản liền kề. Khơng chỉ vậy, trong q trình nghiên cứu các tác giả đã sử dụng
những tình huống thực tế là các bản án, quyết định của Tòa án để so sánh, nhận định
tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành. Chính vì vậy, đây là nguồn
tài liệu quan trọng hỗ trợ tác giả hoàn thành luận văn của mình. Tuy nhiên, các cơng
trình nghiên cứu này chỉ đề cập đến quyền lối đi như một khía cạnh nhỏ trong đề

4

tài, chưa tập trung một cách chuyên sâu và cụ thể về quyền lối đi qua bất động sản
liền kề.
Có thể khẳng định cho đến nay, chưa có một cơng trình nghiên cứu nào tập
trung một cách tồn diện và sâu sắc về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Vì
vậy, tác giả cho rằng, nghiên cứu đề tài “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”
một cách chuyên sâu là rất cần thiết, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi Bộ luật
Dân sự năm 2005 đang trong q trình sửa đổi. Cơng trình nghiên cứu này không bị
trùng lặp nội dung với các đề tài trước đó.
3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
 Mục đích nghiên cứu
Mục đích chủ yếu của tác giả trong đề tài là nghiên cứu một cách hệ thống
những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền lối đi qua bất động sản
liền kề. Sau khi tìm hiểu các quy định của pháp luật, tác giả liên hệ với thực tiễn áp
dụng những quy định này để thấy được những bất cập, hạn chế. Từ đó, đưa ra
những kiến nghị nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật. Để pháp luật trở
thành một công cụ hữu hiệu điều chỉnh những quan hệ xã hội thì hệ thống các quy
phạm pháp luật cần đầy đủ và thống nhất. Khi đã tìm ra những bất cập và hạn chế
nhưng để thay thế, sửa đổi những quy phạm pháp luật thì cần thời gian và lộ trình
thích hợp. Vì vậy, những quy phạm pháp luật thể hiện bất cập trước hết cần có
hướng dẫn cụ thể trong sổ tay Thẩm phán. Sau đó, khi có điều kiện sẽ sửa đổi, bổ
sung vào các văn bản luật. Đây là giải pháp hợp lý để những kiến nghị của tác giả
được nhanh chóng đi vào thực tiễn. Những kiến nghị trong đề tài sẽ góp phần hoàn
thiện những cơ sở pháp lý làm căn cứ để Tòa án giải quyết những tranh chấp một
cách nhanh chóng và hiệu quả.
 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu trong đề tài của tác giả là các quy định của pháp luật

hiện hành về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Để làm sáng tỏ vấn đề nghiên
cứu, đầu tiên tác giả tìm hiểu những quy định cơ bản về quyền lối đi qua bất động
sản liền kề. Từ đó, tìm hiểu những quan điểm pháp lý thông qua quan điểm của các
nhà luật học, quan điểm xét xử của Tòa án. Trên cơ sở giữa lý luận và thực tiễn tác
giả phân tích để làm rõ những vấn đề cơ bản như: Điều kiện mở lối đi qua bất động
sản liền kề; chủ thể thực hiện quyền lối đi; thay đổi hiện trạng lối đi; bản chất của
tính đền bù khi lối đi được mở. Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu, tác giả đưa ra giải
pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật.


5

 Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả tập trung nghiên cứu
những quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy
định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Chủ yếu tập trung vào căn cứ phát sinh và chấm
dứt, điều kiện, đặc điểm và nghĩa vụ pháp lý của quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề. Bên cạnh đó, để làm sáng tỏ những vấn đề liên quan tác giả có nghiên cứu
về một số quy định của các văn bản pháp luật và các quy định khác.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hồn thành luận văn và đạt được mục đích trong quá trình nghiên cứu tác
giả đã sử dụng nhiều phương pháp. Xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu là các
phương pháp phân tích, chứng minh, so sánh và tổng hợp, nhằm làm sáng tỏ những
vấn đề về mặt lý luận và thực tiễn của quyền lối đi qua bất động sản liền kề.
Cụ thể tại chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp khi
nghiên cứu các quy phạm pháp luật thực định và quy phạm pháp luật của một số
nước trên thế giới (Pháp, Nhật, Thái Lan…).
Phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh được tác giả sử dụng để tìm ra
những tiến bộ và điểm hạn chế giữa các quy định của pháp luật hiện hành với pháp
luật của Việt Nam trong lịch sử và với pháp luật một số nước trên thế giới.

Bên cạnh đó, tại chương 2 để đưa ra được những kiến nghị phù hợp cho
những bất cập còn tồn tại, tác giả còn sử dụng phương pháp khảo sát và đánh giá
khi tìm hiểu việc áp dụng những quy phạm pháp luật trên thực tế thông qua quan
điểm của các nhà luật học và các bản án, quyết định của Tòa án. Qua đó, thấy được
những hạn chế bất cập để đưa ra những giải pháp kiến nghị phù hợp.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu một cách hệ thống quy định của pháp luật về
quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Tìm hiểu tranh chấp lối đi trên thực tế và
quan điểm xét xử của Tòa án cũng như các ý kiến của chuyên gia pháp lý. Từ đó,
phân tích đưa ra những kiến nghị hồn thiện cho quy định quyền lối đi qua bất động
sản liền kề. Nội dung nghiên cứu của đề tài góp phần đảm bảo an toàn pháp lý và
đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo hữu ích cho việc nghiên cứu của sinh viên trong các trường đào tạo luật. Cũng


6

như giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tham khảo để áp dụng hoặc để
nhà làm luật sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục,
luận văn gồm 2 chương:
Chương 1. Những vấn đề cơ bản của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Chương 2. Những vướng mắc, bất cập khi áp dụng pháp luật quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề và kiến nghị hoàn thiện


7

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CỦA QUYỀN VỀ LỐI ĐI
QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề
Tài sản là một chế định quan trọng, được quy định trong Bộ luật Dân sự
(BLDS) năm 2005. Phân loại tài sản có một ý nghĩa rất lớn, bởi vì: “Xét về mặt kinh
tế - xã hội, tài sản là tư liệu sản xuất, tư liệu sinh hoạt phục vụ sự phát triển kinh tế,
đáp ứng nhu cầu của đời sống xã hội; về mặt lý thuyết tài sản là đối tượng của
quyền sở hữu”1. Việc phân loại tài sản góp phần xác định quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đối với tài sản, đồng thời sắp xếp tài sản theo từng nhóm để có những
chính sách quản lý phù hợp, hiệu quả.
Có nhiều cách thức khác nhau để phân loại tài sản nhưng cách phân loại đầu
tiên và phổ biến nhất là phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. BLDS
năm 2005 quy định bất động sản bao gồm:
“a, Đất đai;
b, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó;
c, Các tài sản gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định”2.
Việc xác định một tài sản là bất động sản dựa vào hai cơ sở chủ yếu:
Thứ nhất, “Bất động sản là các tài sản không di dời được”3. Tính chất khơng
di dời, được hiểu là tài sản không thể dịch chuyển trong không gian một cách cơ
học.
Thứ hai, những bất động sản không phải là đất đai thì: “Có một đặc điểm
chung là tài sản đó trực tiếp hay gián tiếp gắn với đất đai”4. Tài sản là bất động sản
gắn trực tiếp với đất đai là nhà ở, cơng trình xây dựng, cây cối gắn với đất. Tài sản
là bất động sản gắn gián tiếp với đất đai là những tài sản gắn liền với nhà ở và các
cơng trình xây dựng khác.

1

Hồng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự
năm 2005, tập I, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 438.
2
Khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005.
3
Điều 181 BLDS năm 1995.
4
Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 439.


8

Theo quy định tại Điều 174 BLDS năm 2005, tài sản là bất động sản bao
gồm:
Đất đai, “Được hiểu là một diện tích đất nhất định bao gồm cả chiều rộng,
chiều dài, chiều cao, chiều sâu”5. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tồn bộ
diện tích đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý6. Đất đai là bộ phận đầu tiên, quan trọng nhất tạo lập lãnh thổ quốc gia.
Theo đó, đất đai khơng thể là đối tượng trong giao dịch dân sự. Chính vì vậy, đất
đai được quy định ở đây phải được hiểu là: “từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam”7.
Tài sản gắn liền với đất như nhà, cơng trình xây dựng và tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng. Để trở thành bất động sản, những tài sản này phải gắn kết,
liên quan chặt chẽ và không thể tách rời với đất đai.
Những tài sản khác gắn liền với đất đai như những tài ngun khống sản
nằm trong lịng đất chưa được phát hiện.
Những tài sản khác do pháp luật quy định, Bộ luật Dân sự liệt kê những tài

sản là bất động sản dựa vào tính chất gắn liền với đất đai, mà không liệt kê tất cả tài
sản là bất động sản. Đây là một quy định mở, nhằm dự liệu những trường hợp cụ
thể pháp luật quy định một tài sản là bất động sản. Ví dụ như: Trong Luật Kinh
doanh bất động sản thì quyền sử dụng đất cũng được coi là bất động sản 8.
Ngoài việc quy định những bất động sản do tự nhiên, Bộ luật Dân sự của một
số nước trên thế giới cịn xác định bất động sản do mục đích. Bộ luật Dân sự Pháp
đưa ra quy định: “Những vật sau đây được coi là bất động sản do mục đích sử dụng
khi chúng được chủ sở hữu đưa vào phục vụ hoặc khai thác ruộng đất: Súc vật gắn
với canh tác; nông cụ; hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy
rẽ…”9.
Xác định tài sản là bất động sản là căn cứ cho việc xác định bất động sản liền
kề. Theo quy định tại Điều 174 có rất nhiều tài sản là bất động sản. Tuy nhiên,
không phải tất cả các bất động sản đều là đối tượng xác định bất động sản liền kề.
Bởi vì, “Chỉ các bất động sản thuộc bản chất không di, dời được mới tồn tại các
5

Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 439.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở
vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
7
Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.41.
8
Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản.
9
Điều 524 BLDS Pháp.
6


9

ranh giới và chỉ khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn tại bất động sản
liền kề”10. Nghĩa là, có rất nhiều tài sản được xác định là bất động sản theo quy định
của pháp luật nhưng chỉ những bất động sản về bản chất không thể di, dời mới là
đối tượng để xác định bất động sản liền kề. Trong hệ thống bất động sản thuộc về
bản chất thì đất đai đóng vai trị quan trọng nhất.
Tính xác định của bất động sản này được thể hiện ở cả hai khía cạnh. Ở góc
độ pháp lý, Nhà nước giao đất, người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Từng mảnh đất được đặc định, thể hiện trên bản đồ địa chính. Giấy chứng
nhận thể hiện những thông tin về người sử dụng cũng như diện tích và ranh giới với
các bất động sản khác, đó cũng chính là căn cứ, điều kiện để chủ sở hữu, người sử
dụng có thể chuyển đổi, chuyển nhượng và được đền bù khi có thu hồi đất. Dưới
góc độ thực tế, tính đặc định được thể hiện ở các mốc phân ranh giữa các bất động
sản. Những mốc phân ranh này phải phù hợp với bản đồ địa chính thơng qua quyết
định giao đất của Nhà nước.
Khi có ranh giới giữa bất động sản nghĩa là giữa chúng có yếu tố liền kề.
Trong pháp luật Dân sự Việt Nam không quy định một khái niệm cụ thể về bất động
sản liền kề. Theo từ điển Tiếng Việt phổ thơng thì: Liền là “Ở kề, sát ngay, khơng
cách”11; Kề được hiểu là “Ở vào hoặc làm cho vị trí rất gần, khơng cịn hoặc coi
như khơng có khoảng cách”12. Tức là những bất động sản ở ngay cạnh bên nhau có
chung với nhau một ranh giới. Bất động sản liền kề có thể được hiểu là những bất
động sản có chung nhau ranh giới. Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ
thông, đất liền kề là: “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác
định”13.
Bất động sản liền kề “được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh
giới giữa các bất động sản”14. Phải xác định được bất động sản liền kề mới biết
được bất động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho một bất động sản khác. Hai
bất động sản liền kề khi thuộc về các chủ sở hữu, sử dụng khác nhau và giữa chúng
tồn tại ranh giới. Chúng ta có thể thấy rằng, trong q trình sử dụng một bất động
sản, khơng chỉ tác động đến bất động sản liền kề mà còn tác động đến nhiều bất

động sản khác, đây là những bất động sản xung quanh. Bất động sản xung quanh là
10

Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr.53.
Viện Ngôn ngữ (2010), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB Thanh Niên, Hà Nội, tr. 508.
12
Viện Ngôn ngữ (2010), Tlđd 11, tr. 520.
13
Nguyễn Ngọc Điệp (2009), 3450 Thuật ngữ pháp lý phổ thông, NXB Giao thông vận tải, tr.219.
14
Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr.56.
11


10

bất động sản khơng có chung ranh giới nhưng có sự tác động đến quá trình khai thác
sử dụng bất động sản bị vây bọc.
Qua phân tích những quy định của pháp luật và một số khái niệm liên quan
có thể khẳng định: Bất động sản liền kề là bất động sản về bản chất (không thể di,
dời) và giữa chúng tồn tại một ranh giới. Bất động sản liền kề chỉ được áp dụng
đối với đất đai, nhà ở và một số cơng trình xây dựng, chúng tồn tại và liên kết với
nhau về mặt vật lý. Trên cơ sở xác định bất động sản liền kề mới có thể xác định bất
động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho bất động sản kia.
1.1.2. Khái niệm về lối đi qua bất động sản liền kề
Bộ luật Dân sự năm 2005 không đưa ra khái niệm lối đi qua bất động sản
liền kề mà chỉ quy định những căn cứ, điều kiện, quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ
thể. Để có một khái niệm chính xác về lối đi qua bất động sản liền kề, trước hết,
chúng ta phải hiểu rõ khái niệm về “lối đi”.
Trong giao thông công cộng, người ta thường sử dụng thuật ngữ “đường đi”,

“con đường” để nói về nơi thực hiện giao thơng từ nơi này đến nơi khác. Cũng với
mục đích phục vụ giao thông, đi lại nhưng BLDS năm 2005 lại sử dụng thuật ngữ
“lối đi”.
Lối đi được hiểu là “khoảng đất hẹp dùng để đi vào, ra một nơi nào đó, để đi
lại từ nơi này đến nơi khác”15. Theo cách định nghĩa này, khái niệm lối đi có diện
tích nhỏ hơn so với đường đi vì đó chỉ là nơi thực hiện giao thơng có diện tích
“hẹp”. Yếu tố hẹp có thể được hiểu là vừa đủ để đáp ứng một cách thiết yếu nhất
nhu cầu đi lại. Trong khi đường đi không bị hạn chế bởi yếu tố này, đường đi có thể
cho các loại phương tiện giao thông đi lại một cách dễ dàng, thuận tiện.
Trong nghiên cứu của mình tác giả Nguyễn Văn Việt cũng cho rằng: “Lối đi
là khoảng đất hẹp dùng để vào một nơi nào đó”16. Theo cách hiểu thơng thường, lối
đi là một đường đi nhỏ phục vụ cho nhu cầu đi, lại.
Như vậy, lối đi được hiểu là một diện tích đất nhỏ, phục vụ nhu cầu đi lại
một nơi nào đó.
Về mặt tự nhiên, bất động là một thể thống nhất, nối liền với nhau. Khi con
người dưới những hình thức nhất định đã phân chia, tạo ra những phần bất động
thuộc về các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau. Từ đó, mới xuất hiện những bất
động sản bị vây bọc và bất động sản liền kề. Một bất động sản bị vây bọc khơng có
15
16

Viện Ngơn ngữ (2010), Tlđd 11, tr. 520.
Nguyễn Văn Việt, dẫn từ Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr. 148.


11

điều kiện tiếp xúc với đường giao thông công cộng nhưng chủ sở hữu, người sử
dụng của nó khơng thể tự giam mình trong phạm vi bất động sản này. Bị vây bọc là
điều kiện đầu tiên để tạo lập lối đi qua bất động sản liền kề, nó là hệ quả của sự

phân chia quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Khi đó, bất động sản bị một hoặc
nhiều bất động sản thuộc chủ sở hữu, sử dụng khác vây xung quanh, không thể tiếp
xúc trực tiếp với đường đi cơng cộng. Để bất động sản này có thể thơng thương với
bên ngồi, pháp luật quy định về “lối đi qua bất động sản liền kề”.
Theo quy định của pháp luật về mục đích, điều kiện mở lối đi, chỉ khi nào
bất động sản bị vây bọc không thể tiếp xúc với đường đi cơng cộng mới có quyền
yêu cầu mở lối đi. Lối đi qua bất động sản liền kề cũng như những lối đi thông
thường khác, đều có mục đích là thực hiện giao thơng. Tuy nhiên, có sự khác biệt
đó chính là phần diện tích dành để mở lối đi. Nếu một lối đi thông thường được mở
ở diện tích đất cơng cộng (đất thuộc Nhà nước) thì diện tích mở lối đi qua bất động
sản liền kề lại thuộc quyền sở hữu, sử dụng của chủ thể nhất định.
Lối đi qua bất động sản liền kề theo nghĩa hẹp nhất là: “Một con đường được
vạch ra trên bất động sản liền kề, dùng cho người và súc vật đi lại”17. Theo cách
hiểu này, lối đi được xác lập trên diện tích bất động sản liền kề để đi vào khai thác
bất động sản bị vây bọc. Nếu lối đi thông thường được mọi người sử dụng khi có
nhu cầu thì lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được phép tạo lập để sử dụng khi có
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Bởi vì, lối đi này được xác lập trên diện
tích thuộc quyền sở hữu, sử dụng của chủ thể khác. Việc tạo lập lối đi sẽ gây ra
những phiền lụy nhất định đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Lối đi qua bất động sản liền kề được thiết lập từ bất động sản bị vây bọc ra
đến đường cơng cộng. Do đó, lối đi này có thể qua một bất động sản thuộc một chủ
sở hữu, sử dụng nhưng cũng có thể đi qua nhiều bất động sản thuộc về các chủ sở
hữu, sử dụng khác nhau.
Từ việc tìm hiểu khái niệm lối đi, cũng như các quy định của pháp luật về lối
đi qua bất động sản liền kề, tác giả đưa ra khái niệm về lối đi qua bất động sản liền
kề: Là khoảng đất dẫn vào bất động sản bị vây bọc mà diện tích đất này được
thiết lập trên phần diện tích bất động sản liền kề.

17

Nguyễn Ngọc Điện (1999) Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, tr.358.


12

1.1.3. Khái niệm quyền lối đi qua bất động sản liền kề
“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thốt
nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết
khác…”18. Theo quy định này, quyền về lối đi là một trong những quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề. Tiếp đó, tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 đưa
quy định cụ thể “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các
chủ sở hữu khác mà khơng có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng...”.
Điều luật không đưa ra khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nhưng
nêu lên những điều kiện, yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong tạo lập lối đi.
Qua đó có thể thấy: “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một dạng quyền
của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, khi
yêu cầu dành một lối đi hợp lý trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản liền
kề”19. Bất động sản bị vây bọc phải có một lối đi cần thiết qua những bất động sản
khác để ra đường cơng cộng. Vì: “Nếu khơng như vậy, thì khơng thể khai thác và sử
dụng được bất động sản này”20. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được thiết
lập khi có đủ những điều kiện do pháp luật quy định. Quyền này cho phép chủ sở
hữu, người sử dụng bất động sản bị vây bọc (có đủ căn cứ theo quy định của pháp
luật) được thiết lập một lối đi trên diện tích bất động sản thuộc sở hữu của người
khác. Sau khi lối đi đã được tạo lập chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề
có lối đi qua, phải tự hạn chế quyền của mình, đảm bảo cho bất động sản bị vây bọc
có thể khai thác, sử dụng.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là quyền năng sử dụng hạn chế của
chủ thể trên một tài sản không thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình. Lối đi này

phải: “Bảo đảm nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Việc
hợp lý và thuận tiện này được thể hiện ở vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi là dễ nhất, gần nhất những cũng gây thiệt hại ít nhất cho bất động
sản liền kề”21. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi và sử
dụng lối đi trong suốt quá trình khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Quyền
18

Điều 273 BLDS năm 2005.
Nguyễn Thị Mân (2012), “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thực trạng áp dụng và hướng hồn
thiện”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (số chuyên đề pháp luật về đất đai), tr.28.
20
Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 438.
21
Hoàng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 658.
19


13

này gây ra những phiền lụy cho chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản liền kề. Sở
dĩ, những người này phải tự hạn chế quyền năng trên chính tài sản của mình là do
bản chất nối liền, tác động lẫn nhau và không thể di dời của bất động sản. Nói cách
khác, đây là mối quan hệ giữa các bất động sản với nhau. Tuy vậy, vấn đề này có
nhiều quan điểm khác nhau.
Quan điểm đầu tiên cho rằng, lối đi qua bất động sản liền kề là mối quan hệ
giữa các chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản với nhau gọi chung là quyền đối
nhân. Quan điểm này được lý giải “Theo nguyên lý chung tổng quát, địa dịch không
thể là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác, mà đó là quan hệ giữa
các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thơng qua đó, chủ sở hữu một bất động sản
được sở hữu một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc

khai thác lợi ích từ bất động sản của mình”22. Có sự khẳng định này là do: “Quyền
về lối đi qua bất động sản liền kề là một dạng quyền của chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề”23. Trong mối quan hệ tạo lập lối
đi, người có quyền yêu cầu là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người có nghĩa
vụ đáp ứng là chủ sở hữu bất động sản liền kề. “Địa dịch là quan hệ giữa các chủ
sở hữu với nhau, chứ không thể là quan hệ giữa BĐS. Bởi lẽ, quan hệ pháp luật là
quan hệ giữa người với người về một vấn đề nào đó”24. Qua đó cho thấy, quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề là quyền đối nhân. Quyền này chỉ được diễn ra trên
thực tế khi các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Quan điểm thứ hai có nội dung ngược lại, cho rằng: “Địa dịch là quan hệ
giữa hai bất động sản, bất động sản hưởng địa dịch và bất động sản chịu địa
dịch”25. Để đáp ứng quyền về lối đi, chủ sở hữu bất động sản liền kề phải hạn chế
quyền năng trên chính tài sản của mình. Khi quyền lối đi được tạo lập họ không thể
hạn chế những chủ thể khác sử dụng lối đi này để ra, vào bất động sản bị vây bọc.
Chủ sở hữu bất động sản liền kề bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ vì đây là quan hệ
giữa hai bất động sản hay quyền đối vật. Bởi: “Nếu coi địa dịch là một quyền được
xác lập cho chủ sở hữu của một bất động sản được hưởng địa dịch chống lại một
bất động sản khác, sẽ không thể giải thích được việc những người khơng phải là
22

Phạm Công Lạc (2006), Tlđd 7, tr. 82.
Nguyễn Thị Mân (2012), Tlđd 19, tr. 29.
24
Nguyễn Thị Minh Phượng (2012), “Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp luật Việt Nam – Lý luận và
Kiến nghị hồn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân (số 24), tr. 8.
25
Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Tọa đàm về sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Kỷ yếu hội thảo về sửa đổi Bộ luật Dân
sự, Hà Nội, ngày 12-13/05/2011, tr. 41.
23

14

chủ sở hữu nhưng vẫn xuất hiện trên bất động sản hưởng địa dịch và lại có quyền
thụ hưởng địa dịch đó”26. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong đó có
quyền lối đi do sự tác động của sự nối liền và không thể di dời của các bất động sản.
Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định theo hướng đây là quyền đối vật, nó là: “một
nghĩa vụ đối với một bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng
một bất động sản thuộc sở hữu của người khác”27.
Tác giả cho rằng quan điểm thứ hai là hợp lý, quyền lối đi qua bất động sản
liền kề là quyền đối vật. Quyền này đảm bảo cho bất động sản bị vây bọc có thể
được khai thác, sử dụng. Lối đi qua bất động sản liền kề được tạo lập không phụ
thuộc vào chủ sở hữu, người sử dụng của bất động sản liền kề và bất động sản bị
vây bọc là ai. Nó được tạo lập để có thể đi ra, vào bất động sản bị vây bọc, nghĩa là
sự phục vụ của một bất động sản cho một bất động sản khác. Quyền lối đi khơng
phụ thuộc vào ý chí chủ quan (muốn hay không muốn) của chủ sở hữu, người sử
dụng bất động sản liền kề. Chúng ta có thể dễ dàng khẳng định điều này bởi lẽ, nếu
họ từ chối thực hiện thì sẽ buộc thực hiện theo quy định của pháp luật.
Quyền về lối đi là quyền của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bị vây
bọc sử dụng phần diện tích trên bất động sản liền kề để đi vào bất động sản của
mình. Quyền này chỉ là quyền sử dụng một cách hạn chế trên tài sản của người
khác. Chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bị vây bọc có quyền sử dụng lối đi,
nhưng quyền này không làm mất quyền năng sở hữu của chủ sở hữu bất động sản
liền kề. Người này vẫn có quyền trên tài sản của mình. Lối đi tạo lập trên bất động
sản của chủ sở hữu, người sử dụng liền kề làm cho người này phải tự hạn chế những
quyền năng nhất định trên tài sản nhưng điều đó khơng làm mất đi quyền sở hữu, sử
dụng của họ.
Bên cạnh đó, căn cứ tiếp theo cho phép chúng ta khẳng định đây là quyền có
trên bất động sản, đó là quy định về lối đi khi đã được tạo lập thì người nhận
chuyển nhượng sẽ được hưởng quyền này 28. Theo đó, khi lối đi đã được tạo lập thì

người nhận chuyển nhượng bất động sản không cần phải thực hiện yêu cầu mà
đương nhiên được hưởng quyền này. Thay đổi chủ sở hữu, sử dụng không làm thay
đổi quyền lối đi là căn cứ cho thấy, lối đi là sự phục vụ của một bất động sản cho
26

Nguyễn Ngọc Điện (2012), Tlđd 25, tr.41.
Điều 637 BLDS Pháp.
28
Khoản 2 Điều 274 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng
đất cũng được hưởng quyền đó”.
27


15

một bất động sản khác. Nó khơng phụ thuộc vào chủ sở hữu, chủ sở dụng là ai. Điều
này bác bỏ quan điểm cho rằng lối đi qua bất động sản liền kề là mối quan hệ giữa
hai chủ sở hữu, sử dụng.
Tóm lại, qua phân tích một số khái niệm và những đặc điểm cơ bản của
quyền lối đi qua bất động sản liền kề cho thấy, quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề là quyền có trên bất động sản của người khác. Quyền này, chỉ có trên những bất
động sản về bản chất khơng thể di dời. Quyền lối đi cho phép chủ sở hữu, người sử
dụng bất động sản bị vây bọc sử dụng phần diện tích làm lối đi trên bất động sản
liền kề để khai thác bất động sản của mình. Nó không làm mất quyền của chủ sở
hữu, người sử dụng bất động sản liền kề.
1.2. Căn cứ phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Quyền về lối đi chiếm vị trí quan trọng nhất trong quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề vì lối đi ảnh hưởng nhiều nhất đến bất động sản chịu hạn chế
quyền. Pháp luật đã đưa ra những quy định cụ thể về căn cứ xác lập quyền sử dụng

bất động sản liền kề. Đây cũng chính là những căn cứ làm phát sinh quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề.
Tại khoản 1 Điều 274 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật”.
Khi bất động sản bị vây bọc không thể tiếp giáp với đường giao thơng cơng
cộng thì việc mở một lối đi cũng không phải là đương nhiên mà phải có những cơ
sở và điều kiện nhất định. Nội dung của một quan hệ pháp luật luôn bao gồm hai
phần quyền và nghĩa vụ của chủ thể, thông thường quyền của chủ thể này sẽ là
nghĩa vụ của chủ thể khác. Để quyền năng của chủ thể được thực hiện, bên cạnh
những điều kiện khách quan cần có những hành vi chủ quan khác. Những yếu tố đó
đều phải tuân theo những quy định của pháp luật.
1.2.1. Xác lập lối đi theo thỏa thuận giữa các chủ thể
Trong pháp luật Dân sự cũng như quan hệ dân sự thì nguyên tắc tự do, tự
nguyện là nguyên tắc cơ bản mang tính bản chất29. Nguyên tắc này cho phép các
chủ thể được tự quyết định những nội dung về quyền và nghĩa vụ theo ý chí của
29

Điều 4 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ
dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không
trái đạo đức xã hội. Trong quan hệ dân sự, các bên hồn tồn tự nguyện, khơng bên nào được áp đặt, cấm
đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào. Cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối
với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng”.


16

mình trong phạm vi, khn khổ pháp luật cho phép. Điều 273 BLDS năm 2005 quy
định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thốt

nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết
khác...”. Từ quy định này cho thấy, khi mảnh đất bị vây bọc để có lối đi vào khai
thác, sinh hoạt thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền sử dụng bất động
sản liền kề thuộc sở hữu của người khác. Yêu cầu là quyền năng của chủ thể có
quyền, nhưng để trở thành thực tế thì chủ thể có quyền khơng thể tự mình thực hiện
được, ngược lại có sự phụ thuộc nhất định vào hành vi của chủ thể có nghĩa vụ. Để
tạo lập lối đi, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trước hết cần có thỏa thuận với
chủ sở hữu bất động sản liền kề. Thỏa thuận được pháp luật ghi nhận là căn cứ đầu
tiên để xác lập quyền về lối đi. Các chủ thể tham gia có quyền tự do, tự nguyện xác
lập quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, những nội dung thỏa thuận phải phù
hợp với các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự, không được trái với đạo đức xã
hội. Các bên có quyền thỏa thuận về những nội dung như quy định tại Khoản 2
Điều 275: “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi …”, ngồi ra
có quyền thỏa thuận về những nội dung cần thiết và tự mình định đoạt những quyền
và nghĩa vụ xác lập.
Lối đi được tạo lập do các bên thỏa thuận chỉ có giá trị bắt buộc đối với chủ
thể đã thỏa thuận. Thỏa thuận lối đi là ý chí chủ quan, phụ thuộc vào mối quan hệ
giữa hai chủ sở hữu bất động sản. Việc tạo lập lối đi do ý chí của chủ thể này sẽ
khơng có giá trị ràng buộc đối với chủ thể khác. Theo quy định của Bộ luật Dân sự
Pháp về địa dịch thỏa thuận, ông Alain Lacour khẳng định: “Khơng nhất thiết phải
có tình trạng bị vây bọc, 2 chủ đất liền kề hồn tồn có thể thỏa thuận để người này
có thể sử dụng đất của người kia để thực hiện một số việc (đỗ xe, làm lối đi…) và có
thể trả tiền. Như vậy, đây là dịch quyền được xác lập theo thỏa thuận giữa các
bên…”30. Lối đi do các bên tự thỏa thuận chỉ có giá trị pháp lý bắt buộc đối với
người khác khi được đăng kí theo quy định đăng kí bất động sản.
Quyền địa dịch phát sinh khi thỏa thuận và được đăng ký vào sổ địa bạ.
Điểm này rất quan trọng khi người khác thụ đắc mảnh đất, họ sẽ biết
mình có quyền và nghĩa vụ gì đối với mảnh đất và người mua có thể đánh
giá, giá trị của mảnh đất. Khi đó quyền địa dịch, hoặc chịu đựng một vấn
30

Alain Lacour (2011), “Tọa đàm về sửa đổi Bộ luật Dân sự”, Kỷ yếu hội thảo về sửa đổi Bộ luật Dân sự, Hà
Nội, ngày 12-13/05/2011, tr. 39.


17

đề gì đấy hoặc khơng được phép thực hiện một hành vi nào đấy cũng sẽ
chuyển dịch sang người mua. Pháp luật cho phép cả trường hợp quyền
địa dịch có thể xác lập cho một số người nhất định, khi chuyển dịch địa
dịch người nhận chuyển dịch không phải chịu nghĩa vụ đó, trường hợp
khơng xóa vật quyền trong sổ địa bạ thì đương nhiên nghĩa vụ vẫn cịn
tồn tại31.
Chủ thể thỏa thuận tạo lập lối đi, chuyển nhượng bất động sản của mình cho
chủ thể khác thì người này không đương nhiên được hưởng lối đi. Vậy trong trường
hợp này có những mâu thuẫn với quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS năm 2005:
“Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập
cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử
dụng đất cũng được hưởng quyền đó”32. Vì lối đi tạo lập theo thỏa thuận là ý chí
chủ quan của hai chủ sở hữu, những người này có thể dựa trên mối quan hệ, tình
cảm, mục đích… để tạo lập lối đi. Điều đó khơng tồn tại với chủ thể khác vì mang
tính chủ quan.
Giả thuyết đặt ra là bất động sản hưởng địa dịch khơng ở trong tình trạng
bị vây bọc, tức khơng nằm trong tình trạng được hưởng địa dịch theo quy
định của pháp luật, nhưng do quan hệ giữa hai chủ sở hữu, người này tạo
điều kiện cho người kia hưởng địa dịch. Trong trường hợp này, quan hệ
đó khơng phải là một địa dịch mà chỉ là một loại hạn chế về quyền sở hữu
được xác lập theo thỏa thuận giữa hai bên. Đồng thời, bản chất quan hệ
hạn chế đó là một trái quyền chứ khơng phải là một quyền đối vật vì đó
khơng phải là một quyền được định nghĩa bởi luật (quyền đối vật phải là

một quyền do luật tạo ra chứ không phải do thỏa thuận). Trên nguyên tắc
đó, hai chủ sở hữu nói trên đã tạo ra một quyền được xác lập theo thỏa
thuận (do hai con người ràng buộc với nhau) và mang đầy đủ tính chất
của trái quyền chứ khơng phải dịch quyền33.
Lối đi tạo lập theo thỏa thuận của chủ thể khơng cần có những điều kiện theo
quy định của pháp luật như (bị vây bọc, khơng có lối đi…). Thỏa thuận là ý chí chủ
31

Nguyễn Thị Hạnh (2012), Một số vấn đề về cấu trúc, vật quyền và trái quyền trong Bộ luật Dân sự Đức mà
Việt Nam có thể tham khảo trong quá trình sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005, nguồn:
/>32
Điều 4 BLDS năm 2005 quy định: “… Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, khơng bên nào
được áp đặt, cấm đốn, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào”.
33
Nguyễn Ngọc Điện (2011), Tlđd 25, tr. 41.


18

quan của các bên vì vậy nó chỉ có giá trị đối với các bên tạo lập. Tuy nhiên, cũng
cần có sự phân biệt giữa lối đi tạo lập do thỏa thuận và lối đi tạo lập theo quy định
của pháp luật nhưng các bên thỏa thuận về nội dung (chiều dài, chiều rộng, chiều
cao…). Khi bất động sản bị vây bọc, lối đi được tạo lập theo quy định của pháp luật
nhưng các bên thỏa thuận một số nội dung về quyền lối đi thì lối đi này có yếu tố
ràng buộc chung đối với các chủ thể khác. Các bên chuyển nhượng bất động sản của
mình thì quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng sẽ tiếp tục cho các chủ thể
nhận chuyển nhượng.
Như vậy, thỏa thuận được pháp luật ghi nhận là căn cứ đầu tiên cho việc tạo
lập lối đi. Lối đi đã tạo lập có giá trị ràng buộc với các bên theo đúng thỏa thuận.
Lối đi này chỉ có giá trị bắt buộc đối với chủ thể đã thỏa thuận, không đương nhiên

chuyển giao cho chủ thể khác vì mang tính ý chí, chủ quan của chủ thể. Khi đó, nếu
một trong hai bên chủ thể chuyển nhượng bất động sản của mình cho chủ thể khác
thì lối đi sẽ chấm dứt. Bởi vì, “Trong trường hợp này quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề có thể khơng được chuyển giao cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất mới nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý”34. BLDS Pháp cũng đưa
ra quy định theo hướng lối đi tạo lập thỏa thuận chỉ có thể được chuyển giao khi đã
đăng kí đối kháng với người thứ ba. “Dịch quyền được xác lập theo thỏa thuận giữa
các bên và có thể chuyển nhượng được, nhưng để có thể đối kháng với người thứ ba
thì nó phải được đăng ký tại Cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản”35. Lối đi
được tạo lập theo thỏa thuận phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu bất động sản bị
vây bọc và bất động sản liền kề. Sau khi được đăng ký, nó mới có tác dụng đối
kháng với người thứ ba. Ngược lại, khi không được đăng kí thì khơng đương nhiên
chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng.
1.2.2. Xác lập lối đi theo quy định của pháp luật
Để cụ thể hóa những quan hệ pháp luật Dân sự trong trường hợp các bên
khơng có thỏa thuận hoặc không thể thỏa thuận được, pháp luật đưa ra những căn
cứ khác.
- Lối đi qua bất động sản liền kề xác lập khi có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật.
Khoản 1 Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng có lối ra, có quyền u
34
35

Hồng Thế Liên (Chủ biên) Bộ Tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2013), Tlđd 1, tr. 657.
Alain Lacour (2011), Tlđd 30, tr. 39.


19

cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra
đến đường công cộng”. Theo quy định này, chỉ khi thỏa mãn những điều kiện nhất
định thì mới có thể u cầu mở lối đi.
Điều kiện đầu tiên là bất động sản phải “bị vây bọc”. Theo tác giả Nguyễn
Ngọc Điện, vây bọc: “Nghĩa là khơng có lối đi ra đường cơng cộng, khơng có điểm
trên ranh giới (của bất động sản) tiếp xúc trực tiếp với các thiết bị công cộng hoặc
có nhưng khơng sử dụng được”36. Thuật ngữ “vây bọc” giữa các bất động sản chỉ
xuất hiện khi con người dưới các hình thức nhất định đã có sự phân chia bất động
sản. Vì dưới góc độ địa mạo tự nhiên bất động sản ln có sự gắn kết và có tính
chất nối liền thống nhất với nhau. Hệ quả của sự phân chia đặc định hóa các mảnh
đất ở cả góc độ thực tế và pháp lý dẫn đến sự tách biệt các mảnh đất thuộc về các
chủ sở hữu khác nhau. Bị vây bọc được hiểu với nghĩa là bất động sản bị các bất
động sản khác vây bọc xung quanh, khơng có điều kiện để có thể tiếp xúc với
đường công cộng. Khi bất động sản không có điều kiện tiếp xúc với đường giao
thơng thì khơng có khả năng để đưa vào khai thác sử dụng bình thường. Nguyên
nhân dẫn đến sự tách biệt giữa bất động sản phía trong với tuyến đường giao thơng,
chính bởi sự vây bọc bởi các bất động sản phía ngồi.
Yếu tố vây bọc phải được xác định một cách cụ thể: “Không thể coi là bị vây
bọc một bất động sản khơng có lối thơng thương do chủ sở hữu tự mình xây dựng
các cơng trình chắn ngang những nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thơng
thương với đường công cộng”37. Nghĩa là, vây bọc phải xác định theo nghĩa khách
quan, bản thân chủ sở hữu tự có hành vi ngăn chặn sự thơng thương với đường bên
ngồi thì khơng được xem là bị vây bọc.
Ví dụ: Bản án số 488/2006/DSPT ngày 15/09/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh
Tiền Giang38. Cụ thể: Ơng Bé và chị Khánh có bất động sản liền kề với ông Sự.
Trước đây, ông Sự có thỏa thuận cho các hộ đi qua trên phần đất của mình. Nay do
thường bị mất tài sản nên ông rào lối đi lại, không cho các hộ đi lối này. Vì ơng cho
rằng, các hộ vẫn cịn một lối đi khác. Chị Khánh và ông Bé yêu cầu ông Sự mở lại
lối đi đã thỏa thuận. Trong q trình giải quyết vụ án, thẩm định của Tịa án đã

20

Rõ ràng, QJѭӡL\rXFҫXPӣOӕLÿLÿmWӵUj
. 'Rÿy
Vӵ Yk\
Qj\
EӑF
NK{QJ ÿѭӧF FKҩS QKұQ
&K͓
7zD
.KiQK
iQ
QJ˱ͥLNKͧLNL͏QO̩LFyKjQKYLQJăQO͙L
´
1KѭYұ\
VӵYk\EӑFSKҧLOj\ӃXWӕNKiFKTXDQ
ÿӝQJVҧQOLӅQNӅWKuÿ
k\OjVӵYk\EӑFJLҧWҥRYjNK

%rQFҥQKÿyFNJQJFyWUѭӡQJKӧS\ӃX
tuy NK{QJGRFKӫ

EҩWÿӝQJVҧQEӏYk\EӑFWKӵFKLӋQQKѭQ
, thì ÿk\Oj

VӵYk\EӑFNK{QJWX\ӋWÿӕL
1JKƭDOjFKӫVӣKӳXEҩ
WÿӝQJVҧQEӏYk\
WURQJNKҧ

QăQJ
Fy WKӇ Wӵ PuQK SKi Eӓ QKӳQJ \ӃX Wӕ

F{QJ FӝQJ &K~QJ WD
WUѭӡQJ
Fy WKӇ
KӧS
WKҩ\
Qj\
UҵQJ
t NKL

ÿӝQJVҧQOLӅQNӅ
NK{QJÿӗQJê
WKuFKӫVӣ
KӳXEҩWÿӝQJVҧQEӑF
Ӈ\rXFҫX

KӑPӣOӕLÿL
ĈLӅXNLӋQWKӭKDLOj³
NK{QJFyO͙LÿL
´
.K{QJFyOӕLÿLÿѭӧ
FyEҩWNuPӝWOӕLÿLQjR.KLNK{QJ
có OӕLÿL
WKuEҩWÿӝQJVҧQÿyN
NKDL WKiF Vӱ GөQJ
KӵF
Vӵ
ÿѭӧF

NK{QJ
&KӍ
Fy
NKL
PӝW
u PӟL
QjR
OӕL
Fy
W

TX\ӅQ\rXFҫXFKӫVӣKӳXEҩWÿӝQJVҧQO
KhơQJFyOӕLÿLNKiFYӟLYLӋF
FKӫWKӇÿmFyOӕLÿLUӗ
. Trên
WKӵFWӃFyQKӳQJWUѭӡQJKӧSÿmFyOӕL
FҫXÿLOҥL
, SKөFYөNKDLWKiF
VӱGөQJEҩWÿӝQJVҧQEӏYk\
PӝWFiFKEuQK
.
7KHRTX\ÿӏQKWҥLĈLӅX
682 FӫD%ӝOXұW'kQVӵ3KiS³
&KͯVͧKͷXḘWÿ

Yk\E͕FPjNK{QJFyKR̿FNK{QJÿͯO͙L
\rXF̯XQKͷQJFKͯVͧKͷXḘWÿ͡QJV̫QO
N͉GjQKFKRPuQKP͡W
WUrQSK̯Qÿ̭WFͯDK͕
´.KiFYӟLTX\ÿӏQKFӫDSKiS

%ӝ
OXұW'kQ
Pháp cho phép yêu cҫX
QJD\ Fҧ NKL ÿm Fy OӕL
&y
ÿL
OӕL
QKѭ
ÿ

QKѭQJNK{QJÿӫWKuFҫQ[HP[pWÿӃQÿLӅ
ҩWÿӝQJVҧQOL
ÿӇ
Fy\rXFҫXYӅPӣUӝQJ
7LrXFKtNK{QJFyOӕLÿLFNJ
FөWKӇYjU}UjQJKѫQÿӇFyWKӇiSGөQJ
.
7KHRTXDQÿLӇPFӫDWiFJLҧ
, FKӍFKRSKpSPӣOӕLÿLN
NK{QJFyO͙L
´VӁ
khơng phù hӧSYӟLWKӵFWӃ9uFyWUѭӡQJKӧS
FyOӕLÿLQKѭQJOӕL

OӕLÿLTXiNKyNKăQÿӇNKDLWKiFVӱGө
thì nên cho phép u
FҫXPӣOӕLÿLÿѭѫQJQKLrQFyWtQKÿӃQ
7yPQKӳQJ
OҥLNLӋQ
ÿLӅX

FӫD
\rX FҫX Pӣ OӕL ÿL TXD
FKtQKOjFăQFӭ[iFOұSOӕLÿLWKHRTX
ӏQKFӫDSKiSOXұW1ӃX
OұSOӕLÿL


21

thỏa thuận phụ thuộc vào ý chí của các bên, thì xác lập lối đi theo quy định của
pháp luật phải thỏa mãn đủ những điều kiện mà pháp luật quy định.
- Lối đi được xác lập khi bất động sản bị phân chia
Tại khoản 3 Điều 275 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp bất
động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau
thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản
2 Điều này mà khơng có đền bù”.
Một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà khơng có lối đi ra
thì pháp luật cho phép chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu liền kề dành cho
mình một lối đi ra đến đường cơng cộng. Tuy nhiên, những bất động sản khơng có
lối đi do bị phân chia từ những bất động sản lớn sẽ khơng có quyền u cầu các bất
động sản xung quanh nhượng quyền. Bởi vì, lối đi trong trường hợp này phải được
hình thành từ chính diện tích bất động sản đã phân chia.
Bất động sản lúc đầu có thể tiếp xúc trực tiếp với đường cơng cộng, nó hồn
tồn không bị vây bọc. Tuy nhiên, khi phân chia bất động sản này thành những bất
động sản nhỏ hơn thì bất động sản mới hình thành có thể bị vây bọc. Để đảm bảo
quyền cho chủ sở hữu phía trong, pháp luật quy định trong trường hợp phân chia thì
bất động sản phía trong đương nhiên có lối đi. Thơng thường khi phân chia, lối đi sẽ
do các chủ thể tự thỏa thuận, đảm bảo cho những bất động sản mới hình thành có
thể thơng thương với đường cơng cộng. Trong trường hợp các bên khơng có thỏa
thuận, pháp luật quy định cho phép lối đi đương nhiên được tạo lập từ các bất động

sản phía ngồi mà khơng có đền bù.
Tuy nhiên, đặt ra trường hợp khi bất động sản phân chia khơng có đủ điều
kiện để mở lối đi thì có thể đặt ra u cầu với các bất động sản xung quanh khác
hay không? Pháp luật Dân sự hiện hành khơng có quy định về điều này nhưng xét
về mục đích quyền lối đi qua bất động sản liền kề là để khai thác tất cả các tài sản
trong xã hội. Vì vậy, lối đi cần được mở trên bất động sản liền kề khi bất động sản
phân chia khơng có đủ khả năng tạo lập.
Bộ luật Dân sự Pháp tại Điều 684 quy định: “Nếu sự vây bọc xảy ra sau khi
một bất động sản được chia làm nhiều phần do mua bán, trao đổi, phân chia hay
mọi hợp đồng khác, thì lối đi phải lấy ở phần đất đã được quy định trong hợp đồng.