Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của bộ luật dân sự

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LÊ NGỌC HỒNG ANH

NỘI DUNG CỦA
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾBẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NỘI DUNG CỦA
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ MINH HÙNG

Học viên: LÊ NGỌC HỒNG ANH
Lớp: Cao học luật, Khóa 3, Lâm Đồng

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Tồn
bộ nội dung trình bày là kết quả do chính tơi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học
của TS Lê Minh Hùng. Luận văn này chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình
thức nào. Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn về lời cam đoan này.
Tác giả luận văn

Lê Ngọc Hoàng Anh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

XIN ĐỌC LÀ

TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BĐSLK

Bất động sản liền kề

BLDS

Bộ luật Dân sự

GCN

Giấy chứng nhận

HĐTP

Hội đồng thẩm phán

TAND

Tòa án nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NỘI DUNG CỦAQUYỀN (SỬ
DỤNG HẠN CHẾ) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ..................................9
1.1. Khái quát về nội dung của quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản
liền kề ..........................................................................................................................9
1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề .........................................................................9
1.1.2. Khái niệm quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề ..................14
1.1.3. Khái niệm về nội dung của quyền (sử dụng dụng hạn chế) đối với bất động
sản liền kề ..................................................................................................................16
1.2. Các quyền năng cụ thể của bên có bất động sản đƣợc hƣởng quyền đối với
bất động sản liền kề .................................................................................................20
1.2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề ........................................................20
1.2.2. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề .. 22

1.2.3. Quyền cấp nước, thoát nước qua bất động sản liền kề ...................................24
1.2.4. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phục vụ cho tưới tiêu trong canh
tác và sản xuất nông nghiệp ......................................................................................25
1.2.5. Các quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề khác nếu pháp luật
có quy định ................................................................................................................26
1.3. Các quyền của bên có bất động sản hƣởng quyền khi thực hiện quyền đối
với bất động sản liền kề ..........................................................................................28
1.3.1. Quyền được sử dụng bất động sản liền kề theo mục đích xác định để bảo đảm
nhu cầu khai thác bất động sản của mình một cách hợp lý ......................................28
1.3.2. Quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền (sử dụng hạn
chế) đối với bất động sản liền kề .............................................................................. 30
1.3.3. Quyền đòi bồi thường thiệt hại do xâm phạm quyền (sử dụng hạn chế) đối với
bất động sản liền kề...................................................................................................31


1.3.4. Quyền địi lại phần diện tích của lối đi, đường nước bị lấn chiếm................. 32
1.4. Các nghĩa vụ của bên có bất động sản hƣởng quyền khi thực hiện quyền
đối với bất động sản liền kề ....................................................................................34
1.4.1. Nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng ................................................................... 34
1.4.2. Nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích và trong giới hạn cho phép; không được
lạm quyền .................................................................................................................. 36
1.4.3. Nghĩa vụ hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản
chịu hưởng quyền ...................................................................................................... 37
1.4.4. Nghĩa vụ bảo đảm an toàn (lắp đặt cống rãnh, bảo đảm an toàn khi mắc dây
tải điện…) .................................................................................................................. 38
1.4.5. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại các tài sản bị giải tỏa và các tài sản bị hư hỏng
do thực hiện quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề ......................... 39
Kết Luận Chƣơng 1 ................................................................................................ 41
CHƢƠNG 2. BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN (SỬ DỤNG HẠN
CHẾ) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀVÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

...................................................................................................................................42
2.1. Xác định lại tên, thuật ngữ định danh đối với quyền “sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” cho đúng bản chất .....................................................................44
2.1.1. Quy định về tên của quyền “sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” trong Bộ
luật dân sự năm 2005 chưa phù hợp ......................................................................... 44
2.1.2. Cần sửa đổi tên gọi của “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” theo
hướng quy định của Bộ luật dân sự 2015 ................................................................. 45
2.2. Hoàn thiện hơn các điều luật về các quyền cụ thể đã đƣợc quy định trong
bộ luật dân sự 2015 .................................................................................................45
2.2.1 Quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề ......................... 46
2.2.2. Quy định về mắc dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề .... 48
2.2.3. Quyền về các nhu cầu hợp lý khác đối với bất động sản liền kề .................... 49


2.3. Hƣớng dẫn, giải thích các quy định về việc thực hiện quyền (sử dụng hạn
chế) đối với bất động sản liền kề ............................................................................51
2.3.1. Về vấn đề bồi thường giá trị đất và xác định chiều dài, rộng của lối đi khi
thực hiện quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề.................................................. 52
2.3.2. Sự không rõ ràng trong quy định của pháp luật về nội dung của quyền đối với
bất động sản liền kề và cách thực hiện quyền........................................................... 60
2.4. Quy định về đăng ký xác lập quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản
liền kề ........................................................................................................................63
2.5. Sự thay đổi, điều chỉnh nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề
trong quá trình sử dụng ..........................................................................................65
Kết luận chƣơng 2 ................................................................................................... 70
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Pháp luật dân sự của hệ thống các nước Xã hội chủ nghĩa nói chung và pháp
luật dân sự của Việt Nam nói riêng với đặc thù quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, tuy nhiên Hiến pháp và pháp luật về đất đai
của Việt Nam lại quy định người sử dụng đất có các quyền nhất định đối với đất đai
mà mình đang là chủ sở hữu hợp pháp như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế, quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, bất động sản là đất, cơng trình xây dựng là vật bất động, việc
khai thác, sử dụng nó lệ thuộc khơng chỉ ý chí của chủ sở hữu mà còn lệ thuộc rất
nhiều vào các mối quan hệ với các bất động sản khác. Do đặc tính đất đai với tính
chất tự nhiên khơng thể di dời được, trên thực tế luôn tồn tại một sự thật hiển nhên
là các bất động sản nằm liền kề nhau, tiếp giáp nhau về mặt vị trí, giữa chúng
thường có tường rào, mốc giới, ranh giới ngăn cách hoặc giữa chúng có sự kề cận
gần như khơng có khoảng cách khơng gian. Cho nên, vì lợi ích của một hoặc nhiều
chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu bất động sản có thể phải chịu để cho chủ sở hữu
khác khai thác lợi ích từ bất động sản của mình. Nghĩa là, bên cạnh các quyền đối
với bất động sản của mình thì chủ sở hữu cịn có một số quyền đối với bất động sản
của chủ sở hữu khác phát sinh trong khuôn khổ nhất định nhằm thực hiện các quyền
đối với bất động sản của mình – quyền đối với bất động sản liền kề. Theo nghĩa
rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một quan hệ pháp luật đặc biệt trong chế
định quyền sở hữu. Với tư cách là quan hệ pháp luật, nó có các yếu tố cấu thành:
chủ thể, khách thể, nội dung, căn cứ phát sinh, chấm dứt…
Các nội dung của quyền này được pháp luật quy định nhằm đảm bảo trật tự
pháp lý, bảo đảm việc khai thác sử dụng bình thường đối với các bất động sản, đảm
bảo sự hài hòa lợi ích giữa các chủ sở hữu bất động sản, giúp phát huy giá trị của các
bất động sản và giúp việc khai thác các tài sản trở nên có hiệu quả. Tuy nhiên, pháp
luật hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc. Các quy định tại các Điều từ 245 đến Điều

256 về bất động sản liền kề của Bộ luật dân sự 2015 (tương ứng từ Điều 273 đến
Điều 279 Bộ luật Dân sự 2005) vẫn còn nhiều bất cập, chưa quy định rõ ràng về
quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản liền kề dẫn đến trong thực tiễn rất
khó thực hiện quyền đối với bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của


2
mình, kéo theo thực tiễn xét xử của Tịa án đối với những tranh chấp liên quan đến
lĩnh vực này còn nhiều tranh cãi với những quan điểm và ý kiến khác nhau.
Bằng đề tài: ―Nội dung của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
theo quy định của Bộ luật dân sự‖ tác giả mong muốn góp phần lý giải về nội
dung cũng như trong thực tiễn pháp luật và thực tiễn xét xử của Việt Nam trong giai
đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quyền đối với bất động sản liên kề khơng cịn là một vấn đề mới đối với luật
pháp Việt Nam. Qua nghiên cứu tác giả nhận thấy có một số cơng trình nghiên cứu
khá cơng phu đã làm rõ các khía cạnh pháp lý về Quyền đối với bất động sản liền kề
trong lịch sử phát triển của pháp luật Viêt Nam cụ thể như:
 Nhóm đầu tiên và cơ bản nhất nghiên cứu và phân tích một cách khái quát
về quyền đối với bất động sản liền kề đó là Giáo trình luật dân sự.
 Nhóm thứ hai tiếp sau đó, là bình luận khoa học, sách chun khảo và
những cơng trình nghiên cứu của các tác giả. Bao gồm:
1/ Nguyễn Ngọc Điện ―Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam‖,
Nhà xuất bản Trẻ, Tp Hồ Chí Minh năm 1999.Một trong những nội dung được
nghiên cứu trong tổng thể cơng trình là quyền đối với bất động sản liền kề. Do đó,
phạm vi nghiên cứu rộng, chưa tập trung đi sâu vào phần nội dung chi tiết của
quyền. Vì vậy, khơng thể hiện hết những bất cập của quyền đối với bất động sản
liền kề.
2/ Phạm Công Lạc ―Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖, nhà xuất
bản Tư pháp năm 2006. Đây có thể được xem là một trong những cơng trình nghiên

cứu chun sâu về quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy nhiên, phạm vi nghiên
cứu của cơng trình này bao quát nhiều vấn đề, bao gồm tất cả các nội dung liên
quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Do đó, cơng trình này vẫn chưa đi sâu
vào phần nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề để tìm ra những vướng
mắc khó khăn đối với phần nộ dung của quyền được.
3/ Hoàng Thế Liên “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005”, Tập 1, Bộ Tư
Pháp, Viện khoa học pháp lý, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Đối với cơng trình


3
này, tác giả chỉ đi sâu phân tích, bình luận những Điều luật quy định về quyền đối
với bất động sản liền kề được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005. Ngồi ra, tác giả
khơng nghiên cứu ở phạm vi rộng hơn đối với phần nội dung của quyền đối với bất
động sản liền kề mà Bộ luật Dân sự 2005 khơng đề cập đến. Do vậy, cơng trình
nghiên cứu này vẫn chưa nêu ra những bất cập, hạn chế đối với nội dung của quyền
đối với bất động sản liền kề.
 Nhóm thứ ba bao gồm các bài tạp chí chuyên khảo như:
Nguyễn Ngọc Điện “Cấu trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất
động sản Việt Nam: Một góc nhìn Pháp”, 2007, Tạo chí Nghiên cứu lập pháp, số
6/2007, trang 18-24. Trong chuyên đề này tác giả chỉ mới giới thiệu sơ lược về chế
độ pháp lý về quyền sử dụng đất trong quan hệ láng giềng của Bộ luật dân sự Pháp
và Bộ luật dân sự Việt Nam, so sánh những điểm tương đồng của hai hệ thống pháp
luật, tác giả đã chỉ ra điểm thú vị của Bộ luật dân sự Việt Nam về các quy định của
bất động sản trong quan hệ láng giềng là xây dựng trong khung cảnh của một hệ
thống pháp lý thừa nhận sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên tác giả chưa đề cặp
đến những vướng mắc, bất cập trong nội dung quy định về quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề trong pháp luật hiện hành.
Lê Thị Thu Hà “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tịa án
nhân dân kỳ II, số 10, tháng 5/2008, trang 31-33. Tác giả đã đưa ra phân tích một
vụ án trong thực tiễn xét xử của Tịa án, theo đó trên cơ sở các quy định của Bộ luật

dân sự 2005, cụ thể là Điều 275 tác giả đã đưa ra phân tích những đặc điểm về
quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề. Từ đó tác giả cũng chỉ ra những bất cập
trong thực tiễn xét xử đối với những vụ án có tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề. Trong thực tiễn một số trường hợp các bên
đương sự không thể thỏa thuận được với nhau về việc xác lập quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề thì Tòa án buộc chủ sở hữu bất động sản phục vụ phải bán
hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu và quyền sử dụng cho chủ sở hữu bất động sản
thụ hưởng là trái với quy định pháp luật. Đây là một trong những vấn đề gây nhiều
tranh cãi trong thực tế xét xử của Tòa án, dẫn đến việc khiếu nại kéo dài của đương
sự. Tác giải đã nêu ra được thực trạng bất hợp lý trong việc thực tế áp dụng pháp
luật của Tòa án đối với những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất


4
động sản liền kề, tác giả cũng nêu lên được tầm quan trọng của việc cập nhật những
quy định pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tuy nhiên tác
giả vẫn chưa đưa ra được hướng giải quyết những bất cập hiện nay một cách thiết
thực và triệt để nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam và kể cả trong thực tiễn xét xử
hiện nay.
Phạm Công Lạc “Căn cứ phát sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” TS Luật học, Trường Đại Học Luật Hà Nội, trang 261-269. Tác
giả đã đưa ra những bất cập vướng mắc của vấn đề nhưng chưa đưa ra hướng giải
quyết cụ thể chỉ mới định hướng những vấn đề mà pháp luật cần điều chỉnh tuy
nhiên chưa đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách triệt để nhằm giải quyết
tận gốc vấn đề đang phát sinh.
Phạm Công Lạc, “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, luận án
tiến sỹ luật học, Hà Nội 2002. Đối với luận án này phạm vi nghiên cứu của tác giả
chủ yếu là tập trung phân tích lịch sử hình thành, phát triển của quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, xây dựng khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề,

quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, các căn cứ xác lập của quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề và các chế định liên quan trong Bộ luật dân sự 1995,
đồng thời so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới từ đó đưa ra những
kiến nghị hồn thiện pháp luật đóng góp cho việc hoàn thiện Bộ luật dân sự 1995.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề còn nhiều tranh cãi đối
với khoa học pháp lý. Luận án của tác giả đã góp phần hồn thiện hơn chế định này
trong công cuộc sửa đổi bổ sung Bộ luật dân sự 1995. Tuy nhiên, tác giả vẫn chưa
khái quát hết được nội dung cụ thể của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,
chưa giải quyết được những bất cập liên quan đến nội dung của quyền này.
Phạm Công Lạc “Quan niệm về bất động sản và động sản trong luật dân sự
một số nước”, Tạp chí Luật học số 4/2004, trang 249-254. Trong chuyên đề này tác
giả đưa ra quá trình hình thành và phát triển về quan niệm bất động sản của các
nước trên thế giới theo từng giai đoạn của thời gian chưa đề cặp đến quy định của
pháp luật trong vấn đề này.


5
Phạm Công Lạc “Địa dịch theo pháp luật một số nước”, Tạp chí Luật học số
66, trang 255-260. Tác giả đã nghiên cứu về lịch sử hình thành và phát trển của chế
định địa dịch, rút ra kinh nghiệm cho việc áp dụng thực tế chế định này ở các nước
bắt đầu và nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản trong pháp luật Việt
Nam. Tuy nhiên, tác giả chưa đi sâu vào vấn đề nội dung của quyền sử dụng hạn
chế bất động sản nên quy định như thế nào là phù hợp thực tiễn hiện nay.
Nguyễn Thị Mân ―Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thực trạng áp
dụng pháp luật và hướng hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 7/2012,
trang 28-32. Nguyễn Thị Minh Phượng ―Chế độ pháp lý đối với địa dịch trong pháp
luật Việt Nam và kiến nghị hướng hồn thiện”, Tạp chí Tịa án nhân dân số
24/2012, trang 7-19. Cả hai bài viết đều đề cấp đến một phần nhỏ của quyền đối với
bất động sản liền kề. Tuy nhiên, tác giả chỉ nghiên cứu về mặt lý luận đối với những
quy định hiện hành và đưa ra những kiến nghị giải quyết vướng mắc. Vì vậy, đối

với phần nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề tác giả chưa nghiên cứu
chuyên sâu và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật có liên quan.
Các cơng trình nghiên cứu trên đã nghiên cứu một số vấn đề liên quan đến
quyền đối với bất động sản liền kề, lịch sử phát triển của quy định về quyền đối với
bất động sản liền kề, những bất cập và hạn chế cũng như kiến nghị khoa học hoàn
thiện quy định này. Đây là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, là nguồn nhận thức
cơ bản giúp cho tác giả định hướng được việc nghiên cúu đề tài của mình, tuy nhiên
những cơng trình trên chỉ mới đề cặp đến quy định về lịch sử hình thành và phát
triển của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của luật pháp Việt Nam và của
các nước Xã hội chủ nghĩa khác, so sánh sự tương đồng trong pháp luật của một số
nước trên thế giới mà chưa đi sâu vào quy định nội dung chi tiết cụ thể quyền đối
với bất động sản liền kề, đã đưa ra những bất cập trong thực tiễn nhưng chưa đề
xuất giải quyết vấn đề một cách triệt để. Chưa đưa ra được phương pháp hoàn thiện
cho nội dung của quyền đối với bất động sản kiền kề trong thực tiễn áp dụng.
Bên cạnh đó, vào thời điểm tác giả chọn đề tài nghiên cứu này, BLDS 2005
vẫn đang cịn có hiệu lực thi hành. Do đó, tác giả dự kiến có rất nhiều nội dung
vướng mắc và bất cập để phân tích để đưa ra các giải pháp, phương hướng hoàn
thiện pháp luật. Tuy nhiên, đến nay, BLDS 2015 vừa được thông qua, đối với nội


6
dung có liên quan đến đề tài nghiên cứu của tác giả chưa có tác giả nào nghiên cứu.
Đồng thời, những quy định mới của BLDS 2015 quy định về phần nội dung luận
văn tác giả đang nghiên cứu đã có những cập nhật, bổ sung cho những thiếu sót tồn
đọng trước đó. Do đó, việc nghiên cứu của tác giả gặp rất nhiều khó khăn trong việc
sưu tầm tài liệu nghiên cứu và đưa ra những giải pháp, phương hướng nhằm hoàn
thiện các quy định của pháp luật đối với nội dung này.
3. Mục đích nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
của đề tài
 Mục đích nghiên cứu: Mục đích của tác giả trong đề tài là nghiên cứu

những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quyền đối với bất động sản
liền kề nói chung và nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng. Sau
đó, liên hệ với thực tiễn áp dụng những quy định này để tìm ra những vướng mắc,
bất cập và hạn chế. Từ đó, đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện những quy định
của pháp luật. Trong giai đoạn hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 vừa mới được thông
qua và chuẩn bị có hiệu lực thi hành. Nhu cầu về những Thông tư và Nghị quyết
hướng dẫn thi hành Bộ luật đang là nhu cầu bức thiết để làm cơ sở và căn cứ cho
Tòa án giải quyết những tranh chấp có nội dung liên quan một cách nhanh chóng và
hiệu quả. Vậy, những kiến nghị trong đề tài sẽ góp phần hoàn thiện những quy định
này trong hệ thống pháp luật.
 Để đạt được mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề
cụ thể sau:
- Đưa ra khái niệm nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề.
- Các quyền năng cụ thể của bên có bất động sản hưởng quyền đối với bất
động sản liền kề.
- Các quyền của bên có bất động sản hưởng quyền khi thực hiện quyền đối
với bất động sản liền kề.
- Các nghĩa vụ của bên có bất động sản hưởng quyền khi thực hiện quyền
đối với bất động sản liền kề.
- Những vướng mắc, bất cập về nội dung của quyền đối với bất động sản
liền kề trong thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện.
 Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài: trong khuôn khổ của pháp luật về
chuyên ngành luật dân sự, trong bối cảnh về cải cách tư pháp, luận văn chủ yếu tập


7
trung vào việc xác định quyền và nghĩa vụ cụ thể của của chủ sở hữu bất động sản
hưởng quyền khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2005 trên cơ sở đối chiếu vớiBộ luật Dân sự 2015.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu của đề tài: với phạm vi nghiên cứu như trên, việc
nghiên cứu và hoàn thành luận văn trước hết dựa trên quan điểm của Chủ nghĩa
Mác-Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước, Nghị
quyết của Bộ chính trị về cải cách tư pháp và các quan điểm khoa học có giá trị tích
cực và tiến bộ trên thế giới về quyền và nghĩa vụ của của chủ sở hữu bất động sản
hưởng quyền khi thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Đồng thời, xuyên
suốt trong quá trình nghiên cứu tác giả dùng các phương pháp phân tích, chứng
minh, so sánh và tổng hợp, nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về mặt lý luận và thực
tiễn của quyền đối với bất động sản liền kề nói chung và nội dung của quyền đối với
bất động sản liền kề nói riêng.
+ Cụ thể, ở Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp và
liệt kê khi nghiên cứu khái niệm cơ bản về bất động sản liền kề và khái niệm về nội
dung của quyền đối với bất động sản liền kề.
Phương pháp lịch sử, phương pháp so sánh được tác giả sử dụng để tìm ra
những tiến bộ và điểm hạn chế giữa các quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ
luật Dân sự 2015 về các quyền cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề.
Bên cạnh đó, tại chương 2, tác giả dùng các phương pháp phân tích và so
sánh để tìm ra những bất cập và vướng mắc trong thực tiến áp dụng pháp luật thơng
qua các bản án, quyết định của Tịa án. Qua đó, thấy được những hạn chế bất cập để
đưa ra những giải pháp kiến nghị phù hợp.
Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn: được sử dụng trong việc kiến
nghị hoàn thiện pháp luật về nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề.
Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương II đồng thời dùng để đề xuất các
giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề nêu trên.
Ngoài ra, người viết cịn sử dụng phương pháp phân tích thực tiễn xét xử để
làm cho việc phân tích đề tài thêm sinh động.


8
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu một cách hệ thống quy định của pháp luật về nội
dung của quyền đối với bất động sản liền kề. Tìm hiểu, phân tích những tranh chấp
có liên quan trên thực tế và thực tiễn xét xử của Tòa án cũng như ý kiến của chuyên
gia pháp lý. Theo đó, đưa ra những giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của
pháp luật về nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề. Nội dung nghiên cứu
của đề tài góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong các quan
hệ liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo cho việc nghiên cứu của sinh viên đối với những vấn đề có liên quan. Đồng thời
có thể giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tham khảo để đưa ra các Nghị
quyết, Thông tư hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự 2015 trong thời gian sắp tới.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục,
luận văn gồm 2 chương:
Chƣơng 1. Những vấn đề cơ bản về nội dung của quyền đối với bất động
sản liền kề.
Chƣơng 2. Bất cập của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề
và kiến nghị hoàn thiện.


9

CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NỘI DUNG CỦA
QUYỀN (SỬ DỤNG HẠN CHẾ) ĐỐI VỚIBẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1. Khái quát về nội dung của quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động
sản liền kề
1.1.1. Khái niệm bất động sản liền kề
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản thường được phân loại thành động sản và bất động sản. Phân loại tài
sản thành động sản và bất động sản là một trọng những cách phân loại truyền thống

và cổ xưa nhất từ trước cho đến nay, cách phân loại này được ghi nhận trong pháp
luật của nhiều nước trên thế giới kể cả từ thời pháp luật La Mã. Cách phân loại này
dựa trên yếu tố tự nhiên, đặc điểm vật lý của tài sản là không thể di dời được để
phân chia tài sản thành động sản hay bất động sản.
Theo một tác giả đã viết ―Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự năm 1995 phân chia
tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên hai cơ sở đó là dựa vào thuộc tính
tự nhiên của tài sản theo khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 khẳng định “Bất
động sản là các tài sản không di dời được”. Các tài sản là bất động sản khơng phải
là đất đai có một đặc điểm chung là tài sản đó trực tiếp hay gián tiếp gắn liền với
đất đai như nhà ở, cơng trình xây dựng, cây cối gắn với đất.‖1 Theo quan điểm này
thì yếu tố khơng di dời được là yếu tố quan trọng nhất để có thể phân biệt giữa động
sản và bất động sản.
Sau quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS 2005 thì khái niệm bất động sản được
quy định tại Điều 174 cụ thể như sau: ―Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai;
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả nhà ở, cơng trình xây dựng;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định‖2.
Điều 107BLDS 2015 tiếp tục kế thừa quy định của BLDS 2005 về các loại
bất động sản, nhưng có sửa lại phải khẳng định, xem đây là phân loại bất động sản
(―gồm‖) chứ không phải là định danh bất động sản (bỏ cụm từ ―là các tài sản‖ và
1

Hồng Thế Liên, (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2005 tập 1, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật,
Hà Nội, tr 439.
2
Khoản 1, Điều 174 Bộ luật dân sự 2005.


10
thay bằng từ ―bao gồm‖):“Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây

dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”3.
Như vậy, theo quy định mới nêu trên, chúng ta có thể thấy tính chất khơng
thể di, dời được của tài sản đã bị lượt bỏ. Bởi vì, trên thực tế cho thấy, chỉ có đất đai
mới mang tính chất không thể di dời được. Theo quy định tại Điều 107 BLDS 2015
thì chúng ta có thể hiểu bất động sản được khái quát một cách rộng rãi hơn, bao
gồm các tài sản như sau:
- Đất đai: đây là một nguồn tài nguyên thiên nhiên do tự nhiên mà có, con
người không thể tạo ra cũng như các nguồn tài ngun thiên nhiên khác như: dầu
mỏ, khống sản, khơng khí, nước, gió... Đất đai phải được xác định ở vị trí nhất
định, bao gồm kích thước, hình dáng, chiều dài, chiều rộng, kể cả khoảng khơng
gian phía trên và phía dưới lòng đất của một mảnh đất xác định. Ở Việt Nam hiện
nay, không công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai mà toàn bộ đất đai thuộc sở
hữu tập thể, sở hữu toàn dân về đất đai điều này được quy định cụ thể tại Điều 197
Bộ luật Dân sự 2015. Đây là một quy định gắn liền đất đai với chủ quyền quốc gia,
làm cho đất đai trở thành một loại tài sản thiêng liêng, vơ giá. Do đó, theo pháp luật
Việt Nam hiện hành thì đất đai khơng phải là loại tài sản được phép đem ra giao
dịch như những loại tài sản thông thường khác. Chính vì vậy, khi đất đai được xác
định, phân chia thành từng mảnh nhỏ riêng biệt thì gắn liền với từng mảnh đất đó là
quyền sử dụng đối với mảnh đất xác định đó. Chính quyền sử dụng đối với từng
mảnh đất đó lại được xem là một đơí tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự. Theo
quy định pháp luật Việt Nam hiện hành thì những người có quyền sử dụng đất có
thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
quyền này không phải là tuyệt đối như quyền sở hữu của những loại tài sản khác mà
do tính chất, đặc điểm đặc biệt của đất đai nên nó có những hạn chế nhất định riêng
biệt dẫn đến việc giao dịch dân sự mà quyền này là đối tượng cũng có những hạn
chế nhất định.
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: theo một tác giả thì: “Nhà ở,
các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ
3

Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.


11
bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các cơng trình xây
dựng.”4Quan điểm này hợp lý, bởi lẽ chỉ đất đai mới có tích chất đặc biệt là khơng
thể di dời được, vì vậy, nhà ở, cơng trình xây dựng được gắn liền với đất đai nên mới
có được tính chất khơng di dời được của đất đai nên đây được coi là bất động sản.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng: bao gồm những
tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng một cách kiên cố, do chủ sở hữu đối
với nhà ở, cơng trình đó gắn vào với những mục đích xác định, nhằm làm tăng sự
tiện dụng cho nhà ở, cơng trình. Những tài sản này gắn liền với nhà ở và cơng trình
đó và cũng trở thành một phần của nhà ở, cơng trình xây dựng khơng thể tháo dở
hoặc di dời như: cầu thang, lan can, hay hệ thống cửa ra vào..v.v…việc tháo dỡ
những tài sản đó ra khỏi cơng trình có thể làm hư hỏng hoạc mất đi cơng dụng của
chính tài sản đó. Bên cạnh đó, những loại tài sản gắn liền với đất đai như khống
sản, quặng mỏ cịn nằm trong lịng đất chưa được khai thác, tách rời, hay lấy ra khỏi
lòng đất hoặc cây trồng trên mặt đất mà chưa thu hoạch vẫn sống trên mặt đất, gắn
liền vào đất đai cũng được coi là bất động sản.
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật: Ngoài những quy định tại khoản 1,
Điều 107 BLDS 2015 thì ngồi ra cịn có những tài sản tuy có thể di dời được
nhưng lại được xem là bất động sản do được một số văn bản pháp luật do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định là bất động sản.
- Như vậy, việc phân định một tài sản là động sản hay bất động sản có ý nghĩa
thực tiễn to lớn trong việc làm cơ sở để áp dụng pháp luật nhằm giải quyết những
tranh chấp phát sinh trong thực tiễn mà đối tượng tranh chấp là “bất động sản”.
Quan trọng hơn, khi phân biệt được bất động sản và động sản chúng ta mới có thể
xác định được bất động sản liền kề và có thể nghiên cứu sâu và hồn thiện hơn các
nội dung pháp luật quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
1.1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề

Theo từ điển học―Liền‖ nghĩa là kề ngay nhau, ở sát cạnh nhau, khơng có sự
cách biệt5; ―Kề‖ nghĩa là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần, khơng cịn hoặc
coi như khơng cịn khoảng cách nữa6. Như vậy có thể hiểu, liền kề nghĩa là hai vật
4

Phạm Công Lạc, (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 45.
Trung tâm Từ điển học, (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr702.
6
Trung tâm Từ điển học, TLđd số 5, tr 602.
5


12
khác nhau được đặt định sát cạnh nhau và gần như khơng có khoảng cách giữa hai
vật này. Đối với bất động sản, để có thể được xem là hai bất động sản liền kề thì hai
bất động sản này ngồi việc được đặt định sát cạnh nhau, khơng có khoảng cách thì
những bất động sản này cịn phải mang tính chất khơng thể di dời được như đất đai,
nhà ở, hay cơng trình xây dựng. Bởi lẽ, những bất động sản khác cho dù hiện tại
đang được đặt định gần nhau nhưng lại có thể di dời đi chỗ khác tùy vào mục đích
sử dụng của nó thì khi đó tính chất liền kề cũng sẽ bị mất đi.
Trong các loại bất động sản liền kề bao gồm đất đai, nhà ở và cơng trình xây
dựng thì đất đai vẫn có vị trí quan trọng và mang tính khái qt cao nhất, bởi vì kể
cả nhà ở hay cơng tình xây dựng đều có đất đai là nền tảng. Đất đai vốn là một loại
tài nguyên thiên nhiên tự nhiên, con người có thể khai thác sử dụng nó theo chiều
ngang, chiều dọc cũng như chiều cao, chiều sâucủa thửa đất. Tuy nhiên, có một sự
thật khơng thể thay đổi được đó là con người khơng thể di chuyển đất đai từ vị trí
này sang vị trí khác.
Ở Việt Nam, “đất đai…thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện cho chủ
sở hữu và thống nhất và quản lý”7. Theo đó, ―Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định…”8, mỗi cá nhân, tổ chức chỉ có thể có được quyền

sử dụng đất đai thông qua các quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của Nhà
nước.Trong đó, mỗi cá nhân, tổ chức được quyền sử dụng đối với một diện tích đất đai
nhất định. Theo đó, mỗi diện tích đất khác nhau được phân biệt với nhau qua những
ranh giới xác định. Vì vậy, chủ sở hữu có thể phân định được quyền sử dụng của mình
đối với phần đất mình sở hữu dựa vào ranh giới đất làm cơ sở. Đồng thời căn cứ vào đó
để xác định quyền cà nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản đối với các chủ thể khác và
ngược lại.
Theo một tác giả thì: “Bất động sản liền kề là những bất động sản có chung
ranh giới, khơng phải tất cả các bất động sản liền nhau, cạnh nhau đều được coi là
bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như
về pháp lý. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp
7

Điều 53 Hiến pháp năm 2013: ―Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở
hữu tồn dân do Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý‖.
8
Điều 4 Luật đất đai 2013.


13
luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ để
phân lập bất động sản này đối với bất động sản khác là một hình thức đặc định hóa
một bất động sản. Ln tồn tại ranh giới lý tưởng và ranh giới thực tại giữa các bất
động sản, trong đó ranh giới lý tưởng là tiền đề để quyết định ranh giới thực tại”9.
Tuy nhiên, không phải bất động sản liền kề nào cũng được hưởng quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật, mà sự liền kề ở đây
chỉ mới là điều kiện cần để xem xét. Bên cạnh đó, bất động sản liền kề cịn phải có
những yếu tố như: Những bất động sản liền kề phải thuộc về những chủ sở hữu nhà
hoặc những người sử dụng đất khác nhau. Đồng thời, bất động sản được sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề phải là một bất động sản ―bị vây bọc‖, nghĩa là chủ sở
hữu, chủ sử dụng đất không thể trực tiếp khai thác bất động sản của mình và sử
dụng các cơng trình cơng cộng để phục vụ cho nhu cầu cần thiết của họ một cách
hợp lý.
Một bất động sản có thể “bị vây bọc”ở nhiều hình thức khác nhau như: (i) Bị
vây bọc tự nhiên – vây bọc nhân tạo; (ii) Bị vây bọc tuyệt đối – vây bọc tương đối.
Vây bọc tự nhiên nghĩa là: một bất động sản do vị trí địa lý tự nhiên vốn có
của chính bất động sản đó đã bị các bất động sản xung quanh khác bao quanh, khiến
cho việc khai thác, sử dụng lợi ích trên bất động sản bị vây bọc không thể thực hiện.
Vây bọc nhân tạo nghĩa là: một bất động sản do tác động của con người dẫn
đến tình trạng bị vây bọc. Ví dụ như chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng đất chia nhỏ bất
động sản ra thành nhiều phần khác nhau để chuyển nhượng cho cá chủ sở hữu khác
dẫn đến có một số bất động sản nằm phía trong bị rơi vào tình trạng ―bị vây bọc‖.
Vây bọc tuyệt đối nghĩa là: một bất động sản bị vây bọc về mặt đất, về khơng
gian, về lối cấp thốt nước, dẫn điện và thông tin liên lạc.
Vây bọc tương đối nghĩa là: bất động sản có thể khơng bị vây bọc về lối đi ra
đường công cộng nhưng lại bị vây bọc về lối cấp thoát nước, đường dây tải điện v.v…
Song, dù ―bị vây bọc‖ ở hình thức nào đi nữa thì bất động sản đó cũng khơng
thể được sử dụng, khai thác lợi ích một cách thuận lợi như bình thường mà phải phụ
thuộc vào sự thỏa thuận, cho phép của những chủ sở hữu các bất động sản vây bọc.

9

Phạm Công Lạc, Tlđd số 4, tr 71.


14
Theo đó, chủ sở hữu, chủ sử dụng những bất động sản bịvây bọc trong giới hạn cho
phép được quyền sử dụng một phần bất động sản của chủ sở hữu, chủ sử dụng có
bất động sản liền kề để có thể sử dụng những cơng trình cơng cộng nhằm đảm bảo

cho lợi ích chính đáng cấp thiết của mình.Các bất động sản vây bọc có thể tồn tại ở
nhiều hình thái, nhiều khoảng cách khơng gian khác nhau, vây bọc hoàn toàn hoặc
vây bọc ―chuyên biệt‖ đối với một nhu cầu cụ thể về cơ sở hạ tầng thiết yếu (chỉ bị
vây bọc khơng có lối đi, hoặc cấp thốt nước, hoặc dẫn điện… hoặc hồn vây bọc
đối với tất cả các loại nhu cầu này). Do đó, tùy theo từng tình trạng bị vây bọc của
bất động sản và tùy vào nhu cầu cơ sở hạ tầng thiết yếu của chủ sở hữu, chủ sử
dụng bất động sản bị vây bọc, trên cơ sở bản chất tất yếu của việc khai thác, sử
dụng bình thường của một bất động sản là phải có lối đi, các nhu cầu khác như dẫn
điện, cấp thốt nước... Từ đó, địi hỏi luật phải quy định về quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề (mà nay Bộ luật Dân sự 2015 gọi là quyền đối với bất động sản
liền kề).
1.1.2. Khái niệm quyền (sử dụng hạn chế) đối với bất động sản liền kề
Bộ luật Dân sự 2005 được gọi đây là ―quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề‖, các quyền cụ thểđược quy định tại Chương XVI từ Điều 273 đến Điều 279.
Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự2015 thuật ngữ này được thay thế bằng thuật ngữ:
―quyền đối với bất động sản liền kề‖, Quy định tại Mục 1, Chương XIV, từ Điều
245 đến Điều 256 BLDS 2015về quyền đối với bất động sản liền kề gồm các nội
dung:khái niệm Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 254); Căn cứ xác lập
Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 246); Hiệu lực của Quyền đối với bất
động sản liền kề (Điều 247); Nguyên tắc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền
kề (Điều 248); Thay đổi việc thực hiện Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều
249); Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa (Điều 250); Nghĩa vụ của
chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 251); Quyền về cấp, thoát nước qua bất
động sản liền kề (Điều 252); Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều
253); Quyền về lối đi qua (Điều 254); Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc
qua bất động sản khác (Điều 255); Chấm dứt Quyền đối với bất động sản liền kề
(Điều 256).


15

Đối với thuật ngữ ―quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖ theo quy
định tại BLDS 2005 thì tên gọi này tương đối dài và còn mơ hồ chưa rõ nghĩa. Bởi
lẽ, nếu căn cứ vào tên gọi này thì chỉ những bất động sản mang tính chất ―liền kề‖
mới phát sinh ra quyền này. Tuy nhiên, căn cứ vào các quyền cụ thể được quy định
tại BLDS 2005 thì có những quyền khơng chỉ áp dụng đối với bất động sản liền kề
mà cịn có thể áp dụng đối với những bất động sản khác như: quyền cấp, thốt nước
hay quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc. Bên cạnh đó, từ ―hạn chế‖
được sử dụng chưa làm nổi bật và đúng nội hàm bản chất của quyền này. Theo đó,
BLDS 2015 thay thế thuật ngữ ―quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖ bằng
thuật ngữ ―quyền đối với bất động sản liền kề‖. Việc thay đổi này tương đối hợp lý.
Bởi lẽ, thuật ngữ ―quyền đối với bất động sản liền kề‖ nhìn chung ngắn gọn, dễ hiểu
và rõ nghĩa hơn so với thuật ngữ ―quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖. Khi
nhắc đến ―quyền đối với bất động sản liền kề‖ chúng ta sẽ hình dung được đó là
những quyền năng mà bên có bất động sản hưởng quyền được quyền chi phối đối
với bất động sản vây bọc để sử dụng, khai thác bất động sản của mình một cách
hiệu quả nhất. Tuy nhiên, việc thay đổi thuật ngữ ―quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề‖ thành thuật ngữ ―quyền đối với bất động sản liền kề‖ đã phản ánh đúng
bản chất và nội hàm của quyền chưa vẫn còn đang là vấn đề gây nhiều tranh cãi.
Sau đây, để thuận tiện cho việc nghiên cứu, trong toàn bộ luận văn tác giả sẽ
sử dụng thống nhất thuật ngữ là: ―Quyền đối với bất động sản liền kề‖ thay thế cho
thuật ngữ ―Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖.
BLDS 2015 đưa ra một khái niệm cụ thể rõ ràng về quyền đối với bất động sản
liền kề10. Tuy nhiên, từĐiều 252 cho đến Điều 255 là sự diễn giải cụ thể những quyền
năng mà bên có bất động sản hưởng quyền có thể thực hiện để đảm bảo cho nhu cầu
cá nhân hợp pháp của họ như: Quyền về lối đi chung; quyền về mắc đường dây tải
điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề; quyền về tưới nước, tiêu nước trong
canh tác.v.v. (tương ứng với các Điều từ 275 đến Điều 278 của BLDS 2005).
Như chúng ta đã biết, ở Việt Nam đất đai một loại tài sản đặc biệt và chỉ có
một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân, việc các cá nhân, tổ chức có
10

Điều 245 Bộ luật dân sự 2015: ―Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất
động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác
thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).‖


16
được quyền sử dụng đất đai xuất phát từ việc Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Tuy
nhiên, cái mà Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất là quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất mà họ được Nhà nước giao, cho thuê chứ không phải là quyền sở
hữu. Quyền sử dụng đối với đất đai của người sử dụng đất là một loại vật quyền đặc
biệt, người sử dụng đất tác động trực tiếp lên đất đai nhằm đem lại lợi ích cho
mình.Quyền đối với bất động sản liền kề là một phần của quyền sử dụng đối với tài
sản được tách ra cho một chủ thể khác được hưởng quyền này. Vì vậy, đối với chủ
thể được hưởng phần quyền này cũng chỉ hạn chế trong khuôn khổ cho phép nhất
định.
Bất động sản được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề phải là một bất
động sản bị vây bọc, nghĩa là chủ sở hữu, chủ sử dụng đất không thể trực tiếp khai
thác bất động sản của mình và sử dụng các cơng trình cơng cộng để phục vụ cho
nhu cầu cần thiết của họ một cách hợp lý. Vì vậy, chủ sở hữu, sử dụng cácbất động
sản bị vây bọc trong giới hạn cho phép được quyền sử dụng một phần bất động sản
của chủ sở hữu, chủ sử dụng có bất động sản liền kề để có thể sử dụng những cơng
trình cơng cộng nhằm đảm bảo cho lợi ích chính đáng cấp thiết của mình.
Có thể nói quyền đối với động sản liền kề là một loại quyền không thuộc về
người sử dụng đất mà là một loại quyền được trao cho một chủ thể khác được quyền
thực hiện một số hành vi trên bất động sản của ngưởi sử dụng đất để đảm bảo cho
các nhu cầu bức thiết hợp pháp của họ trong khuôn khổ nhất định nhưng phải đền
bù cho người sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, đây chỉ là
một phần quyền nhỏ được chủ sở hữu trao cho một chủ sở hữu khác để có thể sử
dụng hoặc thực hiện một hành vi trên phần đất nhất định thuộc quyền sở hữu của

mình mà khơng làm mất đi quyền sở hữu của mình đối với phần bất động sản này.
1.1.3. Khái niệm về nội dung của quyền (sử dụng dụng hạn chế) đối với bất
động sản liền kề
Quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề là một loại quyền về tài sản, mang
tính chất phức hợp, bao gồm tập hợp các quyền cụ thể mà chủ sở hữu một bất động
sản bị vây bọc được hưởng đối với bất động sản liền kề thuộc quyền sỡ hữu, sử dụng
của người khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh việc quy định các loại quyền
cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề, nhà làm luật còn dự liệu các thành tố


17
pháp lý của quyền, như căn cứ xác lập quyền, nội dung của quyền, sự thay đổi về nội
dung của quyền, điều kiện để thực hiện quyền, các căn cứ chấm dứt quyền…
Ở đây, chúng ta đang tìm hiểu về nội dung của quyền đối với BĐSLK. Nội
dung của quyền sử dụng đối với BĐSLK khác biệt cơ bản so với quyền sử dụng tài
sản nói chung. Quyền sử dụng tài sản nói chung được hiểu là tổng hợp các quyền
của chủ thể trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức trên tài sản thuộc
quyền sở hữu, hoặc quyền chiếm hữu, quản lý của mình. Người có quyền sử dụng là
chủ sở hữu, người được chuyển giao quyền sử dụng tài sản dựa theo những căn cứ
do luật định, và còn gồm cả trường hợp người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ
pháp luật nhưng ngay tình. Việc chủ sở hữu tài sản thực hiện quyền sử dụng tài sản
được xem là một phần không thể thiếu của quyền sở hữu tài sản, mang tính chất
trực tiếp đối với tài sản thuộc quyền của mình mà khơng lệ thuộc vào ý chí của
người khác. Người khơng phải chủ sở hữu chỉ được sử dụng tài sản trong phạm vi,
mục đích, thời hạn… do pháp luật quy định hoặc do thỏa thuận với chủ sở hữu.
Người khác sử dụng trên tài sản cũng là sử dụng trực tiếp tài sản mà mình được
phép sử dụng, quản lý, chi phối.
Khác với quyền sử dụng tài sản – một trong ba quyền năng của chủ sở hữu
tài sản, và là một phần của nội dung quyền sở hữu tài sản, quyền ―sử dụng‖ đối với
BĐSLK có đặc điểm là quyền của chủ sở hữu một BĐS trên một BĐSLK thuộc

quyền sở hữu của người khác dựa trên sự bên thỏa thuận hoặc quy định của pháp
luật. Việc ―sử dụng‖ ở đây có một số đặc điểm: chủ thể sử dụng trực tiếp đối với tài
sản của người khác, nhưng khơng phải là việc khai thác mọi tính năng, cơng dụng
dựa trên bản thể của tài sản, mà thực chất chỉ là sử dụng bất động sản liền kề của
người khác với một mục đích xác định (hoặc kết hợp các mục đích xác định được
pháp luật cho phép) như để mở lối đi, để mở đường cấp, thoát nước sinh hoạt, để
dẫn nước tưới, tiêu nước trong sản xuất…) nhằm để khai thác hiệu quả bất động sản
của mình.
Ví dụ: A có thửa đất bị vây bọc. Để có thể đi ra đường công cộng, A cần phải
được phép mở lối đi qua thửa đất liền kề của B để từ đó đi ra đường cơng cộng.
Như vậy, quyền ―sử dụng‖ đối với BĐSLK không phải là quyền sử dụng đầy
đủ, trọn vẹn, mà chỉ là việc chủ của một bất động sản bị vây bọc sử dụng bất động


18
sản của người khác nhằm một mục đích và theo nội dung cụ thể, xác định, phù hợp
với căn cứ, phạm vi, mục đích và điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Chính
vì yếu tố ―sử dụng‖ bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác, mà
nội dung của việc sử dụng là có giới hạn và theo những điều kiện nhất định, nên
BLDS năm 1995 (tại các Điều 278 – Điều 284) và BLDS năm 2005 (tại các Điều
273 – Điều 279) gọi đây là ―quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề‖.
BLDS năm 2015 khơng cịn sử dụng thuật ngữ ―quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề‖ mà gọi đây là ―quyền đối với bất động sản liền kề‖ (từ Điều 245 –
Điều 256).
Nhìn từ góc độ lý luận, nội dung của quyền đối với BĐSLK (hay theo quy
định của các BLDS năm 1995, năm 2005 gọi là ―quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề‖) có thể được hiểu theo hai nghĩa: đó là (i) ―tổng hợp các quyền năng cụ
thể thuộc về chủ thể có bất động sản hưởng quyền và (ii) ―tổng hợp các quyền mà
chủ thể có bất động sản hưởng quyền có thể được phép thực hiện và các nghĩa vụ
mà chủ thể có bất động sản hưởng quyền phải gánh chịu khi thực hiện quyền đối

với bất động sản liền kề‖.
Theo nghĩa thứ nhất, có thể hiểu nội dung của quyền đối với bất động sản liền
kề là tổng hợp các quyền năng của bên có bất động sản hưởng quyền đối với bất động
sản liền kề theo các căn cứ luật định như quyền mở lối đi qua; quyền cấp, thoát nước
qua bất động sản liền kề; quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác; quyền mắc
đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua BĐSLK. Đây là những quyền năng cụ thể
của quyền đối với BĐSLK, thể hiện tính ―đa diện‖ của quyền đối với BĐSLK.
Mặt khác, hiểu theo nghĩa thứ hai – nghĩa rộng, quyền đối với BĐSLK thực
chất là một loại quan hệ pháp luật dân sự khá đặc thù. Đó là các quyền luật định của
các chủ sở hữu bất động sản trong mối tương quan cụ thể đối với các bất động sản
liền kề xung quanh, nhưng nó khơng đương nhiên tồn tại có sẵn cho mọi trường
hợp, mà chỉ là quan hệ pháp luật dân sự đặc thù giữa bất động sản bị vây bọc với
các bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Với tư cách là một
quan hệ pháp luật dân sự đặc thù, quyền đối với bất động sản liền kề cũng có các
yếu tố cấu thành giống như là một quan hệ pháp luật dân sự nói chung. Các yếu tố
đó bao gồm chủ thể quyền, nội dung quyền, căn cứ phát sinh chấm dứt quyền.