(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh tỉnh bắc ninh giai đoạn 2015 2019

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HƯƠNG GIANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020

download by :


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hương Giang

download by :


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính
trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo TS. Nguyễn Đức Thạnh đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng quản lý Đào tạo sau
Đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học
Thái Ngun đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài
và hồn thành luận văn.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phịng Tài
ngun và Mơi trường thành phố Bắc Ninh, cán bộ phịng Tài chính – Kế
hoạch thành phố Bắc Ninh, cán bộ Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố
Bắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề
tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích
tơi hồn thành luận văn./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Bùi Thị Hương Giang

download by :


iii
MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DCDV

Dân cư dịch vụ

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Trđ

Triệu đồng

TT

Thơng tư

UBND

Ủy ban nhân dân

download by :


iv

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2019............................. 41
Bảng 3.2: Tình hình biến động đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2015
– 2019 .......................................................................................................................................................... 43
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2015- 2019 ................................................................................................... 53
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu nhà ở dân cư dịch

vụ (DCDV) và đấu giá QSDĐ cụm công nghiệp Khắc Niệm.................................... 56
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án khu nhà ở đấu giá quyền
sử dụng đất xây dựng nông thôn mới xã Kim Chân, thành phố Bắc Ninh
60
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số yếu tố liên quan đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất

66

Bảng 3.9. So sánh kết quả về kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với giá
đất theo hình thức giao đất

70

Bảng 3.7. Kết quả phỏng vấn cán bộ làm công tác đấu giá QSDĐ ................ 63

download by :


v

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ................................ 31
Hình 3.2:Tổng hợp hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
các dự án nghiên cứu ........................................................................................................................... 71
Hình 3.3: Khu đất trước khi tổ chức đấu giá QSDĐ dự án Khu nhà ở đấu giá
quyền sử dụng đất xây dựng nơng thơn mới xã Kim Chân ......................................... 73
Hình 3.4: Khu đất trước khi tổ chức đấu giá QSDĐ dự án Khu nhà ở dân cư
dịch vụ (DCDV) và đấu giá QSDĐ cụm cơng nghiệp Khắc Niệm......................... 73
Hình 3.5: Khu đất sau khi tổ chức đấu giá QSDĐ dự án Khu nhà ở đấu giá

quyền sử dụng đất xây dựng nơng thơn mới xã Kim Chân ......................................... 75
Hình 3.6: Khu đất sau khi tổ chức đấu giá QSDĐ Khu nhà ở dân cư ................. 75
dịch vụ (DCDV) và đấu giá QSDĐ cụm cơng nghiệp Khắc Niệm......................... 75
Hình 3.7: Hình ảnh bên ngoài hội trường đấu giá chụp tháng 10/2016....................... 78

download by :


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của
mọi q trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó có đất đai.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hố - hiện đại hố đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ
mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số
khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ...
Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền SDĐ. Công tác đấu giá quyền SDĐ đã thực sự là một

hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường
đã xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá quyền SDĐ. Kết quả thực
hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được những thành quả nhất
định, tuy nhiên vẫn bộc lộ một số tồn tại.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm của tỉnh Bắc Ninh, nằm về phía Đơng
Bắc tỉnh Bắc Ninh cách trung tâm thủ đơ Hà Nội 30km về phía nam, cách
thành phố Bắc Giang 20km về phía Bắc. Trong những năm gần đây, thành
phố Bắc Ninh có tốc độ tăng trưởng cao, do đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng

download by :


2

tăng nhanh cùng với nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn. Công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã đem lại một số lợi ích
phục vụ cho q trình phát triển kinh tế xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn tỉnh.
Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất
mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2019”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2019.
- Đánh giá được một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 20152019.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hồn
thiện hơn.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
qua các dự án, thấy được những khó khăn, thuận lợi gặp phải để tham mưu

download by :


3

đưa ra ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.

download by :


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1. Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học,
đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất
và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lịng đất khơng do lao động và
con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng,
thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao
gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm
lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của
quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao
gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán
không thành văn.
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng
đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa
hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trị quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của
xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử
dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngồi ra đất đai cịn là tài sản vơ
cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được

download by :


5

coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội (Hồ
Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2. Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng
hố. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản
ánh thông qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hịa các giao dịch BĐS đạt
được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy
luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mơ hình chung của
thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán
BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS
theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được chấp nhận.

download by :


6

- Đấu giá BĐS: Llà việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Định giá BĐS: Là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể
tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BĐS (Quốc hội, 2006) .
1.1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về giá đất
Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến
đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu , giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp ...Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

download by :

7

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác
định (Hồ Thị Lam Trà, 2006).
Theo khoản 19, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013).
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá
BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một
lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các
nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều
nước đã phát triển thành bộ luật BĐS (Hồ Thị Lam Trà, 2006) .
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đó trở thành một
ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đó được đưa vào ứng dụng
rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên
thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều
nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của
Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền
kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước (Hồ Thị Lam Trà,
2006; Nguyễn Trung Nhân, 2014).
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất
và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống

nhau, cụ thể là:

download by :


8

- Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong
những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
- Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được
xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.
1.1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó
là một vật thể tự nhiên khơng do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó
trong q trình sử dụng và chính bởi vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của
đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một tịa nhà khi dùng để thế
chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do.
Vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là khoa học
mà còn là một nghệ thuật phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính
chất của bản thân đất đai và bất động sản.
Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói
cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ)
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp
1.1.2.4. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình,
một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được

trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người
trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ
quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp
nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.

download by :


9

Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật
đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc
là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức
giá đó.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người
thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc.
Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu
nhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia
cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như
giữ kín khơng cho người khác biết giá của mình.
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho
vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ
xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá
thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao
cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ
một khoảng cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra
mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành

cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm
thuốc…), người đấu giá đặt cơng khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh
hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào
khi chọn được mức giá vừa ý.
Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá
không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức
giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ
thắng cuộc.

download by :


10

Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn
và trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao
dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn
ra ở nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi
hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người
tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá
này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá
hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu khơng có người chọn giá trần thì cuộc
đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là
một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp).
Các hình thức đấu giá khơng chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng
hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc
biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp
cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thế

nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán
đấu giá đạt hiệu quả cao hơn.
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDĐ
trên thị trường. Đất đai khơng có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho quan hệ đất đai không vận

download by :


11

động theo hướng tích cực, đất đai khơng được coi là tài sản q, tình trạng vơ
chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, khơng
kiểm sốt được.
Luật Đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người SDĐ
được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và
phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển
biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ
mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình
thành việc đấu giá quyền SDĐ.
Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường
lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu

ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự
nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố đất nước. Mặt khác, với chính sách
giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người SDĐ với
nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người SDĐ vào mục đích
kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định từ giá trị sẽ giúp phần
tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDĐ, đất đai sẽ được sử dụng
kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành
phố đó chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn
vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Với chủ
trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả
nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây
dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự
nghiệp cơng nghiệp hố - hiện đại hố. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư

download by :


12

xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp
phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao đất để
tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng CSHT tại các địa
phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính
nhận làm các cơng trình. Sau khi hồn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán
bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu.

- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng
lực tài chính, vừa có năng lực thi cơng để trực tiếp xây dựng cơng trình. Sau
khi hồn tất cơng trình, UBND tỉnh sẽ thanh tốn bằng đất cho nhà đầu tư
theo khối lượng thi cơng được nghiệm thu.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một cơng trình thuộc danh
mục cơng trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng
mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao
cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số
tiền thu được, UBND tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng cơng trình.
Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS,
giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy
định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những
hạn chế, nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đã được Nhà nước
chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra
là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu cơng nghiệp, du lịch,
dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất
chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất
đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được
dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn. Bên cạnh đó, Nhà nước mới chỉ chú ý

download by :


13

đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát, đặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn
đến không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất
khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm
thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình

Bồng, 2005; Viện nghiên cứu Địa chính, 2002).
b. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất,
tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị
trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đó bộc lộ những nhược
điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá quyền SDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT được áp
dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Để cụ thể
hóa điều đó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính đó ban hành Quyết định số
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng CSHT, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử
dụng quỹ đất xây dựng CSHT là phải thực hiện đấu thầu cơng trình xây dựng
CSHT hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Từ đó đến nay, công tác đấu giá quyền SDĐ được coi là một giải pháp
hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và SDĐ trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng
CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
1.1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau

download by :


14

thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006)
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá
đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt
khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất
sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác
định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thốt nước đồng bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp
và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của
các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh
doanh thương mại, văn phịng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là
điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực
tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển
nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.

download by :

15

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và u cầu khác nhau
Một lơ đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó và đất đai là một tài sản khơng
giống như những tài sản thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư khơng hồn tồn bất biến.
1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở
nước ta.
Việc xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất được thực hiện theo
quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp
thặng dư).
- Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất,
thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định
giá của thửa đất, loại đất cần định giá;
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,2004).
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
- Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất

download by :


16

đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn
vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá (Nghị định
188/2004/NĐ-CP,2004).
- Phương pháp chiết trừ:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng có đủ số liệu về giá thị trường
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương
tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác
định giá đất quy định của Chính phủ để định giá đất tại địa phương. Trường

download by :


17

hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định
mức giá đất cụ thể.
1.1.3.4. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Tổ chức bán đấu giá tài sản (hay quyền sử dụng đất) có thể lựa chọn
một trong các hình thức đấu giá sau đây để tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản:
- Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc bán đấu giá;
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp;
- Các hình thức khác do người có tài sản bán đấu giá và tổ chức bán
đấu giá tài sản thỏa thuận (Nghị định 17/2010/NĐ-CP, 2010).
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong một số
năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ
được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng
thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng

quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và
bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp
huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án
theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị

download by :


18

trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình
(Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương
lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc
nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và
thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng

quyền SDĐ; nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi
quyền SDĐ mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc
do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm cơng
tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư
vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên
về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá
thị trường BĐS ở Trung Quốc (Tổng cục địa chính,1996).
1.2.1.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường

download by :


19

BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động
sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất động sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao
bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ
(Phạm Thị Thu Hường, 2013) .
Trình tự đấu giá bất động sản gồm có hai hình thức là trả giá bằng thư
kín và đấu giá cơng khai. Hình thức trả giá bằng thư kín lại có hai loại là trả
giá vào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định; cịn hình thức đấu
giá cơng khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấu giá (trước khi Luật
thi hành án dân sự được ban hành thì cách thức này được áp dụng khá phổ

biến nhưng hiện nay cách thức này khơng được tồ án áp dụng nữa).
1.2.1.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
được quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống
chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công
tác này do Văn phòng thẩm định giá Australia (AVO) thực hiện (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.4. Campuchia
Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền
sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối
với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đơ thị và Xây dựng.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các

download by :