(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc, giai đoạn 2015 2018​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN KHÁNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH
YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN KHÁNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC, GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng

Thái Ngun - 2020

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kì cơng trình nào khác.
Tơi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn văn Khánh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo,
cô giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,

tơi cịn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc
Nơng là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố
Vĩnh Yên, Phịng Tài ngun - Mơi trường thành phố Vĩnh n, Phòng
Thống kê, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc (Chi nhánh Vĩnh Yên),
các phòng ban và nhân dân các Phường (xã) trong thành phố, các anh chị em
và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần
của gia đình và người thân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Vĩnh Phúc, ngày ..... tháng..... năm 2020
Tác giả luận văn

Nguyễn văn Khánh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4

1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản .....................................4
1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................7
1.1.3. Các phương pháp định giá đất...........................................................................9
1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất ................................................................10
1.1.5. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ...................................................16
1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất ...............17
1.1.7. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................18
1.1.8. Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................................19
1.1.9. Nguyên tắc và nội dung công tác đấu giá Quyền sử dụng đất ........................21
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................23
1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới, Việt Nam và
Vĩnh Phúc ..................................................................................................................26
1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới .........................................26
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam và Vĩnh Phúc ...................31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .40
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................40
2.2. Thời gian nghiên cứu .........................................................................................40
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................41
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................41
2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................42
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .....................................................................42

2.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................43
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................44
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử
dụng đất thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .........................................................44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................47
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..........................49
3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố
Vĩnh Yên ...................................................................................................................50
3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ......................................................................50
3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá khu đất ở cho
nhân dân và cán bộ công nhân viên Bộ chỉ huy quân sự tỉnh, phường Đồng Tâm
năm 2015. ..................................................................................................................51
3.2.3. Dự án 2: đấu giá chia lô đất ở tại phường Liên Bảo .......................................54
3.2.4. Dự án 3: đấu giá khu dân cư tự xây xóm Trám năm 2017..............................57
3.2.5. Dự án 4: đấu giá khu dân cư Đồng Chéo Áo năm 2018 .................................62
3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát ý kiến của người dân
và cán bộ ở tại một số dự án ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.........................64
3.3.1. Hiệu quả kinh tế ..............................................................................................64
3.3.2. Hiệu quả xã hội ...............................................................................................66
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai .......................................................68
3.3.4. Khảo sát ý kiến của cán bộ chuyên môn tổ chức đấu giá về công tác đấu giá
quyền SDĐ. ...............................................................................................................69
3.3.5. Khảo sát ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền SDĐ. ...................71
3.4. Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ..................72
3.4.1. Khó khăn, tồn tại của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Vĩnh Yên ...................................................................................................................72

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

v

3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .............................................................73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................76
1. Kết luận .................................................................................................................76
2. Kiến nghị ...............................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................78
PHỤ LỤC ...................................................................................................................1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

QSD

Quyền sử dụng

LĐĐ

Luật Đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thị trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3. 1. Khái quát dự án nghiên cứu ........................................................... 51
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 1................. 53
Bảng 3.3. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá
quyền sử dụng đất dự án 1................................................................................. 54
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 2 ................. 56
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá
quyền sử dụng đất dự án 2................................................................................. 57
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 3 ................. 60
Bảng 3.7. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá
quyền sử dụng đất dự án 3................................................................................. 61
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 4 ................. 62
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp các hộ gia đình trúng đấu giá q
uyền sử dụng đất dự án 4................................................................................... 63
Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....... 65
Bảng 3.11. Kết quả điều tra đối với cán bộ tổ chức đấu giá và
đấu giá QSD đất .............................................................................................. 70
Bảng 3.12. Kết quả điều tra đối với người tham gia đấu giá QSD đất ........... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở khơng gian của
mọi q trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là
thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phịng, là điều kiện đảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và
phát triển. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó khơng giống bất kỳ
một tư liệu sản xuất nào. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng.
Đất đai có vị trí cố định trong khơng gian, khơng thể di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ là xu hương tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để
thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư
nước ngoài. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước,
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng.

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất
(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu
nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập
trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hóa - hiện đại hóa.
Với vị trí là trung tâm của tỉnh Vĩnh Phúc nên thành phố Vĩnh n có
tốc độ đơ thị hóa nhanh, nhu cầu hồn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở
cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với
quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Các dự án quy hoạch khu dân cư,
khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu
tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của thành phố theo hướng ngày càng văn
minh, hiện đại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trị quan
trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài
chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Qua q trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong những năm qua cho
thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên,
việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hồ lợi ích giữa
Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự
phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ
thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân cơng của phịng Đào Tạo Trường Đại học Nơng lâm Thái ngun, sự nhất trí của UBND thành phố
Vĩnh Yên cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông
- Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên. Tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
"đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa
bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc, giai đoạn 2015 – 2018".

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một
số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại
nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hồn thiện hơn.
- Góp phần bổ sung, nâng cao và hồn thiện các chính sách liên quan đến
tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác
đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có

thể cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vĩnh Yên.
Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở
cho nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
* Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về
BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc
trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm
và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS (Trần Trọng Dũng, 2014).
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua
bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS (Nguyễn Việt Anh, 2014).
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa

trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian
nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản,
chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không
phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khơng gian và thời
gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy
luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của
thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên khơng đồng nhất. Ví
dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán,
thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê,
thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển
nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy
luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
* Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử

dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp (Vũ
Văn Hải, 2014).
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước cịn có những can thiệp
không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển
nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà
nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt
động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN




6

loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất
phi nơng nghiệp giao khơng thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có
thu tiền sử dụng đất, đất ở (Trần Trọng Dũng, 2014).
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất
đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử
dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có
nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp

và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội và cơng trình cơng cộng. Xét về hình thức kinh doanh, có thị
trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng
trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh
doanh bất động sản (Nguyễn Việt Anh, 2014).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống
đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống
quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo
nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ
chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS. Cơng tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít,
tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ
quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm
trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Trần Trọng Dũng, 2014).
* Một số khái niệm khác
- Ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho nguời mua lần lượt trả giá và

người trả giá cao nhất thì được mua (Luật Đất đai, 2013).
- Ðấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Luật Đất đai, 2013).
- Ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời diểm
xác định (Luật Đất đai, 2013).
- Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản (Luật Đất đai, 2013)
1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa
địa tơ. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu
lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai
ở nước ta không giống các quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai:
thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất
tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng
có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
tương tự như quyền sở hữu.
Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan
hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN

9

dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ
sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa
các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ
đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất
và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất (Vũ Văn Hải, 2014).
1.1.3. Các phương pháp định giá đất
Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá
(Thông tư 36, 2014).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN




10

- Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước
có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Thông tư 36, 2014).
- Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)
(Thông tư 36, 2014).
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản (Thông tư 36, 2014).
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐCP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể
áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3
và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu
và quyết định giá đất (Thông tư 36, 2014).
1.1.4. Cơ sở khoa học để xác định giá đất
1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN

11

chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến
chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa
vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối
cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của
Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Trong nông nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện
sản xuất thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên người ta còn
phải kinh doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi,
loại đất xấu và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nơng phẩm

lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó,
những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Vậy
địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về
ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nơng nghiệp tạo ra. Có
hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ
tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II
là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình
thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nơng nghiệp của nơng
dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất mà thu
được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà
người làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất
cho thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang.
Loại này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tơ cho người sở hữu đất.
Nó là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong thời
kì lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc
hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản nông
nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể th

được nhiều cơng nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Bởi thế trong điều
kiện đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang
lại giá trị thặng dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá
trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tơ tuyệt đối. Do sự độc
quyền tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành
nông nghiệp, giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không
tham gia vào q trình bình qn hóa lợi nhuận tồn xã hội, hàng nơng sản vẫn
có thể thường xun bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai. Giá trị thặng dư do công nhân nông
nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là
nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tư bản
trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là
điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với
sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông
nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong công nghiệp, thậm chí cịn cao hơn
trong cơng nghiệp, trong tình hình này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số
chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc
quyền của hàng nông sản.
Loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp
cho địa chủ, do chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tư bản
chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong
công nghiệp, nên với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng
dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ

cũng cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất đã
ngăn trở sự tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên
trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả
sản xuất chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản
xuất chung chính là địa tơ tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ
phận của giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp
làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông
sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc
hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ
xóa bỏ địa tơ tuyệt đối. (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003)
2. Lãi xuất ngân hàng.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

có thể tách sự ảnh hưởng của địa tơ với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà
tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày
càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán quyền sử dụng

đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên
đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền
kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng khơng đáng kể. Như vậy, lãi
suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá
đất đô thị cao hơn giá đất nơng nghiệp. (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh
Trà, 2005)
3. Quan hệ cung cầu.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
ngun tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp
và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những
hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói
trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có

hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể tiến
hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Cung
- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ
dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay
thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thơng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang
mục đích làm khu dân cư đơ thị. Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng
lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở
của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế
của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho
tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các
lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống
là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa
phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn

giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đơ thị. Ngày nay, hệ
thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ
ngoại ô vào trung tâm đơ thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng
ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh
lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ơ thành phố cũng theo
đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn,
cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đơ thị. Khơng một hàng hố
nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt
hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố
thơng thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm
những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là
đất đồi núi, các vùng ven biển... địi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa
vào khai thác được. (Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà, 2005)
1.1.5. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 (Trần Trọng Dũng,
2014) như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN