Tiểu luận các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai liên hệ thực tế

TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

BÀI TẬP CÁ NHÂN

CÁC HÌNH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?
LIÊN HỆ THỰC TẾ?

BỘ MÔN: PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ MÔI TRƯỜNG
GIẢNG VIÊN: TS. LÊ KIM NGUYỆT
SINH VIỆN THỰC HIỆN:
MÃ SINH VIÊN:
LỚP:

Hà Nội, năm 2022


MỞ ĐẦU
Đất là tài nguyên vô giá của Quốc Gia, khơng những thế đất cịn ý nghĩa
rất quan trọng đối với con người, giá đất ngày một đắt đỏ nhất là những khu đất
đẹp. Thị trường bất động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế
mà diễn ra ngày một nhiều và gay gắt hơn. Muôn hình mn vẻ các loại tranh
chấp từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến mua bán hay đơn giản chỉ là
tranh chấp về “biên giới” của mảnh đất. Đất đai, quyền sử dụng đất đối với đất
đai là những tài sản có giá trị lớn. Vì lẽ đó, người sử dụng đất đều mong muốn
có thể bảo vệ tốt phần đất thuộc về quyền sử dụng hợp pháp của mình, hay tìm
cách có thêm nhiều phần đất thuộc quyền sử dụng đất của mình. Chính vì vậy,
việc người ta kiện nhau ra Tòa án để tranh chấp đòi phân chia đất đai, hay việc
hàng xóm với nhau kiện cáo, tranh chấp địi từng m2 (mét vng) đất trên thực
tế không phải là chuyện hiếm gặp xưa nay. Và mỗi trường hợp tranh chấp, đều
có thể được giải quyết bằng các hình thức giải quyết tranh chấp khác nhau. Vậy

có bao nhiêu hình thức giải quyết tranh chấp đất đai và nên sử dụng hình thức
giải quyết tranh chấp nào thì có lợi cho cả hai bên? Đây là vấn đề được nhiều
người quan tâm hiện nay.
I/ Khái quát chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền
và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh
chấp đất đai được hiểu là việc tranh giành, bất đờng ý kiến về quyền và nghĩa vụ
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên khác nhau
trong quan hệ đất đai.
Còn giải quyết tranh chấp đất đai được hiểu là hai bên tự giải quyết hoặc thơng
qua các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xem xét vụ việc trên cơ sở các giấy tờ,
tài liệu, chứng cứ có liên quan đến vụ việc tranh chấp, từ đó hướng dẫn và đưa
ra quyết định, phán quyết xử lý của vụ việc tranh chấp đất đai.
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lí, quyền sử dụng và những lợi
ích phát sinh trong quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc
quyền sở hữu của các bên tranh chấp.


Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất khơng có
quyền sở hữu đối với đất đai.
Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên
khơng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà
còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp.
Một bên không thực hiện được những quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến
việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các
bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho
những quy định của pháp luật đất đai cũng như những chính sách của Nhà nước
khơng được thực hiện một cách triệt để.

Trên thực tế có rất nhiều dạng tranh chấp, điển hình là:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp về quyền nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải
pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể trong quan hệ đất đai.
Hiện nay, đối với vụ việc tranh chấp đất đai thì căn cứ theo quy định tạị Đều
203 Luật đất đai năm 2013, từ Điều 89 đến Điều 90 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuộc về cơ quan hành chính (là Ủy
ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc Bộ Tài nguyên và môi
trường); hoặc Tòa án nhân dân. Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai đối với từng vụ việc cụ thể sẽ được xác định tùy theo tính chất vụ việc,
loại vụ việc và căn cứ theo quy định chung của pháp luật.
II. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được giải quyết tại cơ quan hành chính
nhà nước (như Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ tài
nguyên và môi trường) hoặc được giải quyết tại Tòa án nhân dân. Do vậy, căn
cứ theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, có thể hiểu, hiện
nay có hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể là: Giải quyết theo thủ
tục hành chính (nếu thẩm quyền giải quyết thuộc cơ quan hành chính nhà nước)
hoặc giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự (nếu cơ quan giải quyết tranh
chấp đất đai là Tòa án).


1. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng biện pháp hòa giải.
Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả
nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gơ
những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện,

tự thỏa thuận.
Đối với một vụ việc tranh chấp đất đai, dù được giải quyết bằng hình thức nào
(giải quyết theo thủ tục hành chính hay giải quyết theo thủ tụ tố tụng dân sự) thì
về mặt nguyên tắc, trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai, các vụ việc
tranh chấp đất đai đều phải trải qua thủ tục hòa giải. Về thủ tục hòa giải trong
tranh chấp đất đai, căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013,
Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi khoản 57 Điều 2 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP.
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết
tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hịa giải được thì gửi đơn
đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh
chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối
hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên
của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy
ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày
nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác
nhận hịa giải thành hoặc hịa giải khơng thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới,
người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phịng
Tài ngun và Mơi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đờng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Mơi
trường đối với các trường hợp khác.
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Sở Tài ngun và Mơi trường trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp

mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Nhà nước khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai có thể tự hòa giải,
thỏa thuận với nhau để đưa ra phương án giải quyết vụ việc tranh chấp này.


Hoặc hai bên tranh chấp có thể nhờ đến bên thứ ba (ở đây có thể là thơn, xóm,
làng, bản) để thực hiện việc hịa giải mà ở đây có thể gọi là hòa giải tại cơ sở.
- Trường hợp mà các bên mặc dù đã cố gắng tự hòa giải, hoặc đã thơng qua hịa
giải tại cơ sở mà vẫn không đạt được sự thống nhất, vẫn tranh chấp, khơng thể
hịa giải được thì sẽ phải thực hiện việc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để
tiến hành hòa giải – thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất
đai.
- Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai từ các bên liên
quan thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải có trách nhiệm cùng với các cơ quan có
liên quan như Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, đại diện thơn, xóm, ấp bản
hay các tổ chức xã hội khác như Hội phụ nữ, Hội Nông dân, Cán bộ địa chính,
Cán bộ tư pháp… tổ chức việc hịa giải thơng qua Hội đờng Hịa giải.
- Việc hịa giải có thể thành hoặc khơng thành nhưng dù kết quả thế nào thì việc
hịa giải đều phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên liên
quan và xác nhận về kết quả hòa giải của Ủy ban nhân dân xã.
- Thời hạn thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường đối với
một vụ việc tranh chấp đất đai được xác định là 45 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân
dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
2. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng biện pháp khác khi không hòa
giải được.
Về việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì căn cứ theo quy định
tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, Điều 89, 90, 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
Khoản 58, 59 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chỉ có những trường hợp tranh

chấp đất đai mà kết quả hịa giải khơng thành thì mới được đưa ra để giải quyết
theo quy định. Việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo hai
hình thức: Giải quyết bằng thủ tục hành chính hoặc giải quyết bằng thủ tục tố
tụng dân sự.
3. Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính.
Giải quyết tranh chấp đất đai bằng hình thức thủ tục hành chính được áp dụng
đối với những trường hợp đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai khơng có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ chứng minh
về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà họ lựa
chọn giải quyết tranh chấp tại cơ quan hành chính là Ủy ban nhân dân có thẩm
quyền. Trong trường hợp này:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.


1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã

sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận
kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa


được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là đất sử dụng chung cho cộng đờng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đối với vụ việc tranh chấp đất đai phát sinh giữa hộ gia đình, cá nhân hay cộng
đờng dân cư với nhau thì Cộng đờng dân cư, hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp đơn
yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi có đất
tranh chấp. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận huyện sẽ giao trách nhiệm cho
cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh về vụ việc, về chứng cứ và tổ chức hòa
giải giữa các bên. Trong trường hợp cần thiết, cơ quan tham mưu cho Chủ tịch
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể tổ chức cuộc họp ban, ngành liên quan. Sau
đó, cơ quan tham mưu này sẽ hồn thiện hờ sơ để gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ căn cứ vào hờ sơ từ cơ quan
tham mưu từ đó quyết định về việc giải quyết tranh chấp hoặc ra quyết định
công nhận hòa giải thành.
Sau khi vụ việc tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp
huyện nhưng hộ gia đình, cá nhân, cộng đờng dân cư không đồng ý với quyết
định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thì họ có thể khiếu nại đến Chủ
tịch Ủy ban nhân dân Tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án.
- Đối với những vụ việc tranh chấp đất đai mà một trong các bên tranh chấp) có
yếu tố nước ngồi như là tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp thì đương sự sẽ phải nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiếp nhận hồ sơ và ra quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai dưới sự tham mưu của các cơ quan chuyên môn.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh còn được thực
hiện trong trường hợp vụ việc tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban
nhân dân cấp huyện nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết
tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và có khiếu nại đến Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
Trong mọi trường hợp, sau khi đã có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nếu đương sự (các bên trong vụ việc

tranh chấp đất đai) không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp thì có
quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.


- Đối với những vụ việc đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng
đương sự không đồng ý về quyết định giải quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh và có đơn khiếu nại lên Bộ Tài ngun và Mơi trường thì Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận, phân công đơn vị có chức năng giải
quyết. Sau khi đã điều tra, thu thập, nghiên cứu hồ sơ, và tổ chức hịa giải giữa
các bên tranh chấp thì các cơ quan, đơn vị có chức năng sẽ hồn chỉnh hờ sơ để
trình Bộ trưởng Bộ tài ngun và mơi trường ra quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực buộc các bên phải
thi hành nếu không sẽ bị cương chế thi hành.
4. Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự.
Hiện nay căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành, hình thức giải quyết
tranh chấp đất đai bằng thủ tục tố tụng dân sự được áp dụng đối với một trong
các trường hợp sau:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất… hoặc các giấy tờ về nguồn gốc đất hợp lệ theo quy định tại Điều
100 Luật đất đai năm 2013 và đương sự lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết
tranh chấp.
- Tranh chấp đất đai đã được giải quyết tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền
nhưng đương sự khơng đờng ý với quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch
Ủy ban nhân dân có thẩm quyền và đương sự lựa chọn Tòa án giải quyết.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được giải quyết theo pháp luật
về tố tụng. Nội dung này được thể hiện thông qua việc đương sự trực tiếp nộp
đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong thời hạn mà pháp luật
quy định, Tòa án sẽ thụ lý, hòa giải và đưa vụ việc tranh chấp đất đai ra để xét

xử. Việc xét xử có thể được thực hiện qua hai cấp xét xử: xét xử sơ thẩm và xét
xử phúc thẩm, tùy thuộc vào nội dung tranh chấp đất đai, và việc kháng cáo,
kháng nghị của các bên có liên quan…
Có thể thấy, pháp luật có quy định cụ thể về việc với những trường hợp nhất
định sẽ có thể áp dụng những hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nhất định.
Việc quy định từng hình thức giải quyết tranh chấp ứng với những tình huống
khác nhau nhằm mục đích đảm bảo sự phân cơng, phối hợp giữa các cơ quan có
thẩm quyền trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; đờng thời góp phần giảm
thiểu áp lực cho các cơ quan hành chính nhà nước trong việc giải quyết tranh
chấp. Đờng thời việc quy định hai hình thức giải quyết tranh chấp này sẽ tạo
điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc giải quyết tranh chấp, và hạn chế
việc khiếu nại, tố cáo kéo dài về vấn đề đất đai. Việc các bên trong tranh chấp
lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là có lợi thì cịn phụ thuộc
vào quy định chung về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và tính chất của
từng vụ việc cụ thể. Tuy nhiên, có thể nhận thấy:


- Hình thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục hành chính: Với hình thức
này, mặc dù hờ sơ, cũng như thủ tục để các bên tranh chấp (đương sự) yêu cầu
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai không quá
phức tạp, thủ tục cũng đơn giản, tuy nhiên, vụ việc tranh chấp đất đai có thể sẽ
phải trải qua nhiều cấp cơ quan hành chính, và do vậy, khi đương sự không đồng
ý với kết quả giải quyết tranh chấp đất đai thì thời gian giải quyết tranh chấp đất
đai có thể kéo dài do phải khiếu nại qua nhiều cấp cơ quan hành chính (từ Ủy
ban nhân dân cấp huyện => Ủy ban nhân cấp tỉnh => Bộ Tài ngun mơi
trường). Điều này gây khó khăn, mỏi mệt cho nhiều người dân trong quá trình
nộp đơn, khiếu nại để giải quyết tranh chấp.
- Trong khi đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tịa án nhân dân có thẩm
quyền, tuy cần chuẩn bị kỹ càng về hồ sơ, cũng như thực hiện theo trình thủ tục
tố tụng nên sẽ cần thực hiện một cách chặt chẽ và phức tạp hơn. Tuy nhiên, Tịa

án chỉ có hai cấp xét xử là xét xử sơ thẩm hoặc xét xử phúc thẩm, vậy nên, dù
thời gian xét xử của mỗi cấp xét xử có dài hơn việc giải quyết tại cơ quan hành
chính nhưng đều được giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định theo quy
định của luật, và vì chỉ trải qua hai cấp xét xử nên nhìn chung việc giải quyết tại
Tịa án có thể nhanh hơn.
Có thể thấy, mỗi hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đều có những điểm hạn
chế cũng như ưu điểm nhất định và có quy định riêng về các trường hợp áp
dụng. Nhưng, dù sử dụng hình thức giải quyết nào thì các bên đương sự trong vụ
việc tranh chấp đất đai vẫn nên ưu tiên áp dụng thủ tục hòa giải trước, nên
thương lượng, thỏa thuận với nhau để tìm ra phương hướng giải quyết trước, vì
việc hịa giải sẽ không quá phức tạp về thủ tục, lại tránh được việc tốn công sức,
tiền bạc trong việc kiện cáo kéo dài. Cịn sau đó, khi khơng thể thỏa thuận được,
việc đương sự muốn áp dụng hình thức giải quyết tranh chấp đất đai nào hồn
tồn phụ thuộc vào tính chất vụ việc, hồ sơ giấy tờ liên quan và ý kiến chủ quan
của đương sự.
Như vậy, trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành chỉ mới quy định hai
hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết tranh chấp bằng thủ tục
hành chính – thực hiện qua cơ quan hành chính nhà nước là Ủy ban nhân dân
các cấp hoặc giải quyết tranh chấp bằng thủ tục tố tụng – thực hiện qua cơ quan
là Tòa án. Việc áp dụng hình thức nào trong vấn đề tranh chấp hoàn toàn phụ
thuộc vào bản chất vụ việc và quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
III. Liên hệ thực tế
- Vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai và cách giải quyết:


Ông B mua một mảnh đất vào tháng 01/1994 của Ủy Ban xã, biên lai nộp tiền
mua đất do tôi đứng tên và nộp tiền vào tháng 01/1994.
Đến tháng 08/1994 xã bàn giao biên bản đo đất cho người A (Khi xã thực hiện
đo đất khơng có tơi). Hiện nay tơi chỉ có biên lai nộp tiền, khơng có biên bản đo

đất như trên. Người A có biên bản đo đất nhưng lại khơng có biên lai nộp tiền
mua đất như nêu ở trên. Từ năm 2012 xảy ra việc tranh chấp đất giữa ông B và
người A. Trường hợp này quyền lợi thuộc về ai?
Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13 quy định
như sau:
“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của bạn với diện tích đất
trên. Vì vậy nếu ơng B có biên lai mua đất thì để xác định quyền lợi thuộc về ai
thì cần phải xem xét giữa hai bên thì ai đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:
Trường hợp 1: Nếu có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai
năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ bao gờm:
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất
theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ
về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do
cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người
đang sử dụng đất là hợp pháp;
- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã
hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, cấp tỉnh lập;
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp khơng có giấy tờ
quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế
mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người
lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình; về việc xây dựng, sửa
chữa nhà ở, cơng trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị
được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê


duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân
cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ
chức để bố trí đất cho cán bộ, cơng nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở
để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà
nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây
dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ
quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của
pháp luật.
+ Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy
định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân
cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối
với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước khơng
cịn lưu giữ hờ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”
Như vậy nếu ơng B có giấy tờ nêu trên thì ơng B có đủ điều kiện để nộp hồ sơ
đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để xác định quyền sử dụng đất của mình với diện tích đất nêu trên.
Trường hợp 2: Nếu khơng có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất
đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên thì căn cứ khoản 2
Điều 101 Luật đất đai năm 2013:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khơng có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy

hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sử dụng đất ổn định là việc sử
dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử
dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp
chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu


nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng
nhận).
Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và
nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ
sau đây:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất,
biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng cơng
trình gắn liền với đất;
- Quyết định hoặc bản án của Tịa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết
định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn
liền với đất;
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các
bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở;
Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và

các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà
nước giao quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời
điểm kê khai đăng ký.
Như vậy, nếu ơng B khơng có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì nếu bạn sử
dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp
luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,


quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì bạn cũng có thể được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngược lại hồn tồn với hai trường hợp trên, nếu ơng B khơng có bất kỳ một
giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất của mình cũng như bạn khơng sử
dụng đất ổn định tới thời điểm hiện tại thì ơng B không đủ điều kiện để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Liên hệ thực tế và kiến nghị tham khảo
Với các quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp bắt
buộc phải trải qua hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết, cơ quan thứ nhất làm
nhiệm vụ hịa giải, nếu hịa giải khơng thành, khơng hịa giải được… thì mới
được u cầu cơ quan thứ hai là Tòa dân sự giải quyết. Những tầng nấc này làm
cho vụ kiện kéo dài một bước, nhưng nó chỉ làm chậm việc kết thúc giải quyết
vụ tranh chấp về đất đai, chứ khơng có vấn đề về pháp lý. Tuy nhiên, khi Điều
203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất
cứ loại giấy tờ gì cũng thuộc thẩm quyền tòa dân sự, là trao vượt quá thẩm

quyền cho tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đối với loại đất này (từ
chỗ chỉ có quyền xác định ai vốn có quyền dân sự đang bị người khác tranh chấp
nay có thêm quyền xác định ai được quyền sử dụng đất chưa có căn cứ pháp
luật-chưa được cơng nhận về pháp lý, vì loại đất này vốn đang được xác định là
“đất công”), sẽ là một phức tạp rất lớn, xác xuất sai sót khi tịa án giải quyết
tranh chấp sẽ cao hơn. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật thì chỉ những tài sản
đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm
phạm, tranh chấp thì Tịa dân sự căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực
chất tài sản đó là của chủ thể nào thì cơng nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang
chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền, chứ Tịa dân sự
khơng có quyền ban phát quyền, lợi ích cho bất kỳ bên nào. Với những phức tạp
nói trên tỷ lệ phạm sai lầm, thiếu sót sẽ tỷ lệ thuận với những khó khăn, vướng
mắc mà cơ quan giải quyết tranh chấp gặp phải trong vụ án, là những nguyên
nhân dẫn đến vụ án bị sửa, hủy giải quyết lại nhiều lần, nguy cơ trải qua cả chục
năm thậm chí lâu hơn mới kết thúc được vụ án là điều hồn tồn tiên liệu được.
Cơng tác quản lí của nhà nước về đất đai cịn lỏng lẻo vì thế việc giải quyết
tranh chấp ngày một phức tạp và gặp nhiều khó khăn. Bng lỏng trong việc
quản lí hệ thống hờ sơ, sổ sách địa chính bị thất lạc hpặc không được bổ sung


ghi chép đầy đủ. Điều đó tạo cơ hội phát sinh cho các vấn đề tranh chấp, lấn
chiếm.
Sự thay đổi về cơ chế quản lí đất đai, trong điều kiện nền kinh tế thị trường đất
đai ngày càng trở nên có giá, điều đó khiến tranh chấp đất đai ngày càng gia
tăng. Trong khi nhiều tranh chấp trước đây vẫn chưa được giải quyết nay lại phát
sinh nhiều tranh chấp mới phức tạp hơn. Việc tự hòa giải trong trường hợp này
khơng thể can thiệp buộc phải ra Tịa.
Việc hịa giải trong tranh chấp đất đai chưa thực sự được đề cao vì thế nó là
ngun nhân chính dẫn đến nhiều vụ tranh chấp đất đai trên thực tế.
Do trình độ và chuyên môn của những chủ thể tham gia vào q trình giải quyết

các tranh chấp cịn chưa cao, vì thế mà những sai sot trong việc giải quyết tranh
chấp đất đai vẫn cịn xảy ra
Để giảm những khó khăn vướng mắc khi giải quyết loại tranh chấp đất đai.
Cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, sớm
hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, và khi cấp giấy chứng nhận thì giấy này
phải phản ánh đúng thực tế thửa đất (từ các số đo, tứ cận, tài sản trên đất vv…).
Vì tài sản hợp pháp trên đất là của chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là một loại “cơng cụ” quản lý, nó chỉ có vai trò ghi nhận hiện trạng tài
sản của chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất), chứ giấy chứng
nhận không tạo ra tài sản cho bất kỳ chủ thể nào. Vì vậy, khi cấp giấy chứng
nhận tại sao lại không phản ánh đầy đủ thông tin về tài sản tại thời điểm cấp
giấy, gây khó dễ cho người dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi do cho tất cả các bên
khi loại tài sản này được đưa vào lưu thông dân sự, gây cản trở sự vận hành bình
thường của giao dịch, vừa khơng giúp ích cơ quan quản lý nắm được đày đủ
thông tin về đối tượng tài sản mà mình đang quản lý?
Trong hờ sơ đất đai của mỗi khu đất, thửa đất phải cập nhật thể hiện đày đủ,
chính xác mọi di biến động; tăng cường kết nối, minh bạch hóa thơng tin và
cung cấp thông tin kịp thời khi người dân, cơ quan có thẩm quyền u cầu, thì
việc quản lý mới có ý nghĩa tích cực về kinh tế, xã hội.
Khi có dịp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai thì khơng nên giao cho tịa án giải
quyết tranh chấp loại đất chưa có bất kỳ loại giấy tờ gì. Đối với loại đất này khi
các bên tranh chấp về quyền sử dụng đất phải do cơ quan nhà nước được luật đất
đai quy định có chức năng quản lý đất đai giải quyết (do cơ quan này mới có
quyền “cấp” đất đó cho ai hoặc khơng cấp), tịa án chỉ giải quyết tranh chấp về
tài sản trên đất, công sức cải tạo trên loại đất này khi có yêu cầu.


Cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành các văn bản hướng dẫn kịp thời mọi
vướng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý, cũng như giải quyết tranh chấp đất
đai nói chung, tranh chấp thừa kế nói riêng phù hợp với yêu cầu của cuộc sống.

Bên cạnh đó cần có cơ chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, năng lực cán bộ đặc
biệt cán bộ có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai và giải quyết
tranh chấp.
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi nhằm nâng
cao văn hóa pháp lý cho nhân dân. Công tác cần được chú trọng thực hiện một
cách thường xuyên, liên tục.
Nâng cao hiệu quả của cơng tác hịa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân
và đề cao vai trị của chính quyền, đoàn thể quần chúng ở cơ sở trong việc vận
động nhân dân hòa giải tranh chấp đất đai. Pháp luật cần có những quy định xử
lý các bên khơng thực hiện nghĩa vụ theo cam kết khi hòa giải nhằm buộc họ
phải tơn trọng các cam kết của mình.
KẾT LUẬN
Vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai tuy có nhièu hình thức giải quyết
nhưng trên thực tế vẫn cịn tờn tại nhiều hạn chế và bất cập. Việc hạn chết và
khắc phục tranh chấp đất đai là vô cùng cấp bách và cấp thiết, nhưng đó cũng
khơng phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn. Điều đó địi hỏi nhà
nước phải đề ra phương hướng giải quyết thỏa đáng hợp lí và hiệu quả trong giải
quyết tranh chấp đất đai.


Tài liệu tham khảo:
- Giáo trình Luật đất đai
- Luật đất đai 2013
- Nguồn internet: + luatvietnam.vn
+ kienthucphapluat.vn
+ luatminhkhue.vn
+ thuvienphapluat.vn

THAM KHẢO THÊM
Câu hỏi: các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai và liên hệ thực tế ?

BÀI LÀM
Tranh chấp đất đai là một trong những những vấn đề vô cùng phổ biến
tại Việt Nam, nó đang diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp mọi tỉnh
thành trên cả nước. Bởi trong một xã hội có sự đối kháng giữa các giai
cấp thì đất đai ln là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô, giữa
địa chủ và nông dân, giữa đông đảo quần chúng nhân dân không có đất và
bọn chủ đất lớn. trong chế độ của chúng ta hiện nay, nhà nước là đại diện
cho toàn thể nhân dân lao động thực hiện quyền sở hữu với đất đai. Cho
nên , tranh chấp đất đai trong thời kì này mang nội dung kinh tế cũng nhứ
y nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có giai cấp đối
kháng. Vậy tranh chấp đất đai là gì?
Trang chấp đất đai là sự bất đờng , mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích,
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thề khi tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai.
Từ khái niện trên đưa ta đến với câu hỏi vậy khi xảy ra tranh chấp đất
đai thì có những hình thức nào để giải quyết tranh chấp ?
Có hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:


1.

Hòa giải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đât đai là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu
quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo
gơ những mâu thuẫn bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở
tự nguyện , tự thỏa thuận
Bên cạnh các đặc điểm chung của hòa giải tranh chấp , hòa giải tranh
chấp đất đai còn một số đặc trưng cơ bản sau đây:
+ Thứ nhất: hịa giải tranh chấp đất đai khơng chỉ dựa trên quan điểm,

đường lối, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước mà còn áp dụng
phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, quy ước , luật tục địa
phương …. Để vận động, thuyết phục các bên tranh chấp hịa giải bất
đờng , mâu th̃n về đất đai.
+ Thứ 2: việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được tiến hành vận động
tuyên truyền, thuyết phục các bên một cách kiên trì, bền bỉ, liên tục và tốn
nhiều thời gian cơng sức của người hịa giải mới mong đạt được sự thành
cơng , hơn nữa việc hịa giải tranh chấp đất đai muốn đạt được hiệu quả tì
khơng chỉ trông chờ vào các cơ quan công quyền mà phải khuyến khích,
huy động sự tham gia tích cực, chủ động, sang tạo của cộng đồng, các tổ
chức quần chúng ở cơ sở và các thiết chế tự quản của người dân ở cơ sở.
+ Thứ ba: thực tế giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy do tính chất
phức tạp , gay gắt của loại tranh chấp này, nên nếu tranh chấp đất đai
không được giải quyết mau lẹ , nhanh chóng , dứt điểm ngay từ khi phát
sinh bất đồng, mâu thuẫn thù việc giải quyết ngày càng khó khăn phức
tạp. vì vậy việc hịa giải tranh chấp đất đai cần được thực hiện kịp thời và
nhanh chóng. Điều này đòi hỏi tổ chức, cá nhân thực hiện vai trị giải
quyết tranh chấp đất đai phải ln chủ động sẵn sang vào cuộc ngay từ
khi nảy sinh các bất đồng , mâu thuẫn về đất đai trong nội bộ nhân dân.
+ Thứ tư: do đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với con người nên
tranh chấp đất đai tiềm ẩn nhiều hậu quả tiêu cực về chính trị, kinh tế và
xã hội. vì vậy việc hịa giải tranh chấp đất đai không chỉ là nghĩa vụ của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà cịn là trách nhiệm của cả cộng
đồng xã hội và mỗi người sử dụng đất.
+Thứ năm: người tiến hành hòa giải phải khách quan, công minh, đảm
bảo giải quyết tranh chấp một cách công bằng không thiên vị. không áp


đặt các bên đương sự trong việc hòa giải tranh chấp đất đai . các bên tự
nguyện đưa ra các cơ sở dẫn chứng thực tiễn để chứng minh cho quyền và

nghĩa vụ của mình, tự do thảo luận , và chấp nhận y kiến tư vấn giải quyết
của giải viên.
+ Thứ sáu: thành viên tổ hòa giải nen giữ bí mật thơng tin đời tư của các
bên tranh chấp; tơn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của người khác; khơng
cam phạm lợi ích của nhà nước ,lợi ích cơng cộng. mọi hoạt động hòa giải
đều nhằm xây dựng niềm tin, tôn trọng, hiểu biết lẫn nhau giúp cho các
bên biết kiềm chế, nhường nhịn nhau nhằm đạt được thỏa thuận đi đến
hòa giải
+ Thứ 7: hòa giải tranh chap nói chung và hịa giải tranh chap đất đai nói
riêng cần xóa tan tâm lí “ thắng- thua” của các bên đương sự và thay vào
đó là khuyến khích tinh thần “ đơi bên cùng có lợi” . trên thực tế do sự
thiếu kiềm chế hoặc chỉ nhận thấy lợi ích trước mắt nảy sinh bất đồng
mâu thuẫn giữa các bên và ki phát sinh do tâm lí sĩ diện, hiếu thắng mà
các bên tranh chấp có thái độ căng thẳng, cơ chấp. người hịa giải viên
phải nắm bắt được tâm lí này của các bên đương sự để đưa ra những liệu
pháp tâm lí nhằm giúp làm dịu sự căng thẳng, sĩ diện. ích kỉ hoăc tâm lí “
thắng- thua”
Trong hoạt động giải quyết tranh chấp nói chung, cũng như hoạt động
tranh chấp đất đai thì hịa giải có tầm đặc biệt quan trọng . nếu hịa giải
thành thì có nghĩa là tranh chấp kết thúc, khơng những hạn chế đươc
những phiền hà, tốn kém cho các bên đương sự mà cịn giảm bớt cơng
việc đối với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp , phù hợp
với truyền thống đạo lí tương thân tương ái của dân tộc, giữ được tình
làng nghĩa xóm , đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Thực hiện
đúng lời nói của Hờ Chí Minh: “ xét xử đúng là tốt, nhưng khơng phải xét
xử thì cảng tốt”
Luật đât đai 1993 lần đầu tiên đã thể hiện thái độ của nhà nước trong
việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải cụ thể như sau:
Điều 38 khoản 1: nhà nước khuyến khích việc hịa giải tranh chấp đất
đai trong nhân dân. ủy ban nhân dân xã, phường , thị trấn có trách nhiệm

phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, hội nông dân, các tổ chức thành
viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế cơ sở và
cơng dân hịa giải tranh chap đất đai.


Luật đất đai năm 2013. Khoản 1 điều 202 hòa giải tranh chấp đất đai:
nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải ở cơ sở
Trường hợp các bên khơng thể tự hịa giải được thì việc giải quyết
tranh chấp sẽ thơng qua tổ hịa giải ở cơ sở. nếu hịa giải ở cơ sở vẫn
khơng được thì các bên có quyền gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi xảy ra tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải.
thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày uy ban nhân dân cấp xã
nhận đơn. Và để đảm bảo giá trị pháp lí cho kết quả hịa giải điều 135 luật
đất đai 2003 và điều 159 nghị định số 181/2004/ND-CP thi hành luật đất
đai quy định : “ kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ kí
của các bên và có xác nhận hịa giải thành hoặc hịa giải khơng thành của
ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. biên bản hòa giải được gửi đến các
bên tham gia tranh chấp, lưu tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất đai tranh chấp”. trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện
trạng vè ranh giới , chủ sử dụng đất thì ủy ban nhân dân xã, phường , thị
trấn gửi biên bản hịa giải đến phịng tài ngun và mơi trường đối với
tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cứ với nhau;
gửi đến sở tài nguyên và môi trường đối với trường hợp khác. Phịng tài
ngun và mơi trường, sở tài ngun và mơi trường trình ủy ban nhân dân
cùng cấp quyết định việc công nhận việc thay đôi ranh giới thửa đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được
hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp theo
quy định tai điều 202 luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa đủ điều

kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 điều 192 bộ luật tố tụng dân
sự năm 2015. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất
như tranh chấp về kế thừa quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ
chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hịa giải tại ủy ban nhân dân xã
phương thị trấn nơi có tranh chấp khơng phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
( nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP )


Trình tự, thủ tục, thẩm quyền hịa giải tranh chấp đất đai

Thẩm quyền hịa giải
Luật Đất Đai khơng bắt buộc phải hòa giải tại ấp trước khi tiến hành thụ
lý đơn để hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã, mặt khác tại Điều 17 của


Luật hịa giải ở cơ sở, các bên có quyền đờng ý hoặc từ chối hịa giải, u
cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.
+ Thẩm quyền hòa giải là nơi có đất tranh chấp.
Ví dụ: Vợ chờng ơng A ở phường, xã Định An huyện Gò Quao tỉnh Kiên
Giang tranh chấp đất với vợ chồng ông B ở xã Định Hòa huyện Gò Quao
tỉnh Kiên Giang. Đất tranh chấp lại ở xã Long Thạnh huyện Giồng Riềng
tỉnh Kiên Giang, thì thẩm quyền hịa giải là xã Long Thạnh của huyện
Giồng Riềng tỉnh Kiên Giang.
+ Về đơn: phải xác định đầy đủ tư cách nguyên đơn, bị đơn và người có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Ví dụ: ơng A cho rằng ơng B đã chiếm đất của mình, nếu ơng A muốn u
cầu UBND xã hịa giải thì ơng A và vợ ông A là đồng nguyên đơn, ông B
và vợ ông B là đồng bị đơn.
Lưu ý: Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đất đai đều
có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ

hai thì được coi là việc hịa giải khơng thành.
Như vậy, trong trường hợp một trong các bên cố tình vắng mặt, UBND
cấp xã phải lưu lại biên nhận hoặc giấy tờ thể hiện đã tống đạt giấy mời
hòa giải 2 lần, kèm theo là 2 lần lập biên bản về việc không tổ chức hịa
giải được (hay hịa giải khơng thành), có chữ ký của nguyên đơn với lý do
bị đơn cố tình vắng mặt khơng có lý do chính đáng.
Hiện nay, kết quả hịa giải thành khơng có chế tài bắt buộc thực hiện nên
để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, khoản 4 Điều 88 NĐ
43 quy định: Trường hợp hịa giải khơng thành hoặc sau khi hịa giải
thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hịa giải
thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng
dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp tiếp theo.
Trình tự thủ tục tiến hành hịa giải tranh chấp đất đai:
- Cán bộ thụ lý hờ sơ hịa giải phải xem xét nội dung đơn và trong thời
hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn tranh chấp, phải thông báo cho các
bên tranh chấp biết; đồng thời xác định ngày, giờ mời các bên tranh chấp
đến để tiến hành hòa giải. Giấy mời phải được cơ quan tổ chức hịa giải
gửi trước ít nhất 03 ngày cho các bên tham gia buổi hòa giải.


- Thu thập thơng tin: trong q trình chuẩn bị hịa giải, cán bộ thụ lý hờ sơ
hịa giải phải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân
phát sinh tranh chấp (ghi biên bản lấy lời khai), thu thập giấy tờ, tài liệu
có liên quan do các bên cung cấp về ng̀n gốc, q trình sử dụng đất và
hiện trạng sử dụng đất; đồng thời thẩm tra, xác minh ng̀n gốc đất, q
trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
-Về biên bản (được quy định tại khoản 2 Điều 88 – NĐ 43): Kết quả hòa
giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gờm có các nội
dung:

+ Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai
+ Thành phần tham dự hịa giải
+ Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử
dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả
xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đờng hịa giải tranh chấp đất đai;
những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hịa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đờng, các bên tranh
chấp có mặt tại buổi hịa giải, các thành viên tham gia hịa giải và phải
đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho
các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Lưu ý biên bản
gờm từ 2 tờ trở lên phải đóng giáp lai.
Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã
nơi có đất tranh chấp.
+ Đối với trường hợp hịa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh
giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng
Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ
gia đình, cá nhân, cộng đờng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và
Môi trường đối với các trường hợp khác.
+ Phịng Tài ngun và Mơi trường, Sở Tài ngun và Mơi trường trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới
thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý biên bản ghi cụ thể hoặc tương đối về diện tích đất tranh chấp, thửa
đất tranh chấp, vị trí thửa đất tranh chấp, địa chỉ thửa đất tranh chấp.


Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên
tranh chấp đất đai có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung
đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ
chức lại cuộc họp Hội đờng hịa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến

bổ sung và phải lập biên bản hịa giải thành hoặc khơng thành.


Thành phần tham gia hịa giải

Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không ban hành quyết định
giải quyết các tranh chấp về QSDĐ, nhưng có trách nhiệm tổ chức hịa
giải
Thành phần tham gia hịa giải bao gờm:
Thứ nhất là Hội đờng, bao gờm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn
- Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; Trưởng thôn, ấp… đối với
khu vực nông thôn
- Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết
rõ về ng̀n gốc và q trình sử dụng đối với thửa đất đó
- Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn
Tùy từng đối tượng tranh chấp và nội dung tranh chấp đất đai, có thể mời
thêm các thành phần như: Chủ tịch Hội Nông dân, Chủ tịch Hội Liên hiệp
Phụ nữ, Chủ tịch Hội Cựu chiến binh, Bí thư Đồn Thanh niên…
Thứ hai là: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên
quan:
- Về nguyên đơn, bị đơn:
+ Nếu đất xác định là cấp cho cá nhân (ông, bà) tạm xác định là của
chung vợ chờng thì phải mời hết các hai vợ chồng tham dự
+ Nếu đất xác định là cấp cho hộ gia đình (đối với trường hợp đã có Giấy
chứng nhận QSDĐ) thì phải mời hết tất cả thành viên của hộ gia đình sử
dụng đất (từ đủ 15 tuổi trở lên) tham dự
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ việc là người khi hịa giải
vụ tranh chấp đất đai có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ.

Ví dụ: Ơng A đứng tên trong Giấy chứng nhận QSDĐ và nhà ở. Ơng A
khơng trực tiếp làm ruộng mà giao cho con làm, trong gia đình cịn có các
thành viên khác nữa. Khi phát sinh vụ việc tranh chấp QSDĐ giữa ơng A
và ơng B hàng xóm thì xác định con ông A – người trực tiếp đang sử dụng
đất là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, các thành viên (đã trưởng
thành) trong gia đình ông A là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Khi
tổ chức hòa giải phải mời cả những người này.
Trường hợp ủy quyền hịa giải:
Trường hợp khơng tham dự được, thì sau khi đã gửi đơn u cầu hịa giải,
những người khơng có điều kiện trực tiếp tham dự hịa giải có thể ủy
quyền cho người khác (vợ hoặc chờng hoặc con, anh chị em) tham dự hịa
giải tranh chấp đất đai. Việc ủy quyền này phải bằng văn bản, có cơng
chứng hoặc chứng thực theo quy định.


Ngun tắc hịa giải

- Khuyến khích các bên tranh chấp tự hịa giải hoặc giải quyết tranh chấp
đất đai thông qua Hội đờng hịa giải nhằm hạn chế khiếu nại phát sinh từ
cơ sở
- Việc hòa giải phải tranh chấp đất đai phù hợp với đường lối, chính sách
của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đạo đức xã hội và phong tục, tập quán
tốt đẹp của nhân dân; tôn trọng sự tự nguyện của các bên; khách quan,
cơng minh, có lý, có tình; tơn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của người
khác, khơng xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đờng; kịp thời
chủ động, kiên trì nhằm ngăn chặn vi phạm pháp luật, hạn chế những hậu
quả xấu khác có thể xảy ra
5. Thời hạn hịa giải

Khơng q 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp đất đai.
6. Những trường hợp cần chú ý
Trong thời gian qua, rất nhiều vụ việc hòa giải kéo dài, hịa giải có sai sót
do vi phạm các quy định mà Tòa án phải trả về để xã hòa giải lại nên đã
gây rất nhiều phiền phức cho đối tượng, đó là:
-Thành phần tham dự hịa giải tranh chấp đất đai không đầy đủ như: Vắng
mặt đại diện UBND, UBMT tổ quốc; nguyên đơn, bị đơn, người có quyền


lợi và nghĩa vụ liên quan tham dự không đầy đủ, như: Chỉ có chờng dự
mà khơng có vợ dự, trong khi đó lại khơng có giấy ủy quyền; tranh chấp
thừa kế QSDĐ các thành viên trong hàng thừa kế tham gia không đầy đủ
- Thành phần tham dự không đúng như: Đất do cha mẹ đứng tên, con đi
thay
- Hòa giải sai đối tượng tranh chấp: Tranh chấp thửa đất này, trong biên
bản thể hiện hòa giải thửa đất khác
2.

Giải quyết tranh chấp

Điều 203 luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng
thành thì được giải quyết như sau:
1.
Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của luật này và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do tịa án nhân dân giải quyết
2.

Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có giấy chứng nhận hoặc
khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 của luật này thì
đương sự chỉ được chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất
đai theo quy định sau đây:
a)
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dan cấp có
thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 điều này
b)
Khởi kiện tại tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về tố tụng dân sự;
3.
Trường hợp đương sự lựa chon giải quyết tranh chấp tại ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai thực
hiện như sau :
a)
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình cá nhân , cộng đờng dân cư
với nhau thì chủ tịch ủy ban nhân dân cáp huyện giải quyết; nếu không
đồng với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch Uỷ