Bài tập về thời hạn sử dụng đất là gì và các loại thời hạn sử dụng đất liên hệ thực tế

Họ và tên :
Lớp :
Bài tâp học kì mơn Luật đất đai
Đề bài : Thời hạn sử dụng đất là gì ? Các loại thời hạn sử dụng đất ? Liên hệ
thực tế ?
BÀI LÀM
- Thời hạn sử dụng đất là gì ?
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước
giao đất , cho thuê đất để sử dụng , để ở , ……. phát triển kinh tế , là một khoảng
thời gian xác định được Luật định để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai , tạo
điều kiện để cơ quan nhà nước có thể kiểm sốt , quản lý được người sử dụng đất
trên phạm vi cả nước
- Các loại thời hạn sử dụng đất ?
Theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thời hạn sử dụng đất được chia làm 2 loại
sau đây :
* Sử dụng đất ổn định lâu dài :
Theo điều 125 Luật Đất Đai 2013 : Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nơng nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131
của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn,
cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất
xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều
128 của Luật này.
=> Đây là những trường hợp sử dụng đất mà nhà nước không giới hạn thời hạn sử
dụng đất để tạo điều kiện cho người dân yên tâm sản xuất, ổn định sinh sống cũng
như phát triển kinh tế hay nói cách khác người sử dụng đất được sử dụng đất ổn
định lâu dài
* Sử dụng đất có thời hạn :
Theo điều 126 Luật Đất Đai 2013 : Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2,
điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời
hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nơng nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50
năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,
thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt

khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70
năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của


dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định
lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao khơng q 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
6. Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh là khơng q 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản
này.
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác
định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết
định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Bên cạnh đó, cịn quy định rõ thời hạn sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục
đích sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất như : chuyển nhượng (mua bán), tặng

cho, chuyển đổi… và khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu không được gia hạn hoặc
khơng muốn gia hạn hoặc khơng th thì sẽ bị thu hồi. Và vấn đề này cũng được cụ
thể hóa ở Điều 127 và 128 Luật Đất Đai 2013 :
Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng
đất được quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục
đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;


b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây
lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng
phịng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định
lâu dài;
c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây
hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo
thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn
sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng
nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định
lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng nghiệp
sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia

đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục
đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126
của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ
chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Điều 128. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy
định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu
dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
- Liên hệ thực tế ?


Phần lớn người Việt hiện nay đi mua hoặc thậm chí kinh doanh bất động sản trong
khi chưa nắm rõ về luật cũng như kiến thức liên quan nên hay nhầm lẫn giữa 2
khái niệm : Thời hạn sử dụng đất ở lâu dài và vĩnh viến
Chúng ta cần phân biệt 2 khái niệm “lâu dài” và “vĩnh viễn”.
– Lâu dài là một khoảng thời gian, có điểm kết thúc nhưng chưa xác định rõ khi
nào. Cụ thể là được sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi lại.
– Vĩnh viễn là khoảng thời gian dài, khơng có điểm kết thúc.
Luật quy định trong sổ hoặc giấy tờ liên quan sẽ sử dụng chữ “lâu dài” thay vì “
vĩnh viễn” . Nếu giả sử nhà nước cấp sổ hoặc giấy tờ có chữ “ vĩnh viễn” thì đương
nhiên người dân có quyền khơng trả đất dù đã được bồi thường trong quá trình thu
hồi cũng như sử dụng nó vào mục đích qn sự an ninh , nhưng dung từ “lâu dài”

thì ngược lại
Trên thực tế nhiều người dân do hiểu nhầm hai khái niệm này nên dễ bị những
quảng cáo về bất động sản thu hút gây ra hậu quả không mong muốn
Căn cứ vào khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Thời hạn sử dụng đất
được ghi theo quy định như sau:
1/Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định
giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất thì
ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
2/ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/
…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng).
3/ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
4/ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được cơng nhận là một
phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở:
Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nơng
nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao khơng được cơng nhận là đất ở): sử dụng
đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy , khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu
dài” nghĩa là bạn được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất khơng xác
định.
Gia hạn sử dụng đất nông nghiệp khi hết hạn sử dụng :
Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:


“Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khơng q 50
năm. Khi hết thời hạn th đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”
Trình tự, thủ tục gia hạn quy định tại Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định
như sau:
“- Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu
cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất quy định tại

Khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng
nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp
thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
– Phịng tài ngun và mơi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử
dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phịng đăng ký đất đai
gửi thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy
ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê
đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để
thực hiện đăng ký.
– Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài
nguyên và mơi trường;
– Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào
Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân
dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ
quan tài ngun và mơi trường thơng báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu
hồi đất theo quy định.


Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ
tục hành chính đất đai liên quan tới vấn đề gian hạn thời gian sử dụng đất sẽ không
quá 15 ngày.

Như vậy, cơ quan nhà nước quản lý đất đai có thẩm quyền khi tiếp nhận đơn xin
gia hạn thời gian sử dụng đất và các loại giấy tờ kèm theo thủ tục đầy đủ như: mẫu
tờ khai xác định mốc thời gian sử dụng đất và xác nhận tờ khai mốc thời gian sử
dụng đất, đơn xin gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp… của người sử dụng
đất đầy đủ thì sẽ cần phải thực hiện các thủ tục và trả kết quả gia hạn thời gian sử
dụng đất trong vòng 15 ngày làm việc.

Như vậy, nếu bạn muốn gia hạn thời gian thuê đất thì bạn chuẩn bị và nộp đầy đủ
các giấy tờ của bộ hồ sơ gửi tới Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để
được gia hạn việc thuê đất. Nếu không đủ điều kiện, bạn sẽ được thông báo và
bị thu hồi đất.
Và cũng đã có rất nhiều vụ án liên quan đến thời hạn sử dụng đất :
/> />
Nguồn tham khảo :
Luật Đất Đai 2013
Thư Viên Pháp Luật
Giáo trình luật đất đai á
Thời hạn sử dụng đất ở lâu dài hay vĩnh viễn ( thư viện pháp luật )
/>

Đề bài: Thời hạn sử dụng đất là gì? Các loại thời hạn sử dụng đất. Liên hệ
thực tế.
I.
Thời hạn sử dụng đất là gì?
Đất đai: Luật đất đai 2013 không quy định cụ thể khái niệm của đất đai
nhưng chúng ta có thể hiểu như sau:
“Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được,
có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ

văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.”
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 cũng quy định đất đai thuộc quyền sở hữu
của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
Sử dụng đất: là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai vì
mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất: Hiện nay Luật Đất đai 2013 khơng quy định cụ thể
nhưng có thể hiểu thời hạn sử dụng đất là thời gian mà một cá nhân, tổ chức được
Nhà nước giao đất để cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất
định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận
hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.
Mỗi loại đất thì lại có một thời hạn sử dụng riêng và việc xác định thời hạn này có
ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử
dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
II.
Các loại thời hạn sử dụng đất (Quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng
đất)
Hiện nay, các quy định về thời hạn sử dụng đất được quy định tại Mục 1 chương X
Luật đất đai 2013 và được xác định theo từng loại đất cụ thể gồm: Đất sử dụng ổn
định lâu dài, Đất sử dụng có thời hạn, Đất có thời hạn sử dụng được xác định khi
chuyển mục đích sử dụng đất và Đất có thời hạn khi nhận chuyển quyền sử dụng
đất.
1.
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Cũng như một số khái niệm ở trên thì đất sử dụng ổn định lâu dài cũng không được
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể nhưng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP


hướng dẫn Luật đất đai năm 2020 có thể hiểu: đất sử dụng ổn định lâu dài là đất

mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài mà không quy định
thời gian cụ thể để thu hồi hay chấm dứt quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo điều 125 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền sử dụng
lâu dài liên tục đối với đất là một trong những loại đất sau:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nơng nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131
của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn,
cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất
xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
7. Đất cơ sở tơn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều
128 của Luật này.
2.
Đất sử dụng có thời hạn
Theo điều 126 Luật Đất đai 2013 có thể thấy thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng
có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ
thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng (đất được giao, được thuê,
hay được công nhận quyền sử dụng đất) và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp
của tài sản (cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức).
Cụ thể:

a.
Đối với trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì có 2 trường hợp
- Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm:


Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông
nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao
đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).
Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ
được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi
hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân
vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nơng nghiệp thì vẫn
được tiếp tục sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền,
nhưng tối đa khơng được quá 50 năm:
Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:
+ Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp.
Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia
đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ
thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết
định/hợp đồng thuê đất
Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có
nhu cầu tiếp tục sử dụng.
+ Đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê

quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định
giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngồi
của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.
Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngồi vẫn
muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất,
nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.
+ Đất nơng nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.


Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội
dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia
đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà
nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.
b.
Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức.
Thời hạn không quá 50 năm:
Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp
dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nơng – lâm – nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; hoặc
để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực
hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho
thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
Thời hạn không quá 70 năm:
Thời hạn sử đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất,
cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:

+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, những dự
án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.
+ Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những
vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.
+ Đất dùng để xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự
chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và
các cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh.
Thời hạn không quá 99 năm:
Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà
nước cho thuê để xây dựng các cơng trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sứ quán, lãnh sự quán.
Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao này vẫn
có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể
xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.
3. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.


Căn cứ tại điều 127 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất
khi chuyển đổi mục đích sử dụng có thể chia thành 2 trường hợp:
a.
Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam:
Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào
mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng
cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng
rừng phịng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn
định lâu dài;
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng

cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó
theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn
sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;
Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng
nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ
gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
b.
Người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi:
Trường hợp này, khi các chủ thể sử dụng đất này trong quá trình thực hiện
dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử
dụng đất của loại đất mới sau khi chuyển đổi được xác định theo quyết định của cơ
quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, nhưng không quá 50 năm.
Trường hợp đầu tư mà có vốn đầu tư lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm hoặc


đầu tư vào vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng đất khơng q 70
năm. Trường hợp kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời
hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.
Trường hợp tổ chức kinh tế thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ
loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng

có thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi
được xác định là ổn định lâu dài.
4. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ theo điều 128 Luật Đất đai 2013, khi loại đất mà người sử dụng đất nhận
chuyển quyền là đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì người sử dụng đất sẽ
được sử dụng ổn định lâu dài. Còn đối với các loại đất khác, thì khi người sử dụng
nhận chuyển quyền sử dụng đất, họ cũng chỉ được sử dụng trong thời hạn sử dụng
đất còn lại của loại đất này trước khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
III. Liên hệ thực tế
1.
Liên hệ tới Việt Nam.
Ở Việt Nam ta có thể nhận thấy Luật Đất đai 2013 đã có những sự thay đổi tích
cực, tuy nhiên về vấn đề thời hạn sử dụng đối với một số vấn đề cụ thể như:
Thời hạn sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm đã được kéo dài lên 50
năm. Tuy nhiên thời hạn này có lẽ chưa đủ dài để có thể hình thành một vùng trồng
cây hàng năm có quy mơ ổn định và lâu dài vì 50 năm để so với tính ổn định trong
việc trồng cây hằng năm là khơng đủ. Mặc dù đã có những chính sách về thủ tục
gia hạn hay nghĩa vụ đối với đất nhưng những thủ tục này tuy đã có những thay đổi
có lợi cho người dân nhưng vẫn có phần chưa thực sự thuận lợi khi vẫn có một số
quy định hay khái niệm chưa được làm rõ làm cho thủ tục thêm phức tạp.
Trong vài năm trở lại đây, các vấn đề liên quan đến thời hạn sử dụng nhà
chung cư xuất hiện với mật độ ngày càng dày đặc, đặc biệt là ở các thành phố lớn
nhưng pháp luật cũng chưa có những quy định thực sự cụ thể về vấn đề này dù đã
có những văn bản đề cập đến vấn đề này như Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ
Xây dựng, Luật Nhà ở năm 2014.
2.
3.
Các vụ án liên quan
Bản án 99/2017/DS-ST
Bản án 08/2017/HC-ST

* Nguồn tham khảo:


1.
2.
3.
4.
5.

Luật Đất đai 2013
Giáo trình Luật Đất đai ĐH Luật Hà Nội
luatduonggia.vn
luatminhkhue.vn
Bản án từ: thuvienphapluat.vn

ĐỀ BÀI: THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ? CÁC LOẠI THỜI HẠN SỬ
DỤNG ĐẤT? LIÊN HỆ THỰC TẾ
Bài làm
I) Khái quát chung
1)
Khái niệm
a)
Đất đai là gì?
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc
tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được,
có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ
văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.
Điều 4 Luật Đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử

dụng đất theo quy định của Luật này.
b)
Sử dụng đất là gì?
Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai vì
mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất.
c)
Thời hạn sử dụng đất là gì?
Đất có thời hạn sử dụng là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử
dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn
nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50
năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước
khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng


đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là đất có thời hạn sử dụng đất có
thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.
Mỗi loại đất khác nhau (đất nông nghiệp, đất phi nơng nghiệp...) sẽ có thời
hạn sử dụng khác nhau. Hơn nữa, tuỳ vào hình thức sử dụng đất như chuyển
nhượng, được nhà nước giao đất, cho thuê đất... mà thời hạn sử có thể sẽ thay đổi
cụ thể hơn nữa... Do đó, đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, các
bên nên tìm hiểu kỹ về thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận.
II) Phân loại
1)
Các loại thời hạn sử dụng đất
Theo Điều 125, 126 Luật Đất đai năm 2013 thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại:
- Loại 1: Điều 125 LĐĐ 2013: Đất sử dụng ổn định lâu dài (khơng giới hạn thời
gian)
- Loại 2: Đất có thời hạn sử dụng (Điều 126 LĐĐ 2013)
- Bên cạnh đó, Điều 127,128 Luật Đất đai 2013 còn quy định rõ thời hạn sử dụng

đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất như:
chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, chuyển đổi…
- Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu không được gia hạn hoặc không muốn gia hạn
hoặc khơng th thì sẽ bị thu hồi.
1.1) Loại 1: Đất sử dụng ổn định lâu dài (Không bị giới hạn thời gian) (Điều 125
Luật Đất đai 2013)
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng theo Khoản 3 Điều 131 Luật Đất
đai 2013.
3.Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên.
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn,
cho thuê.
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan;đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 147 Luật Đất
đai 2013.
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh.
7. Đất cơ sở tơn giáo theo Điều 159 Luật Đất đai 2013.
8. Đất tín ngưỡng.


9. Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh,
đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh.
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng theo Khoản 3 Điều 127; khoản 2 Điều 128 Luật
Đất đai 2013.
1.2) Đất sử dụng có thời hạn ( Điều 126 Luật Đất đai 2013)
1. Đất nơng nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp theo Khoản 1, 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất
đai 2013.

=>Thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn này, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn
quy định.
2. Đất nơng nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê.
=> Thời hạn sử dụng không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá
nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Đất được giao, cho thuê cho tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (DAĐT); người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực hiện các DAĐT tại Việt
Nam.
=> Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở DAĐT hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Trong đó: Đối với DAĐT có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, DAĐT vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không
quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của
dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định
lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định này.


4. Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có chức năng
ngoại giao.
=> Thời hạn sử dụng không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia

hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn theo quy định này.
5. Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích của xã,
phường, thị trấn.
=> Thời hạn sử dụng không quá 05 năm.
6. Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài
chính quy định và các cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh theo Khoản 2
Điều 147 Luật Đất đai 2013.
=> Thời hạn sử dụng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng
không quá thời hạn theo quy định này.
7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
=> Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục
đích chính.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 cịn quy định rõ thời hạn sử dụng đất trong trường
hợp: Thời hạn sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Điều 127); Thời
hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128).
1.3) Thời hạn sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Điều 127 Luật Đất
đai 2013).
1. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng
vào mục đích khác.
=> Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục
đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang
trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng
=> Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.


3. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất

trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối.
=> Hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn
sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.
4. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi
nơng nghiệp.
=> Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng
ổn định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.
=>Thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
6. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngồi thực hiện DAĐT khơng thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo
dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.
=> Thời hạn được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật
Đất đai 2013.
7. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn
định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nơng
nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài .
=> Thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
1.4) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128 Luật Đất
đai 2013).
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy
định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi
nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu

dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.


Như vậy, tùy vào tính chất của các loại đất, thời hạn đầu tư của dự án đầu tư và
đảm bảo việc sử dụng và khai thác nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả mà
pháp luật có quy định về thời hạn sử dụng đất của các loại đất khác nhau sẽ khác
nhau, đồng thời cũng có quy định về cách xác định thời hạn sử dụng đất khi thực
hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
III) Ý nghĩa của việc xác định thời hạn sử dụng đất
Việc xác định “thời hạn sử dụng đất” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định
điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải
quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp
pháp của việc thu hồi đất…
IV) Thực trạng
1)
Ở giai đoạn trước, việc quy định thời hạn sử dụng đất được thực hiện như
thế nào?
1.1) Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993
Năm 1993 nhà nước ban hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
Trước 15/10/1993, áp quy định của Luật Đất đai 1987, nhà nước giao đất
cho chủ sử dụng với thời hạn sử dụng đất được quy định tại điều 14 Luật Đất đai
1993 và Điều 3 Nghị định 30-HĐBT hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1987 cụ thể:
+ Giao đất ổn định lâu dài
+ Giao đất có thời hạn: từ 5 năm trở lên
+ Giao đất tạm thời: có thời hạn dưới 5 năm.
Việc giao đất ổn định lâu dài và việc giao đất có thời hạn chủ yếu áp dụng đối với
những nơi đã xác định rõ quy hoạch sử dụng đất.
Sau 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 có quy định tại điều 20 về thời hạn sử
dụng đất như sau:
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ
sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử
dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành
đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng.
1.2) Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003
Điều 66. Đất sử dụng ổn định lâu dài


Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng;
2. Đất nơng nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 71 của
Luật này;
4. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp quy định tại Điều
88 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
7. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại Điều 99 của Luật này;
8. Đất có các cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
9. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hố, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng và các cơng trình cơng cộng
khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hố, danh lam
thắng cảnh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Điều 67. Đất sử dụng có thời hạn
Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật
này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là

năm mươi năm.
Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là khơng q hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không
quá năm mươi năm.
Thời hạn giao đất, cho th đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho
thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá


trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt;
2. Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức do được giao
trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1
Điều này, sau đó phải chuyển sang thuê đất;
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích
sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê
đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu
hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa
bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời
hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá

trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được
xét duyệt;
4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là khơng q chín
mươi chín năm.
Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt
Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;
5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích
của xã, phường, thị trấn là khơng quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước
ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê
đất.
Ngoài ra Luật Đất đai 2003 còn quy định Điều 68: Thời hạn sử dụng đất khi
chuyển mục đích sử dụng đất; Điều 69. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất.
2)
Giai đoạn bây giờ ( Luật Đất đai 2013) việc quy định thời hạn sử dụng đất
được thực hiện như thế nào?


Giai đoạn 2013, Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Mục 1 Chương 10 Luật
Đất đai 2013, tại các điều 125, điều 126, điều 127,điều 128.
3)
Việc quy định thời hạn sử dụng đất của bộ luật 2013 có khác biệt gì so với
những bộ luật trước hay khơng?
So với những bộ luật trước, Luật Đất đai 2013 mở rộng thời hạn giao đất nơng
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai
phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát
triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong
hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các

loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm
nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (khơng q 10
lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
V) Kiến nghị
Luật Đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không
quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (trường hợp đặc biệt,
không quá 70 năm); Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác
định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
được sử dụng đất ổn định lâu dài; Luật này cũng quy định "Thời hạn giao đất, cho
thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho th
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Tuy nhiên quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất nêu trên có những mặt bất
cập như: Đối với hầu hết các dự án BĐS, thời hạn sử dụng đất (Phần lớn thời hạn
sử dụng đất là 50 năm). Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định
thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện
nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị
đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục cơng trình
của dự án. Tồn bộ các cơng việc này mất khoảng trên dưới 3 năm thì dự án mới
hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn
giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ
cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do vậy,
theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47
năm.


Và thực tế có những dự án đã bị "đắp chiếu, trùm mền" nhiều năm, thậm chí hàng
chục năm, sau khi được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới thì thời hạn sử dụng
đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại
cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Nếu Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự
án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu
tư, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác
định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
Nên sửa đổi quy định về "thời hạn sử dụng đất" và cho bổ sung nội dung: "hoặc kể
từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh" vào khoản 8 Điều 126
Luật Đất đai 2013, như sau: "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này
được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hồn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".
VI) Tham khảo một số quốc gia khác
Tại một số quốc gia châu Á như Trung Quốc, Indonesia, Myanmar... thời hạn thuê
đất dành cho các nhà đầu tư tại đặc khu kinh tế hầu hết chỉ kéo dài tối đa đến 50
năm. Tuy nhiên tại Việt Nam, Thái Lan và Philippines đang trong quá trình xây
dựng cơ chế tăng thời gian thuê lên 99 năm.
VII) Ví dụ về vụ việc
Nguyễn Văn M có 1 mảnh đất thuê, được sở địa chính Bắc Giang ký hợp đồng
thuê đất để hợp tác sản xuất máy, hạn là 20 năm và đến 28/11/2016 sẽ hết hạn. Giờ
mảnh đất đó đang được M xin quyết định giao đất dự án để làm dự án, nhưng sợ là
đến 28/11 chưa làm xong được. Xác định việc gia hạn thời hạn đất?
Trả lời
Theo quy định của Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, cơ sở
sản xuất phi nơng nghiệp, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện các
dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc
đơn xin th đất nhưng khơng q 50 năm.
M có thể thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời
hạn quy định 50 năm.
Đồng thời, M phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với thời gian mà M gia hạn.

VIII) Tài liệu tham khảo
Luật Đất đai 2013
Giáo trình Luật Đất đai - Đại học Luật Hà Nội
Một số bài viết tham khảo:
/> />%3D&_js_v=0.1#aoh=16034437072979&referrer=https%3A%2F
%2Fwww.google.com&_tf=T%E1%BB%AB%20%251%24s