Định giá tài sản - Thẩm định giá BĐS theo phương pháp chi phí

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
.

BÀI TIỂU LUẬN
MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Đề tài:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
Họ và tên: Nguyễn Thanh Tùng

Mã Sinh viên: 17523402010103

Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/03.2_LT

(Niên chế): CQ56/01.03

STT: 03

ID phịng thi:5810581503

Ngày thi: 14/3/2022

Ca thi: 10:15

1


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu.

LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay thẩm định giá tài sản đang là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan
tâm của xã hội. Trong bối cảnh Việt Nam tập trung cho thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh
phát triển kinh tế thị trường và nỗ lực hội nhập nền kinh tế toàn cầu, nhu cầu về
thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định
giá tài sản trở thành một nghề mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ
năng lực hoạt động nhằm đảm bảo nghề thẩm định giá phát huy tốt vai trị của
mình, từ đó góp phần đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường.
Lĩnh vực thẩm định giá bất động sản hiện nay đang là lĩnh vực có nhiều cơ
hội phát triển, với số thương vụ thẩm định bất động sản chiếm phần lớn trong tổng
số các thương vụ thẩm định giá. Trong các phương pháp thẩm định giá bất động
sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để
tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mịn
của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Để
làm rõ hơn về phương pháp này, vì thế nên em đã chọn đề tài nghiên cứu: “Thẩm
định giá bất động sản theo phương pháp chi phí”

3


Chương I – CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1. Các khái niệm cơ bản
1.1 Bất động sản
Theo điều 174 của luật dân sự Việt Nam: Bất động sản là các tài sản bao
gồm nhà đất, cơng trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với
nhà/cơng trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản
khác được pháp luật quy định. Đây là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có
danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.

Đặc điểm cơ bản:
- Tính cá biệt và khan hiếm
- Tính lâu bền
- Tính tương tác và chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.2 Thẩm định giá
Theo Luật Giá 2012: Thẩm định giá là việc tổ chức, cơ quan thẩm định
giá xác định giá trị bằng tiền mặt của một loại tài sản theo Bộ Luật Dân sự. Hiểu
đơn giản, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị được thẩm định phải:
- Phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm nhất định.
- Phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá.
Các đối tượng áp dụng với thẩm định giá phải thực hiện hoạt động thẩm
định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định pháp luật có liên quan.
Trong q trình thẩm định, thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm
định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên
quan.
Các nguyên tắc thẩm định giá bao gồm:
- Nguyên tắc sử dụng
cao nhất và tốt nhất;
- Nguyên tắc thay thế;
- Nguyên tắc dự báo;
- Nguyên tắc cung – cầu;

- Nguyên tắc dự kiến lợi
ích tương lai;
- Ngun tắc đóng góp;
- Ngun tắc phù hợp.

4

2. Cơ sở lý luận về phương pháp chi phí trong thẩm định giá
2.1 Khái niệm
Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi
phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
Được áp dụng để định giá những bất động sản khơng có, hoặc rất ít xảy ra
mua bán trên thị trường (trường học, nhà thờ, bệnh viện,,…)
2.2 Cơ sở của phương pháp
Nếu người mua tiềm năng có đủ thơng tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ
trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi
ích tương tự.
2.3 Ngun tắc ứng dụng
Ngun tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí
làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Nguyên tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải
dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

Chương II – PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí
- Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao
đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện,
nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất...
2. Các bước thực hiện
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao
gồm 4 bước:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất: Để ước tính giá trị thị trường đất

của bất động sản, định giá viên phải giả định đó là đất trống (chưa có cơng trình
xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.


Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của cơng trình có tính hữu ích
tương đương với cơng trình cần định giá. Việc này phải tuân thủ quy định của
nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá
tiền công…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế của cơng trình xây dựng trên đất.
Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống
cộng (+) chi phí xây dựng mới cơng trình trên đất trừ (-) hao mòn
3. Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất
động sản
3.1 Ưu điểm
 Áp dụng đối với những tài sản khơng có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt;
 Tương đối đơn giản về mặt tốn học, số liệu dùng để tính tốn
tương đối cập nhật.
3.2 Nhược điểm
 Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị và không tạo ra
giá trị. Phương pháp này phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song
tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ;
 Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận
cộng lại;
 Phải có dữ liệu từ thị trường;
 Khấu hao mang tính chủ quan;
 Thẩm định viên phải thơng thạo kỹ thuật và am hiểu về tài chính
mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này.

Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan
trọng.


Chương III - ỨNG DỤNG THỰC TIỄN CỦA PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Tình huống giả định
Ước tính giá trị bất động sản của doanh nghiệp Tùng Vân theo phương
pháp chi phí.
Tài sản thẩm định gồm: 1 nhà văn phòng, tường rào xây đá, đập kè.
Hiện trạng tài sản:
- Nhà văn phòng: nhà 3 tầng, diện tích sàn 852m2, dài 12.7m, rộng 25m,
xây dựng hồn thiện đầu 2019, đang hồn thiện dở dang. Móng và thân nhà đều
là khung bê tông cốt thép. Tường chịu lực, xây gạch 220. Trần nhà đổ bê tông,
mái lợp tôn chống nóng. Nền nhà lát gạch men ceramic 400x400. Tường nhà
mới hoàn thiện phần trát tường và trân, chưa quét vơi, lăn sơn. Cửa đi, cửa sổ
pano gỗ đặc có khn cửa mới lắp dựng các vị trí chính; Lan can hành lang các
tầng trụ bê tông cốt thép kết hợp với khung gia công bằng inox; Cầu thang nhà
chưa ốp lát bậc, chưa lắp dựng tay vịn; Khơng có khu vệ sinh trong toàn bộ các
tầng của căn nhà.
Hiện trạng: Nhà văn phòng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hồn thiện
dở dang, hiện tại cịn khá tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và
tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích
khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản là mới 100%.
- Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây bằng
đá có chiều dài 98m, cao 3.5m, rộng 0.6m, bề mặt không trát.
Hiện trạng: Tường rào xây dựng năm 2015, hiện trạng cịn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham
khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu
hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%.

- Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều
cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt khơng trát. Đập kè xây dựng
để ngăn nước sông Kỳ Cùng, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào
xưởng.


Hiện trạng: Đập kè xây dựng năm 2015, hiện trạng cịn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và tham
khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu
hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với nguyên giá là 15%.
 Kết quả thẩm định giá
- Nhà văn phòng: Nhà 3 tầng Diện tích sàn 842m2 dài 11,7m, rộng 24m,
xây dựng đầu năm 2019 và đang hoàn thiện dở dang.
Theo SV ĐTXD năm 2018, nhà ở 2-3 tầng, kết cấu khung BTCT chịu lực,
tường bao xây gạch, mái đổ BTCT có SV ĐTXD: 4.090.000 đồng/m2.
Theo Quyết định số 40/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, nhà tương tự
như trên có đơn giá: 4.045.000 đồng/m2
TSTĐ mới hồn thiện xong phần thơ, chưa qt lớp vơi ve bề mặt, khơng
có khu vệ sinh trong nhà, chưa lắp dựng hết cửa sổ, chưa ốp lát gạch theo ước
tính giá trị TSTĐ chỉ bằng 60% so với SV ĐTXD trên, tương đương:
4.045.000 đồng/m2 x 60% = 2.427.000 đồng/m2,
Làm tròn: 2.400.000 đồng/m2
 Kết luận: Nhà văn phịng mới xây dựng đầu năm 2019, đang hồn thiện
dở dang, hiện tạng nhà văn phòng còn tốt, theo khảo sát thực tế, thống kê
kinh nghiệm và tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ
quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản
là mới 100%.
2.400.000 đồng/m2 x 852 m2 = 2.044.800 đồng
- Tường rào: Hoàn thiện đưa vào sử dụng năm 2015; tường rào xây bằng
đá hộc có chiều dài 98m, cao 3,5m, rộng 0,6m, bề mặt không trát.

Tường xây đá hộc dầy 0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá:
595.000 đồng/m3.
 Kết luận: Tường rào xây dựng năm 2015, hiện trạng cịn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và
tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và
trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mịn so với
nguyên giá là 15%.


595.000 đồng x (98 x 0,6 x 3,5)m x 80% = 97.961.000 đồng
- Đập kè: Hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2015, chiều rộng 5m, chiều
cao 6,5m, chiều dài 75 m, móng xây đá hộc, bề mặt khơng trát. Đập kè xây dựng
để ngăn nước Sông Cầu, bên trên mặt đập hiện sử dụng làm đường đi vào
xưởng. Tường xây đá hộc dày <=0,6 m, cao >2m, vữa XM mác 75# có đơn giá:
595.000 đồng/m3.


Cơng tác xây đập kè có chi phí lớn hơn như:
+ Chi phí nhân cơng lắp dựng dàn giáo ở độ cao 6,5m, chi phí nhân cơng
vận chuyển vật liệu đá, vữa lên độ cao 6,5m và di chuyển trên sàn cơng tác bề
mặt của đập là 5m…
+ Chi phí lắp dựng dàn giáo để thi công đập kè cao 6,5m
Với nhận xét trên tơi ước tính chi phí xây dựng đập kè tăng hơn so với công tác
xây tường đá hộc thẳng do chi phí nhân cơng tăng, vật liệu phụ tăng khoảng 1,15
lần so với đơn giá trên, tương đương:
595.0

ng x 1,1 lần = 654.500 đồng/m3

Làm tròn: 650.000 đồng/m3.

 Kết luận: Đập kè xây dựng năm 2015, hiện trạng cịn tốt, chưa có hiện
tượng lún, nứt, hư hỏng. Theo khảo sát thực tế, thống kê kinh nghiệm và
tham khảo Quyết định 206/2004/QĐ-BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và
trích khấu hao tài sản cố định, ước tính giá trị tài sản hao mòn so với
nguyên giá là 15%.
650.000 đồng x (75 x 5 x 6,5)m x 80% = 1.267.500.000 đồng.
 Tổng giá trị tài sản thẩm định:
Nhà văn phòng

: 2.044.800.000 đồng

Tường rào bằng đá

:

97.961.000 đồng

Đập kè đá:

:

1.267.500.000 đồng

Tổng cộng

:

3.410.261.000 đồng

2. Một số kiến nghị hoàn thiện phương pháp chi phí thẩm định giá bất

động sản trong thực tiễn
- Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất
động sản trong cho vay;
- Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản,
không nhất thiết chỉ dùng mỗi phương pháp chi phí;


- Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản;
- Chú trọng cơng tác thẩm định và tính pháp lý của bất động sản
thẩm định giá;
- Hồn thiện cơng tác tổ chức, tác nghiệp trong hoạt động thẩm định
giá bất động sản;
- Tổ chức và khai thác tốt hơn chất lượng nguồn thông tin phục vụ
công tác thẩm định giá;
- Hoàn thiện hệ thống phần mềm hỗ trợ thẩm định giá;
- Nâng cao trình độ chun mơn và phẩm chất đạo đức của các thẩm
định viên.

KẾT LUẬN
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng
hoá hay dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần
thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà chun mơn
được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề
nghiệp thực hiện.


Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế bởi vì
mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái
niệm giá trị mà việc định giá là để xác định giá của tài sản trên thị trường. Thẩm
định giá đóng vai trị quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến

việc mua bán tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài
sản.
Với những kiến thức đã được học, em đã trình bày bày tiểu luận trên cơ sở
phân tích các tình huống thực tế được thẩm định, đánh giá những kết quả đã đạt
được và tìm ra ưu điểm và hạn chế. Từ đó có thể hồn thiện cơng tác phân tích
và thẩm định của mình qua các tình huống đó. Tuy nhiên, do cịn hạn chế về
trình độ cũng như kinh nghiệm thực tế, bên cạnh là các dữ liệu chưa đầy đủ nên
những đánh giá của em có thể chưa có tính khả thi và các nhận xét chưa phải là
tốt nhất.
Em rất mong nhận được sự góp ý bổ sung từ phía các thầy cơ, để đề tài
của em được hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1) TS. Nguyễn Minh Hồng, TS. Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình
định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.
2) TS. Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập
định giá tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội.


3) Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hồn thiện quy trình và phương pháp
thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ
kinh tế, Học viện Tài Chính, Hà Nội.
4) Slide Định giá tài sản.
5) Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11.
6)

Và một số nguồn tham khảo nhỏ khác.