(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện yên phong tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT
KHÔNG THU TIỀN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN PHONG - TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS.Nguyễn Đình Bồng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các

thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Nhung

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đình Bồng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều cho tôi trong suốt quá học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Đình Bồng đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ cơng chức, viên chức phịng
Tài ngun và Mơi trường huyện n Phong, văn Phịng đăng ký quyền sử dụng đất, sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt
quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Nhung

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu .............................................................................................................. 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài ......................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................... 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................ 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức ....................................... 4

2.1.1.

Đất đai ................................................................................................................ 4

2.1.2.

Quản lý đất đai ................................................................................................... 5

2.1.3.

Quản lý sử dụng đất đai ..................................................................................... 6

2.1.4

Đối tượng sử dụng đất ....................................................................................... 6

2.1.5

Tổ chức sử dụng đất ........................................................................................... 7

2.2.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở một số nước trên thế giới ........................... 9

2.2.1.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Mỹ .............................................................. 9

2.2.2.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Thụy Điển................................................. 11

2.2.3.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Úc ............................................................. 12

2.2.4.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Trung Quốc .............................................. 14

2.2.5.

Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Hàn Quốc ................................................. 16

iii

download by :


2.3.

Quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................................................ 17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ................................... 17

2.3.2

Cơ sở pháp lý hiện hành về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất ở Việt Nam ........................................................................ 21

2.3.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam ........................... 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.4.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh..... 30

3.4.2

Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh ........... 30

3.4.3

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh ......................... 31

3.4.4

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền tại huyện Yên
Phong, tỉnh Bắc Ninh ...................................................................................... 31

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................... 31

3.5.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp................................................ 31

3.5.2

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 32

3.5.3

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu........................... 32

3.5.4

Phương pháp so sánh, đối chiếu ...................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận...................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Phong.................................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 36

4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong ..................... 39

4.2.1.

Tình hình quản lý đất giai đoạn 2011-2015 .................................................... 39

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Phong năm 2015 ................................ 44

4.2.3.

Đánh giá chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai.................................... 45

iv

download by :

4.3.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao không thu tiền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong ..................................................... 46

4.3.1.

Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong ............................................................ 46

4.3.2.

Thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong ................................................. 55

4.3.3.

Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất .......... 64

4.4.

Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức được giao không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong ................... 66

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ..................................................................................... 68
5.1.

Kết luận ............................................................................................................ 68

5.2.

Kiến nghị.......................................................................................................... 69

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 70
Phụ lục ......................................................................................................................... 73

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

CCN

Cụm cơng nghiệp

CHXHCN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

CNH và HĐH

Cơng nghiệp hóa và hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế - xã hội

QLĐĐ

Quản lý đất đai

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 – 2015 ............. 36

Bảng 4.2.

Một số chỉ tiêu so sánh của huyện Yên Phong với tỉnh Bắc Ninh
(năm 2015)................................................................................................. 38

Bảng 4.3.

Tình hình biến động dân số huyện Yên Phong giai đoạn 2011-2015 ...... 38

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Phong năm 2015 ................................ 44

Bảng 4.5.

Thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất trên địa bàn
huyện Yên Phong ...................................................................................... 47

Bảng 4.6.

Mục đích sử dụng đất giao của các tổ chức ............................................... 48

Bảng 4.7.

Phân loại các tổ chức theo đơn vị hành chính cấp xã ................................ 48

Bảng 4.8.

Phân loại các tổ chức theo đơn hành chính xã, thị trấn ............................. 49

Bảng 4.9.

Tổng hợp tổng số thửa đất các tổ chức sử dụng trên địa bàn huyện
Yên Phong ................................................................................................. 51

Bảng 4.10. Tình hình cấp giấy CNQSDĐ của các tổ chức được điều tra trên địa
bàn huyện Yên Phong ................................................................................ 56
Bảng 4.11. Tình hình cấp giấy chứng nhận của các tổ chức trên địa bàn huyện
Yên Phong ................................................................................................. 57
Bảng 4.12. Tình hình sử dụng đất đúng theo mục đích sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Yên Phong .......................................................... 59
Bảng 4.13. Tình hình sử dụng đất khơng đúng theo mục đích sử dụng đất của
các tổ chức trên địa bàn huyện Yên Phong ............................................... 59
Bảng 4.14. Tổng hợp các tổ chức sử dụng đất khơng đúng mục đích sử dụng đất
của các tổ chức trên địa bàn huyện Yên Phong ......................................... 61
Bảng 4.15. Số tổ chức sử dụng đất có vi phạm trong sử dụng đất sau giao ................ 61
Bảng 4.16. Tổng hợp các tổ chức sử dụng đất có vi phạm theo đơn vị hành chính..... 63

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện n Phong ....................................................................... 33
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Phong năm 2015 ..................... 45

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hồng Nhung
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong - tỉnh Bắc Ninh”.
Ngành: Quản Lý Đất Đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam ( VNUA)
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong - tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất của các
tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong - tỉnh
Bắc Ninh.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài sử dụng 4 phương pháp nghiên cứu
sau: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số

liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu; phương pháp so
sánh, đối chiếu
Kết quả chính và kết luận
- Trên địa bàn huyện có 93 tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất, diện
tích đất sử dụng là 749,70 ha chiếm 7,73% tổng diện tích đất tự nhiên tồn huyện trong
đó: Diện tích đất được nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất như giao không thu tiền
là 29,04 ha chiếm 3,91% tổng diện tích đất tổ chức đang sử dụng. Trong số 93 tổ chức
thì có 70 tổ chức đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng số giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là 99 GCN, tổng diện tích đất được cấp giấy chứng nhận
32,83 ha. Tỷ lệ các tổ chức được cấp giấy chứng nhận còn chưa cao hiện đang chiếm
65,1% tổng số tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Kết quả đánh giá tình hình cơng tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức cho
thấy, với số tổ chức tiến hành điều tra có 70/93 tổ chức được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất với diện tích 32,83ha. Việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức đang
dần đi vào nề nếp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất được giao. Tuy nhiên, vẫn cịn tồn
tại tình trạng để đất bị lấn, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng
mục đích và cho mượn đất, cho th đất.

ix

download by :


- Để tăng cường công tác quản lý sử đụng đất của các tổ chức tại địa bàn
huyệnYên Phong cần thực hiện được các biện pháp sau: giải pháp về chính sách pháp
luật, giải pháp về tài chính, giải pháp về khoa học công nghệ và giải pháp tổ chức thực
hiện. Để từ đó hạn chế được tình trạng đất sử dụng khơng đúng mục đích, khơng dùng
hết quỹ đất được giao và nâng cao tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
giao đất trên địa bàn huyện Yên Phong.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Hong Nhung
Thesis title: “Evaluating the current status of land use management of organizations
allotted land by the State without collection of land use fees in Yen Phong district, Bac
Ninh province.”
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluating the current status of land use management of organizations allotted
land by the State without collection of land use fees in Yen Phong district, Bac Ninh
province.
- Proposing some solutions to strengthen the land use management of
organizations allotted land by the State without collection of land use fees in Yen Phong
district, Bac Ninh province.
Materials and Methods
- To carry out research contents, the research uses the following 4 research
methods: Investigative method, secondary data collection; Investigative method,
primary data collection; Statistical methods, synthesis, processing and analysis of the
figures; compare and contrast method.
Main findings and conclusions
- In the district with 93 organizations were allocated land without collection of
land use fees, which are investigated land area used is 749.70 hectares, accounting for

7.73% of the total natural land area of the district in which:the area of land that was
recognized their land use rights as the area allocated without collection of land use fees
is 29.04 hectares, accounting for 3.91% of the total area of currently used land.In all of
93 organizations, there are 70 organizations that have been granted land use certificates
with a total land use right certificate of 99 GCN, total land area of 32.83 ha.The
percentage of organizations that have been granted certificates is not high, accounting
for 65.1% of the total number of organizations assigned land by the State without
collection of land use fees.
-The results of assessing the status of land use management by organizations
show that in the number of investigated organizations, there are 70/93 have been

xi

download by :


granted land use right certificates with the area of 32.83 ha.The management of land
use by organizations has gone into the right order to exploit the effectiveness of the
allocated land fund.However, there is still a situation that people encroach the land ,
spontaneously intentionally converted land use purpose, land use improperly and lent or
leased land.
- In order to strengthen land using management work of organizations in Yen
Phong district, the local government should deploy the following measures:Solutions on
legal policies, solutions on finance, solutions on science and technology and solutions to
organize implementation.From that, in order to limit the situation of land used in wrong
purposes, not to use all the allocated land area andImprove the land use management
situation of organizations allocated land in Yen Phong district.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là địa
bàn để phân bố dân cư, để thực hiện các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòngan ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Việc quản
lý, sử dụng đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòngan ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành
đặc biệt quan tâm tổ chức, chỉ đạo thực hiện. Hiến pháp của nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam 1980, 1992, 2013 đã liên tục khẳng định: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo pháp luật; Nhà nước giao đất cho tổ chức, hội gia đình cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài và cấp Giấy chứng nhận.Cụ thể hóa các quy định của Hiến
Pháp, Quốc Hội đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993,
Luật bổ sung, sửa đổi một số Điều của Luật Đất đai (1998,2001); Luật Đất đai
năm 2003 và Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành
Luật, đã tạo hành lang pháp lý đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp, việc
sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên, trong q trình thực hiện
có nơi cịn bng lỏng quản lý dẫn đến những vi phạm pháp luật việc quản lý sử
dụng đất , trong đó có những vi phạm của tổ chức được nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất như: sử dụng đất không đúng mục đích, thậm chí bỏ hoang
khơng sử dụng trong thời gian dài, để đất bị lấn, chiếm,... vi phạm pháp Luật Đất
đai của các tổ chức chưa kịp thời và xử lý chưa nghiêm.
Để kịp thời khắc phục những yếu kém, đồng thời chấn chỉnh lại việc quản
lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất Thủ tướng Chính phủ đã
ban hành Chỉ thị số 245/TTgngày “22/4/1996” về tổ chức thực hiện một số việc
cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày “14/12/2007” về kiểm
kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/01/2010về việc tăng cường kiểm tra,

xử lý vi phạm pháp Luật Đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất.
Huyện Yên Phong là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của tỉnh Bắc
Ninh, là địa bàn “đất chật người đông” thuộc vùng Đồng bằng Sông Hồng , trong

1

download by :


vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ cách Hà Nội 30 km và là nơi quá trình phát triển
kinh tế đang diễn ra năng động theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa. Đây
cũng là địa bàn hội tụ nhiều vấn đề cần được nghiên cứu trong quá trình sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao. Huyện n Phong có mạng lưới giao
thơng rất thuận lợi: Quốc lộ 18 đi qua huyện, còn được gọi là cao tốc Bắc Ninh Nội Bàigiao với Quốc lộ 1 ở Võ Cường của thành phố Bắc Ninh ngay gần huyện
Yên Phong là tuyến đường huyết mạch và quan trọng tạo điều kiện để giao lưu
hợp tác với các tỉnh, huyện và các trung tâm kinh tế lớn: Hà Nội, Lạng Sơn.
Trong tương lai khơng xa, n Phong sẽ góp một phần quan trọng để tỉnh Bắc
Ninh trở thành thành Phố vệ tinh của Hà Nội.
Trong những năm gần đây, nhu cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến
quỹ đất, UBND huyện Yên Phong chỉ đạo đã tăng cường công tác quản lý sử
dụng đất của các tổ chức đặc biệt các tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu
tiền để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu
quả quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý, góp phần nâng cao hiệu quả
quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê đất nói chung
và các tổ chức được giao đất khơng thu tiền nói riêng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực
trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu
tiền trên địa bàn huyện Yên Phong - tỉnh Bắc Ninh”.nhằm góp phần tăng
cường việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu nói riêng

và cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương nói chung.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất
của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên
Phong - tỉnh Bắc Ninh.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý sử đụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền giai đoạn 2011-2015.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của
các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên Phong.

2

download by :


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Trên cơ sở xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong công tác quản
lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa
bàn huyện Yên Phong, từ đó đề xuất được các giải pháp hợp lý nâng cao hiệu quả
quản lý, sử dụng đối với quỹ đất này.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần hệ thống hóa cơ sở khoa học và pháp lý về công tác quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho địa phương đánh giá đúng thực
trạng để có những giải pháp cụ thể nhằm tăng cường quản lý, sử dụng đất của

các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền trên địa bàn huyện Yên
Phong, tỉnh Bắc Ninh.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học
viên tại các trường cao đẳng, đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
2.1.1. Đất đai
Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho lồi người, đất đai xuất hiện, tồn
tại ngồi ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước
lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai
là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất
không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các
thế hệ loài người (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh và quốc phịng (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam năm 1993).
Đất đai là thành quả lao động của nhiều thế hệ, là di sản của nhân loại. Đất
đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh tế, văn hóa và chính
trị của con người (Nguyễn Văn Sửu, 2010).
Đất như là không gian: theo khái niệm này, đất cố định về mặt định lượng
theo bề mặt của trái đất và khoảng khơng bên trên, có vị trí cố định, diện tích
hiện hữu, chất lượng biến đổi theo thời gian. Đất được coi như một khu vực hay
một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh.

Đất là sự gắn kết về tinh thần: đất được coi là vị thần linh, nơi con người
gắn số phận của mình vào đó hơn là làm chủ sở hữu nó.
Đất như là cộng đồng (lãnh thổ): đó là sự thể hiện quyền lực, một nhóm cá
nhân sống trong một khu vực nào đó với cùng quyền lợi và các giá trị cá nhân và
tập thể, đó là quê hương, quốc gia.
Đất như là vị trí địa lý: là nơi diễn ra các hoạt động của cuộc sống, bao gồm
cả các hoạt động ở và lao động, sản xuất ra của cải xã hội.
Đất như là nguồn vốn: trong nền kinh tế thị trường đất được coi là nguồn
vốn vì khả năng có thể tạo vốn do thế chấp.
Đất như là môi trường: càng ngày đất càng được coi như một nguồn thiên
nhiên với giá trị vô cùng quý hiếm đối với cuộc sống con người. (Đỗ Hậu và

4

download by :


Nguyễn Đình Bồng, 2012).
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có
khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham
gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó khơng
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái
hoang hố trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả
năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách
hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) khơng những khơng mất đi

mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.2. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai: là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu,
giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất. Đó là q trình
đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận
thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên
quan đến đất đai (United National -UN, 1996).
Quản lý đất đai,còn được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các
chính sách đất đai đối với các loại hình sử dụng đất và quản lý các tổ chức quản
lý đất đai.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản
lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị
của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu
quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai là một thuật ngữ được sử dụng chủ yếu là ở
các nước nơi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước để mô tả cách Nhà nước quản lý
đất đai và kiểm soát việc sử dụng đất. Tại các quốc gia có sở hữu chủ yếu tư nhân
về đất đai, sự kiểm sốt của Chính phủ trong việc sử dụng đất được thực hiện chủ
yếu thông qua hệ thống quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2014).

5

download by :


2.1.3. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý sử dụng đất đai: bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên
đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng
có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu

thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững (Tommy Österberg, 2011).
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các cơng cụ và kỹ thuật được
sử dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển.
Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích
sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và
được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở,
giải trí, khai khống… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất. Trước
đây quản lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nơng nghiệp. Ngày nay, quản
lý đất đai cịn phải đối mặt với các vấn đề cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, bảo
tồn, khai khống … Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt
động mà chính quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất. Hệ thống quản lý sử
dụng đất sẽ xác định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến
vùng (Bùi Tuấn Anh, 2015).
2.1.4 Đối tượng sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (GDC): là người sử dụng đất gồm hộ gia
đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
và nhận quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế (TKT): là tổ chức trong nước được thành lập theo Luật
Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh
nơng nghiệp, cơng nghiệp, dịch vụ.
Cơ quan, đơn vị của Nhà nước (TCN): bao gồm cơ quan của Nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phịng, an ninh; Ủy ban
nhân dân cấp xã.
Tổ chức sự nghiệp công lập (TSN): gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập,
có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức khác (TKH): gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công
lập, tổ chức kinh tế).

6

download by :


Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (TVN): gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về
đầu tư được Nhà nước cho thuê đất.
Tổ chức ngoại giao (TNG): gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh
sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính
phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ
quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ
được Nhà nước cho thuê đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (CNN): gồm người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; doanh
nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh
giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế, cá nhân trong
nước hoặc doanh nghiệp người Việt Nam định cư ở nước ngồi nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư tại Việt Nam.
Cộng đồng dân cư và Cơ sở tôn giáo (CDS):
- Cộng đồng dân cư :gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ được Nhà nước giao đất
hoặc cơng nhận quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất để sử dụng nhằm bảo tồn bản sắc dân tộc, như đất làm đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ;
- Cơ sở tôn giáo: gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức

tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
2.1.5 Tổ chức sử dụng đất
a. Khái niệm
Theo định nghĩa của Từ Điển Tiếng Việt:Tổ chúc. Dt : 1.Tập hợp người
được tổ chức lại, hoạt động vì những quyền lợi chung, nhằm một mục đích chung
. Tổ chức cơng đồn...2. Tổ chúc chính trị xã hội có kỷ luật chặt chẽ, trong quan
hệ với các thành viên của nó (Viện Ngơn ngữ, 2002).

7

download by :


- Tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức kinh tế
Theo giải thích từ ngũa của Luật Đất đai 2013
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực
hiện các hoạt động dịch vụ cơng theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi (Điều3).

b. Tổ chức sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2013:Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà
nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ
chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của
pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức)...” (Điều 5);
Hiện nay các tổ chức được tạo lập quyền sử dụng đất theo các hình thức:
- Giao đất

- Cho thuê đất
c. Tổ chức được giao đất không thu tiền
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại
Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất
là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản
4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước;

8

download by :


5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
2.2. QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CÁC TỔ CHỨC Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Mỹ
Pháp luật Hợp chủng quốc Hoa kỳ theo hệ thống Luật chung (Common
Law). Pháp luật đất đai của Liên bang chủ yếu là điều chỉnh trên các đất của Liên
bang quản lý theo quy định (tuy rộng nhưng giá trị thấp, thường là vùng mỏ,
rừng, bãi chăn thả), còn đất tư nhân thì do pháp luật của các bang điều chỉnh.

2.2.1.1 Các quyền về đất đai/ động sản
a) Quyền sở hữu:Quyền lợi về chiếm hữu đất đai:Luật pháp về quyền lợi
đất đai ở Mỹ có rất nhiều và đều bắt nguồn từ luật pháp đất đai của Anh ( Những
phán quyết về xử lý tranh chấp đất đai trong cuộc sống xã hội đời thường là
những căn cứ quan trọng để chế định pháp luật, pháp luật bổ sung vào các phán
quyết rườm rà và không rõ ràng để trở thành pháp luật có tính tập qn).
- Quyền chiếm hữu đối kháng (Adverse Possession): quy định rằng trên một
thửa đất hoang, người sở hữu chưa đến khai thác, người khác có thể đến chiếm
lĩnh nhưng khơng có quyền lợi và được đảm bảo, trong thời gian này nếu không bị
người sở hữu đuổi đi hoặc không khởi tố theo quy định của pháp luật (thường là
khoảng 10 - 15 năm) thì người chiếm hữu có quyền sở hữu đối với thửa đất đó. Do
chiếm hữu đối kháng cần một quá trình lâu dài, nên cần có 3 điều kiện: phải hiện
diện liên tục về sự chiếm hữu của mình; phải công khai sự chiếm hữu thực tế để
mọi người thấy; phải thể hiện rõ ràng mạnh mẽ chống việc chiếm hữu.
- Quyền sở hữu bất động sản: bao gồm quyền sở hữu đất và các thứ có trên
đất. Pháp luật và chính sách này dựa vào pháp luật nước Anh thời trung cổ nghĩa là người sở hữu (quý tộc) có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hồn tồn cho
người khác, khi người được tặng chết thì được để thừa kế, hoặc chỉ tặng bất động
sản cho một người nào đó khi cịn sống, lúc chết thì tài sản trở về người tặng,
hoặc cho tặng đất đai kèm theo điều kiện, nếu khơng thoả mãn thì người cho tặng
sẽ thu hồi... Ngồi ra cịn duy trì quan hệ th mướn có tính chất chu kỳ.
- Quyền đồng sở hữu (concurrent ownership): là quyền sở hữu đất có từ hai
người trở lên, như cùng nhau thuê đất và tài sản (Joint Tenancy) khi một trong hai

9

download by :


người đó chết, thì quyền lợi hồn tồn thuộc về người kia mà không được để thừa
kế cho con cháu;

b) Quyền sở hữu không thể phân chia (Tenancy by the Entirely): là sở hữu
chung của vợ chồng, không thể chia ra được trừ phi một người chết, ly hôn hoặc
hai bên có thoả thuận chuyển nhượng. Đối với loại BĐS chung của vợ chồng
(Community Property) bao gồm cả số người cùng quan hệ huyết thống đều có
quyền lợi trong đó. Loại quản lý chung (Condominium), chủ nhân tài sản có thể
chuyển quyền sở hữu hoặc bán tài sản của hai vợ chồng, nếu hai vợ chồng có một
phần tài sản chung thì mỗi người một phần về quyền chiếm hữu.
c) Quyền sử dụng đất:Luật pháp Mỹ quy định quan hệ giữa chủ đất (Land
Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết: Thuê và cho thuê đất
- Người thuê khơng có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải
mang quyền lợi lại cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một
năm thì phải thoả thuận bằng hợp đồng, đến hạn thì quan hệ thuê mướn mặc
nhiên hết hiệu lực.
- Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính tốn tiền th và phương
pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo
thời gian quy định, thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục.
- Ngồi ra cịn có các hình thức thuê "tuỳ ý", thuê đất "không chiếm hữu",
thuê đất "có chiếm hữu", thuê đất "thả nổi"... phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa
vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng
(Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
2.2.1.2. Nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai
Thuế đất/bất động sản: Bang Texas: Hằng năm, các chủ đất (bao gồm tổ
chức, cá nhân) phải đóng thuế đất với mức khá cao đối với cả đất nông nghiệp và
đất phi nông nghiệp (khoảng 2,5% giá trị). Bang Califocnia : thuế về đất đai bao
gồm 2 loại (thuế thổ trạch và thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất), song mức
thuế thổ trạch thu hàng năm do Bang này quy định có mức thấp hơn nhiều so với
Bang Texas (bằng 1,1% giá trị Bất động sản) (Tổng cục quản lý Đất đai, 2011).
2.2.1.3. Trưng mua đất
Tại Bang Texas: Khi Nhà nước lấy đất để sử dụng cho các mục đích cơng
cộng phải thỏa thuận với các chủ đất để mua lại đất, giá đất trả cho chủ đất do tổ

10

download by :


chức định giá tư nhân định giá, ngoài ra chủ đất còn được bồi thường thiệt hại về
tài sản, chi phí di chuyển và các chi phí khác liên quan. Trường hợp có tranh cãi
khơng thống nhất về giá đất thì đại diện của Chính phủ phải thuyết phục chủ đất về
lợi ích của việc lấy đất xây dựng cơng trình cơng cộng, nếu khơng thương thảo
được thì có thể kiện ra Tịa án (thường do cơ quan Chính phủ khởi kiện), khí đó
chủ đất có thể th Văn phịng luật sư đại diện bảo về quyền lợi cho mình. Nếu
chủ đất vẫn khơng đồng ý bán thì pháp luật của Hoa Kỳ cho phép Chính quyền
cưỡng chế chủ đất rời khỏi thửa đất của mình (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.2. Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử dụng
đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện. Một trong những nhân tố quan
trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự
phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt động dựa trên các
khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được
quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển
đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng
ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa đất
hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và
trên không (Lê Gia Chinh và cs., 2014).
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là
mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng
đất như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa

chính đều được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp
luật và chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội.
Từ năm 1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao
gồm: quy định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua
bán đất đai và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các
hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng
ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký.

11

download by :


Một khía cạnh quan trọng khác của q trình lập kế hoạch sử dụng đất là
việc độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các huyện ở Thụy Điển. Điều
này có nghĩa là phát triển đơ thị khơng thể diễn ra mà khơng có kế hoạch đơ thị
được phê duyệt. Một chủ sở hữu đất (tổ chức, cá nhân) khơng có quyền lập một
kế hoạch như vậy mà khơng có sự đồng ý của chính quyền huyện. Nếu chủ đất
muốn phát triển mảnh đất của mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo
chính quyền huyện quy định thì chủ đất khơng có quyền được bồi thường cho các
giá trị phát triển có thể mất do từ chối lập kế hoạch.
Một chủ đất (tổ chức, cá nhân) có quyền phát triển tài sản của mình như đầu
tư vào cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong
quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt
động đang diễn ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi
thường cho những thiệt hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị
liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ khơng được bồi thường.
Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải xin phép, thường ở dạng một quyết định

quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng. Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu
đất khơng có quyền được bồi thường cho bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối
thay đổi mục đích sử dụng (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.3. Quản lý sử dụng đất các tổ chức ở Úc
2.2.3.1. Pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật
Anh quốc, theo Luật Chung (Common Law). Luật Anh quốc không công nhận
quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền
chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về
tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác
định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của
Luật BĐS Anh - Ôxtrâylia. Khác với Luật Lục địa (Continaltal Law), sở hữu
được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Ơxtrâylia, Nhà Vua có tồn quyền
về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land).
a) Sở hữu Nhà nước:Tiếp cận theo những học thuyết về chiếm hữu (tenure)
và học thuyết về tài sản (estate), thì Vương quyền đối với đất đai (Crown Land)
được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất
đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất

12

download by :